HOW TO CHOOSE YOUR BEST BUY (주택의 리모델링)

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1 HOW TO CHOOSE YOUR BEST BUY (주택의 리모델링)
부동산학과 남대희

2 개 요 리모델링의 개념 리모델링의 범위 리모델링의 절차 리모델링을 위한 재테크 리모델링의 효과 및 [실]리모델링 보기
개 요 리모델링의 개념 리모델링의 범위 리모델링의 절차 리모델링을 위한 재테크 리모델링의 효과 및 [실]리모델링 보기 리모델링으로 주택 가격 올리기

3 <리모델링의 개념> 기존 노후건물의 안전성, 생활편익, 경제적 가치를 향상시키기 위해 주요 구조부를 유지하면서 개량하거나, 새로운 성능을 추가하거나 변경하는 행위를 말합니다. 대수선, 증축, 개축을 포함하는 ‘제2의 신축’을 말합니다.

4 <리모델링의 범위> 개수공사 -건축물에 새로운 기능을 추가해 준공 시점보다 기능을 향상시키는 일체의 활동을 의미 & 구조부의 수선과 변경 등 대응 능력을 요한다. 기획·설계·시공 능력을 모두 보유한 종합건설업체들이 담당하는 시장임 보수공사 - 진부화된 기능을 준공시점까지 회복시키는 수리·수선과 관련된 일체의 활동을 의미 & 전기·가스·수도 등 중소 설비업체가 담당하는 소규모 시장과 내·외장, 도장, 배관 등의 교체를 실시하는 중규모 이상의 전문공사업체들이 담당하는 시장 유지ㆍ관리 - 건축물의 자연적 기능 저하의 속도를 최초 준공시점 수준까지 늦추는 일체의 활동을 의미 ㆍ물품판매가 주가 되는 공사 영역 또는 소규모 작업이 중심이 되는 영역을 말한다.

5 <리모델링의 절차> 1)NEEDS 파악  -초기 검토 단계로 리모델링의 필요성이 발생하게 되면 건물 소유자는 리모델링 전문 업체에게 사업 추진을 의뢰하게 된다. 우선 건물 소유자, 이용자, 관리자 등 이해 관계자로부터 리모델링의 요구 사항을 일차적으로 청취하고 조사 작업을 시행하는 것이 일반적이다.  2)조사 및 진단  -기존 건물의 상태를 파악하기 위한 조사·진단이 무엇보다 중요하다. 조사·진단은 기존 건물의 형상을 실측화하여 상태를 객관적으로 기록하는 작업으로서 리모델링의 핵심적 절차 중 하나이다. 3)리뉴얼(Renewal)  -건물 이해 관계자의 요구와 조사·진단 결과를 기초로 구체적인 리모델링 계획으로 연결하는 작업이 기획 단계다. 여기에서는 다양한 요구를 어느 부분에서 어떤 식으로 개선해야 하며, 시급성에 따른 우선 순위, 법규 및 공사시의 제약 등에 대해 검토하여 리모델링의 방향을 설정하게 된다.

6 4)시공 단계-리모델링에 관련된 전문시공과 감리를 시행한다. 전문기술과 경험을 보유한 업체를 활용하여야 하며, 다양한 요소기술과 경험이 필요하므로 시공업체는 Out-Sourcing 체계가 잘 갖추어져 있어야 한다. 5)유지관리 단계 -준공 후 기존 및 신규 사용자의 평가, 공실분양율, 에너지절약 정도, 외관 이미지 향상 등 최초 리모델링 시행시의 목적과 대비하여 효과에 대한 검증을 해본다. 그리고 증대된 자산 가치의 유지를 위한 효율적인 건축물 유지관리 수법에 대한 추가적인 컨설팅이 필요하고 차후의 리모델링에 대비한 일상의 유지관리가 필요하다.

7 <리모델링을 위한 재테크> -리폼자금대출-
리폼주택자금대출은 노후화된 단독주택과 아파트 등 기존 주택을 개ㆍ보수해 사용하고자 하는 수요가 점차로 증가함에 따라 이를 제도적으로 지원하기 위해 만든 대출 상품이다. 건축법상의 증축, 대수선은 물론이고 단순한 노후설비 또는 내부인테리어의 등도 대출 대상이다. 또한 신규주택을 리모델링하는 경우에도 대출이 가능하다. 본인 소유 주택을 리모델링하기 위해 건축허가(신고)또는 공사계약을 체결한 개인은 누구나 대출 신청할 수 있다. 아파트 등 공동주택은 시공업체에서 일괄하여 집단으로 신청하는 경우가 있다. 이 경우 금리할인 등 대출조건의 협의조정이 가능하다. 국민은행 새론리폼자금대출, 조흥은행 chb리모델링, 현대해상 리모델링 대출상품 등이 있다. 국민은행 리폼자금대출을 살펴보면 다음과 같다.

8 대출대상자 주택을 리폼(증축,개축,수선,용도변경등)하기 위하여 건축허가(신고)또는 공사계약을 체결한 공동(단독)주택 소유자 대출금액 총 공사비의 90%이내 대출기간 3년이내 채권보전 당해대지와 건물담보취득 일반지역 -주기별 기준금리 -3개월 단위주기 : 연 6.36% (적용금리 연 6.36~7.06%) -6개월 단위주기 : 연 7.75% (적용금리 연 7.75~9.35%) -12개월 단위주기 : 연 7.95% (적용금리 연 7.95~9.55%)

9 <리모델링의 효과> 경제성 – 50%수준의 공사비/공기로 신축효과가 있습니다.
용이성 – 인허가, 시공, 공사비 조달이 쉽습니다. 수익성 – 전용면적 증가로 건물가치가 증가합니다. 건물성능 향상으로 임대료, 매매가 상승합니다. 편리성 – 거주하면서 공사가 가능합니다.

10 <[실]리모델링 보기> 강원도 평창 신라연립 리모델링 전사진입니다.

11 기존의 타일, 욕조, 세면기, 양변기, 천정등 모두 철거후에 새로 시공하고 욕조있던 자리에 파티션을 설치하였습니다.

12 <리모델링으로 주택 가격 올리기> -임대 안 나가는 낡은 집 리모델링-
세도 안나가고 매매도 어려운 단독주택 개조 (인천시 연수구 37김상기) 대지 35평에 건평 21평짜리 단층주택을 가지고 있는데, 전세난에도 세가 나가지 않아 정말 고민이다. 가격이 높은 것도 아닌데 세가 나가지 않은 게 벌써 9개월째나 된다. 그래서 전세가격을 낮추었는데도 보러 오는 사람이 없고, 간혹 있다 해도 외관만 대충 보고 그냥 가버리는데 아무래도 집이 너무 낡아서 그런 것 같다. 고치면 높은 가격에 임대를 할 수 있을지 궁금하며, 공사비만 잔뜩 들이고 건물 가치는 별로 오르지 않으면 그냥 둔 것만 못할까봐 걱정도 된다.아예 팔아버릴까 생각도 했지만 이 역시 임자가 나서지 않는다. 매매가를 평당 200만원까지 낮춰봤는데 신통치 않다.

13 1. 입지조건 연수구는 인천광역시의 서남부에 위치한다
1. 입지조건 연수구는 인천광역시의 서남부에 위치한다. 인천 지하철의 종점 부분이라 상대적으로 번화하지는 않지만 아파트들이 대거 들어서 주거환경이 점차 나아지고 있다. 김씨의 주택이 있는 곳은 인천 지하철에서 다소 떨어진 옥련동이다. 송도고등학교, 인송중학교 등 교육시설이 잘 갖춰져 있고 송도 유원지도 가깝다. 시내버스와 마을버스가 있어 교통조건도 나쁘지 않은 편이다.

14 2. 건물조건 김씨는 당시 부모님을 모시고 인천시 부평구에서 살고 있었다
2. 건물조건 김씨는 당시 부모님을 모시고 인천시 부평구에서 살고 있었다. 컨설팅을 의뢰한 주택을 세 놓아 그 돈으로 생활을 하고 있었는데 장기간 임대가 되지 않자 곤란해진 것이었다. 김씨의 집은 지은 지 27년이나 됐다. 게다가 10년 전부터 세입자만 살면서 관리를 소홀히 해 같은 연한의 다른 집보다 훨씬 낡아 보였고 실제로 설비 등도 노후정도가 심각했다. 외벽은 군데군데 금이 갔고 페인트도 많이 벗겨진데다 색도 바랬다. 대문과 현관 등도 녹 슬어 있고 잘 여닫히지 않고 삐그덕거릴 정도였다. 내부 벽에도 단열시공이 전혀 안되어 있어 우풍이 셌다. 방에는 벽을 타고 물이 흘러내린 탓에 곰팡이가 슬어 퀴퀴한 냄새도 났다.무엇보다 불편한 것은 27년 전과 최근 세입자의 생활습관이 너무나 다르다는 것. 주방과 거실을 연결해 집안의 중심에 배치하는 요즘 방식과 차이가 많이 났다. 주방이 구석에 있어 식사를 준비하는 사람은 다른 식구들과 이야기를 나눌 수도 없었다. 주방에 있는 식탁도 물건을 쌓아두는 곳으로 전락했고 예전 세입자의 경우 실제 식사는 거실에서 하는 경우도 잦았다고 한다. 현관에는 연탄 아궁이도 있다. 10년 전 보일러를 들여 바닥공사를 했지만 이 공간은 그대로 두어 창고로 쓰고 있었기 때문이다. 마당에는 나무들이 어지럽게 자란 탓에 거실 창문을 가로막아 햇빛이 제대로 들지 않을 정도였다.

15 3. 공사내용 구조안전진단부터 집 안팎을 싹 고치는 대대적인 공사였다. 우선 설비를 개선했다
3. 공사내용 구조안전진단부터 집 안팎을 싹 고치는 대대적인 공사였다. 우선 설비를 개선했다. 바닥 난방 파이프를 점검한 후 일부에는 새로 깔았다. 내벽에 단열재를 대고 외벽을 드라이비트로 마감, 외부온도의 영향을 덜 받도록 했다. 쓸모 없는 연탄 아궁이 자리는 욕실로 개조하고 문은 집 안쪽으로 냈다. 공사 전에는 문이 현관문과 나란히 마당을 향해 있어, 현관이 굉장히 좁았지만 문의 방향만 바꿔도 한결 넓어진다. 욕실 바닥은 흰색과 분홍색 타일로 깨끗하게 마감하고 욕조와 세면대 등도 모두 교체했다. 타일은 큼직한 것으로 사용해 더욱 깔끔해 보인다. 욕실이 있던 자리는 기존 침실과 연결해 주방을 만들었다. 주방이 전보다 훨씬 넓어졌고 거실과 바로 연결되도록 했다. 한쪽 남는 공간에는 세탁 및 건조실도 만들어 주방에서 모든 가사를 원스톱으로 해결할 수 있게 했다. 원래 주방이 있던 자리는 집에서 가장 조용한 곳이었다. 그래서 이 곳에는 침실을 배치하고 붙박이장을 만들어 아늑한 공간으로 만들었다. 다른 방에도 붙박이장을 달아 수납공간을 확보해서 세 놓기 유리하게 했다. 또한 전용면적이 21평인 작은 주택이라 내부가 좁아보일 것을 우려해 방 코너를 곡선으로 처리했다.

16 <개조 전,후 사진> 전 후

17 4.수익성 분석 리모델링 공사비는 구조안전진단 및 구조보강비가 포함돼 비교적 높은 4,500만원이 들었다. 그러나 신축비용보다는 적고 짧은 기간으로 새 집과 다름없이 고쳤다.김씨의 단독주택은 리모델링 전, 2000년 초만 해도 형편없는 가격인데도 팔리지 않았으나, 리모델링 후 상당한 가격으로 매매했다. 전세를 놓을 생각도 했지만 매매 가능성이 있을 때 팔아 여유자금을 보태 더 목 좋은 곳에 있는 주택을 매입하기로 결정했다. 김씨는 인천 지하철 부평시장역 인근의 단독주택을 알아보기로 했다. 적당한 물건을 매입한 후 리모델링으로 다시 한 번 수익을 올려볼 계획이라고 밝혔다. 구분 리모델링전 리모델링후 부동산 감정평가 토지: 35평×200만원=7천만원 건물: 건축 경과 년수 오래되어            인정 안됨 ⇒ 합 7천만원 토지: 35평×220만원=7천7백만원 건물: 21평×250만원=5천250만원 ⇒ 합 1억3천만원 투자자금 평당 리모델링비 215만원×21평=4,500만원 리모델링 효과 ① 부동산 가치 상승분      1억3천만원-7천만원=6천만원 ② 리모델링 기간이 신축보다 짧아 추가 금융 부담이 적다 .

18 감사합니다