주택시장 변화 방향과 시사점 메리츠종금증권 부동산금융연구소 수석연구원 강 민 석 강의자료.

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1 주택시장 변화 방향과 시사점 메리츠종금증권 부동산금융연구소 수석연구원 강 민 석 강의자료

2 Page 2/40 주택시장 동향과 특징 주택시장의 주요 이슈 및 변화 방향 주택시장 전망과 시사점 ➜ 주택 경기 위축 ➜ 주택시장 차별화 지속 ➜ 소형 평형 선호 지속 ➜ 주택 공급 위축 ➜ 전세 시장 불안 ➜ 미분양 아파트 적체 해소 ➜ 수요와 공급시장의 불균형 ➜ 가계 대출 부담 ➜ 출구 전략 ➜ 정부의 정책 방향 ➜ 건설사 구조조정의 영향 ➜ 부동산 금융시장 현황 ➜ 향후 변화 방향

3 Page 3/40 1. 주택 경기 위축 2. 주택시장 차별화 지속 3. 소형 평형 선호 지속 4. 주택 공급 위축 5. 전세 시장 불안 I. 주택 주택시장의 동향 및 특징

4 Page 4/40  주택매매가격 전년동월비 추이는 2009년 하반기 이후 상승세가 지속  그러나, 2008년말 글로벌 금융위기 이후 경기급락에 따른 통계적 반등의 영향도 크게 작용  과거 24년간 평균 상승률과 비교시 9월 이후 평균치를 상회하였으나 올해 들어 다시 하회  올해 들어 과거 평균과의 격차가 확대되며 2월에는 과거 평균 상승률과의 격차가 0.4%p 주택매매가격 전년동월비 추이주택매매가격 변동률(과거 변동률과의 비교) 자료 : 국민은행 1. 주택 경기 위축 주택시장 동향과 특징 하반기 이후 주택매매가격 급등, 2010년 들어서 다소 안정

5 Page 5/40  지난해 하반기 재건축 아파트의 상승률은 주택 평균 상승률을 크게 상회  특히, 수도권 지역의 경우 2/4분기까지 하락세가 지속되다 하반기에 급등하는 추세를 보임  지역별 재건축 아파트 매매가격 상승률을 보면 재건축 아파트는 16.7% 상승하여 재건축을 제외한 아파트 매매가격 상승률(2.5%)를 크게 상회  서울의 경우 지난해에만 20%상승하였으며, 경기도와 부산시도 비교적 높은 상승률을 시현 지역별 재건축아파트 가격변동률(2009) 주택시장 동향과 특징 자료 : 부동산114㈜ 수도권의 경우 재건축 아파트가격 상승률이 크게 둔화 재건축아파트 가격변동률 1. 주택 경기 위축

6 Page 6/40  2009년 주택매매가격은 상반기까지 하락세가 진행되다 하반기 들어 큰 폭으로 상승  상반기까지 0.6% 하락하였으나 하반기에는 2.1% 상승  지방에서는 부산과 대전시의 주택매매가격이 두드러지게 상승  2010년 들어 수도권 지역의 상승세는 둔화, 일부 지방 광역시는 완만한 상승세 지속 주택매매가격 변동률(2009~2010.5)수도권 주요 지역 주택매매가격 변동률 자료 : 국민은행 2. 시장 차별화 주택시장 동향과 특징 수도권과 부산시, 대전시 주택매매가격 상승

7 Page 7/40 종 합아파트 구 분대 형중 형소 형대 형중 형소 형 20015.78.613.07.713.417.4 200214.315.717.822.422.322.9 20035.45.56.112.39.78.6 2004-1.6-1.8-2.40.7-0.1-1.4 20055.93.73.212.45.44.1 200611.611.511.019.014.111.5 20071.22.15.0-0.31.54.0 2008-0.71.86.0-3.00.85.8 20090.11.42.20.01.42.6 2010.50.11.01.1-0.11.01.6  2007년 주택가격 침체기부터 이어온 소형 평형의 강세가 지속되고 있는 상황이나 상승폭은 둔화  대형 평형은 약보합세가 지속되고 있는 가운데 소형 평형은 소폭 상승  장기적으로는 가구수 변화에 따른 소형 평형 추세가 지속될 것으로 보이나 단기적으로는 가격격차가 확 대 축소되는 상황이 지속적으로 반복될 전망 자료 : 국민은행 규모별 주택매매가격 변동률 3. 소형 평형 선호 지속 주택시장 동향과 특징 2007년 이후 소형 평형의 상승세가 다소 높게 나타남

8 Page 8/40 전세가격 변동률(과거 변동률과의 비교)  주택 전세시장은 2009년 하반기 들어 큰 폭으로 상승하며 시장 불안 가중  하반기에만 전국적으로 3.8% 상승하였으며, 서울과 대전지역에서 높은 상승률 시현  2010년 들어 다소 상승세가 둔화되고는 있으나 뉴타운 및 재개발 철거 수요 등으로 인한 이주 수요로 인 해 지역별 불안요인은 상존 자료 : 국민은행 4. 주택 전세 시장 불안 주택전세시장도 지난해 하반기 이후 불안정 지속 전세가격 가격변동률(2009) 주택시장 동향과 특징

9 Page 9/40  아파트 입주물량은 2004년 이후 지속적으로 하락하는 추세를 시현  2009년 입주물량은 28만 천호 수준으로 외환위기 신규 공급 급감으로 입주물량이 크게 하락했던 2001년(28만 5천호)보다도 적은 물량을 기록  2010년에는 수도권의 물량이 9.4% 증가하며 전국적으로 입주물량 증가 전망 자료 : 부동산114㈜ 수도권 및 비수도권 입주물량 추이입주물량 변동률 추이 입주물량의 감소는 전세와 매매시장 모두 불안 요인 4. 주택 전세 시장 불안 주택시장 동향과 특징

10 Page 10/40 자료 : 부동산114㈜ 전국서울경기부산대구인천광주대전울산 2001285,60758,268108,25917,1495,1354,64810,3665,7515,196 2002317,65051,956126,24215,93316,6539,1897,3608,4102,745 2003309,57178,12791,34918,36919,16511,2319,9995,9247,538 2004348,89262,081124,32929,80210,39017,7785,34011,5878,266 2005335,96153,64494,65226,46812,99721,21212,41514,1166,493 2006331,82247,47890,41831,22819,46013,79317,72915,6083,592 2007 308,52636,65973,92216,53219,53830,27111,90310,15812,267 (-8.2)(-31.7)(-21.9)(-37.5)(50.3)(42.7)(-4.1)(-28.0(88.9) 2008 314,97254,09886,80214,24730,17615,45013,5866,6019,122 (2.1)(47.6)(17.4)(-13.8)(54.4)(-49.0)(14.1)(-35.0)(-25.6) 2009 281,75530,268110,9008,37815,70714,88513,8082,2143,881 (-10.5)(-44.0)(27.8)(-41.2)(-47.9)(-3.7)(1.6)(-66.5)(-57.5) 2010 305,14936,286119,22415,56112,60717,9879,17110,67812,626 (8.3)(19.9)(7.5)(85.7)(-19.7)(20.8)(-33.6)(382.3)(225.3) 아파트 입주물량 추이 주택시장 동향과 특징 4. 주택 전세 시장 불안

11 Page 11/40  주택건설 사업승인 실적은 2002년 66만 6천호로 최고치를 기록 후 지속적으로 감소세  이후 주택건설 사업승인 실적은 2008~2009년 동안 40만호에 미치지 못함  부산시와 울산시의 공급물량도 감소, 특히 부산시의 경우 2008~2009년 사이 물량은 조사 이래 최저 수준  그러나 미분양 아파트 적체 현황을 감안하면 공급물량이 절대적으로 부족하다고 판단하기는 곤란 자료 : 국토해양부 주택사업승인 실적 추이 주택사업승인실적 추이(분기별) 5. 주택 공급 위축 주택시장 동향과 특징 2007년 이후 소형 평형의 상승세가 다소 높게 나타남

12 Page 12/40 시·도 시·도 부문20082009 전년동기대비 증감률 시·도 시·도 부문20082009 전년동기대비 증감률 전국 계371,285381,7872.8% 부산 계13,5946,506-52.1% 공공부문141,160168,30019.2% 공공부문1,8741,163-37.9% 민간부문230,125213,487-7.2% 민간부문11,7205,343-54.4% 서울 계48,41736,090-25.5% 대구 계22,8806,645-71.0% 공공부문2,30312,521443.7% 공공부문12,3583,856-68.8% 민간부문46,11423,569-48.9% 민간부문10,5222,789-73.5% 인천 계33,63259,51977.0% 광주 계3,9455,02427.4% 공공부문10,01922,032119.9% 공공부문2,7402,016-26.4% 민간부문23,61337,48758.8% 민간부문1,2053,008149.6% 경기 계115,531159,54938.1% 대전 계14,5561,849-87.3% 공공부문62,71191,08545.2% 공공부문3,667 --100.0% 민간부문52,820 68,46429.6% 민간부문 10,8891,849-83.0% 수도권 계 197,580 255,15829.1% 울산 계5,8976,72814.1% 공공부문75,033 125,63867.4% 공공부문1,050 3,344218.5% 민간부문122,547129,5205.7%민간부문4,8473,384-30.2% 자료 : 국토해양부 5. 주택 공급 위축 주택시장 동향과 특징

13 Page 13/40 1. 미분양 아파트 적체 2. 수요와 공급시장의 불균형 3. 가계 대출 부담 4. 출구 전략 5. 정부의 정책 방향 6. 건설사 구조조정의 영향 II. 주택시장 주요 이슈

14 Page 14/40 1. 미분양 아파트 적체  1 기 : 1994.6~1997.4 : 200만호 주택건설 추진 이후 주택공급이 집중되며 미분양 아파트 급증  2 기 : 1997.5~1999.5 : 외환위기의 영향으로 전반적인 경기가 위축되면서 부동산 경기 급락  3 기 : 2007.6~현재 : 2000년대 주택가격 급등 이후 지방 주택시장의 수급불균형으로 인해 미분양아파트 급증 미분양 아파트 증가 추이 자료 : 국토해양부 주택시장 주요 이슈 1990년대 이후 미분양아파트가 1만호를 넘은 시기는 세번째

15 Page 15/40 1. 미분양 아파트 적체  미분양 아파트 중대형평형의 비중이 크게 증가 85㎡를 초과하는 중대형 평형의 비중은 1990년도 초반에는 20% 수준에 불과했으나, 2007년 이후 급격하게 비중이 증가하기 시작해 2010년 현재 60% 수준에 육박  중대형 평형은 시장 침체시 해소에 상대적으로 장기간이 걸릴 수 밖에 없으며 건설사의 자금 부담도 큼 규모별 미분양 아파트 증가 추이 자료 : 국토해양부 주택시장 주요 이슈 2007년 이후 급격한 중대형 평형 미분양 급격하게 증가

16 Page 16/40 준공후 미분양 아파트 추이준공후 미분양 아파트(2010년 2월말 기준)  2007 년말을 기점으로 전체 미분양아파트 중 준공후 물량이 차지하는 비중이 급격하게 증가  이는 2006 년 부터 시장의 분양이 원활하게 이루어지지 않았음을 의미  국내 아파트 사업의 자금조달 구조상 준공후 미분양 아파트 증가시부터 건설업체의 자금난은 가중  2009 년말 기준으로 준공후 미분양아파트의 비율은 40.7% 수준  지방의 경우 50% 가 넘는 경우도 많으나 미분양이 가장 많은 경기도의 준공후 비중이 낮기 때문 자료 : 국토해양부 (%) 1. 미분양 아파트 적체 주택시장 주요 이슈 2007년을 기점으로 준공후 미분양아파트는 지방을 중심으로 급증

17 Page 17/40  미분양아파트 적체가 심각한 시기는 200만호 건설직후, 외환위기 직후, 그리고 2000년 주택시장 호황 이후인 최근 시점  2009년 적체 물량이 크게 감소하였으나, 유동화에 의한 감소가 많은 데다 중소형 평형 위주로 매각이 이루어 짐에 따라 건설사의 부담은 여전히 큰 상황  미분양 적체의 장기화가 불가피하다는 점에서 최근 미분양아파트의 적체는 과거 2번의 적체기보다 매우 심각한 상황으로 판단  지방물량이 많고, 대형 평형의 비중이 높고, 주택보급률이 높아 단기간 해소가 불가능한 상황  지방의 경우 주택보급률이 높아 과거에 비해 전반적인 주택수요는 상대적으로 낮을 것으로 판단  특히, 수도권의 준공전 아파트가 준공 후까지 미분양으로 남아 있을 경우 공급자 시장 악화 우려 구 분19901995200020052008 전국72.486.096.2105.9109.9 수도권63.376.786.196.898.3 자료 : 국토해양부 주택보급률 상승 추이 1. 미분양 아파트 적체 주택시장 주요 이슈 미분양아파트의 적체는 지속적인 시장 불안 요인으로 작용

18 Page 18/40 2. 수요와 공급시장의 불균형  주택공급은 주택시장의 변화에 영향을 미치는 가장 주요한 변수  2002년 주택보급률 100% 달성 이전까지 주택시장의 가장 기본적인 문제는 만성적인 주택부족  이에 따라 주택공급정책은 정부정책의 가장 핵심적인 과제이며 정책방향  현 정부 역시 2007년 이후 경기침체로 인해 미분양이 급증함에도 주택공급방안을 지속 추진  분양가상한제 및 후분양제 완화 및 공급 기반확대를 위한 방안을 마련  향후 수도권 30만호, 지방 20만호를 지속적으로 공급할 계획  최근에는 보금자리 주택을 통한 서민주거 안정에 주력  현 정부 역시 2007년 이후 경기침체로 인해 미분양이 급증함에도 주택공급방안을 지속 추진  분양가상한제 및 후분양제 완화 및 공급 기반확대를 위한 방안을 마련  향후 수도권 30만호, 지방 20만호를 지속적으로 공급할 계획  최근에는 보금자리 주택을 통한 서민주거 안정에 주력  주택 공급자 시장은 미분양 급증, 신규 분양의 어려움 등으로 경기 침체가 심각  반면, 수요자 시장은 여전히 주택가격의 불안정이 지속  이는 결과적으로 수요와 공급 시장의 불균형에서 비롯  최근 민간 주택사업이 크게 위축되면 보금자리, 시프트 등 공공부문 물량 급증  그러나 결과적으로 무주택자 위주의 정책이 지속되고, 기존 주택구입자들의 수요를 억제할 수 있는 공급은 제한적인 상황  주택 공급자 시장은 미분양 급증, 신규 분양의 어려움 등으로 경기 침체가 심각  반면, 수요자 시장은 여전히 주택가격의 불안정이 지속  이는 결과적으로 수요와 공급 시장의 불균형에서 비롯  최근 민간 주택사업이 크게 위축되면 보금자리, 시프트 등 공공부문 물량 급증  그러나 결과적으로 무주택자 위주의 정책이 지속되고, 기존 주택구입자들의 수요를 억제할 수 있는 공급은 제한적인 상황 주택시장 주요 이슈 수요와 공급의 불균형은 국지적인 가격 불안 요인으로 작용

19 Page 19/40 사업유형별 수도권 분양실적사업유형별 비수도권 분양실적  주택 분양 실적을 보면 2008년 외환위기 당시보다 낮은 주택공급실적을 기록  특히, 지방의 경우 미분양 아파트가 적체되고, 수요가 감소되며, 급격한 감소세가 나타남  분양과 임대 물량을 감안하면 이러한 감소세는 더욱 두드러지게 나타남  전체 분양물량 중 임대아파트의 비중은 수도권의 경우 2005년 이전 10% 수준에서 2008년에는 30% 에 근접한 수준까지 상승했으며, 지방의 경우 2009년 전체 공급물량 중 절반이 임대 아파트 자료 : 부동산 114 ㈜ 2. 수요와 공급시장의 불균형 주택시장 주요 이슈 임대주택의 비중은 지속적으로 증가

20 Page 20/40 3. 가계 대출 부담 주택담보대출 금리 추이예금은행 주택담보대출 추이  출구전략에 따른 금리인상 가능성 등에 따라 CD금리가 상승세, 주택담보대출의 이자부담 우려  단기 시장 금리인 CD, CP 금리는 기준금리 인상 가능성, MMF 수신 감소세 지속으로 2009년 9월 이 후 꾸준하게 상승세 지속  총 가계 대출 중 64%를 차지하는 주택담보대출의 급증은 실물경기가 뒷받침 되지 않은 상황에서 장기적 으로 주택경기 회복의 걸림돌이 될 수도 있을 것으로 판단 자료 : 한국은행 주택시장 주요 이슈 담보대출금리에 따른 위험은 적으나 향후 시장회복에 걸리돌이 될 가능성은 존재

21 Page 21/40 찬성론 글로벌 출구 전략 시작 시장 유동성 과잉 우려 - 단기 유동자금 600조 추정 인플레이션 우려 ¼분기 경제성장률 전년동기비 7.8% 정부 재정 지출 확대에 따른 경기 지표 호전이 크게 작용 유동성 풍부하나 우려할 수준 아 님 실질적인 체감경기는 여전히 경기 침체 지속 성급한 출구전략은 더블 딥 가능 성  2009년 하반기 이후 출구 전략에 대한 논의 지속 지난해 세계 경제에서 우리나라가 가장 빠른 회복세를 보인데다 과잉 유동성에 대한 문제 대두 되면서 출구전략에 대한 논의 가 시작되었으나 아직 경제회복 동력이 약해 더블딥에 대한 우려가 높다는 점으로 반대 의견과 대립  출구 전략은 시행은 증시와 부동산 시장에 영향을 미칠 것으로 전망 반대론 4. 출구 전략 주택시장 주요 이슈 출구 전략에 대한 찬반론 양분

22 Page 22/40  출구전략이 지나치게 이자율의 상승 여부에만 맞추어 지고 있음 사실상 미분양 아파트에 대한 양도세 한도 기한, 건설사 유동성 지원 등 부분적으로 출구 전략은 이루어 지고 있다고 보는 것이 바람직  대형사의 경우 2009년 유동성 확보에 중점을 둔 결과 출구전략에 따른 대응이 다소 유리 2009년 신규 분양 축소, 미분양 해소 등 주택 부분 구조조정과 공공공사 수주, 해외 대형 사업 수주 등 다양한 포트폴리오를 통해 유동성 확보  중소형사의 경우 출구 전략으로 인한 경기 침체는 자금 조달 및 유동성이 어려움을 겪을 전망  주택수요자의 경우 경우 대출 이자에 대한 부담이 가중될 수 있으며 심리적 위축 요인으로 작용  출구전략의 방향이 어떠한 방향으로 진행될 것인지가 관건 금리가 소폭 인상 후 상당기간 인상이 진행되지 않을 경우 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 판단 반면, 상승폭을 떠나 지속적인 금리 인상을 할 경우 주택시장에 대한 전반적인 수요의 위축과 건설사업 의 자금조달에 상당히 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높음 4. 출구 전략 주택시장 주요 이슈 금리 인상 시나리오에 따라 시장에 미치는 파급효과 다를 것

23 Page 23/40  과거의 경우 주택 경기의 흐름에 가장 중요한 변수 중 하나는 정부정책의 변화 그러나 2010년의 경우 정부 정책에 따른 시장의 변화는 다소 미미할 것으로 전망  정부의 정책은 전반적으로 시장정상화에 맞추어져 있는 상태이며, 주택가격 불안시 대출규제 등 금 융규제를 통해 대응 5. 정부의 정책 방향 시나리오  경기조절용 속도 조절 불가피  그러나, 과거에 시행되었던 세제 또는 재건축 등과 같은 정책의 답습보다는 금 융 규제로 제한적 규제에 그칠 전망  수요자 위주보다는 2008년 부터 불안이 지속되고 있는 공급자 시장, 즉 미분양 해소를 위한 추가적인 대책이 발표될 가능성이 있음  정부는 지난 19일 발표했던 건설사의 가격인하를 전제조건으로 지방 미분양 아 파트에 대한 한시적 양도세 혜택을 연장한 바 있음. 그러나 시장의 침체가 지속 될 경우 수도권으로 확대될 가능성이 높음  또한, 상당부분 제기능을 상실한 분양가 상한제 폐지에 대한 논의가 급물살을 탈 수 있음 1 시나리오 2  국지적 시장불안이 지속될 경우  1분기 시장안정이 지속될 경우 정부정책의 규제보다 시장 정상화에 초점, 경기조절은 대출규제에 의존할 것 주택시장 주요 이슈

24 Page 24/40 5. 정부의 정책 방향 손실흡수능력 제고를 위한 충당금적립 강화 전 금융권 PF 사업장 전수조사 실시 자산관리공사 및 구조조정기금을 통한 부실채권 매입 (2008년 2월) (2008년 9~12월)  전 금융권 총 2.9조원 (2008년 12월~2009년 12월) 전 금융권 PF 사업장 자율 워크아웃 협약 제정 및 시행 (2009년 8월) 부동산 PF 대출 및 PF ABCP 건전성 제고 방안  저축은행권 건전성 감독 강화 : PF 대출한도 강화, 해외 PF대출 원칙적 금지 등  여타 업권 건전성 관리기준 강화 : PF 대손충당금 적립기준 강화, 총 대출대비 30%룰 적용  PF ABCP에 대한 공시 및 감독강화 : 예탁 공시 강화, 매입 약정에 대한 감독 강화 등  해외 PF 심사기준 강화 : 시공사 대상 재무건전성 한도기준에 의한 적격성 심사, 외부기관 에 의한 사업성평가 실시 등 (2010년 3월) 주택시장 주요 이슈 부동산 PF 대출 건전성 제고방안

25 Page 25/40  메리츠종금증권에서 건설사와 금융권 138명을 대상으로 조사한 바에 따르면 PF 대출 규제로 인해 PF 시장의 위축은 불가피 할 것으로 조사됨  특히, 시장에 미치는 영향에 대해서 건설사보다 금융권의 PF시장 위축이 더 큰 것으로 나타남.  규제 항목에 대해서는 저축은행의 PF 대출한도 강화가 가장 큰 영향을 미칠 것으로 나타남 자료 : 메리츠종금증권 부동산금융연구소 건설사금융권 금융권 규제에 대해서도 주의 깊은 관심 필요 5. 정부의 정책 방향 주택시장 주요 이슈

26 Page 26/40 대한주택보증의 환매조건부 매입확대 미분양 리츠 ㆍ펀드 활성화 P-CBO 활성화  기존 4차에 걸쳐 만3천호(2조원) 매입  약 2만호 매입 추진(지방우선, 업체당 1,500억)  지난해 9개 상품 약 3,500호 매입  약 5천호 매입(1조원 지원) 추진  기존 2회 1조원(약 5천호) 지원  약 5천호 해소(1조원 신용보강) 지원 LH공사의 준공후 미분양 매입  지방 85㎡이하 준공후 미분양(6,345호) 매입  약 1천호 매입 추진 세제 지원 및 자구 노력  3.18 대책: 지방 미분양 세제지원 입법화  약 1만호 해소 전망 주택시장 주요 이슈 주택거래 활성화 방안  대상 : 기존주택이 팔리지 않아 신규주택에 입 주를 못하는 자의 기존주택을 구입하는 자  지원 내역 : 국민주택기금 융자, DTI를 초과하여 대출가능하도록 지원 주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안 5. 정부의 정책 방향

27 Page 27/40  이번 구조조정은 2009년 1월과 3월에 각각 발표된 1, 2차 구조조정에 이은 3차 조정임 1차 평가에서는 건설사 11개사가 C등급, 건설사 1개사가 D등급 2차 평가에서는 건설사 13개사가 C등급, 건설사 4개사가 D등급 전체적으로 C등급 14개사, D등급 5개사로 총 19개사가 구조조정 대상에 선정  3차 구조조정 대상업체는 익명으로 발표되어 업체명이 명확하지 않은 상황 현재 C등급 9개사, D등급은 6개사 정도로 알려지고 있음  이번에 워크아웃(C) 등급을 받은 건설사들은 7월 중순까지 채권은행과의 협의를 통해 워크아 웃 여부를 결정하게 됨 6. 건설사 구조조정의 영향 건설사 구조조정으로 인해 시장 혼란 등급대상업체 C 등급 벽산건설, 신동아건설, 남광토건, 중앙건설, 한일건설, 청구, 한라주택, 제일건설, 성 우종합건설 D 등급금광기업, 금광건업, 남진건설, 진성토건, 풍성주택, 성지건설 주택시장 주요 이슈

28 Page 28/40  금번 평가에 대해서는 3차 구조조정 이후에도 여전히 불안감이 상존한다는 의견과 부실 업체 에 대한 정리가 명확해 지면서 건설경기 전반에 긍정적으로 작용할 것이라는 의견이 대립  건설사의 구조조정 폭이 기대에 미치지 못했다는 인식이 증권사와 은행권을 중심으로 확산 발표 직후인 6월 28일 건설업종 지수는 183.55를 기록해 전일 보다 1.33% 하락 3차 구조정에 대한 평가와 향후 변화 방향 구조조정에 대한 시장의 반응  대형사와 중견사 간의 양극화가 심화되면서 대형사 위주의 구조 변화 지속 대형사의 자금조달은 원활해 질것으로 보이나 중견업체간의 자금조달은 더욱 어려워질 것 으로 전망  금융권에서는 재무구조가 안정적인 우량 건설사를 중심으로 영업을 집중할 것으로 전망 향후 시장 변화 전망 6. 건설사 구조조정의 영향 주택시장 주요 이슈

29 Page 29/40 1. 주택 경기 추세 및 순환주기 2. 인구/가구 구조 변화 3. 주택시장 차별화 지속 4. 주택시장 전망 5. 전망의 시사점 III. 주택시장 향후 전망 및 시사점

30 Page 30/40 주택매매가격 장기추세주택매매가격 순환 주기 현재 주택시장은 경기순환국면상 하강국면  주택경기의 장기추세는 2000년대 이후 지속적으로 상승추세를 시현  주택경기는 1986년 이후 4번째 순환주기가 진행중이며, 2007년 말~2008년 초를 기점으로 하강국면 진행 중 2008년을 기점으로 하강국면이 진행중이며 다소 진폭이 짧아지는 추세  주택경기는 일반경기의 흐름과 밀접한 관계를 가지고 있으며 시차가 점차 짧아지는 추세 1. 주택경기 추세 및 순환주기 주택시장 전망과 시사점

31 Page 31/40 주택전세가격 장기추세주택전세가격 순환 주기 현재 주택시장은 경기순환국면상 하강국면  주택 전세가격 역시 1986년 이후 4번째 순환주기가 진행중이며, 2008년을 정점으로 하강국면이 진행되는 것으로 나타남.  주택 전세가격은 매매가격과 달리 최근의 국면에 대한 인식은 다소 어려운 것으로 판단. 이동평균을 사용함에 따라 최종 자료 이전 3분기간의 전망은 판단을 보류하는 것이 바람직 1. 주택시장 추세 및 순환주기 주택시장 전망과 시사점

32 Page 32/40  최근 국내 주택시장의 화두 중 하나는 장기 하락 가능성임. 최근 다양한 보고서들에서 주택시장의 버블과 장기침체 가능성을 지적하고 있음.  과거의 장기상승추세에서 벗어나는 것이 일본식의 장기하락세의 시작으로 이해하는 것은 곤란  국내 주택시장의 경우 2000년대 이후 가격 상승률이 높다는 점, 가격 조정이 없었다는 점 등이 버블의 주요 근거가 되고 있으나 좀 더 긴 시계열을 통해 판단할 필요가 있음 해외 주택가격 상승률과 비교시 2000년대를 기준으로 과도한 버블을 논하기는 곤란 자료 : 국민은행, 국토교통성 ( 일 ), 케이스 - 쉴러지수 ( 미 ), 메리츠증권 부동산금융연구소 1. 주택시장 추세 및 순환주기 주택시장 전망과 시사점

33 Page 33/40  신규주택 구입의 주요 수요층인 30~44세의 인구수 추이를 보면 1990년대 초부터 2010년대 후반까지 집중  가구수의 경우 4인 가구가 감소하는 대신 1인 가구와 2인 가구의 증가로 인해 전체 가구수는 완만한 증가세 지속  인구수의 감소는 절대적인 수요의 감소를 의미하며, 가구수 분화는 수요형태의 변화를 의미 인구ㆍ가구수의 변화 : 절대적 수요의 감소, 수요 유형의 변화할 듯 인구 변화(30~44)가구 변화 추이 2. 인구/ 가구구조의 변화 자료 : 통계청 주택시장 전망과 시사점

34 Page 34/40 지역별 주택매매가격 변동률 추이수도권 및 부산시 주요 지역 변동률 추이  2000년대 중반 이후 주택시장의 주요한 트랜드는 시장하위별 차별화의 세분화  주택시장은 동반상승, 동반하락 시장이 아니며 전체시장으로 개별 시장을 판단하기 어려운 상황  개별 지역별 개발호재, 향후 발전 가능성에 따라 세분화가 가속화되는 추세  서울과 수도권, 그리고 광역시 내에서도 세부 지역 단위별로 가격 변동세가 크게 차별화 자료 : 국민은행 3. 주택시장의 차별화 지속 시장별 차별화가 점차 세분화되면서 나타남 주택시장 전망과 시사점

35 Page 35/40 경제활동인구 비중 추이인기지역과 비인기지역의 격차 도심집중화와 지역내 차별화 가속  경제활동인구 비중 추이를 보면 수도권을 중심으로 한 도심 집중화 현상이 나타나고 있음. 이와 같은 현상은 일본의 경우에서도 동일하게 나타나고 있음.  지방 대도시에도 인기지역과 비인기 지역의 격차가 명확하게 나타나고 있음  이는 결과적으로 주택보급률이 일정 수준을 넘어서면서 지역별 선호 지역의 세분화가 나타날 가능성이 높음을 의미함 주택시장 전망과 시사점 3. 주택시장의 차별화 지속

36 Page 36/40  지난해 하반기 급등한 주택경기는 2010년 들어 수도권을 중심으로 가격 약보합 지속 국내 경기상황의 변화, 주택공급 여건에 따라 변화 영향을 받을 가능성이 큼 대세 하강국면 보다는 수급 불일치에 따른 조정국면으로 이해하는 것이 바람직 지역별로 또는 정책의 영향에 따른 시기별로 등락은 존재할 것이나 전반적인 안정세 유지  장기적으로는 인구감소에 따른 주택 수요의 감소가 예상되나 주택 수요 형태의 다양화 측면에서 접근 주택보급률이 높아지면서 공급자 위주의 시장에서 수요자 위주의 시장으로 변화 하부 시장별로 시장의 차별화 구조가 점차 세분화 될 것으로 판단 구분내용영향 주택매매가격 수준 ㆍ지역별로는 다르나 여전히 다소 높은 수준 ㆍ수도권은 지난해 하반기 가격급등에 따른 조정 가능성 ↓ 이자율 ㆍ저금리로 인한 이자상환 부담은 여전히 낮으나 올해 조정 가능성 ↓ 정부 주택 정책 ㆍ수요자 규제보다는 공급자 규제에 초점이 맞추어질 가능성이 높음 ↑ ↓ 공급물량 ㆍ공공과 민간부문의 물량 증가 전망 ㆍ전체 물량보다 공급물량이 수요를 충족할 수 있는지가 중요 ↓ 수요여력 ㆍ수도권은 주택보급률이 상대적으로 낮고 소득이 높아 비교적 수요여력은 높 으며 지방은 반대의 상황 ↑ ↓ 국내 경제 여건 ㆍ경기회복속도는 다소 둔화되고 있으나 완만한 회복세 지속 예상 ↑ 4. 주택시장 전망 최근 시장의 침체는 대세하락이 아닌 조정국면으로 판단, 다만 국지적 불안 가능성 상존 주택시장 전망과 시사점

37 Page 37/40 - 공급시장 여건은 2010년에도 지속적으로 어려울 것으로 전망 - 정부의 양도세 세제혜택 연장, 분양가 상한제 등 규제가 완화되더라도 근본적인 해결책은 아님 - 최근 개발사업에 대한 금융규제가 강화되고 있고, 금융권 내부적으로도 우량사와 비우량사에 대한 선호도가 뚜렷한 만큼 신용도를 높이는 것이 매우 중요할 것으로 판단 - 장기적으로 시장의 공급은 위축될 것이며 신규 수요의 창출이 필요  건설 사업의 특성상 물량 축소가 구조적으로 쉽지 않은 만큼 사업조직의 축소 필요  새로운 개발사업구조 시스템이 요구 - 전체적으로 주택시장이 약보합세를 유지할 것으로 전망 - 반면, 수급불균형으로 인한 국지적인 상승세가 이어질 가능성도 매우 높은 것으로 판단 - 지역별로는 수도권과 지방의 가격변동보다는 수도권의 하위 지역, 지방 광역시내 하위 지역별로 가격차별화가 세분화 될 것으로 판단  주택구입을 통한 시세차익이 여전히 가능한 시장이나 장기적인 거주 목적으로 주택 구입이 바람직 할 것으로 판단 수요수요 공급공급 주택시장 전망과 시사점 건설사 신용도 중요성 증가, 장기적인 사업조직 축소 불가피 3. 전망의 시사점

38 Page 38/40  금융위기 이후 민간부분의 위축을 공공부문의 발주 증가로 상쇄  주택부문의 수익성 하락을 공공부문의 자금유입, 미분양 매각 및 유동화를 통한 자금 확보 등으로 보완  2009년에는 총 수주액에서 민간부문이 차지하는 비중이 공공부문과 비슷한 수준으로 감소  공종별로 살펴보면, 건축부문의 비중이 52.2%로 외환위기 이후 최저 수준 자료 : 대한건설협회 공종별 수주 실적사업주체별 수주 실적 3. 전망의 시사점 공공부문 물량 감소시 자금조달은 더욱 어려워 질 가능성 존재 주택시장 전망과 대응방안

39 Page 39/40 세부적인 규제 지양 단기적인 시장 조정은 불가피  주택 시장의 조정 폭이 낮았고, 전반적이 수요는 낮아져 있는 상태  가격의 하락은 자연스런 조정국 면으로 인식하는 것이 바람직 시장기능의 정상적 작동 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK  시장 차별화에 따른 세부적인 주 택시장 규제의 효율성 저하  시장의 자율성 확대 측면에서 정 책적 접근 필요.  주택보급률, 주택 수요 여건, 인 구 구조 등 전반적인 여건상 일 본식의 대세 하락국면을 논하기 는 이른 시점으로 판단  대세 상승국면 vs. 대세 하락국 면의 이분화는 위험  지역별 차별화가 세분화되는 시 장으로 보는 것이 바람직 대세 하락국면 진입? 3. 전망의 시사점 주택시장 전망과 시사점

40 Page 40/40 감 사 합 니 다