입주자대표회의 운영 교육 2014. 11. 동 구 청.

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1 입주자대표회의 운영 교육 동 구 청

2 입주자대표회의 운영 교육 ㅇ 입주자대표회의의 구성 및 운영 ㅇ 기타 주택법령 요약 및 최근 개정 법령
ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침

3 ㅇ 입주자대표회의의 구성

4 동별 대표자 선출 ㅇ 동별 대표자 자격 요건 (주택법시행령 제50조제3항)
: 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말함) ㅇ 동별 대표자 결격사유 [주택법시행령 제50조제4항] : 동별 대표자의 자격 및 결격사유는 주택법시행령 제50조 제4항에서 규정하고 있으며, 주택법시행령에 정한 결격 사유 외에 공동주택 관리규약에 별도의 결격사유를 정할 수 없음(상위 법령에 위배되는 규약의 해당 조항은 무효)

5 동별 대표자 선출 ㅇ 동별 대표자의 선출 (주택법시행령 제50조제3항)
: 동별 대표자는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자) 중에서 다음 각 호의 구분에 따라 선거구 입주자 등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀 선거를 통하여 선출 1. 후보자가 2명 이상인 경우 : 다득표자를 선출 2. 후보자가 1명인 경우 : 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자의 과반수 찬성으로 선출 ㅇ 동별 대표자의 임기 (주택법시행령 제50조제8항) : 동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 한 번만 중임 가능

6 입주자대표회의 임원 선출 ㅇ 입주자대표회의 임원의 선출 - 500세대 미만 (시행령 제50조제5항)
: 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 다음의 임원을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출하여야 함 : 회장 1명, 감사 1명 이상, 이사 2명 이상 ※ 구성원이란? : 원칙 → 관리규약으로 정한 정원 : 정원의 3분의 2 이상이 선출된 때 → 그 선출된 인원 예 1) 정원 9명 중 6명이 선출 된 경우 구성원 : 6명, 의결정족수 : 4명 이상 찬성 예 2) 정원 9명 중 5명이 선출 된 경우 구성원 : 9명(정원), 의결정족수 : 5명 이상 찬성

7 입주자대표회의 임원 선출 ㅇ 입주자대표회의 임원의 선출 - 500세대 이상 (시행령 제50조제6항)
: 500세대 이상인 공동주택은 전체 입주자 등의 보통ㆍ 평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 회장과 감사를 선출 1. 후보자가 2명 이상인 경우 : 다득표자를 선출 2. 후보자가 1명인 경우 : 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자 등의 과반수 찬성 으로 선출 다만, 1)후보자가 없거나 선거 후 선출된 사람이 없을 때에는 2)관리규약으로 정하는 바에 따라 제5항에 따른 방법으로 회장과 감사를 선출할 수 있다.

8 동별 대표자 및 임원의 해임 ㅇ 동별 대표자 및 임원의 해임 사유 : 동별 대표자의 해임사유는 개별 공동주택 관리규약
으로 정함 (시행령 제57조 제1항 제3호) ※ 종전에는 동별 대표자 해임사유를 위법행위로만 한정 하였으나 주택법 시행령 개정으로 관리규약으로 정하는 사유로 가능하도록 하며, 또한 동별 대표자 해임 방법도 주택법 시행령으로 정함. ※ 입주자대표회의 임원 해임 사유도 해당 공동주택 관리 규약으로 정함.

9 동별 대표자 및 임원의 해임 ㅇ 동별 대표자 및 임원의 해임 절차 (시행령 제50조제7항)
: 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원은 관리규약으로 정한 사유가 있는 경우에 다음 각 호의 구분에 따른 방법 으로 해임한다. 1. 동별 대표자 : 해당 선거구 입주자등의 과반수가 투표 하고 투표자 과반수 찬성으로 해임 2. 제6항 각 호 외의 부분에 따라 선출된 입주자대표회의 회장과 감사(전체 입주자 등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ 비밀선거를 통하여 선출된 회장과 감사를 말함.) : 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 해임 3. 제5항에 따라 선출된 입주자대표회의의 임원 : 관리 규약으로 정하는 절차에 따라 해임

10 ㅇ 입주자대표회의의 운영

11 입주자대표회의 운영 ㅇ 입주자대표회의 회의 개최 (관리규약 예시) - 정기회의 : 매분기 1회 - 임시회의
1. 회장이 공동주택 관리를 위해 필요하다고 인정하는 때 2. 감사결과 보고를 위해 감사가 회의 소집을 요구하는 때 3. 관리주체가 회의소집을 요청하는 때 ㅇ 회의 소집 절차 (관리규약 예시) : 회의개최 5일 전까지 일시․장소 및 안건을 서면 통지 : 같은 목적으로 회의를 다시 소집하거나 안전사고 등 긴급을 요하는 경우 회의개최 일정을 단축 가능 : 관리주체는 게시판과 공동주택 홈페이지 등에 공개

12 입주자대표회의 운영 ㅇ 입주자대표회의 운영 ▶ 동별 대표자는 입주자대표회의 구성원으로서 올바른
입주자대표회의 활동을 하기 위해서는 - 입주자대표회의를 개최하기 전 관리사무소는 사전에 회의자료를 배부하도록 하고, - 대표들은 회의에 참석하기 전 반드시 안건을 파악하고 - 찬･반의 생각을 정리하여 자신의 의견을 발표하고 - 책임있게 표결에 참여하여야 함

13 입주자대표회의 운영 ㅇ 회의의 진행 1. 개회 선언 2. 각종 보고 사항 가. 전 회의의 회의 의결사항 결과 보고
나. 기간 중 관리주체 업무추진현황 보고 다. 기간 중 입주자대표회의 업무추진현황 보고 라. 입주자 등 건의사항 검토결과 등 3. 안건상정 및 심의․의결 4. 차기회의 공고 및 안건사항 정리 5. 폐회 선언

14 입주자대표회의 운영 ㅇ 입주자대표회의 회의 진행시 회장의 역할 ▶ 회의가 효율적인 토론 및 의결이 될 수 있도록 진행
1. 의장의 안건 상정 선언 ⇒ 2. 제안자의 제안 설명 ⇒ 3. 질의 ⇒ 4. 찬반 토의 ⇒ 5. 표결 ▶ 의결이 종료된 안건에 대해서는 같은 회의에서 재심의 하지 않음 ▶ 회장은 찬성, 반대 의견에 대해 공정하게 발언권을 부여 해야 하며, ▶ 동일한 내용의 발언 반복, 발언권을 얻지 않고 발언 하는 행위 등은 원활한 회의 진행을 위해 자제 요청 ▶ 난상토론 과정에서 감정적으로 상처를 입게 되는 것 방지

15 입주자대표회의 운영 ㅇ 의결 방법 (시행령 제51조제1항) : 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결
- 구성원 (시행령 제50조제5항) : 원칙 → 관리규약으로 정한 정원 : 정원의 3분의 2 이상이 선출된 때 → 그 선출된 인원 ※ 기타 관리규약으로 정하는 사항(예시) - 동별 대표자는 입주자대표회의에 직접 출석하여야만 의결 권을 행사할 수 있으며, 동별 대표자는 대리할 수 없음. - 회의에서 일단 부결된 의안은 그 회의 중에는 다시 발의 하거나 심의할 수 없음. - 입주자대표회의는 주택법령 및 이 규약에서 정한 의결의 범위․절차 및 방법에 따라 의결할 수 있으며, 그 권한을 이탈하거나 절차상 중대하고 명백한 하자 있는 의결은 무효.

16 입주자대표회의 의결사항 ㅇ 입주자대표회의 의결 사항 (주택법 시행령 제51조제1항) - 관리규약 개정안의 제안
- 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정ㆍ개정 및 폐지 - 공동주택 관리방법의 제안 - 제58조에 따른 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다) - 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정 - 제58조에 따른 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사 보고서의 승인 - 제58조에 따른 관리비등의 결산의 승인 - 단지 안의 전기ㆍ도로ㆍ상하수도ㆍ주차장ㆍ가스설비ㆍ 냉난방 설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준

17 입주자대표회의 의결사항 ㅇ 입주자대표회의 의결 사항 (주택법 시행령 제51조제1항)
- (자치관리인 경우)자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항 - 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량 - 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안 - 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행 - 주민운동시설 위탁 운영의 제안 < 시행> - 장기수선계획 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리 계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한함) - 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정 - 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항 - 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항

18 ㅇ 기타 주택법령 요약

19 선거관리위원회 ㅇ 선거관리위원회 구성 (시행령 제50조의2) - 입주자 등은 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표
자를 선출(해임하는 경우를 포함)하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회를 구성하며, - 위원장 포함 5명(500세대 미만의 경우 3명) 이상 9명 이하의 위원으로 구성(위원장은 호선) - 동별 대표자 또는 입후보자(배우자 및 직계존비속 포함) 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람으로서 사 퇴할 당시의 임기가 끝나지 아니한 사람 - 선거관리위원회는 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결 - 선거관리위원회의 운영ㆍ업무(동별 대표자 결격사유의 확인 포함)ㆍ경비, 위원의 선임ㆍ해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정함

20 관리규약 개정 ㅇ 관리규약 개정 절차 및 방법 - 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1
이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법 (시행령 제57조제3항) - 그 개정안에는 다음 각 호의 사항을 적고 해당 공동주택의 게시판과 인터넷 홈페이지에 공고하고, 입주자등에게 개별 통지하여야 한다. (시행령 제57조 제3항 개정) 1. 개정 목적 2. 종전의 관리규약과 달라진 내용 3. 제1항에 따른 관리규약의 준칙과 달라진 내용 ※ 관리규약 개정 후 관리규약을 세대에 배부할 것인지 여부는 해당 공동주택 관리규약으로 정함.

21 관리주체 동의 사항 ㅇ 관리주체 동의 사항 (시행령 제57조제4항) - 국토교통부령으로 정하는 경미한 행위로서 주택 내부의
구조물과 설비를 증설하거나 제거하는 행위 - 소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률 제10조제1항 에 위배되지 아니하는 범위에서 공용부분에 물건을 적재 하여 통행ㆍ피난 및 소방을 방해하는 행위 - 공동주택에 광고물ㆍ표지물 또는 표지를 부착하는 행위 - 가축(장애인 보조견을 제외)을 사육하거나 방송시설 등을 사용함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위 - 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위 - 전기실ㆍ기계실ㆍ정화조시설 등에 출입하는 행위

22 관리비 및 사용료 등 ㅇ 관리비 (시행령 제58조제1항) 1. 일반관리비 2. 청소비 3. 경비비 4. 소독비
5. 승강기유지비 5의2. 지능형 홈네트워크설비 유지비 6. 난방비 7. 급탕비 8. 수선유지비 9. 위탁관리수수료 ㅇ 사용료 (시행령 제58조제3항) 1. 전기료(공동전기료 포함) 2. 수도료(공동수도료 포함) 3. 가스사용료 4. 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비 5. 정화조오물수수료 6. 생활폐기물수수료 7. 공동주택단지 안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료 8. 입주자대표회의의 운영비 9. 선거관리위원회의 운영경비

23 관리비 및 사용료 등 ㅇ 장기수선충당금 등 (시행령 제58조 제2항)
관리주체는 다음 각 호의 비용은 관리비와 구분하여 징수함. 1. 장기수선충당금 3. 제62조제4항 단서에 따른 안전진단 실시비용 ㅇ 기타 사용료 등 (시행령 제58조 제4항) 관리주체는 주민운동시설, 인양기 등 공용시설물의 사용료를 해당 시설의 사용자에게 따로 부과. ☞ 시행령 제55조의5에 따라 주민운동시설을 위탁한 경우 주민운동시설의 사용료는 주민운동시설의 위탁에 따른 수수료, 주민운동시설의 관리 비용 등의 범위에서 정하여야 한다. <개정 , 시행 >

24 관리비 및 사용료 등 ㅇ 관리비 및 사용료 등의 부과 (시행령 제58조 제6항)
- 관리주체는 관리비등을 통합하여 부과하는 경우 그 수입 및 집행내역을 쉽게 알 수 있도록 정리하여 입주자등에게 알려주어야 함.(제6항) ㅇ 관리비 및 사용료 등의 관리 (시행령 제58조 제7항) - 관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리하여야 함. 이 경우 계좌는 법 제55조제4항에 따른 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있음.

25 관리비 및 사용료 등 ㅇ 관리비 등의 공개 (시행령 제58조제8항 ) <개정2013.3.23>
- 제1항부터 제5항까지의 관리비등을 입주자등에게 부과한 관리주체는 그 관리비등을 다음 달 말일까지 국토교통부장관이 지정하는 인터넷 홈페이지에 공개하여야 함. ※ 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등을 말함. - 관리비 중 난방비, 급탕비 및 사용료 중 전기료(공동전기료 포함), 수도료(공동수도료 포함), 가스사용료, 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비는 사용량을, 장기수선충당금은 그 적립요율 및 사용한 금액을 포함하여 공개하여야함. - 잡수입도 동일한 방법으로 공개하여야 함.

26 잡수입의 처리 ㅇ 잡수입의 처리 (시행령 제55조 제2항) : 관리주체는 월별로 관리비 등과 잡수입의 징수ㆍ사용ㆍ
보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여야 함 : 작성한 장부를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하여야 함 ※ 잡수입의 용도 및 사용절차는 관리규약으로 정함. <시행령 제57조 제1항 제17호> ※ 관리주체는 잡수입을 관리비등과 함께 국토교통부장관 이 지정하는 인터넷 홈페이지에 공개하여야 함. <시행령 제58조제8항>

27 하자보수보증금 용도 제한 ㅇ 하자보수보증금 용도 제한 <주택법 제46조제7항 신설>
- 입주자대표회의등은 하자보수보증금을 하자심사·분쟁 조정위원회의 하자 여부 판정에 따른 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도로만 사용하여야 하며, - 제43조제1항에 따른 공동주택의 경우에는 하자보수보증 금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 국토교통부령 으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. < 시행>

28 장기수선계획 ㅇ 장기수선계획 (주택법 제47조) - 장기수선계획 수립 대상
1. 300세대 이상의 공동주택 승강기가 설치된 공동주택 3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물(주상복합) - 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설 을 교체하거나 보수하여야 함 ㅇ 장기수선충당금 (시행령 제66조) - 관리주체가 수선공사의 명칭과 공사내용 등이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용

29 장기수선충당금 ㅇ 장기수선충당금 (주택법 제51조) - 관리주체는 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 해당
주택의 소유자로부터 징수하여 적립 ※ 공동주택 중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 이를 부담 [시행령 제66조] - 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따라야 함 ㅇ 장기수선충당금 용도 제한 (주택법 제43조의4) - 입주자대표회의 및 관리주체는 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용해서는 안됨. < 시행> ※ 관리규약의 준칙에는 장기수선충당금의 요율 및 사용 절차에 관한 사항이 포함되어야 함

30 장기수선충당금 ㅇ 장기수선충당금 등의 공개 - 공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 내역(항목별 산출내역 말하며, 세대별 부과내역은 제외)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공개하여야 한다. (법 제45조제4항) 1. 제2항에 따른 관리비 2. 제3항에 따른 사용료 등 3. 제51조제1항에 따른 장기수선충당금과 그 적립금액 - 관리주체는 장기수선충당금과 그 적립요율 및 사용한 금액을 국토교통부장관이 지정하는 인터넷 홈페이지에 공개하여야 함. <시행령 제58조제8항> - 관리주체는 장기수선계획, 장기수선충당금의 부과 내역을 그 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시 하거나 입주자 등에게 개별 통지 하여야 함. <시행령 제56조>

31 참고_장기수선 관련 과태료 규정 ㅇ 장기수선계획 및 장기수선충당금 관련 과태료
- 법 제47조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선 계획에 따라 주요 시설을 교체 하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의의 대표자 <법 제101조제2항제2호> - 법 제43조의4 제2항을 위반하여 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자 <법 제101조 제2항 제3호> < 시행> - 법 제45조제4항에 따른 (장기수선충당금 등을) 공개를 하지 아니한 자 <법 제101조제3항제8호> - 법 제47조에 따른 장기수선계획을 수립하지 아니한 자 <법 제101조제3항제10호> - 법 제51조에 따른 장기수선충당금을 적립하지 아니한 자 <법 제101조제3항제12호>

32 ㅇ 최근 개정 주택법령

33 주택법 개정 내용(2013.6.4 개정) ㅇ 하자보수보증금 용도 제한 <제46조제7항 신설>
- 입주자대표회의등은 하자보수보증금을 하자심사·분쟁 조정위원회의 하자 여부 판정에 따른 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도로만 사용하여야 하며, - 제43조제1항에 따른 공동주택의 경우에는 하자보수보증 금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 국토교통부령 으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. < 시행>

34 참고_주택법시행령 개정(2013.12.5) ㅇ 하자보수보증금 용도 <시행령 제60조의2>
- 법 제46조의2제1항에 따른 하자심사·분쟁조정위원회(이하 "위원회"라 한다)가 법 제46조의2제2항제1호에 따라 하자로 판정한 시설공사 등에 대한 하자보수비용(하자보수를 갈음하여 입주자대표회의등에 지급하는 금액을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) - 위원회가 법 제46조의4제7항에 따라 송달한 조정서 정본에 따른 하자보수비용 - 법 제46조의7제1항에 따라 사업주체가 입주자대표회의등과 협의하여 하자진단을 실시한 경우 그 결과에 따른 하자보수비용 - 법원의 재판 결과에 따른 하자보수비용 <시행일 : >

35 참고_주택법시행규칙 개정(2013.12.2) ㅇ 하자보수보증금의 사용내역 신고 <시행규칙 제25조의3>
법 제46조제1항에 따른 입주자대표회의등은 법 제46조제7항에 따라 하자보수보증금의 사용내역을 신고하려는 경우에는 별지 제34호의4서식의 하자보수보증금 사용내역 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 1. 하자보수보증금 예치증서 사본 2. 하자보수보증금의 세부 사용내역서 <시행일 : >

36 주택법 개정 내용(2013.6.4 개정) ㅇ 주택관리업자에 대한 입주자등의 만족도 평가 근거 <제58조의2>
- 국토교통부장관은 공동주택 관리 서비스 질의 향상을 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택관리업자에 대한 입주자와 사용자의 만족도를 평가하고 그 결과를 공개할 수 있다. < 시행> □실시시기 : 매년 5월 1일부터 6월 30일까지 □ 결과공개 : 7월 31일까지 □ 평가기준일 : 매년 4월 30일 현재 해당 단지 주택관리업자 □평가방법 : 1세대 1명, 설문조사 방식

37 참고_주택법시행령 개정(2013.12.5시행) ㅇ 주택관리업자에 대한 입주자등의 만족도 평가 <시행령 제81조의2>
- 법 제58조의2에 따라 국토교통부장관이 실시하는 주택관리업자에 대한 입주자등의 만족도 평가의 대상은 의무관리대상 공동주택으로 함. - 만족도 평가는 국토교통부장관이 지정하는 인터넷 홈페이지를 통하여 실시하고, 해당 홈페이지에 그 결과를 공개하여야 한다. 이 경우 만족도 평가 결과의 공개는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우로 한정함. 1. 해당 주택단지에서 50세대 이상이 만족도 평가에 참여한 경우 2. 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 만족도 평가에 참여한 경우 - 규정한 사항 외에 만족도 평가 및 그 결과의 공개에 필요한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시함. <시행일 : >

38 참고_주택법시행령 개정( ) ㅇ 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사의 사업자 선정<주택법시행령 제55조의4제1항> .사업자 선정 : 입주자대표회의 .선정 후 집행 : 관리주체 <시행일 : > ㅇ 수의계약 근거 마련<주택법시행령 제55조의4제2항> - 관리주체 또는 입주자대표회의는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 경쟁입찰이 아닌 방법으로 사업자를 선정하고 제1항 각 호의 구분에 따라 집행할 수 있다. ※ 주민운동시설의 위탁(주택법시행령 제55조의4제1항제1호나목)<시행일 >

39 주택법 개정 내용( 개정) ㅇ 최초 입주자대표회의 구성 및 관리방법 결정을 하지 아니 하여 사업주체가 주택관리업자를 선정하는 경우 그 사실을 입주자 및 관할 시장·군수·구청장에게 알려야 함.<제43조제5항, 시행 > ㅇ 전자입찰 의무화 <주택법 제43조제7항 및 제45조제5항, 시행 > - 입주자대표회의가 공동주택의 관리를 위탁할 주택관리업자를 선정하거나, 관리주체 또는 입주자대표회의는 관리비 등을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 전자입찰방식으로 사업자를 선정해야 함. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 예외

40 주택법 개정 내용( 개정) ㅇ 임대, 분양 혼합주택단지의 관리에 관한 사항 <주택법 제43조제10항, 시행 > - 입주자대표회의와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하여야 하며, 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서는 임대사업자는 공동주택 관리에 관하여 임차인대표회의와 사전에 협의하여야 함. ㅇ 입주자대표회의 운영 교육 강화 <주택법 제43조의2 제1항 및 제3항> - “입주자대표회의의 구성원은 그 교육을 성실히 이수하여야 한다.” - 교육 내용 추가(공동주택의 관리에 관한 법령 공동주택관리규약의 준칙에 관한 사항, 공동주택단지 공동체의 활성화에 관한 사항, 입주자대표회의 구성원의 직무·소양 및 윤리에 관한 사항)

41 주택법 개정 내용( 개정) ㅇ 부정행위 금지 대상자 추가 <주택법 제43조의4 제1항, 시행 > - 입주자대표회의 구성원 - 선거를 관리하는 기구와 그 구성원 ㅇ 전자투표제 도입 <주택법 제43조의5, 시행 > - 입주자대표회의의 구성원 및 임원 선출 - 공동주택의 관리방법 결정 및 변경 - 공동주택관리규약 제정 및 개정 - 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 의사를 결정하려는 경우

42 주택법 개정 내용( 개정) ㅇ 층간소음 방지를 위한 규정 추가 <주택법 제44조의2, 시행 > - 입주자등은 층간소음 방지를 위해 노력하여야 함 - 층간소음으로 피해를 입은 경우 관리주체가 층간소음 피해를 끼친 입주자등에게 층간소음 발생의 중단이나 차음조치를 권고(관리주체는 사실관계 확인을 위해 필요한 조사 가능) - 층간소음 피해를 끼친 입주자등은 관리주체의 권고에 따라 층간소음 발생을 중단하는 등 협조하여야 함 - 층간소음 발생이 계속될 경우에는 공동주택관리분쟁조정위원회나 환경분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있음 - 관리주체는 입주자등을 대상으로 층간소음의 예방, 분쟁조정 등을 위한 교육을 실시할 수 있음 - 층간소음에 따른 분쟁의 예방, 조정, 교육 등을 위하여 자치적인 조직을 구성하여 운영할 수 있음

43 주택법 개정 내용(2013.12.24 개정) ㅇ 외부 회계감사 의무화 <주택법 제45조의3, 시행 2015.1.1>
- 300세대 이상인 공동주택은 매년 1회 이상 외부 회계감사를 받아야 하며, 해당 공동주택 입주자 및 사용자의 3분의 2 이상이 서면으로 회계감사를 받지 아니하는 데 동의한 연도에는 회계감사를 받지 아니할 수 있음. - 300세대 미만 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 입주자등의 10분의 1 이상이 연서로 요구하거나, 입주자대표회의가 의결을 거쳐 요구하는 경우 외부회계감사를 받아야 함. - 외부 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정하며, 입주자대표회의는 시장·군수·구청장 또는 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있음.

44 주택법 개정 내용( 개정) ㅇ 회계서류의 작성 보관 <주택법 제45조의4, 시행 > ㅇ 계약서 공개 의무화 <주택법 제45조의5, 시행 > - 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 선정한 주택관리업자 또는 사업자와 계약을 체결하는 경우 그 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하여야 함 - 이 경우 「개인정보 보호법」 제24조에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 사항은 제외하고 공개하여야 함

45 주택법 개정 내용( 개정) ㅇ 장기수선계획 수립 및 조정 제도 개선 <주택법 제47조제1항 및 제2항, 시행 > - 주상복합 건축물을 건축하는 건축주도 장기수선계획을 수립 하여 사용검사권자에게 제출해야 하며, - 사용검사권자는 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있음. - 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 함. - 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 함.

46 주택법 개정 내용( 개정) ㅇ 공동주택 관리 분쟁의 상담 지원 <주택법 제52조의2, 시행 > - 공동주택관리 분쟁조정위원회의 심의 조정 사항에 대하여 국토교통부장관이 지정하여 고시하는 기관 또는 단체 등의 상담을 받거나 자문할 수 있음. - 이 경우 국가와 지방자치단체는 해당 기관 또는 단체에 대하여 행정적·재정적 지원을 할 수 있음. ㅇ 공사, 용역의 적정성 자문 기관 등 <주택법 제45조의6, 시행 > - 국토교통부장관은 공사·용역 등의 적정성에 대한 자문에 응할 수 있는 기관 또는 단체를 지정하여 고시. - 해당 공동주택단지에서 시행하는 공사·용역 등의 적정성에 대하여 자문할 수 있음. - 이 경우 해당 기관 또는 단체는 자문에 응하는 데 필요한 비용을 관리주체 또는 입주자대표회의로부터 받을 수 있음.

47 주택법 개정 내용( 개정) ㅇ 공동주택 관리에 관한 감독 강화 <주택법 제59조, 시행 > - 공동주택 관리에 관한 지방자치단체장의 지도감독 대상에 선거관리 기구나 그 구성원 포함 공동주택의 입주자등은 전체 입주자등의 10분의 3 이상의 동의를 받아 지방자치단체의 장에게 입주자대표회의나 그 구성원, 관리주체, 관리사무소장 또는 선거관리기구나 그 구성원의 업무에 대하여 감사를 요청할 수 있음. ㅇ 관리사무소장 교육 강화 <주택법 제58조제3항, 시행 > 공동주택의 관리사무소장으로 배치받아 근무 중인 주택관리사는 최초 배치 후 1년 이내에 받은 교육을 받은 후 3년마다 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주택관리에 관한 교육을 받아야 함.

48 ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침

49 사업자 선정에 관한 주택법령 규정 ㅇ 주택관리업자 선정 [주택법시행령 제52조]
- 관리방법을 위탁관리로 결정한 경우 국토교통부장관이 고시하는 경쟁 입찰 방법으로 주택관리업자 선정 ㅇ 공사 용역 사업자 등 선정 [주택법시행령 제55조의4] - 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행 1. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지(냉·난방시설의 청소 포함)를 위한 용역 및 공사 2. 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하는 공사 3. 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사 4. 주민운동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입의 취득, 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항

50 주택관리업자 및 사업자 선정지침 ㅇ 경쟁입찰의 종류<고시 별표1>
- 일반경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 사업을 영위하는 불특정 다수의 희망자를 공개경쟁입찰에 참가 - 제한경쟁입찰 : “사업실적, 기술능력, 자본금을 제한” 하여 공개경쟁입찰.(3인 이상의 입찰참가 해야 유효) - 지명경쟁입찰 : 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 설비․기술․자재․물품 또는 특수한 실적이 있는 자가 아니 면 계약의 목적을 달성하기 곤란한 경우로서 입찰대상자 가 10인 이내인 경우 그중에서 선정하는 방법. 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여 통지하여야 하며, 2인 이상의 유효 한 입찰참가 신청이 있어야 함.

51 주택관리업자 및 사업자 선정지침 - 제한경쟁 또는 지명경쟁 입찰방법으로 사업자를 선정하는
경우 사전에 입주자대표회의의 의결을 얻어야 함.(임대주 택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의) ☞ 관리주체가 계약자인 경우<고시 별표4> 사업자를 선정하는 경우에는 사전에 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다. 2. 일반보수업자의 선정은 입주자대표회의에서 승인한 사업 계획 및 예산에 따라야 한다. 3. 입찰과정은 입주자대표회의의 감사가 참관할 수 있도록 한다.

52 주택관리업자 및 사업자 선정지침 ㅇ 지역제한 공사현장이 소재하는 지역에 주된 영업소를 두고 있는 자만을 대상으로 경쟁입찰에 참가토록 하는 것으로 선정지침에서는 허용하지 아니한다. ◇ 지역제한에 해당하는 경우<예시> ☞ 주된 영업소의 소재지에 의하여 영업지역을 제한하는 경우 ☞ 특정지역의 사업실적을 요구하는 경우 ☞ 일정거리 또는 시간 이내에 해당 단지에 도착을 요구하는 경우 - 해당 업종의 특성상 반드시 필요한 사항이라면 입찰참가자격 으로 제한하는 것이 아니라 아파트에서 제공받고자 하는 서비 스 조건으로 제시할 수 있을 것입니다. 다만, 그 조건이 해당 업종의 특성과 관계없을 때는 지역제한으로 판단하고 있습니 다.(승강기유지, 보안경비 등)

53 주택관리업자 및 사업자 선정지침 ◇ 기술능력에 의한 제한<예시> ☞ 특정한 기술인력을 요구하는 경우
(예, 건축사 또는 기술사를 보유한 회사) ☞ 해당 업종 등록기준 이상의 기술인력 보유를 요구하는 경우 ◇ 기술능력 또는 사업실적 제한에 위반되는 경우<예시> ☞ ‘ISO 9001인증’, 법인설립**년 이상인 업체 등 특정한 조건 ☞ ‘시공능력평가액’ ㅇ 자본금에 의한 제한 : 사업 등록시 등록한 자본금을 말한다.

54 주택관리업자 및 사업자 선정지침 ㅇ 주택관리업자 입찰 참가 자격 제한<제한경쟁입찰이 아님>
- 주택법 제53조제1항에 따라 등록하지 아니한 자 - 법 제54조제1항에 따른 영업정지 처분을 받고 그 기간이 경과하지 아니한 자 - 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자 - 주택관리업 등록기준에 미달하는 자 - 해당 입찰과 관련하여 물품․금품․발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의의 구성원, 관리주체(직원포함) 에게 제공한 자 - 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다)이 임원으로 소속된 주택관리업자 - 주택관리업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위 원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자 ※ 주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니함

55 주택관리업자 및 사업자 선정지침 ㅇ 공사 및 용역사업자 입찰참가 자격 제한
- 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 마치지 아니한 자 - 해당 법령에 따른 영업정지 처분을 받은 자는 그 기간이 경과되지 아니한 자 - 국세 및 지방세를 완납하지 않은 자 - 사용자, 입주자, 입주자대표회의의 구성원, 관리주체(직원 포함)에게 물품․금품․발전기금 등을 제공한 자 - 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다), 관리사무소장 또는 관리직원이 운영하는 사업자 - 사업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로 부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자 ※ 용역 및 공사 사업자는 영업지역의 제한을 받지 아니함 (해당 법령에서 영업지역을 제한하는 사업자는 제한 가능)

56 주택관리업자 및 사업자 선정지침 ㅇ 입찰 공고 - 주택관리업자 : 입주자대표회의는 입찰예정일로부터 14일
전까지 입찰공고 내용을 공동주택관리정보시스템( 공고 - 사업자(공사, 용역 등) : 관리주체(하자보수 공사는 입주 자대표회의)는 입찰예정일로부터 14일 전까지 입찰공고 내용을 공동주택관리정보시스템( 에 공고 - 다만, 입주자대표회의에서 긴급한 입찰로 의결한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 7일 전까지 공고할 수 있음.

57 주택관리업자 및 사업자 선정지침 □ 상한가격 가. 의 의
상한가격은 계약을 하기 위하여 경쟁입찰 또는 수의계약을 하기 전에 당해 계약 목적물의 특성 및 계약여건 등을 고려하여 정한 계약체결의 최고 상한금액이 된다. 나. 상한가격의 공고 선정지침에서는 건축사 또는 기술사 등 관계전문가의 확인을 받아 입찰가격 상한을 공고할 수 있도록 하고 있다. “공사의 경우 단지 여건에 따라 예산이 한정되는 등 필요가 있다면, 입찰공고시 입찰가격 상한을 공고할 수 있음, 이 경우 사전에 건축사, 기술사 등 전문가의 확인 후 가능함(지침 제16조제2항)”

58 주택관리업자 및 사업자 선정지침 ㅇ 수의 계약 대상<고시 별표2> - 공산품 구입
- 공사 및 용역 등의 금액이 200만원 이하(부가가치세 제외) - 2회 이상 유찰된 경우(일반경쟁입찰로 한정한다.) - 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자 입주자 등으로부터 사전 의견을 청취한 결과 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경 또는 주택 관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로서 입주자대표 회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 경우

59 주택관리업자 및 사업자 선정지침 ㅇ 수의 계약 대상<고시 별표2>
- 계약기간이 만료되는 기존 용역사업자(공사 사업자 제외) 기존 용역사업자의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 입주자대표회의에서 의결(임대주택의 경우 임 대사업자와 임차인대표회의와 협의)한 경우 - 천재지변, 안전사고 등 긴급한 경우로서 입찰에 붙일 여유 가 없을 때

60 주택관리업자 및 사업자 선정지침 ㅇ 낙찰자 결정 가. 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다.
1. 적격심사제 : 평가기준에 따라 낙찰자를 선정하는 방식 2. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정 하는 방식 3. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정 나. 낙찰의 방법은 적격심사제를 따르되, 관리규약으로 정하는 경우에는 최저낙찰제 또는 최고낙찰제(물품의 매각과 잡수입 등만 해당)를 따를 수 있다. 다. 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우 또는 동일 평가 점수인 경우에는 추첨에 의하여 결정한다.

61 주택관리업자 및 사업자 선정지침 ㅇ 선정 결과의 공개 1) 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정한 경우(수의계
약 포함)에는 다음 각 호의 사항을 「공동주택관리정보 시스템」( 즉시 공개하여야 한다. 가) 주택관리업자의 상호․주소․대표자 및 연락처 나) 계약기간 다) 낙찰금액 라) 제13조에 따른 계약체결기간 마) 선정방법(경쟁입찰 또는 수의계약) 2) 관리주체가 공사 및 용역 사업자를 선정한 경우에는 낙 찰자 선정결과를 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 즉시 공개하여야 한다.

62 적격심사제_주택관리업자 [별표 5] 평가항목 배점 제출서류 점수부여 방식 세부 평가내용 관리능력 기업신뢰도 30점 10점
신용평가등급 기업신용평가등급 확인서(입찰공고일 이전 가장 최근에 평가한 것으로서, 유효기간 이내의 것) 높은순 행정처분 건수 (세대당) 주택관리업자 등록 시․군․구에서 발급한, 입찰공고일로부터 최근 1년간 행정처분 확인서 낮은순 입주자등 만족도 평가 평균점수 입찰공고일로부터 최근 3년간 입주자등 만족도평가 전국 평균점수 업무수행능력 기술자 추가보유 기술인력 보유증명서 많은순 관리실적 주택관리업자 등록 시․군․구에서 발급한, 입찰공고일 현재의 관리실적(단지수 기준) 증명서 장비 추가보유 입찰공고일 현재 보유한 장비구입 영수증 등 사업제안서 5점 사업계획의 적합성 사업제안서(프리젠테이션) 협력업체와의 상생발전지수 공동주택 관리 시 협력업체와의 공생발전을 위한 상생협력 계획서 입찰가격 입찰서류 신청서 합계 100점 - -　

63 적격심사제_주택관리업자 [별표 5] 1.입주자등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정할 경우에는 평가 항목 및 점수를 달리할 수 있다. 다만, 평가배점은 총 100점으로 하고, 입찰가격 배점은 30점 이상으로 하되, 평가배점이 100점이 아닐 경우에는 전체점수의 30% 이상으로 한다. 2.기업신용평가등급은 『신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률』제2조에 따른 신용정보회사 중 신용조회 업무담당 회사에서 발급하는 확인서로 확인한다. 3.기술자 및 장비 추가보유는 단지 특성에 따라 입찰공고 시에 제시한 사항을 모두 만족한 경우 만점으로 한다. 이 경우 만점의 최저기준이 되는 추가보유수는 기술자는 10인 이상, 장비는 5대 이상으로 한다.

64 적격심사제_주택관리업자 [별표 5] 4.기술자 추가보유수를 산정할 경우에는 산업기사는 1인, 기사는 2인, 기술사․건축사(관련분야 박사 포함)는 3인으로 산정한다. 5.기술인력 보유증명서는 입찰공고일 현재 해당자격증 소지자가 해당업체에서 최근 1개월 이상 근무한 경우에 한하여 인정하며, 자격증 사본과 4대보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험 중 1개)에 가입한 증빙자료를 제출하여 이를 입증하여야 한다. 6. 관리실적의 경우에는 50개 단지 이상을 만점으로 하되, 입찰공고일 현재 배치신고를 한 경우에만 인정한다. 7.상기 각종 서류에 대한 입증책임은 적격심사 대상자가 부담하며, 의무를 다하지 아니하여 확인이 어려운 경우에는 인정하지 아니한다.

65 참고_적격심사제 평가 배점(예시) 구분 평가항목(배점) 세부배점 항목별 평가기준 업체별 평가확인 A업체 B업체 C업체 D업체
기업 신뢰 도 (30점) 신용평가등급 (10점) 10 A등급 7 B등급 4 C등급 이하 행정처분 건수 (세대당) 1건/10,000세대 이하 2~5건/10,000세대 6건/10,000세대 이상 입주자등 만족도 평가 평균점수 91~100 61~90 60 이하 업무 수행 능력 기술자 추가보유 제시사항 모두 확보 2순위(60%) 3순위(40%) 관리실적 50건 이상 31건~49건 30건 이하 장비 추가보유

66 적격심사제_공사.용역사업자 [별표 6] 평가항목 배점 제출서류 점수부여 방식 세부 평가내용 관리능력 기업 신뢰도 30점 15점
신용평가등급 기업신용평가등급 확인서(입찰공고일 이전 가장 최근에 평가한 것으로서, 유효기간 이내의 것) 높은순 행정처분 건수 사업자 등록 시․군․구 등에서 발급한, 입찰공고일로부터 최근 1년간 행정처분 확인서 낮은순 업무 수행 능력 10점 기술자 등 보유 기술인력 보유증명서 많은순 업무실적 실적증명서 장비 보유 입찰공고일 현재의 장비구입 영수증 등 사업 제안서 사업계획의 적합성 사업제안서(프리젠테이션) 입찰가격 입찰서류신청서 낮은순 또는 합계 100점 - -　

67 적격심사제_공사.용역사업자 [별표 6] 1.입주자등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정할 경우에는 평가 항목 및 점수를 달리할 수 있다. 다만, 평가배점은 총 100점으로 하고, 입찰가격 배점은 30점 이상으로 하되, 평가배점이 100점이 아닐 경우에는 전체점수의 30% 이상으로 한다. 2.기업신용평가등급은 『신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률』제2조에 따른 신용정보회사 중 신용조회 업무담당 회사에서 발급하는 확인서로 확인한다. 3.기술자 및 장비 보유는 공사 및 용역 특성에 따라 입찰공고 시에 제시한 사항을 모두 확보한 경우 만점으로 한다. 4. 업무실적의 경우에는 10건 이상을 만점으로 한다. 5. 업무실적의 실적증명서는 입찰공고일 현재의 해당 공사나 용역 등의 공사 실적증명서, 용역이행 실적증명서, 원본이 확인된 계약서, 세금계산서, 거래명세서 등을 제출하여야 하며, 특히 필요한 경우에는 관리주체는 공급받는 자의 인감증명(법인 또는 개인)을 첨부한 거래사실 확인서를 제출하게 할 수 있다.

68 적격심사제_공사.용역사업자 [별표 6] 6.기술자 등 보유수를 산정할 경우에는 산업기사는 1인, 기사는 2인, 기술사․건축사(관련분야 박사 포함)는 3인으로 산정한다. 7. 기술인력 보유증명서는 입찰공고일 현재 해당자격증 소지자가 해당업체에서 최근 1개월 이상 근무한 경우에 한하여 인정하며, 자격증 사본과 4대보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험 중 1개)에 가입한 증빙자료를 제출하여 이를 입증하여야 한다. 8. 상기 각종 서류에 대한 입증책임은 적격심사 대상자가 부담하며, 의무를 다하지 아니하여 확인이 어려운 경우에는 인정하지 아니한다.

69 참고_적격심사제 평가 배점(예시) 구분 평가항목(배점) 세부배점 항목별 평가기준 업체별 평가확인 A업체 B업체 C업체 D업체
기업 신뢰 도 (30점) 신용평가등급 (15점) 15 A등급 10 B등급 5 C등급 이하 행정처분 건수 2건 이하 3~5건 6건 이상 업무 수행 능력 기술자 등 보유 (10점) 제시사항 모두 확보 7 2순위(60%) 4 3순위(40%) 업무실적 10건 이상 5~9건 4건 이하 장비 보유

70 주택관리업자 및 사업자 선정지침 ㅇ 전자입찰 - 전자입찰방식으로 주택관리업자나 용역, 공사 등의 사업
자를 선정하고자 하는 경우에는 다음 각 호의 전자입찰 시스템을 이용 1. 공동주택관리정보시스템(최저(최고)낙찰제에 한함) 2. 「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률」에 의한 전자 입찰시스템 (☞ 나라장터) 3. 민간이 운영하는 전자입찰시스템 - 전자입찰시스템을 이용하여 응찰하기 위해서는 사전에 전자입찰시스템에 업체정보를 입력하고 공인인증서를 등록하여야 하며, 응찰할 때 마다 등록된 공인인증서를 사용 <※ 부터는 전자입찰 의무화 >

71 감 사 합 니 다.