차 례 1. 입지와 상권의 이해 2. 상권의 유형 3. 상권 모델링 1) 입지와 상권의 개념 / 목적 2) 상권분석의 범위

Presentation on theme: "차 례 1. 입지와 상권의 이해 2. 상권의 유형 3. 상권 모델링 1) 입지와 상권의 개념 / 목적 2) 상권분석의 범위"— Presentation transcript:

1

2 차 례 1. 입지와 상권의 이해 2. 상권의 유형 3. 상권 모델링 1) 입지와 상권의 개념 / 목적 2) 상권분석의 범위
차 례 차 례 1. 입지와 상권의 이해 1) 입지와 상권의 개념 / 목적 2) 상권분석의 범위 3) 주거패턴 / 인구성향 / 쇼핑거리 / 경쟁점포 와 상권의 관계 4) 집객시설의 효과 5) 동질성과 이질성 2. 상권의 유형 1) 지리적 분류 2) 소비특성별 분류 3) 상권규모에 따른 분류 3. 상권 모델링 1) 상품특성 연구 2) 고객 타게팅 3) 적합상권 기준표 작성 4) Celling 5) Mapping 6) 출점 적합성 판정표 개발

3 1. 입지와 상권의 이해 1 )입지와 상권의 개념 및 목적 (1) 입지 1 - 산업활동의 입지
: 한정된 토지를 어떻게 사용하는 것이 토지의 효율성을 극대화 시키는가? - 폰 튜넨 : ‘농업토지이용에 관한 일반이론’, 1927 결론 1 : 토지이용자간의 경쟁을 통하여 토지이윤이 지가를 결정 결론 2 : 지가가 각 용도의 지불능력에 따라 토지를 각 용도에 배분 결론 3 : 지대사선의 기울기가 급할수록 중심지의 위치를 차지

4 1. 입지와 상권의 이해 (2) 산업입지 - 웨버의 최소비용 이론 : 공장입지는 생산과 판매에 있어서 최소 운송비가
드는 시점 (운송비, 노동비, 집) 첫째 : 운동비만을 고려, 최소운송비 지점이 최적입지 둘째 : 동운송비선(최소비용지점 P에서 한단위 거리 이동 할 때 운송비가 단위제품당 1원씩 증가) , 한계운송비선 (지점 L에서 노임이 제품당 3원이 저렴할때) 셋째 : 3개의 생산공장들이 한 곳에 모이면 운송비 절감 , 숙련공의 훈련등 여러가지 집적의 이점이 있다.

5 1. 입지와 상권의 이해 (3) 서비스업 입지론 - 중심지 이론 - 입지와 상권의 분리 이유 - 소재지의 입지론적 조건
: 영업실적은 외형적 성공의 잣대가 될 수 없다 - 소재지의 입지론적 조건 : 외형적 및 고객 입장적 조건 : 외형적 조건의 가치화 (유동인구 비율에 따른 가치) 전제조건 : 고객의 니즈 무변화 - 상권 특성에 변화 예 : 편의점 → 20대 위주의 업종 → 주류관련 업종의 유입 → 편의점의 시간, 고객층 , 목적의 변화 = 불확실한 상황 - 필요상황 : 환경적 요인, 접근성, 경쟁업체 의 기술수준 이나 마케팅 능력, 임대료 수준등 접근방법 필요

6 1. 입지와 상권의 이해 (4) 입지조건 - 용도별 입지 조건

7 1. 입지와 상권의 이해 (5) 상권분석의 목적 소론 : 상권의 정확한 분석은 지속 되어야 한다
- 고객을 파악하는데 결정적인 역할을 한다 - 사업의 범위를 결정하는데 도움이 된다 - 사업주의 경영능력을 향상 시킬수 있다 소론 : 상권의 정확한 분석은 지속 되어야 한다 ① 공간적, 거시적 변화에 신속하게 대처 할 수 있다 ② 신규 아이탬 다양화로 경쟁력을 준비 할 수 있다 ③ 동종 업체의 변화에 대응방법을 준비 할 수 있다 ④ 초기 입점 선정 시 좋은 입지를 찾아 낼 수 있다 ⑤ 사업의 장기적인 기획을 구체화 할 수 있다

8 1. 입지와 상권의 이해 2) 상권분석의 범위

9 1. 입지와 상권의 이해 3) 주거패턴, 인구성향, 쇼핑거리 , 경쟁점포 와 상권의 관계
(1) 주거패턴 : 잠재적 고객임을 인지 예) - 수도권 주택보급률 : 70~80%에 불과 - 이중 20대 후반 ~ 30대 초반이 다수 - 주거의 쾌적성 추구 + 편리성 = 아파트 선호 - 하지만 자금의 부족 빌라나 연립을 선택 - 자신의 소득 수준보다 소비 수준이 높은편 - 야간 시간에도 소비는 꾸준히 이루어 진다 소론 : 배달 음식점 과 비디오대여점 등이 출점 하기 용의하다

10 1. 입지와 상권의 이해 3) 주거패턴, 인구성향, 쇼핑거리 , 경쟁점포 와 상권의 관계
(2) 인구성향 : 연령 대비 이동방향 조사 21시 이후 유동인구 방향 이동표 예)

11 1. 입지와 상권의 이해 3) 주거패턴, 인구성향, 쇼핑거리 , 경쟁점포 와 상권의 관계
(2) 인구성향 : 연령 대비 이동방향 조사 예) 21시 이후 유동인구 방향 이동표 체크 사항 시간·성별·연령별·거주지 1) 유동인구 2) 거주자 선호 업종 3) 외부 유입 소비자 선호 업종 4) 업종 별 대표 매장 선정 후 매출금액 예상 5) 유동 인구 성별 / 연령별 비율 6) 시간대비 소비자 -

12 1. 입지와 상권의 이해 3) 주거패턴, 인구성향, 쇼핑거리 , 경쟁점포 와 상권의 관계 (3) 쇼핑거리

13 1. 입지와 상권의 이해 3) 주거패턴, 인구성향, 쇼핑거리 , 경쟁점포 와 상권의 관계 (4) 경쟁점포 와 상권의 관계

14 1. 입지와 상권의 이해 4) 집객시설의 효과 (1) 동선 (통행방향) - 유동인구의 유입방향 유도 (2) 집객시설 – 다양 혹은 유사한 업종 밀집 현상 (3) 인접 점포의 업종 연계성 강화로 매출 증대 가능성 부여 소론 : 상권 중심을 기반으로, 유사 혹은 다양한 업종의 분포로 강한 상권 및 신규고객 창출의 효과를 가져올수 있다. 단점 : 지역내 상권의 중심 이동시 전반적인 매출 저하 연상을 확인할수 있다.

15 1. 입지와 상권의 이해 5) 동질성과 이질성 결론 : 창업 전 상권의 정확한 속성을 확인 함이 성공의 첫번째 단추가 된다.
(1) 상권에 있어서 갖는 의미 - 동일 업종과 이질 업종 - 소비자의 경제 수준 - 구매목적 - 소비효용, 심리적 가치 등.. 예) 아파트 상가 : 동일 업종의 경쟁 구도 찾기 힘듬 = 이종업종간의 절묘한 결합 현상 결론 : 창업 전 상권의 정확한 속성을 확인 함이 성공의 첫번째 단추가 된다.

16 2. 상권의 유형 1) 지리적 분류 (1) 시내중심가 - 입지 이론에 따른 입지결정

17 2. 상권의 유형 1) 지리적 분류 (1) 시내중심가 - 유망 아이탬 - 변경 사례( 입지 및 상권 분석 연구 내용중 )
ⅰ 외식업 : 테이크아웃 커피점, 패스트푸드점, 파스타 전문점, 면 전문점, 돈까스 전문점, 분식점, 토속주점 ⅱ소매업 : 여성 의류점, 의류 잡화점, 악세서리 전문점, 디자인 용품 전문점, 주얼리 전문점 ⅲ 서비스업 : DVD전문점, 피부 관리점, 네일케어숍, 포토전문점, 노래방, 헬스클럽 - 변경 사례( 입지 및 상권 분석 연구 내용중 ) ⅰ 신촌 : 중심지의 변동( 맥도날드 → 신나라 레코드) ⅱ 미아삼거리 : 대지극장 → CGV 영화관 (쇼핑몰)

18 2. 상권의 유형 1) 지리적 분류 (2) 역세권 - 유망 아이탬
ⅰ 외식업 : 김밥전문점, 패스트푸드점, 아이스크림전문점, 우동전문점, 돈까스 전문점, 분식점, 커피전문점, 돈육점문점, 호프 ⅱ소매업 : 문구/팬시점, 주얼리전문점, 캐주얼의류점, 속옷전문점, 화장품 전문점, 안경전문점 ⅲ 서비스업 : 당구장, DVD전문점, 기원, 휴게방, 노래방

19 2. 상권의 유형 1) 지리적 분류 (3) 아파트단지 - 아파트상권 입지전략
ⅰ 최소한 500세대 이상, 전문점 희망시 2,000세대 이상 : 부동산, 미용실, 약국, 수퍼, 잡화점등 입점 예상 ⅱ주택지 안의 아파트나 공터가 있는 곳은 피해야 : 대부분 재개발이나 재건축으로 생겨나 기존 상점들보가 깨끗하기 때문에 아파트 상가가 활성화된다 ⅲ 1,000세대 이상이면 정문과 후문 중 지대의 높낮이나 대중교통 수단에 따라 상권이 달라진다 : 노점상으로 인해 가시성 및 유동 혼잡으로 점포사업자에게 커다란 장애물이 된다 ⅳ 중소평형 아파트단지를 노려라 ⅴ 세대수에 비해 상가가 많으면 피하라 ⅵ 신도시 아파트단지는 중심상권과 인접하거나 아예 동떨어져야 한다

20 2. 상권의 유형 1) 지리적 분류 (3) 아파트단지 - 유망아이템
ⅰ 외식업 : 배달전문 피자점/ 치킨 / 중국집 / 떡 / 족발 등 ⅱ도소매업 : 냉장과일 점 / 정육 / 슈퍼 / 편의점 / 문구팬시점 / 화장품 / 약국 ⅲ 서비스업 : 노래방 / 미용실 / 사우나 / 클리닝센터 / 독서실 / 탁아텔 / 부동산 / 책-비디오-만화 대여점 / PC방 / 완구렌탈점

21 2. 상권의 유형 1) 지리적 분류 (4) 대학상권 - 유의할 사항 - 유망아이템 ⅰ 지역특성의 확실한 파악
ⅱ시설에 현혹되지 말아야 한다 ⅲ 권리금이 턱없이 싼 곳은 장사목이 아닌 곳 이다. - 유망아이템 ⅰ 외식업 : 치킨호프 / 소주방 / 직영편의점 / 김밥전문점 / 종합분식점 / 중국집 / 막걸리전문점 ⅱ 도소매업 : 서점 / 문구점 / 멀티팬시점 / 편의점 / 꽃가게 / 안경점 ⅲ 서비스업 : 클리닝센터 / 복사전문점 / 워드대행업 / 미용실 / 사진관 / 월셋방 임대사업 / 당구장 등

22 2. 상권의 유형 1) 지리적 분류 (6) 일반주택가 - 참고사항
ⅰ 거주자 들의 이동 통로에 큰 영향을 끼치며, 적은 자본으로 창업을 할 수 있으나 상권만의 특성을 찾기 힘들다 ⅱ 대로변, 버스정류장, 재래시장 입구 등에 상권이 크게 형성이 되어 있다 ⅲ 주고객이 동네 주민들인 관계로 큰 돈을 벌 수 없지만 그만큼 위험 부담이 적다 ⅳ 장사를 처음 하거나 부업으로 하기에 적당하고 고가품 보다는 생활 필수품에 포인트를 두어야 한다 ⅴ 최근 가족단위의 근거리 외식문화가 정착 된 점을 감안해야 한다 (예 : 닭요리 전문점, 샤브샤브 전문점 등) ⅵ 제품 경쟁이 아닌 가격경쟁에서 떨어지는 업종은 가급적 자제 하는 것이 바람직하다

23 2. 상권의 유형 1) 지리적 분류 (6) 일반주택가 - 상가주택 건축과 상가에 대한 상식
ⅰ 상가주택은 일반 주거지역, 준 주거지역에서는 건축할 수 있지만 전용주거지역에서는 불가능하다 ⅱ 상업지역의 상업용 건물과 주거지역의 상가주택은 다르다. 상업지역이 아니면 유흥업소 허가가 나지 않는 등 제약도 따른다 ⅲ 단독주택을 상가주택으로 전환하려면 8~10km 이상의 도로가 확보되고 도로에 6m 이상 접하거나 대지의 양면이 4m이상은 되어야 한다.

24 2. 상권의 유형 1) 지리적 분류 (7) 학원가 - 참고사항 - 유망아이템
ⅰ 주 고객층은 재수생과 자격증을 준비하는 학생 등 젊은 층이다 ⅱ 가벼운 주머니 사정에 맞추는 분식점, 즉석떡볶이 전문점, 취김 가게 등이 무난하다 ⅲ 노량진 역이나 서울대역, 사당역, 청량리역 등이 대표적 상권이며 야간 시간대에는 주류 관련 업종도 성업중이다 - 유망아이템 ⅰ 외식업 : 김밥전문점 / 종합분식점 / 중국집 등 ⅱ 도소매업 : 문구점 / 서점 / 팬시점 / 편의점 ⅲ 서비스업 : 인터넷 PC방 / 당구장 / 독서실 / 복사전문점

25 2. 상권의 유형 2) 소비특성별 분류 (1) 목적형 상권시내중심가 - 고객이 소비의 목적을 정하고 방문하는 상권
- 명동을 비롯한 로데오 상권, 한약방이 몰려있는 제기동 상권, 가구전문점이 몰려있는 중곡동, 구얼리 전문점이 몰려있는 종로 상권 - 높은 구매빈도로 방문에 따른 구매율이 높아 새로운 경쟁자의 침입이 용이하지 않다 - 기존 점포들의 텃세가 심하다 - 경기침체 등 해당상품에 대한 소비가 줄면 상권 전체가 심각한 타격을 입어 독자적인 마케팅 전략을 구사하기도 어렵다 - 시내중심을 향하는 특성으로 가격이 저렴하여 원거리 고객 유입이 가능하다

26 2. 상권의 유형 3) 상권규모에 따른 분류 (1) 중심지상권 - 크리스탈러의 육각형 모형

27 2. 상권의 유형 3) 상권규모에 따른 분류 (1) 중심지상권 - 특징 ⅰ 역이나 터미널 등 교통 시설이 갖추어져 있다
ⅱ 재래시장과 대형 도매상가 등이 집중 분포되어 있다 - 크리스탈러의 육각형 모형 전제조건 ⅰ 각각 수요자가 시장을 방문하는데 소요되는 최단거리 이 해당 지역상권의 중심 축 이 된다 ⅱ 각각의 지역상권의 중심 축 을 연결하면 2차 중심축이 ⅲ 2차 중심축을 서로 연결하면 광역화된 도심이 형성 ⅳ 명동이나 종로, 강남역과 같은 도심은 다운타운 중심축이 되는 부심 그리고 부심간의 중심축을 연결하여 형성된 도심이 된다

28 2. 상권의 유형 3) 상권규모에 따른 분류 (2) 부심지상권 - 특징
ⅰ 도시 집중화 현상에 따른 교통난이나 주택난 등을 해소 ⅱ 도심 다운타운과의 지리적 연결고리와 함께 소비의 중간 단계를 형성 하고 있다. 예) 신촌, 영등포, 잠실역, 청량리, 남역 등 ⅲ 향후 강북 뉴타운이 조성되면 현재의 2배 정도의 부심이 등잘 할것으로 기대 (3) 다운타운형 상권 (동네상권) ⅰ 일정한 규모를 형성 하고 있다 ⅱ 정류장과 교차로를 중심으로 발달, 은행이나 중대형 마트가 중심축으로 자리를 잡는다 참고 : 입지와상권 107page ‘좋은 점포 고르는 법’

29 3. 상권모델링 1) 상품특성 연구 (1) 개념 - 가맹본부의 고유한 상표를 통해서 자체 상품을 고객에게 판매하는 판매망을 구축한다는 의미 (2) 필요사항 - 자사의 상품이나 서비스에 대한 완벽한 이해 - 상품의 적정가격이나 품질, 고객인지도, 시장지배력에 대한 면밀한 분석이 선행 - 고객의 입맛이나 구매성향의 차이를 불러 일으킬 적합상권을 선정 - 자사의 상품의 특성을 상세화하여 포지셔닝을 구축 가맹본부가 신규점포를 출점시키기 위해 표준화된 상권유형을 설계하는 것을 상권모델링이라 한다

30 3. 상권모델링 2) 고객 타게팅 (1) 개념 - 1회 구매시 How much / many / time 에 대한 정보
(2) 필요사항 - 실제 상품을 소비하는 고객에 대한 개념적 연구 - 라이프스타일에 관련한 조사 - 소비 목적에 맞는 연령별 리서치 가맹본부가 신규점포를 출점시키기 위해 표준화된 상권유형을 설계하는 것을 상권모델링이라 한다

31 3. 상권모델링 3) 적합상권 기준표 작성 (1) 개념 - 주 고객층의 연령, 자사와의 거리, 임대시세, 업종분포, 경쟁점과의 거리 및 경쟁점의 매출현황, 주거형태 등 자사 상품과 관련된 변수를 설정하고 각각 평가척도를 개발하는 작업이 이루어져야 한다 (2) 업종에 따른 적합상권 기준 가맹본부가 신규점포를 출점시키기 위해 표준화된 상권유형을 설계하는 것을 상권모델링이라 한다

32 주거관련업종(가구, 주방, 식품, 인테리어, 홈페션, 건강상품)
3. 상권모델링 3) 적합상권 기준표 작성 (3) 표준상권 기록표 예시 평가항목 A급지 B급지 C급지 비고 상주인구 1만세대 이상 5천세대 2,500세대 이상 반경 500m 이내 배송거리 30Km이내 50Km이내 100Km이내 본부/지사 출발지 기준 연령층 30%이상 25%이상 20%이상 전체상주인구중 30~40대 인구비중 쇼핑몰장애 0개 1 2 반경 1km이내 백화점, 대형할인점 유무 주부가사 부담 50% 이상 30% 이상 20% 이상 맞벌이 비율 소득 4,000만원 이상 3,000만원 2,000만원 가구 연간소득 주거형태 70% 이상 전체 가구중 아파트 거주 비율 임대시세 5천만원 3천만원 2천만원 1층 점포, 10평 기준 권리시세 1억원 8천만원 업종연계성 10% 이상 주거관련업종(가구, 주방, 식품, 인테리어, 홈페션, 건강상품) 경쟁업체 수익성 100만원 50만원 30만원 유기농산물 매장 일평균 매출 통행수단 여성자가용 이용빈보 (시간별) 가맹본부가 신규점포를 출점시키기 위해 표준화된 상권유형을 설계하는 것을 상권모델링이라 한다

33 3. 상권모델링 4) CELLING (1) 개념 - 상권모델링을 통해 도출된 표준상권에 부합되는 실제 상권을 지역단위로 구분하여 목록화 하는 작업 - 상권의 중복성 여부를 피하기 위해 지역단위로 안배를 두어야 한다 - 지역별 Celling 예시 가맹본부가 신규점포를 출점시키기 위해 표준화된 상권유형을 설계하는 것을 상권모델링이라 한다 강동구 넝일동 주양쇼핑 천호동 구사거리 둔춘동 먹자골목 가락동 가락시장역 문정동 로데오 거여역사거리 마천시장 넝일역 사거리 감사역 사거리 길동사거리(길동역)

34 3. 상권모델링 5) Mapping (1) 개념 - 상권의 특성을 위치적으로 표기
가맹본부가 신규점포를 출점시키기 위해 표준화된 상권유형을 설계하는 것을 상권모델링이라 한다

35 3. 상권모델링 6) 출점적합성 판정표 개발 (1) 개념
- 표준상권 모델링의 각 평가척도를 기준으로 해당 상권의 실제 데이터를 입력하여 비교하는 과정 - 상권 평가표 작성 사례(예) 평가표 작성 항목 수치입력 상주인구(본사/지사 출발지 기준) 명 배송거리(본사/지사 출발지 기준) Km 연령층(전체상주인구중 30~40대 인구비중) % 교핑몰장애(반경 1km이내 백화점, 대형할인점 유무) 개 주부가사부담(맞벌이 비율) 소득(가구연간소득) 만원 주거형태(전체 가구중 아파트거주 비율) 임대시세(1층 점포 10명 기준) 권리시세(1층 점포 10명 기준) 업종연계성(구거관련업종-가구, 주방, 식품, 인테리어, 홈패션, 건강상품) 경쟁업체 수익성(유기농산물 대장 일평균 매출) 통행수단(시간별 여성자가용 이용빈도) 지하철역 가맹본부가 신규점포를 출점시키기 위해 표준화된 상권유형을 설계하는 것을 상권모델링이라 한다

36 3. 상권모델링 6) 출점적합성 판정표 개발 (2) 상권분석 판정표와 수익성분석 결과 예
가맹본부가 신규점포를 출점시키기 위해 표준화된 상권유형을 설계하는 것을 상권모델링이라 한다