제18장 호텔의 시설관리 제 3부 호텔 업무지원부문의 경영관리 2절 호텔시설관리의 조직과 역할 3절 호텔의 친환경적 시설관리                                  호텔의 시설관리 1절 호텔시설관리의 의의와 중요성 2절 호텔시설관리의 조직과 역할 3절 호텔의 친환경적 시설관리 4절 예방점검과 유지관리 5절 호텔의 유티리티 관리 6절 시설 개ㆍ보수 작업관리 1/15

건물과 시설은 건축할 때부터 많은 물적 자원의 투입으로 특정호텔의 이미지를 형상화한 결정체 → 가장 중요한 서비스상품의 단서 제 18 장 호텔의 시설관리 제 1 절 호텔시설관리의 의의와 중요성 호텔시설관리의 의의 호텔의 시설은 고액의 고정자산 건물과 시설은 건축할 때부터 많은 물적 자원의 투입으로 특정호텔의 이미지를 형상화한 결정체 → 가장 중요한 서비스상품의 단서 이를 잘 유지관리 하는 것은 가치 극대화 → 고객만족 → 재방문 기회 제공 따라서 환경여건과 시대변화에 맞는 설비의 도입으로 업무의 효율을 높임 2. 호텔시설관리의 중요성 호텔의 건물 및 시설에 대해 깨끗하고, 안전하게 유지관리 하는 것이 필수 호텔시설관리는 고객입장에서, 경영자입장에서 유지관리의 중요성 고찰 - 고객입장: 고객이 지불한 금액에 대한 정당한 가치를 제공 - 경영자 입장: 유지관리비가 남용되지 않도록 잘 유지관리 하는 노력 필요 ☞ 고객만족과 비용절감을 함께 고려 2/15

Director of Engineering/ Building Superintendent 제 18 장 호텔의 시설관리 제 2 절 호텔시설관리의 조직과 역할 시설관리부서의 조직 Director of Engineering/ Building Superintendent Assistant Director of Engineering Head Plumber Head Electrician Head Sound Technician Head HVAC Refrigeration Head Carpenter Head Painter Secretary ☞ 시설관리부서의 조직도: P513 <그림18-1> 3/15

제 18 장 호텔의 시설관리 2. 시설관리부서의 역할 Director of Engineering/ Building Superintendent - 호텔건물과 제반 시설, 설비의 유지보수를 책임지며, 비용절감 차원에서 효율적인 에너지관리에 힘쓰고, 조직 내의 인력을 지휘ㆍ감독하여 호텔의 영업을 지원 (2) Building & Repairs section - 호텔의 주요시설인 객실, 식음료 영업장, 부대시설 등의 가구, 침대, 식탁, 의자 등의 수선업무와 도장, 객실도배, 시설의 미화, 정비업무를 수행 4/15

제 18 장 호텔의 시설관리 (3) Electricity section - 호텔의 전기담당은 전기기사, 전기안전관리책임자, 전기기계공으로 구성되며, 이들은 변전실, 발전실, 전기배선, 조명시설, 전기기계, 통신기계의 유지 및 보수업무를 관장 (4) Heat & Plumbers section - 호텔의 설비담당은 열관리사, 보일러기사, 냉동기사, 배관공 등으로 구성 - 보일러, 원동기, 냉동기, 급수관리, 욕조시설, 배관시설, 저장시설, 환경관리, 연료저장탱크 등의 안전운영 및 유지관리를 책임 (5) Fire & Emergency section - 호텔의 화재안전관리를 위해 방화관리자를 두며, 방화물 관련 정기점검 및 보완, 자동화재경보기, 전기누전탐지기, 비상방송기기, 건물 내에 설치된 소화설비, 비상탈출용 기계 및 기구 등의 유지관리 및 소방훈련업무 5/15

☞ 호텔은 다른 서비스 업종에 비해 환경오염물질의 배출이 많고, 다양하기 제 18 장 호텔의 시설관리 제 3 절 호텔의 친환경적 시설관리 ☞ 호텔은 다른 서비스 업종에 비해 환경오염물질의 배출이 많고, 다양하기 때문에 무엇보다도 환경친화적인 경영과 이에 대한 적극적인 투자가 요구 됨 1) 쓰레기 환경관리 - 일반쓰레기: 주로 객실에서 배출되며, 외부기관의 수거 및 재활용 - 음식쓰레기: 발효식, 건조식, 소멸식 등이 있으나 외부업체에 의해 방출 2) 소음환경관리 - 대부분의 호텔고객은 안락한 휴식과 재충전을 위한 공간을 위해 많은 금액을 지불 → 따라서 호텔건축과 개축은 과학적인 방음이 필요 - 내부고객인 종사원에게 좋은 작업환경을 제공하여 고객서비스에 충실 6/15

제 18 장 호텔의 시설관리 3) 수질환경관리  - 우리나라는 물 부족 국가로 분류(국민 하루 물 사용량 395리터) - 오ㆍ폐수는 물 사용량에 따라 발생되므로 물 소비량을 줄여야 효과가 있다. - 오ㆍ폐수는 생활오수와 산업폐수로 분류 - 생물학적 산소요구량(BOD)는 30ppm, 화학적 산소요구량(COD)는 130ppm 이하로 규정. 이를 위반할 시 과태료를 지불해야 함 4) 대기환경관리 - 세계적인 환경문제가 대두되고 있는 것으로 온실효과와 관련한 기상이변, 산성비, 오존층 파괴, 스모그 현상 등임 - 2005년 3월 쿄토의정서는 2008~2012년까지 온실가스 배출을 5.2% 감축할 것을 의무화 → 친환경적 경영마인드로 건물 및 시설관리에 초점 7/15

- 예방점검을 수행하기 위해서는 우선 대상물의 점검, 경미한 수리, 작업계획에 의한 수리 등의 절차를 밟는다. 제 18 장 호텔의 시설관리 제 4 절 예방점검과 유지관리 ☞ 호텔건물은 항상 관심을 가지고 이상여부를 확인해야 함. 건물 내 설치된 시스템과 장비들은 기본적인 유지관리, 보수, 부품교체, 자동화 시스템의 정확한 작동, 이에 따른 안전사고 방지에 대한 예방점검 예방점검 - 예방점검을 수행하기 위해서는 우선 대상물의 점검, 경미한 수리, 작업계획에 의한 수리 등의 절차를 밟는다. 1) 객실: 주기적 예방으로 고객불만 최소화, 유지관리비용 최소화 2) 공공장소: 기능적인 면을 집중적으로 살핌. 호텔이미지 관리에 만전을 기함 3) 식음료 영업장: 영업장, 컨벤션시설과 연회장, 조리부서로 구분하여 예장 점검. 많은 장비가 제 기능을 할 수 있도록 주기적인 점검 필요 4) 부대영업장과 호텔 외곽: 많은 고객의 발길이 닦으므로 설치된 장비와 시설 에 대해 주기적인 예방점검이 필요 5) 세탁실: 호텔의 또 다른 수익부분이므로 설비와 장비의 작동이 원활 하도록 점검 8/15

제 18 장 호텔의 시설관리 2. 유지관리 1) 일상적 유지관리: 기능이 저하되지 않도록 객실관리부에서 매일매일 점검. 기술적인 일상점검은 시설부서에서 추진 건물내부: 객실관리부서가 주로 진행하는 부분이며, 식물, 창문의 청결, 카페트, 대리석 등의 관리, 수명이 다 된 전등의 교체 등 (2) 건물외부: 조경, 잔디, 낙엽과 제설, 옥상의 점검 및 청소, 창문의 여닫이와 창문 틀의 작동, 외벽의 페인트 등, 2) 비상적 유지관리: 긴급상황 발생, 많은 수리비와 인력투입, 호텔의 기능 마비. 3) 계획적 유지관리: 문제점을 보완하기 위해 계획을 짜서 작업 ☞ P526, <표18-2> 참조 9/15

전력의 과다소비: 호텔의 로비, 컨벤션장, 연회장, 결혼식장 등 공공장소는 부하밀도가 높고, 에너지 소비량이 큰 폭으로 변화 제 18 장 호텔의 시설관리 제 5 절 호텔 유티리티 관리의 특성 ☞ 우리나라 특급호텔의 유티리티 비용은 6~10%에 육박. 호텔이 소비하는 에너지가 많은 만큼 그에 대한 절약의 폭도 큼. 친환경적 경영관리의 측면에서 구성원 모두가 에너지절약에 적극적으로 동참 1. 호텔 유티리티 관리의 특성 전력의 과다소비: 호텔의 로비, 컨벤션장, 연회장, 결혼식장 등 공공장소는 부하밀도가 높고, 에너지 소비량이 큰 폭으로 변화 2) 풍부하고 깨끗한 물의 공급 필요: 급탕량이 많아 물 사용료와 가열에 소요되 는 유티리티 비용이 높음 3) 쾌적한 냉ㆍ난방 공급: 자연바람이 인체에 가장 좋지만 계절과 상황에 따라 냉ㆍ난방이 필수 4) 대형 냉동ㆍ냉장 시설 완비: 식음료 관리에 냉방시스템은 빼 놓을 수 없는 중요한 설비  10/15

제 18 장 호텔의 시설관리 호텔 유티리티의 종류 1) 전기: 가장 튼 비중을 차지하는 유티리티이며, 매우 중요한 동력자원 2) 조명: 사용목적과 위치에 따라 저가품에서 매우 고가품까지 활용 조명에는 사용목적에 따라 직접조명, 간접조명, 반직접조명, 반간 접조명 등으로 구분하여 설치 3) 공조시스템: HVAC System으로 호텔의 내부공기를 외부로 뽑아내거나, 외부의 신선한 공기를 호텔건물이 배부로 빨아 들이는 기능을 수행 4) 천연가스: 천연가스는 친환경에너지, 높은 열효율, 편리성 때문에 많이 활용 5) 물: 물은 시수도, 지하수, 온천수 등으로 공급. 호텔에는 1급수를 공급해야 하며, 향후 가장 비싼 에너지가 될 것이므로 절약에 필요한 대책마련이 중요 6) 쓰레기: 호텔은 매우 다양하고, 많은 쓰레기를 배출. 우리나라 호텔은 분리수거를 잘 하고 있으며, 종류로는 캔과 병, 종이류, 음식쓰레기, 일반쓰레기 등으로 구분하여 배출 15/15

제 18 장 호텔의 시설관리 3. 호텔의 유티리티 관리방향 호텔의 유티리티 요금관리 - 우리나라 호텔의 유티리티의 비용은 총매출의 약7.5~12% 이상 차지 - 전기요금 40%, 수도요금 30%, 천연가스 25%, 기타 5% 지출 - 대부분의 호텔은 체인본부에서 재공하는 각종 에너지관리시스템을 활용 2) 호텔의 유티리티 비용 절약 방안 - 최근 중수도설비나 열병합 발전설비 등이 많이 적용됨 - 중수도설비는 대형건물에는 설치를 의무화 하고 있으며, 생산단가는 기구의 50% 이상 저렴하여 매우 경제적임 - 에너지절약을 위한 방안: 최소 부하 가동, 에너지의 유효 이용, 운전시간의 단축, 폐열 회수 등 12/15

제 6 절 시설 개ㆍ보수 작업관리 제 18 장 호텔의 시설관리 1. 시설 개ㆍ보수 계획 개보수, 증축공사의 필요성 제 6 절 시설 개ㆍ보수 작업관리 1. 시설 개ㆍ보수 계획 개보수, 증축공사의 필요성 - 시장경쟁력을 계속 유지하기 위한 투자 - 시장경쟁력을 개선하기 위한 투자 - 호텔 시설물을 확장하기 위한 투자 - 호텔 시설물의 효율적인 운전을 위한 투자 - 호텔 시설물의 안전을 유지하고, 개선하기 위한 투자 - 노후화 된 장비를 교체하기 위한 투자 - 세금을 줄이기 위한 투자 ☞ 호텔 시설물의 효율적인 운전을 위한 투자는 시설부와 관련된 사항으로 서 주로 에너지 비용절감을 위한 투자로 볼 수 있음 13/15

제 18 장 호텔의 시설관리 2. 디자인과 개ㆍ보수공사 호텔건물과 시설의 생애주기 - 1-3년 최저의 관리비용으로 유지관리 - 3-6년 관리비용이 점점 증가 - 6-8년 건물의 도색, 벽체의 페인트, 객실의 도배 등 교제작업 시작 - 8-15년 식음료영업장, 부대시설영업장 등 소규모 개보수 작업 추진 - 15-22년 객실 및 로비지역의 대규모 개보수 작업 투진 - 22년 이상 건물의 노후로 인해 잦은 개보수와 많은 유지관리비용이 투입 2) 개보수의 범위와 FF&E의 교체 - 객실: 커튼, 침대보, 침대 및 매트리스, 객실등, 카페트, 소파, 수도꼭지 - 식음료영업장: 카페트, 의자, 각종 가구의 천갈이, 식탁상단, 그릇과 집기 - 부대시설영업장: 공간 재배치, 바닥 및 천정 교체, 사우나 시설 재배치 - 공공장소: 테이블 램프, 로비가구, 로비 카페트, 로비 벽지, 회의실 벽지 14/15

제 18 장 호텔의 시설관리 3. 공사장 관리 - 호텔의 개보수공사는 시설관리부서의 책임하에 진행 - 공사기간 동안 소음문제, 분진발생, 페인트 냄새 등의 문제와 함께 용접 작업에 의한 화재발생, 작업자들의 안전사고 발생, 기존 시스템과의 연결 문제 등이 모두 시설관리부서에서 관리ㆍ감독을 해야 한다. 15/15