광명시 광명중앙시장 재건축사업 2000. 9. 29.

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1 광명시 광명중앙시장 재건축사업

2 INDEX 1. 광명중앙시장의 개요 2. 광명중앙시장 재건축사업 소개 3. 경쟁력 강화전략
4. 사업 추진시 애로사항 및 건의사항 5. 향후 추진일정

3 1. 광명중앙시장의 개요 1) 시장개황 ① 광명중앙시장 개 요 : 전체 주변면적 1,500평, 점포수 약 500개
개 요 : 전체 주변면적 1,500평, 점포수 약 500개 구성업종 : 식료품, 육류, 어류, 식당, 생활용품, 의류, 잡화 등 광명지역내 유일한 재래시장으로서 북측에 인접한 약 500여 소규모점포와 함께 광명지역 및 인근 구로구 주민들의 주된 쇼핑장소로 이용되어 왔음. 1995년 12월 발생한 화재로 인하여 전체 점포중 125개가 전소되어, 피해 점포주를 주 구성원으로 한 재건축조합이 결성되었음. ② 재건축대상 시장개요 시 장 명 광명중앙상가 대 표 자 정 성 모 소 재 지 경기 광명시 광명동 호외 27필지 개설년도 1971년 3월 건축년도 1970년 3월 대지면적 3,317.20㎡ (1,003.45평) 건물면적 4,820.51㎡ (1,458.20평) 점 포 수 258개점포 (125명 임대) 운영실태 (주 업 종) 임 대 (식당/의류/ 생활용품) 용도지역 일반상업지역

4 B A 1. 광명중앙시장의 개요 2) 입지 및 상권분석 계 획 지 위 지 입지 및 상권 분석 지하철통로와 지하2층 연결 예정
계 획 지 위 지 입지 및 상권 분석 지하철통로와 지하2층 연결 예정 전면에 30m 도로 위치 계획지 주변 광명재래시장 활성화 - 광명 및 구로 주민의 높은 인지도 유지 광명사거리 주변 금융기관 다수 입지 광명역 (7호선) B A A지점에 의류/잡화점포 다수 영업중 B지점, 북쪽 대로변쪽으로 가구시장 형성 장기간의 지하철공사로 인하여 현재 할인점과 시청이 위치한 철산역 주변으로 식음료 위주의 상권이 발달한 상태이나, 광명시장은 기존 재래시장으로서 높은 인지도를 유지하고 있음. 철산역

5 1. 광명중앙시장의 개요 3) 환경분석 일반환경 ■서울시와 연접 : 인구의 집단.과밀화
■서울시와 연접 : 인구의 집단.과밀화 ■도시와 농촌의 복합 : 쾌적한 전원도시 잠재력 보유 ■생산시설 취약 : 재정 자립기반 미흡 ■개발제한구역 과다 : 지역개발의 제약 인구현황 ■현재 인구는 34만명으로서 최근 6년간 정체상태임. ■광명동은 도시성립 초기의 주거지역으로서 광명시내에서 인구가 가장 많으며 단독주택의 구성비가 높음. ■전문대 이상의 교육시설이 전무하여 전출인구의 지속적인 증가가 예상됨. 기 타 ■면 적 : 35.52㎢(경기도의 0.38%) ■행정구역 : 18개동 400통 2,584반 ■1981년 시로 승격된 광명시는 서울시와 동일한 생활권에 속하며, 풍화침식된 토양이 완만한 평야지대를 이루고 있음.

6 1. 광명중앙시장의 개요 4) SWOT 분석 STRENGTH(강점)
● 최적의 입지조건(광명사거리, 7호선 광명역) : 지하철과 지하 연결 ● 높은 소비자 인지도 : 과거 재래시장의 중심 ● 조합원 보상합의 및 동의 완료 WEAKNESS(약점) ● 공사 진행시 인접 점포 민원 제기 OPPORTUNITY (기회요인) ● 광명시 2000년 시정기본방향 1) 재래시장 현대화사업 추진 2) 권역별 특화거리 조성 - 광명권 : 가구/패션문화의 거리 ● 재래시장 재개발 지원 : 중소기업육성자금 80억원 융자 ● 계획지 주변 의류/잡화점포 다수 영업중 THREATENESS (위협요인) ● 철산역 부근 상권 확대중 : 대형빌딩, 아파트단지 조성 (할인점 끌레프, 증권빌딩 등)  장기적으로 상권고착화 우려

7 2. 광명중앙시장 재건축사업 소개 1) 조합 현황 1996. 9 재건축조합 구성 1998. 5 재건축조합 인가 2000
사업자등록 추진 조합원 구성 조합원수 소 유 지 분 21명 1,003.45평 조합원 보상방안 : 합의 완료 이주보상비 지급 : 기존 세입자 임대보증금 반환, 이주비 지급 등

8 2. 광명중앙시장 재건축사업 소개 2) 재건축사업 추진현황 1995.12.31 상가 화재 발생 1996.09.08
재건축조합 구성 상인대표자 및 조합과 이주보상 합의 09.02 재래시장 재개발.재건축 구역 선정(중소기업청) 재건축조합 인가 05.29 지하철공사와 지하연결통로공사 합의 중소기업육성자금 40억원 지원 결정 중소기업육성자금 40억원 추가지원 결정 공동개발 및 시행대행사 계약 예정

9 2. 광명중앙시장 재건축사업 소개 3) 신축건물 조감도

10 2. 광명중앙시장 재건축사업 소개 4) 건축개요 5) 층별개요 위 치 광명시 광명동 150-19외 27 지역/지구
위 치 광명시 광명동 외 27 지역/지구 일반상업지역,도시계획시설(시장) 도로현황 전면 30m, 배후 6m도로 대지면적 3,317.20㎡(1,003.45평) 건축면적 2,262.04㎡(684.27평) 연 면 적 33,309.83㎡(10,076.22평) 건물규모 지하6층/지상8층(14개층) 주차대수 284대(법정 279대 이상) 건물구성 지상6층~8층 : 근린생활시설 지하2층~5층 : 판매시설 지하6층~3층 : 주차/기계/전기실 층 층면적(평) CONCEPT 비 고 8F 643.15 근생시설 7F 646.31 〃 6F 5F 패 션 몰 4F 동대문식 3F 684.27 패션몰 2F 666.86 1F 600.74 B1 849.93 식품매장 B2 B3~B5 2,549.79 주 차 장 B6 기계/전기 합계 10,076.22 * 공사기간 : 약24개월

11 2. 광명중앙시장 재건축사업 소개 6) 광명시 2000년 중점추진시책 재래시장 현대화사업 추진
대상시장 : 광명중앙시장, 광복시장, 새마을상가, 제일시장 등 광명중앙시장 재건축사업 승인 및 착공 권역별 특화거리 조성 광명권(광명역 주변) : 가구 및 패션문화의 거리 철산권(철산역 주변) : 음식문화의 거리 하안권 : 자동차문화의 거리(자동차 전문 유통단지) 소하권 : 무공해 산업 유치

12 2. 광명중앙시장 재건축사업 소개 7) 분양전략 분양계획
착공 1개월 후 분양 개시 : 2000년 11월, 준공시(2002년 10월) 개별상인 분양 완료 분양대상타겟 기존 광명중앙시장 상인 광명지역내 소매상인 지역상인의 영업력 증진  기존 상권 강화 외부에 유출되는 상권력 흡수 백화점 등과 같은 직영 대형점의 경우 사업초기에 대규모 투자(신축, 매입 등)가 필요하며, 이에 따라 개점 후 영업실적으로 투자자금을 회수하여야 하므로 자금의 조달문제가 가장 큰 애로점으로 대두됨. 그러나, 본 사업과 같은 개발사업의 경우 착공 후 광명시장 상인 및 지역상인들이 개별적 으로 분양 또는 임대에 참여함으로써, 이로 인한 분양수입금으로 제반 투입비를 충당할 수 있으므로 자금조달의 제약을 최소화할 수 있음.

13 2. 광명중앙시장 재건축사업 소개 8) 소요자금 및 자금원천 소 요 자 금 총 금 액 469억원 직접공사비 : 346억원
직접공사비 : 346억원 간접공사비 : 59억원 보존등기비 : 11억원 기타 경비 : 53억원 * 사업기간 : 24개월 자 금 원 천 금융권 조달 지원자금(80억원) 분양수입금 단기 운영자금으로서 금융권으로부터 융자 등 80억원 지원 확정 착공계 제출시 신청 예정 (시일 소요 예상) 착공 후 40억원 추가 신청 예정 2000년 11월부터 일반분양 - 하층부 패션몰 - 상층부 근생시설

14 3. 경쟁력 강화전략 1) STORE 브랜드화 : Straβe 상가명을 등록하여 STORE 브랜드로 활용 브랜드 사용현황
백 화 점 입점업체별 고유브랜드 활용 백화점 자체브랜드 개발 : 피코크(신세계) 등 중저가 제품 업체별 고유브랜드를 통한 인지도 제고 - E-LAND, 빈폴, 카스피 등 재래시장 일부 품목에 대하여 고유브랜드 활용(아동복, 남성복) - 부르뎅, 원아동복, 덴폴(남성복) 등 현대식 대형상가 상가명을 홍보브랜드로 활용하거나 입점상인 자체브랜드 제작 - 제품에 상가명을 명시하는 경우는 극소수임 : 누죤 등 - 홍보에 활용 : 밀리오레, 두타, 디자이너클럽, 테크노마트 등

15 3. 경쟁력 강화전략 2) 시설 및 쇼핑환경 정비 시설 측면
VMD(Visual Merchandizing) 능력보유 전문가집단을 활용하여 기본설계부터 반영 - 고객지향적 점포 LAY-OUT - 밝은 조명, 높은 디스플레이공간 확보 - 원할한 물류 배송시설의 확보 - 휴게실, 탈의실, 이벤트공간 등 확보 편의시설 및 쇼핑환경 Grade-Up 쇼핑환경 측면 고객 편의시설 적극 도입 - 엘리베이터, 에스컬레이트, 전문식당가, 스낵가 등 - 휴게공간, 이벤트홀 등 대고객 서비스교육 실시 교환 및 환불시스템 정립 패밀리카드 및 마일리지제도 도입

16 3. 경쟁력 강화전략 3) 운영측면에서의 전문성 강화 전문인력으로 운영
전문인력(백화점 및 상가운영 유경험자)을 활용한 운영  유통 전문성 강화 지속적인 우수상인 영입  분양성 제고 및 상가활성화 도모 운영시스템 강화 고객의 NEEDS를 반영한 유통시스템 구축 - 입점상인 세무 지원 및 수익증대방안 지향 - 인터넷 유통망 구축 - 상가활성화를 위한 각종 규정 마련 이벤트행사 및 각종 마케팅활동 시행 입점상인 영업활동 지원

17 A B 3. 경쟁력 강화전략 4) 상품 유통채널의 단순화 상품 유통채널 생산자 (남/동대문) 중간도매상 소매상 (사입자)
소비자 A B 중간도매상 배제, 소매상을 통한 판매 (수도권 의류잡화상가) 모든 중간단계의 단순화, 생산자 직거래 (남/동대문 의류도.소매상가) 추진 방향 기본적으로 (A)단계를 추진할 계획이나, 제반 생산여건이 불리하므로 시장상가 차원에서의 원,부자재 및 상품 공동구매 시스템화를 통하여 (B)단계까지 유통채널을 단순화할 계획임.  원가절감을 통한 상품 저가격 실현 및 소매상의 마진 제고 가능

18 3. 경쟁력 강화전략 4) 지역밀착형 소매영업 영업 컨셉 : 소매영업
본 사업의 경우 지역적 특수성으로 인하여 도매영업보다는 개점 초기부터 소매영업을 영업CONCEPT으로 전개하고, 재래시장의 인지도를 최대한 활용하여 광명시 지역의 20~40대 주부를 주 타겟으로 하며, Family와 Young층을 2차 타겟으로 하는 마케팅전략을 수립하여 전개할 계획임.

19 4. 사업 추진시 애로사항 및 건의사항 1) 자금 지원시기의 불합리성
현 황 시장 재건축지원금은 건축/기반공사비의 50% 범위내에서 최고 80억원까지 지원 받을 예정임. 문제점 재건축사업을 추진하기 위해서는 임대차보증금 반환, 이주보상비, 설계비, 건물철거비 등 착공전 많은 사전 경비가 소요되어야 하나, 착공 전 상기와 같이 많은 자금이 소요되나, 정부에 의한 지원금은 시설공사 착공시부터 시공사에 지급됨으로써 재건축조합의 사업추진에 장애요인으로 대두됨. 특히, 상가분양 등 건설경기가 침체되어 있는 상황에서 건설회사의 자금경색으로 자금부담이 수반되는 신규사업 참여를 기피하고 있는 상태임. 건의사항 상기와 같이 재건축사업을 위하여 우선적으로 필요한 자금에 대하여는 착공 전 선지원 또는 융자조건의 완화가 필요함.

20 4. 사업 추진시 애로사항 및 건의사항 2) 관련법과의 상충문제 조정 현 황
현 황 대부분의 재래시장은 도시계획법상 도시계획시설인 “시장”으로 지정되어 있음. 문 제 점 도시계획시설은 타 시설과 복합으로 건축되는 것이 불가능하여 현행 법규정을 적용한 시장재개발.재건축사업 시 신축건물의 용도에 제한이 많은 실정임. 건의사항 따라서, 시장재개발.재건축지역으로 지정시 도시계획법에 의한 도시계획시설 지정을 폐지하고, 국토이용관리법만 적용하여 지역.지구에 맞는 시설 도입이 가능하도록 법적 정비 요망

21 5. 향후 업무추진일정 구 분 9월 10월 11월 12월 비 고 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 상
구 분 9월 10월 11월 12월 비 고 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 상 하 1. 공동사업개발계약 체결 1.1 시행대행사 확정 1.2 공동사업개발계약 체결 2. 공사도급계약 체결 1.1 시공사 확정 1.2 공사도급계약 체결 3. 이주 및 철거 완료 1.1 이주보상비 지급 1.2 철거 완료 4. 인허가사항 1.1 건축허가 신청 1.2 건축허가 득 1.3 착공계 제출, 착공