MEDICVALLEY 2002. 09. 09 선릉역『 메디칼 빌딩』 PJT 사업추진 방향 설정 ( 안 ) 선릉역『 메디칼 빌딩』 PJT 사업추진 방향 설정 ( 안 )

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1 MEDICVALLEY 2002. 09. 09 선릉역『 메디칼 빌딩』 PJT 사업추진 방향 설정 ( 안 ) 선릉역『 메디칼 빌딩』 PJT 사업추진 방향 설정 ( 안 )

2 MEDICVALLEYContents Ⅰ. 개발환경 분석 Ⅱ. 경쟁환경 분석 Ⅲ. 개발 Concept Ⅳ. 마케팅 차별화전략 Ⅴ. T/F 계획 ( 안 ) Ⅵ. 사업성 검토 【첨부】 1. 사업성검토 세부 내역

3 MEDICVALLEY CHAPTER Ⅰ 개발 환경 분석 1. 사업 지 입지 분석 2. 사업 개요 3. 부동산 시장 환경 4. 기초 수요여건 분석

4 MEDICVALLEY 1. 지역 위치도 1. 사업 입지분석 ○ 2 호선 선릉역 10m ○ 분당선 환승역 - 2003 년 개통 예정 교 통 권 역교 통 권 역교 통 권 역교 통 권 역 입지 / 상권 ○ 강남 - 선릉 - 삼성 황금벨트 ○ 금융 - 무역 - 밴처 중심지 ○ 주변 배후 아파트 5 만 가구 ○ 병, 의원 공급 부족 ○ 선릉 공원 인접 ○ 주변 공공기관 밀집 좌표상 위치 ○ 강남구 삼성 2 동 (277.06 평 ) 사업부지 ○ 대한민국 핵심상권 ○ 투자등급 AAA+

5 MEDICVALLEY 2. 사업 개요

6 MEDICVALLEY 3. 부동산 시장 환경 거시 지표 ○ 부동산 경기회복 연장선상 ( 지속적 ), 상반기 대비 하반기 강세 경향 - 01.12 월 이후 8 차례의 안정대책 발표 → 기조 변동 거의 없음 ( 부분적 ) ○ 저금리 기조 유지 / 주식시장 회복 둔화 - 97(24.3%), 99(9.9%), 00(8.1%), 01(7.1%), 02.1/4(6.5%), 02, 2/4(7.5%) 공급 측면 ( 오피스텔 ) ○ 상반기 : 안정대책 반작용, 공급 감소, 분양 부진 → 하반기 이후 분양 회복 - 심의기준 강화 ( 주차, 복층 등 ) ○ 하반기 공급량 증가세 : 오피스텔 선호도 강세 전환 영향 - 입지여건이 양호한 지역위주의 분양 : 분양율 호조 ( 하반기 이후 ) ○ 공급의 대형화 추세 / 수요변화에 기인 주거형 강세 / 테마형 상가 선호 수요 측면 ( 오피스텔 ) ○ 오피스텔 선호도 강세 일정 유지 (2002 년 하반기 ∼ 2003 년 상반기 ) ○ 외곽지역 보편화 ( 상반기 ) → 주로 도심권 ( 신촌 등 ) 및 강남권 집중화 ○ 공개청약 시행 (9 월이후 ) 으로 개인투자자 강세 지속 → 주거형 컨셉 선호 오피스텔 및 상가 입지 여건상 최적의 입지 구비 : 교통, 환경, 투자가치 등 오피스텔 및 상가 입지 여건상 최적의 입지 구비 : 교통, 환경, 투자가치 등 향후 오피스텔 시장 지속적 상승 추이 : 현재 여타 ( 주식 등 ) 의 투자여건 개선기미 불투명 향후 오피스텔 시장 지속적 상승 추이 : 현재 여타 ( 주식 등 ) 의 투자여건 개선기미 불투명

7 MEDICVALLEY 4. 기초 수요여건 분석 주거 대체용 입지 측면 : 수요 및 평형컨셉 ( 투자형 ), 제품 (UNIT 등 ) 컨셉 ( 주거형 ) 입지 측면 : 수요 및 평형컨셉 ( 투자형 ), 제품 (UNIT 등 ) 컨셉 ( 주거형 ) 분양 측면 : 수익율 확보 차원의 가격요소 마련시 무난할 것으로 전망 됨 분양 측면 : 수익율 확보 차원의 가격요소 마련시 무난할 것으로 전망 됨 UNIT 구성 : 초소형 ( 전용 4 ∼ 5 평대 ) 적합 – 코업 레지던스 참조 UNIT 구성 : 초소형 ( 전용 4 ∼ 5 평대 ) 적합 – 코업 레지던스 참조 투 자 용투 자 용업 무 용업 무 용 수요 비율 10% 선 80% 성공 요인 주거수요기반 양호 주거수요기반 양호 수요대비 공급과소 수요대비 공급과소 주변 임대수요 밀집 주변 임대수요 밀집 월세수입 보편화 월세수입 보편화 중심 도시권 중심 도시권 투자목적 수요 병행 투자목적 수요 병행 주요 사례 신도시, 도심지역의 신도시, 도심지역의 주거환경 우수지역 주거환경 우수지역 기 공급된 대부분의 기 공급된 대부분의 도심권 오피스텔 도심권 오피스텔 4 대문안 중심대로변 4 대문안 중심대로변 테헤란로변 테헤란로변 본 사업지

8 MEDICVALLEY CHAPTER Ⅱ 경쟁 환경 분석 1. 최근 오피스텔 분양현황 ( 하반기 ) 2. 유사입지 분양현황 상세 3. 유사상가 분양사례 분석

9 MEDICVALLEY 1. 최근 오피스텔 분양현황 ( 하반기 ) 2002 년 상반기 오피스텔 분양율 주춤 → 하반기 이후 분양 활황 2002 년 상반기 오피스텔 분양율 주춤 → 하반기 이후 분양 활황 - 강남 지역 공급물량 감소 / 해당지역 오피스 빌딩의 사무실 부족 난 심화 - 강남 지역 공급물량 감소 / 해당지역 오피스 빌딩의 사무실 부족 난 심화 - 저금리 지속 및 주식시장 한계로 인한 임대사업 수요 / 아파트 투기 집중단속으로 인한 투자 전환 - 저금리 지속 및 주식시장 한계로 인한 임대사업 수요 / 아파트 투기 집중단속으로 인한 투자 전환 ( 단위 : 만원, 부가세 별도 )

10 MEDICVALLEY 2. 유사입지 분양 현황 상세 ( 단위 : 만원, 부가세 별도 ) 선릉 SK 허브블루대치동 코업 레지던스

11 MEDICVALLEY 3. 유사상가 분양사례 분석 ( 단위 : 천원, 부가세 별도 ) 당 사업지 대비 입지 열세, 상가규모 열세 ( 특히 병의원 ) → 당 PJT 대비 분양가 86% 당 사업지 대비 입지 열세, 상가규모 열세 ( 특히 병의원 ) → 당 PJT 대비 분양가 86% 동일 value 시공사, 동일조건 구비시 현재 상가분양 예정가 적정 예상 동일 value 시공사, 동일조건 구비시 현재 상가분양 예정가 적정 예상

12 MEDICVALLEY CHAPTER Ⅲ 개발 Concept 1. S.W.O.T 분석 2. 분양 Concept 설정 3. 마케팅 핵심 Key-word

13 MEDICVALLEY 1. S.W.O.T 분석 DB 마케팅, 광고 및 보도기사에 의한 붐조성 → 사업지 입지 감안, 분양성 양호 예상 DB 마케팅, 광고 및 보도기사에 의한 붐조성 → 사업지 입지 감안, 분양성 양호 예상 매출 구조상 상가분양이 관건이나 → 분양 여건성 오피스텔 분양성이 사업성패를 좌우함 매출 구조상 상가분양이 관건이나 → 분양 여건성 오피스텔 분양성이 사업성패를 좌우함 StrengthWeakness 사업지 입지 우수 ( 역세권, 테헤란로변 ) 사업지 입지 우수 ( 역세권, 테헤란로변 ) 상가분양 안정적 ( 기수요층 확보 ) 상가분양 안정적 ( 기수요층 확보 ) 주변 전문 CLINIC 센터 부족 주변 전문 CLINIC 센터 부족 오피스텔 분양성 불리 ( 커뮤니티 형성 한계 ) 오피스텔 분양성 불리 ( 커뮤니티 형성 한계 ) - 규모의 경제 (65 실 ) : 공사비 ↑, 분양성 ↓ - 규모의 경제 (65 실 ) : 공사비 ↑, 분양성 ↓ 경쟁상권 (SK 허브블루 ) – 영향 미미 경쟁상권 (SK 허브블루 ) – 영향 미미 OpportunityThreats 경기 회복의 연장기조, 저금리 지속 경기 회복의 연장기조, 저금리 지속 최근 오피스텔 분양율 회복세 ( 조기 100%) 최근 오피스텔 분양율 회복세 ( 조기 100%) 전국적 BRAND 화 (EX. Medi Town) 전국적 BRAND 화 (EX. Medi Town) 지속적 부동산 안정대책 발표 ( 전매제한 등 ) 지속적 부동산 안정대책 발표 ( 전매제한 등 ) 오피스텔 상품 속성상 경기영향 상당 오피스텔 상품 속성상 경기영향 상당 공개청약에 따른 가수요 기대 미흡 공개청약에 따른 가수요 기대 미흡

14 MEDICVALLEY 2. 분양 Concept 설정 상품의 가치적 측면 건물 기능성 위주의 컨셉 ( 테마화 ) 건물 기능성 위주의 컨셉 ( 테마화 ) 주거용, 투자용 혼재, 투자 안정성 확보 주거용, 투자용 혼재, 투자 안정성 확보 현재, 향후계획 홍보 주력 ( 분당선 ) 현재, 향후계획 홍보 주력 ( 분당선 ) 상품성 强 시 장 수용성 측면 주변 배후주거기능 강화 지역 주변 배후주거기능 강화 지역 최근 수요특성상 임대투자자 위주 컨셉 최근 수요특성상 임대투자자 위주 컨셉 테헤란 밸리의 마지막 기회 강조 테헤란 밸리의 마지막 기회 강조 오피스텔 평형 검토 - 업무, 주거기능 혼재형 - 최소화 ( 전용 5 평 내외 ) 마케팅 방식 오피스텔 : Boom 형, 상가 : 테마상가에 의한 사전분양 제고 오피스텔 : Boom 형, 상가 : 테마상가에 의한 사전분양 제고 분양 Concept 목표설정 : 초기 분양 100% 제고 목표설정 : 초기 분양 100% 제고 분양 Concept : Premium 4P ’ s 달성 → 최고의 입지 (Place), 분양 Concept : Premium 4P ’ s 달성 → 최고의 입지 (Place), 최적의 가격 (Price), 최상의 품질 (Product), 마지막 기회 (Promotion) 최적의 가격 (Price), 최상의 품질 (Product), 마지막 기회 (Promotion)

15 MEDICVALLEY 3. 마케팅 핵심 Key-word 선릉 메디칼 빌딩의 마케팅의 핵심 양질의 D/B 에 의한 DBM ’ s 전략 언론의 이슈에 의한 Boom 조성 오피스텔 규모의 경제 극복을 위한 전략 사업 안정성 확보로 투자유인 극대화 ○ 유효적 타겟설정 (D/B) - 최근 PJT 청약 D/B 확보 ○ DM 발송의 최적화 ○ 방송사 보도특집 (MBC, KBS) ○ 중앙지, 경제지 교차 기사 ○ 언론사 이슈 제공 - 전문 클리닉센타 - 전국적 브랜드화 ○ 브랜드 인지도 높은 시공사 선정 ○ 안정성 확보, 개발신탁 구도 정립 - 한국토지신탁 ○ 사전 상가분양 제안서 접수 ○ 상가 입주예정자 대상 위주의 오피스텔 사전분양 - 50% 이상 ( 약 40 실 ) - 사업 의사결정전 수행 마케팅 비중 80%

16 MEDICVALLEY CHAPTER Ⅳ 마케팅 차별화 전략 1. 분양시기 및 분양방법 2. 분양가 산정 3. 단계별 마케팅 전략

17 MEDICVALLEY 1. 분양시기 및 분양방법 분양 시기 정부 사전분양 제한 ( 공개청약 ) 정부 사전분양 제한 ( 공개청약 ) 금리인상, 주식시장 활성화 금리인상, 주식시장 활성화 계절적 요인, 선거 등 요소 감안 계절적 요인, 선거 등 요소 감안 오피스텔 시장 회복추이 감안 오피스텔 시장 회복추이 감안 추석연휴 감안 추석연휴 감안 이르면 이를수록 유리 이르면 이를수록 유리 하나, 사전 준비일정 감안 하나, 사전 준비일정 감안 1 차 : 2002 년 11 월 1 차 : 2002 년 11 월 ( M/H 구비시 가능 ) ( M/H 구비시 가능 ) 2 차 : 2003 년 3 월 2 차 : 2003 년 3 월 분양 방법 ( 오피스텔 ) DM 발송의 최적화 → Open 후 청약 / 계약율 제고 → 잔여물량 판촉 상품 인지의 확대 유효 TARGET DB 확보 상품 인지의 확대 유효 TARGET DB 확보 공개청약 개시 청약율, 계약율 제고 공개청약 개시 청약율, 계약율 제고 잔여물량 계약 → 100% 분양 1 단계 2 단계 3 단계 D/B 가공 → D/M 발송 D/B 가공 → D/M 발송 In-Bound T/M 수행 In-Bound T/M 수행 이미지 광고, 현수막 시행 이미지 광고, 현수막 시행 경제지 보도 특집 경제지 보도 특집 방송사 보도특집 수행 방송사 보도특집 수행 중앙지, 경제지 광고, 기사 중앙지, 경제지 광고, 기사 2 차 D/M, T/M 수행 2 차 D/M, T/M 수행 전문 분양상담 개시 전문 분양상담 개시 거점화 전략 수행 거점화 전략 수행 MGM 마아케팅 실시 MGM 마아케팅 실시 3 차 T/M 실시 3 차 T/M 실시

18 MEDICVALLEY 2. 분양가 산정 산출 방법 ① 투자자 수익율 역산 방식 ( 보정지수 40%) ② 비교사례법 (60%) - 최근 유사입지 평균분양가 적용 - 최근 유사입지 평균분양가 적용 각 항목별 산술 평균 ( 기준층 분양가 산출 ) 분양가 차등 ( 상가 별도 ) 층별 차등 적용 : 3 分 ( 저층, 기준층, 최고층 ) 층별 차등 적용 : 3 分 ( 저층, 기준층, 최고층 ) - 최고층 : 기준층 * 105% ( 제품 차별화 없을시 전제 ) - 최고층 : 기준층 * 105% ( 제품 차별화 없을시 전제 ) 향 / 조망별 차등 적용 : 조망 / 향의 입지 유사 수준 ( 차등 없음 전제 ) 향 / 조망별 차등 적용 : 조망 / 향의 입지 유사 수준 ( 차등 없음 전제 ) → 향후 세분화 계획 ( 평균분양가 개념 ) → 향후 세분화 계획 ( 평균분양가 개념 ) 납부 비율 계약금 10%, 중도금 70%( 무이자 융자, 이자 회사 부담 ), 잔금 20% 계약금 10%, 중도금 70%( 무이자 융자, 이자 회사 부담 ), 잔금 20% 1. 분양가 산정 Simulation 결정 시기 공개청약을 위한 DM 발송 안내문 인쇄 직전 결정 공개청약을 위한 DM 발송 안내문 인쇄 직전 결정 기 타 언론 이슈 제공, 투자 유인책 마련 → 임대 이자 보장 환불제 실시 언론 이슈 제공, 투자 유인책 마련 → 임대 이자 보장 환불제 실시

19 MEDICVALLEY 2. 분양가 산정 2. 투자 수익율 분석 ( 목표 수익율 15% 이상 ) 수익율 분석에 의한 가격 수용 폭 (17 평 기준 ) : 평당 770 ∼ 842 만원 ( 부가세 별도 ) → 보정지수 40% 수익율 분석에 의한 가격 수용 폭 (17 평 기준 ) : 평당 770 ∼ 842 만원 ( 부가세 별도 ) → 보정지수 40% ( 단위 : 만원 )

20 MEDICVALLEY 2. 분양가 산정 ( 단위 : 만원, 부가세 별도 ) 3 ( 비교사례법 ) 주변 유사 PJT 분양가 기준 4. 분양가격 결정 ( 안 ) 산출 분양가 : 805 만원 / 평 산출 분양가 : 805 만원 / 평 - 항목별 보정지수 대입 - 항목별 보정지수 대입 적용 분양가 : 770 만원 / 평 적용 분양가 : 770 만원 / 평 - 오피스텔 규모등 감안 - 오피스텔 규모등 감안 산출분양가 95% 적용 산출분양가 95% 적용 ☞ 추후 “ 코업 레지던스 ” 벤치마킹시 분양가 상승 예상 (800 만원 / 평 )

21 MEDICVALLEY 1. 마아케팅 기본 Frame 3. 단계별 마케팅 전략 Pre-Marketing (D-30 ∼ D-5) Pre-Marketing (D-30 ∼ D-5) Main-Marketing (D-4 ∼ D+20) Main-Marketing (D-4 ∼ D+20) Post-Marketing (D+21 ∼ D+60) Post-Marketing (D+21 ∼ D+60) A/S Mkt ’ g (D+60 ∼ ) A/S Mkt ’ g (D+60 ∼ )

22 MEDICVALLEY CHAPTER Ⅴ T/F 계획 ( 안 ) 1. 사업추진 방향 설정 2. 조직계획 및 업무분장 3. 사업초기 자금계획 4. 항목별 주요 일정

23 MEDICVALLEY 1. 사업추진 방향 설정 사업수행 방식 결정 요소 사업모형 ( 개발신탁 + PF) ☞ 자금집행순서 ( 신탁계정 ) - 토지대 > 사업추진비 > 신탁보수 > 기성 > 수익 ( ☞ 협의후 변경가능 )

24 MEDICVALLEY 2. 업무분담 D-day 60 일 전략 (2002.9.15) D-day 60 일 전략 (2002.9.15) 최상의 유효적 시스템 ( 드림팀 구성 ) 최상의 유효적 시스템 ( 드림팀 구성 ) - 시행착오 원천봉쇄 - 부문별 전문가 구성 - 부문별 동시 수행 - 시행착오 원천봉쇄 - 부문별 전문가 구성 - 부문별 동시 수행 사업 목표 ○ 사업조기 수행 - 2002 년 11 월 분양 ○ 초기 분양율 100% ○ 사업조기 수행 - 2002 년 11 월 분양 ○ 초기 분양율 100% 업 무 분 장

25 MEDICVALLEY 3. 사업초기 자금계획 ( 단위 : 원 )

26 MEDICVALLEY 4. 항목별 주요 일정 주요계약 FLOW

27 MEDICVALLEY 선릉 메디칼 빌딩 건물 구조 오피스텔 & 헬스 센타 오피스텔 산부인과 / 신경외과 이비인후과 / 대장항문 비뇨기과 / 방사선과 내과 / 소아과 / 피부과 정형외과 / 안과 성형외과 / 치과 약국, 한의원, 프랜차이즈 13 F 12 F 11 F 10 F 8 F 7 F 6 F 5 F 4 F 3 F 2 F 1 F B 1 B 2 B 3 식당. 매점등 근린생활 시설 주차장 대지 : 277 평 지하 3 층 지상 13 층. 일반 상업지구 위치 : 강남 최고의 황금 상권 배후 5 만세대 아파트 단지 일일 유동 인구 15 만 경쟁 메디칼 빌딩 없음

28 MEDICVALLEY 주변 상가의 층별 분양 시세 주변 상가의 층별 분양 시세 ( 단위 : 천원, 부가세 별도 ) 당 사업지 대비 입지 열세, 상가규모 열세 ( 특히 병의원 ) → 당 PJT 대비 분양가 86% 당 사업지 대비 입지 열세, 상가규모 열세 ( 특히 병의원 ) → 당 PJT 대비 분양가 86% 동일 value 시공사, 동일조건 구비시 현재 상가분양 예정가 적정 예상 동일 value 시공사, 동일조건 구비시 현재 상가분양 예정가 적정 예상

29 MEDICVALLEY 투자자 핵심 포인트 1. 각과별 사전 입주 의향서 제출 요망 ( 총 14 명 선착순 마감 예정 ) 2. 의향서 접수 후 분양가 경쟁 입찰 실시 3. 입찰 후 최종 입주자 선정 ( 계약금 10%) 1. 분배식 – 분양 완료 후 투자 금액별 이윤 배당 ( 통상 6-8 개월 예상 ) 2. 고정식 – 미리 약정된 이자 정기적 정산 (4 개월 단위 ) * 입주권 제 3 자간 상호 매도 / 매수 시 최종 매수자와 계약 합니다

30 MEDICVALLEY 선릉 메디칼 빌딩 종합 예상 분양가 구 분층 수선릉 메디칼 빌딩선릉역 주변시세 ( 평균가 )) 용 도 예상 분양 가격 지하 1 층 1,100 만원 1,092 만원근린생활시설 지상 1 층 5,000 만원 4,000-6,000 만원약국 / 편의점 / 은행 지상 2 층 1,400 만원 1,353 만원의원 지상 3 층 1,300 만원 1,185 만원의원 지상 4 층 1,250 만원 1.185 만원의원 지상 5 층 1,250 만원 1,185 만원의원 지상 6 층 1,200 만원 1,150 만원의원 지상 7 층 1,200 만원 1,150 만원의원 지상 8 층 780 만원 812 만원오피스텔 지상 9 층 780 만원 812 만원오피스텔 지상 10 층 780 만원 812 만원오피스텔 지상 11 층 780 만원 812 만원오피스텔 지상 12 층 780 만원 812 만원오피스텔 지상 13 층 800 만원 812 만원오피스텔 입지 비교 ▌ 테헤란로 대로변 위치 – 상권 강남 최고 지역임. ▌ 유동인구 최다 밀집지역 ▌ 지하철 환승역 바로 옆 ▌ 광고, 홍보효과 극대화. ▌ 테헤란로 대로변 아님 ▌ 유동인구 미약함 ▌ 지하철 환승역에서 다소 외짐. ▌ 광고, 홍보효과 미약함. █ 위의 예상분양가격은 조정될 수 있으며, 공개입찰시 가격 상승이 예상됩니다.

31 MEDICVALLEY 감사합니다 보다 구체적인 사항은 http://www.mediclounge.co.kr/ 을 참조 하시거나, 당사로 전화 문의 바랍니다 (02-574-1911) 메디밸리㈜