KYUNG HEE UNIV. 건설 사업 타당성 분석 실무 경희대학교 김 선 국 CM교육 Fn: c:\외부강의\시스템\선경건설.ppt

협력업체(Subcontractors, Suppliers) 1. 건설 사업관리 대상(Services in Construction Project Life Cycle) 발주자(Owners, Clients) 조직관리, 마케팅 및 판매, 금융조달, 정보관리 Max. Profit Min. Risks PROJ. 발굴 사업기획 타당성 검토 ENG., 설계 조업, 보수 조달 시공 시운전 협력업체(Subcontractors, Suppliers)

2. 사업관리목표의 내재적 균형 최대이익 (Profit) 최소위험 (Risk) 성능 요구성능 원가 예산 요구공기 공기

II. 건설사업 타당성 분석의 이해 1. 사업 타당성 분석의 정의 PROCESS 모델적 정의 제약조건 입력 PROCESS 출력 (투입) PROCESS (분석/평가) 출력 (회수) 해법/방법

사업 타당성 분석 요소 입력(투입) 요소의 분석: 사업관련 투자 항목 출력(회수) 내용의 확인: 수입(이익), 사업목표(원가, 공기, 성능 등) 제약조건 검토: 투입사업자원, 사업환경, 경영정책 등 해법/방법: 사업방향설정, 대안제시, 사업성 분석방법(models) 등 분석/평가: 사업을 최적화할 수 있도록 다양한 각도에서 분석 및 그 결과에 대한 평가

Site Survey Guideline (Barrie and Paulson, 1992) 1. Site Description: Vegetation, trees, terrain, depth of topsoil, drainage, existing structures, existing utilities, access, etc. 2. Utilities Serving Site: Electricity, gas, water, sanitary sewer, storm sewer, railroad, highway, railroad siding, etc. 3. Building Department: Contract, telephone number, building code, plan check time, fees, zoning, licensing, etc. 4. Labor Unions: Membership, manpower shortages, manpower surplus, current agreements, wage rates, expiration dates, etc. 5. Recommended Contractors: List recommended general and trade contractors for further consideration. 6. Materials and Method: List favored local materials including current quoted price for ready-mix concrete, lumber, imported granular base, plywood, masonry, and other key items. 7. Equipment Rental: List local prices or key local quotations. 8. Climatological Data: List average maximum and average minimum temperature, precipitation, and other significant data by months. 9. Other Projects: Visit other projects nothing productivity, favored methods, favored materials, subcontractors, etc. 10. General Appraisal: Summarize results of site and area visit and recommend significant conclusions to be taken into account during the planning of the program.

2. 타당성 분석의 체계적 접근(Systems Approach) 개념화 단계 (Formulation) - 목표설정 - 중요관심 사항 정의 - 문제점 확인/한정 - 선택범위 선정 Site survey Planning Financing Contracting Operation (EPC) Marketing Commiss- ioning O&M 연구 단계 (Search) - 타당성 분석 자료 검토, 연관성 확인 - 대두된 문제점 타개를 위한 대안 검토 분석 단계 (Evaluation) - 분석 모델 구축, 경제성 분석 - 현재안과 대안에 대한 다양한 분석 실시 - 분석 내용간의 비교분석 (예상결과 비교) 판단 단계 (Interpretation) - 분석과정에 대한 종합적 판단 -> 결론도출 - 회사정책 확인, 정보종합분석 -> 최종결론 검증 단계 (Verification) - 가능한 모든 방법을 동원하여 사업 타당성에 대한 최종결론을 검증할 수 있어야 함

3. 타당성 분석 시 검토 사항 (1) 기술적으로 타당한가? - 모든 타당성 분석의 기본 - 예산, 사회정치적 요구를 수용할 수 있는 물리적, 기술적 대안을 결정할 수 있는 Engineering study (2) 경제적으로 타당한가? (3) 재정적으로 타당한가? (4) 관리적으로 타당한가? (5) 정책적으로 타당한가? (6) 사회/문화적으로 타당한가? (7) 환경적으로 타당한가?

4. 재정적, 경제적 타당성 분석 (1) 재정적 타당성과 경제적 타당성의 차이 - Economically sound? -- What is return on investment? - Financially feasible? -- Is cash available? (2) 경제성 분석(Economic analysis) 1) 절차 가) 경제성 평가 요인/문제점 검토 나) 목표설정 - Maximizing profit (이윤의 극대화), - Minimizing total cost (비용의 최소화) 다) 관련자료의 수집 라) 타당성있는 대안들의 규명

마) 판단기준 선택 - NPV, IRR - Linear and Dynamic Programming - Utility Analysis 바) 상관관계에 대한 모델링 - Graphic : Cash flow - Mathematical : Calculation Algorithm 사) 각 대안들에 대한 결과예측 아) 최선의 대안 선택

나) 실세금리(actual interest, i) 다) 명목금리(nominal interest, in) 2) cash flow 작성 3) 이자 가) 단리와 복리 나) 실세금리(actual interest, i) 다) 명목금리(nominal interest, in) 라) 유효금리(effective interest, ie) 예1) 年利 12%를 日利 명목금리로 환산하여 복리 계산한 연리 ie = (1 + 0.12/365)365 – 1 = 0.1275 예2) 年利 12%를 週利 명목금리로 환산하여 복리 계산한 연리 ie = (1 + 0.12/52)52 – 1 = 0.1273 예3) 年利 12%를 月利 명목금리로 환산하여 복리 계산한 연리 ie = (1 + 0.12/12)12 – 1 = 0.1268

5) 경제성 분석 기법 가) Present Worth Analysis 나) Future Worth Analysis 다) Rate of Return / Internal Rate of Return 라) Payout Period 마) Benefit-Cost Ratio Analysis 바) Sensitivity and Breakeven Analysis

F = P(1+i)n = P(F/P, i, n) F P = = F(P/F, i, n) (1+i)n 5. 경제성 분석 공식 ■ 현재가의 미래가 산정 (일회지불 원리금 계수) Single-Payment Compound-Amount Factor ■ 미래가의 현재가 산정 (일회지불 현가 계수) Single-Payment present-worth Factor F F = P(1+i)n = P(F/P, i, n) 1 2 3 n-1 n P i =연이율 n=이자기간 연수 P=현재가 F=미래가 F P = = F(P/F, i, n) (1+i)n

[연습문제] 연리 12%로 10,000,000을 투자한다면 4년 후 원리금 합계는? 연리 12%로 10,000,000을 투자한다면 4년 후 원리금 합계는? (2) 다음과 같은 조건 중 지불 받는 자의 입장에서는 어느 조건이 더 바람직 한가? 단, 이자율은 년 8%로 가정한다. 조건 1) 지금 1,000만원을 받는다. 조건 2) 3년 후 1,300만원을 받는다. (3) 현재시점에서 가격이 개당 10,000원인 자재를 5년 후에 구매할 경우, 현재의 100,000원으로 구매할 수 있는 자재량은? (단, 투자에 대한 수익은 연15%이며 물가상승은 매년 10%인 것으로 가정)

■ 등가지불액의 미래가 산정 (등가지불 원리금 계수) ■ 미래가의 등가지불액 산정 (등가지불 – 적립기금계수) Equal-Payment-Series Compound-Amount Factor F 0 1 2 3 n-1 n A A A A A ■ 미래가의 등가지불액 산정 (등가지불 – 적립기금계수) Equal-Payment-Series sinking-Fund Factor i =연이율 n=이자기간 연수 F=미래가 A=매 주기 발생하는 동일금액

[연습문제] 매월 10만원을 적금으로 부었을 때 3년 후 얼마를 받을 수 있는가? 단, 연리 12%로 세전(before tax) 금액을 산정한다. (2) 3년 후 세전으로 1,000만원을 받기 위해서 매월 얼마의 금액을 부어야 하는가? 단, 연리 12%로 계상한다.

P ■ 등가 지불액의 현재가 산정 등가지불 현가계수 ■ 현재가의 등가 지불액 산정 등가지불 자본회수 계수 Equal-Payment-Series Present-Worth Factor A A A A A 0 1 2 3 n-1 n P ■ 현재가의 등가 지불액 산정 등가지불 자본회수 계수 Equal-Payment-Series sinking-Fund Factor i =연이율 n=이자기간 연수 P=현재가 A=매 주기 발생하는 동일금액

[연습문제] 24개월짜리 공사에 대하여 매월 기성금 2,000만원을 받기로 하고 공사를 수주할 때 총공사비는 얼마의 가치로 보아야 하는가? 단, 연리 12%로 가정한다. (2) 연리 12%로 5,000만원을 융자 받고 36개월 동안 상환할 때 매월 얼마의 원리금을 갚아야 하는가?

Uniform-Gradient-Series Factor ■ 등차지불액 산정 Uniform-Gradient-Series Factor (n-1)G (n-2)G i =연이율 n=이자기간 연수 A=매 주기 발생하는 동일금액 G=등차변환 지불액 (등차:gradient) 2G G 1 2 3 n-1 n A A A A A

[연습문제] (1) 매년 연간 소득액에서 첫해에는 1,000,000원을 저축하고, 그 후, 9년간 매년 저축액을 200,000원씩 늘려가려고 계획하고 있다. 연리 8%의 복리로서 고려할 경우, 첫해 말부터 10년 째 말까지 등 차 지불액 계열로 10년 만에 적립되는 금액과 같게 하는 연간 등가 지불액은 얼마인가 ?

6. CASH FLOW 작성 및 분석 사례 - 별도 엑셀 파일 참조

III. 선진기업 사업관리 프로세스 (Bechtel 사례) 1. Finance Interface with Project Development Finance Planning Analysis Financing Management Costs Schedule Procurement Commercial Relationships Technical Planning Design Construction Commissioning

2. Project Development Process Identification and Screening Concept Formulation Commercial Structuring Financing Financial Close and Project Release for Construction Project economics Business concept Political viability Technical feasibility Environmental considerations Select partners Negotiatiye risk allocation Obtain key franchise elements - Off-take/use agreements - Site lease - Government support Prepare preliminary feasibility study: technical/commercial/ economic/financial Finalize major contracts -EPC -O&M -Fuel/feedstock -Partnership agreements Perform preliminary engineering and obtain permits Prepare financing information memorandum Issue offering memo Obtain credit exchange rate agreements Finalize term sheet Financial institutions perform due diligence and finalize documents

3. Development Life Cycle Screening Key Element Formation Commercial Structuring Financing Construction 100 Phase 2 Phase 3 Phase 4 Project Survival Rate Cost Phase 1 $20 Cumulative Development Cost ($Millions,U.S.) Project No.of Projects Identified Survival $10 Rate High Cost Low Cost 20-60 Days 6-12 Months 8-16 Months 3-6 Months

Projects 6-12 Months $50,000 - $2 Million 20-60 Days $5,000-$50,000 Phase1 - Identification and Screening Banks Bechtels, Partners, Clients,BL’s Other Developers Suppliers Projects Market - Offtake commitment -Feedstock availability Economic rationale Business/political climate - country Potential Partners Risks - technology Management/partner approval to proceed Screening 6-12 Months $50,000 - $2 Million 20-60 Days $5,000-$50,000

Key Element Formulation Phase2 - Concept Partner Development Agreement Bid Negotiation Offtake/ Feedstock Arrangements Key Element Formulation Preliminary Capital and Operating Cost Estimates Franchise Agreement Government Support Preliminary Financing Plan Site Option 6-12 Months $50,000 - $2 Million

Finalize major contracts Perform preliminary engineering Phase3 - Commercial Structuring Finalize major contracts Perform preliminary engineering Obtain permits Obtain market agreements/contracts Form joint venture Prepare financing information memorandum 8 -16 Months $4 - $8 Million

Financing Plan 3 - 6 Months $6 - $12 Million Phase4 - Financing Financial Planning Information Memorandum Financial Analysis Lender Presentation Financing Environment Lender Requirements Financing Plan - Security Arrangements - Credit Requirements Conditions Precedent 3 - 6 Months $6 - $12 Million Loan Agreement

4. The Cost Structure of a Building Bonds-Insurance Architectural Building Systems Renovations Financing Furnishings Financing Other Costs Legal Surveys-Borings Taxes 39% Life-Cycle Costs A/E Fees Structural Building Systems Land Maintenance 25% Operations Mechanical Electrical Building Systems Construction Costs Other Costs Const. Costs 36% Construction Costs Project Costs Life-Cycle Costs