상가건물임대차보호법 개정 법률 해설 -권리금보호 규정 중심으로- 변호사 김재권( )

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1 상가건물임대차보호법 개정 법률 해설 -권리금보호 규정 중심으로- 변호사 김재권(010-3815-6426)
상가건물임대차보호법 개정 법률 해설 -권리금보호 규정 중심으로 변호사 김재권( )

2 Contents 1. 개정법률의 주요내용 2. 개정법률의 세부내용 3. 주택임대차와 비교

3 1. 개정법률의 주요내용 ■ 개정이유 ㅇ현행법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있음. ㅇ그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만, 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있음. ㅇ이러한 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련하려는 것임. ㅇ또한 이해관계자에게 상가건물 임대차에 대한 확정일자 부여 등의 임대차 정보를 제공받을 수 있도록 하고, 상가건물 임대차계약에 관한 표준계약서와 권리금계약에 관한 표준권리금계약서를 마련하여 사용을 권장하도록 하는 등 상가임차인 보호를 더욱 강화하려는 것임.

4 1. 개정법률의 주요내용 ■ 주요내용 가. 대항력, 권리금 등을 모든 상가건물임대차에 적용(제2조 제3항).
나. 관할 세무서장의 확정일자부 작성 및 제공의무(제4조) 다. 권리금 회수기회 보장 -권리금 정의(제10조의3 신설). -신규임차인으로부터 권리금 회수기회 부여 (제10조의4 신설). -권리금 보호대상 예외규정 : 대규모점포나 국공유재산은 제외(제10조의5 신설)./ 전대차 제외(제13조 제1항) -국토교통부장관은 표준권리금계약서 정해 권장 (제10조의6 신설) -국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준 고시(제10조의7 신설). 라. 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달해야 해지가능(제10조의8 신설). 마. 법무부장관은 상가건물임대차표준계약서를 정해 권장(제19조 신설).

5 2. 개정법률의 세부내용 ■ 대항력, 권리금 등을 모든 상가건물임대차에 적용 ● 제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. 상가건물은 ‘임대차계약당시’ ‘실제용도’ 기준/주택임대차는 적용범위 제한 없는 점 차이 ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 > ③ 제1항 단서에도 불구하고, 제3조(대항력 등), 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문(계약갱신요구권), 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정(권리금보호) 및 제19조(표준계약서의 작성, 권장)는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 , > ♣ 대항력, 상가건물 양수인의 임대인 지위 승계, 계약갱신요구권, 권리금보호, 표준계약서 작성 등의 규정이 위 적용범위를 넘는 모든 임대차(고액임차인)에 적용됨, 단 개정법 시행 후 최초 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됨 유의!(부칙 제2조)

6 2. 개정법률의 세부내용 ■ 대항력, 권리금 등을 모든 상가건물임대차에 적용 ● 시행령 제2조(적용범위)
① 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 , , > 1. 서울특별시 : 4억원 2. 수도권정비계획법 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원 3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원 ② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③ 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 > ♣ 환산보증금(3억원) : 보증금(1억원) + (월차임(200만원) Ｘ 100)

7 2. 개정법률의 세부내용 ■ 대항력, 권리금 등을 모든 상가건물임대차에 적용 ● 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 > ♧ 대항력이란 임차기간 중 임차건물이 소유자가 바뀌더라도 승계자 등에 대해 기간만료시 내지 보증금반환시까지 임차권을 주장하여 계속 사용,수익할 수 있는 효력 ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ♧ 양도인(임대인)의 일체의 채무(보증금반환채무 등)가 양수인에게 이전됨 ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조제1항·제3항(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) 및 제578조(경매와 매도인의 담보책임)를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 민법 제536조(동시이행항변권)를 준용한다.

8 2. 개정법률의 세부내용 ■ 관할 세무서장의 확정일자부 작성 및 제공의무 ● 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등)
① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다. ② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다. ③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. ⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 ] ♣ 개정법상 이 규정만 공포 후 6개월이 경과된 자에 시행됨(부칙 제1조 단서)

9 2. 개정법률의 세부내용 ■ 권리금 회수기회 보장 ● 제10조의3(권리금의 정의 등)
① 권리금이란 “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임이외에 지급하는 금전 등의 대가”를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. ♣ 임차인에게 권리금 회수기회보장은 상가투자 내지 거래의 위축을 야기하고, 권리금 부담을 상쇄하기 위한 보증금, 차임 증액 등 안전장치로 인하여 도리어 임차인에게 불리한 결과가 초래될 가능성 큼 ♣ 임대인으로서는 계약갱신요구권에 의해 5년 임대기간을 보장해야 하고, 5년 후에는 다시 권리금회수 규정에 의해 임차인이 신규임차인을 알선하는 한 영원히 임차해야 하는 문제점(부득이 임차인을 내보내려면 임차인이 계약위반을 하지 않는 한, 권리금 상당액의 손해배상을 하는 수밖에 없음) ♣ 5년 기간 만료 후 임대차를 지속시키는 편법으로서, 신규임차인으로 지인을 동원하여 권리금을 주고받는 외관을 만들어 실질적으로 종전 임차인이 영업을 계속하는 경우도 발생할 수 있음

10 2. 개정법률의 세부내용

11 2. 개정법률의 세부내용 ■ 권리금 회수기회 보장 ● 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 ‘정당한 사유 없이’ 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ♣ 4가지 사유(특히 ‘현저한 고액’ 등)가 지나치게 추상적이어서, 향후 법령해석상 분쟁이 예상됨 임대인이 방해시, 임차인이 손해배상청구소송을 제기하여 방해행위와 손해권리금을 입증해야 함(소송증가) ♣ 임대인의 방해금지기간이 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 종료시까지로 한정된다는 점에서, 이 기간 전후에 걸쳐 임대인의 방해행위시 손배책임 지울 수 있을지 문제되고, 3개월 안에 권리금을 받을 수 있는 동종 내지 유사업종의 신규임차인을 주선하기도 현실적으로 어려우므로 기간만료 6월부터 1월 사이로 규정함이 바람직함

12 2. 개정법률의 세부내용 ■ 권리금 회수기회 보장 ● 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
♣ 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ♣ 위 사유 중 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 해석이 모호하고, 임대인이 의도적으로 18개월간 비영리로 사용했다가 18개월 후 새 임차인에게 권리금받고 임대하는 등의 악용가능성 있음 ♣ ‘자력이 없다거나 의무위반 우려’에 대한 임대인의 입증이 사실상 어려운 점, 신규임차인의 제반정보를 임대인에게 고지할 의무를 부과했으나, 그것만으로 판단이 어려울 가능성이 크며, 결국 임대인의 주관적 판단이 개입되기 쉬워 다툼의 대상이 될 가능성 큼

13 2. 개정법률의 세부내용 ■ 권리금 회수기회 보장 ● 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
♣ 제10조 제1항 각호의 사유(임대인이 적법하게 권리금회수를 방해할 수 있는 사유) 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ♣ 임대차계약당시 사전고지한 재개발, 재건축을 이유로 임차인의 권리금 회수를 방해할 가능성이 매우 큰 문제점 –권리금 회수규정 무력화 (재건축시 권리금 상당액의 이전비 지급을 법제화할 필요)

14 2. 개정법률의 세부내용 ■ 권리금 회수기회 보장 ● 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 ‘신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다’. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다

15 2. 개정법률의 세부내용 ■ 권리금 회수기회 보장 ● 제10조의5(권리금 적용 제외)
제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. 1. 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 2. 임대차 목적물인 상가건물이 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품관리법에 따른 공유재산인 경우 ㅇ 대규모점포 : 상시운영되는 매장면적 3,000㎡이상의 대형마트, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰, 기타 대규모 점포 ㅇ 준대규모점포 : 대규모 점포를 경영하는 회사 또는 그 계열회사가 직영하는 점포, 상호출자제한기업집단의 계열회사가 직영하는 점포, 위 회사 등이 직영점형 체인사업이나 프랜차이즈형 체인사업의 형태로 운영하는 점포

16 2. 개정법률의 세부내용 ■ 권리금 회수기회 보장 ● 제10조의5(권리금 적용 제외) ◎유통산업발전법 제2조
3. "대규모점포"란 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 매장을 보유한 점포의 집단으로서 별표에 규정된 것을 말한다. 가. 하나 또는 대통령령으로 정하는 둘 이상의 연접되어 있는 건물 안에 하나 또는 여러 개로 나누어 설치되는 매장일 것 나. 상시 운영되는 매장일 것 다. 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상일 것 4. "준대규모점포"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 점포로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 가. 대규모점포를 경영하는 회사 또는 그 계열회사(독점규제 및 공정거래에 관한 법률에 따른 계열회사를 말한다)가 직영하는 점포 나. 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에 따른 상호출자제한기업집단의 계열회사가 직영하는 점포 다. 가목 및 나목의 회사 또는 계열회사가 제6호가목에 따른 직영점형 체인사업 및 같은 호 나목에 따른 프랜차이즈형 체인사업의 형태로 운영하는 점포

17 2. 개정법률의 세부내용 ■ 권리금 회수기회 보장 ● 제10조의5(권리금 적용 제외) ◎유통산업발전법 제2조
6. "체인사업"이란 같은 업종의 여러 소매점포를 직영(자기가 소유하거나 임차한 매장에서 자기의 책임과 계산하에 직접 매장을 운영하는 것을 말한다. 이하 같다)하거나 같은 업종의 여러 소매점포에 대하여 계속적으로 경영을 지도하고 상품ㆍ원재료 또는 용역을 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다. 가. 직영점형 체인사업 체인본부가 주로 소매점포를 직영하되, 가맹계약을 체결한 일부 소매점포(이하 이 호에서 "가맹점"이라 한다)에 대하여 상품의 공급 및 경영지도를 계속하는 형태의 체인사업 나. 프랜차이즈형 체인사업 독자적인 상품 또는 판매ㆍ경영 기법을 개발한 체인본부가 상호ㆍ판매방법ㆍ매장운영 및 광고방법 등을 결정하고, 가맹점으로 하여금 그 결정과 지도에 따라 운영하도록 하는 형태의 체인사업 다. 임의가맹점형 체인사업 체인본부의 계속적인 경영지도 및 체인본부와 가맹점 간의 협업에 의하여 가맹점의 취급품목ㆍ영업방식 등의 표준화사업과 공동구매ㆍ공동판매ㆍ공동시설활용 등 공동사업을 수행하는 형태의 체인사업 라. 조합형 체인사업 같은 업종의 소매점들이 중소기업협동조합법 제3조에 따른 중소기업협동조합, 협동조합기본법 제15조에 따른 협동조합, 같은 법 제71조에 따른 협동조합연합회, 같은 법 제85조에 따른 사회적협동조합 또는 같은 법 제114조에 따른 사회적협동조합연합회를 설립하여 공동구매ㆍ공동판매ㆍ공동시설활용 등 사업을 수행하는 형태의 체인사업

18 2. 개정법률의 세부내용 ■ 권리금 회수기회 보장 ● 제10조의5(권리금 적용 제외)
◎유통산업발전법 제2조- 별표 :대규모점포의 종류(제2조제3호 관련) 1. 대형마트 대통령령으로 정하는 용역의 제공장소(이하 "용역의 제공장소"라 한다)를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 식품·가전 및 생활용품을 중심으로 점원의 도움 없이 소비자에게 소매하는 점포의 집단 2. 전문점 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 의류·가전 또는 가정용품 등 특정 품목에 특화한 점포의 집단 3. 백화점 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 다양한 상품을 구매할 수 있도록 현대적 판매시설과 소비자 편익시설이 설치된 점포로서 직영의 비율이 30퍼센트 이상인 점포의 집단 4. 쇼핑센터 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 다수의 대규모점포 또는 소매점포와 각종 편의시설이 일체적으로 설치된 점포로서 직영 또는 임대의 형태로 운영되는 점포의 집단 5. 복합쇼핑몰 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 쇼핑, 오락 및 업무 기능 등이 한 곳에 집적되고, 문화·관광 시설로서의 역할을 하며, 1개의 업체가 개발·관리 및 운영하는 점포의 집단 6. 그 밖의 대규모점포 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 아니하는 점포의 집단으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 가. 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단 나. 용역의 제공장소를 포함하여 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 전체 매장면적의 100분의 50 이상을 차지하는 점포의 집단. 다만, 시장·군수 또는 구청장이 지역경제의 활성화를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 매장면적의 100분의 10의 범위에서 용역의 제공장소를 제외한 매장의 면적 비율을 조정할 수 있다.

19 2. 개정법률의 세부내용 ■ 권리금 회수기회 보장 ● 제13조(전대차관계에 대한 적용 등)
① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제11조 및 제12조는 전대인(전대인)과 전차인(전차인)의 전대차관계에 적용한다. <개정 > 권리금 보호규정을 전대차에 적용하지 않음으로써, ‘전차인은 권리금 주장 불가’ ● 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. ♣ 국토교통부는 표준권리금계약서, 표준상가건물임대차계약서 제정 ● 제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다. ♣ 국토교통부는 권리금 감정평가 기준을 규정하기 위해 ‘감정평가 실무기준’(고시) 개정안을 마련하여 부터 시행

20 2. 개정법률의 세부내용 ■ 권리금 회수기회 보장

21 2. 개정법률의 세부내용 ■ 임차인의 차임연체액이 ‘3기’의 차임액에 달해야 해지가능 ● 제10조의8(차임연체와 해지)
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. ♣ 기존에는 3기의 차임연체는 계약갱신거절사유인 반면, 민법 제640조는 임차인이 2기의 차임을 연체하면 계약해지 사유로 규정함으로써, 2기의 차임연체로 계약해지를 하면, 사실상 갱신거절을 하는 효과가 생겨, 임차인의 갱신요구권이 무력화되는 결과가 생기지 않느냐 하는 의문이 제기됨. ♣ 대법원은 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다는 이유로, 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액(갱신 전 1기, 갱신 후 1기의 차임을 연체한 경우임)에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 봄. – 결국 갱신거절사유로 규정된 나머지 계약위반사실로도 해지가능 또한 같은 이유로 민법 제640조와 동일한 내용의 약정(2기의 차임연체시 계약해지할 수 있다)이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 효력이 없다고 할 수 없다고 판결함.(대법원 선고 2012다28486 판결) ♣ 그러나 상가임대차보호법의 개정으로, 다시 민법 제640조는 상가임대차에는 적용이 배제됨(민법의 특례규정)

22 2. 개정법률의 세부내용 ■ 국토교통부장관은 상가건물임대차표준계약서를 정해 권장하도록 함 ● 제19조(표준계약서의 작성 등)
법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. ♣ 특색 ㅇ 환산보증금을 명시하게 함 ㅇ 사용, 관리, 수선의무의 내용, 비용부담 등에 관해 구체화 함 ㅇ 계약해지 사유 구체화(일부 멸실시 감액청구, 3기의 차임연체 등) ㅇ 계약의 종료시 권리금 회수기회 보호 규정 둠 ㅇ 계약시 재건축 등 계획 고지시 갱신거절할 수 있다는 규정 둠 ㅇ 관리비, 장기수선충당금 등 비용의 정산 조항 둠 ㅇ 특약으로 입주 전 수리 및 개량, 임대기간 중 수리 및 개량, 상가건물 인테리어, 관리비 지급주체와 시기 및 범위, 채무불이행시 손해배상예정 등에 관해 정할 수 있음을 고지함

23 ■ 권리금 회수기회 보장

24 2. 개정법률의 세부내용 ■ 개정법령의 시행시기 ● 부칙 <제13284호,2015.5.13> 제1조(시행일)
이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제4조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. ♣ 관할세무서장의 확정일자부 작성, 정보제공의무 등은 준비에 시간이 필요하여 공포 후 6개월 후부터 시행하는 것으로 보여짐 제2조(대항력에 관한 적용례) 제2조제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다. 제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다. ♣ 소급효를 인정하여 임대인에게 불측의 부담을 안게 하고, 거래상 혼란을 초래한 점 등은 위헌의 소지가 다분함

25 3. 주택임대차와 비교

26 임대차에서의 창과 방패 변호사 김재권

27 contents 1. 임대차 계약체결 단계 2. 임대차 존속 단계 3. 임대차 종료 내지 갱신 단계 4. 인도소송 단계

28 1. 임대차 계약체결 단계 ■ 임대인의 ‘창’ ㅇ계약서 문구를 최대한 임대인에게 유리하게 기재
1. 임대차 계약체결 단계 ■ 임대인의 ‘창’ ㅇ계약서 문구를 최대한 임대인에게 유리하게 기재 [사용수익의 범위 제한, 해제사유 확대, 손해배상범위 확대(위약금, 위약벌 규정), 기간단축(조건), 유익비상환청구권, 지상물매수청구 권, 부속물매수청구권, 계약갱신요구권 등 포기조항 등] ■ 임차인의 ‘방패’ o 협상으로 최대한 유리하게 계약 - 그러나 사실상 약자여서 한계, 그러나 약관규제법 위반, 민법 및 주택,상가임대차보호법상 강행규정 위반 무효 주장 가능

29 2. 임대차 존속 단계 ■ 임대인의 ‘창’ ■ 임차인의 ‘방패’
2. 임대차 존속 단계 ■ 임대인의 ‘창’ 채무불이행(2기의 차임연체(3기로 개정), 무단전대, 임대목적물 손상 등 의무의 현저한 위반 등)으로 인한 계약해지 및 인도소송(손해배상청구) ■ 임차인의 ‘방패’ o 차임연체, 무단전대 등 채무불이행 사실 없거나, 임대인이 승인한 사실 주장 o 임대인의 수선의무 불이행시, 사용수익 못한 비율로 차임지급거절 내지 감액 청구하거나 계약해지 및 손해배상청구도 가능(단, 통상의 손해에 대해서는 임차인이 수선의무 부담) o 최소보장기간보다 단축계약 : 주임법 및 상임법 적용대상인 경우, 강행규정 위반으로 무효 주장하며 최소기간(주택은 2년, 상가는 1년)까지 거주가능 o 유익비상환청구권 주장 o 지상물매수청구권 주장 o 부속물매수청구권 주장 o 계약갱신요구권 주장

30 2. 임대차 존속 단계 ■ 임대인의 ‘창’ o 차임연체, 무단전대 등 채무불이행 사실 입증
2. 임대차 존속 단계 ■ 임대인의 ‘창’ o 차임연체, 무단전대 등 채무불이행 사실 입증 o 제소전 화해조서 : 기간단축, 유익비상환청구권, 지상물매수청구권, 부속물 매수청구권, 게약갱신요구권 등 포기하는 내용 - 그러나 법원 실무상 제소전화해조서 자체를 실질 분쟁가능성이 있을 때로 한정, 강행규정위반사유의 포기조항은 삭제 요구, 예외적 사유 있을 때에만 가능 o 원상복구조항이 유익비포기조항인 점 주장 o 2기의 차임연체, 무단전대 등 채무불이행 사유 있으면 지상물매수청구 및 부속물매수청구 안 되는 점 주장, 지상물 포기 대가로 저렴하게 임대료를 책정한 사실 입증, 부속물이 아닌 점 입증 o 계약갱신요구권의 예외사유 입증 : 재건축, 3기 이상 차임연체 등

31 3. 임대차 종료 및 갱신 단계 ■ 임대인의 ‘창’ o 주택, 상가임대차보호법 적용대상인 경우 ‘기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간(일반 임대차는 기간만료전까지)에 임차인에게 갱신거절의 통지’를 하면 기간만료시 계약해지 및 인도청구가능 o 임대차 존속을 원하는 경우, 임차인이 ‘임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절 등의 통지를 하지 아니하면’ 묵시적으로 갱신되는 점 주장(다만 임차인은 언제든지 해지통지가능하고 3개월 후 효력) o 상가임차인이 ‘기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신요구를 하지 않은 점’ 주장하여 갱신요구권 부인 o 임대차계약 갱신시 차임인상 : 단, 주임법 및 상임법의 상한 범위 내이어야 함

32 3. 임대차 종료 및 갱신 단계 ■ 임차인의 ‘방패’ o 임대인이 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절통지를 하지 않았다는 이유로 묵시적 갱신 주장(임대료 등 다른 조건은 그대로이지만, 기간은 주택은 2년, 상가는 1년만 연장/기존 계약기간 불문 o 일반 임대차는 기간만료전까지 갱신거절 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 되고, 임대인이 해지 통지시 6개월(최소한 6개월 더 영업가능), 임차인이 해지통지시 1개월(해지 원하면 1개월 만에 나갈 수 있음) 지나면 효력 o 계약갱신요구권 주장 : 단, 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신요구를 하고, 재건축, 차임 3기 이상 연체 등 예외사유 없어야 함, 재건축도 안전진단 필요한 점 반박 가능 o 차임인상은 주임법, 상임법 한도 내여야 함 주장 ㅇ 개정법상 권리금보호규정 등 주장

33 4. 인도소송 단계 ■ 임대인의 ‘창’ ㅇ 계약해지사유발생시 인도소송(철거, 부당이득청구 등 포함)
4. 인도소송 단계 ■ 임대인의 ‘창’ ㅇ 계약해지사유발생시 인도소송(철거, 부당이득청구 등 포함) ㅇ 점유이전금지가처분으로 점유자 고정시킬 필요 ㅇ 제소전화해조서 작성시 집행만 하면 됨 ㅇ 보증금 중 연체차임, 기타 손해공제 가능, 보증금에 대한 가압류나 전부명령, 추심명령 등이 들어오면 연체차임과 손해 공제하고 공탁가능 ㅇ 긴급한 필요(고도의 소명 필요) 있으면 인도단행가처분 가능 ㅇ 원상회복청구 가능 : 단, 통상의 손모는 청구불가하고, 임대차 전 원상태에 대한 사진 등 증거확보해 둘 필요

34 4. 인도소송 단계 ■ 임차인의 ‘방패’ ㅇ 유익비상환청구권, 지상물매수청구권, 부속물매수청구권 등 주장
4. 인도소송 단계 ■ 임차인의 ‘방패’ ㅇ 유익비상환청구권, 지상물매수청구권, 부속물매수청구권 등 주장 - 입증 위해 시가감정신청 필요, 경매 낙찰자에게 유치권 행사, 승계주장도 가능(단 대항력갖추었거나 지상물을 임차인명의로 등기했을 경우에만 승계됨) ㅇ 통상의 손모(통상적인 사용에 따른 상태악화나 가치감소)는 원상회복 범위에서 제외됨 주장 ㅇ 계약소멸 후 임차인이 점유했으나, 목적대로 사용․수익하지 않은 경우에는 부당이득반환의무 불성립 주장(단, 유익비상환청구 등 주장하면서 의도적으로 명도 거부하면 불법행위 손해배상책임)