베트남 부동산 제도의 올바른 이해 (2018년 3월 28일) [제55회 KOCHAM 포럼]

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1 베트남 부동산 제도의 올바른 이해 (2018년 3월 28일) [제55회 KOCHAM 포럼]
호치민 사무소 임범상 변호사 주소: Unit 2002B, 20FL, Centec Tower, Nguyen Thi Minh Khai St., Dist. 3, HCMC 전화: (+84) / (+84) / 법무법인(유)로고스

2 목차 부동산 관련 법령의 체계 토지 관련 법령/제도 건물 및 주택 관련 법령/제도 기타 부동산 관련 유의사항
법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

3 # 1 부동산 관련 법령의 체계

4 부동산 관련 법령의 체계 □ 주요 법령 Law No. 45/2013/QH13 dated 29/11/2013 (토지법)
Legal system of real estate □ 주요 법령 Law No. 45/2013/QH13 dated 29/11/2013 (토지법) Law No. 65/2014/QH13 dated 25/11/2014(주택법) Law No. 66/2014/QH13Dated 25/11/2014 (부동산사업법) Law No: 91/2015/QH13 dated 24/11/2015 (민법) Law No: 92/2015/QH13dated 25/11/2015 (민사소송법) Law No. 67/2014/QH13Dated 26/11/2014 (투자법) Law No. 50/2014/QH13Dated 18/6/2014(건설법) Law No. 30/2009/QH12Dated 17/06/2009(도시계획법) 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

5 부동산 관련 법령의 체계 □ 주요 시행령 인력 감축/ 퇴직
Legal system of real estate □ 주요 시행령 Decree No. 43/2014/NĐ-CP dated 15/05/2014 : 토지관리체계, 토지이용계획, 토지 양수도, 토지사용권증서, 기타 행정절차 Decree No 44/2014/NĐ-CP dated 15/05/2014 : 토지 가치 평가방법, 공시지가 평가 방법 Decree No: 46/2014/NĐ-CP dated 15/05/2014 : 토지임대료의 계산, 면제 및 할인, 징수 방법 Decree No. 99/2015/NĐ-CP dated 20/10/2015 : 주택 소유, 개발, 관리 및 이용, 양수도 Decree 76/2015/NĐ-CP dated 10/09/2015 : 부동산 사업을 영위하는 조직 및 개인의 요건, 표준계약서, 부동산 사업 프로젝트의 양수도 절차 Decree No. 59/2015/NĐ-CPDated 18/06/2015 : 건설 프로젝트 관련 건설법의 시행을 위한 구체적 규정 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

6 # 2 토지 관련 법령/제도

7 건물(주택) 건물(주택) 소유권 부동산 토지 토지사용권 법무법인 (유)로고스
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8 토지의 국가 소유 □ 토지법 제4조 : Ownership of land
State ownership of land □ 토지법 제4조 : Ownership of land Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này “Land belongs to the entire people with the State as the representative owner and is under uniform management by the State. The State grants land use rights to land users in accordance with this Law.” 토지는 국가 소유 국가가 토지를 일률적으로 관리함 국가는 토지 사용자들에게 토지사용권을 부여 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

9 토지사용권의 취득 주체 Land users 국가기관, 군부대 베트남 국내 기관 및 조직
사회정치적 조직, 정치조직, 영리/비영리 단체 기타 민법에서 정하는 단체 베트남 국내 기관 및 조직 베트남 개인 및 가구, 공동체 베트남 내국인 개인 및 가구 마을, 지역 등 거주 단위 주민공동체 해외 거주 베트남인 외국 단체 및 조직 각국 대사관, 영사관, 유엔 산하 기관 등 외교단체 투자법에 따른 외국인투자법인 기타 종교단체 절, 교회, 예배당, 종교교육기관 등 종교단체 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

10 토지사용권의 취득 방법 How to acquire LUR 교부(Allocation) 임대(Lease)
인정(Recognition) 토지법 제54, 55조 토지법 제56조 토지법 제17조 제3항 행정결정에 의한 취득 임대차계약에 근거 기존 점유 상태의 인정 주택건설프로젝트 시행 외국인 투자법인 외국인 투자법인 토지사용료 지급 토지임대료 지급 토지사용료 면제 가능 (1차산업/안보/공공목적) 토지사용권 교부/임대 관할 기관 성급 인민위원회 : 국내 단체, 조직, 해외거주 베트남인, 외교단체, 외국인 투자기업 현급 인민위원회 : 가구, 개인, 주민공동체 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

11 토지사용권의 내용 및 소멸 Contents of LUR / Land recovery 토지사용권의 내용
토지 형성, 이전, 임대, 재임대, 상속, 증여, 저당, 보증, 현물출자, 보상권의 전부 또는 일부 일반적으로 50년, 최대 70년 토지임대료 일시 지급(one-off payment)과 연납(annual payment)에 따른 차이 일시 지급의 경우 토지사용권의 양도, 재임대, 담보 설정 가능 연납의 경우 토지사용권에 대한 양도, 재임대, 담보 설정이 불가능하고, 최초 5년 이후 임대료가 조정됨 토지사용권의 소멸(=토지의 회수) (토지법 제61조 내지 제65조) 대체토지 또는 보상금 제공 1 당초 목적과 달리 사용하거나 불법적인 목적으로 사용하는 경우 토지사용권 회수에 따른 보상 없음 1 국방 및 공안 목적을 위하여 필요한 경우 2 토지법 상 정해진 의무를 이행하지 못한 경우 2 국가 및 공공 이익을 위한 사회경제적 개발계획에 필요한 경우 3 고의로 토지를 훼손하는 경우 3 환경오염으로 인해 거주자의 생명에 위협이 되는 경우 4 프로젝트 실행을 위하여 임차/교부된 토지를 일정 기간 동안 사용하지 않는 경우 4 침식, 침수, 기타 자연재해로 거주자의 생명에 위협이 되는 경우 5 회사 및 조직의 파산 또는 해산 개인의 사망(상속인이 없는 경우) 6 토지사용권자가 자발적으로 반환한 경우 7 토지사용기간 연장 없이 만료된 경우 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

12 토지의 용도 토지이용계획 Purpose of land
사용목적에 따라 농업용 토지/ 비농업용 토지/ 미분류 토지 그룹으로 구분되며, 그 아래 상세 용도가 기재(토지법 제10조) 원칙적으로 토지사용권증서에 기재 토지사용권 증서가 발급되지 않은 경우 담당 행정기관의 임대, 교부, 용도변경 결정서에 근거함(토지법 제11조) 토지이용계획 Land use plan 토지이용기본계획(Quy hoạch sử dụng đất, Masterplan)과 토지이용계획(Kế hoạch sử dụng đất, Land use plan)으로 구분 국가 단위, 성(Province) 단위, 현(District) 단위로 각각 수립, 상위 행정주체의 계획에 하위 행정주체의 계획이 구속됨 국방부 수립 국방 토지이용계획, 공안 수립 안보 토지이용계획 존재 매년 ~ 10년 단위로 수립 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

13 외국인/외국인투자법인의 토지사용권 취득 및 양도
LUR acquisition and transfer of Foreigner/Foreign Entities 토지사용권의 취득 외국인 개인은 토지사용권 직접 취득 불가능 외국인 투자법인은 토지사용권 취득 가능 주택건설 프로젝트 시행 목적 외국인 투자법인으로 토지 교부 국가로부터 직접 임차 공단 내 입주기업의 경우 공단으로부터 토지를 전차(Sub-lease) 합작법인의 경우, 토지사용권을 보유한 베트남인/회사가 현물 출자 토지사용권의 양도 기존 토지사용권자와 계약 체결 기존 토지사용권자가 토지를 국가에 반환 외국인 투자법인이 국가로부터 재임차 요건 심사 및 변경 사용/임차료 재산정 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

14 공단 입주기업의 토지사용권 국가 공단 운영 주체 공단 입주기업 LUR in industrial park 토지사용권증서 발급
임대차(Lease) 전대차(Sub-Lease) 임대료 등 연납 관련 이슈 공단 운영 주체가 국가에 일시납한 경우 공단 운영 주체가 국가에 연납한 경우 공단 입주기업은 연납 또는 일시납 중 선택 가능 공단 입주기업은 연납만 가능 연납 시 토지에 대한 담보설정 등 권리 행사 가능 일시납 선택 시 토지에 대한 담보설정 등 권리 행사 불가 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

15 # 3 건물 및 주택 관련 법령/제도

16 주택의 종류 Types of housing 형태에 따른 분류 (주택법 제3조 2~3항) 단독주택
빌라, 단독주택 등 (nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập) 공동주택 다수의 전유부분과 공공 복도, 계단, 공동 인프라를 갖춘 다층 건물, 일반적인 아파트는 물론 주상복합건물을 포함함 사용용도에 따른 분류 (주택법 제3조 4~7항) 상업주택 매매, 임대, 임대매입을 목적으로 건설되는 주택 공무용주택 공공 목적의 거주를 위한 임대를 목적으로 건설되는 주택 이주주택 주거지 수용 및 토지 회수 등으로 인하여 발생한 이주민의 이주대책을 위하여 제공되는 주택 사회주택 주택안정을 위한 지원정책 대상자를 위하여 제공되는 주택 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

17 주택의 소유권 주체 Homeowner 주택 소유권 주체(주택법 제7조) 외국인의 경우(주택법 제159조)
베트남 조직, 가구, 개인 주택건설프로젝트에 투자한 외투법인 투자허가서 발급 프로젝트에 따른 주택 존재 해외 거주 베트남인 일반적인 외국인 투자법인 주택법 제159조에서 정하는 외국 주체 투자허가서 발급 외국인투자법인, 지점, 대표사무소, 외국투자펀드, 외국은행의 지점 입국이 허가된 외국인 개인 외교관 면책 특권을 가진 개인은 제외 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

18 VS 외국인의 주택 소유권 제한 Homeownership of Foreigners 내국인 외국인/외국법인 기간 제한 없음
50년 / 투자허가 기간 내 개인은 50년/ 법인은 투자허가기간 내 기간은 관련 증서에 기재되어야 함 내국인과 결혼 시 소유기간 제한 소멸 내국인에게 판매 – 소유기간 제한 없음 외국인에게 판매 – 잔여 소유기간 기간 만료 시 국가 귀속 VS 쿼터 제한 없음 동일 아파트 단지 내 30% 이하 동일 Ward(Phuong, 坊) 내 250채 이하 쿼터 제한을 넘긴 계약은 무효 상속 시 쿼터 제한을 넘길 경우 해당 주택의 가치와 동일한 금전으로 상속 제한 없음 상업주택만 소유 가능 양도, 상속, 매매, 임대 가능 상기 제한 내에서 양도, 상속, 매매 가능 (임대의 경우는 후술) 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

19 외국인의 주택 소유권 제한 Homeownership of Foreigners 외국인 개인 외국인투자법인 주택건설프로젝트 법인
주택 소유 및 임대, 상속, 증여, 매매 가능 임대 시 주택이 위치한 관계 관청 신고 및 세금 납부 근로자를 위한 사택 목적으로만 주택 소유 가능 주택 임대 및 사무실 등 다른 용도로 주택 사용 불가 주택 소유 및 임대 가능(보유 쿼터 제한 X) 부동산사업법에 따른 제한을 받음 부동산사업법에 따른 사업 범위 토지 할당/임차 후 주택/건물 신축하여 판매 토지 할당/임차 후 주택/건물 신축하여 임대 판매/임대 목적의 프로젝트 양수 후 주택/건물을 판매/임대 주택/건물 임차 후 재임대 주택/건물 매수 후 임대는 불허 (외국인투자법인의 경우) 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

20 외국인의 건물 소유권 Buildings ownership of Foreigners 건물의 소유권 일반
건물은 토지에 부착된 자산(부동산)으로 개인 및 단체의 소유 가능 민법, 주택법, 부동산사업법, 건설법 등 다양한 법령에서 내용 규율 매매, 상속, 신축 등을 통하여 취득 가능 외국인 개인 외국인투자법인 (부동산사업법) 외국인투자법인 (그 외 업종) 주택 외 건물의 직접 소유는 허용되지 않음 부동산사업법에 따른 사업 영위 가능 판매/임대를 위한 건물 소유 가능 투자목적(업종)의 범위 내에서 건물 소유 가능 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

21 # 4 기타 부동산 관련 유의사항

22 주택 구입 관련 세제 □ 외국인의 주택 구입 관련 세금 주택 구입 시 : 부가세(10%), 인지세(=기준가격X면적X0.5%)
Tax system related to the purchase of housing □ 외국인의 주택 구입 관련 세금 주택 구입 시 : 부가세(10%), 인지세(=기준가격X면적X0.5%) 주택 임대 시 임대수익 비례 : 부가세(5%), 소득세(5%), 임대사업자 세금 : 월 임대수익 150만 동 이상일 경우 연 100만동 주택 상속/증여 시 전체 양도 가액의 10% 남편과 아내, 직계가족 간의 증여/상속은 면제 가능 주택 처분 시 외국인 개인 : 전체 양도 가액의 2% 외국인 투자법인 : 양도차익에 대하여 법인세(20%) 적용 보유세, 다수 보유에 따른 누진세 등 없음 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

23 VS 소유권과 장기임차권의 비교 Comparison of ownership and long-term lease right
소유권에 기한 권리 행사 계약에 기한 권리 행사 법률상 소유권에 근거한 권리 행사 매매, 증여, 상속, 담보제공 가능 소유자와의 임대차계약에 근거하여 권리의 내용이 정해짐 임차권 양도 등에 소유자의 사전 동의 내지 승인이 요구됨 대상 부동산에 대한 담보제공 불가능 VS 제3자에게 대항 가능 제3자에게 대항할 수 없음 등기로 인한 소유권을 확보하면 이로써 제3자에게 소유권 주장 가능 소유자와의 채권적 권리만을 가짐 해당 부동산의 소유권이 제3자에게 이전 시 제3자에 대하여 권리 주장 불가능 - 예외: 1) 주택의 임의 처분 시 임대차계약 승계 2) 저당권보다 앞서는 임대차의 보호 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

24 토지사용권증서의 구분 □ 토지사용권증서(Red Book or Pink Book?)의 구분
Land use right certificate □ 토지사용권증서(Red Book or Pink Book?)의 구분 [출처 : 리걸인사이트 칼럼, 베트남의 토지 사용권과 건물/아파트/주택소유권, 김유호 변호사] 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

25 토지사용권증서의 구분 □ 토지사용권증서(Red Book or Pink Book?)의 구분
Land use right certificate □ 토지사용권증서(Red Book or Pink Book?)의 구분 [출처 : 리걸인사이트 칼럼, 베트남의 토지 사용권과 건물/아파트/주택소유권, 김유호 변호사] 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

26 토지사용권증서의 구분 □ 토지사용권증서(Red Book or Pink Book?)의 구분
Land use right certificate □ 토지사용권증서(Red Book or Pink Book?)의 구분 [출처 : 리걸인사이트 칼럼, 베트남의 토지 사용권과 건물/아파트/주택소유권, 김유호 변호사] 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

27 기타 부동산 관련 유의사항 □ 부동산 관련 거래 시 실무상 유의사항 토지사용권증서 및 마스터플랜 확인 후 계약 체결
Other concerns on the real estate □ 부동산 관련 거래 시 실무상 유의사항 토지사용권증서 및 마스터플랜 확인 후 계약 체결 토지사용권 및 도시계획 등 공시제도 없음 정식 공문 등으로 행정청의 내용 확인 필요 사업 목적 부동산 임차 시 임대인의 업종 확인 토지사용권 양수 시 임대인의 임대료 일시납 여부 확인 보상계약서 공증을 통하여 이중 양도 방지 주택 구입 시 소유권 이전/장기사용권 여부, 분양업체의 신용도 등 확인 법무법인 (유)로고스 LOGOS Law LLC.

28 감사합니다 로고스 호치민 사무소 백웅렬 변호사 (wrbaek@lawlogos.com) 법무법인(유)로고스
주소: Unit 2002B, 20FL, Centec Tower, Nguyen Thi Minh Khai St., Dist. 3, HCMC 전화: (08) 법무법인(유)로고스