공동주택 회계관리 실무 나 병 혜.

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1 공동주택 회계관리 실무 나 병 혜

2 공동주택 회계절차 회계년도개시전 - 사업계획, 예산편성 회계기간중 – 집행에 따른 회계업무 관리비부과, 부과공개 (공동주택관리정보시스템) 체납관리비 관련업무 조세부가업무 (부가세, 소득세) 회계년도종료후 – 결산 감사 (300세대이상 외부회계감사 의무화)

3 공동주택 회계감사업무

4 회계감사의 연혁과 감사기준 1. 회계감사의 연혁과 감사기준
외부감사제도 시행 (구, 공동주택관리령의 3조의 2에 의거 300세대 이상 중앙 집중식 난방방식 공동주택 관리주체는 공인회계사의 회계감사를 받도록 함. 매년 의무화) 1998년 12월 31일: 외부감사 의무화 폐지 (규제개혁 차원) 2003년 11월 30일: 외부감사 자율화 (관리규약 자치규정, 입주민 과반수 동의가 있는 경우 에만 외부 회계감사) 2010년 7월 6일 이후 : 외부감사 부분적 의무화(입주자대표회의에서 의결하여 요구한 경우 또는 입주자 등의 10분의 1 이상 연서하여 요구한 경우에는 법률상 반드시 외부 회계감사) 2015년 1월 1일 이후 : 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 외부회계감사를 매년 1회 이상 시행

5 회계감사의 연혁과 감사기준 회계감사의 감사인 선임 방식 1998년 12월 31일 이전 : 한국공인회계사회 지정
2015년 1월 1일 이후 : 입주자대표회의 입찰 또는 지자체 추천의뢰, 공인회계사회 추천의뢰

6 회계감사의 연혁과 감사기준 공동주택 외부 회계감사실시 법령
주택법 제45조의3(관리주체의 회계감사) ① 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 해당 공동주택 입주자 및 사용자의 3분의 2 이상이 서면으로 회계감사를 받지 아니하는 데 동의한 연도에는 회계감사를 받지 아니할 수 있다. ② 의무관리대상 공동주택으로서 300세대 미만인 공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 감사인의 회계감사를 받아야 한다. 1. 입주자 및 사용자의 10분의 1 이상이 연서로 요구하는 경우 2. 입주자대표회의가 그 의결을 거쳐 요구하는 경우

7 회계감사의 연혁과 감사기준 ③ 관리주체는 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받은 경우 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출 받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다. ④ 제1항 또는 제2항에 따른 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정한다. 이 경우 입주자대표회의는 시장·군수·구청장 또는 「공인회계사법」 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있다.

8 회계감사의 연혁과 감사기준 주택법 시행령 제55조의3(관리주체의 회계감사 등) ① 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 법 제45조의3제1항에 따라 매년 10월 31일까지 결산서와 법 제45조의4제1항에 따른 장부 및 그 증빙서류에 대하여 회계감사를 받아야 한다.

9 회계감사의 연혁과 감사기준 공동주택관리에 관한 회계감사기준 제9조(감사보고서) ② 감사보고서는 관리주체의 재무제표가 관리규약에서 정한 회계처리기준에 따라 작성되었는지 여부에 대해 감사의견을 표명한다. ⑤ 제2조제3항에 따라 관리주체가 주택법령과 관리규약에서 정한 회계 관련 규정을 준수하였는지에 대하여 검토를 실시한 결과 관리주체의 주택법령 또는 관리규약에서 정한 회계 관련 규정에 위반되는 사항으로서 중대하다고 판단되는 사실을 발견한 경우에는 그 내용을 서면으로 기술하여 감사보고서에 첨부되는 ‘재무제표에 대한 주석’ 다음에 간지로 구분하여 적절한 형태로 첨부하여야 한다.

10 회계감사의 연혁과 감사기준 공동주택관리에 관한 회계감사기준 제3조 (감사업무의 수행방법 등) ③ 감사의견은 관리주체 등의 부정의 존재여부 또는 업무집행이나 관리에 대한 효율성이나 효과성을 평가하는 것이 아니다. ※ 감사의견의 종류 〮적정의견 : 회계처리기준과의 중요한 불일치가 없고 감사범위에 중요한 제한이 없는 경우 〮한정의견 : 회계처리기준과의 불일치 또는 감사범위의 제한이 중요 〮부적정 의견 : 회계처리기준과의 불일치가 중요하고 전반적인 경우 〮의견거절 : 감사범위의 제한이 중요하고 전반적인 경우

11 회계감사 대비 회계감사 준비 관리주체는 주택법 시행령 제55조의2에 따라 다음 회계연도에 관한 관리사무소운영비, 공동주택관리비 등 관리비의 사업계획 및 예산안을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받고 있는가? 예산의 관리절차는 규정에 따라 실시되고 있는가? (전용, 이월, 경정 등의 관리절차) 관리규약 및 회계처리기준을 정확히 이해하고 있는가? 예산집행에 대한 실적보고, 결과의 통지는 적시에 수행되고 있는가? 회계업무에 관한 관리주체의 전반 관리는 적절한가?

12 회계감사 대비 입주자대표회의 회장, 관리사무소장, 회계관계 직원 등에 대한 재정보증 절차는 적절히 이루어지고 있는가? 제73조
회계기준 주   요   내   용 비 고 제73조 (보증설정) 1. 관리사무소장 : 공제증권, 보증보험증권, 공탁증서(500세대 미만 – 3,000만원, 이상 – 5,000만원) 2. 회장(복수인장등록 시):공제 또는 보증보험 3. 회계직원: 보증보험증권 또는 공제증권 4. 기타직원: 인사규정으로 정함

13 회계감사 대비 직원의 직인사용에 대한 내부규정은 적절하며, 동 규정에 따라 관리, 사용되고 있는가? 회계기준 주 요 내 용
주   요   내   용 비 고 제10조 (회계업무처리 직인) 1. 직인 : 관리사무소장이 회계업무를 시장․군수 또는 구청장에게 신고 된 직인을 사용 2. 직인대장 : 회계담당자가 회계업무처리 시 직인대장에 등록한 직무를 표시하는 인장 사용 주택법 시행령 제58조제7항 참조

14 회계감사 대비 매월말에 지정금융기관으로부터 예금잔액증명을 발급받아 관계 장부와 대조하는가?
이자수익과 같은 자금관리의 목적을 위하여 적절하게 타 예금으로 전환하고 있는가? 회계기준 주   요   내   용 비 고 제38조 (예금잔고 조회) 관리사무소장이 확인 : 매월 말 지정금융기관으로부터 예금잔고 증명을 받아 관계장부와 대조하고, 입주자대표회의 감사에게 제출 주택법 시행령 제58조제7항 참조

15 회계감사 대비 관리주체가 사용 중인 관리비 비목은 국토교통부의 공시항목( 부터 47개 항목으로 공시)과 일치하는가, 또한 운영성과표 비목과도 일치하는가? 공사비, 용역비 등 주요 지출거래는 관리규약에 따라 입주자대표회의의 의결을 거친 후 집행되고 있는가? 매월의 관리비 집행결과는 월차결산 후 입주자대표회의에 보고되고 있는가? 내부감사는 매분기 등 관리규약에 따라 주기별로 관리주체의 업무와 회계에 대하여 감사를 실시하고 있는가?

16 회계감사 대비 기타 법령상 확인필수 관리비의 징수, 보관, 예치, 집행에 관한 모든 회계장부와 관련증빙은 일정한 기간 동안 보관하고 있는가? (주택법상은 5년) 관리주체는 주택법에 따라 회계감사를 받은 경우 감사결과를 제출받은 날로부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택의 인터넷홈페이지와 주택법에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하고 있는가? ( 부터 시행) 입주자대표회의는 회장, 감사, 총무이사, 집행이사 등 주택법과 당 아파트의 업무 상황에 맞게 합리적으로 구성되었는가? 입주자대표회의는 관리규약에 정한 바대로 개최되고 있으며 회의록에는 회의 항목과 토의내용, 그 결과가 명확하게 기록되고 있는가?

17 공동주택 조세부가업무

18 조세부가업무 공동주택 관리비 등 조세부가업무 조세제한 특례법을 통하여 공동주택 고유목적사업(관리용역) 부가가치세 과세가 일정기간 연장을 반복하다가 2015년부터 공동주택면적에 따라 부가가치세가 부과 되고 있다. 또한 공동주택 잡수입원에 대한 부가가치세 과세가 시행되고 있는바 전국적으로 고유번호를 사업자등록으로 교체하도록 정부차원에서 독려하고 있음을 알 수 있다

19 조세부가업무 수익사업부분은 거래에 대한 부가세와 수익에 따른 소득세(법인소득세)를 납부해야함
공동주택은 비영리사업(고유목적사업)부분과 수익사업부분으로 나눌 수 있다. - 공동주택 수익사업(잡수입) 부가가치세 등 부과 - 일반관리비, 경비청소용역비 부가가치세 과세 수익사업부분은 거래에 대한 부가세와 수익에 따른 소득세(법인소득세)를 납부해야함

20 조세부가업무 공동주택 잡수입 부가세 과세 배경 아파트단지에 대한 거래투명화를 요구하는 사회적 분위기 형성
정부의 정책기조로서 지하경제양성화를 통한 국세 투명성 확보에 중점 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제47조 국세청(세무서)에서는 적극적인 부가세 신고 유도와 탈세, 신고 적극 유도 부가세, 법인세, 가산세 등 부과로 인해 적법한 세금신고의 필요성이 대두됨

21 조세부가업무 〈관리용역 부가세 과세 구분〉 구 분 적 요 비 고 자치관리
입주자대표회의 직접 고용하는 관리. 청소. 경비 인건비 면세 청소용역 과세 경비용역 위탁관리 일반관리비 인건비 청소비 (직접고용 또는 용역) 경비비 (직접고용 또는 용역)

22 조세부가업무 고유번호증과 사업자등록증 공동주택의 잡수입에 대한 부가가치세 납부를 위하여 고유번호증을 사업자등록증으로 변경
ㅇ 국세청은 공동주택의 잡수입에 대하여 영리목적 유무에 불구하고 부가가치를 창출할 사업형태를 갖추고 계속 반복적 의사로 재화 또는 용역을 공급하는 자에 해당되므로 부가가치세를 납부하여야 하며, 이를 위해서는 공동주택의 기존 고유번호증을 사업자등록증으로 변경 신청해 재발급 받은 후 부가가치세를 신고·납부하도록 하고 있음 ㅇ 사업자등록증 발급방법은 두 가지로서 첫 번째는 고유번호증을 폐업신고하고 사업자등록증을 신규로 발급받는 방법과 두 번째 변경하는 방법이 있음. 후자의 경우는‘비영리법인의 수익사업 개시신고서’를 작성·제출하면 됨. 어떤 형태를 취하든 두 경우 모두 고유번호증을 반납하고 사업자등록증을 새로 교부 받는 것임

23 세무신고

24 조세부가업무 소득세 납부시 고유목적사업 준비금의 손금산입
법인세법 제29조(고유목적사업준비금의 손금산입) ① 비영리내국법인(법인으로 보는 단체의 경우에는 대통령령으로 정하는 단체만 해당한다)이 각 사업연도에 그 법인의 고유목적사업이나 지정기부금(이하 이 조에서 "고유목적사업등"이라 한다)에 지출하기 위하여 고유목적사업준비금을 손금으로 계상한 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액의 범위에서 그 사업연도의 소득금액을 계산할 때 이를 손금에 산입한다. <개정 > 1. 「소득세법」 제16조제1항 각 호(같은 항 제11호에 따른 비영업대금의 이익은 제외한다)에 따른 이자소득의 금액

25 조세부가업무 4. 제1호부터 제3호까지에 규정된 것 외의 수익사업에서 발생한 소득에 100분의 50(「공익법인의 설립·운영에 관한 법률」에 따라 설립된 법인으로서 고유목적사업등에 대한 지출액 중 100분의 50 이상의 금액을 장학금으로 지출하는 법인의 경우에는 100분의 80)을 곱하여 산출한 금액 법인세법 시행령 제56조(고유목적사업준비금의 손금산입) ① 법 제29조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 단체"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 단체를 말한다. <개정 , , > 1. 제36조제1항제1호에 해당하는 단체 2. 삭제 < > 3. 법령에 의하여 설치된 기금 4. 「주택법」 제2조제2호에 따른 공동주택의 입주자대표회의 또는 자치관리기구

26 세금관련 회계실무

27 부가가치세 관리비용(매입) 관리수익(매출) 관리외비용(매입) (부가세대급금) 관리외수익(매출) (부가세예수금)
회계처리시에 관리비용에서 발생, 부담하고 있는 부가세는 환급대상이 아니므로 부가세 대급금으로 회계처리하지 않음 관리비용(매입) 관리수익(매출) 관리외비용(매입) (부가세대급금) 관리외수익(매출) (부가세예수금)

28 부가가치세 예치이자전입액 검침수당 재활용수당 잡지출 잡손실 이자수입 연체료수입 광고수입 임대수입 재활용수입 검침수당수입 알뜰장수입 주차장수입 승강기수입 잡수입

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30 부가가치세 회계처리 분개 예제 관리외비용 (매입) 차) 잡지출 0000 / 대) 예금 0000 부가세대급금 000 /
차) 잡지출 / 대) 예금 부가세대급금 / 관리외수익(매출) 차) 예금 / 대) 광고수입 부가세예수금 000 부가세납부시 차) 부가세예수금 / 대) 부가세대급금 0000 예 금

31 소득세(법인소득세) 회계업무 분개예제 1. 이자수익발생시
법인으로 사업자 등록을 한 경우에는 법인소득세 법에 의거하여 소득에 대해 고유목적자금으로 손금산입을 해 주므로 공동주택에서 이자수입이 발생한 경우 예금기관에서 원천징수한 세금을 선납세금으로 회계처리한다. 분개예제 1. 이자수익발생시 차) 장기수선충당예치금 846,000 / 대) 이자수익 1,000,000 선납세금 ,000 예치이자전입 ,000 / 장기수선충당금 846,000

32 소득세(법인소득세) 회계업무 2. 법인세 납부시 차) 법인세비용 500,000 / 대) 선납세금 154,000
차) 법인세비용 , / 대) 선납세금 154,000 예 금 346,000 3. 법인세 환급시 차) 예 금 , / 대) 선납세금 1,000,000 법인세비용 300,000 * 법인세가 환급되는 경우는 납부해야할 세금이 선납된 세금보다 적은경우가 되는데 오류예제) 예금 700, / 선납세금 700,000 *전기회계말 선납세금은 법인세신고후 잔액이 0으로 정리되어야함

33 생각해 봅시다!

34 예금이 지난달잔액보다 16,020,579원이 줄었어요 ?

35 자산이 지난달보다 22,690,014 줄었어요?

36 재무상태표 (계정식) 차변 대변 자산 부채 자본 (당기순이익포함)

37 체크해 봅시다!

38 월별결산 시 체크사항 1. 예금 잔액증명서와 장부잔액이 일치하는가? 2. 미수관리비잔액과 체납대장합계금액이 일치하는가?
3. 유형자산은 미상각 잔액이 있는가? ※ 집기비품,공기구 잔액에서 감가상각누계액을 차감한 금액 4. 장기수선충당금과 장기수선예치금 잔액이 일치하는가? 차이가 있다면 1개월 부과분인가? 5. 운영성과표(월별) 관리비수입이 관리비부과액과 일치하는가?

39 월별결산 시 체크사항 6. 부속명세서 계정과목별 세부사항 ① 선급비용 잔액이 제대로 부과되고 있는가?
② 가지급금 잔액이 무엇인가? ③ 미지급금잔액과 지급내역이 실제 일치하는가? ④ 가수금은 해당사항이 올바르게 처리 되었는가? ⑤ 예수금 (국민연금, 건강보험료, 고용보험료, 갑근세, 주민세) 징수분과 납부분이 일치하는가? 상이하다면 개인별 명세를 기록하였는가?

40 지출결의서 작성시 체크사항 사용료, 용역비에 대한 청구서류 (세금계산서, 계산서 등의 해당월 서류)
2. 급여명세서 (야간근로수당이 표시 되었는가? 국민연금, 건강보험료, 고용보험료 등의 징수금액?) 3. 공사비등의 지급 시 송금시킬 계좌에 대한 근거서류 (사업자등록증사본, 통장사본 등) 4. 관리비 이중납부분의 환급 시 (이중납부근거, 송금시킬 계좌 근거서류)

41 감사합니다.