부동산 개발론 ( 부동산과 금융 ).

Presentation on theme: "부동산 개발론 ( 부동산과 금융 )."— Presentation transcript:

1 부동산 개발론 ( 부동산과 금융 )

2 목 차 3 부동산 시장의 환경변화 15 REITs의 개요 부동산 간접투자상품 현황 16 리츠의 일반구조
목 차 3 부동산 시장의 환경변화 REITs의 개요 부동산 간접투자상품 현황 리츠의 일반구조 자산유동화의 개념 은행신탁형 상품 사례 국내 부동산 증권화 현황 부동산 투자신탁상품 자산유동화 신용등급 향상효과 발매현황 2 주택저당채권의 개요 리츠도입에 따른 부동산 주택저당채권의 효과 유형별 예상 사업변화 KoMoCo MBS의 기본 발행구조도 미국.호주.일본의 사례 KoMoCo MBS의 주요발행 내역 도표 KoMoCo MBS의 발행자산 은행발매 부동산신탁수익률 KoMoCo MBS의 대상자산구성 부동산투자회사의 성공요건 KoMoCo MBS의 만기별 발행구조 프로젝트파이낸싱의 개요 프로젝트파이낸싱의 구조 자금조달방식의 비교 사례1 사례2

3 부동산시장의 환경 변화 Real Estate Environment 성장기초의 둔화 ● 부동산 실제수익, 효용중심 수요페턴화
● IMF체제 이전부터 저성장 기조 정착 ● 전국수준에서 지가, 주택가격 안정화 ● 부동산 실제수익, 효용중심 수요페턴화 Real Estate Environment 부동산시장과 금융시장 연계강화 ● ABS,MBS도입으로 자산유동화 ● REITs의 도입 추진 ● 부동산 투자 양성화로 투명성 확보 부동산에 대한 국민의식 변화 ● 시장원리를 중시하는 사고정착 ● 합리적 사업계획에 의해 시장주도 ● 고부가가치 산업으로 이미지 변신 세계화.정보화의 시대적 조류 ● 시장개방에 따른 외국인 투자 확대 ● 자본, 노동시장 등 모든 영역 세계화 ● 네트워트에 의한 종합정보체계 구축

4 부동산 간접투자상품 현황 부동산투자 회사(REITs) 기업구조조정 부동산투자회사(CRV) 부동산 투자신탁
구 분 부동산투자 회사(REITs) 기업구조조정 부동산투자회사(CRV) 부동산 투자신탁 자산유동화증권(ABS) 주택저당 증권(MBS) 근 거 법 부동산투자회사법 기업구조조정투자회사법 신탁업법 자산유동화법 주택저당채권유동화법 설립인가 건설교통부장관인가 금융감독위등록 금융감독위 등록 금융감독위 건설교통부금융감독위 회사형태 실체회사 페이퍼컴퍼니 회사없음 자 본 금 500억원 100억-200억원 없음 20억원 250억원 투자대상 부동산,증권 등 기업구조조정용부동산 상 장 의무화 불가 임의 배 당 90%이상 표시이자 존속기간 무제한 5년 이내 채권존속기간 업무위탁 자체관리,일괄관리 일괄위탁 자체관리

5 자산유동화의 개념 자산매각을 통한 자금조달 유가증권 발행 구조화 자산보유자 SPV 증권회사 투자자 <유동화시점>
유가증권발행 유가증권매각 대금 신용보완 <유동화시점> <유동화 이후의 현금흐름> 원채무자 수탁관리기관 투자자 자산관리자 대체자산관리자

6 국내 부동산증권화 현황(2000년 말 기준)

7 not rated/BB/not rated
자산유동화 신용등급 향상효과 저렴한 자금조달 (2000년 4월 1일 년 9월 30일 기준) 자산 유동화 증권 등급 자산보유자등급 캠코미래6차 AAA,AA 한국자산관리공사 not rated 랜드피아 II 2000 AAA,AA+ 한국토지공사 AA+ 국민 제2차 AAA 국민은행 대은 제1차 AAA,AA- 대구은행 A- 크레디피아2차 AA,AA- 엘지 캐피탈 AA- 한국토지3차 한국토지신탁 동양오리온2차 동양오리온투자신탁 교보제2차 교보투자신탁운용 에프엔 삼성증권 엘지프라이머리1차 엘지투자증권 베스트EZ제1차 대우증권 BB 오리온 주은 동양카드 BB+ 밀레니엄오토 현대캐피탈 본드파크 현대증권 BBB- 우리일차모기지 우리주택할부금융 프론티어제1차 삼성카드 쓰리에스 대신/한화증권/메리츠증권 not rated/BB/not rated

8 주택저당채권(MBS. Mortgage Backed Securities)
-- 주택저당채권이란 금융기관이 주택을 담보로 설정한 저당권에 의해 담보되는 채권을 바탕으로 발행하는 증권으로 대출채권의 원리금 상환을 담보로 증권을 발행하는 것을 의미한다.

9 주택저당채권의 효과 ● 주택저당채권발행효과 1. 재무건전성 강화 : 대출자산매각으로 위험가중자산의 감소 2. 주택금융 확대재생산 : 대출채권의 매각대금으로 신규주택대출에 자금회전율 제고 3. 수수료수입 획득과 기존고객과의 관계유지 4. 새로운 자금조달수단 확보 : 대출채권을 확보함으로써 자본시장에서 자금조달효과 5. 새로운 상품과 서비스창출로 주택금융 취급기관으로서의 경쟁력 제고 6. 장기대출채권 매각을 통한 신용, 금리, 유동성 위험부담 경감 ● 투자자 1. 안정적 수익을 주는 투자상품 제공 :     높은 신용도와 안정적인 현금흐름을 가진 MBS를 기초로 발행 2. 다양한 투자상품 제공 :     투자자의 투자요건에 적합한 다양한 만기와 금리구조를 가진 투자상품 제공 3. 효율적인 유통시장 형성 4. 투자자의 이익보호장치 제공 : 각종 신용보강장치와 전문적인 사후관리로 투자자의 이익보호 ● 주택수요자 1. 주택자금차입 용이 : 금융대출기관의 재원확대로 주택자금대출이 쉬움 2. 유동화가 정착됨에 따라 낮은 금리로 장기주택자금의 차입이 가능 3. 대출수요자 중심의 주택금융시장 형성

10 KoMoCo MBS의 기본발행구조도

11 KoMoCo의 MBS 2001-1 주요발행내역 MBS발행 대상자산 발행증권 발행금액 신용보강 발행금리 발행시기 발행 참여자
국민주택기금보유 주택저당채권 (Mortgage Loan)  잔존원금2,376억원, 15,633건 (2001년 4월 30일 기준) 발행증권 주택저당증권(확정배당 수익증권) 발행금액 총 2,377억원 신용보강 선순위  MBS에 대한 KoMoCo 지급보증     ⇒전 Tranche 신용등급 AAA 취득 발행금리 Tranche별 확정 금리 발행시기 2001년 5월 18일 공모 매출 발행 참여자     주간사 : 대신증권, 세종증권, 신한증권     법무법인 : 법무법인 대륙     자산실사 : 대일 회계법인     신용평가 : 한신정, 한기평     채권관리자 : 주택은행

12 KoMoCo 2001-1 MBS 발행자산 주택저당채권(Mortgage Loan) 대상자산 선별기준 특징
국민주택기금(기금수탁자:한국주택은행)이 주택에 대하여 1순위 또는 2순위 저당권을 설정하고 취급한 개인 및 주택저당대출(2순위의 경우 기금이 1순위인 경우만 포함) 2순위 대출자산 포함과 관련 경매 진행시 부족액을 지급하기로 약정 체결 대상자산 선별기준 선정기준일 2001년 2월 22일(정산기준일 : 2001년 4월 30일) 담보의 종류 주택 잔존만기 123개월 이상 141개월 이하 연체일수 3개월 이하(선정기준일 현재) 법적절차 진행 여부 진행사실 없음 채무자 신용불량 정보 정상(불량 정보 미등록) 행자부 주민 전산자료 확인 이상 주택저당채권 제외 최소 대출 잔액 300만원 이상 대출 취급부정 제한사항 최소 취급 건수 30건 이상 지점 특징 1,2순위 저당권이 설정된 개인 대출 한국주택은행이 국민주택기금의 기금수탁자로소 대출을 취급하고 관리 장기대출(최소대출 기간 13년, 98년 7월 최초 대출실시) 매월 원리금 균등분할 상환 조건 평균 대출잔액 : 1,520만원 대상자산 건수 : 15,633 전국 177개 점포에서 취급(자산실사 완료)

13 코모코 대상자산의 구성

14 KoMoCo 2001-1 MBS의 만기별 발행구조 선 순 위 구분 발행구조 발행금액 만기구조 금리 이자지급 신용등급 원본지급
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            설립목적    인사말    연혁    주주구성    공시자료    위치    기구조직도    윤리강령 제도소개    혜택    통지안내 주택저당채권유동화법    관련법규    용어해설 NEWS    기사    News letter                                                                                                           주요발행내역 | 대상자산 | 대상자산의구성 | 만기별발행구조 | 발행구조도 | 주요계약서 KoMoCo MBS의 만기별 발행구조 구분 발행구조 발행금액 만기구조 금리 이자지급 신용등급 원본지급 비고 선 순 위 Tranche1 80억원 6개월 6.24% 삼 월 이 표 AAA 만기일시 Tranche2 110억원 1년 6.57% Tranche3 120억원 1년6개월 6.82% Tranche4 130억원 2년 7.07% Tranche5 2년6개월 7.23% 콜옵션부 Tranche6 3년 7.41% Tranche7 3년6개월 7.53% Tranche8 4년 7.61% Tranche9 50억원 4년6개월 7.71% Tranche10 200억원 5년 Tranche11 570억원 7년6개월 7.80% 10회균등분할상환 tranche12 520억원 10년 7.99% 합계 2,280억원

15 REITs의 개요 ● REITs (Raeal Eastate Investment Trust)란? ● 리츠의 도입, 성장배경
● 리츠의 도입, 성장배경 부동산의 소액화를 통하여 소액 투자가에게도 부동산 투자 기회를 부여 금융위기 해소와 구조조정을 앞당기기 위한 방편으로 도입 ● REITs 의 주요 유형 개방형 : 투자자에게 환매권을 부여 폐쇠형 : 환매권을 리츠회사에 요구할 수 없음 UPREITs : 유한파트너쉽의 지배권을 가지고 있는 REIT DOWNREITs

16 REITs의 일반구조

17 은행신탁형 상품사례 국 민 은 행 하나 은행 조흥 은행 구 분 상품명 빅맨부동산 투자신탁1호 빅맨부동산투자신탁2호
국 민 은 행 하나 은행 조흥 은행 상품명 빅맨부동산 투자신탁1호 빅맨부동산투자신탁2호 빅맨부동산투자신탁3호 빅맨부동산투자신탁4호 하나부동산투자신탁1호 CHB부동산투자신탁1호 발매일 모집금액 130억원 320억원 300억원 180억원 90억원 650억원 신탁기간 18개월 12개월 운용형태 토지대+초기사업비 아파트공사자금 대출이자율 15% 10% 기대수익률 12% 12.3% 8.3% 지급보증 무보증 시공사보증

18 부동산 투자신탁상품 발매현황2 은 행 발행시기 발행 규모 투 자 처 국민 은행 2000.7.25 130 문정동 대우아파트
(단위=억원) 은 행 발행시기 발행 규모 투 자 처 국민 은행 130 문정동 대우아파트 320 문래동 현대아파트 ,, 300 180 죽전 현대아파트 400 대전 가장동 삼성아파트 250 부산해운대 롯데아파트 조흥 은행 2000.9 650 도원동 삼성아파트 하나 은행 90 산본 쌍용아파트 70 상봉동 태영아파트 350 방배동 아파트사업장 ( 출 처 : 매일경제 )

19 REITs도입에 따른 부동산 유형별 예상 사업 변화
구분 현황 REITs도입후 사무실 ● 임대구조가 단기구조임 ● 기업들이 투기, 투자의 목적으로 핵심역량과 관 련 없는 부동산에 투자하여 수익저조 ● 소득 및 비용관리가 제대로 이루어지지 않음 ● 세입자 서비스의 질이 낮은 수준임 ● 임대 구조가 장기화 및 안정화 ● 기업들이 REITs에 부동산을 현물 출자 또는 매각후 Sale Leadeback이용 ● 소득 및 비용 관리의 선진화 ● 장기적으로는 임대료 인하 주택분양 및 개발사업 ● 개발사업 자금 조달이 매우 어려움 ● 분양후 개발사업 관리의 분리 ● 개발사업자금 조달이 용이해짐 ● 개발 후 사후관리까지 일괄 서비스 제공 주택임대 사업 ● 현재 서민형 임대주택은 수익성이 낮음 ● 전세 제도가 유행하지만 전세가가 너무 많음 ● 전세 제도로 부동산 금융 기법이 후진화 ● 고급아파트 임대사업의 사업성이 높음 ● 주택 임대사업이 전세제도를 대체 ● REITs가 주택개발 후 임대사업을 운영 호텔 및 숙박업 ● 현재 특급호텔과 여관 사이의 중저가 호텔 및 비즈니스 호텔이 전무한 상태임 ● 호텔 및 숙박업계의 대형화, 전문화가 미흡 ● 체인사업자 또는 특급호텔이 REITs설립 후 여관, 콘도, 리조트 등을 매입 또는 개 발하여 다양하면서 전문화된 서비스 제공 유통업 ● 유통시설 건립시 자금조달이 어렵고 높은 지가 및 공사비로 인해 부실화 되기가 쉬움 ● 유통업체의 부동산 개발 사업은 전문성 결여 ● 자금조달이 용이한 REITs가 유통시설 건립후 유통업체에 임대함으로 유통과 부동산 운영이 분리되어 유통업 선진화 및 우량화 산업시설 ● 정부나 지자체 주도의 수익성과 지역 특성을 무 시한 대규모 공단 사업 위주 ● 물류기지, R&D시설, 창고 임대 등 소규모이지만 수익성이 높은 사업 추진 가능

20 미국. 일본.호주의 사례 국가구분 미국REITs 일본SPC 호주LPT 법인격 업 무 조 직 법인세 투자자보호 공시 감독
회사, 신탁, 재단 특별법상 영리사단법인 신탁 업 무 대상자산 부동산과 관련 자산, 부동산 저당채권 등 특정자산(지명채권,부동산)및 신탁수익권 주로 수익성 부동산(주택제외) 발행증권 주식(지분), 무담보 회사채, 자산담보부채권(MBB) 자산대응증권(우선출자증권,특정사채권,특정약속어음) 분할납입주식, 전환증권, 부채증권 업무범위 부동산 취득, 개발, 운용, 처분 특정자산의 취득과 관리 업무위탁 외부위탁, 내부관리 외부위탁 조 직 기관 주주총회, 이사회, 이사, 사외이사, 외부감사인, 감사 사원총리, 이사.감사최저1인, 이사회.감사회불필요, 회계감사인 주주총회 외부경영인 선임 설립 별도규정 없음 발기인, 정관, 등기 신탁규약(trust deed) 최저자본금 제한없음 300만엔 2000 호주달러를 보유한 500인 이상 주주 증자.사채 가능, 가능 불인정, 가능 법인세 요건충족시 면제(95%이상 배당) 요건충족시면제(90%이상배당) 요건충족시면제(100%배당) 투자자보호 공시 증권거래법, 주법 증권거래법, 성령 호주주식샂아규칙 감독 SEC 및 주정부 행정당국등록, 금융감독청 감독 호주증권 거래소

21 <도표 :REITs 도입에 따른 부동산 산업구조 변화>

22 은행발매 부동산신탁 수익률 점검 수익저조 : 올해 9%대 목표 수익률을 내세운 은행 부동산 신탁 수익률이 지난 4월말 현재 7-8%선에 그치고 있다. 개인투자자 실망 : 지난 3월까지 국민은행이 5차례내놓은 상품의 개인 투자자금 비중이 70%선에서 4월 발매 때에는 30%대로 추락

23 부동산 투자회사의 성공요건 (단위=백만원) 구 분 완전면세 50%감면 완전과세 매입가액 100,000 취득등록세 - 2,900
현재 자금시장에서 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 부동산 자금은 250조원 정도로 추산. 부동산투자회사가 성공적으로 뿌리 내릴수 있는 좋은 토양 제공 성공을 위해서 가장 중요한 요소는 수익률 – 부동산투자회사에 대한 조세감면 범위가 부동산 투자회사의 수익률에 결정적인 요소임 (단위=백만원) 구 분 완전면세 50%감면 완전과세 매입가액 100,000 취득등록세 - 2,900 5,800 취득원가 102,900 105,800 영업이익 12,000 건물분재산세 105 210 종합토지세 681 1,363 순영업이익(세전) 11,214 10,427 법인세 1,727 3,212 세후영업이익 9,487 7,215 세후수익률 12% 9.2% 6.8% 수익률비교 (100) (76) (57)

24 프로젝트 파이낸싱 (Project F inancing)
● 프로잭트 파이낸싱의 역사 : 프로젝트 파이낸싱은 년대 미국에서 은행 들이 차입능력이 취약한 유전개발업자들에게 장래에 생산될 석유의 판매대금을 상환재원으로 매장된 석유를 담보로 하여 유전개발에 소요되는 자금을 융자하는 방식에서 시작되었다. ● 프로젝트 파이낸싱의 개념 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 하여 당해 프로젝트를 수행하는데 필요한 자금을 조달하는 금융기법을 총칭하는 개념이다. ● 프로젝트 파이낸싱의 특징 비소구 또는 제한소구 금융 담보의 한정 현금수지에 기초한 여신 구조화 금융 및 차관단 구성 단일 사업성 (용어) 비소구(Non-Recourse) : project sponsor가 지급 보증 않 서는 형태 제한소구(Limited-Rocourse) : project sponsor가 약간의 지급보증을 서는 형태

25 프로젝트 파이낸싱의 구조 사업주 (Sponsors) 원료공급자 (Supplier) 정부 (Government) 금융제공자
(Lender) 구매자 (Off-taker) 운영업체 (Coperator) 건설업체 (Construction) 프로젝트 전담회사 (Project company)

26 자금조달 방식의 비교 Project Financing를 하는 이유 1 모기업이 risk를 낯출 수 있다.
구 분 Corporate Financing Project Financing 방식 전통적인 자금조달 방식 현대적인 자금조달 방식 자금조달에 소요시간 1-3일정도 소요 (지급보증 있음) 보통3-6개월 소요 (지급보증 없음) 대출금리 Prime rate (기준금리, 가산금리) P + 2%(spread,or risk premium) 수수료 없음 변호사 비용 등의 기타비용 소요 Project Financing를 하는 이유 1 모기업이 risk를 낯출 수 있다. - 모기업은 당해 사업이 잘못 되어도 자기자본만을 읽게 됨 2 재무 건전성을 유지하면서 여러 프로젝트를 수행하기 위해

27 Porject Financing의 사례(1)
모건스텐리 Real East Fund3 제일은행 자기자본 : 60억 한누리 빌딩(3900평) Loan : 190억 내용 ● 모건스탠리에서 최초로 한국에 투자한 펀드 ● 매입당시 40%의 임대률 상황 (월세:52,500/평, 관리비25,00/평) ● 대출금리 : 11.5%변동금리 (은행측에서 1순위 저당설정) ● 순수한 Non-Recourse ● 나중에 운영하다가 비싼 가격에 매도함(임대률이 상승했기에)

28 Project Sponsor – 싱가폴 C.D.C
Project Financing 사례2 Project Sponsor – 싱가폴 C.D.C Westbrook R.E.F 제일은행 삼성생명 교보생명 동부화재 등 7개 기관 참여 (자기자본 : 500억) (Loan : 700억) 유화개발㈜ 내용 대우가 건설중에 33%완공 후 어려움 겪음 유화개발에게 넘긴 후 계속 건설(2001년 완공 예정) 프로젝트 스폰서는 리츠시장이 생겨나면 높은 값에 되팔려고 들어옴 Limited-Recourse

29 THE END