제4단원《住宅賃貸借保護制度》 Ⅰ. 住宅賃貸借保護의 必要性과 目的 Ⅱ. 우리 고유의 전세제도 Ⅲ. 住宅賃貸借保護法의 保護對象

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1 제4단원《住宅賃貸借保護制度》 Ⅰ. 住宅賃貸借保護의 必要性과 目的 Ⅱ. 우리 고유의 전세제도 Ⅲ. 住宅賃貸借保護法의 保護對象
Ⅳ. 住宅賃貸借保護法의 適用範圍 Ⅴ. 주택임대차보호법의 보호내용 Ⅵ. 임대차계약의 종료에 따른 보증금의 회수 Ⅶ. 임대한 집의 수리비용 부담 Ⅷ. 상가건물임대차보호법의 내용

2 제4단원《住宅賃貸借保護制度》 Ⅰ. 住宅賃貸借保護의 必要性과 目的
□ 주택의 수요와 공급의 현격한 차이 → 무주택자 급증 □ 다른 사람의 주택을 사용할 수 있는 방법(주택임대차계약의 종류) □ 주택소유자들은 자신에게 유리한 임대차나 채권적 전세(미등기 傳貰) 주로 이용 □ 경제적 약자인 무주택자를 보호하기 위해서 법률 제3379호 주택임대차보호법 제정 □ 임대차계약체결시 주의할 사항 • 제1조 (목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다(주택임대차보호법 제1조).

3 제4단원《住宅賃貸借保護制度》 Ⅱ. 우리 고유의 전세제도 Ⅲ. 住宅賃貸借保護法의 保護對象
□ 외국의 입법례에서 찾아볼 수 없는 특수한 제도 □ 임대차 + 이자부 금전소비대차 = 혼합계약의 성질 □ 통상 ‘전세’라고 부르는 것 - 물권적 전세가 아니라 채권적 전세임 □ 미등기전세(채권적 전세)의 규율 Ⅲ. 住宅賃貸借保護法의 保護對象 □ 住宅賃借人이 法人인 경우 - 보호 ○ □ 住宅賃借人이 外國人인 경우 - 보호받을 수 있음 ○

4 제4단원《住宅賃貸借保護制度》 Ⅳ. 住宅賃貸借保護法의 適用範圍 1. 주거용 건물의 전부 또는 일부(동법 제2조 본문)
□ 주거용 건물 □ 단독주택, 아파트, 무허가건물 또는 가건물 등 □ 미등기나 준공이 되지 않은 건물 □ 건축물관리대장이나 등기부 상에 구조나 용도가 공장용 건물이나 창고용 건물로 표시되어 있더라도 사실상 사람이 살림할 수 있도록 개조하여 세를 놓은 경우에도 적용 □ 주거용 건물 여부의 판단기준시기 ⇒ 임대차계약체결시 □ 다가구용단독주택 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도 변경하는 경우 2. 전부 또는 일부의 임대차 3. 임차주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우 □ 임차주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우 □ 비주거용 건물에 주택의 목적으로 일부를 사용하는 경우는 포함되지 않음

5 제4단원《住宅賃貸借保護制度》 Ⅴ. 주택임대차보호법의 보호내용 4. 未登記傳貰(미등기전세)
□ 주택임대차보호법에서는 未登記傳貰契約時에 지급한 전세금을 임대차의 保證金으로 봄(동법 제12조) 5. 一時賃貸借(일시임대차) → 적용 (×) (동법 제11조) Ⅴ. 주택임대차보호법의 보호내용 1. 주택임차권의 대항력 • 제3조 (대항력등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 해당 법인이 선정한 입주자가 그 주택에 관하여 인도와 주민등록을 마친 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <신설 > ③ 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. <신설 , > ④ 민법 제575조 제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다. <개정 > ⑤ 민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다. <개정 , >

6 제4단원《住宅賃貸借保護制度》 (1) 대항력의 의의 □ 힘(제3조 제1항)
- 주택의 용익권자로서 임차인이 임차권에 등기를 하지 않은 경우라도 타인의 주택을 사용․수익하며, 보증금에 대한 권리관계를 계약당사자인 임대인 뿐만 아니라, 타인에 대하여도 주장할 수 있는 힘 (2) 대항력의 발생요건 (가) 부동산임차권의 등기 (나) 주택의 인도 + 주민등록 (주택임대차보호법 제3조 제1항) (3) 대항력의 발생시기 (4) 대항력의 내용 (가) 주택의 양수인에 대한 관계 (나) 저당권자와의 관계 (다) 주택임차인이 대항력을 갖추고 아울러 전세등기도 한 경우 2. 임차권의 존속보장 • 제4조 (임대차기간 등 <개정 >) ① 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. <개정 , > ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. <신설 >

7 제4단원《住宅賃貸借保護制度》 (1) 최단기간 보장 - 2년 (2) 목적물반환의무와 보증금반환의무의 동시이행관계 발생
(3) 묵시의 갱신 □ 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하기 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지 • 제6조 (계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.<개정 > ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.<신설 > ③ 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. • 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지) ① 제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.[본조신설 ]

8 제4단원《住宅賃貸借保護制度》 3. 借賃(차임) 등의 증액청구권의 제한 4. 보증금반환청구권의 보장 (1) 우선특권 일반
(2) 임차인의 순위에 의한 우선변제권(보증금 전액에 대한 순위에 의한 우선특권) (가) 의의 (나) 요건 및 효과 • 제6조 (계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.<개정 > ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.<신설 > ③ 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. • 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지) ① 제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.[본조신설 ]

9 제4단원《住宅賃貸借保護制度》 (3) 소액보증금 중 일부(일정액)의 최우선변제
• 제8조 (보증금중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제3조의2 제4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.<개정 > ③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위안에서 대통령령으로 정한다. [전문개정 ] • 시행령 제3조 (보증금중 일정액의 범위등) ① 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 > 1. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 1천600만원 2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1천400만원 3. 그밖의 지역 : 1천200만원 ② 임차인의 보증금중 일정액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제권이 있다. <개정 > ③ 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. <개정 > ④ 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다. • 시행령 제4조 (우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 4천만원 2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천500만원 3. 그밖의 지역 : 3천만원 [전문개정 ]

10 제4단원《住宅賃貸借保護制度》 (가) 의의 (나) 요건 (다) 한도액 (라) 소액보증금과 최우선변제금액
(가) 의의 (나) 요건 (다) 한도액 (라) 소액보증금과 최우선변제금액 (4) 우선변제권과 최우선변제권의 행사 5. 주택임차권의 승계 (1) 의의 (2) 승계의 요건 (3) 승계의 효과 구분 소액보증금 우선특권의 범위 수도권 중 과밀억제권역 4,000만원 이하 1,600만원 까지 광역시(인천․군지역 제외) 3,500만원 이하 1,400만원 까지 기타 지역 3,000만원 이하 1,200만원 까지 • 제9조 (주택의 임차권의 승계) ① 임차인이 상속권자없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ② 임차인이 사망한 경우에 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ③ 제1항 및 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1월 이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 때에는 그러하지 아니하다. ④ 제1항 및 제2항의 경우에 임대차관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속한다.[본조신설 ]

11 제4단원《住宅賃貸借保護制度》 Ⅵ. 임대차계약의 종료에 따른 보증금의 회수 1. 문제점 2. 보증금회수와 경매개시요건의 완화
내용증명 우편발송 ⇩ 보증금반환청구소송 제기 확정판결 경매신청(강제집행절차) 3. 임차권등기명령제도 • 제3조의3 (임차권등기명령) (1) 의의 □ 임차권등기명령- 대항력과 우선변제권을 상실 (2) 임차권등기명령절차 임차권 등기명령신청->심리->임차권 등기명령발령-> 임차권등기의 촉탁-> 임차권 등기실행 (4) 우선변제권과 최우선변제권의 행사 5. 주택임차권의 승계 (2) 승계의 요건 (3) 승계의 효과

12 제4단원《住宅賃貸借保護制度》 Ⅶ. 임대한 집의 수리비용 부담 (3) 임차권등기의 효력- 등기가 경료된 사실을 확인하여야 함
(4) 임차권등기명령신청의 관할법원 (5) 임차권등기명령신청방법 Ⅶ. 임대한 집의 수리비용 부담 1. 임대인의 수리의무 및 비용상환청구권 □ 임대인은 임차인이 임차목적물을 사용․수익할 수 있게 해 줄 의무가 있음 □ 필요비 상환청구 가능 □ 유익비 상환청구 2. 임차인의 실수로 주택이 파손된 경우 3. 이웃집의 화재가 옮겨 붙어 피해가 난 경우 4. 장기수선충당금의 부담(주택법)

13 제4단원《住宅賃貸借保護制度》 Ⅷ. 상가건물임대차보호법의 내용 1. 보호대상의 범위 (1) 일정 금액 이하의 보증금
(2) 사업자등록을 신청한 임차인 (3) 일시사용을 위한 임대차 × 2. 임차인의 권리 (1) 대항력 (2) 확정일자부 보증금의 우선변제권 (3) 소액보증금의 우선특권 □ 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준 구분 소액보증금 보증금 중 일정액 서울특별시 4,500만원 이하 1,350만원 수도권중 과밀억제권역(서울시 제외) 3,900만원 이하 1,170만원 광역시(군지역, 인천 제외) 3,000만원 이하 900만원 그 밖의 지역 2,500만원 이하 750만원

14 제4단원《住宅賃貸借保護制度》 3. 임차권등기명령 󰋫 임차권등기명령의 신청시 기재사항 󰋫 임차권등기의 효력
4. 임대차 존속기간의 보장 󰋫 최단기간 - 1년 5. 차임증액의 제한 ☞ 착오로 실제 살고 있는 주택의 지번과 다른 지번으로 주민등록을 한 경우 - 나중에 올바른 지번으로 고치게 된 날짜에 대항력을 취득 - 실제 동표시와 맞게 주민등록이 정리된 이후에야 비로소 대항력 취득(대판 , 94다14176) 《사례》 동거가족만 전입신고를 한 경우 《사례》 임차인이 점유보조자를 통하여 점유하는 경우 《사례》 전입신고를 잘못한 경우 《사례》 공무원의 실수로 주민등록부가 잘못 작성된 경우 《사례》 건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우 《사례》 주민등록상 동호수 표시가 기재되지 않은 경우 《사례》 두 필지위에 축조된 다가구용 단독주택의 전입신고

15 제4단원《住宅賃貸借保護制度》 《사례》 일시적으로 주민등록을 이전한 경우
《사례》 임차주택에 입주한 후 전입신고 전에 저당권이 설정된 경우 《사례》 假押留登記(가압류등기)가 된 주택을 임차한 경우 《사례》 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기나 처분금지가처분이 된 주택 《사례》 후순위 저당권자가 경매를 신청하였지만 선순위 저당권이 존재하여 대항력이 없는 임차인의 보호방법 《사례》 대항요건 구비후 임차주택이 다른 사람에게 양도된 경우 《사례》 임차권의 양도와 대항력 《사례》 대항력이 없는 주택임차인의 임대보증금 회수 《사례》 가압류된 주택을 양수한 사람 《사례》 임대기간 2년 미만의 임대차계약이 가능한지 여부 《사례》 임대기간 만료와 계약의 갱신 《사례》계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하는 경우의 대항력 및 우선변제권 《사례》 확정일자부 계약서 분실시 구제방법 《사례》 확정일자부 임차인이 일시적으로 주민등록을 이전한 경우 《사례》 확정일자인과 저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우 《사례》 전입신고일과 저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우 《사례》 확정일자일과 같은 날짜에 수 개의 저당권이 설정된 경우 《사례》 저당권자에 우선하는 확정일자부 임차인이 여러 명 있는 경우