최 유 효 이 용 방 안 보 고 서 [ 근린상가 개발사업의 사업타당성 검토 ] ㈜생보부동산신탁 영업 5 팀 2008.06 39 기 [1 조 ] 조장 : 조민제 조원 : 신일선 고형석 정덕진 노윤근 이현태 김경진 윤석칠 하병효 박인흠 2009 년 5 월 28 일.

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1 최 유 효 이 용 방 안 보 고 서 [ 근린상가 개발사업의 사업타당성 검토 ] ㈜생보부동산신탁 영업 5 팀 2008.06 39 기 [1 조 ] 조장 : 조민제 조원 : 신일선 고형석 정덕진 노윤근 이현태 김경진 윤석칠 하병효 박인흠 2009 년 5 월 28 일

2 화성 동탄지구 오피스텔 신축사업 Contents 1. 프로젝트 개요 2. 지역 분석 3. 시장환경분석 4. 사업성 검토 동탄신도시개요............................ 1 사업지 위치개요............................ 2 사업관련개요............................ 3 현장사진............................ 4 입지분석............................ 5 인근지역및도시특성...................... 6 사업 MD 구성안............................... 10 사업수지 분석............................... 11 사업 Risk 및 종합의견..................... 12 상가시장 ( 거시적분석 )...................... 7 ( 미시적분석 )...................... 8 인근상가분양사례 및 적정분양가.......... 9 목 차

3 화성 동탄지구 오피스텔 신축사업 동탄신도시 수원 I.C 동탄 J.C ( 예정 ) 신갈 I.C 분당신도시 경부고속도로 영동고속도로 영통지구 수원시 병점역 세마역 봉담 - 동탄간 고속화도로에정 경부선 1 번국도 대지위치경기도 화성시 동탄 택지개발지구 택지면적 9,036,055m² (2,733,406 평 ) 구역제 1 종지구단위계획구역 건설호수 40,061 호지구동탄 1 택지개발지구 수용인구 121,438 명사업기간 2001. 05 – 2008. 03 비고주변 2007 년 -2008 년 도로 개통 및 사업지 인근 대형 할인점 입점 예정. Ⅰ. 사업 현황 1. 사업개요 SITE 오산 ~ 영덕간 도로 동탄 ~ 수원간도로 권선지하차도 (’08.09) 동탄 ~ 수원간도로 (’07.01) 국도 43 호선 대체우회도로 (’07.11) 롯데마트 E 마트 (’07.12 예정 ) 한림대학병원 (2010 년 예정 ) 삼성반도체 ( 화성 2 단지 ) 삼성반도체 ( 화성 3 단지 ) 열병합발전소 삼성반도체 ( 기흥단지 ) 홈에버 태안택지개발지구 동탄 ~ 서천 ~ 영동간 도로 (’08.12) 서천택지개발지구 동탄신도시개요 1 프로젝트 개요 기흥 I.C

4 화성 동탄지구 오피스텔 신축사업 사업지 위치개요 프로젝트 개요 사업지 ◆ 경기도 화성시 능동 1052-3(986.4 ㎡ ) - 화성동탄신도시의 북측 상업지역 Block 내 위치 - 삼성반도체 공장 및 화성 구 시가지와 인접 1 사업지

5 화성 동탄지구 오피스텔 신축사업 사업지관련개요 프로젝트 개요 구 분 내 용 비 고 부동산현황 위 치경기도 화성시 능동 1052-3 대지면적 986.4 ㎡ (298.38 평 ) 지역 / 지구근린상업지역 부지현황 나대지 사업개요 규 모지하 1/ 지상 6 층 용 도근린생활시설 건축면적 610 ㎡ (184.53 평 ) 연 면 적연 면 적 4,477,77 ㎡ (1,321.93 평 ) 건축개요 1층1층근린상가 Main Theme “Kids mall” 2층2층근린상가 3층3층 4층4층 5층5층 6층6층 1

6 화성 동탄지구 오피스텔 신축사업 현장사진 프로젝트 개요 1 ▶부지 전경 ▶도로 현황

7 화성 동탄지구 오피스텔 신축사업 구분내용장단점 (SWOT) 분석 입지 여건 동 삼성반도체 ( 화성 2 단지 ), 주공 1 단지아파트 장점 및 기회 요인 동탄신도시 2 지구 확정에 따른 수도권 최대규모 신도시 예상 최근 일부 용도별 매수문의 있음 동탄지역 내 상대적으로 병점역 및 1 번 국도 이용 양호 서 울트라참누리아파트, 병점역 (2.5km), 태안 2 지구 남 저층주택단지, 상록아파트 (707 세대 ) 북 수원영통지구, 용인서천지구, 롯데마트 (1.5km), 경희 대수원 교통 여건 동탄 ~ 수원간 도로 및 318 도로 교차점에 위치 지하철 병점역 및 1 번국도에서 근접 (2.5km) 부지 앞 노선버스 정거장 예정 단점 및 위협 요인 사업지 주변 유흥시설 밀집 시, 주거환경 침해 우려 신도시 내 서측 끝에 위치하여 중심권 이용 다소 불편 사업지 인근 대규모 아파트 단지 미약으로 상권 형성 협조 동탄 상가 및 오피스텔 고분양가 책정에 따른 임대수익 및 투자가치 확보 우려감 생활 환경 롯데마트 인접, 개발완료 시 동일 사업지역 내 상가 형성 예상 통탄 신도시 대규모 생활 편의시설 용이 ( 메타폴리스를 비롯한 동탄 중심상업지역 시설 이용 가능 ) 수원 남부권에 근접하여, 수원 기반시설 이용 용이 종합 의견 통탄신도시 서측 주변에 위치하고 있어 상대적으로 상권형성이 미약하나, 병점역 근접 및 수원남부권의 진출입이 용이함 삼성반도체 화성단지와 근접 (300m 이격 ) 하여 근린상가의 이점은 있어나 건축물용도 설정에 있어 개발컨셉이 중요 사업부지 전경삼성반도체 화성 2 단지부지 전면 수원 ~ 동탄 신설도로 사업지 남동측 ( 상가 및 아파트 공사중 ) 삼성반도체 주공 1 단지 수원 영통 상록아파트 삼성반도체 2 입지여건분석 지역분석

8 화성 동탄지구 오피스텔 신축사업 2 인근지역 및 도시특성 지역분석 자급자족형 복합도시인 동탄 1 신도시 내 위치 -. 동탄 2 기신도시개발확정에 따라 수도권 최대규모 신도시 조성 세계 최대규모 삼성반도체 -. 삼성반도체 증설 (29 만평, 2012 년 완공 ) : 연구인력 5,000 명, 고용효과 1 만 4 천여명 318 번 국도와 동탄 ~ 수원간도로 교차점에 위치하여 수원, 영통 방면 진출입 용이 동탄 ~ 강남 20 분대 이동 가능한 대심도 고속전철 진행중 자급자족형 복합도시인 동탄 1 신도시 내 위치 -. 동탄 2 기신도시개발확정에 따라 수도권 최대규모 신도시 조성 세계 최대규모 삼성반도체 -. 삼성반도체 증설 (29 만평, 2012 년 완공 ) : 연구인력 5,000 명, 고용효과 1 만 4 천여명 318 번 국도와 동탄 ~ 수원간도로 교차점에 위치하여 수원, 영통 방면 진출입 용이 동탄 ~ 강남 20 분대 이동 가능한 대심도 고속전철 진행중 #. 전체 대상지의 50% 이상이 경사도 5% 내의 평탄지로서, 다양한 목적으로 개발하기에 양호한 지역임 #. 부지의 평균표고는 평균 60m 내외이며, 고도 70m 이내에 전체면적의 92% 차지 #. 전체 대상지의 50% 이상이 경사도 5% 내의 평탄지로서, 다양한 목적으로 개발하기에 양호한 지역임 #. 부지의 평균표고는 평균 60m 내외이며, 고도 70m 이내에 전체면적의 92% 차지

9 화성 동탄지구 오피스텔 신축사업 거시적시장분석 시장환경분석 3 상가시장공급동향

10 화성 동탄지구 오피스텔 신축사업 미시적시장분석 시장환경분석 3 개 선 방 향개 선 방 향 상가시장 주요 문제점

11 화성 동탄지구 오피스텔 신축사업 인근상가분양사례 사업지 파크프라자 메디컬프라자 하나로프라자 주변 근린상가들의 시세는 1 층기준으로 2,900~3,700 만원 / 평에 형성되어 있음 중심상업지역내 일부 상가의 분양가인 4,000~4,500 만원 / 평 (1 층 기준가 ) 를 시세 와 연결하기에는 무리가 있을 것으로 판단 됨 주변 근린상가들의 시세는 1 층기준으로 2,900~3,700 만원 / 평에 형성되어 있음 중심상업지역내 일부 상가의 분양가인 4,000~4,500 만원 / 평 (1 층 기준가 ) 를 시세 와 연결하기에는 무리가 있을 것으로 판단 됨 삼성파크뷰 로하스에비뉴 한솔프라자 센터타워 사업지 사업지 인근 상업지역 Block 은 중심상업지 보다 분양 시점이 늦어 2007 년 4 월 부터 분 양 시작 현재 분양 중인 상가의 1 층 분양가는 중심 상업지 대비 약 80% 의 분양가로 분양 중에 있음 사업지 인근 상업지역 Block 은 중심상업지 보다 분양 시점이 늦어 2007 년 4 월 부터 분 양 시작 현재 분양 중인 상가의 1 층 분양가는 중심 상업지 대비 약 80% 의 분양가로 분양 중에 있음 3 시장환경분석 동탄 V- 플라자 이너매스 사업지

12 화성 동탄지구 오피스텔 신축사업 상가분양사례 및 적정분양가 시장환경분석 층구분층구분 근린상업지역중심상업지역 일반상업지역 하나로 프라자 메디컬 프라자 파크 프라자 한솔 프라자 로하스 에비뉴 삼성 파크뷰 센터 타워 이너매스 4-5600590~650580~600650650~750750~900700~800- 3700790~850750 750~850 900~ 1,000 900~ 1,000 - 2 1,000~ 1,100 1,350 1,050~ 1,100 1,200 1,050~ 1,100 1,200~ 1,300 1,300~ 1,400 800~950 1 2,900~ 3,400 2,900~ 3,500 3,000~ 3,300 2,900~ 3,700 3,300~ 3,600 4,000~ 4,500 3,400~ 4,000 2,000~2,600 인근의 동탄 구 시가지 및 삼성반도체로 인하여 중심상업지와는 차별화된 수요층이 존재할 것으로 예상되며, 기존의 공급된 상가는 상권형성에 유리한 입지를 가지고 있으나, 당 사업지는 거주지와의 이격으로 인하여 가격 경쟁력이 약하며 기존 공급상가의 80% 수준의 가격 산정이 적정할 것으로 사료됨. 적정분앙가 – ( 1 층 : 2,000 만원 / 평, 2 층 : 700 만원 / 평 ) 3 [ 단위 : 만원 ] 해당사업지

13 화성 동탄지구 오피스텔 신축사업 분양면적표 사업성 검토 4 [ 단위 : 평 ] 구 분 전용면적 공용면적 전체공용 공급면적 주차면적 분양면적 지상 1 층 90.75 33.81 6.05 130.61 24.91 155.52 2층 2층 136.13 50.71 9.08 195.91 37.37 233.28 3층 3층 136.13 50.71 9.08 195.91 37.37 233.28 4층 4층 136.13 50.71 9.08 195.91 37.37 233.28 5층 5층 136.13 50.71 9.08 195.91 37.37 233.28 6층 6층 136.13 50.71 9.08 195.91 37.37 233.28 합계 771.38 287.38 51.43 1,110.18 211.75 1,321.93

14 화성 동탄지구 오피스텔 신축사업 MD 구성 ( 안 ) 층구분 MD 계획 ( 안 ) B1 기계실, 주차장 등 1F 약국, 슈퍼, 잡화점 2F 어린이집 3F 유아스포츠센타 ( 유치원 + 레포츠 + 교육 + 클럽 ) 4F 유아전문학원 ( 미술및음악퍼포먼스, 가베, 유아전문영어 ) 5F 실내놀이터 ( 체형별 + 테마별놀이 ) 6F 유아전문의원 및 기타 ( 유아치과, 소아과, 미용실 ) 4 사업성검토

15 화성 동탄지구 오피스텔 신축사업 구 분구 분분양면적전용면적평당 가격총 분양가격비 고비 고 근린상가 1F155.5290.7520,000 3,110,412 2F233.28136.137,000 1,632,966 3F233.28136.134,500 1,049,764 4F233.28136.134,500 1,049,764 5F233.28136.134,500 1,049,764 6F233.28136.134,500 1,049,764 소 계 8,942,434 [ 단위 : 평 / 천원, 부가세 별도 ] ■ 수 입 사업수지분석 사업성검토 4 법적 건폐율 :70%, 용적율 :400% 이지만 본사업지의 건축개요는 사업연면적의 최대화 보다는 경제성 ( 건축비 ) 과 효 율성을 극대화하여 전반적인 Risk 를 줄이고 수익성을 감안한 현실성있는 최적안 ( 용적율 350%) 으로 계획하였다.

16 화성 동탄지구 오피스텔 신축사업 구 분금 액내 역구성비 토지관련비용 3,452,114 토지비, 취등록세, 법무비용 등 38,50% 공사관련비용 3,426,647 직접공사비, 감리, 설계비, 각종 분담금 등 38.22% 분양비용 144,712 광고홍보비 1.61% 사업추진비용 99,831 인허가비, 분양보증수수료 증 1.11% 제세공과금 648,902 매출부가세, 보존등기비 등 7.24% 금융비용 등 164,800 토지 금융비용 등 1.84% 합 계 7,937,00788.52% 구 분금 액비 고 수 입 8,966,158 ( 매입부가세 23,725 천원 포함 금액 ) 지 출 7,937,007 세전이익 1,029,151 매출 이익율 11.48% ■ 지 출 ■ 손익 분석 [ 단위 : 평 / 천원 ] 사업수지분석 4 사업성검토

17 화성 동탄지구 오피스텔 신축사업 사 업 Risk 검토 사업성검토 구 분 내 용 정확한 부지매입가격 설정이 사업수지의 중요한 리스크가 될수 있음 택지개발지구내 상업용지로써 당 개발용도로 허가신청시 리스크 없음 인허가 Risk kids mall 설정시 초기 분양성 보다 컨셉내용과 같이 건물전체를 활성화 시켜야 할 Risk 개발컨셉 Risk 화성 동탄 신도시내 상업지구의 외곽에 위치한 현황 인근 구도심과 삼성반도체와 접하고 있음 - 주변에 많은 유동인구가 발생할수 있으나 직접적인 근접성은 약한 부지 타 상가와 구분되는 용도 분양 - 건물 전체를 상업시설로 분양하지 않고, 주변 여건을 활용하는 방안이 최선 부지매입 Risk 분양 Risk 4 검 토 결 론검 토 결 론 당 사업지는 택지개발지구내 상업용지로서 인허가 리스크가 없으며, 삼성반도체, 주공아파트 등 배후지가 우수하나 주변 주거지와 상업지역의 연계성이 떨어져 무엇보다 근린생활 용도 ( 컨셉 ) 가 중요하며 이에 따른 효율성을 높이는데 동시 다발적인 매매, 임대가 중요하다.