6 주차 건설금융 및 공정관리.

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1 6 주차 건설금융 및 공정관리

2 건설 금융 프로젝트 금융의 이해 프로젝트 금융의 특징 프로젝트 금융의 자금 조달 특성 성공적 프로젝트 금융을 위한 확인 사항
프로젝트 금융과 건설 금융의 차이점 프로젝트 금융의 장·단점 프로젝트의 단계 및 특성

3 프로젝트 금융의 이해 기 업 기 업 프로젝트 프로젝트 은행 및 금융시장 은행 및 금융시장 개 념
민간부문이 사회간접자본시설과 같이 대규모 프로젝트의 건설 및 운영에 소요되는 자금을 조달하는 방안 기 업 기 업 투자 현금흐름 투자 현금흐름 대출 및 자본 원리금 및 배당금 프로젝트 프로젝트 대출 및 지분 원리금 또는 배당금 은행 및 금융시장 은행 및 금융시장 기업금융 프로젝트 금융 김준석: 프로젝트 차이낸스의 특징 및 전망

4 프로젝트 금융의 특징 1. 비소구금융(非遡求金融 Non-recourse finance)
2. 부외금융(簿外金融 Off-balance sheet finance) 3. 사업시행자와 채권자간의 적절한 위험 배분에 기초 4. 일반 대출에 비해 계약 및 금융 절차가 복잡하기 때문에 방대한 양의 대출 및 담보 계약서가 수반 5. 절차가 복잡하고 발생 가능한 위험의 부담이 크기 때문에 일반적으로 높은 이자와 수수료를 요구 → 높은 금융 비용 수반

5 프로젝트 금융의 자금 조달 특성 규모면에서 매우 크다 여러 국가의 경계를 초월한 국제적인 프로젝트인 경우가 많다.
계획의 단계에서 건설 및 운영의 단계까지 단일 조직의 역량을 초월하여 여러 조직이 공동으로 진행 기술적으로 매우 복잡하여 흔히 사용되지 않는 전문적인 기술이 요구 단일 목적에 의해 의하여 추진 자본 집약적인 프로젝트가 대부분이어서 다른 투입요소에 비하여 금융 투자를 필요로 함 7. 프로젝트의 개발에서 운영에 이르기까지 오랜 시간이 소요되므로 투자분의 회수에는 상당한 시간이 소요됨.

6 성공적 프로젝트 금융을 위한 확인 사항 지분 위험(Equity risk)보다 신용 위험(Credit risk)이 포함되어야함
철저한 타당성 조사를 바탕으로 한 금융계획 수립 건설자재가 적정한 가격수준에서 구입 가능 경험이 많고 신용도가 높은 시공자, 운영자, 관리자를 확보 검증되지 않은 기술의 적용은 회피 Joint venture 형태의 합자회사의 경우 동업자간의 계약이 선명 프로젝트와 관련하여 우호적인 정치적 환경 조성여부 프로젝트의 주요 사업주는 적정한 수준에서 지분 투자 사업시행자의 지분수익, 투자수익, 자산수익 등이 적정한 수준에서 보장 환경 관련 위험이 없어야 한다.

7 프로젝트 금융과 건설 금융의 차이점 비교대상 프로젝트 금융 건설 금융 차주 별도 법인 시공사 담보
프로젝트의 현금흐름 및 자체 자산 시공사의 신용 및 물적 담보 등 사업 실패시 위험부담 사업관련자의 지분 투자 분 시공사의 전적 부담 상환재원 프로젝트의 현금 흐름 프로젝트의 현금흐름 및 시공사 사업성 검토 필수적으로 요구됨 프로젝트와 무관함 국가의 간섭 많음 거의 없음 요구되는 부채비율 낮을수록 선호함 상대적으로 적음 대출금리 높음 상대적으로 낮음 대출조건의 변경 여부 매우 비신축적임 상대적으로 신축적 대출기간 장기 상대적으로 단기 대출수단 적음 상대적으로 많음 대출에 필요한 서류 매우 복잡하고 방대 상대적으로 단순하고 간단함

8 프로젝트 금융의 장·단점 장 점 단 점 비 고 사업시행자의 부채비율에 대한 부담 최소화
장 점 단 점 비 고 사업시행자의 부채비율에 대한 부담 최소화 다양한 이해 관계로 참여자간 초기 협상 시 복잡한 절차 필요 비소구금융 또는 제한적 소구금융 프로젝트 금융은 높은 금융비용을 수반 사업시행자의 회계처리상 유리 금융기관의 지속적인 감독과 통제 사업 시행자의 신용 유지 이미 결정된 대출조건의 수정이 곤란 세금의 공제 및 혜택 기대

9 프로젝트의 단계 및 특성 건설(Construction) 시운전(Start-up) 운영(Operation)
<완성 시험을 통한 완성보증의 발급> 계약자의 위험 기간 운영자 혹은 소유자의 위험 기간 그림: 프로젝트 건설의 단계 및 단계별 책임의 주체 -한국건설산업연구원 ※ 프로젝트의 금융은 공사의 진척도에 따라 집행 : 대주단에서는 사업초기 사업 시행자에게 지급보증 요구 ※ 운영단계 : 대주단은 프로젝트의 매출액 또는 별도의 수입을 담보 ※ 타당성 분석 (Feasibility analysis): 프로젝트의 기술적 실현 가능성, 경제적 실현 가능성 검토

10 프로젝트의 단계 및 특성 과제 민간투자법에 대하여 BTL, BOO. BOT, BTO, ROT, ROO에 대하여
BTO (build-Transfer-Operate) : 사회 간접자본시설의 준공과 동시에 당해 시설의 소유권이 국가 또는 지압단치잔체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간 시설관리운영권을 인정 BOT(Build-Own-Transfer) : 사회간접자본시설의 준공후 일정기간 동안 시업시행자에게 당해시설의 소유권이 인정되며 그 기간의 만료시 시설소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속 BOO (Build-Own-Operate) : 사회간접자본시설의 준공과 동시에 사업시행자에게 당해시설의 소유권이 인정 BTL(Build-Lease-Transfer) : 사업시행자가 시회간접자본시설을 준공후 일정기간동안 운영권을 정부에 임대하고 임대 기간 종료후 시설물을 국가 또는 지방자치단체에 이전 ROT(Rehabilitate-Operate-Transfer) : 국가 또는 지방자치단체 소유의 기존시설을 정비한 사업시행자에게 일정기간 동시설에 대한 운영권을 인정 ROO(Rehablitate-Own-Operate) : 기존시설을 정비한 사업시행자에게 당해 시설의 소유권을 인정

11 공정관리 ( Time Management )
공정 관리의 개요 공정계획의 입안순서 공정관리의 문제점 공정표의 종류

12 공정 관리의 개요 공정관리란 공사에 필요한 자원과 비용을 가장 합리적이고 효과적으로
투입하기 위한 관리계획으로 공종별 작업활동을 도표화하여 관리하여 목표한 기간 내에 공사 일정을 계획 관리, 수정, 조정하여 실제로 수행되는 순서와 일정을 설정하는 작업 계획이다. 구 분 내 용 공 정 관 리 계 획 수 순 계 획 공사를 단위 작업으로 분해 각 작업의 순서를 정하고 네트워크로 표시 각 작업시간 결정 일 정 계 획 - 시간계산 공사기간 조정 공정표 작성 진 도 관 리 계획공정과 실제공정 비교 공정 만회 대책 수립 공정계획은 공사를 완성하는데 필요한 여러 작업에 대하여 현장에서 실제로 수행되는 순서와 일정을 설정하는 작업 계획이다. 작업의 상호 관계를 시각적으로 알기 쉬운 형식으로 나타낼 수 있어야 한다. 연관되는 작업을 보면 다양한 제약 조건이 따르기도 하고 복잡한 관련성을 가지고 있다. 노무,자재,장비 등의 동원 한도가 작업실시에 제약을 주는 경우가 많다.

13 공정계획의 입안순서 수순 계획 NO YES 일정계획 NO YES 공종별 작업 분류 작업의진행순서결정 작업시간 결정 공정표 작성
검 토 YES 시간 및 자원 견적 일정계획 일정 계산 주공정(Critical Path) 의 발견 NO 검 토 YES 최종공정표 작성

14 공정관리의 문제점 발주자의 능력 부족 시공자의 능력부족 공정관리 인력의 부족
내역서 체계와 공정표 Activity 연계의 어려움 공기 산정의 객관화 미흡 공정관리 DATA의 Feed-Back 부재 공정관리 전문교육기관의 부재 공정관리에 대한 학교 교육제동의 미비

15 공정표의 종류 관리측면 1. 사전 공정표 (Preliminary Schedule)
2. 마일스톤 공정표 (Milestone Schedule) 3. 마스터 공정표 (Master Schedule) 4. 관리기준 공정표 (Baseline Schedule) 5. 월간 공정표 6. 주간 공정표 7. 준공 공정표 (As-Built Schedule) 기법적인 면 1. 횡선식 공정표 2. 사선식(바나나) 공정표 3. PERT/CPM 공정표 4. LOB(Line of Balance) 공정표

16 간트(Gantt)에 의한 병기 생산 작업을 계획하고 통제하기 위하여 창안된
1. 횡선식 공정표 간트(Gantt)에 의한 병기 생산 작업을 계획하고 통제하기 위하여 창안된 공정관리 기법 터파기 공사 기 초 공 사 1층 골조공사 2층 골조공사 마 감 공 사 횡선식 공정표 예 장점 - 각 공종별 공사와 전체 공사 시기 등이 일목요연하게 나타난다. - 각 공종별 공사의 착수 및 완료일이 명시되어 판단이 용이 - 공정표가 단순하여 경험이 적은 사람도 알아보기 쉽다 단점 - 작업 상호 간의 연관 관계가 불 분명 - 주공정선을 파악할 수 없어 전체 공기 관리가 어렵다. - 한 잦업이 다른 작업 또는 전체에 미치는 영향을 파악할 수 없다.

17 2. 사선식 공정표 기성율(고) 상한계선 A : 부실공사의 우려, 검토 필요 B B : 적당한 진척 속도 유지 A
C : 공정이 늦어지므로 공정촉진 B A 하한계선 C 공기 바나나 곡선 장점 - 공사 전체의 동향 파악이 용이 - 시공 진척도를 파악하기 용이 - 예정과 실적의 차이 파악 용이 단점 - 공사의 세부사항을 알 수 없다. - 각 공종의 개별사항 및 연관성을 알 수 없다. ※ 사선식(바나나 곡선) 공정표는 일반적으로 횡선식(막대)공정표와 병행 사용

18 3. 네트워크 공정표 (PERT/CPM) PERT(Program Evaluation and Review Technique)는 1956년 미국 잠수함 건조 계획을 계기로 사용 (Event 중심) CPM(critical Path Method)은 1957년 Dupont사에서 신규시설과 공자시설 등 대규모 프로젝트의 효율적 통제를 위해 개발 (Activity중심) 장점 - 각 작업들 간의 연관관계가 표시되어 내용을 알기 쉽다. - 주공정선을 알 수 있고 이에 따라 전체 적 공정관리가 편리 - 숫자화 되고 신뢰도가 높아(계획관리측면) 전산화가 가능 - 작성자가 아니라도 이해하기 쉽다. 단점 - 작성시간이 많이 걸리고 대규모 프로젝트 시 전담자가 필요 - 작성 및 검사에 특별한 기능이 요구된다. - 기법의 표현상 세분화에 한계가 있다.

19 ※ 공정표 작성 과제 공사개요 : 목동 근생 및 주택 신축공사 공사 규모 : 철근 콘크리트조 지상 5층
외부 마감재 : 석공사, 일반창호 소요 공기 : 150일 공정표 작성 조건 : 횡선식 공정표로 작성 (자원 및 원가 투입 고려 없이 ) 1. 현장에는 폐기물이 없이 정리된 대지로 가정 2. 흙막이 공사 없음(기초 터파기 및 바닥정리 공정만 예상) 3. 공종은 다음 항목은 반드시 공정표상에 표기 1) 가설공사 2) 토공사 : 터파기, 부대토목(우,오수관로, 단지 포장, 조경) 3) 골조공사 : 형틀,철근, 콘크리트 (1개 공정으로 간주) 4) 마감공사 : 창호공사, 조적공사, 타일공사, 석공사, 바닥공사, 수장공사, 방수공사, 미장공사, 도장공사, 설비공사, 전기공사 가설공사 : 비계설치 : 1~2일 터파기 : 7~10일 부대토목 : 우,오수 6일…. 조경공사 : 4일 철근콘크리트 : 버림및기초 : 10일, 1층 골조 : 14일, 2층 골조 : 8일, 3층 골조 : 8, 4층골조 : 8일, 5층 골조 : 8일 옥탑 : 6, 거푸짐 정리 및 반출 : 6일 창호공사 : 발주 : 6일, 설치 : 10 조적공사 : 10 방수공사 : 내부 4, 외부, 6 타일공사 : 8 미장공사 : 초벌 4, 정벌 8 바닥미장 : 6 수장공사 : 천정틀 : 6, 석고 및 텍스 : 8, 도배 및 장판깔기 :8 도장공사 : 초벌 : 4, 정벌 : 6 석공사 : 35 설비 : 위생기구 설치 전기 : 등기구, 시운전, 준공청소 : 3일