2014.05.14 한국부동산정책의 성과와 과제 한국부동산정책의 성과와 과제 [특강 자료] 배문호(지역및도시계획학 박사) - 주택정책의 변천 과정을 중심으로 -

Presentation on theme: "2014.05.14 한국부동산정책의 성과와 과제 한국부동산정책의 성과와 과제 [특강 자료] 배문호(지역및도시계획학 박사) - 주택정책의 변천 과정을 중심으로 -"— Presentation transcript:

1 2014.05.14 한국부동산정책의 성과와 과제 한국부동산정책의 성과와 과제 [특강 자료] 배문호(지역및도시계획학 박사) - 주택정책의 변천 과정을 중심으로 -

2 목차목차 Ⅰ 서 론 Ⅱ 주택정책의 변천과정 - 1960 년대 - 1970 년대 - 1980 년대 - 1990 년대 - 2000 년대 - 2010 년대 Ⅲ 향후 주택정책의 과제와 방향 - 패러다임의 변화에 따른 주택시장의 변화 - 고령화 사회 (2000 년 ) 의 노인주택문제, 주거복지 정책 - 1~2 인 가구 ( 독신, 맞벌이가구 ) 의 증가 와 주택문제 - 2010 년대 주택정책 ( 박근혜 정부 ) 의 방향 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 2

3 Ⅰ. 序 論 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 3

4 개 요 우리나라는 민간자금에 의존한 주택공급 시스템을 취하면서도 정부가 주택시장을 통제하는 아주 독특한 특징이 있다. 1950년 6.25전쟁으로 주택은 재고의 1/3이 파괴되었으나 1960년대 이후 경제개발 중심의 압축성장(불균형성장이론)으로 산업화, 도시화 현상으로 도시 내 주택부족 사태 발생 ※ 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)의 비율 : 71%(2010.11.1. 기준) 주택문제는 국민의 Basic Needs인 衣食住의 하나로서 정치, 경제, 사회적 관심이 높은 분야 (주거문화로!) 주택공급 측면에서 볼 때 자본주의 국가의 주택정책은 크게 - 유럽식(사회주택 공급), 미국식(시장 자율기능), Singapore식(국가 주도)으로 구분 이를 해결하기 위한 주택의 양적 공급 확대정책 시행으로 2011년 新주택보급률 102.3% 라는 기록적 성장, 주택의 유형도 단독주택 중심에서 '공동주택 ' 으로 다변화. ※ 발레리 졸레리(프랑스출신의 지리학자) : 『아파트 공화국』 전상인(서울대학교 환경대학원 교수) : 『아파트에 미치다』(한국사회의 주거사회학) 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 4

5 가족계획 구호의 변천사 가족계획 구호의 변천사 ’60 ∼ ’65 년 : 생각없이 낳다보면 거지 꼴을 못 면한다. ’65 ∼ 70 년 : 3, 3, 35운동( 3 명의 아이를 3살 터울로 35 세 이전에 낳자 ) 1970 년대 : 아들 · 딸 구별 말고 둘만 낳아 잘 기르자 1980 년대 : 둘도 많다 ! 여보 ! 우리 하나만 낳읍시다 하나씩만 낳아도 삼천리는 초만원 ! 낳을 생각 하기 전에 키울 생각 먼저하자 1990 년대 : 잘 키운 딸 하나, 열 아들 않 부럽다 아들바람 부모세대, 짝궁 없는 우리세대 2000 년대 : 아빠 ! 혼자는 싫어요. 엄마 ! 저도 동생을 갖고 싶어요. 자녀에게 물려줄 최고의 유산은 형제입니다. 2010 년대 : 출산장려 정책 적극 시행 ( 출산격려금 지급 ) 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 5

6 한국인의 평균수명 평균수명 ( 정의 ) - 사람이 태어나서 향후 얼마나 살 수 있는가의 평균기대 연수 - 당해 연도의 정상 인구수, 사망자수, 연령별 사망률을 감안하여 나타낸 추정수치임 - 평균수명표 (1970 년에는 63.2 세 ) - 평균수명의 연장은 개인의 소득과 소비행태 결정에 크게 영향을 미친다.(life cycle hypothesis) 구분1991199920012009 평균 - 남자 - 여자 71.83 67.74 75.91 75.47 71.71 79.22 76.43 72.84 80.01 80.5 76.8 83.8 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 6

7 住宅政策 變遷過程 Ⅱ. 住宅政策 變遷過程 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 7

8 1960년대 - - 휴전 후 이승만 정부하의 경제는 미국에 거의 의존하는 상태로서 정치·사회적으로 부패가 만연되다 '60년 4.19 학생혁명으로 정권이 붕괴 - - 6.25전쟁 중 남한의 주택재고 328만 가구의 1/3이 파괴, 1950년대 서울 청계천변의 판자집, 움막집 - - 전후 주택문제의 심각성을 인식한 이승만 대통령이 '53년도에 100만호 주택건설 담화문을 발표할 정도로 주택 상황이 악화됨 - '61년 박정희 장군이 “빈곤추방과 자립경제 확립”기치 아래 5.16 군사 쿠테타로 제3공화국 정부 수립한 이후 '62년부터 『경제개발 5개년 계획』을 수립하고, 산업화·공업화를 적극 추진 *노란 샤쓰 입은 사나이(61년, 한명숙), 가슴 아프게(67년, 남진), 섬마을 선생님, 흑산도 아가씨(67년, 이미자), 안개 낀 장충단 공원, 돌아가는 삼각지(67년, 배 호) 정치·경제·사회적 배경 전후 주택사정 100만호 건설 5개년 계획수립 정부와 UNKRA(유엔 한국부흥단)은 입주자 부담 50%, 원조기금 등 국가보조 50%로 100만호 건설 5개년 계획을 수립하였으나 자금조달의 비현실성으로 실행되지 못함 도시 주택문제 대두 - '60년대 들어서 공업화에 따른 농촌인구의 도시유입 가속화(이촌향도 현상 → 도시화) - 전체 주택의 36%가 천막집, 판잣집, 깡통집 등 노후 불량, 무허가 주택이 도심주변에 급증 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 8

9 정부가 공공주택을 지속적으로 공급할 필요성 인식하여 자본금 전액을 출자하여 대한주택공사 설립 조선주택영단(한국토지주택공사법 부칙 제9조) → 대한주택영단 → 대한주택공사 - - 1종 공영주택 : 중간 소득계층을 위해 주공이 건설하는 주택 - - 2종 공영주택 : 저소득근로자, 원호대상자, 국가유공자, 이재민 등을 위해 지방정부가 건설하는 주택 대한주택공사 설립 (1962.07.01) 당시의 공공주택 서울 성북구 종암아파트 (1958) - 1957년 11월 착공식에 이승만 대통령 참석, 사유지上에 5층아파트 3개동 152세대 건립 마포아파트 단지 ('62-64) - - 단지개념의 우리나라 최초의 아파트는 주공이＇62년 건설한 마포아파트 - - 6층 개별난방(연탄온돌) 아파트로 공동주택단지의 효시 1960년대 - '98년 재건축(2개동 239세대) - - '91년 재건축으로 철거됨 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 9

10 당시 주공의 건설사업 - - 주공은 주로 13평 내외의 5층 계단식형으로 연탄온돌과 수세식 화장실을 갖춘 아파트 건설에 주력 - - 고층아파트는 주로 외국인용으로 건설(힐탑, 남산외인 등) - - 중산층용 아파트 건설은 한강맨션아파트 ('69착공)가 시초 ※ 한강맨션아파트 : 최초의 중앙난방시설, 시청에서 5km, 차로 10분으로 교통편리, 교육시설 완비, 27~55평, 강부자 등 연예인 대거 입주 주택정책 평가 - - 당시의 주택정책 : 주택부족 문제를 단편적으로 해결하려는 소극적 주택정책 - - 60년대 주공 및 지방정부에서 건설한 4만여 가구의 아파트는 이후 민간부분의 주택건설 시장 참여를 위한 기술적 토대가 됨 1960년대 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 10

11 - - '71년 대선에서 근소한 차이로 당선된 박정희 대통령은 ＇72년 전국에 계엄령을 선포하고 10월 유신을 단행, 간선제 대통령, 긴급조치, 노동운동 탄압, 경제성장에 주력, 공업화 * 아침이슬(71년, 양희은), 늦기 전에, 월남에서 돌아온 김상사, 님은 먼곳에(71년, 김추자) 님과 함께(72년, 남진), 제3 한강교(79년, 혜은이) - 국민들의 주택수요에 대한 더 많은 책임을 정부가 부담하는 계기 정치 · 경제 ·사회적 배경 유신체제(72년)가 주택부문에서 갖는 의미 당시의 주거환경 - - 도시화가 급격히 진행되면서 도시지역의 주택부족률이 1960년의 34%에서 46.3%로 오히려 악화 - - 도심지 내 절반 이상의 세대가 전세로 거주, - 합계출산율 4.5명 경기도 광주(現 성남시) 대단지 사건 (71.08.10) 정부가 도시빈민계층의 주택문제에 관심을 갖게 된 계기 - - 배경 : 정부와 서울시는 도시미화 정책의 일환으로 경기 광주군 200만평의 단지를 조성해 50만명의 도시빈민(상계, 중계, 구로, 봉천, 시흥 등)을 이주하여 수용한다는 계획 세움 - - 문제점 : 도시에 필요한 기본적인 자급자족시설이 전혀 갖추어지지 않음, 불하대금 완납 요구로 불만 - - 결과 : 5만 명의 이주민들이 경찰서, 주유소, 차량방화로 주민과 경찰 100여명 부상, 다음날 내무부에서 후속대책 발표 ※ 이문열 장편소설(10권)『변경』에 소개됨 1970년대 - - 민심 수습을 위해 선거철에 무허가 주택 양성화 정책 시행 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 11

12 - - '72-81년까지 10년간 주택 150만호 건설계획을 효율적으로 추진하기 위해 『주택건설촉진법』을 제정 - 미국 대외원조기구인 AID로부터 공공차관 1천만 달러를 차입하여 반포아파트 1,490가구 건설 주택건설촉진법 제정 ('72.12) 차관을 도입한 반포아파트('73) :‘구반포’ 잠실아파트 ('75~ '78) 서울시가 상습수해지역을 매립하여 조성한 잠실 34만평을 주공이 매입하여 1만7천여 가구 건설 * 현대아파트 특혜분양 사건(탐욕의 문화) 반포 2,3단지 아파트 ('77 ~ '78) :‘신반포’ 주공 뿐 아니라 민간건설사도 아파트 시장에 적극 참여 민간주택업체의 성장 : 대림, 경남기업, 삼호주택, 삼익주택, 현대건설 등 '65년까지 주택업체는 국내 100대 기업에 하나도 들지 못했으나 '76년도에는 삼익주택이 89위에 84년에는 한양 20위, 삼호 73위, 라이프주택이 74위에 각각 등극하는 등 민간 주택업계가 급성장 1970년대 주택정책 평가 - - 장기 주택공급계획을 수립하고 주촉법을 제정하는 등 안정된 주택공급을 위한 제도적 장치 마련 - - 부동산투기(복부인)에 의한 부의 불균형 분배문제 대두되기 시작 1970년대 → 정부의 주택건설 승인제 → 강남개발의 시작을 알리는 중요한 계기가 된 단지 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 12

13 - - '79 박대통령의 죽음으로 인해 민주화 요구 및 노동운동이 분출하는 가운데 국보위(전두환)가 81년부터 10년간 『주택 5백만 호 건립계획』발표(무모한 계획) → 이후 축소됨 - - 새로운 파시즘의 도래 : 삼청교육대, 졸업정원제, 녹화사업, 아시안 게임, 올림픽 게임, 5공 청문회 돌아와요 부산항에, 단발머리, 고추잠자리, 창밖의 여자(조용필) '70년대 말 토지시장이 악화되고 대규모 아파트 건설을 위해 『 택지개발촉진법 』 제정 ('80.12) - 국회를 대신하는 국가보위비상입법의회에서 비전문가들에 의해 충분한 검토없이 통과 (개인의 재산권 침해하는 요소가 많음) 정치·경제 · 사회적 배경 공영택지개발 도입 ('80.12) : 토지구획정리사업 → 택지개발사업 경제호황과 주택·토지가격 급등 '80년대 중반 3저현상(저유가, 저환율, 저원자재) 및 국제행사('86 아시안게임, '88 서울올림픽) 통화팽창에 따른 부동산 붐 발생(86 ~88) 분양가 자율화 발표('88.12) - 실패 주택공급을 촉진하기 위해 자율화계획을 발표했으나 한달만에 주택가격이 40% 이상 상승하는 결과를 초래되어 전면 백지화, 박 승 당시 건설부 장관 중도하차 → 분양가 원가 연동제 시행('89년) 200만호 주택건설계획 ('87.12) '87.12 노태우 대통령 당선자(직선제 개헌 후 첫 대통령) :“200만호 주택건설계획” 발표 1980년대 ※ 서울시는 35개 토지구획지구 사업으로 완성된 도시이다.(돈암, 영동, 잠실, 가락지구 등) 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 13

14 우리나라 최초의 『사회주택』인 25만호의 영구임대주택 건설계획을 발표하여 최종 19만호 건설 - 택지소유상한제, 개발이익환수제, 토지초과이득세법 등 공개념 3법 제정 - 공시지가 제도 도입으로 지가 일원화(기준지가, 과세시가표준액, 기준시가, 감정가격) 영구임대주택건설 ('89.02) 토지공개념 도입 ('89.12) 1980년대 주택정책 평가 - - 200만호 주택건설 추진으로 건설경기 과열, 건설노임 인상, 제조업 근로자 부족 - - 일부 사업장에선 아파트 부실공사, 海沙사용 문제가 나타남 - - 주택가격의 급등으로 소외된 저소득계층을 위한 다양한 유형의 아파트 선보임 (영구임대, 근로복지, 사원임대, 공공임대, 공공분양 등) 제1기 신도시 계획('89 ~92) 양적 공급확대 위주의 200만호 주택건설정책을 펴고 제1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 건설하여 집값 안정에 기여하였으나 베드타운 및 교통문제 야기 1980년대 - 토지소유 편중 심화문제가 큰 사회적 쟁점이 된 시기 ※ 최초입주 : 서울 번동아파트 ('89.03 착공 → '90.11 최초입주) 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 14

15 - - '92년 김영삼 대통령이 당선되어 문민정부가 탄생 - - '98년의 김대중 대통령의 국민정부로 이어지는 시기 - - '97년말 IMF 외환위기를 맞아 경제 전반에 구조조정 바람 * 여명의 눈동자(91년), 난 알아요(92년, 서태지와 아이를), 모래시계(95년), 노래방, PC방 문화 - 200만호 건설, 여유자금의 부동산 시장 유입으로 건설경기가 과열되자 건설경기 진정대책 발표 정치 · 경제 ·사회적 배경 건설경기 진정대책 ('91.5) 주택시장 침체('93 ~ '97) 과도하게 팽창한 건설업은 금융실명제, 토지거래허가제, 부동산 구입자금 출처조사 등으로 '93년도부터 분양률이 저하되자 심한 경영난을 맞게 됨.(1,900개 건설사 부도) 분양가 전면자율화, 주택시장 다변화 - 건설업계의 자금난 및 연쇄부도, 분양가 자율화 요구 등으로 분양가 규제를 단계적으로 완화 → '99년 분양가 전면자율화 실시 - - 건설업계도 아파트 일변도에서 탈피, 오피스텔, 주상복합, 원룸, 전원주택 사업으로 다변화 모색 1990년대 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 15

16 - 경기도 용인지역의 난개발 시장(도시계획법 미적용) → 도시기반시설 부족 - '97년 말 IMF 외환위기를 맞아 주택가격이 급락하고, 대형건설업체가 유동성 위기에 직면함 준농림지 개발허용 및 난개발문제 IMF 외환위기 및 주택건설업 위기 ('97 ~ '98) 1990년대 주택정책 평가 - '93년 이후 경기침체의 여파로 건설업체 극심한 경영난 - - 정부의 주택정책은 건설업계 지원 및 부동산경기 활성화 위주의 정책을 폈으나, '97년도 IMF 경제위기로 부동산시장 전체가 큰 피해 봄 1990년대 - 주택건설촉진을 위해 준농림지역의 토지규제를 대폭 완화하자 나홀로 아파트 등장 - 대우, 동아, 경남기업, 쌍용의 유동성위기 - 한보, 한신공영 법정관리 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 16

17 - - 2000년대 들어서면서 IMF 경제위기가 진정되면서 증시가 폭락하고 실질금리가 0%대로 떨어짐 - - 국민정부의 국민임대주택 건설사업과 참여정부의 신행정수도 및 제2기 신도시건설 등 굵직한 개발호재가 발표 - - '01년 김대중 대통령은 8.15 경축사에서 국민임대주택 20만호 건설계획 발표 → 이후 100만호 계획으로 확대 - 참여정부에서도 총 150만 가구의 임대주택건설 천명 정치 · 경제 · 사회적 배경 국민임대주택 100만호 건설계획 ('03 ~ 07) 도심지 다가구 매입임대주택 사업 ('04) - - 도심지내에 삶의 터전을 둔 도시 저소득층을 위해 일반 주택가의 다가구, 다세대 주택을 매입하여 임대 → '08년 1만 가구 로 확대, 현재도 지속되고 있는 주거복지 정책 사업 분양원가 공개논란 ('04) 시민단체를 중심으로 분양원가 공개주장 제기 → 정부는 관련 법령을 개정하여＇05.03.19이후 사업승인 신청 분부터 적용, 자본주의 시장경제 논리에 반하는 정책 2000년대 - - 김대중 정부는 경기완화를 위해 주택규제 대폭 완화 → ‘05년 ~‘06년 주택가격 폭등의 원인 - 2001년, 합계출산율이 1.3명으로 사회가 인구구조를 유지하기 위한 대체출산율(2.1%)에 미달 - 저소득 서민의 주거안정에 기여하였으나 임대주택 단지 슬럼화, LH 부실의 원인으로 작용 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 17

18 - 수도권, 행정복합도시 후보지 주변 주택가격을 진정시키기 위해 투기지역 및 투기과열지구를 지정하고 부동산 안정대책 발표('03.10.29)이후 정부에서는 판교의 중대형평형 택지공급을 전면보류하고 2005년 8.31 종합부동산세를 도입하는 등 고강도 종합주동산 대책을 마련 (세금폭탄 논란) - 2기 신도시 개발(06년 전후) : 파주운정, 성남판교, 서울위례, 수원광교 등 11개 지구(43백만평, 65만호, 165만명 수용) - - 종전의 주택정책 기조를 이어받아 공공임대주택 건설 물량을 지속적으로 확대 - - 지역균형 발전이라는 미명하에 행복도시, 기업도시, 혁신도시 등 각종 개발사업이 발표 → 주택을 포함한 부동산 시장 불안정한 모습 - - 분양가 심사제, 분양가상한제, 택지원가 공개, 분양가 내역 공시, 토지임대부 및 환매조건부 주택 공급 등 강력한 정책시행으로 부동산 시장 진정됨 ‘05~ 06년 부동산 급등과 안정화 대책 2000년대 주택정책 평가 2000년대 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 18

19 이명박 정부는 2018년까지 보금자리주택 150만호 건설 추진(2008.09.19 대책)! 택지조성, 주택건설 중앙공기업 통합(2009.10.01) 주택공사, 토지공사 ☞ LH(한국토지주택공사) 2010년대 → 분양70만호, 임대80만호(수도권 100만호, 지방50만호) - 영구임대 50년, 국민임대 30년, 장기전세 20년, 5년 ·10년·분납임대 - 보금자리주택건설특별법으로 G.B. 보금자리지구 6차에 걸쳐 21개 지구 지정 (서울, 경기, 인천에만 지정) → 유동성 위기(부채 138조원)로 공적 기능 축소(민간에 택지 공급 및 공공주택 공급에 차질) 임대주택 공급 승인 후 미착공 물량 과다 2013년은 박근혜정부의 탄생!! - 2012.12.19일 제18대 대통령으로 박근혜 선출(최초의 여성대통령) - 2013.02.25일 출범한 박근혜 정부는 어떠한 주택정책을 펼칠 것인가? (2013.04.01 부동산 대책 발표, 2013.12 장기 주택종합계획 수립) 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 19

20 제2차 장기(2013~2022) 주택종합계획 주택종합계획에 의한 정책추진방향 2010년대 → 비전 : “더 나은 주거환경, 행복한 주거생활” - 주택정책의 기본목표 : 주거복지 향상 주택수준 및 주거환경 개선 주택시장 안정 * 제1차 주택종합계획(2003~2012) : 주택법 제7조의 근거하여 최초 수립 - 보편적 주거복지 실현을 위한 촘촘한 주거안전망 구축 - 커뮤니티 중심의 살기 좋은 주거환경 조성 - 주택품질 제고를 위한 주택공급 및 관리 - 수요맞춤형 주택공급체계 구축 - 지속 가능한 주택시장 대응체계 확립 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 20

21 보편적 주거복지 - 임대 확대(공공주택 연 9만호 건설), 총 45만호 공급 - 매입임대, 전세 임대 연 4만호 확대, 총 20만호 공급 新 정부 주택정책은 어떤 것이 있는가? 新 정부 주택정책은 어떤 것이 있는가? 렌드푸어 대책 - 행복주택 20만호 프로젝트(사회초년생, 신혼부부, 대학생 주거불안 해소) 철도부지 등 토지비가 저렴하고 임대수요가 높은 지역에 아파트 등을 건설하여 시세의 1/2 ~ 1/3수준의 보즘금 및 임대료로 임대 - 목돈 안드는 전세 집주인이 전세보증금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달, 대출이자는 세입자가 납부(집주인 직접 대출에 따른 실효성 문제) 하우스푸어 대책 - 주택지분 매각제 : 하우스푸어가 소유주택의 일부 지분을 공공기관 등에 매각하고 매각지분에 대해 임대료를 지불하면서 계속 거주 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 21

22 Ⅲ. 향후 주택정책의 과제와 방향 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 22

23 Ⅲ. 향후 주택정책의 과제와 방향 3.1 주거복지정책(주거 빈곤계층 실태) - - 오늘날 고령화 문제는 세계적으로 심각한 문제로 대두(연금제도, 재정구조) - - 세계에서 유례가 없을 정도로 매우 빠른 속도로 고령화가 진행 - - 2026년에는 우리나라도 20%(super-aged society)에 이를 것으로 전망 2000년대를 기점으로 주택보급률은 100%를 넘었으나 주거빈곤층이 약 50~60만 가구에 달하는 것으로 추정(2010년 인구주택총조사:주거환경이 열악한 가구가 57만 가구!) 고령화 현황 : 65세 이상 노인인구 비율(7% → 14% → 20%이상) 우리나라의 노인주거 문제 산업화, 도시화에 따른 핵가족화, 여성의 사회참여 확대에 따른 노인부양가구 감소 장기요양보험(2008) 및 기초노령연금(2014) 시행, 노인관련 주택산업 융성 3.2 고령화 사회의 노인주택 - 최저주거기준 제도 주택법에 도입 - 최근에 사회초년생, 신혼부부, 대학생 들의 주거불안 문제가 사회문제화됨. 고령화사회(2000) → 고령사회(2019) → 초고령사회(2026) 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 23

24 Ⅲ. 향후 주택정책의 과제와 방향 3.2 고령화 사회의 노인주택(계속) * 특징 : 노인과 가족의 동거를 장려하는 정책이 주를 차지하며, 노인복지관련 법률을 제정하는 정도에 그침 노인주거정책의 특징 및 문제점 노인주거 정책의 방향 적절한 서비스를 제공받을 수 있는 시스템 4원칙 견지 ① 주거의 연속성 (지금까지 살아왔던 환경과 비슷하게, 교류형 노인복지시설로!) ② 주거의 안정성 (안전하고 편리한 시설) ③ 주거의 건강성 (고령자의 건강유지, 휴양, 휴식) ④ 주거의 재활성 (주택내에서 요양, 재활 가능한 구조, care) → 실버타운 조성, 역모기지 제도(주택연금) 도입 * 노인복지시설의 문제점 ① 절대적인 수량 부족 ② 소득계층에 따른 다양한 시설 부족 ③ 노인층의 복지시설 기피현상, 도시외곽이나 시골지역에 위치(격리형 노인복지시설) 진료시설 등 노인을 위한 전용시설 미비 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 24

25 Ⅲ. 향후 주택정책의 과제와 방향 3.3 독신가구 및 맞벌이가구 주택 - - 일반가구의 평균가구원 수는 감소했고, 단독(1인)가구 및 1세대(부부)가구는 각각 증가, 3·4세대가구는 급격한 감소(평균가구원수 2.6명) → 큰 집보다 적당한 크기의 주택 선호로 변화 * 1인 가구 : 4.8%(1980년) → 15.5%(2000년), 원인 : 혼인율 감소, 이혼율 증가, 저출산, 독신 - 산업화 발달과 더불어 맞벌이가구도 크게 증가하는 추세 - 소득계층은 오히려 양극화 : 소수계층의 개별 주거취향에 부응하는 다양한 주택정책을 개발, 주택정책도 수요자 중심의 정책으로 전환, 공공임대주택의 다양화, 주택바우처 프로그램(주거급여), 토지임대부 분양주택, 사회적 약자(재개발 원주민, 노숙인, 장애인)의 주거복지 - - 일반국민들의 주택가치관도 “소유”에서 “거주”로 재정립(주거복지정책 시행) - - 국민의‘주택윤리’확립(주택은 이제 재산축적의 수단이 아니다!) - - 도시와 주택에 IT기술의 접목(U-City) - 가구구성의 변화는 주거환경의 다양한 변화를 요구(인텔리전트주택 설계 요구 → 상당부분 이미 실현) 3.4 2010년대 주택정책(박근혜 정부)의 방향 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 25

26 주택시장의 변화 주택시장의 변화와 방향성을 예측하기 위해서는 인구 구조의 변화의 특성을 먼저 이해해야 한다. 2010년 인구주택 총조사(통계청) - 인구증가율의 감소 (1970년 100만7천 명이던 출생아는 2010년 47만 명으로!) - 인구의 노령화 전 도시가 고령화사회 진입 : 65세 이상 인구가 11.3%(2013년 : 12.2%) 생산가능인구(15세~64세) 100명당 부양해야 하는 고령인구 비율 : 10.1명(2000년) → 14.8명(2010년) → 35.7명(2030년) - 가구수 증가 자년 출가 후 “빈 둥지(empty nest)”증가 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 26

27 주택시장의 패러다임 변화 국내인구의 급속한 저출산 고령화 추이는 베이비부머의 은퇴기와 맞물리면서 부동산 시장의 수요 형성에 많은 영향을 미치고 있다. (가처분소득의 감소는 부동산 시장의 수요 감소) 노령화에 따른 주택시장 변화의 또 다른 특징은 도심지역 선호현상이 강화되고 있다는 것이다. (은퇴이후 전원주택으로 돌아가기 보다는 병원, 생활편의시설이 잘 갖추어진 도심지 주택을 더 선호하고 있다.) 중대형 주택의 퇴조와 소형 주택 강세 현상(2006년 이후) - 가구수 증가, 단독가구 등 1~2인 가구의 증가, 기존 소형주택의 대규모 멸실(재건축 등), 2000년 이후 중대형 주택 위주의 공급에 따른 소형 주택 공급의 부족으로 2010년 이후 도시형생활주택의 공급 증가 주택보급률은 100%를 넘었지만 自家소유율은 60%, 700만가구가 무주택가구로 추정, 매매수요는 줄고 전세수요는 늘어나는 경향으로 가구수 증가로 장기적으로는 2025년까지 주택시장의 수요는 지속될 전망 김포대학 부동산경영학과 특강 (2014.05) 27

28 Thank You ! 김포대학 부동산경영학과 특강(2014.05) 28