신규투자사업에 대한 효율적인 재무모델 작성방법 한국기업평가 김효진 연구원

사업성검토의 중요성 ■ 프로젝트 파이낸스 개념 ■ 프로젝트 파이낸스 개념 별도의 담보 없이 차입금 상환재원을 해당 프로젝트에서 창출되는 현금수입과 자산에 한정 ( Non-recourse or Limited-recourse financing) 원활한 공사완성, 생산가동, 안정적인 생산물의 판매처 확보 등이 Cash Flow의 안정성 확보가 관건 프로젝트 참가자들의 각종 보증 보장을 계약형태로 추가 (프로젝트마다 구조 다름) < 장 점 > 프로젝트에 수반되는 각종 위험의 분산효과(관련 이해관계자들에 대한) 사업주의 채무수용능력 제고효과 대주의 대출수익기회 증대(여신규모나 부채비율 제약조건 해결) 다양한 형태의 자금조달방법 가능(Loan, Bond, Lease, 일반공모 등) < 단 점 > 상대적으로 높은 차입비용 시간(이해조정, 대주단 구성, FS등으로 ) 및 부대비용(각종 계약서류 작성 등)

■ 이용분야 및 추세 전통적으로 에너지 개발사업에 제한적으로 적용되어 오다 인프라의 민영화와 규제완화에 힘입어 인프라 사업 및 에 까지 이용이 확대되고 있는 추세임 Infrastructure 등 : 담보취급 자산 제한, 사업규모 방대, 건설기간 장기, 투자회수 장기, 리스크 존재 ( Project Financing 으로 조달하기에 적합) - 도로사업 : 정부에서 가장 역점을 두고 활발하게 진행중임. 신도시 개발 또는 지역 민원해결에 가장 가장 효과적인 사업임 - 항만사업 : 항만건설/운영, 선박펀드 - 철도(경전철)사업: 최근 지자체의 필요성으로 활발하게 진행중이나, 사업성이 낮아 사업 진행은 더딘 편임 - 에너지/환경사업 : LNG복합발전소, 집단에너지 / 하수처리시설, 소각장시설 - 서비스산업 : Hotel, 골프장, 대형 위락시설 등 - 부동산 : 아파트, 아파트형 공장, 복합상가 등

프로젝트파이낸싱의 당사자 ■ 사업주 프로젝트를 기획,개발하고 프로젝트회사에 출자하는 등 전 사업기간에 중심적 역할 수행 ■ 사업주 프로젝트를 기획,개발하고 프로젝트회사에 출자하는 등 전 사업기간에 중심적 역할 수행 시공사를 포함한 프로젝트의 이해당사자가 주로 참여함. 최근에는 연기금, 공제조합,투자펀드등 순수투자자의 참여가 활발함. ■ 프로젝트 회사( SPC ) 한시적 별도법인으로 프로젝트 전 과정에서의 모든 권리, 의무의 당사자 프로젝트의 자산, 부채관리가 용이하고 프로젝트의 위험을 분리할 수 있음. ■ 대주단 소요자금의 규모 및 위험 수준이 높은 프로젝트 성격상 대주단을 구성하는 것이 일반적 주간사은행은 대주단을 대표하여 차주나 사업주와 금융 및 보증계약 등 제반 계약을 주선 ■ 신용보증기금 일부 대출금에 대한 보증, Standby facility(단기자금) 제공 대주단의 위험을 대신하는 보증업무를 통하여 프로젝트의 안정성를 높이는 역할수행

프로젝트파인낸싱의 당사자(계속) ■ 정부(지방자치단체) ■ 운영사 ■ 시공사 ■ 기타 ■ 정부(지방자치단체) 프로젝트의 직접적인 당사자로 참여 (지방자치단체의 경우 지분 참여하기도 함) 각종 인허가, 보증, 조세감면, 보조금 지급 등을 통하여 프로젝트의 신뢰도를 높이는 역할수행 하수처리시설의 경우 지방자치단체가 대상 시설의 수요를 전담하는 경우도 있음. ■ 운영사 사업주가 관리운영자를 겸하는 경우도 있으나, 전문적인 관리운영회사와 관리운영계약을 체결하여 프로젝트의 신뢰성을 높임. ■ 시공사 시공건설사가 주주로 참여하는 것이 일반적임.(시공이윤 추구) 확정적 도급계약이 프로젝트의 안정성을 높이는 역할 ■ 기타 대주단의 자문기관임. 사업성검토기관(한국기업평가) 보험회사 , 법률회사 프로젝트의 경제적, 기술적 타당성을 담당하는 컨설턴트, 설계/감리회사, 신용평가회사 등

1. 재무모델 작성의 전제 사업일정에 대한 가정 (일정, 물가상승률, 공정률)등을 정리하는 INDEX Sheet를 먼저 작성함. 1 모든 Input Data와 민감도분석을 위한 변수값 및 그에 대한 결과를 한 Sheet에 정리함. 2 사업비항목들의 물가기준시점을 확정하여 기초자료(공사비, 운영설비비 등)를 작성함. 3 재원조달구조의 변경을 감안하여 함수식을 최소화 하고 재원조달 순서에 따라 작성함. 4 운영수입의 변경이 수월하도록 일관적인 포맷으로 작성함. 5 운영비용 중 운영수입과 연동하여 산정되는 비용항목의 경우 셀간의 링크여부를 확인함. 6 추정재무제표의 작성시 앞에서 작성한 값들과의 정확한 연결확인을 위해 Check 포인트를 작성함. 7 다양한 민감도분석이 가능하도록 % 등을 미리 연결하여 작성함. 8

2. 재무모델의 대략적인 구조 매출액산정 추정재무제표 운영비용 총투자비 INDEX 가. 재원조달 나. 상환계획 기본가정 1. 조사비 (1) 손익계산서 운영비용 2. 설계비 (2) 대차대조표 A. 인건비 3. 공사비 B. 제경비 (3) 현금흐름표 4. 보상비 C. 유지관리비 (4) 불변현금흐름표 D. 재투자비용 5. 부대비 E. 보험료 6. 운영설비비 F. 금융부대비용 7. 제세공과금 G. 기타비용 8. 영업준비금 총투자비 9. 예비비 INDEX 가. 재원조달 10. 건설자금이자 나. 상환계획 기본가정 및 결과

3. 총투자비 산정 총 사 업 비 총 투 자 비 1. 조사비 2. 설계비 3. 공사비 4. 보상비 5. 부대비 6. 운영설비비 물가기준시점 불변가격으로 산정 1. 조사비 측량비 등 기타 조사비 2. 설계비 기본설계, 실시설계 3. 공사비 공사의 시행을 위한 재료비, 노무비, 경비, 일반관리비 및 이윤의 합계액 (공사도급계약금액) 총 사 업 비 4. 보상비 공사의 시행을 위해 지급되는 투지매입비 등 5. 부대비 공사시행과 관련된 사업타당성분석비, 환경영향평가비, 감리비, 보험료 및 재원조달을 위한 금융부대비용 등의 제비용 총 투 자 비 6. 운영설비비 시설의 운영을 위하여 최초로 투입되는 장비, 설비, 기자재의 가액 7. 제세공과금 공사의 시행,준공,등기 및 소유권이전과 관련한 취득세, 등록세, 부가가치세 등 일체의 세금 및 공과금과 기타 법률에 의하여 부과되는 각종 부담금 8. 영업준비금 건설기간중의 관리와 시설운영을 준비하기 위하여 필요한 SPC의 개업비 및 자본금 납입에 따른 신주발행비 9. 예비비 총사업비에 대해 물가기준시점부터 증가된 누적물가상승률을 적용한 금액 타인자본조달에 따른 건설기간중의 이자비용 불변가격기준 총사업비를 경상기준으로 전환 10. 건설자금이자

3. 총투자비 산정 5. 부대비 8. 영업준비금 5-1. 감리비 8-1. 개업비 5-1-1. 공사감리비 5-1-2. 설계감리비 8-2. 신주발행비 8-1-3. 기타경비 8-1-2. 집기비품 8-1-1. 인건비 8-1. 개업비 5-1-1. 공사감리비 5-1-2. 설계감리비 5-2. 환경영향평가비 5-3. 교통영향평가비 등록세(출자금의 0.4%)+교육세(등록세의 20%)+법무사수수료(출자금의 0.04%) 5-4. 공사보험 5-4-1. 재물손해/제3자책임보상보험 5-4-2. 예정이익상실보험 공사의 지연으로 늦어지는 운영수입(예정이익)을 보장하기 위한 보험 5-4-3. 사용자배상책임보험 5-4-4. 전문배상책임보험 5-5. 사업이행보증보험 사업 불이행시 정부의 손실을 보존하기 위하여 정부를 수익자로 가입 5-6. 금융부대비용 5-6-1. 관리수수료 차입약정 체결시에 총차입예정금액의 일정비율로 지급 5-6-2. 약정수수료 연도별 차입예정총액중 매 분기별 미인출 잔액의 일정비율을 지급 5-6-3. 성공보수 대주단구성의 성공에 따른 보수 5-6-4. 대리은행수수료 자금인출 등 SPC법인의 현금관리에 대한 서비스로 지급 5-6-5. 금융자문수수료 금융자문계약이 이루어지는 시점에서 일정액을 지급하는 착수금의 성격 5-6-6. 사업성검토 비용

4. 재원조달 추정재무제표 총투자비 가. 재원조달 나. 상환계획 금융부대비용 5. 부대비 10. 건설자금이자 8. 영업준비금 순환구조 금융부대비용 (관리수수료, 약정수수료, 성공보수, 대리은행수수료, 금융자문수수료 및 사업성검토 비용 등) 차입금의 상환은 금융약정상의 거치기간 및 상환기간에 따라 분기별로 작성함. 상환방법은 원금균등상환, 원리금균등상환, 원금불균등상환 등이 있음. 신주발행비

5. 운영수입산정 매출액산정 교통량 추정 추정불변현금흐름표 물동량 추정 추정재무제표 X 발전량 추정 불변매출액 산정 경상매출액 산정 하수량 추정 전문업체를 통해 추정 운영비용산정 시 연동되는 항목 확인

6. 운영비용산정 운영비용 (도로사업의 경우) 상시보수비, 포장부수비, 구조물보수비 운영설비보수비, 점검비, 전력비 등 A. 인건비 B. 재경비 C. 유지관리비 운영설비 교체비용 등 D. 재투자비용 E. 보험료 [완성토목공사물보험] 운영기간중 화재, 자연재해 등 사고로 인해 사업시설이 파손될 경우 복구에 대한 손해 보상 [기업휴지보험] 정상적인 운영불가에 따른 수익의 손실이 발생할 경우 이에 대한 보상 [영업배상책임보험] 시설물의 유지, 관리 및 운영과정에서 제3자에게 예기치 못한 사고 로 대인 및 대물 손해배상 [사용자배상책임보험] 임직원의 업무수행 중 불의의 재해에 대한 보상 F. 금융부대비용 G. 기타비용 법인세 비용 등 To 추정손익계산서 유형자산상각비는 운영설비 및 집기비품을 운영기간동안 내용연수에 따라 감가상각 하는 비용 무형자산감가상각비는 운영기간 동안의 관리운영권에 대한 상각비용으로 건설기간 동안의 ‘건설중인 자산’은 운영시작 과 함께 정부에 기부채납 되면서 관리운영권으로 대체됨. 불변운영비용 산정 경상운영비용 산정 추정불변현금흐름표 추정재무제표

7. 추정손익계산서 및 현금흐름표

감사합니다