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0 Building on principle 2011 년 이후 부동산 시장 대전망
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2010 년 하반기 신규 입주량, 상반기보다 증가 ( 올 전체 물량의 60% 집중 ) 전국 미분양 적체, 특히 수도권 미분양 급격한 증가로 하락 압력 심화 신규 분양 전년 초과 + 재고주택 매물 누적 + 중장기 보금자리주택 대거 공급 => ‘ 체감 공급량 더욱 증가 ’ 공 급공 급 자료 : 스피드뱅크자료 : 국토해양부, 부동산 114 2010 년 전국 신규 입주 물량 추이주택 재고수 대비 미분양 비율 (%) 추이 2011 년 하반기 주요 변수 및 전망
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금리 인상 + 금융 규제 + 가격 하락 지속 => 매수세 위축 자금 압박 가중, 시장 불확실성 증대 => 구매 심리 악화 1 세대 1 주택자 위주로 수요층 축소 예상 수 요수 요 2011 년 하반기 주요 변수 및 전망
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한국토지주택공사 (LH) 전국 대규모 사업 중단 및 포기 사태 => 전국 414 곳 중 140 여곳, 이달중 사업 중단 결정 예정 => 성남 구시가지 2 단계 주택재개발 사업중 중동 1, 금광 1, 신흥 2 지구 사업 중단 => 금융부채 118 조원, 미분양 23 조 6800 억원 규모 용산역세권 ’ 개발사업 파행, 향후 불투명 => 8/31 삼성물산 사업경영권 최종 포기, 향후 코레일 주도 예정 => 7 월 한달간 아파트 가격, 서울 지역내 최대 하락폭 기록 정부, 전국 35 개 지구 ‘ 경제자유구역 ’ 지정 해제 검토 => 인천 청라, 영종 및 부산 경남, 진해, 전남 광양만권 등 16 일부터 실사 진행 서울시, 재정비사업 줄줄이 변경 및 축소 검토 => 마곡지구 워터프론트 사업, 종로세운재정비촉진지구 사업 등 전국 개발사업 총체적 ‘ 위기 ’ 2011 년 하반기 주요 변수 및 전망
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양극화 국지화 차별화 핵심 키워드는 저점 도달 이후의 ‘ 차별화 ∙ 양극화 ’ 대세 상승 마감, 철저하게 입지와 상품성 따라 차별장세 심화 예상 고급지 vs 비고급지 / 수도권 vs 지방 / 중대형 vs 소형 2011 년 하반기 주요 변수 및 전망
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‘ 현금 흐름 ’ 중시 투자 패턴으로의 전환 대세 상승 국면이 마무리되고 차별화가 진행될수록 인식의 변화 증대 대표적 주택 수요 ‘ 베이비부머 ’ 들의 은퇴 이후 노후 설계 불가피 따라서 ‘ 차익 거래 ’ 보다 ‘ 현금 흐름 ’ 중시하는 투자 패턴으로 전환 2011 년 하반기는 거대한 투자 트렌드 변화의 초기 ! message ‘ 양도차익 추구형 ’ 투자 ‘ 관리형 ’ 투자 2011 년 하반기 주요 변수 및 전망
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인구 ‘ 감소 ’ 보다는 인구 및 가구 ‘ 구조의 변화 ’ 주목 늘어나는 1~2 인 가구 => 소형 주택 수요 증가 및 새로운 주택 유형에 대한 필요성 베이비붐 세대 (1955~63 년생 ) 2008 년부터 은퇴 (53 세 ) 시작 => 선진국보다 빠른 베이비부머 은퇴 연령 ( 베이비붐 세대 : 일본 (1947~49 년생 ) 은 2007 년 (60 세 ) 은퇴 시작, 미국 (1946~64 년생 ) 은 2008 년 (62 세 ) 은퇴 시작 ) 우리나라 가구당 인구 구조 전망 ※ 통계청 (2010.5 월 ) 기준 2011 년 하반기 주요 변수 및 전망
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2007 년 : 핵심생산가능인구 (25~49 세 ) 정점 (2066 만 명, 42.6%) 2008 년 : 베이비붐 세대 (1955~63 년생 ) 은퇴 (53 세 ) 시작 * 베이비붐 세대 : 일본 (1947~49 년생 ) 은 2007 년 (60 세 ) 은퇴 시작, 미국 (1946~64 년생 ) 은 2008 년 (62 세 ) 은퇴 시작 2011 년 : 35~54 세 인구 정점 (1657 만 명, 33.8%) * 인구 비중으로는 2010 년에 최고 (33.9%) 2016 년 : ① 40~50 대 인구 정점 (1635 만 명, 33.2%) ② 생산가능인구 (15~64 세 ) 정점 (3619 만 명, 73.4%) * 40~50 대 인구의 정점 : 미국 2006 년 (28.1%), 일본 1993 년 (29.2%) 2018 년 : 인구 정점 (4934 만 명 ) 2028 년 (?): 가구 수 정점 (1980 만 가구 ) * 통계청은 2030 년 (1987 만 가구 ) 까지도 계속 늘어날 것으로 추정 ** 일본의 경우 인구가 2004 년을 정점으로 2005 년부터 줄어들고 있으며, 가구수는 2014~2015 년경부터 감소할 것으로 전망하고 있음. 2011 년 하반기 주요 변수 및 전망
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2011 년 하반기 주요 변수 및 전망
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2011 년 하반기 주요 변수 및 전망
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10 1. 중장기 부동산시장 시나리오 ■ 현 부동산 시장 침체에도 불구하고 아파트 시장은 앞으로 10 년간 상승세 유지 ■ 1 주택 마련 후 재테크는 직접투자 보다는 간접투자 ■ 인구 감소추세에도 불구 강남 아파트 시장 지속 상승 중장기 부동산 시장 전망
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11 중장기 4 대 흐름 중장기 4 대 흐름 외곽에서 도심으로 외곽에서 도심으로 지방에서 수도권으로 지방에서 수도권으로 소형에서 중대형으로 소형에서 중대형으로 투자형에서 관리형으로 투자형에서 관리형으로 2. 중장기 4 대 트랜드 중장기 부동산 시장 전망
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12 3. 부동산 시장의 변화 방향 평지 1 층 상가 수요 증가 평지 1 층 상가 수요 증가 다시 도심이 뜬다 지방토지 개발 확률 낮아 지방토지 개발 확률 낮아 부동산 시장의 변화 중장기 부동산 시장 전망
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13 다시 도심이 뜬다 에그 푸라이 이론 노른자 ( 도심 ) ○ 고령화 + 인구감소 겹치면 도심만 이용극대화 - 시골은 자연으로 되돌아간다 - 뱃살이론, 저수지이론 ○ 도심과 교외 차별화 극심해진다 중장기 부동산 시장 전망
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14 ○ 고령자 편의성 감안해 투자 - 고령자들이 쉽게 드나들 수 있는 평지 1 층 상가는 영원 - 일본 할인점 이미 정체 - 우리나라도 편의점 + 할인점 장점 살린 동네가게 늘 듯 - 도심 주상복합아파트내 상가, 테마상가는 쳐다보지 말라 평지 1 층 상가 수요 증가 중장기 부동산 시장 전망
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15 ○ 앞으로 인구 주는 시골 땅은 애물단지 된다 - 토지는 상승기 가장 나중에 ↑, 하락기 가장 먼저 ↓ - 불황 진입 초기,1~2 년 내에 상승세로 돌아서기 힘듦 - 시골 땅은 상승장 다시 오기 힘들다 - 개발가치 여부에 따라 양극화 극심 - 수도권 계획 관리지역등만 선별 접근 / 국토의 배꼽인 大田 위를 투자 지방 토지 개발 확률 낮아 중장기 부동산 시장 전망
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16 4. Best 투자유망 종목 Best 종목 강북권, 수도권 재개발 뉴타운 예정지의 노후주택 지분 강북권, 수도권 재개발 뉴타운 예정지의 노후주택 지분 도심 역세권 고밀, 복합 개발 지역의 상업지, 주거지 저층주택 도심 역세권 고밀, 복합 개발 지역의 상업지, 주거지 저층주택 역세권 연립, 다세대, 다가구 등 소형주택 역세권 연립, 다세대, 다가구 등 소형주택 수도권은 X 형태 개발 분양가 상한제 적용 서울, 수도권 지방 대도시 신규분양 APT 분양가 상한제 적용 서울, 수도권 지방 대도시 신규분양 APT 준공업지, 재래시장 인근 근린상가, 연립, 다세대 등 준공업지, 재래시장 인근 근린상가, 연립, 다세대 등 서울, 수도권, 신도시의 업무용빌딩 근린상가주택, 오피스텔 서울, 수도권, 신도시의 업무용빌딩 근린상가주택, 오피스텔 역발상 테마 상품 ( 염전, 욕적율 제한 단독주택 ) 역발상 테마 상품 ( 염전, 욕적율 제한 단독주택 ) 중장기 부동산 시장 전망
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