부동산 개발금융과 프로젝트 파이낸스 한양대 CCM 과정 경희대 법대 교수 박 훤 일

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1 부동산 개발금융과 프로젝트 파이낸스 2004. 6. 9 한양대 CCM 과정 경희대 법대 교수 박 훤 일
경희대 법대 교수 박 훤 일

2 목 차 문제의 제기 프로젝트 파이낸스 부동산 개발금융 Project Finance + ABS

3 문제의 제기 인천 Free Economic Zone - 컨벤션센터, 호텔 등 인프라 건설에 202조원 소요 예상
- 국고·인천시 14조원, 토지매각대금? - 나머지는 미국 게일사 $127억 등 외자유치로 조달 - 다국적기업, 병원·학교의 유치, 바이오단지 조성 - 華人資本의 유치- China City 조성 약속 서울시 뉴타운 건설 - 기존 토지소유자 + 시공회사 ⇒ 일본 롯본기 재개발 방식 개성공단 개발 - 언제까지 토지공사가 건설? - 개성공단 입주업체의 자금조달 방안은?

4 도쿄 롯본기힐스 민간주도개발 사업 - 롯본기 뉴타운 건설 논의에 14년, 시공에 3년
- 복합상가인 모리타워, 에도식 정원, 주거용 맨션으로 구성

5 도쿄 롯본기힐스 모리타워

6 검토할 사항 사업주체는 누구? - 정부/지자체, 주공/SH공사 등 공기업 - 프로젝트 시행주체 - 개별 기업/투자조합
프로젝트 참가자의 역할분담을 명확히 할 필요 - 사업추진/자금조달의 주체 → Special Purpose Company - 프로젝트 이익의 수혜자 → 개별 기업, 투자조합 - 프로젝트의 후견인 → Host Government, Contractor, Supplier, Buyer ⇒ Project Finance가 유일하지는 않아도 유력한 해결방안

7 프로젝트 파이낸스 대형 프로젝트의 자금조달 방법? 금융구조, 재원, 투자금회수, 리스크관리의 특수성
- 로마제정 트라야누스 황제의 건설사업 - 영국 BP의 북해유전 개발 - 호프웰 그룹의 광동성 발전소 건설 - 외환위기 전 한보철강의 효과적인 파이낸싱 방법? - Privately Financed Infrastructure Project의 의미 - 중국의 국토개발에 적용

8 트라야누스 황제의 SOC 건설 - 시오노 나나미, [로마인이야기 6]

9 프로젝트 파이낸스의 역사 프로젝트 금융의 원조: 로마제국의 트라야누스 황제 - 로마는 정책적으로 주변민족과의 평화로운 교류를
통하여 Pax Romana 건설 - 다키아 정복후 년간 내탕고를 지출하여 도로, 교량, 공공건물 건설 - 아폴로도로스라는 천재적인 엔지니어의 도움 SPV: British Petroleum과 북해유전 - Non-Recourse Financing = Aggressive Financing BOT: Hopewell Holdings의 中國심천 화력발전소 PFI (Private Finance Initiative) - DBFO (Design-Build-Finance-Operate)

10 프로젝트 파이낸스의 개념 프로젝트의 중요성 → 창출되는 수익(Cash Flow)
→ 원리금회수의 충분성 = Debt Service Cover Ratio 자금조달의 특수성 → SPV가 주체 = Off Balance Sheet Financing → Sponsor의 분리 = Non-/Limited Recourse Financing 프로젝트의 관리 → 프로젝트 리스크 관리의 필요성 → 담보취득은 교환가치 파악이 아니라 사업권 확보 목적

11 프로젝트 파이낸스의 재원조달방법 타인자본 자금 조달 방법 자기자본 구 분 시공회사, Supplier, Buyer의 출자
구 분 자금 조달 방법 자기자본 시공회사, Supplier, Buyer의 출자 금융기관의 자본참가 인프라 펀드의 참여 공모주 발행 타인자본 프로젝트 파이낸스 공공차관 도입 상업차관 도입 사모채(SEC144A) 발행 사채의 공모발행 후순위채 발행

12 프로젝트 금융의 재원조달 방법 국가(ECA) - 국제금융기구의 공공차관
상업금융기관 : Co-financing, Syndicated Loan SEC Rule 144A에 의한 사모사채 발행 ABS 기법을 이용한 유동화증권 초장기의 본격적인 SOC 채권의 등장 헤지펀드 성격의 인프라 펀드(Infrastructure Fund)

13 프로젝트 리스크의 대응책 내 용 리스크 축소 방안 공사완성 리스크 운 영 시 장 정치적 완공의 지연 공사비 초과
내 용 리스크 축소 방안 공사완성 리스크 완공의 지연 공사비 초과 -시공회사의 손해배상보험 가입 -고정가격, 턴키베이스 공사계약 운 영 -생산능력 미달 -관리,운영의 미숙 -시설의 결함 -불가항력 -손해배상액의 예정 -검증되지 않은 신기술사용 불허 -관리운영회사의 보증서 징구 -부품,장비 공급자의 보증서 징구 -보험 가입 시 장 -생산물 판매 부진 -금리,환율의 변동 -장기판매계약의 체결 -적절한 리스크관리계약 체결 정치적 -현지정부의 간섭, 강제수용 -이용료, 환경문제 대두 -Letter of Undertaking 수령 -프로젝트수행을 보장하는 법규 -현지법규 준수, NGO 관계개선

14 에셋 파이낸스(asset-based finance)
※ 보유자산을 이용하여 자금을 조달하는 각종 금융기법 → LHS Funding 자산유동화(asset-backed securitization: ABS): CBO, CLO 부동산담보부채권의 유동화(mortgage-backed securitization: MBS) 부동산투자신탁(real estate investment trusts: REITs): 간접투자 프로젝트 금융(project financing) 팩토링(factoring): 채권양도의 특례

15 에셋 파이낸스 (2) SPV의 특징 - 매매, 양도 등으로 기동성 있는 자금조달 가능
- Off-Balance Sheet Financing 으로 BIS 자기자본 비율 개선 - Conduit 성격의 투자기구를 통하여 조세절감 → 조세특례제한법상의 근거 필요 - Bankruptcy Remote 등 법률 리스크 해소 → 일본에서는 不動産特定共同事業法에 의한 민법상의 임의조합, 상법상의 익명조합을 설립, 투자자 모집

16 부동산 개발금융 부동산 개발에 소요되는 자금 조달 - 부동산 자체를 담보로 제공하고 은행 대출 신청
- 금융기관은 건설업체에 대한 대출에 소극적, 신용보증기금의 보증도 제한적 - 부동산 개발후의 현금흐름을 기대하고 자금조달 → 프로젝트 금융 부동산의 자산가치를 이용하여 자금 조달 - 유동화전문회사(SPC)에 부동산을 양도하고 유동화증권 발행 - 부동산 투자목적의 부동산투자회사(K-REITs)를 설립하여 투자자 모집

17 리츠 (REITs) 투자자의 이익을 위하여 부동산에 투자하는 회사 계약형: 1998 신탁업법시행령 개정
- 각 은행의 부동산투자신탁 상품 회사형: 부동산투자회사법 시행 - K-REITs(상법상의 주식회사)의 설립 - Equity, Mortgage, 혼합형으로 운영 - 개발투자, 자본금 등 제한 완화 예정 과세 논란 속에 CR-REITs 등장 - Mutual Fund 형태의 한시적 Paper Company이므로 AMC(자산관리회사) 필요 → 자격요건 제한

18 부동산신탁과 부동산펀드 구 분 부동산신탁 부동산펀드 성 격 신탁업법에 의한 신탁채권 간접투자자산운용업법에 의한 간접투자용 펀드
구 분 부동산신탁 부동산펀드 성 격 신탁업법에 의한 신탁채권 간접투자자산운용업법에 의한 간접투자용 펀드 판매회사 은행 증권사, 은행, 보험 투자방법 부동산개발사업자에 대한 대출 부동산개발사업자에 대한 대출, 수익성 부동산 매입, 임대개발사업 투자, 프로젝트금융 등 투자기간 주로 2-3년 주로 2-10년 중도 환매 불가(담보대출은 가능) 상장형인 경우 매각 가능 최소가입금액 제한 없음 투자자보호 은행 자율 공시의무, 수익자총회, 참가기관의 상호감시와 견제

19 부동산금융과 자산유동화 안정된 Cash Flow - SPV의 설립(structuring) 유동화전문회사 자산보유자 SPV
True Sale 유동화전문회사 SPV 자산보유자 Originator 대 금 자산관리자 ABS발행 신용보강기관 자산관리 원리금 지급 신용평가 수탁관리회사 투 자 자

20 부동산금융과 자산유동화 (2) 이용가능한 재원 : 규모의 경제 확보 필요 - 정부 등 발주처에 대한 공사대금 할부채권
- 미분양 아파트 처분신탁 → 부동산신탁회사 선순위 신탁수익권증서는 SPC에, 후순위 수익권증서는 아파트건설회사에 양도 → 선순위 수익권증서+신용보강=공모채 발행 발행대전중 신탁수수료 공제후 건설회사에 지급 - 대한주택보증의 시공 아파트 유동화 → 건설회사별 임대아파트를 SPC에 매각 → 제3자(주공)의 Buy-back Option으로 Guarantee → 임대아파트 공사비 절감, 조기 공급가능

21 프로젝트 파이낸스 + 자산유동화 (CLO) 산업은행 Servicer 유동화전문회사 투 자 자 천안-논산고속도로 주식회사 대출
자산관리 위탁 담보제공 Servicer 대출채권 및 담보권 양도 원리금회수 유동화전문회사 Credit Line 설정 CLO 발행 채권대금 투 자 자

22 P/F + ABS 의 고려사항 대출시장의 경색, 채권시장의 풍부한 유동성 자금을 고정금리부로 장기 조달할 필요성
대출구조와 채권구조의 연계 채권투자자의 담보권 공유 위험의 분산(Risk Allocation) - 재무적, 기술적 타당성분석에 철저

23 P/F + ABS 의 조건 검토 Collateralized Loan Obligation의 활용
- Borrower가 직접 채권을 발행한 것과 같은 효과 Security Package - Ramp-up 기간중 출자자 보증, 자금보충약정 - Financial Covenants → 주식처분,채무부담, 담보제공 금지; 이익배당 제한 - 주식에 대한 질권 설정 - 관리운영권에 대한 근저당권 설정 - 기타 계약상의 권리에 대한 양도담보 약정 자금관리: Escrow Account 이용 - 채무불이행에 대한 특별취급

24 SOC채권의 특징 투자대상: 사회간접자본(SOC)시설 건설 - 민간투자법 제58조 10년 이상의 장기채로 발행
High Risk High Return 기대 신용보강을 통하여 Rating 개선 가능 본래 SEC Rule 144A에 의하여 사모사채 발행 자산유동화 기법을 적용하여 공모발행 - 최근 들어 Non-ABS 채권도 증가

25 SOC채권의 사례 연구 천안·논산 고속도로 SOC채권 (2001. 2) - 당초 7300억원을 프로젝트 금융으로 조달 예정
- 시장여건을 고려, 산은 단독 대출후 유동화 - 대출조건과 채권발행조건을 일치(pass-through) - 교통량·타당성조사에 만전 - 5-15년 만기 6종류의 채권 - All-in-Cost 8.59% ⇒ 프로젝트 금융과 자산유동화(CLO)를 접목 - SPV를 주체로 한 Structured Financing의 공통점 - 발행자, 투자자, 주선은행 공히 Win-Win 거래

26 SOC 채권의 전망 금융 이노베이션 활기, ABS 제도개선 기대 P/F 기법을 이용한 대규모 파이낸싱의 활성화
전력산업의 민영화 → 민영화 좌초비용(Stranded Cost)의 유동화 남북경협 활성화에 따른 금융지원 증가 예상 → ABS을 이용함으로써 새로운 재원 확보 가능 BOT 대신 PFI 방식을 적용하는 것도 가능 - Private Finance Initiative = DBFO - 정부가 Client로서 안정된 Cash Flow 보장

27 프로젝트 파이낸스의 장래 민간투자법 시행의 개선 - 민간제안사업의 활성화 - BOT 방식의 개선
- 법인 아닌 Joint Venture형 사업시행자 허용 - PFI 방식의 적용 국영기업의 민영화에 적극 활용 - 한전 산하 발전회사 민영화에 난항 프로젝트 금융에 대한 재원조달 극대화 - 사모펀드(Private Equity Fund)의 참여 촉진 - 자산유동화(ABS) 기법의 활용

28 통일시대 SOC 건설재원의 확보 土地 공유 – 임대 - 지역별로 地代 수입을 통합 관리, 住民들에 귀속
- 국영기업의 私有化時에도 주민들에 Voucher 교부 PFI (private finance initiative)의 적용 - BLT (build-lease-transfer)와 유사 ABS와 Project Finance를 결합한 금융거래 - Primary CBO/CLO 거래의 성행 과다한 통일비용 부담없는 균형있는 발전 도모