의정부 센트럴타워 개발개선방안 부동산개발론 과 목 : 부동산개발론 교 수 : 교수님 학 과 : 부동산법학과 제출자 :

목 차 Ⅰ. 개요 Ⅱ. 현황분석 1. 의정부 중심상권 분석 2. 센트럴타워의 현황 3. SWOT 분석 4. 센트럴타워의 문제점 Ⅲ. 센트럴타워 개발개선방안 1. 벤치 마킹 ( 성공사례 ) - 테크노마트 2. 센트럴타워 개발개선방안 Ⅳ. 맺음말

부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워 · · 의정부역 뒷편 ( 신시가지 ) 쪽 복합종합쇼핑타워 센트럴타워가 있다. 지상 17 층 지하 8 층으로 연면적 26, 평의 시설을 갖추고 있다. · · 현재 지상 17 층에 의정부컨벤션웨딩홀과 16 층 ~13 층에 THC9( 멀티플랙스 9 개관 ) 1 층의 엔터백화점 및 주변 상가 를 제외하고 미분양 ( 공실 ) 상태이다. · · 인구 집중 시설인 한수이북 최초의 최신식 멀티플랙스 THC9 과 의정부컨벤션웨딩시설을 가지고 있으나 차별화 되지 않은 분양 및 개발계획으로 높은 공실률을 보이고 있다. · 앞으로 의정부 중심상권과 센트럴타워의 현황과 문제점을 살핀 후 개선방안과 차별화 된 분양안을 제시해 볼까 한다. Ⅰ. 개요

Ⅱ. 현황분석 부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워 A : 신시가지 - 기존 미군부대 탄약고 자리로 부 대이전이후 의정부시청이 새롭게 건설되고 주변 지역을 도시계획하 여 개발된 지역 - 시청, 세무서, 건강보험공단, 등 의정부 주요 관공서가 배치되어 있 음 - 웨딩홀, 나이트클럽, 술집 여관 등 소비시설로 주로 구성 B : 구시가지 - 전통적인 의정부 상업중심지역 - 제일시장, 의정부역 지하상가, 중앙로를 중심으로 개발됨 C : 뉴타운지역 - 경기도제 2 청사 건립 이후 개발된 지역 - 홈플러스와 주변 먹자골목이 있어 신상권 형성 - 아파트단지 개발로 대규모주거단 지 형성 A B C 1. 의정부 중심상권 Ⅱ. 현황분석

A B C 제일시장의정부역 지하상가 경기도제 2 청사 주변시 가지 경기도제 2 청사 C : 뉴타운지역 B : 구시가지 A : 신시가지 시청을 중심으로 주변 번화가 형성 부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워 1-1. 의정부 중심상권 모습

센트럴타워 대지위치 : 경기도 의정부시 의정부동 494 번지 대지면적 : 1, 평 견축면적 : 1, 평 연 면 적 : 26, 평 건축규모 : 지하 8 층 ~ 지상 17 층 난방종류 : 중앙 집중식 난방 주차대수 : 594 대 - 의정부 A : 신시가지 ( 의정부역뒷편 ) 에 속함 - 이동인구 1 일 15 만명 추산 ( 분양안내서 기준 ) 되나 주 변에 주거공간 ( 배후지 ) 가 빈약하여 상시거주인구가 적 음 - 의정부컨벤션센터웨딩홀,THC9 멀티플랙스 9 개관, 1 층 엔터백화점 영업중 그 외 층은 대부분 공실 - 이용고객층 10~30 대 초반의 젊은 층 - 주말 결혼식 참석자로 상대적으로 붐빔 부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워 2-1. 의정부 센트럴타워의 현황

17F 컨벤션센터 웨딩홀뷔페 ( 전층 ) 16F 15F 14F 13F “THC9” 멀티플랙스 영화관 9 개관 및 푸드코드, 전문식당가 입점 (4 개층 ) 12F 11F 10F 대학입시 학원 입점예정 ( 전층 ) 9F 컨벤션센터 웨딩홀 부페 입점 8F 7F 6F 근린생활시설 5F 4F 3F 2F 1F 엔터 백화점 (3 개층 ) 이나 현재 1 층만 사용함 B1 근린생활시설 ( 대형마트 및 서점 ) B2~B8 주차장 부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워 2-2. 의정부 센트럴타워의 현황 미분양 16F~13F THC9 멀티플랙스, 전문식당가 – 식당 가 미분양 분이 많이 있음 공실 전경 공 실공 실 1 층 엔터백화점, 2~3F 실제 공실상태, 입점유명브랜드가 거의 없음

3. S.W.O.T 분석 3. S.W.O.T 분석 기회요인 교통의 요지이고 한수이북 ( 양주, 동두천, 포천, 강북 ) 일대 최고의 종합쇼핑몰로서 최고의 시설과 입지 인프라를 갖춤 약 점 진입로 협소로 인한 불편 주차시설과 엘리베이터 등 층간이동시설이 부족위협요인 무분별한 분양유도와 전문화되지 못한 쇼핑몰 개발로 60% 이상 미분양 ( 공실 ) 상태 강 점 1 1 호선 의정부역 도보 1 분거리 교통편리 THC9 멀티플랙스, 컨벤션웨딩홀 등 인구집중인프라 구비 부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워

4-1. 센트럴타워의 문제점 4-1. 센트럴타워의 문제점 1. 무분별한 분양계획 - 주고객층 (10 대 ~30 대초반의 젊은층 ) 을 무시한 업종권장 - 입점업종간 씨너지를 누릴 수 있는 분양필요 2. 층간 이동수단부족 ( 엘리베이터, 에스컬레이터 등 ) 17F 컨벤션센터 웨딩홀뷔페 ( 전층 ) 16F 15F 14F 13F “THC9” 멀티플랙스 영화관 9 개관 및 푸드코드, 전문식당가 입점 (4 개층 ) 12F 업무시설 ( 회사, 사무실, 간호전문학원, 증권회사, 보험회사, 세무사사무실, 회계사무실 ) 11F 교육 및 업무시설 ( 전문학원, 입시학원 ) 10F 대학입시 학원 입점예정 ( 전층 ) 9F 컨벤션센터 웨딩홀 부페 입점 8F 당구장, 노래방, PC 방, 고시원, 안마시술소 7F 종합클리닉 ( 치과, 한의원, 성형외과, 피부과, 산 부인과 ) 6F 근린생활시설 5F 업무시설 4F 판매 및 업무시설 3F 2F 1F 엔터 백화점 (3 개층 ) B1 근린생활시설 ( 대형마트 및 서점 ) B2~B8 주차장 현재 분양사측 권장업종 4 개 => <=4 개 중앙에 1 인이 통 과할 수 있는 좁은 에스컬레이터 1 기 가 있다. 총 8 기가 있으나 저속 이고 19 층 컨벤션센터 와 THC9 의 고객으로 인해 항시 만원이다. 부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워

4-2. 센트럴타워의 문제점 4-2. 센트럴타워의 문제점 3. 테마가 없는 복합쇼핑몰 - 특별한 테마 없이 건물만 지어놓아 공실률이 높음 - 주고객층 ( 젊은층 ) 고객을 타켓으로 차별화 된 테마 필요 4. 부실한 주차공간 - B2~B8 층까지 594 대 분의 주차공간을 확보했다곤 하나 입구가 비좁고 주말 결혼식하객이 밀려 병목현상이 발생하여 상대적으로 많은 불편이 있 음 ( 건물 밖을 나오는데 30 분 걸린다는 말이나올정도 ) -17F 컨벤션센터 웨딩홀 고객전용 주차공간 필요 ( 옥외주차 형식으로 ) 부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워

Ⅲ. 센트럴타워 개발개선방안 1. 벤치마킹 ( 성공사례 )- 테크노마트 1. 벤치마킹 ( 성공사례 )- 테크노마트 - 우리나라 대표적인 테마엔터메인먼트, 신개념 전자, 전기 유통단지 - 젊은층고객을 타겟으로 멀티플랙스, 패션몰, 디카전문점, 휴대폰 전문매장, 컴퓨터 매장 등을 유기적으로 입점 - 도심속의 작은 도시 - 모든 서비스를 한곳에.. - 토탈 영업지원시스템과 공동마케팅 시스템으로 지속적인 이미지광고와 DB 구축 부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워

2. 센트럴타워의 개발개선방안 2. 센트럴타워의 개발개선방안 - 테크노마트와 비슷한 인프라를 가지고 있다 – THC9 멀티플랙스, 패션몰 - 젊은층 (10 대 ~30 대초반 ) 을 대상으로 한 컴퓨터, 핸드폰, 디카 등 층별로 테마전 문매장으로 탈바꿈해야 한다. 저층 : 패션쇼핑몰, 중간층 : 국내외 가전제품 전문매장 고층 : 디카 및 핸드폰 전문매장 - 무엇보다 각 핸드폰사 및 디카 브랜드, 가전제품의 AS 센터 를 우선 적극유치 해 할 것이다. 파격적인 조건을 내세워서라도 최대한 많은 AS 센터를 유치해야 한다. 일반 판매매장은 시내 곳곳이 있다. 허나 AS 센터는 산재 되어 있어 이용자 의 많은 어려움을 겪고 있다. AS 센터 유치만으로도 관련매장의 분양에 블랙홀이 될 것이다. - 토탈영업지원 및 공동마케팅 지원을 통해 입점자간의 씨너지를 창출할 수 있는 시스템 구축이 필요하다. - 층간이동수단 엘리베이터나 에스컬레이터의 보완이 필요하다. 부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워

Ⅳ. 맺음말 지금까지 의정부 센트럴타워에 대한 개발개선안에 대해서 살펴보았다. 준공한지 1 년이 넘었으나 이 건물에서 THC9 멀티플랙스와 의정부컨벤션웨딩홀 외에 수익을 내고 있는 곳은 없다. 층별로 간간히 학원이나 약국, 식당 등이 입점하고 있으나 높 은 공실률로 영업이익을 내기란 거의 불가능한 상태이다. 이는 분양사측의 무분별한 분양계획과 차별화 되지않은 개발계획에 기인한 것이라 고 생각한다. 또한 설계에도 문제가 있어 층간이동수단인 엘리베이터나 에스컬레이 터의 보완이 필요하다. 높은 공실률을 해소하고 효율적인 분양 및 개발을 위해서는 테크노마트와 같이 젊은층을 대상으로 한 테마형 종합쇼핑몰을 구축하는 것이 우선이다. 각 핸드폰의 AS 센터나, 디카 및 외국브랜드의 AS 센터 를 적극적 파격적 유치하여 디카, 핸드폰, 컴퓨터 ( 노트북 ) 전문매장촌이 형성되도록 유도해야 할 것이다.