부동산금융의 이해 고 성 수 건국대학교, 부동산학과.

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1 부동산금융의 이해 고 성 수 건국대학교, 부동산학과

2 목 차 부동산 금융의 개요 왜 부동산금융인가? REITs의 개요 국내 부동산 간접투자시장

3 <부동산 금융의 도입배경> 부동산 자산의 특징 장기성 대규모성 개별성(정보의 부족) 공공성 금융기관의 이해

4 장기성 = + ⇒ ⇒ 모기지의 어원 mortuus ~gage 민간에게 허용되는 최장 대출기간 외 장기인가?
   o Residential Mortgage : 20～30년    o Commercial Mortgage : 15년 외 장기인가? ⇒ 차입자의 부담 축소 (안정적 대출)    o 높은 Price-Income Ratio 장기금융시장의 주요 상품 국공채를 제외한 유일한 민간상품    o 파생금융상품의 중요 기초자산 => Subprime 사태의 발전 장기금융에 따른 비대칭적 위험 ⇒ 유동화의 발달 금융기관의 이해

5 Highly Leveraged Business
대규모성 부동산금융의 특징 ⇒ Highly Leveraged Business    o LTV vs 기업 부채비율 소매금융업의 주요 수익원 Residential and Commercial 증권화의 발달    o 사모형 : Commingled Real Estate Fund, 부동산펀드    o 공모형 : Real Estate Investment Trusts 금융기관의 이해

6 부동산증권화 관련 제도의 변화 금융기관의 이해 일시 부동산간접투자관련 법규 부동산간접투자 관련 상품 1991. 02 신탁업법
· 부동산신탁(자산신탁)제도 도입  · 부동산관련상품으로 최초 도입 · 은행의 부동산투자신탁(계약형) 제도 도입 · 월 최초의 부동산투자신탁 판매 자산유동화에관한법률  · 자산담보부증권(ABS) 제도 도입 주택저당채권유동화회사법 · 주택저당증권(MBS) 제도 도입 부동산투자회사법 · 부동산투자회사(K-REITs)제도 도입    “자기관리(실질회사형)부동산투자회사”의 성격 부동산투자회사법(개정) · 기업구조조정부동산투자회사(CR-REITs)   제도 도입 간접투자자산운용업법   · 부동산간접투자기구(REF) 제도 도입   · 계약형 형태인 “부동산투자신탁”만 허용 간접투자자산운용업법(개정)   · 부동산간접투자기구(REF)의 확대   · 회사형 형태인 “부동산투자회사”도 허용   · 부동산투자회사(K-REITs)의 확대  “위탁관리(명목회사형)부동산투자회사” 제도 도입   개발 REITs의 허용 금융기관의 이해

7 개별성 (정보의 부족) o 거래의 개별성 : 정보집중의 어려움 o 물건의 개별성 : 감정평가의 발달
   o 투기 vs 투자 vs : 위험의 크기에 따른 구분    o Portfolio 효과의 극대화 : 연기금의 시장참여    o Private Banking의 발달 : 자산가치 보전 금융기관의 이해

8 부동산자산의 특성 비교 CPI 회사채 S&P 500 단기국채 NCREIF REIT 산술평균 1.13% 2.31% 4.06%
■ 미국의 투자대안별 성과 요약통계(1985~2000) CPI 회사채 S&P 500 단기국채 NCREIF REIT 산술평균 1.13% 2.31% 4.06% 1.76% 2.32% 3.94% 표준편차 0.90% 3.80% 7.41% 0.70% 10.26% 분산계수 0.80 1.64 1.83 0.40 0.76 2.60 기하평균 0.79% 2.24% 3.98% 1.40% 1.73% 2.58% 자료 : Brueggeman, W. and Fisher, J.,"Real Estate Finance & Investments," 11th ed., McGraw-Hill, 2001, 593쪽 수익 R.E. Investment 주식 회사채 MBS C.Mortgage Mortgage 국공채 위험 금융기관의 이해

9 ■ 금융자산 분기별 수익률의 상관관계 Matrix (1978~2000)
포트폴리오 효과 ■ 금융자산 분기별 수익률의 상관관계 Matrix (1978~2000) CPI Bonds S&P 500 T-Bills NCREIF REITs 1 0.2766   0.5868 0.1284 0.3317 0.4700 0.4862 0.5986 0.0044 자료 : Brueggeman, W. and Fisher, J.,"Real Estate Finance & Investments," 11th ed., McGraw-Hill, 2001, 602쪽 금융기관의 이해

10 공공성 외환위기 이후 시장의 개방 시장구성원이 예측가능한 규제로 참고. 한국 진출 외국계 부동산 펀드의 변화 금융기관의 이해

11 <부동산 금융의 도입배경> 환 경 전 략 대형화 *금융기관 진입,퇴출의 자유화 1. 제도적 변화 겸업화
환 경 전 략 대형화 겸업화 증권화 Data 구축 NPL Market 1. 제도적 변화 *금융 자율화 *국제화 2. 기술적 변화 *정보기술의 발달 *통신기술의 발달 *금융공학의 발달 3. 외환위기의 발생 *금융기관 진입,퇴출의 자유화 *자산운영대상의 확대 *금융시장의 개방 *자금이동의 자유화 *다양한 위험관리수단의 발달 *소액투자 가능 *정보처리능력 향상 *시장중심체제로 전환 *건전성 규제의 강화 금융기관의 이해

12 <부동산 금융의 도입배경> 부동산 투자의 특징 금 융 화 장기성 대규모성 개별성 공공성 금융시장 개방 (증권화)
금 융 화 장기성 대규모성 개별성 공공성 금융시장 개방 (증권화) 부동산금융의 발달 (자율화) 시장중심 경제로 금융환경의 변화 금융기관의 이해

13 <금융시장의 변화> 가. 새로운 투자대안의 탄생 나. 새로운 자산관리수단의 제공
금융시장의 불안 및 저금리 기조의 지속으로 투자대안 부재속에서 도입된 다양한 부동산 금융기법에 대한 투자자들의 관심 집중 나. 새로운 자산관리수단의 제공 부동산 금융의 발달은 겸업화 및 대형화 추세의 진전에 따라 더욱 급속히 진전될 전망 다. M&A 시장의 발달과 기업부동산 M&A 시장의 본격화와 함께 기업부동산에 대한 이해가 증진되어 기업가치 극대화를 위한 적극적인 부동산관리 증대 부실채권시장의 지속적 활성화 금융기관의 이해

14 WM의 고객 및 서비스 개념 금융기관의 이해

15 금융 자문서비스의 발전단계 금융기관의 이해

16 (New Emerging Affluent)
■ 계층별 주요 금융상품ㆍ서비스 니즈의 비교 구  분 재무설계 투자관리 신용 보험 상속 전통 부유층 (Old-aged HNW) 세금설계 노후설계 상속설계 유동성 투자 fixed income 노후펀드 생명보험 건강보험 손해보험 신탁서비스 기부 신흥 부유층 (New Emerging Affluent) 자산할당 주식, 채권 뮤추얼펀드, 벤처,파생상품 신용카드, 모기지, 각종 대출 생명보험, 건강보험, 소득보상보험배상책임보험 자료 : IBM, "Bridging the Wealth management Gap", IBM Wealth Management Conference, ■ 유럽과 미국의 WM 주요 특징 구분 주요 특징 주요 기관 유럽 - 장기적인 고객재산 보호 및 위험관리에 중점 - 위임형 신탁의 성격 - UBS - Credit Suisse - Deutsche Bank - ABN Amro 미국 - 자산관리 및 운용에 적극적 - 고위험ㆍ고수익 추구 성격이 상대적으로 강함 - Chase Manhattan - CitiBank - Merrill Lynch 금융기관의 이해

17 REITs (Real Estate Investment Trusts)
1. 개요 - 정의 : 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산 소유지분이나 주택저당담보증권에 투자하거나 부동산관련 대출 등으로 운영하여 얻은 수익을 투자자에게 되돌려 주는 제도 1969년 미국 세법의 수정안으로 근거 마련 동 법률안은 일정 자격요건을 갖추면 REITs로 인정하고 법인세 면세혜택을 부여 REITs는 NYSE, AMEX, NASDAQ 등 주요 증권거래소에 상장되어 있으며 1990년대 평균 $6.6조의 주가 총액(연평균 8.5%의 수익률) 2000년~2005년 $22조 (19.8%) 금융기관의 이해

18 REITs (Real Estate Investment Trusts)
2. 자격요건 가. Organization Requirements - 사업주체는 법인(Corporation) 또는 신탁(Trust) - 100인 이상의 주주 5인 이하의 주주가 50% 이상의 지분소유 불가 나. Asset Requirements - 총 자산의 75% 이상은 부동산관련 자산, 현금 또는 국공채에 투자 * 부동산관련 자산 : 부동산 소유지분, MBS, mortgage loan 등 금융기관의 이해

19 REITs (Real Estate Investment Trusts)
다. Income Requirements - 수입의 95% 이상은 유가증권 및 부동산 매각수입, 배당수입, 이자수입, 임대수입 에서 발생 - 수입의 75% 이상은 임대수입, 부동산관련 이자수입(MBS 이자 등), 부동산 매각수입, 타 REITs에 대한 투자로부터의 수입(주식매각수입, 배당금 등) - 1년 미만 보유 유가증권매각 수입 및 4년 미만 보유 부동산 매각수입의 합계가 전체수입의 30%를 초과해서는 안됨. 투기적 투자제한, 부동산 및 MBS의 장기보유 촉진 라. Distribution Requirements - Taxable Income의 95% 이상은 주주에게 배당 => 성장성 제한 금융기관의 이해

20 REITs (Real Estate Investment Trusts)
가. 투자대상별 분류 - Equity REITs - Mortgage REITs - Hybrid REITs 나. 환매여부 - Open-end REITs - Closed-end REITs 다. 기한한정 - Perpetual REITs - Finite-life REITs(or Self-liquidating) 금융기관의 이해

21 REITs (Real Estate Investment Trusts)
- 규모가 크고 유동성이 결여된 부동산을 분할하고 증권화하여 유동성을 부여 - 소액투자자의 대규모 부동산 소유 기회 - 부동산분산투자 효과 - 부동산의 전문적 관리 및 규모의 경제 - 부동산개발의 새로운 자금원 금융기관의 이해

22 ■ 부동산 관련 간접투자 금융기관의 이해 구 분 위 탁 자 산 운 용 회 사 상 품 투자자의 지 위 환 금 성 근 거 법
구 분 위 탁 자 산 운 용 회 사 상 품 투자자의 지 위 환 금 성 근 거 법 시 행 여 부 간접투자 (信託) 부동산 신탁회사 개발신탁 위탁자 (수익자) 원칙적으로 환매 불가 신탁업법 시행중 관리신탁 처분신탁 담보신탁 금전 은행 부동산투자신탁 자산관리회사 CR-리츠 (주식) 주주 상장 또는 등록 부동산투자회사법 자산운용회사 신탁형 Fund 회사형 Fund 수익자 자산운용업법 법인세법대체 간접투자/ 직접투자 부동산, 부동산개발회사, 지차제 또는 정부 Project Financing 또는 채권자 환매불가 프로젝트사 법인세혜택 금융기관의 이해

23 ■ 부동산 직접투자와 간접투자 ,보유세 합산과세 ,보유세 분리과세 감면 금융기관의 이해 2

24 ■ 부동산간접투자 : 리츠 or 펀드 (CR리츠) 일반리츠 Real Estate Investment Trusts (REITs)
투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 회사(Corporation) (CR리츠) 일반리츠 투자대상자산 (기업구조조정용)부동산 자산운용 부동산 임료수입 투 자 (업무위탁) 자산보관기관 (기업구조조정) 부동산투자회사 (주주총회, 이사회) 자산관리회사 일반사무수탁회사 배 당 투 자 판매회사 자산운용 위탁계약 투자자 (기관 / 일반) 금융기관의 이해

25 ■ 간접투자 의미? 금융기관의 이해 유동성 (환금성) 수익성 안정성 리츠의 특성 전문가에 의한 운용 대규모투자 조세감면
우량 부동산에 투자 분산투자 안정적 배당 상장 및 등록 용이 주식시장에서 거래 금융기관의 이해

26 ■ 부동산펀드와 리츠 비교 수익증권과 뮤추얼펀드 비교 부동산펀드와 리츠 비교 금융기관의 이해

27 ■ 부동산투자회사법 개정안(2007.10.14) 주요 내용 구분 현행 개정 후 설 립 금융기관의 이해
․ 설립인가제로 예비인가, 회사설립, 본인가 절차에 따라 부동산 펀드에 비해 25(사모)~44일(공모)정도 설립 기간 더 소요됨 ․ 영업인가제로 단일인가에 따라 부동산펀드에 비해 12(사모)~21일(공모)정도 더 소요됨 ․ 기업구조조정 리츠 이외에 사모를 엄격히 제한하여 연기금 등 기관투자자의 참여 제약 ․ 연기금 등이 30%이상 출자시 사모 허용 ․ 리츠 최소 자본금이 250억원으로 소형 물건 편입 제약 및 청산시 최소자본금 유지로 수익률 하락 여지 있음 ․ 최소자본금 100억원으로 인하 금융기관의 이해

28 ■ 부동산투자회사법 개정안(2007.10.14) 주요 내용 금융기관의 이해 구 분 현행 개정 후 운 영
․ 총자산의 30%이내만 개발사업투자 상장 후 개발사업 투자 ․ 총자산의 100% 투자 가능 사업 한정 ․ 모든 개발사업에 총자산의 100% 투자 허용 ․ 총자산의 70%이상 부동산으로 구성(자산구성요건 70% RULE) ․ 자산구성요건에 부합하는 투자 대상 한정 ․ 자산구성요건 부합 투자 대상 확대 건의 ․ 총자산의 30%이하로 채권 매입을 통한 대여 가능 ․ 좌동 ※ 자본시장통합법에 따르면 총자산의 100% 대여 가능 ․ 간접투자 상품 중 최대 지원 받음 ․ 부동산간접투자 상품간 형평성 고려시 차별은 없어질 것으로 보임 ․ 준비금 적립 의무 면제, 감가상각비 초과 배당으로 법인세 부담 없음 ․ 자기자본 대비 부채비율 200%로 제한 ․ 주주총회 특별결의시 1,000%까지 가능 ․ 양도차익 포함 배당가능이익 전부 배당시 법인세 부담 없음 ․ 개발리츠의 최대 강점임 금융기관의 이해

29 ■ 부동산투자회사법 개정안(2007.10.14) 주요 내용 금융기관의 이해 구분 현행 개정 후 설립 운영
․ 설립인가제로 예비인가, 회사설립, 본인가 절차에 따라 부동산펀드에 비해 25(사모)~44일(공모)정도 설립 기간 더 소요됨 ․ 영업인가제로 단일 인가에 따라 부동산펀드에 비해 12(사모)~21일(공모)정도 더 소요됨 ․ 기업구조조정 리츠 이외에 사모를 엄격히 제한하여 연기금 등 기관투자자의 참여 제약 ․ 연기금 등이 30%이상 출자시 사모 허용 ․ 리츠 최소 자본금이 250억원으로 소형 물건 편입 제약 및 청산시 최소자본금 유지로 수익률 하락 여지 있음 ․ 최소자본금 100억원으로 인하 운영 ․ 총자산의 30%이내만 개발사업투자 상장 후 개발사업 투자 ․ 총자산의 100% 투자 가능 사업 한정 ․ 모든 개발사업에 총자산의 100% 투자 허용 ․ 총자산의 70%이상 부동산으로 구성 (자산구성요건 70% RULE) ․ 자산구성요건에 부합하는 투자 대상 한정 ․ 자산구성요건 부합 투자 대상 확대 건의 ․ 총자산의 30%이하로 채권 매입을 통한 대여 가능 ․ 좌동 ※ 자본시장통합법에 따르면 총자산의 100% 대여 가능 ․ 간접투자 상품 중 최대 지원 받음 ․ 부동산간접투자 상품간 형평성 고려시 차별은 없어질 것으로 보임 ․ 준비금 적립 의무 면제, 감가상각비 초과 배당으로 법인세 부담 없음 ․ 자기자본 대비 부채비율 200%로 제한 ․ 주주총회 특별결의시 1,000%까지 가능 ․ 양도차익 포함 배당가능이익 전부 배당시 법인세 부담 없음 ․ 개발리츠의 최대 강점임 금융기관의 이해