부동산 개발 실무 교안 http://blog.daum.net/jsy365 2014. 01. 04 전임교수 정석윤. 010-3520-8181   http://blog.daum.net/jsy365 2014. 01. 04.

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1 부동산 개발 실무 교안 http://blog.daum.net/jsy365 2014. 01. 04
전임교수 정석윤

2 1.부동산의 어원 스페인의 화폐단위인 '릴(real)'에서 찾을 수 있다. 릴의 원래 뜻은 ‘국왕의 것(국가의 것)’이라는 의미인데 스페인에 점령당한 미국의 캘리포니아에서 부동산을 ‘릴(real)'이라 부름으로 스페인이 점령한 땅이라는 의미를 가졌었다.(부동산의 이야기, 이원준, P9~10) 영국은 부동산을 ‘에스테이트(eseate)'라고 하고 미국은’리얼에스테이트(real estate)'라 한다. 미국에서 부동산을 ‘리얼 에스테이트(real estate)’라 부르게 된 배경은 미국이 스페인의 점령지로 있다가 영국의 점령지로 바뀌었기 때문에 스페인의 릴(real)과 영국의 에스테이트(eseate)가 복합어로 정착되었기 때문인 듯하다. 우리나라와 일본은 미국의 영향을 받아 부동산을 ‘리얼에스테이트(real estate)'로 통용되고 있다. 우리나라는 토지와 가옥이란개념으로 통용되다 일제 강점기 일본이 유럽법률을 번역하면서 부동산이라는 용어를 통용하여 사용하게 되었다.

3 1.부동산 개발(project development)의 槪念
부동산개발이란 지표, 지하에서의 건축공사. 토목공사. 기타 작업의 수행 등 유형적 행위만을 의미하는 협의의 개념으로 한정하여 사용되며, 광의의 의미는 여기에 토지의 본질적인 용도의 변경을 포함한 뜻으로 사용되고 있다. 토지 위에 건물을 짓거나 토지를 개량하여 가장 부가가치가 높은 부동산으로 만드는 일련의 과정을 부동산개발이라 한다. (‘부동산의 종합예술’ 또는 ‘부동산의 꽃’이다). 1)Larry E. Wofford -인간에게 생활, 일, 쇼핑, 레져 등의 공간을 제공하기 위하여 토지를 개량하는 활동이라 하고, 여기에 건축개량과 토지조성활동이 포함된다.(1983) 2)안정근-토지, 노동, 자본과 같은 생산요소를 결합하여 토지 개량물을 생산하는 활동이다.(2001)-현대부동산학 개론저자- 3)이현석-사회적 수요를 만족시키기 위해 건축 환경을 지속적으로 재구성하는 것이다.

4 2.부동산 개발의 의의 3.부동산 개발의 분류 1)개발형태- 신개발과 재개발로 구분한다.
인간의 공간에 대한 수요는 끊임없이 변화하고 증가해 가는데 이에 대응하여 기존의 부동산에 인위적인 노력을 가해, 변화하는 공간 수요에 대응하고 부동산의 사용가치와 자산 가치를 높여 부동산의 최대 유효한 이용 목적을 달성하기 위한 과정이다. 3.부동산 개발의 분류 1)개발형태- 신개발과 재개발로 구분한다. 2)사업주체-공공개발(공적 주체. 제1섹터), 민간개발(사적 주체. 제2섹터), 민관합동개발( 제3섹터), 주민조합 공공개발(제4섹터) 주민조합 민간개발(제5섹터), 합동개발(주민조합+공공법인+민간법인), 등으로 구분한다. 3)개발지역-「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 명시된 용도지역 중 도시지역과 그 외 지역으로 구분할 수 있다.

5 4.부동산개발사업의 추진과정 부동산개발 은 부동산과 관련된 모든 지식이 종합적으로 요구되는 분야이다. 부동산 개발은 일정한 단계를 거쳐 시행되며, 크게 구상단계, 기획단계, 시행단계로 구분된다. 1)구상단계는 주로 개발방향을 설정하기 위하여 개발여건 및 개발 잠재력을 분석하는 단계이다. 2)기획단계는 사업의 목표를 구체화하고 개발전략을 수립하는 단계이다. 3)시행단계 설정된 개발목표와 전략을 구체화하고 실현하는 과정이다.

6 5.부동산개발과 위험(risk) 1)법률적 위험 공법적 위험-용도지역. 지구 같은 각종 토지이용 규제 억제 제한 사법적 위험-소유권분쟁. 토지경계등 많은 분쟁의 소지가 있다. 2)경제적 위험 시장위험-부동산 시장의 가변성과 불확실성이 개발업자에게 부담이 된다.시장위험을 줄이기 위해 시장의 수요와 공급 상황을 분석하여야 한다. 비용위험-개발 사업에 있어서 적정수익의 획득여부가 생산에 투입된 비용율에 따라 결정되기 때문에 발생하는 위험을 말한다. 개발기간이 길거나 인플레가 심한 시기에는 비용위험이 증가한다. 3)기술적 위험 설계. 시공. 이용. 관리 등에 따르는 여러 가지의 기술적 물리적 위험이 있으며 사업과정에서 고려되어야 한다.

7 6.부동산개발 주체와 역할 부동산개발의 주체는 디벨로퍼(시행사), 시공사. 금융기관이다. 1)developer 사업부지 구입, 기획, 설계, 시공, 마케팅, 분양, 입주, 청산, 사후관리까지의 총괄적인 업무를 수행하며 사업이익(손실)을 갖는다. 2)시공사 시공권을 가지기 위하여 해당 Project의 책임준공을 보증하고 디벨로퍼의 차입자금에 지급 보증을 하여 시행사의 자금조달을 지원한다. 시공사가 자금대부자(대여금)나 자금출자자로 활동하기도 한다. 3)금융기관 시행사에 사업자금을 대여하고 자금관리, 기성관리 등을 한다.

8 *부동산 개발참여자 측면에서 한국부동산개발이 가지는 특징
부동산개발의 보조주체는 . 건축사,사업대행사,분양대행사,중개업자,컨설팅회사가 보조 주체로 활동하였고, 최근 부동산 금융의 도입으로 부동산 신탁사(2001),자산 운용사(2004)들이 부동산개발에서 중요한 역할을 담당하였다. *부동산 개발참여자 측면에서 한국부동산개발이 가지는 특징 1)시행사가 토지계약금 지급 후, 시공사의 지급 보증 하에 프로젝트 파이낸 싱으로 토지 비 잔금을 조달하여 부지를 매입함 2)금융기관은 사업단위가 아닌 사업체단위의 신용으로 금융을 취급하였음 3)시공사의 기업 신용도가 자금 대출 가부(可否)를 결정함 4)소자본 디벨로퍼도 프로잭트 파이낸싱을 통하여 개발 사업을 영위함 5)금융기관의 장기대출 및 투자금융이 빈약하였음.

9 7.부동산 개발의 성립조건 토지, 인력, 자본, 경영능력, 그리고 기업가적 정신이다. 8.부동산개발의 절차 구상단계-기획단계-사업화 실행단계-완성단계-관리운영 단계 로 진행된다. 부동산개발의 전형적인 절차 1단계-토지의 취득(land acquisition)-사업리스크가 가장 작은 단계 2단계-판매(sale) 3단계-건설(construction)-C.M 4단계-완공과 입주(completion and occupancy) 5단계-관리(management) (안정근)7단계모형+관리단계 ①아이디어 ②예비적 타당성분석③부지의 확보와 모색 ④타당성분석 ⑤금융 ⑥건설 ⑦마케팅+관리

10 유형은 자기자본-영업자본-타인자본으로 구분할 수 있다
9.부동산개발의 자금 유형은 자기자본-영업자본-타인자본으로 구분할 수 있다 1)자기자본-자본금(주식),자기금융, 회사채 등이다. 2)영업자본-분양금 이나 임대 보증금으로 확보한다. 3)타인자본-타인자본을 통하여 디벨로퍼는 투자위험을 분산하며, 세금을 절감하고 레버리지효과(지렛대효과)를 극대화하기 때문이다. 파이낸싱(자금조달), 개인자금(사채), 건설회사 대여금, 펀드자금 등이다. 기업금융 파이낸싱(corporate financing)과 프로잭트 파이낸싱(project financing)-금융기관이 자금을 빌리는 사람의 신용도나 담보물건 대신, 특정프로젝트의 수익성을 고려해 자금을 지원하는 금융기법이다. 펀드에는 사설펀드와 제도권 펀드가 있는데, 제도권 펀드란 리츠(REITs), 부동산펀드, 자산 유동화 증권(ABS)등을 말한다.

11 즉, 디벨로퍼는 건설회사, 증권회사, 상호저축은행, 생명보험회사, 연기금, 부동산 신탁회사, 리츠, 그리고 자산운용회사 등으로부터 법인 자금을 대여하거나 직접 투자를 받는다.
브리지론(briger lone)-본 PF전에 제2금융기관으로부터 단기성 자금을 이용하는 것을 말한다. 배드뱅크(BAD BANK)-금융기관의 부실자산이나 부실채권만 사들여 전문적으로 처리하는 기관이다.(자산관리공사,한마음금융)

12 10.디벨로퍼의 정의 1)디벨로퍼란?(developer) 부동산개발의 기획, 사업부지 용지구입, 자금조달, 설계, 시공, 마케팅,분양 사후관리에 이르기까지 모든 것을 총괄하는 사람 또는 업체(시행사)를 말한다. 미국의 페이저(peiser)는 토지에 공사를 하여 그 가치(value)를 증대시키는 사람, 부동산 개발활동 조정자(coordinator)이고 종이 위에 구상한 아이디어를 실제 부동산에 옮기는 사람으로 정의 한다. 김민근-부동산 디벨로퍼를 “토지의 조건과 시대상황에 적합한 개발을 기획하고 자금조달 , 설계, 시공 등을 관리하여 최종 소비자(피 분양자, 입주자, 입점자, 이용자 등)에게 지속적인 편익(便益)과 가치(價値)를 제공하는 사람”으로 정의한다. 10.디벨로퍼의 정의

13 2)분류 공공 디벨로퍼(토지주택공사, 농어촌공사, 수자원공사, 지자제 도시개발공사 )와 민간 디벨로퍼로 구분한다. 국내의 민간 디벨로퍼(developer)는 2010년 추정 2만 여명에 이른다. 자본금 없이 입만 가지고 “성공하면 대박 이요”실패하면 사기꾼이나 나쁜 브로커로 인식되고 있다.( 말 기준 부동산개발업 등록수 1,756개)

14 디벨로퍼 ► 부동산개발에 대한 프로젝트를 만들 수 있어야 하고 자금조달능력을 가지고 있어야 하기 때문에 사업기획자 즉, 프로젝트매니저(Project Manager) 또는 펀드매니저(Fund Manager 자금조달자 ),많은 프로젝트 리스크를 해결할 리스크 매니저(Risk manager)등, 중복개념으로 해석할 수 있고, 디벨로퍼 프로잭트 매니저 펀드매니저 리스크매내저 이와 혼동하기 쉬운 용어로 부동산개발기획자문가인 컨설턴트(Consultant), 부동산중개자인 브로커(Broker),프로젝트조정자인 코디네이터(Coordinator) 등이 있다.

15 11.국내 디벨로퍼 소개 전문성과 경험을 겸비한 국내 디벨로퍼(devel0per)의 대표주자는 (주)신영 정춘보 회장, 도시와 사람 김한옥 대표, P&D 김병석 대표, MDM의 문주현 대표 등으로 대부분 현장경험이 풍부하다는 공통점을 가지고 있다. (대우건설, 나산건설 , 청구산업개발 등 개발팀 출신이 주류다, ) 1)(주)신영 정춘보 분당의 시그마11, 로얄팰리스 등으로 대형프로젝트를 시행하여 국내 디벨로퍼1호로 불린다.

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18 2)도시와사람 김한옥 대표 -분당의 주상복합APT“미켈란쉐르빌”과 싱글족전용 “오피스텔모스”

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20 12.해외 디벨로퍼(devel0per) 1)도널드 트럼프 Donald Trump(부동산의 황제) 세계에서 가장 성공한 부동산 개발자,투자자 트럼프그룹 회장겸 CEO 미국에서 가장 비산 건물과 지역은 도널드 트럼프가 개발 했다. 트럼프 엔터테인먼트 리조트를 설립해 전세계에 호텔과 고급콘도미니엄 사업을 진행하고 있다. 27세 나이에 거의 돈 한 푼 안들이고 뉴욕 허드슨 강변의 버려진 철도부지 100에이커에 대한 독점 구매권을 따낸 뒤, 뉴욕시에 컨벤션센터 부지로 알선해 83만 달러를 번 것을 시작으로 손대는 사업마다 성공하여 수억 달러씩 벌어서 ‘부동산 황제’ 칭호를 들으며 40세에 미국 대통령후보에 올랐고 최근 인기 상품 주상복합아파트도 트럼프가 1982년에 엄청난 성공을 거둔 ‘트럼프 타워(맨하탄58층)’에서 유래한다.(1946년 뉴욕생)

21 ‘크게 생각하고 즉시 행동하라’ 뉴욕에 있는 코모나도 호텔을 하야트 그랜드 호텔로 개조해서 돈방석에 앉았으며 2년 뒤에 세운 58층 트럼프 타워는 뉴욕의 명소가 되었다. 미스 유니버스,세계3대 미인대회 방송권을 갖고 있으며 뉴욕시장 출마설도 있다.

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23 세계적인 갑부인 도날드 트럼프는1946년 6월 14일 뉴욕(New York) 에서 태어났다
세계적인 갑부인 도날드 트럼프는1946년 6월 14일 뉴욕(New York) 에서 태어났다. 부동산 중개업자였던 아버지 ( Fred Trump ) 의 영향으로 일찍부터 부동산 사업에 전념했다. University of Pennsylvania's Wharton School 에서 회계학을 공부한 후 아버지와 함께 부동산 사업을 하면서 부동산에 대한 비법을 전수 받아 1970년대에 뉴욕 매하탄 ( Manhattan ) 에서 독자적으로 사업( Deal-Maker )을 했다. 36세 때인 1982년에 뉴욕에서 Trump Tower 를 건설했으며, 이어서 New Jersey 의 Atlantic city 에서 카지노 사업에 손을 댄다. 지금은 뉴저지주의 아틀란틱 시티 에 카지노장 3개 ( Trump Taj Mahal / Trump Plaza / Trump Marina ) 그리고 인디아나주에는 Trump Lake Michigan 카지노장을 갖고 있고 또 뉴욕과 시카고의 두 도시에 Trump International Hotel 을 갖고 있고, 뉴욕과 플로리다에 있는 골프장 2개를 운영하고 있으며, 미인 선발 대회인 Miss Universe 의 개최회사를 갖고 있다. Trump Shuttle airline 이라는 운송회사도 운영하고 있다. 한국에는 대우 트럼프 월드 ( Daewoo Trump World ) 라는 건설회사에서 아파트를 지어 분양하고 있다. 결혼은 1977년 Ivana Zelnicek 와 결혼하여 1992년 이혼하였으며 이들 사이에는 2남( Donald Jr. / Eric ) 1녀( Ivanka ) 가 있었고, 또 1993년 Marla Maples 와 결혼하여 1999년 이혼하였는데 이들 사이에는 딸 하나 ( Tiffany )가 있다.

24 2004년 4월에는 슬로베니아( Slovenia ) 태생의 속옷 모델 출신인 33 살의 멜라니아 크나우스 (Melania Knauss) 와 약혼했고, 2005년 1월 22일 플로리다(Florida)주의 팜비치( Palm Beach )에서 초호화 결혼식을 올렸다. 돈과 관련해서 온갖 풍문을 뿌리고 다니는 억만장자 부동산 갑부답게 결혼식을 화려하게 했다. 피로연이 열린 자신의 팜비치 저택의 300 평이 넘는 연회장은 모두 대리석을 깔고 특별히 주문 제작한 썅드리에(Chandelier)를 장식하는등 연회장 장식 비용으로 4,200만 달러(약 420억 원)를 사용했으며, 15 카렛 ( Carat )의 다이야 몬드로 장식된 결혼 반지는 150만 달러(약 15억 원) 짜리 였고, 결혼식때 입은 신부 옷인 웨딩 드레스는 20만 달러(약 2억 원)를 들여 만들었다고 한다. Trump International 골프 코스에서 골프도 치고, 스파(Spa)에서 풀 서비스를 받은 하객들은 친지들과, 루디 줄리아니(Rudy Giuliani) 전 뉴욕시장을 비롯한 정치인, 유럽에서 온 왕족들, 할리우드 명사들, 그리고 미국내 갑부등 모두 500명 였다고 한다. 1999년에는 공개적으로 미 대통령에 출마할 의사를 밝혔으며, 자신의 저서로는The Art of the Deal (1988), Surviving at the Top (1990), The Art of the Comeback (1997), How to Get Rich (2004) 가 있다. 부동산으로 돈을 벌고, 취미로 요트와 골프를 즐기며, 또 자신이 쓴 책이 베스트 셀러로 팔리고, 자신이 출연한 리얼리티 TV 쑈 "어프렌티스 ( Apprentice / 견습생 )" 에서 "너는 해고야 ( You're Fired ) " 라는 유행어로 인기를 얻어 인기 탈렌트가 되었다.

25 2004년 7월 30일 그는 라스베가스의 뉴 프론티어 호텔 뒤쪽의 3
2004년 7월 30일 그는 라스베가스의 뉴 프론티어 호텔 뒤쪽의 3.5 에이커 땅에 라스베가스에서 제일 높은 호텔 ( 64층 / 645피터 )을 건설하겠다고 발표했다. 위치는 지금의 New Frontier 호텔 뒤쪽인데, 스티브 윈의 윈 라스베가스 호텔 맞은편이며, 라스베가스 최대의 쑈핑센터인 패션 쑈 몰 ( Fashion Show Mall ) 옆이다. 땅 주인인 New Frontier 의 Phil Ruffin 과 합작사업이 될 이 프로젝트 공사는 총 3억 달러가 소요될 것이라고 하며, 2005년 봄부터 공사를 시작 한다고 한다. 아파트 50개를 포함하여, 총 1,000개 정도의 초 호화판 객실을 만들 것인데, 아파트와 객실의 일부를 일반인에게 분양하는 방법도 자체 연구 중이라고 한다.

26 2)모리 다이키치로(롯폰기힐스 신화) 모리빌딩-도심재생사업으로 주거와 상업, 업무, 호텔, 문화, 예술을 접목한 복합 공간 구성했다. 모리아트 센타. 전망대. 아사히TV.등이다. 14년간 500명의 지주와 1000이상 회의를 하고 마스트 프랜 이 결정된 뒤 공사기간은 3년 만에 완공을 했다.(17년에 걸쳐 완성) 주중 하루10만명 주말13만 명의 관광객이 방문하는 도심재생 명소이다. 일본의 유명한 기업을 비롯해 각종 브랜드숍이 입점한 쇼핑몰, 호텔, 미술관, 영화관, 17세기 일본식 정원인 모리정원(毛利庭園)이 들어섰다. 고층빌딩인 모리타워를 중심으로 5개 구역으로 나뉘는데, 구역마다 이곳에서만 볼 수 있는 특색 있는 숍이 밀집되어 있다. 아시아최대 현대미술관 모리 미술관과 전면이 유리로 되어있는 전망대 도교시티가 유명하다.

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28 3)세이크 모하메드 빈 라시드 알 막툼(1949) ‘천지창조의 꿈’
1949년 중동 Dubai의 통치자 (고)세이크 라시드의 셋째 아들로 태어났다. 2006년 형의 사망으로 통치권을 물려받고 2008년 사막의 기적으로 불리는 두바이의 신화를 일궈냈다. ◐두바이 유일의 칠성급 호텔-‘부르즈 알 아랍 호텔(Burj Al Arab Hotel),

29 1994년 착공해 1999년 12월 1일 문을 열었다. 페르시아만 해안으로부터 280m 떨어진 인공 섬 위에 아라비아의 전통 목선인 다우(dhow)의 돛 모양을 형상화해 지었다. 버즈 알 아랍은 아랍의 탑이라는 의미이다. 총 38개 층, 높이 321m로 세계에서 2번째로 높은 호텔이다. 밤이면 여러 가지 색상의 외부조명이 30분에 한번씩 바뀌는 장관을 연출한다. 200m 상공에 떠 있는 듯한 느낌을 주는 알 문타하(Al Muntaha) 레스토랑과 바다 속에 위치한 알 마하라(Al Mahara) 레스토랑은 버즈 알 아랍의 명물이다. 28층에 위치한 헬기 착륙장에서는 타이거 우즈가 골프공을 날리고, 테니스 선수 로저 페더러 와 안드레 아가시가 비공식 경기를 가져 세계의 이목을 끌었다. 202개의 객실은 모두 해변을 바라보는 전망에 복층 구조다. 가장 작은 객실이 169㎡, 가장 큰 객실은 780㎡에 이른다. 1박 숙박료가 1천 달러에서 최고 1만5천 달러로 세계에서 가장 비싼 호텔 중 하나다. 흔히 7성 호텔로 불리지만, 세계 여행 가이드와 호텔 등급 시스템에서는 5성이 최고 기준이다. 호텔 측의 공식 설명 역시 5성 ‘호화. 호텔이다.

30 ◐높이 163층828m세계 최고층 건물- 부르즈 할리파(Burj Khalifa)
부르즈는 아랍어로 '탑'이라는 뜻이며, 할리파는 아랍에미리트(UAE) 대통령의 이름인 할리파 빈 자이드 알나하얀(Khalifa bin Zaid al-Nahayan)에서 땄다. 개장되기 전까지 '버즈 두바이(burj dubai)'로 불렸다.아랍에미리트 두바이의 신도심 지역에 건설된 초고층 건물로, 전체 높이는 828m이다. 2004년 9월 21일 착공하여 38개월만인 2008년 4월 8일 전체 지상 높이 630m에 도달함으로써 세계에서 가장 높은 인공 구조물이 되었다. 2007년 7월 141층까지 건설되어 높이 512.1m를 넘어서면서 높이 509m인 타이베이금융센터를 제치고 세계에서 가장 높은 건물이 되었다. 마지막 층인 160층은 2008년 3월에 마무리되었으며, 나머지 부분은 첨탑이다. 시행사는 두바이의 에마르이고, 한국의 삼성물산 건설부문이 시공사로 참여하여 3일에 1층씩 올리는 최단 공기(工期) 수행으로 세계의 주목을 끌었다. 총 공사비 15억 달러를 소요하여 2009년 10월 완공되었으며, 2010년 1월 4일 개장하였다. 면적은 33만 4000㎡로, 상업 시설과 주거 시설, 오락 시설 등을 포함한 대규모 복합 시설로 이용된다.

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32 ◐바다를 메워 만든 인공 섬- 시리즈 팜 아일랜드(Palm Island)는 두바이 천지개벽의 결정판이다.
만리장성 이후 유례없는 ‘대역사 세계8대 불가사의, 로 불린다.

33 부동산 단계별 절차 구상단계 기획단계 계획단계(상품.사업구도.자금계획) 사업검증단계(사업성검토) 공사(설계,인허가.시공.완공)
(용도.권리.인허가.입지분석) 계획단계(상품.사업구도.자금계획) 사업검증단계(사업성검토) 공사(설계,인허가.시공.완공) 영업단계(분양.임대.운영) 입주 정산.관리

34 ▣부동산개발 단계별 일반절차 1)구상단계 토지확보여부와 관계없이 개발아이디어를 구상하는 단계이다. 2)기획단계 아이디어를 개념(C0ncept)화하는 단계이다. 개발대상 부동산이 존재해야 하고 토지분석단계와 개발방향설정단계 등으로 분류한다. 용도분석-대상부지가 어떤 용도로 사용가능한지에 대한 분석으로 토지이용계획 확인원에 의한13개 분야19개 지구에 의한 분석이 가능하다. 권리분석-부동산의 소유 및 그 이외의 권리를 민법상의 물권법에 법률적인 근거를 두고 등기부를 중심으로 분석한다. 입지분석-대상부지의 입지 여건을 분석해 장점을 극대화하고 단점을 보완하는 상품을 찾는 역할을 한다. 장점.약점.기회.위협요인을 분석해 전략적으로 용.(SWOT) 인허가분석-크게 세 부분으로 각각 토지개발. 건축행위. 사업승인 인허가이다. 건축심의 및 허가절차(건축계획심의-건축허가 신청-건축허가서 교부-건축물철거 멸실 신고-착공신고-사용승인신청-사용승인서교부-건축물대장작성-등기신청) ◆심의대상 시 허가:21층 이상이거나 연면적의 합계가 100,000㎡이상 구 허가:16층 이상21층 미만이거나30,000만㎡이상 다중이용시설

35 3)계획수립단계 상품의 결정 규모의 확정 사업구도의 결정 자금조달계획의 수립 마케팅계획 결정 4)사업검증단계 사업성검토 5)공사단계 설계. 인허가. 시공. 완공단계로 구분한다. 6)영업단계 개발아이템에 따라 분양. 임대. 운영 등의 영업이 이루어지는 단계이다. 7)입주단계 8)정산.관리단계 사업이 완료되어 최종결과를 정산하는 단계이다.

36 ▣개발신탁 주택건설사업 등 각종 부동산개발 사업을 시행하면서 사업 부지를 그 소유자의 채권자 등 이해관계인의 권리행사로부터 안정하게 보호함으로써 사업을 원활히 추진하기위사여 부동산신탁제도가 많이 활용되고 있다. 신탁제도는 신탁회사가 수탁 받은 부동산을 이용, 관리, 개발하여 발생된 수익 중에서 신탁수수료만 공제하고 나머지 수익금 전부를 위탁자 또는 수익자에게 돌려주는 제도를 말한다. 1.개발신탁(토지신탁) 위탁자가 부동산의 개발을 목적으로 수탁자에게 부동산 소유권을 이전하는 신탁을 말하는데 토지신탁이라고도 한다. 부동산신탁회사들이 가장역점을 두는 개발신탁사업인데 이는 부동산컨설팅을 비롯해 마케팅, 개발기법, 재무관리분석, 세무, 토지공법, 종합서비스기능들을 체계적이고 복합적으로 갖춘 것으로 신탁회사의 수익성을 가장 높이는 사업이기 때문이다. 2.관리신탁 위탁자가 부동산관리만을 위하여 전문 부동산관리자를 수탁자로 하여 소유권을 이전하는 신탁을 말한다. 명의관리신탁(을종관리신탁)수탁부동산의 소유명의만 관리해 주는 것인데, 일 제정된 ,건축물의분양에 관한법률에 근거한 분양관리신탁제도가 있다.

37 3.처분신탁 위탁자가 부동산처분을 목적으로 수탁자에게 소유권을 이전하는 신탁을 말한다. 대형, 고가, 다수인소유의 부동산이나, 잔금정산 시 까지 장기간이 소요되는 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 장기 해외체류자나 이민자의 부동산 등 처분방법이나 절차에 어려움이 있는 부동산등을 전문기관에 의뢰하여 그 다양한 판매기법과 정보망을 활용하여 효율적으로 처분하기 위한 제도로 이용된다. 4.담보신탁 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 경우 신탁회사에 담보신탁을 의뢰하면 신탁회사는 부동산을 감정. 평가해 평가 범위 내에서 수익권증서를 신탁자에게 발급하고, 신탁자는 그 수익권증서를 금융기관에 제시해 대출을 받을 수 있다. 단, 금융기관에서 대출받은 돈을 신탁자가 변제하지 못할 경우 신탁회사는 수탁 받은 부동산을 처분해 금융기관에 대출금을 변제한 후 정산하게 된다.

38 ▣사업부지 확보 1.부지분석 개발사업에 대한 예비적 타당성 분석을 해보고 타당성이 있다고 판단되면 적합한 사업부지를 물색하여 확보해야 한다. 여러 가지 대안적 부지를 놓고 비교 검토하여 최선의 부지를 선택하고 여러 측면의 종합적인 분석을 해야 한다. 1)부지분석의 유형 ①용도분석-국토계획법상의 용도지역,용도지구,용도구역,도시계획시설,지구 단위계획구역 등 토지이용계획 확인서에 나타나는 토지의 제반 용도에 관 한 분석으로 해당토지의 공법적인 이용가능성 내지 개발가능성과 범위에 대해 파악한다. ②구조분석-지적도, 지형도 등에 나타나는 토지의 모양, 경사도, 자연배수, 지력 등 토지의 형태내지 구조에 대한 분석이다. ③가치분석-공시지가, 감정가격, 시세, 토지소유자의 호가 등을 기준으로 적정 매입가격을 분석하는 것으로 초기투자비나 사업수익성분석의 결정적인 변수가 된다. ④법률분석-개발 관련한 민사법이나 부동산공법 규정에 대한 분석으로 개 발 가능성과 범위에 영향을 미친다. ⑤입지분석-부지의 지리적 위치 제반 조건에 대한분석으로, 최 유효이용을 위한 분석이다. ⑥상권분석-부지의 상업배후지에 대한 분석으로, 상업시설개발에 적용된다. ⑦시장분석-부지에 대한 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 것으로, 마케팅과 직결된다.

39 2.부지매입계약 방식 1)완전매입방식 개발자가 특별 조건없이 토지대금을 100%지급한다.(계10%-중30%-잔 60%) 2)조건부매입방식(초기 투입비를 최소화 할 수 있다) 매매대금을 계약금 및 잔금으로만 나누고, 잔금을 ‘사업승인 후 15일 이내’ 지급한다는 형식을 취한다. 그 외 ‘지구단위계획구역이나 도시개발구역으로 지정이 된 때’ ‘건축심의나 건축허가를 받은 때’ ‘사업부지소유권을 100%(90%)확보 했을 때’등을 조건부로 한다. 3)분할납부매입방식 한국토지주택공사, 도시개발공사, 수자원공사등과 같이 공적기관에서 매각 하는 방식으로 3-5년 분할 납부하도록 하고 있다. 4)사후정산매입방식 재건축이나 지주 공동사업에 주로 사용되는데 건물 준공 후 그 시점의 사 업수익을 정산하거나 분양률에 따른 분양수입으로 매매대금을 지불하는 방 식이다.

40 ◆조건부 매매계약서(서식2) 不動産賣買契約書 매도인 “갑” 주 소 : 성 명 : 주민등록번호 : 연 락 처 : 매수인 “을 ” 상 호 : 법 인 번 호 : 대 표 이 사 :

41 부동산 매매계약서 제 1 조(총칙) 서울특별시 서초구 방배동 000 번지를 매매함에 있어 매도인 홍00 (이 하“갑”이라 한다)과 매수인 주식회사 다올 대표이사 정00(이하 “을”라 한 다)은 아래와 같은 조건으로 부동산 매매계약을 체결하기로 한다. 제 2 조(매매계약합의의 목적) 본 매매계약서는 “을”이 공동주택(아파트)건립을 목적으로 사업부지 전체면 적에 대하여 매매계약서가 체결되고 도로폐지 승인 후 계약금이 매도인의 은행계좌로 입금됨과 동시에 본 매매계약서가 정식 부동산 매매계약서로 전환된다. 제 3 조(부동산의 표시) ※서울특별시 서초구 방배동 지번 지목 공부상면적 소유자 비고 ㎡ 평

42 가. 위 부동산의 매매대금은 평당 一金 원정(\ )으로 정하고 총 매매대금은 一金 원정(\ ) 으로 한다.
제 4 조(매매 대금) 가. 위 부동산의 매매대금은 평당 一金 원정(\ )으로 정하고 총 매매대금은 一金 원정(\ ) 으로 한다. 나. 매매대금은 매매부동산과 관련한 지상물(건물 및 기타 시설물 등) 및 작물일체를 포함한다. 다. 계약금 지급 시기는 서울특별시 서초구00동 부지 전 필지에 대한 부 동산 매매계약이 완료되는 시점에 “갑”의 은행계좌로 입금하여 지급하기로 한다. 단. 계약 후 “갑”이 매매대금의 증액을 요구하거나 계약금(은행계좌해지등), 중도금 및 잔금 수령거부, 소유권 이전을 거부할 경우, “을”이 잔여 매매대 금을 공탁하고 매매계약 완결권을 행사하기로 하며, 이에 대하여 어떠한 이 의도 제기치 않는다. 제 5 조(매매대금 지불조건 및 시기) 가. 계약금은 서울특별시 서초구 방배동000번지 일대 부지 전체에 대한 매 매 계약이 완료되고 10일 이내 “갑”의 개인은행 계좌로 입금시킨다. 나. 잔금은 사업승인 후 20일 이내 지불한다. 구 분 금 액 지 급 기 일 비 고 계약금(10%) 잔 금(90%) 합 계 매매대금은 00은행 예금주 : 홍길동 계좌번호: 로 입금한다.

43 제 6 조(매매면적) 상기 매매 부동산의 면적은 공부상의 면적으로만 한다. 제 7 조(인허가) 가. 인허가 업무는 “을”이 주관하고 “갑”은 계약금지불과 동시에 사업승인 에 관련한 인허가 필요서류(토지사용승낙서, 인감증명서 4부등)를 “을”에게 제공하며 기타협조사항(토지의 출입, 측량, 지질조사, 분양광고, 현장펜스 설치)요구 시 적극 협조해야 한다. 나. “을”은“갑”으로부터 제공받은 서류를 사업관련 의 다른 용도로 사용할 수 없으며 이에 관련한 손해발생은 “을”이 책임진다. 제 8 조(매매 목적 부동산의 명도) 가. 소유권 이전 시 “갑”은 매매 목적 부동산에 대하여 잔금 영수와 동시에 하자부분을 해지, 해제하고 “을”에게 인도해야 한다. 나. 매매 목적 부동산의 인도 시 “갑”은 전기, 수도, 가스시설 등을 제3자 가 무단으로 사용하지 못하도록 폐쇄한 후 인도해야 한다. 다. “갑”은 “갑”의 부동산내에 임차인이 있을 경우 계약금 영수 시 “갑”과 임차인 공동명의로 명도 확인서를 인감증명 첨부하여 “을”에게 제공하기 로 한다.

44 제 9 조(양도, 담보 등의 금지) “갑”은 본 부동산(토지) 매매계약 체결 후 “을”의 동의 없이 목적부동산 또 는 본 계약의 권리를 제3자에게 매도, 양도하거나 담보로 제공할 수 없다. 제 10 조(소유권 이전) “갑”은 매매대금 잔금을 수령함과 동시에 “을”이나 “을”의 원만한 사업진 행을 위하여 “을”이 지정하는 제3자에게도 소유권 이전에 필요한 서류일체 를 발급하여주기로 하며 일체 이의를 제기할 수 없다. 이때 등기에 필요한 제비용은 “을”이 부담한다. 제 11 조(소유권 이외의 기타 권리와 말소) 가. 매매 목적 부동산에 관련한 하자(근저당 설정 등) 및 임차권과 제3자의 지상물 및 지상권은 연고 및 무연고를 불문하고 잔금 지불 전 “갑”의 비용 과 책임으로 해소한다. 나. 본 매매계약 후 가처분, 가압류, 경매 등 매매 목적부동산에 제3자의 처분제한 행위가 설정되어 있거나 될 경우 “갑”의 비용으로 책임지고 해소 시킨다. 다. 잔금 지급일전까지 “갑”이 상기 가항 및 나 항을 이행치 아니한 경우, “을”은 매매대금의 지급에 갈음하여 관련자에게 해당금액을 대위 지급할 수 있고, “갑”은 “을”의 대위변제 행위에 대하여, 과다 변제 등 과실에 대 한 책임을 일체 물을 수 없다. 제 12 조(제세공과금) 본 부동산의 소유 및 사용에 따른 제세공과금에 대하여 소유권 이전 일을 기준으로 이전일 이전에 부과되거나 발생된 제세공과금은 “갑”이 부담하며 그 후 발생 분은 “을”이 부담한다.

45 제 13 조(손해배상) 가. 다음 각 호의 경우 “갑”은 “을”에게 손해배상을 한다. -소유권 이전 시 매매 목적 부동산의 인도를 정당한 이유 없이 거절하거나 이행하지 못할 시 -정당한 사유 없이 잔금 수령을 거절한 경우 -계약서 작성 후 해약을 요구할 시 -기타 “갑”의 중대한 계약위반으로 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 나. “갑”의 과실로 계약이 해지될 경우 “갑”은 “을”에게 다음을 손해배상 한다. - “갑”은“을”에게 기 지불된 금액의 배액에 해당하는 금액을 즉시 “을”에 게 지급하여야 한다. 다. “을”의 과실로 계약이 해지된 경우 - “을”이 “갑”에게 지급한 계약금은 “갑”에게 귀속되어 “을”이 반환청구 하지 못하며 그 외 지급된 금액은 “갑”이 7일 이내에 “을”에게 반환한다. 제 14 조(기 타) 가. “을”은 잔금의 지급이 지연될 경우 “갑”에게 미지급한 금액에 대하여 연10%의 비율에 의한 지체보상금(지연이자)을 지급하여야 한다. 나. “갑”은 주소지 변경 사유 발생 시 즉시 “을”에게 통보하여야 한다. 다. 본 매매계약서에 명시되지 않은 사항에 관하여 분쟁이 발생 할 경우 관 할 법원은 서울중앙법원으로 한다. 제 15 조(특 약) 본 부동산 매매 계약 체결을 위하여 매매계약서를 2통 작성하여 쌍방이 서 명 날인 후 각 1통씩 보관한다. 2012년 월 일

46 3.부지매입 방법 1)진입도로부지는 사업부지와 같이 매입해야 추가비용도 절약하고 토지 소 유자의 버티기를 방지할 수 있다. 2)전체 토지매입 시 ‘일시에’ 아니면 ‘최단기간’에 매매계약을 완료해야 매 수 가격 유출과 매수지연을 방지할 수 있다. 3)일반적 매수 순서 ①가격이 싼 토지 ②외지 소유자의 토지가 최우선 매수대상이다. (작업내용을 알지 못한다) ③부지내 경, 공매 부지가 있으면 우선대상이다. ④넓은 면적의 토지 ⑤여러 필지 소유자의 토지 ⑥종중이나 종교단체 ⑦알박기식 버티는 토지 순이다. 4)사업부지 핵심의 싼 토지를 매수하여 작업지연 시 타작업자의 접근을 막 고 정보 창구로 활용한다.(역 알박기) 5) 꼭 필요한 땅을 안 팔려고 하는 사람은 직접 설득해야지 중간에 가족이나 친인척을 넣어 협상하면 성공할 확률이 희박하다. 가족 중 누가 결정권을 갖고 있는지 빨리 파악해야한다. 6) 토지소유자 들이 연합하는 것을 막기 위해 항상 내편의 사람들을 심어 놓아야 하며, 영향력 있는 사람을 설득하여 구심점을 잃게 하는 방법이 필요하다. 7)토지소유자들이 개발사업자의 자금능력이나 사업능력을 의심하여 토지매입이 어려우면 부동산신탁제도를 활용할 수 있다.

47 8)알박기와 매도청구 부동산개발 사업 부지내에 토지소유자 또는 선 취득자가 시행사에 과다한 토지가격을 요구하며 매도를 거부하는 토지를 일명 알박기라 통칭한다. 이 런 알박기가 피해를 방지 하기 위해 관련 사업별로 매도청구권 규정을 만들었다. ①주택법의 매도청구권 규정 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제49조의 규정에 의한 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설 사업으로서 당해 대지면적의 100분의80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하여 사업계획승인을 받은 사업주체는 지구단위계획 결정고시일 10년 미만의 기간 내에 소유권을 취득한자에 한해서 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있고, 주택건설대지면적중 100분의 95이상에 대하 여 사용 권원을 확보한 경우에는 확보 못한 모든 대지소유자에게 매도청구 할 수 있다. 이 경우 매도청구 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다. ②사용 권원 확보율과 매도청구대상자의 소유기간 사용 권원이란 사업부지에 대한 소유권확보나 토지사용승낙을 받은 경우를 말한다. 매도청구대상자는 ‘지구단위계획구역으로 결정된 사업 부지를 지구단위계획 결정고시일 10년 미만의 기간 내에 소유권을 취득한 자로서 매도를 거부하 는 자’ 이다.

48 사용권원 확보율 매도청구대상자의 소유기간 주택건설사업의 사업주체 80% 이상 ~ 사용권원 확보율90%이상 지구단위계획결정고시일3년 이내소유자 ~현재 사용권원 확보율80%이상 지구단위계획결정고시일10년 이내소유자 95% 이상 ~ 소유기간 제한없음(모든 소유자) 리모델링조합 ~ 소유기간 제한없음

49 9)소유자 불명인 토지 ①일간지공고 주택법 제18조의3(소유자의 확인이 곤란한 대지등에 대한 처분)에 의하면, 국토의 계획 및 이용에 관한법률 제49조의 규정에 의한 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업 으로서 당해대지면적의 100분의80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하여 사업계획승인을 받은 사업주체는, 당해 주택건설 대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자의 소재확인 이 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 2이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 주택법 18조 의2규정에 의한 매도청구대상의 대지로 본다. ②주택사업 시행 사업주체는 공고일로부터 30일 이상 지나도 소유자의 신고가 없으면 시.도 지사가 추천하는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한법률에 따른 감정평가 업자2인 이상에게 감정을 의뢰하고 ,평가한 산술평균금액을 법원에 공탁하 고 공탁증명서에 소재 확인 곤란한 사유를 첨부하여 사업승인기관에 제출 하면 주택건설 사업을 시행할 수 있다. ③소유권이전 완공 후 사용검사를 받기 위해서는, 주택법 제18조의2에 규정에 따라 매도 청구소송을 제기 판결을 받아 소유권을 이전 받는다.(공시송달로 진행)

50 토지매입 용역계약서 000(주)(이하 ‘갑’이라 한다) 와 000(주)(이하 ‘을’이라 한다)은 첨부토지목록상 표시된 00시 00구00동 번지 등 00번지 상 주상복합건물 신축사업을 위해 아래와 같은 내용으로 용역계약(이하‘본 계약 이라 한다)을 체결 한다. 제1조(사업개요) 1. 위 치 ; 용 도 ; 제2조(계약의 목적) 본 계약은‘갑’이 제1조의 사업을 추진함에 있어, ‘을’이 ‘갑’을 위하여 토지목록상 총000평(00필지) 토지매입대행 업무를 완료하여 동 사업을 성공적으로 마무리함을 목적으로 한다. 제3조(용역의 내용) ‘을’은 제2조의 목적에 따라 아래와 같은 용역 업무를 수행한다. 년00월00일까지 별첨 토지목록상의 토지(건물 포함)를 100% 매입 완료하여야 한다. 2. ‘을’은 ‘갑’에게 용역업무의 진행사항을 주1회 서면 통보하여야 한다. 3. ‘갑’은 ‘을’이 상기 용역업무수행을 원활히 수행할 수 있도록 적극 협조한다. 4. 본 사업부지상의 점유자 등에 대한 명도는 원칙적으로 매도인의 책임으로 하되, 필요한 경우 ‘갑’ ‘을’간 협의하여 명도문제를 해결한다. 제4조(용역대금 지금) 1. ‘갑’은 ‘을’에게 제3조의 용역 업무를 수행한 대가로 용역비를 아래와 같이 지불 한다. 토지매입 대행 용역비 ; 일금 만원(\ ) (용역계약시 00%, 토지매입계약 50% 체결 시 00%, 100%체결 시 00%지급, 잔금 지불 및 소유권이전 시 00% 지급)

51 2. ‘갑’은 상기 용역대금을 제3조의 업무가 완료된 후 ‘을’에게 지급하되, ‘ 을’의 사무실 임차 비 및 업무추진비 명목의 착수금조로 일금 원정(\ )을 본 약정 체결 후 00일 이내에 지급하고, 토지매입 대행 용역비 잔금 지불 시 정산키로 한다. 제5조(계약의 효력) 본 계약서는 ‘갑’과 ‘을’이 서명 날인함과 동시에 그 효력이 발생하며, ‘갑’과 ‘을’은 이 사업의 성공적인 진행을 위하여 각자 신의와 성실로써 책임과 의무를 다하도록 한다. 제6조(권리의무의 양도금지) ‘갑’과 ‘을’은 본 계약 체결과 동시에 본 약정과 관련된 권리와 의무를 상대방의 동의 없이는 제3자에게 양도할 수 없다. 제7조(용역독점권 및 기밀유지) 1. ‘을’은 본 계약에 따라 독점적인 ‘갑’의 용역사로 선임되며, 본 용 역 업무 수행이 완료될 때까지 ‘갑’은 ‘을’이외에 동 사업과 관련하여 어떠한 다른 용역사도 선임하지 아니한다. 2. ‘갑’과 ‘을’은 동 사업의 성공적 수행을 위해 동 사업과 관련된 어떠한 정보도 상대방의 동의 없이 제3자에게 유출하여서는 안 되며, 기밀을 유지하여야 한다. 제8조(계약의 해지 및 손해배상) 1. ‘갑’은 ‘을이 본 계약대로 이행하지 않을 경우 본 계약을 해지할 수 있다. 2. ‘을’은 ‘갑’의 귀책사유로 동 사업의 진행이 불가능하다고 판단될 경우 본 약정을 해지할 수 있다. 3. ‘갑’과 ‘을’은 동 사업이 불가항력에 의해 더 이상 추진이 불가능할 경우 쌍방 합의 하에 본 약정을 해지할 수 있고, 그 경우 해지시점을 기준으로 기제공한 용역에 대하여 정산하며, 서로 더 이상의 손해배상은 청구하지 아니한다.

52 4. ‘을’이 계약서의 일부라도 빼돌리거나, 소위 알박기를 하거나, 소유 자와 짜고 과다한 매매대금을 약정한 뒤 후에 배분하기로 하거나, ‘갑’의 허락 없이 양도소득세나 명도책임을 시행행가 부담하는 것으로 약정하는 등 신의에 반하는 행동을 한 경우에는 ‘갑’은 용역비를 지급 하지 않아도 될 뿐만 아니라 그로 인한 손해배상도 청구할 수 있다. 제9조(특약사항) 1. ‘을’은 본 사업 부지를 000원 이하(국 공유지 제외)로 매입하여야 하고, 동 금액을 초과하였을 경우, ‘갑’과 협의하되, 다음과 같이 인센티브 및 패널티를 부여하기로 한다. 1) '을‘이 상기 금액보다 낮은 가격으로 계약 체결 시 ’갑‘ 은 ‘을’에게 해 당 차액의 00%를 인센티브조로 지급하기로 한다. 2) ‘을’이 상기 금액보다 놓은 가격으로 계약 체결 시‘갑’은 ‘을’에게 해당 차액의 00%(또는 전부)를 제4조 제1항의 토지매입대행 용역비에서 차감 하기로 한다. 2. ‘갑’이 부득이 사업 시행권을 제3자에게 양도할 경우 본 영역계약은 그대로 승계 된다. 3. 기타 약정상 발생되는 문제에 관한 분쟁은 ‘갑’ ‘을’ 쌍방의 합의에 의하여 해결하며, 합의가 성립되지 못하여 분쟁이 발생할 경우 소송을 관할법원은 ‘갑’의 소재지 관할법원으로 한다. ‘갑’과‘을’은 본 약정을 신의성실의 원칙에 의거 이행하기로 하며, 이를 증명하기 위하여 계약서 2부를 작성, 서명날인 후 각1부씩 보관한다. ‘갑’ 상 호 : ‘을’ 상 호: 주 소 : 주 소: 대표이사 : (인) 대 표:

53 ▣부동산컨설팅(real estate consulting, property consulting) 1.부동산컨설팅의 정의
부동산에 관한 전문적인 지식. 기능을 활용하여 부동산의 이용. 취득. 처분. 관리. 경영 및 투자 등에 대하여 문제점 해결책과 부동산 투자 전략을 제공하는 자문. 제안 등의 활동을 말 한다. 이런 일을 전문적으로 하는 사람을 부동산컨설턴트라 정의한다. ◆⌜공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률⌟제2조 규정에 의 하면 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대 차 기타 권리의 득실. 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하며, 동 법제3 조의 규정에 의한, “중개대상물”에는 토지, 건물, 기타 토지의 정착물(지상 권, 지역권, 전세권, 저당권 등) 및 대통령이 정하는 재산권 및 물건(입목, 광업재단, 공장재단)이다. 2.컨설팅업무의 변화 초기에는 전문연구기관, 기술용역업체 ,대기업 산하 연구소 등이 외부용역 이나 일시적인 내부 필요에 의한 부동산컨설팅을 수행했다. 1)1989.2월 한국 감정원이 ‘부동산에 관한 상담 및 용역제공 업무’를 할 수 있도록 정관을 변경하고 월에 한국감정평가협회 부동산 컨설팅 업무 를 할 수 있도록 정관을 변경했다 월에 한국 감정원이 부동산컨설팅 부를 만들었다. (공신력을 갖춘 자격제도는 없다.) 2)초기에는 부동산개발에 따른 시장조사→사업기획 컨설팅으로 확대→부동 산 개발사업자에게 시장조사. 사업타당성검토. 사업계획 수립 등을 제공하여 사업 리스크를 예방하고 사업성공을 지원했다.

54 3)1997년 IMF외환위기 후 사업기획 컨설팅 분야가 위축되고 각종대행 컨설팅과 외국인을 위한 서비스가 확대되었다. 분양대행
3)1997년 IMF외환위기 후 사업기획 컨설팅 분야가 위축되고 각종대행 컨설팅과 외국인을 위한 서비스가 확대되었다. 분양대행.부동산가격평가(valuation).임대(임차)대행.빌딩관리.재건축.재개발사업대행.자금조달 대행 등이다. 4)1998년 이후에 외국자본이 국내 빌딩을 매입하면서 빌딩투자에 따른 빌딩 가격평가업무(valuation)와 재산관리(P.M Property Management)업무가 늘어나고 선진화 하였다. 5)2000년대에 들어서는 프로젝트 파이낸싱 제도가 활성화됨에 자금조달의 자문 및 알선 등을 서비스하는 ‘자금 조달 컨설팅, 이 전문 영역으로 자리 잡았다. 1990년대와 2000년대를 초반을 거치면 부동산 컨설팅 업체들은 사업기획 부터 설계, 시공, 분양, 사후관리까지 종합적인 역량을 보유하게 되었다. ◆P.M(Project manager)-부지매입부터 기획. 설계. 시공. 분양 등 전체 개발과정을 대행함-부지개발대행. P.M(Property management)-부동산을 운영. 관리 및 자산관리를 극대화 함-(한국빌딩PM용역). C.M(Construction manager)-건설공사에 관한 기획, 타당성조사, 분석, 설 계, 조달계약, 시공관리, 감리, 평가, 사후관리 등에 관한 관리업무의 전부 또는 일부를 수행함.

55 3.부동산 컨설턴트 역할 부동산컨설팅을 수행하는 카운슬러(counselor), 창조자역할(creator), 연구원역할(researcher),코디네이터(coordinator)그리고 계획가(planner)역할을 한다. 1)카운슬러(counselor)-상담자가 제대로 인식하거나 정리하지 못하는 문제점을 구체화. 명확화 하여 상담자를 이해시키고 설득시키는 역할이다. 2)창조자역할(creator)-문제점을 개선.해결하기 위한 구상을 제시 하는 역할이다. 3)연구원역할(researcher)-여러 가지를 조사하고 분석하여 부동산개발이나 투자의 타당성을 제대로 검토한다. 4)코디네이터(coordinator)-문제를 해결하거나 구상을 구체화하기 위하여 전문가의 의견을 적절하게 조합해 제시한다. 의뢰인의 사업리스크를 최소화 한다. 5)계획가(planner)역할-실행계획과 사업의 채산성을 제시하는 업무를 수행한다.

56 1)부동산 시장은 전형적인 불완전 경쟁 시장이기 때문에 부동산 컨설턴트 가 필요하다.
4.부동산컨설턴트가 필요한 배경 1)부동산 시장은 전형적인 불완전 경쟁 시장이기 때문에 부동산 컨설턴트 가 필요하다. (완전시장에서는 구매자와 판매자가 시장을 완전히 이해하고 있으므로 그들 자신이 모든 거래를 다룰 수 있다고 생각하기 때문이다.) 2)기업에서 투자결정을 하기 위해서 외부전문기관의 전문적인 분석과 계획 이 필요하다. 3)기업내부의 근거가 필요하며 향후 문제 발생 시 책임문제로 의뢰하기도 한다. 5.부동산 컨설팅의 절차 부동산 컨설팅 절차는 의뢰인(client, 고객)의 요청에 의하여 컨설팅 제안서 를 제출하여 상호간에 컨설팅 계약을 체결하고 컨설팅 보고서 등 성과물을 제출한다. 1)부동산 컨설팅 의뢰 접수 2)사전조사 3)컨설팅 제안서 작성. 제출 4)컨설팅 계약 체결 5)컨설팅 수행 6)중간보고회 개최 7)사업계획. 개발계획 확정 8)최종보고서 작성 및 제출 9)평가 및 사후 관리

57 6.부동산컨설팅의 유형 1)개발사업 기획컨설팅 2)사업대행컨설팅((Project management) 3)분양대행 컨설팅 4)임대. 임차대행 컨설팅 5)자산관리((Property management) 6)매입. 매각 대행 컨설팅 7)자금조달 컨설팅 8)경매 컨설팅

58 부동산(컨설팅)용역계약서 용역의뢰인“갑” 주 소 : 경기도 수원시 권선구 서둔동 태양물산 대표이사 홍 길 동 용역수임인“을” 주 소 : 서울특별시 관악구 청룡동 현대부동산 대표: 정 석 윤 서울특별시 서초구 방배동 , 필지 부동산 매매와 관련하여 위 소유자 홍길동(이하 “갑”이라 한다.) 과 현대부동산 정석윤(이하 “을”이라 한다.) 은 다음과 같이 목적 부동산에 대한 용역 계약을 체결 한다. 제 1조 (계약의 목적) ① 본 계약은 목적 부동산을“을”이 지정하는 개인 및 법인에 매각하는 것을 목적으로 본 계약을 기본 조건으로 한다. ② 본 계약은 “을”이 제 1항의 목적을 달성하기 위하여 필요한 용역 업무를 수행 함에 있어 제반 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제 2조 (목적물 표시) ① 위 치 : 서울특별시 서초구 방배동 , (2필지) ② 면 적 : (1,399㎡), (238㎡) ③ 건물면적: 지상건물 일체 ④ 용도지역 : 제2종 일반주거지역

59 제 3조 (용역범위) ① 제 2조 목적 부동산 부지매매와 관련 필요한 설계, 홍보 및 기타 컨설팅업무 ② 기타 제 1조의 목적달성에 필요한 사항에 협력제공 제 4조 (용역비용 및 지급시기) ① 본 계약상 용역비용은 2억원(\ 200,000,000원) 이며 현금으로 지급한다. ② 위 부동산 계약 시 “갑” 은 “을” 에게 위 금액의 50%, 잔금 시 50%를 지급한 다. 제 5조 (상호협조) “갑” 과 “을”은 본 계약과 관련된 각자 업무 추진사항을 긴밀히 정보교류하며 “갑”은 제 2조 목적 부동산 매매계약 추진을 위하여 필요한 협조 및 관련된 자 료를 “을”에게 제공 한다. 제 6조 (비밀 유지 의무) “갑”과“을”은 본 계약에서 정하는 업무수행과 관련하여 알게 된 비밀이나 본 계 약 관련 사항에 대하여 타인에게 절대 누설하여서는 안 된다. 제 7조 (약정 해석) 이 계약서에 명시되지 않은 사유로 발생하는 “갑” 과 “을” 쌍방의 이견은 민사법령 및 일반 상관례에 의거, 협의 처리함을 원칙으로 한다. “갑”과“을”은 이 계약의 성립을 증명하고 성실히 이행을 보증하기 위하여 계약 서 2부를 작성, 기명날인 한 후 각 1씩 보관한다. “갑” “을” 주 소 : 경기도 수원시 00동 주소: 서울특별시 관악구 청룡동930-42 소유자 : 박 상호: 현대부동산 대리인 : 태양00 대표이사 양 0 0 (인) 대표: 정 석 윤(인)

60 1.부동산개발업 등록제도 .(부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률)
▣부동산개발 업 1.부동산개발업 등록제도 .(부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률) 부동산개발 업 등록제도는 부동산개발 사업의 규모에 비하여 영세하고 전문성이 부족한 부동산개발업자의 난립으로부터 소비자 피해를 방지하고 부동산개발 업을 체계적으로 관리,육성하기 위해 도입된 제도입니다. ⌜부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률⌟ 공포하여 부터 시행하고 있다. 1조(목적) 이 법은 부동산개발에 관한 기본적인 사항과 부동산개발업의 등록, 부동산개발업 자의 의무 등에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 부동산개발 업을 관리·육성하고 국민의 재산권 보호에 이바지함을 목적으로 한다. 2조(정의) 이법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.<개정 > "부동산개발"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여 그 행위로 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권으로서 대통령령으로 정하는 권리(이하 "부동산등"이라 한다)의 전부 또는 일부를 공급하는 것을 말한다. 다만, 시공을 담당하는 행위를 제외한다. 가. 타인에게 공급할 목적으로 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하는 행위 나. 타인에게 공급할 목적으로 건축물을 건축·대수선·리모델링 또는 용도변경 하거나 공작 물을 설치하는 경우

61 2. "부동산개발 업"이란 부동산개발을 수행하는 업을 말한다.
3. "부동산개발업자"란 부동산개발을 업으로 영위하는 자를 말한다. 4. "등록사업자"란 제4조에 따라 등록을 한 부동산개발업자를 말한다. 5. "공급"이란 부동산등을 타인에게 판매 또는 임대하는 행위를 말한다. 6. "소비자"란 부동산개발업자로부터 부동산등을 공급받거나 공급받으려는 자를 말한다. 7. "표시·광고"란 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」 제2조제1호 및 제2호에 따른 표시 또는 광고를 말한다. 2.부동산개발 업 등록대상 비 주거용 용도의 부동산개발로 타인에게 공급(임대, 분양 등)할 목적으로 1)건축물의 연면적이 2천㎡ 또는 연간 5천㎡ 이상이거나 2)토지의 면적이 3천㎡ 또는 연간 1만㎡ 이상을 개발하는 사업을 영위하고자 하는 법인, 개인 등이 등록대상이다. 3.등록요건 1)법인의 경우 자본금 3 억원 이상, 2)개인사업자는 자본금 요건이 영업용자산 평가액 6억원 이상 3)법에서 정하는 사전교육(국토교통부장관이 지정하는 교육기관에서 60시간이상)을 이수한 상근인력으로 부동산개발 전문 인력 2명 이상, 4)전용면적 33㎡ 이상의 사무실을 확보하여야 합니다.

62 4.부동산개발 전문 인력의 범위와 교육 1)부동산개발 전문 인력이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 대통령령으로 정하는 자격을 갖춘 자를 말한다. <개정 > ①.변호사·법무사·공인회계사·세무사·감정평가사·공인중개사·건축사 ②.부동산 관련 분야의 학사학위 이상의 소지자로서 부동산의 취득·처분·관 리·개발 또는 자문 관련 업무에 종사한 자 ③.「건설기술 관리법」 제2조제8호에 따른 건설기술자(토목, 건축. 국토개 발 분야의 고급기술자 이상인 자) ④.그 밖에 부동산개발에 필요한 전문성이 있다고 인정되는 자로서 대통령령으로 정하는 자 2)제1항에 따른 부동산개발 전문 인력은 부동산개발에 필요한 사전교육을 받아야 한다. 5.부동산개발 업 등록 부동산개발 업을 등록신청서를 작성하고 구비서류를 첨부하여 주된 영업소 소재지를 관할하는 시.도(등록관청)에 제출한다. 등록관청에서는 서면심사, 요건확인 후 등록증을 교부하게 한다. 6.등록면제 범위 1)주택사업자는 주택 법 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자, 대지조성사업 자는 등록예외 대상이다. 다른 개발사업은 개발업 등록을 하여야 한다. 2)토지소유자는 부동산개발 업 등록자와 협약을 맺고 공동으로 부동산 개발 사업을 할 수 있다.(이 경우 공동사업자로 본다) 3)도시형생활주택 사업시행자의 부동산개발 업 등록 면제범위는 30세대 미 만으로 확대됐다.

63 ▣개략적 사업성검토 3.표에 의한 개략적 사업성 분석 1.설계도면이 있고 토지대와 공사비를 알고 있을 경우
1)평당 분양가에 반영되는 토지대는 얼마인가 2)평당 공사비 3)평당 간접비 제비용 4)최저 분양가 2.사업부지 면적만 알고 있을 경우의 개략 사업성 검토방법 1)건축연면적의 계산 ①토지이용계획에 의한 용도지역확인으로 용적률 사정한다. ②지상 건축연면적은 사업부지✕용적률이다. ③지상연면적+지하층면적(지상층면적의20%-30%) ④지하층면적=②✕0.2(20%) ⑤전체연면적②+④ 2)공사비의 책정 ①1군 업체(건설도급순위100위내) 평당 만원 ②2군 업체 평당300만원 3)분양가의 책정 ①사업부지 인근 최근 분양가 참고한다. ②최근 입주아파트 시세를 분양가로 책정한다. 3.표에 의한 개략적 사업성 분석

64 http://blog.daum.net/jsy365 정석윤 1.수익률 계산법 1)상가 투자 시 년 수익률(대출 없음)
▣기타 참고사항 1.수익률 계산법 1)상가 투자 시 년 수익률(대출 없음) ①대출금 없을 때 {(월 임대료×12)÷(매매가-임대보증금)}×100=년 % ②대출금 있을 때 {(월 임대료×12-년 은행이자)÷(매매가-임대보증금-융자금)}×100=년 % 2.건물에 대한 기준시가 산정방법 1)기본산식(비주거용 건물과세 시.양도소득. 상속. 증여세과세 시 적용) ①기준시가=㎡당 금액②×평가 대상 건물의 면적 ②㎡당 금액=건물신축 가격 기준액③×구조지수×용도지수×위치지수×경과 연수별 잔가율✕개별특성 조정율 ③건물신축가격 기준액(지방세 취득세, 재산세등 건물시가 표준액 산정시 적용) ㎡당640,000원(2014).-끝- 정석윤