건국대학교 평생교육원 부동산 시장 동향 분석 및 전망 2003. 7. 22 손 진 수 ( 명지대학 부동산경영과 )

목 차 Ⅰ. 부동산시장 동향 분석 Ⅱ. 부동산시장 전망 Ⅲ. 종합 및 시사점

Ⅰ. 부동산시장 동향 분석

제 1 장. 부동산시장 분석 개념 최근 부동산시장의 주요 특성 부동산시장 동향 분석의 중요성 부동산시장 분석의 종류 부동산시장동향 분석(예시) 제 1 장. 부동산시장 분석 개념

1. 최근 부동산시장의 주요 특성 ∇ 전체 거시경제와의 연관성 증대 – 미국, 일본, 유럽등 세계경제와의 연관성 증대 - 금리, 주식, 유동자금 ∇ 부동산 거래의 주식화 - 부동산의 투자상품화 - 분양권 전매와 실시간 DB제공에 따른 거래시장 형성 ∇ 부동산과 금융의 연관성 증대 - 다양한 개발금융 및 담보대출 시장 확대 및 경쟁 체제 - 수익율 분석, 리스크 분석의 중요성 증대

2. 부동산시장 동향 분석의 중요성 ∇ 지속적인 상승시장 ⇒ 보합세의 시장으로 변화 ∇ 지속적인 상승시장 ⇒ 보합세의 시장으로 변화 - 분석능력이 경쟁력 : 개별 분석 + 흐름 분석 - 정량적 분석과 정성적 분석의 혼합 능력 ∇ 자료 분석의 중요성 증대 : 객관성, 설득력 - 현실적인 데이터에 의한 분석 - 시장분석 보고서 및 PT 보편화 - 대상 사업지, 필지, 아파트에 대한 filing system : 현황, 분석, 관련자료 ∇ 개발사업의 경우 사업진행여부 결정 및 성패의 결정적 부분 - 시장 상황, 수요, 공급, 경쟁력 분석이 필요

3. 부동산시장 분석의 종류 시장 중심 지역 경제 분석 시장에서 전체 부동산에 대한 수요의 근본적인 결정요소 분석. 예) 부동산경기전망 시장 분석 시장에서 특정유형의 부동산의 수요와 공급을 연구(채택가능성 평가). 예) 도심 사무실 수급분석 시장성 분석 시장에서 경쟁적인 위치를 평가하기 위한 특정한 개발이나 부동산을 조사. 예) 다른 사무실과 비교한 역삼역 근처의 사무실의 임대가능성 검토. 개별 의사결정 중심 타당성 분석 성공적으로 이루어질 것 같은 특정 계획 평가. 개발사업타당성분석과 관련. 대부분 재정적인 수익성여부 평가. 예) 역삼역 근처의 사무실 투자의 수익률 분석 등 투자 분석 잠재적 투자대안으로서의 특정 부동산 평가. 세금에 대한 고려가 중요. 위험과 보상에 대한 평가로 다른 투자대안에 비해 얼마나 유리한가를 분석

4. 부동산시장 동향 분석(예시) 사업환경 및 변화 현실적 자료에 의한 분석 부동산 진출입 및 적정 시점 판단 공급 및 수요의 급격한 변화 부동산과 경제의 통합에 따른 종합 분석 필요 지역별 영향력 및 시점차이 정부통계자료외에 실시간으로 수집되는 부동산 현장자료 분석 수요자 분석 및 전문가 분석을 통한 객관 성 확보 부동산 진출입 및 적정 시점 판단 신규사업, 사양분야 선정 진행, 추진사업 적시 판단 제도 및 정책환경 부동산 시장 전망 장기, 중기, 단기적 관점에서의 시장 전망 시장에 미치는 주요 변수의 분석 신규시장, 퇴조시장의 선정에 따른 장기적 경쟁력 확보 정부의 시장대응적 정책 정밀 분석 법률 등 제도변화에 대한 사전준비 정책의 파급효과와 대응전략 모색

제2장. 용도별 시장 동향 분석 내용 아파트 시장동향 분석 재건축 시장동향 분석 오피스텔 시장동향 분석 주상복합아파트 시장동향 분석 판매시설(매장) 시장동향 분석 제2장. 용도별 시장 동향 분석 내용

1. 아파트 시장동향 분석 전국 아파트 매매, 전세가격 동향 지역별(동급까지), 단지별 가격 변동 분석 분양권(프리미엄) 시장 분석 : 프리미엄 형성 여부, 변동률 분석 공급시장 분석 : 동시분양 및 분양시장 분석 공급량 분석 : 지역별 월별 입주물량 분석 아파트 거래량 분석 : 매매의 활성화정도 분석 거래시장 분석 : 아파트 매매 및 전월세, 분양권 거래량 분석 거래시장과 아파트 매매, 전월세가격의 변동 관계분석

1. 아파트 시장동향 분석

2. 재건축 시장동향 분석 서울, 경기, 5대광역시의 재건축대상 공동주택 현황 및 가격 분석 재건축 대상 아파트 재건축 시점별 매매가격 변화 분석 - 단지별, 시점별 재건축 수익성 분석 <재건축과 재건축제외 아파트의 매매가 상승률 비교> < 재건축 대상 아파트의 매매가격 회복수준 1997 = 100 >

<주요 권역별 오피스텔 시세 현황 및 수익률> 3. 오피스텔 시장동향 분석 서울, 경기지역의 오피스텔 기본 현황 및 가격 동향 분석 최근 분양 오피스텔의 지역별, 평형별 공급현황 분석 - 개별오피스텔, 지역별, 평형별 임대수익율 분석 <오피스텔 시세 변동률 추이> <주요 권역별 오피스텔 시세 현황 및 수익률> 단위 : 만원 권역 매매 평당가 분양권평당가 평당 월세 임대 수익률 강남 637 753 4.8 8.19% 일산 524 537 3.3 7.60% 마포/ 여의도 528 644 4.1 8.73% 서초 712 685 5.1 9.04% 송파/ 강동 439 625 3.4 9.29% ※ 조사일:2002.6.25, 전환율 12% 기준

4. 주상복합아파트 시장동향 분석 서울, 경기, 5대광역시의 주상복합아파트 기본 현황 및 가격 동향 분석 최근 분양아파트 공급가격 및 규모 분석 분양아파트 프리미엄 분석 <주상복합아파트 평형별 공급추이> <주상복합아파트 년도별 평당분양가 추이>

<구별 상가 임대료 및 매매가 현황> 5. 판매시설(매장) 시장동향 분석 서울 30개 역세권상권지역의 기본 현황 및 매매가격, 임대료 동향 분석 역세권별 업종 및 수익율 분석 <구별 상가 임대료 및 매매가 현황> (단위 : 만원) 해당층 임대료 강남구 강동구 강북구 강서구 관악구 광진구 구로구 1 평당권리금 272.6 187.7 179.1 204.1 219.8 265.3 183.2 평당월세 8.1 6.0 4.6 5.5 6.2 5.3 6.4 평당보증금 180.0 133.6 123.5 139.3 199.2 129.0 166.1 2 153.6 68.7 125.5 104.4 104.8 118.3 177.6 10.2 3.6 3.2 3.1 4.7 2.9 5.8 482.1 81.2 82.8 97.1 118.1 73.0 146.8 구 분　 층별매매가 2725.0 1254.1 1100.8 1097.2 1596.1 1495.9 1489.2 1088.5 803.4 572.1 835.3 1047.1 724.5 3층이상 864.4 886.4 655.7 468.0 930.0 1905.9 1023.4 지하 1003.1 728.9 800.0 502.9 918.1 2466.3 339.4

거시적 개발잠재력 분석 SWOT 분석 상권 분석 실무적 측면에서의 수요 및 공급 특성 분석 제 3 장. 기타 부동산시장 분석

개 발 잠 재 력 : 연구 개발형 지역 혁신 체제의 중심 1. 거시적 개발잠재력 분석 산업 및 정책 동향 상위 및 관련 계획 대전시 현황 사업지 현황 산업활동의 세계화 디지털.네트워크화 IT,NT,BT등 지식기술 혁명 환경과 시장의 조화 혁신정책 중심의 전략 미래과학 및 정보산업의 선도도시 및 과학기술이 집적된 연구학원 도시로 광역적 연계발전 도모 R&D와 산업화가 연계된 이상적인 산업 클러스터 모델 조성을 통한 지역혁신체제로 발전 유도 공간체계상 양호한 광역적 접근성 및 도시기반시설, 주거환경수준, 생산기반시설 양호 연구관련시설 및 교육시설 집적도, 전문연구인력 확보 용이, 우수한 연구기반시설여건 대덕밸리의 국제화계획 및 밴처기업 경쟁력강화정책 개 발 잠 재 력 : 연구 개발형 지역 혁신 체제의 중심 대덕밸리는 산업 동향 및 관련 상위 기본계획에 기초한 적극적인 국가 지원 정책 아래, 과거 연구중심의 단지에서 기술 벤처의 집적지로 발전하였으며 현재 성공적인 산업 혁신 클러스터로 발전을 도모하고 있는 초기 단계임. 즉, 사업지는 지식기반의 연구개발형 산업 혁신 클러스터로써의 개발 잠재력이 높은 지역임 자료 : 2003, 대덕 테크노밸리 개발전략계획중에서

2. SWOT 분석 □ 건국대 야구장 부지 쇼핑시설 도입을 위한 시장 분석 강점요인(Strength) □ 건국대 야구장 부지 쇼핑시설 도입을 위한 시장 분석 강점요인(Strength) 약점요인(Weakness) ∇ 편리한 교통여건 지하철 2호선과 7호선의 환승역과 직결되는 역세권이며 능동로, 구의로에 접하는 등 양호한 교통여건을 보유하고 있어 이러한 교통여건을 극대화할 수 있는 방안이 고려되 어야 할 것이다 ∇ 풍부한 녹지공간의 안정된 주거도시 아차산 도시자연공원, 어린이대공원, 한강시민공원 등과 인접하고 있어 비교적 양호한 주거환경 ∇ 기존 상권과 인접 ∇ 타지역에 비해 영세한 상권 사업지 주변은 도심 및 강남 주요지역에 비해 상대적으 로 상권이 영세한 편(저가형 상가 밀집)으로 대규모 상 업시설 의 충분한 고객층 확보에 어려움이 있다. 따라서 업종 및 시설의 조화를 통한 상권 확대가 요구 ∇ 상대적으로 불리한 접근성 사업지를 차량으로 접근시, 동북권 도로망의 상습정체 로 인한 상대적인 불리함 ∇ 광진구 지구단위계획에 의해 구단위 개발계획중 (대학문화 및 업무중심 지구로 계획) ∇ 동북 생활권의 대형 복합단지 개발 미약 ∇ 동서울터미널과 인접하여 수도권 인구의 유입 용이 ∇ 고가형 상품 분양/임대의 어려움 예상 구의동 테크노마트, 삼성동 코엑스몰 등 지하철 2호선 과 연계된 유사시설과의 마찰 예상 기회요인(Opportunity) 위협요인(Threat)

□ 화성군 봉담읍 아파트 부지 • 서울(사당, 강남, 잠실 등)이나 수원, 분당으로의 접근성은 양호 □ 화성군 봉담읍 아파트 부지 • 서울(사당, 강남, 잠실 등)이나 수원, 분당으로의 접근성은 양호 • 대학교와 접해 있어 사업지 인식이 좋음 • 지대가 높아 우수한 조망권을 가짐 • 단지 세대수가 많아 대단지의 이미지 효과 • 부지 진입로가 현재는 없는 상태이며 사업지로의 진입이 전반적으로 열악 • 교육환경 열악 • 편의시설 이용불편(병원, 대형할인점, 백화점 등) Strength Weakness Opportunity Threat • 사업지 인근 불당택지지구 지정으로 인한 동반 상승 효과 • 병점역 개통으로 인한 가격상승 효과 (2003년 개통예정) • 과천~봉담간 고속화도로(예정) 등 교통체계가 점점 나아지고 있는 상황임 • 주변이 주거시설로 변해가고 있는 상황임 (인근지역내 APT가 계속 지어지고 있음) • 사업지 전면 공장부지로 인한 주거환경 열악 (날씨가 좋지 않을 때 아연도금으로 인해 악취 발생) • 대중교통 이용이 불편(사업지에서 약1km 이격) • 주변 APT 시세가 타지역에 비해 낮음

사업부지 구 분 내 용 소 재 지 경기도 화성군 봉담읍 와우리 12-10번지 일대 지역 지구 준주거지역(일부 자연녹지지역) 구 분 내 용 소 재 지 경기도 화성군 봉담읍 와우리 12-10번지 일대 지역 지구 준주거지역(일부 자연녹지지역) 대지 면적 10,181.19평 연 면 적 28,673.86평 용 적 율 228.58% 평 형 별 세 대 수 계 801세대 24평형 389세대 32평형 412세대 사업부지 구 분 내 용 소 재 지 경기도 화성군 봉담읍 와우리 지역 지구 일반주거지역 대지 면적 8,577.69평 연 면 적 17,190.21평 용 적 율 161.61% 규 모 지하1층, 지상15층 세 대 수 32평형 424세대

□ 자양동 현대 하이엘 : 중소형 아파트 강점요소 · 지하철 2호선 역세권 및 잠실대교 접근성 우수 □ 자양동 현대 하이엘 : 중소형 아파트 강점요소 · 지하철 2호선 역세권 및 잠실대교 접근성 우수 · 교육시설, 문화시설, 의료시설, 휴식공간 확보 등 다양한 주거 편의시설 분포 · 계단식 2면 개방형태의 평면 구조로 설계상의 비교 강점 - 75%전용율 확보, 풍부한 서비스 공간(7평/세대) - 전세대 자주식 주차 (1대이상/세대) - 고급 시스템창호(외부 샤시) 무상 제공 · 주력 20평형대 구성으로 확실한 분양성 확보 약점요소 · 대로변 주상복합 건물로 단지형 아파트 대비 상대적으로 주거 쾌적성 낮음 · 저층부 상가 및 업무시설 배치로 유동인구 많음 · 자양사거리 상권형성지역으로 주거 쾌적성 다소 낮음 · 전면 대로 교통량 많음 기회요소 · 향후 개발 가능성 풍부한 지역적 강점 - 지구단위 개발 계획 확정으로 미래가치 확보 - 잠실대교 확장공사 2003. 12월 완료 - 건대 야구장 부지 개발 사업 진행 및 잠실 주공아파트 단지 재건축 추진 · 아파트 공급의 부재 지역으로 20, 30평형대 대기 수요층 풍부 · 최근 1년간 아파트 가격 폭등 → 지속적 상승 추세 · 신규 아파트 공급에 의한 가격 상승 경향 뚜렷 : 현대 8,9차 아파트, KCC 아파트 평당분양가 고가 형성 위협요소 · 하반기 대선 및 월드컵 행사 등의 사회 이슈로 인한 부동산 시장의 상승세 다소 주춤 · 분양권 전매 제한, 예상분양가 사전 대관 통보 등 정부 개발 규제 · 지역 주민의 주상복합 건물에 대한 인지도 낮음

건 축 면 적 774.48㎡(234.28평) 건폐울 58.84% 연 면 적 15,542.52㎡(4,701.61평,지하층 포함) 지상층 연면적 9,977.08㎡(3,018.07평) 용적율 758.04% 규 모 지하 6층 / 지상 18층 분양 세대수 공동주택 총 98세대 18평형 14세대 23평형 42세대 24평형 14세대 27평형 28세대 전용율 75.32% 층별 개요 주차장 및 기전실 지하1층~지하6층 지하 6층 기계·전기실 상업 및 업무시설 지상1 공동 주택 지상 5∼18층

3. 상권 분석 □ 코엑스몰 확장을 위한 상권 분석 위치: 서울시 강남구 삼성동 159번지 무역센터 타운 지하 1층 □ 코엑스몰 확장을 위한 상권 분석 위치: 서울시 강남구 삼성동 159번지 무역센터 타운 지하 1층 시설명: COEX Mall 사업주체: 한국무역협회 운영주체: COEX(판매시설 위탁관리: 한무쇼핑) 규모: 바닥면적 약 38,000평(주차장 제외) ※개발배경 ASEM유치에 따른 COEX TOWN 확장 기존 지하 아케이드 및 타운 활성화 향후 사업환경변화에 따른 안정적 수익원 확보

대형점 스포츠시설 극장/공연장 외식시설 전문상가 -현대COEX점 현대압구정점 -롯데강남점 롯데잠실점 -갤러리아 대형점 개발 위험 -백화점 및 전문상가와 차별화 필요 도심형 레저시설 경쟁/차별화 도입 가능 -회전율 높은 시설 필요 -Ride시설 배제, Entertainment형 시설 도입 영화관 단일관 개발 위험, 복합관 가능 -단일관/소극장 경쟁력 열세 -향후 Multiplex로 대체 추세 강남권 고급외식시설과 차별화 필요 -지하층 위치상 고급형시설 경쟁력 한계 -Theme형 시설과 파생수요 수익형 고려 스포츠시설 확대개발 한계 -강남권 시설공급 과잉 -업종특성상 수익성 한계 레저시설 -에버/서울랜드 -롯데월드, 드림 스포츠시설 -강남/서초 일대 회원제 시설 사업지 극장/공연장 -강남권 -도심권(종로) -강변역 CGV11 외식시설 -호텔 부대시설 -강남권 대형 전문점 -삼성동 일대 전문상가 -동/남대문 -용산/세운상가 -테크노마트

상권주민 오피스 종사자 지하철 이용객 COEX이용객 -복합기능/시설 개발 필요 -Family형 시설/업종 중시 오피스 종사자 -상황별(공/사) 시설이용 -체류형/목적형 시설 필요 지하철 이용객 -2개 역간 연계성 중시 -동선 및 시설배치 중요 상권 광역화전략 중시 목적/집객형 시설 중시 2개 지하철간 연계성 고려한 시설배치 중시 외곽형 레저시설 이용객 -시설다양성 중시 -교통편리성 중시 도심형 레저시설 이용객 -보완기능/시설 중시 -광역상권 대상 고객흡인 COEX이용객 -연령/계층 다양 -야간시간 흡인필요

4. 실무적 측면에서의 아파트 수요 및 공급 특성 분석 1) 아파트 수요 특성 분석 청약 통장 가입자 현황 분석 아파트 동시분양 청약율 및 계약율 분석 인근 아파트 분양 현황 분석 : 미분양 현황 분석 프리미엄 현황 분석 설문조사 : 중개업소, 수요자, 전문가 기타 : 흡수율 분석 등

○ 청약관련 예금좌수 현황 : 지역 현황 조사 연도 합계 청약저축 청약예금 청약부금 ‘01년말 3,748,650좌 456,858 1,418,585 1,873,207 ‘02년말 5,240,487좌 789,858 1,946,998 2,503,631 증감(%) +39.8 +72.9 +37.2 +33.7

○ 서울 동시분양 차수별 청약율 현황(2002년) 차수 구분 무주택우선 서울1순위 1차 44.1 2차 32.9 3차 79.8 차수     구분 무주택우선 서울1순위 1차   44.1 2차 32.9 3차 79.8 4차 20.8 76.9 5차 18.7 83.6 6차 15.2 79.6 7차 35.5 168.8 8차 10.8 57.5 9차 7.9 57.3 10차 4.9 19.3 11차 8.0 33.9 12차 4.01 20.55

○ 인근 유사 아파트 분양 현황 < 위치도 > 대상지 주소 : 부산해운대구 센텀시티 내 2Block 용도 : 일반상업지구, 방화지구 총층 : 지상 30~51층 총가구수 : 3750 세대 건설회사 :  포스코 분양일 : 2001.05, 07 입주일 : 2005.12 특징 - 센템시티 내 입지, 사업대상지와 매우 유사한 성격 - 높은 청약률을 기록 하였으나 분양률은 그리 높지 않음(1차 분양률 40%정도) 평형(평) 평형별 세대수 분양가 평균매매가 (만원) 34 1470 574.2 621.7 40 564 568.6 686.6 50 854 620.4 700.4 59 480 643.2 719.5 69 94 655.8 735.5 대상지

[ 잠실 롯데캐슬 골드 ] [ 목동 하이페리온Ⅱ ] ’02년 11월에 분양한 서울지역 주상복합 사례 분석 (단위:만원) (단위:만원/평)

○ 인근 유사 아파트 계약자 분포 현황(오포면 양벌리 쌍용 2차) ■ 평형별 계약자 분포 ■ 평형별 분양현황

○ 현황 변화에 따른 변동 2002. 4 현황과 분양가 제시 2003. 2 현황과 분양가 제시 구분 부산시 평균 매매가 서부산 (단위:만원/평) 구분 부산시 평균 매매가 서부산 사하구 상위 10% 중개업소 조사결과 최근 평균 분양가 분양가(안) 28평 294 278 263 311 357.4 374 390 33평 330 295 290 369 366.4 389 400 42평 364 300 366 373.3 405 430 48평 371 301 302 375 376.9 - 440 2003. 2 현황과 분양가 제시 구분 시장현황 분양사례분석 중개업소설문 분양가(안) 부산시 서부산 사하구 사하구 상위 10% 다대동 기준 사하구 기준 적정가 상한가 28평 338 306 291 424 309 439 460 379 412 450~460 33평 381 325 314 343 341 474 496 392 426 475~485 41평 421 336 323 377 356 487 510 406 444 495~505 47평 430 326 327 390 389 493 516 410 449 505~515

<사업지 위치도> 구 분 내 용 사 업 명 부산 다대택지개발 지구 아파트신축공사 위 치 구 분 내 용 사 업 명 부산 다대택지개발 지구 아파트신축공사 위 치 부산광역시 사하구 다대동 113-1번지 일원 지역지구 일반 주거지역 면 적 대지면적 : 278,704.8㎡ (84,456평) 공사면적 : 211,376.4 ㎡ (63,941평) 건축면적 : 538,830.6㎡ (163,282평) 층 수/ 동수 지하2층, 지상20층/ 47개 동 용 적 율 210.7% 전 용 율 77.99% 공급평형 아 파 트 28평 : 1,312세대(32.9%) 33평 : 1,986세대(49.8%) 41평 : 559세대(14.0%) 47평 : 133세대(3.3%) 3,990세대 신평역 공장지대 사업대상지 <사업지 위치도> 주거지(APT)

○ 2002년 지역별 분양권 매매가격 변동률 (단위: 전년말, %) 평형 지역 서울 경기 부산 인천 대구 경남 20평이하 평형  지역 서울 경기 부산 인천 대구 경남 20평이하 4.72 15.55 - 21-25 25.74 22.5 14.31 19.54 4.16 26-30 28.07 23.75 16.01 27.06 10.08 31-35 27.64 22.74 17.53 25.86 13.27 3.78 36-40 27.23 21.27 11.26 20.31 41-45 24.28 19.8 9.23 23.27 46-50 25.77 12.04 10.19 27.79 16.52 51-55 17.91 13.63 12.94 55이상 12 7.66 1.92 4.53 전체 22.33 20.09 12.5 25.09 11.68 3.93

< 인근 지역 아파트 분양가 대비 분양권 현황 > < 분양시점 대비 분양권 시세 상승율 > ○ 프리미엄 현황 < 인근 지역 아파트 분양가 대비 분양권 현황 > < 분양시점 대비 분양권 시세 상승율 >

○ 설문조사 : 수원 컨벤션시티 21 △ 주거지역으로서의 적합성 < 중개업소 조사 결과 > < 소비자 조사결과 >

<중개업소 초기분양율 조사결과 비교>* <소비자 분양의사 조사결과 비교 > △ 가격제시후 분양의사 및 분양율 <중개업소 초기분양율 조사결과 비교>* <소비자 분양의사 조사결과 비교 > *초기분양율이 40% 이상이라고 응답한 비율의 누적분포

최근 1년간 서울시내 경매아파트의 구별 평균 시장 흡수일 ○ 흡수율 분석 경매아파트의 흡수일을 활용 → 경매아파트에 대한 평균적 시장 수요 존재 → 신규 아파트에 대한 수요도 평균수준을 유지 최근 1년간 서울시내 경매아파트의 구별 평균 시장 흡수일

2) 아파트 공급 현황 분석 지역별 분양 물량 분석 평형대별 분양 물량 추이 동시 분양 물량 분석 재고아파트 분석 2) 아파트 공급 현황 분석 지역별 분양 물량 분석 평형대별 분양 물량 추이 동시 분양 물량 분석 재고아파트 분석 입주예정물량 및 분양권 분석

○ 지역별 분양물량추이 (단위: 호) 지역 분양년도 2000 2001 2002 합계 강원도 2,519 2,679 2,499 지역     분양년도 2000 2001 2002 합계 강원도 2,519 2,679 2,499 7,697 경기도 96,443 86,204 109,401 292,048 경상남도 3,194 4,290 23,509 30,993 경상북도 1,836 5,767 10,157 17,760 광주광역시 1,917 4,168 6,736 12,821 대구광역시 8,332 10,130 19,923 38,385 대전광역시 8,070 964 10,283 19,317 부산광역시 12,540 17,820 31,776 62,136 서울특별시 53,480 53,645 37,495 144,620 울산광역시 1,684 4,554 10,139 16,377 인천광역시 6,658 9,477 22,527 38,662 전라남도 501 995 2,642 4,138 전라북도 4,936 1,385 4,553 10,874 제주도 1,502 277 400 2,179 충청남도 2,668 1,929 15,388 19,985 충청북도 636 1,213 5,162 7,011 206,916 205,497 312,590 725,003

○ 평형대별 분양물량추이 (단위: 호) 평형 분양년도 2000 2001 2002 합계 ～20평 14,696 10,210 평형     분양년도 2000 2001 2002 합계 ～20평 14,696 10,210 14,409 39,315 21～30평 54,207 62,200 80,718 197,125 31～40평 95,937 98,565 173,749 368,251 41～60평 38,909 26,488 32,593 97,990 61평～ 4,618 1,940 1,953 8,511 208,367 199,403 303,422 711,192

○ 2002년 서울시 동시분양 물량 (단위: 호) 차수 구분 전체건립 일반분양 1차 1,583 922 2차 2,325 차수       구분 전체건립 일반분양 1차 1,583 922 2차 2,325 1,399 3차 2,826 1,197 4차 2,986 1,881 5차 3,836 1,148 6차 1,567 822 7차 1,387 583 8차 1,826 1,124 9차 2,079 1,128 10차 606 303 11차 4,810 2,732 12차 3,390 974 합계 29,221 14,213

< 해운대구와 우동 아파트 재고 추이 > ○ 재고 아파트 추이 < 부산시 아파트 재고 추이 > < 해운대구와 우동 아파트 재고 추이 > < 단위 : 호 > < 단위 : 호 > 400,000 80,000 70,000 350,000 60,000 300,000 50,000 250,000 40,000 30,000 200,000 20,000 150,000 10,000 100,000 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 < 단위 : 연도 > < 단위 : 연도 > 해운대구 우동 < 자료 : 부동산 114 >

○ 입주예정물량 및 분양권 아파트 현황 [ 연도별 공급량 추이 – 부산 ] [ 분양권 아파트 현황 - 부산 ] 부산지역 2000년 이후 분양된 분양권 물량만 4,000여세대 정도임. 전체 10개 아파트로, 해운대구-”롯데캐슬비치”, 진구-”대우디오빌Ⅱ”, 동래구-”반도스카이뷰”가 대표적인 아파트임. [ 연도별 공급량 추이 – 부산 ] [ 분양권 아파트 현황 - 부산 ]

Ⅱ. 부동산시장 전망

2002년 부동산시장 특성 2003년 부동산시장 전망을 위한 주요 특성 2003년 하반기 부동산시장 전망

1. 2002년 부동산시장 특성 □ 저금리와 유동성장세에 따른 활황 □ 지속적인 가격 상승기 □ 능력 < 환경 □ 디벨로퍼 전성기

○ 지속적인 가격 상승 자료 : 부동산114

○ 2001년 이후의 주택가격 급등 요인 분석 < 주택시장 위험 우려 > 부동자금과 통화팽창 ○ 2001년 이후의 주택가격 급등 요인 분석 < 주택시장 위험 우려 > 대외환경의 변화와 가격하락 출현 가계대출 급증과 신용불량 증가 Leverage buy 투자자 증대 부동자금과 통화팽창 부동산(주택) 단독의 자산가격 상승 현상 재테크 욕구 증대 및 선택 수단의 한계 < 가수요/투기수요 가세 > 향후 상승기대 팽배 주식시장 침체로 인한 투자 수요처 부족 생활/교육 인프라 구축 지역 선호 < 주택 수요자 증가 > 저금리로 인한 이자상환부담 감소 전세가 급등으로 인한 실수요 전환 (주택가의 70∼80% 이상 상승은 한계) 금융기관 가계대출 확대 저금리 기조 지속 주택 종류별 가격차별화 경향 < 전세 공급부족 심화 > 월세전환 증가와 재건축주택 인기 상승 멸실로 인한 전세물량 부족 용이해진 가계의 대출 접근성 지역적 차이에 따라 상승폭 차별화 기조적인 경기 상승 전망 < 주택 공급부족 > 외환위기로 인한 주택건설 위축 소형주택 의무비율 폐지로 소형아파트의 절대적 공급 부족 부동산경기 부양 정책 정부의 주택경기 활성화 의지 자료： 국민은행연구소

2. 2003년 부동산시장 전망을 위한 주요 특성 □ 풍부한 유동성과 저금리 기조 지속 □ 기타 투자대안마련의 어려움 □ 규제 중심의 부동산정책 □ 참여정부의 정책방향에 대한 불투명성

○ 삼성경제연구소 분석(2003.5.24 일본 버블경제의 교훈) - 2001년말 257조인 단기부동자금이 2003년 4월말 현재 387조원 - 2003년 3월 현재 서울시내 아파트의 시가총액은 298조 6,248억원 - 주택가격의 60%까지 대출받을 경우 주택시장에 추가로 투입될 수 있는 자금액은 668조원 ○ 금리 하락 및 지속 추세 자료 : 한국은행

○ 은행의 부동산관련 금융상품 취급실적 추이 (단위 : 조원, 개, %) ※ 주 : 1) 기간중 발행실적  구 분 1999말 2000말 2001말 2002말 2003.3말 ’99～2003.3월 연평균 증가율 부동산관련 은행수신  7.1 15.8 15.6 20.0 21.1 42.8   (122.0) (△0.9) (27.9) (22.1) 부동산관련 여신  133.8 149.2 184.1 256.0 271.5 24.6 (11.5) (23.4) (39.1) (24.2) 부동산투자신탁 - 0.2 0.7 1.2 116.9   <펀드수> <5> <35> <82> <81> 부동산신탁 0.0 0.1 1.7 2.0 685.8 부동산관련 유동화증권1) 1.6 0.3 부동산가격지수2) 93.8 94.2 103.5 120.5 121.9 7.8 ※ 주 : 1) 기간중 발행실적 2) 기말월 전도시 주택매매가격지수(1995=100) 3) (   )내는 전년말대비 증감률, 연율 기준 자료 : 한국은행

- 기업 : 적기의 영향 분석, 전망, 장단점분석, 대응방안 마련 장기적 체제 구축, 신상품 개발, 공공사업 참여방안 ○ 부동산정책의 특성 규제 강화 방향 선계획, 후개발체제로 인해 공공의 역할 증대 대응 - 기업 : 적기의 영향 분석, 전망, 장단점분석, 대응방안 마련 장기적 체제 구축, 신상품 개발, 공공사업 참여방안 - 개인 : 상시적 분석, 재테크, 투자방향 결정 ※ 5.23 대책의 주요 내용 - 투기과열지구를 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역 및 충청권 일부지역으로 대폭 확대 하여 분양권 전매를 전면 금지 - 투기과열지구 내의 주상복합아파트는 주택연면적이 90%이상이거나 300세대 이상인 경우 분양권 전매를 제한하고, 청약통장 가입자에게 공급 - 재건축아파트는 80% 이상 시공 후에 분양을 허용하는 한편, 안전진단기준을 대폭 강화 - 무주택 서민 등 실수요자에 대한 국민임대주택 공급, 주택금융 확대 등을 통해 내집마련을 적극 지원

○ 아파트매매가격과 부동산정책 자료 : 건설산업연구원, 2003.6.26, 2003년 하반기 건설부동산경기전망 및 정책 동향

○ 자산별 투자수익률의 변동추이 자료 : 국토연구원, 2003.7.4, 2003년 하반기 부동산시장 전망

○ 주택경기 진단 모형에 따른 향후 방향성 자료 : 국토연구원, 2003.7.4, 2003년 하반기 부동산시장 전망

3. 2003년 하반기 부동산시장 전망 ○ 주택유형별 매매 및 전세가격 변동률(1999～2003) 구분 매매가격 전세가격 단독 연립 아파트 1999년 -1.5 -1.9 -4.8 3.5 15.3 13.9 2000년 -1.4 0.8 2.5 8.2 13.4 13.3 2001년 3.3 7.9 12.0 10.9 14.7 19.6 2002년 (전국) 7.8 10.7 25.7 8.0 6.7         (서울) 15.1 12.6 31.6 11.0 15.0 2003년 1～5월 (전국) 1.9 2.9 3.8 0.5 0.9 1.0              (서울) 3.7 1.5 3.2 -0.2 1.4 자료 : 건설산업연구원, 2003.6.26, 2003년 하반기 건설부동산경기전망 및 정책 동향

○ 주택매매 및 전세가격 추이(전기말월대비, %) 구 분 2002 2003 연간 1/4 2/4 3/4 4/4 4월 5월 6월2) 주택매매가격(전도시) 16.4 7.6 2.1 5.2 0.8 1.2 0.9 1.6 0.6              (서 울)1) 30.8 15.0 2.3 11.7 -0.5 -0.8 1.9 2.5 0.5 주택전세가격(전도시) 10.1 7.3 2.6 -1.6 1.4 0.1 -0.2 -1.0 11.4 11.2 1.8 3.9 -5.3 1.3 -1.2 주 : 1) 아파트 기준       2) 국민은행 ｢주요 APT가격 선도지역 동향조사｣ 6.24일 기준(5.27일 대비) 자료 : 국민은행 「도시주택가격 동향조사」 자료 : 한국은행, 2003.7, 2003년 하반기 경제전망.

○ 2003년 하반기 부동산시장 전망 설문조사 결과 자료 : 부동산114, 2003년 6월, 베스트로 가맹점주 100인 조사

자료 : 부동산114, 2003년 6월, 베스트로 가맹점주 100인

○ 주요 기관 2003년 하반기 부동산시장 전망 구분 주택가격 전세가격 아파트가격 아파트전세가격 지가 국토연구원 △ 0.6% △ 2.5% △ 0.9% △ 3.7% 보합 건설산업연구원 - 1.5% 0.5% 1.5-2% 자료 : 국토연구원, 2003.7.4, 2003년 하반기 부동산시장 전망 건설산업연구원, 2003.6.26, 2003년 하반기 건설부동산경기전망 및 정책 동향 구분 GDP성장률 소비자물가 경상수지 회사채수익률 한국은행 3.3% 3.2% 15억불 - LG경제연구소 3.5% 2.7% △ 1억불 5.4% 삼성경제연구소 3.7% 2.9% 28억불 5.6% 자료 : 한국은행, 2003.7, 2003년 하반기 경제전망. LG경제연구원, 2003.6.24, 2003년 하반기 경제 및 경영 환경 전망. 삼성경제연구소, 2003.6.25, 하반기 경제전망과 현안 과제.

→ ↗(→ ) ↘ ○ 아파트 경기 주요 변수의 방향성 아파트 경기 주요 변수 변화의 방향 아파트경기에 미칠 영향 실물경기 상황 실물경기 회복세 지연 → 금리 및 금융 환경 주택자금 대출 규제, 금리 인하, 유동성 풍부 ↗(→ ) 정부 정책 부동산 경기 안정 정책 강화 ↘ 미래에 대한 기대 기대수익률 하락

○ 통계청의 자산평가지수 추이 구분 2002.10 2002.11 2002.12 2003.1 2003.2 2003.3 3003.4 2003.5 주택,상가 102.5 101.9 100.3 103.7 102.4 101.5 102.8 102.2 토지,임야 100.6 99.9 99.2 101.1 99.0 101.2 금융,저축 95.2 93.2 92.0 95.5 94.2 90.7 90.1 89.5 주식, 채권 71.5 77.4 81.4 80.3 71.3 67.4 72.8 72.3 자료 : 통계청, 소비자전망조사(6개월전과 비교한 현재자산가치에 대한 소비자의 주관적 평가)

○ 한국은행 소비자 동향 조사 결과 < 점유형태별 부동산 구입계획추이 > < 구입 예정 부동산의 종류 > 자료 : 건설산업연구원, 2003.6.26, 2003년 하반기 건설부동산경기전망 및 정책 동향

Ⅲ. 종합 및 시사점

1. 새로운 전문가 요구 - 부동산과 금융 : 협력과 경쟁관계 - 새로운 업역의 지속적인 창출 구 분 금융 → 부동산 구 분 금융 → 부동산 부동산 → 금융 평 가 펀드평가, 부동산평가, 주식평가 감정평가, 사업(부동산)평가, DDR 분 야 증권회사, 외국(계) 회사, 회계, 금융 FM, 건설, 부동산신탁, 건설금융, RM 전문가 회계사, analyst, 자산관리사 자산운용전문인력 빌딩관리사, developer, PM 자산운용전문인력, CCIM, PB

2. 진검승부의 시대 ∇ 부동산시장 현황 분석 및 전망 능력의 중요성 증가 – 경제와의 관련성 증가 2. 진검승부의 시대 ∇ 부동산시장 현황 분석 및 전망 능력의 중요성 증가 – 경제와의 관련성 증가 - 부동산 거래의 투명화, 객관화, 투자상품화 - 전반적 상승세에서 약보합세로의 변화 ∇ 진검승부? - 분석 능력과 현장 경험 능력 - 세부적 분석과 흐름 분석 능력 - Risk 결정 능력 : Hedging, Taking, Management - innovator, early adopter - 지속적 자기 혁신자 : 경영자