공동주택관리관련 자주 묻는 질문과 답변

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 동별 대표자 선출 시 결격사유 확인 방법은? <회신내용> 동별 대표자 선거전 본인 소명(서류제출 등)을 거쳐 결격사유에 해당하지 않는 경우에 한해 동별 대표자 후보자로 입후보할 수 있도록 하는 것이 타당 * 선거관리위원회 위원장(부득이한 경우는 입주자대표회의 회장이나 관리사무소장)이 대상자 본인의 위임장(동의서)을 받아 경찰서에 조회(범죄경력조회)하거나, 등록기준지 시·군·읍·면에 조회(금치산자, 한정치산자, 파산자 열람)

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 동별 대표자 결격사유 중 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원 범위? <회신내용> ㅇ 자치관리의 경우 관리주체가 관리사무소장이므로, 관리사무소장 및 소속 직원, 관리사무소장에게 용역공급 or 사업자의 소속 임원 ㅇ 위탁관리의 경우, 관리주체가 주택관리업자이므로, 주택관리업자 소속 임직원(본사 임직원 및 당해 공동주택 관리사무소장과 그 직 원만 해당. 그 주택관리업자가 관리하는 타 공동주택의 관리사무소 장과 직원 해당 없음), 당해 공동주택에 용역을 공급하거나 사업자 로 지정된 자의 소속 임원

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 재건축 조합이나 지역주택 조합의 임원이 동별 대표자가 될 수 있는지? <회신내용> 공동주택 관리주체의 소속 임직원은 동별 대표자가 될 수 없음(영 제50조제4항제8호). 따라서 재건축 조합이나 지역주택 조합이 사업주체라면, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체는 관리주체이므로(법 제2조제14호나목), 관리업무 인계 전에 해당 조합의 임원은 동별 대표자가 될 수 없음

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 관리주체 소속 임직원등의 배우자와 직계존비속은 동별 대표자가 될 수 있는지? <회신내용> 입주자가 당해 공동주택 관리주체의 소속 임직원에 해당하는 경우, 그 배우자와 직계존비속 또한 동별 대표자가 될 수 없음

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 동별 대표자 자격상실의 경우 사퇴나 해임으로 보아 4년 동안 동별 대표자 입후보가 불가능한지? <회신내용> 자격상실은 사퇴나 해임에 해당하지 않으므로, 사퇴나 해임의 경우 적용되는 4년간의 동별 대표자 입후보 제한(영 제50조제4항제9호)은 적용되지 않음

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 동별 대표자가 다른 단지로 이사 가는 경우 사퇴로 보아 4년 동안 동별 대표자 입후보가 불가능한지? <회신내용> 이사 가는 경우 동별 대표자 자격은 자동상실되는 것이며, 사퇴는 아님. 따라서 4년 간의 동별 대표자 입후보 제한(영 제50조제4항제9호)은 적용되지 않음

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 동별 대표자 결격사유(영 제50조제4항)를 관리규약 등으로 추가할 수 있는지? <회신내용> 주택법령에서 정한 내용 이외의 사항을 동별 대표자의 결격사유로 추가하는 것은 가능하지 않음 다만, 해임사유는 관리규약으로 정하여 운영 가능 (영 제57조제1항제3호)

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 자진 해산의 경우 사퇴로 보아야 하는지? <회신내용> 자진 해산 당시의 구체적 사실관계에 따라 주택법시행령 제50조제4항제9호의 사퇴 해당 여부를 판단하여야 할 것임

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 동별 대표자 선출 시 단독입후보자로 출마 후 낙선하였을 때 재선거 출마 가능 여부는? <회신내용> 동별 대표자 선출 시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 선출(영 제50조제3항제2호). 이 경우 입주자등의 과반수가 투표하여 낙선된 경우라도, 곧바로 다음 재선거에 입후보가 가능함(법제처 유권해석 , ’11.5.)

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 동별 대표자로 당선된 자가 학력을 허위로 기재하였을 때 당선이 유효한지? <회신내용> 학력 허위기재 시 당선을 무효로 한다고 입후보자와 입주자 등간에 약속이 되어, 선출공고에 이를 명시하였다면 이에 따라야 할 것임 - 경력 등의 허위 기재에 대하여도 같은 방법 적용

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 관리규약에 부녀회·노인회 등 임원이나 통장·이장의 동별 대표자 겸임금지 규정이 있을 경우 동별 대표자 입후보가 가능한지? <회신내용> 동별 대표자 결격사유에 부녀회·노인회 등 임원이나 통장·이장은 해당사항이 없는 점을 감안(영 제50조제4항), 동별 대표자 입후보는 가능하도록 하되, 동별 대표자로 당선되면 해당 자생단체 임원을 사직하도록 하는 것이 바람직

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 입주자로서 주택소유자의 아들이 동별 대표자에 입후보하려는 경우, 그 주택의 소유자도 거주요건을 갖추어야 하는지? <회신내용> 소유자로부터 대리권을 위임 받은 아들은 거주요건을 갖추어야 하나, 소유자 본인은 거주요건을 갖추지 않아도 됨(법제처 유권해석, ’12.5.)

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 공동주택을 분양 받아 분양대금 및 취득세를 납부, 주민등록을 마친 후 거주하고 있는 자로서, 사업주체의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 자의 경우, 소유권 이전등기 전이라도 주택법 시행령 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 선출될 수 있는 입주자로 볼 수 있는지? <회신내용> 위에 해당할 경우, 소유권 이전등기 전이라도 주택법 시행령 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 선출될 수 있음(법제처 유권해석, ’13.1.)

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 동별 대표자 결격사유 중 관리비등을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람(영 제50조제4항제10호)은, 현재 관리비를 체납하고 있는 사람만을 의미하는지 아니면 과거에 “체납한 적이 있는” 사람도 포함하는지? <회신내용> 관리비등을 3개월 연속 체납한 사람은 현재 관리비를 체납하고 있는 사람만을 의미하는 것이지, 과거에 “체납한 적이 있는” 사람까지 포함하는 것은 아님 (법제처 유권해석, ’12.7.)

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 동별 대표자의 일괄 사퇴도 동별 대표자 결격사유로서 “사퇴”에 해당되는지? 동별 대표자의 일괄 사퇴도 동별 대표자 결격사유로서 “사퇴”에 해당되는지? <회신내용> 동별 대표자가 다른 동별 대표자와 함께 일괄 사퇴한 경우도 사퇴에 해당되어, 사퇴한 지 4년이 지나야 동별 대표자로 선출될 수 있음 (법제처 유권해석, ’13.11.)

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 공동주택의 공동소유자가 나머지 공동소유자의 동의 없이 동별 대표자로 입후보할 수 있는지? <회신내용> 공동주택의 공동소유자(2분의 1 지분)로서 동별 대표자로 입후보하기 위해서는 나머지 공동소유자의 동의나 위임을 받아야 함 (법제처 유권해석, ’13.11.)

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 동별 대표자 결격사유가 되는 “공동주택 관리”와 관련된 벌금(100만원 이상, 영 제50조제4항제5호)에 해당되는 경우와 그렇지 않은 경우는? <회신내용> ㅇ 해당되는 벌금: 주택법 중 공동주택관리 관련 규정 위반, 관리비 등 횡령, 관리사무소 직원의 업무방행, 임대주택 양도제한 규정 위반 등 ㅇ 해당되지 않는 벌금: 명예훼손죄, 모욕죄, 폭행죄 등

동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 동별 대표자 결격사유를 적용하는 시점은? <회신내용> 동별 대표자 결격사유 적용시점은 선출공고일 또는 입후보자 서류제출 마감일로 선출공고나 관리규약에 정하여 운용 가능. 다만, 시간의 경과에 따라 결격사유가 자동적으로 해소되는 경우(예: 금고 이상 실형 후 5년이 지나는 경우, 미성년자가 성년이 되는 경우 등)에는 결격사유의 적용 시점을 동별 대표자 임기 개시일로 선출공고나 관리규약에 정할 수 있을 것임

동별 대표자 선출 방법 등 <질의내용> 한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자 선출이 가능한지? <회신내용> 한 동을 두 개 이상의 선거구로 나누거나 2개동 이상을 한 개의 선거구로 묶는 것은 가능하나, 한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자를 선출하는 것은 불가능

동별 대표자 선출 방법 등 <질의내용> 동별 대표자의 입후보자가 1명일 경우 선출 요건인 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 의 찬성에서 “입주자등의” 의미는? <회신내용>주택법 시행령 제50조제3항제2호 입주자등의 과반수란 총 “입주예정 세대 수(총 건설 세대 수)의 과반수”가 아니라 “실제 입주한 세대 수의 과반수”(법제처 유권해석, ‘11. 5.) (예) 총 1,000 세대 중 600세대 입주 → 과반수 입주로 입주자대표회의 구성 가능 → 그 중 하나인 A동은 100세대 중 40세대 입주→ 40세대의 과반인 21세대가 투표하고 투표한 21세대의 과반인 11세대가 찬성할 경우 선출 ☞ 최초의 관리규약 제정 시 필요한 입주예정자 과반수 서면동의 (영 제57조제2항)에서 입주예정자는 총 입주예정세대(총 건설세대)

임원선출, 해임 <질의내용> 500세대 미만 공동주택에서 입주자대표회의의 정원이 8명인 경우 임원을 선출하기 위한 최소한의 동별 대표자 수는? <회신내용> 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 회장, 감사 등 임원을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출하여야 하므로(영 제50조제5항), 입주자대표회의 정원이 8명일 경우에는 최소 그 과반수인 5명이 선출되어야 임원을 선출할 수 있음 * 반드시 입주자대표회의 정원의 2/3이상이 선출되어야 하는 것은 아님(법제처 유권해석(‘11.10.)

임원선출, 해임 <질의내용> 500세대 이상 공동주택에서 회장과 감사를 선출할 수 있는 때는? <회신내용> 500세대 미만의 공동주택에서 회장과 감사는 그 구성원의 과반수 찬성으로 선출하므로(영 제50조제5항), 500세대 이상의 공동주택에서도 전체 동별 대표자의 과반수가 선출되었을 때 회장과 감사를 선출할 수 있을 것임

중임제한, 임기 <질의내용> 주택법 시행령 개정(’10.7.6.) 이전에 선출된 동별 대표자의 경우, 중임제한이 적용되는지? <회신내용> 동별 대표자의 중임제한 규정(영 제50조제8항)은 대통령령 제22254호 부칙 제2조에 따라 ’10.7.6. 이후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용 * 종전 관리규약의 중임제한 규정에 따라, 중임 후 임기가 만료되는 경우라도 주택법 시행령 개정(’10.7.6.) 이후 동별 대표자에 입후보할 수 있음(중임까지 가능) (법제처 유권해석 , ’11.4.)

중임제한, 임기 <질의내용> 주택법 시행령 개정(2010. 7) 후 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우 그 재임기간은 중임제한의 1회에 해당하는지? <회신내용> 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우(잔여임기 동안만 동별 대표자로 활동), 주택법 시행령 개정(’10.7.6.)에 따른 부칙 제2조의 “이 영 시행후 최초로 선출되는 동별 대표자”에 해당되어 중임제한이 적용되어 1회의 재임에 해당(법제처 유권해석 , ’13.8.)

중임제한, 임기 <질의내용> 입주자대표회의가 자진 해산한 후 새로 구성되었을 때 그 임기는 종전 입주자대표회의의 잔여임기로 할 것인지? 새로 2년으로 하는지? <회신내용> 입주자대표회의 자진해산 후 새로 구성된 경우 임기는 관리규약이나 선출공고에 따름(종전 입주자대표회의의 잔여임기 또는 새로 2년 등)

기타 <질의내용> 같은 단지 내 A동에서 B동으로 이사한 경우 동별 대표자의 자격요건 중 ”6개월 거주”의 적용 방법은? <회신내용> ㅇ 같은 단지 내에서 이사한 경우, 전체 거주기간이 6개월 이상이라면 동별 대표자 거주요건을 충족함(법제처 유권해석 , ’12.1.) - 다만, 선출공고일 현재는 해당 선거구에 거주하고 있어야 함

기타 <질의내용> 동별 대표자 후보자가 2명 이상인 경우에도 방문투표가 가능한지? <회신내용> 동별 대표자의 선출절차 등은 관리규약에 정하여 운영하므로(영 제57조제1항제3호), 동별 대표자 후보자가 2명 이상일 경우 방문투표 등에 대하여 관리규약에 정한다면 가능할 것임

기타 <질의내용> 감사(監事) 의 감사(監査) 범위가 해당 감사(監事) 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것인지? <회신내용> 주택법 시행규칙 제21조제6항에 따른 감사(監査)의 범위는 해당 감사 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것은 아님 (법제처 유권해석, ’11.12.) ※ 감사가 입주자대표회의 의결사항을 감사하는 것은 아님 (감사는 입주자대표회의 구성원으로서 입주자대표회의 의결에 참여)

기타 <질의내용> 동별 대표자의 중임제한이 적용되는 “선출”의 시기는 동별 대표자 선출 공고일, 당선일, 임기 개시일 중 어느 것으로 보아야 하는지? <회신내용> 구 주택법 시행령 (’10.7.6., 대통령령 제22254호) 시행령 전에 동별 대표자 선출 공고가 있고, 그 시행일 이후에 동별 대표자 임기가 개시되는 경우, 동별 대표자의 중임 제한이 적용되는 “선출”의 시기는 동별 대표자 임기 개시일로 보아야 함 (법제처 유권해석 , ’13.12.)

기타 <질의내용> 입주자대표회의 의결정족수가 됨에도 결원인 선거구의 동별 대표자를 보궐선거로 선출하여야 하는지? <회신내용> 입주자대표회의 의결정족수가 되어 의결이 가능한 경우, 결원인 선거구에서 보궐선거로 동별 대표자를 추가 선출할 지 여부는 관리규약 등에 따라 단지 자체적으로 판단할 사항. 다만, 해당 선거구 입주자등의 의견을 청취하여 입주자등이 동별 대표자 추가 선출을 원하는 경우에는 가급적 그에 따르도록 하는 것이 바람직할 것임

선거관리위원회 구성 및 운영 <질의내용> 선거관리위원회 위원의 해임은 어디에 근거하여 집행하여야 하는지? <회신내용> 선거관리위원회의 위원 선임ㆍ해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정하므로(영 제50조의2제6항), 관리규약에서 정한 내용에 따름

선거관리위원회 구성 및 운영 <질의내용> 선거관리위원회 규정의 제ㆍ개정은 어디에서 하는지? <회신내용> 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정․개정 및 폐지는 입주자대표회의에서 의결 가능(영 제51조제1항제1호의2) 다만, 관리규약으로 선거관리위원회 규정의 제ㆍ개정을 선거관리위원회 업무로 정한다면 선거관리위원회에서 동 규정의 제ㆍ개정이 가능

선거관리위원회 구성 및 운영 <질의내용> 다른 단지에 사는 사람이 선거관리위원회 위원이 될 수 있는지? <회신내용> 입주자등은 입주자대표회의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회를 구성하므로(영 제50조의2), 해당 단지에 실제 거주하는 입주자등애 한해 그 단지의 선관위원이 될 수 있음

선거관리위원회 구성 및 운영 <질의내용> 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람은 평생 선거관리위원회 위원이 될 수 없는지? <회신내용> “동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람” 선거관리위원회 위원이 될 수 없으나(영 제50조의2제2항제2호), 그 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기가 종료된 후에는 선거관리위원회 위원이 될 수 있음

입주자대표회의 의결사항 등 <질의내용> 입주자대표회의 의결 시 의결정족수를 예를 들어 설명하면? <회신내용> ㅇ 입주자대표회의는 구성원 과반수의 찬성으로 선출(영 제51조). 이 경우 구성원은 2/3 이상이 선출된 경우와 그렇지 않은 경우가 다르며(2/3 이상 선출된 경우는 그 선출된 인원이 구성원임) 아래의 예시 설명을 참조 ㅇ 예를 들어 해당 단지 전체 동별 대표자 정원(구성원)이 20명이라고 할 때 ☞ 20명의 2/3은 14명(20*2/3=13.33) - (2/3 이상 선출 경우) 17명이 선출되어 있다면, 이는 정원(구성원)의 2/3이상이 이미 선출된 경우이므로(17≥14), 구성원은 그 선출된 인원임 17명임. 따라서 그 과반수인 9명의 찬성으로 입주자대표회의에서 의결이 가능함 - (과반수(즉 1/2 초과) ~ 2/3 미만 선출 경우) 13명이 선출되어 있다면, 이는 정원(구성원)의 2/3이상이 선출되지 않은 경우이므로(13<14), 구성원은 원래 정원인 20명임. 따라서 그 과반수인 11명의 찬성이 있어야 입주자대표회의에서 의결할 수 있음 - (0 ~ 과반수 미만(즉 1/2 이하) 경우) 10명이 선출되어 있다면, 이는 과반수 자체가 되지 않으므로(입주자대표회의 의결 불가) 동별 대표자를 추가로 선출하여야 할 것임

입주자대표회의 의결사항 등 <질의내용> 알뜰시장 개설 및 사용료 징수가 주택법령 위반인지? <회신내용> 주택법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약에 따라 입주자대표회의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고, 그에 대하여 사용료를 받은 것은 공동주택관리에 관한 주택법에 위반되는 것은 아님 (법제처 유권해석 , ’11.11.)

관리규약 등 <질의내용> 임대주택에서 분양 전환된 단지의 최초의 관리규약 제정은 어떻게? <회신내용> 임대주택에서 분양 전환된 단지의 최초의 관리규약을 제정하는 경우 별도의 규정은 없으나, 관리규약의 개정의 절차를 준용하여(영 제57조제3항 및 제52조제1항), - 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법으로 운용하는 것이 타당

관리규약 등 <질의내용> 관리비등 체납에 따른 단전, 단수가 관리규약으로 가능한지? <회신내용> 관리규약이라 하더라도 입주자등의 기본적인 권리를 침해하는 것은 타당하지 않으므로, 입주자등의 기본적인 권리를 침해하는 내용으로 단전․단수를 관리규약에 규정할 수는 없을 것으로 사료

관리규약 등 <질의내용> 누수부위가 세대 전용부분인지 아니면 공용부분인지 및 누수에 따른 책임주체는? <회신내용> 공동주택의 관리책임 및 비용부담에 관하여 관리규약에 정하도록 하고 있으므로(영 제57조제1항제18호), 세대 전용 또는 공용부분 등의 관리책임에 대하여는 관리규약으로 정하여 운영하여야 함

관리규약 등 <질의내용> 관리규약 개정 시 홈페이지 공고 의무가 있는 바, 홈페이지가 없는 단지의 경우 홈페이지를 “만들고” 공고하여야 하는지? <회신내용> 공동주택의 관리규약을 개정할 경우, 개정안에 개정목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용, 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 적고, 게시판과 인터넷 홈페이지에 공고하고, 입주자등에게 개별 통지하여야 하는 바(법 제57조제2항 및 제3항), 홈페이지에 공고하는 것은 기존 홈페이지가 있는 경우에 한정하는 것이고, 없는 홈페이지를 개설해야 하는 것은 아님((법제처 유권해석 , ’13.6.)

공동주택 관리규약 개정 등 <질의내용> 누수 부위가 세대 전용부분인지 공용부분인지와 책임주체는? <회신내용> 공동주택의 관리책임 및 비용부담에 관하여 관리규약에 정하도록 하고 있으므로(영 제57조제1항제18호), 세대 전용 또는 공용부분 등의 관리책임에 대해서는 해당 관리규약에 정하여 운영하여야 함

관리비, 잡수입 등 <질의내용> 잡수입의 징수·사용 등을 부녀회에서 주관할 수 있는지? <회신내용> 잡수입은 관리주체가 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성토록 되어 있고(영 제55조제2항), 잡수입 등의 계약도 관리주체가 경쟁입찰의 방법으로(최고낙찰제) 운용토록 하고 있으므로(주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표 4) 잡수입의 징수, 사용 등 제반관리는 관리주체가 하여야 함

관리비, 잡수입 등 <질의내용> 잡수입을 소송비용, 노인회·부녀회 등 지원금으로 사용 가능한지? <회신내용> 잡수입은 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의의 승인을 받거나(영 제55조의2), 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 사항으로 보아 관리규약으로 정하거나 (영 제57조제1항제22호), 공동체 활성화에 관한 사항으로 입주자대표회의의 의결을 받는 경우(영 제51조제1항제8호의2)지출이 가능할 것임 * 소송비용의 경우는 입주자등 전체의 이익에 부합된다는 전제 필요

관리비, 잡수입 등 <질의내용> 장기수선충당금 및 인양기 등 공용시설물의 사용료 부과 방법은? <회신내용> 장기수선충당금은 관리비와 구분하여 징수토록 하고 있고(영 제58조제2항제1호), 인양기 등 공용시설물의 사용료는 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있으므로(영 제58조제4항) 장기수선충당금의 경우 관리비와 같은 고지서로 부과할 수 있으나 내용상 구분되게 부과하고 기타 인양기 등 공용시설물의 사용료 등의 부과는 관리비 고지서와 별개의 고지서로 부과하는 것이 타당

관리비, 잡수입 등 <질의내용> 1, 2층 세대에 승강기유지비를 부과하여야 하는지? <회신내용> 관리비등의 세대별부담액 산정은 관리규약에 정하므로(영 제57조제1항제11호), 승강기유지비를 1, 2층 세대에 부과할 지 여부는 입주자등의 의견을 합리적으로 수렴하여 관리규약에 정하여 운용할 사항

관리비, 잡수입 등 <질의내용> 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 소요되는 비용을 잡수입에서 바로 사용할 수 있는지? <회신내용> 공동주택 공용부분 주요시설 공사는 장기수선충당금에서 그 비용을 사용하여야 하고, 이를 잡수입에서 바로 사용할 수 없음(법제처 유권해석 , ’14.2.) 공동주택 관리규약에 따라 장기수선충당금으로 적립된 잡수입은 더 이상 잡수입이 아니라 장기수선충당금에 해당되므로 사용가능 → 잡수입, 주차시설충당금, 승강기충당금 등 별도 금원으로 바로 공용부분 시설공사를 할 것이 아니라 장기수선충당금으로 전입 후 사용이 타당

주민운동시설 <질의내용> 주민운동시설을 해당 공동주택에 거주하지 않는 외부인에게 사용료를 받고 운영할 수 있는지?   주민운동시설 <질의내용> 주민운동시설을 해당 공동주택에 거주하지 않는 외부인에게 사용료를 받고 운영할 수 있는지? <회신내용> 복리시설인 주민운동시설을 입주자등이 아닌 외부인에게 사용료를 받고 운영하는 등 영리를 목적으로 운영할 수 없음 < 주민운동시설의 영리 목적 운영 금지의 근거 > ㅇ 주민운동시설은 주택단지의 입주자등의 생활복리를 위한 공동시설(주택법 제2조제9호) ㅇ 복리시설의 용도변경은 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설로만 허용(주택법 시행령 별표 3 용도변경 중 신고기준)(☞ 애초에 복리시설은 영리를 목적으로 하지 않고 있는 점을 간접적으로 밝힘) ㅇ 이러한 관련규정 등을 감안, 대법원에서도 주민운동시설은 영리로 운영해서는 안된다고 판시(대법원 2007도376, 대법원 2009도9214)

주민운동시설 <질의내용> 주민운동시설의 외부인 이용을 허용하지는 않으나, 외부위탁업자로부터 일정 금액만 수수료로 받고 그 이상 수익은 외부위탁업자가 가져가는 운영형태도 가능한지? <회신내용> 주민운동시설의 외부인 이용을 허용하지는 않으나, 외부위탁업자가 해당시설을 전속적으로 관리하면서 해당 단지에는 일정금액만 수수료(임대료)로 납부하고 그 이상 수익은 가져가는 형태의 운영을 영리목적 운영으로 판단한 바 있음(2009년 대법원 판례(1, 2심 포함)), → 주민운동시설을 위탁하여 관리하는 외부위탁업자에게 임대료와 보증금을 받는 것은 타당하지 않으며, 위탁에 따른 수수료를 지급하는 것이 타당

주민운동시설 <질의내용> 주민운동시설을 위탁하는 경우 위탁수수료는 입주자대표회의에서 의결, 결정할 수 있는지? <회신내용> 주민운동시설의 위탁은「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따른 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하므로(영 제55조의4제1호나목), 입주자대표회의에서 위탁수수료를 결정할 수 없음

주민운동시설 <질의내용> 주민운동시설 운영경비는 관리비로 부과하는지 또는 사용료로 부과하는지? <회신내용> 주민운동시설 운영경비는 ① 관리비로만 부과하는 방법 ② 일부는 관리비로 부과하면서 일부는 수익자 부담원칙에 따라 시설 이용자에게 사용료로 부과하는 방법 ③ 시설 이용자에게 사용료로 부과하는 방법이 있으며, 모두 가능한 방법임(실무상 ②를 많이 이용하는 것으로 파악됨) * 어떤 방법으로 부과할 것인지를 관리규약 등에 명확하게 규정, 운영하는 것이 타당

주민운동시설 <질의내용> 입주자등이 헬스 강사를 초빙하여 수강료를 내면서 주민운동시설을 이용할 수 있는지? <회신내용> 주민운동시설의 외부 전문가 위탁관리는 입주자등의 3/4 이상 찬성이 있어야 하고, 그 외부 전문가도 경쟁입찰을 통해 선정해야 하므로 상기와 같이 주민운동시설을 이용할 수 없음(다만, 헬스 강사를 관리사무소 직원으로 채용하여(파트타임도 가능) 활용하는 것은 가능할 것임)

기타 <질의내용> 공동주택의 부대시설인 주차장을 불특정·다수의 일반인에게 유료 개방하는 것이 주택법령에 위반되는지? <회신내용> 공동주택의 부대시설인 주차장은 영리목적으로 이용할 수 없으므로, 입주자등외의 불특정·다수의 일반인에게 계속적·반복적으로 전면 개방하여 주차요금을 받는 것은 허용되지 않음(법제처 유권해석, ’13.12.)

기타 <질의내용> 위탁관리의 경우 공동주택 관리와 관련한 과태료 부과를 관리사무소장에게 하는지 아니면 주택관리업자에게 하는지? <회신내용> 위탁관리의 경우 관리주체는 주택관리업자이므로(법 제2조제14호), 관리주체의 법령위반 시 과태료 부과대상은 주택관리업자임

감사합니다!