부동산 중개계약과 외국의 중개업
전속중개제도 필요성 전속중개제도 정착필요성 중개사의 기회비용이 절 약되어 안정적인 중개업 가능 부동산에 환금성과 거래 유동성이 보장 진정한 처분권자를 확인 하고 물건분석에 선투자 가능 매도인의 전속중개기피이유 여러 중개업소에 매물을 내놓아서 중개업자끼리 경쟁유도 중개업자는 적정가격으로 중개못하고 단순유통업무 만 함 전속중개권을 주면 다른 업소와 거래를 못하고 직 거래도 못함
공동중개의 필요성 공동중개는 마케팅 측 면에서 훌륭한 대안으 로 가능 한정된 소비자를 대상 으로 영업하는 대신 믿 을 만한 업소와 공동중 개를 하는 것이 이익이 될 수 있음 자기사무실에서 자신 의 책임으로 계약서를 작성 공동중개의 합리적 개 혁 - 매도물건을 철저히 분 석 수수료를 양보
초보이면서 전문가가 되는법 ①지역의 특성을 파악 ②부동산정책의 변천사를 파악 ③공무원과 자주 상담 예 ) 중개하려고 하는 토지에 대한 개발절차를 매수인에게 정확하게 문서로 제시하는 경 우 계약 가능성을 높임 * 건축허가, 개발행위, 토지거래허가, 세금문 제 등을 지속적으로 공부해야 함
초보이면서 전문가가 되는법 ④고객용 브리핑 자료를 만듦 ⑤고급스러운 상담공간과 첨단기기 마련 ⑥프랜차이즈와 전국 공동중개망으로 초보 의 약점을 보완 예 ) 감정평가법인의 대형화 경향
좋은 물건을 찾는 방법 아파트 거래금액, 평형, 층, 향, 단 지조경, 주차장 등 내부요 건과 학교, 근린생활시설 등 매수자의 요구가 다양 하므로 다양한 매물을 확 보하는데 주력 주변 미용실, 수펴 등의 상 가, 관리사무소나 경비실, 주변중개업소와 공동중개 등 상가 상가는 건물주가 직접 광 고지를 붙이거나 생활정 보지에 광고를 하는 것이 보통 상가의 매물정보는 건물 의 임차인을 만나서 물어 보거나, 등기부등본을 떼 어서 본인을 만나거나, 등 기부상의 근저당권자 등 채권자 상담
좋은 물건 찾는법 토지 상가와 달리 매매사례비 교법 이외의 적정가격 평 가기준이 없음 중개사 경험이 없는 경우 중개가치, 즉 거래될 수 있 는 물건인지 알아내기 어 려움 * 중개사에게 좋은 물건이란 무엇인가 ? 토지매물찾는법 생활정보지나 인터넷 광고를 찾 음 지역주민을 직접 만나 물어봄 기존 중개업소에 찾아가 공동중 개를 제안 경매정보지나 대법원사이트를 찾음 ( 경매대리를 할수 있음 ) 금융기관의 채권관리계를 찾아 가 상담
물건을 잘 다듬자 물건을 다듬는 작업이란 ? 물건의 가격이나 조건을 ‘ 거래가 가능함 금 액이나 조건 ’ 으로 만드는 것을 의미 통상 매도인은 시세보다 높은 금액으로 팔 고 싶어함 * 중개사가 전속중개권을 갖고 있지 않으면 자 칫 남에게 뺏기는 등 경우도 발생 거래량이 많지 않거나 객관적인 시세를 알기 어려운 시세 나 상가는 일의 진행과정에서 어려움이 많음
매도인과 중개사가 가격차이를 좁히는 방법 ①매도인의 매도 사유를 정확하에 안다 ②부동산전망을 알려준다 - 모든 의사결정의 주체는 당사자이어야 하 므로 여러가지 시장변수들만 문서 또는 구 두로 전달 ③주변의 거래시세와 비교함 ④자기편이라고 생각하게 만듦
우리나라 부동산의 5 가지가격 1. 부동산공시가격 ( 국토해양부 ) 2. 기준시가 ( 국세청 ) 3. 시가표준액 ( 지자 체 ) 4. 감정평가가격 5. 시장가격 ( 실거래 가격포함 ) *2006 년부터 ‘ 부동산거래신고에 관 한법률 ’ 에 의해 실제거래된 금 액을 신고하고 이 금액이 등기 부에 기재 ● 법원 경매아 한국자 산관리공사의 공매 등에 사용되는 가 격 ● 부동산의 실제거래 가격 ● 공시지가, 주택공시 가격 ● 국세청에서 고시하 는 상속세, 증여세 의 과세표준
부동산중개프랜차이즈업체 구분부동산랜드 ERA 센츄리 21 부동산정보 라인 007TI 컨설 팅 출범시기 1994 년 96 년 1 월 97 년 6 월 97 년 7 월 가맹점수 가맹비 200 만원 300 만원 만원 300 만원 회비 15,000 원월 20 만원이익 10% - 월 10 만원 계약기간 2년2년 3년3년 2 년 -10 년 2년2년 10 년 가맹점지원 서비스 인터넷부동 산 정보망에 매물등록 매물관리프 로그램무료 지원 중개하자발 생시 최고 1 억원까지 보상서비스 각종 교육 프로그램실 시 전문 교육 프로그램을 통한 부동 산전문가양 성 전문가 파 견해 지역 마케팅전략 지원 한국경제신 문지면을 통한 매물 광고 무료 지원 및 아 파트시세 정보 게재 자체개발한 부동산정보 망을 통한 매물정보 교류 및 홍 보 등