부동산투자회사법과 간접투자자산운용업법의 차이점

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1 부동산투자회사법과 간접투자자산운용업법의 차이점
Real Estate Finance 부동산간접투자제도의 비교분석 부동산투자회사법과 간접투자자산운용업법의 차이점 석사1학기 김민영 김경진 강태욱

2 목차 1. 부동산간접투자의 유형분석 2. 부동산간접투자제도의 변화 3. 法制 배경의 차이(간접투자자산운용업법)
부동산간접투자의 유형분석 부동산간접투자제도의 변화 法制 배경의 차이(간접투자자산운용업법) 法制 배경의 차이(부동산투자회사법) REITs의 구조 4-1. 부동산펀드의 구조(간접투자자산운용업법) 부동산 간접투자제도의 세부비교 부동산 간접투자시장 규모현황 6-1. 부동산펀드의 시장규모 남겨진 문제- (중복규제) 참고. 상품분석

3 1. 부동산간접투자의 유형분석 투자자 (개인/법인/기관) 부동산개발시장 부동산임대시장 직접투자 금전신탁 직접투자 부동산펀드
REITs 부동산개발시장 부동산임대시장

4 2. 부동산간접투자제도의 변화 2000년 도입 2001년 도입 2004년 도입 하나금융경영연구소 양철원,

5 3. 법제배경의 차이 간접투자자산운용업법 도입배경 기존 자산운용행위와 관련된 법률
증권투자신탁업법, 증권투자회사법, 신탁업법, 보험업법등 개별법률의 산재 금융업권간 규제의 비형평성 문제 야기 (투자자보호의 한계) 새로운 투자대상, 금융업을 포용에 대한 부담(금융혁신에 한계) 투자자 보호장치를 강화 자산운용대상의 확대 등 자산운용업에 대한 규제 개선 자산운용업에 대한 규정들을 단일법으로 통합 기능별로 규제

6 3-1. 법제배경의 차이 부동산투자회사법 도입배경 1997년 IMF 이후 NPL 처리에 따른 기업부동산의 불안정한 매각
(정상적인 평가가격의 30~40%라는 헐값 매각) - 극소수에 의한 부동산투자시장 형성에 따른 정보의 비대칭성, 투자자의 위험증대 기업의 원활한 구조조정을 위하여 기업보유 부동산의 매입, 우량한 수입창출원으로서의 부동산으로 개발(CR 리츠) - 대다수의 소액투자자에게도 부동산투자의 길 확보

7 4. REITs의 구조 (부동산투자회사법) 투자자 자산관리회사 (AMC) 자산보관기관 일반사무수탁회사 투자자산 부동산투자회사
(은행, 부동산신탁사) 일반사무수탁회사 (은행 등) 위탁수수료 자산보관 수수료 사무대행 투자자산 부동산(구조조정용부동산) 부동산관련 유가증권 현금 부동산투자회사 (위탁관리REIT or CR REIT) 주주총회,이사회,상근임원 배당 임료 등 투자자 법인, 개인 투자 투자 투자 의사결정 지원 자산관리 수수료 투자 의사결정 지원 자산관리회사 (AMC) 부동산투자자문회사 부동산투자자문회사 주 : 위탁관리REITs 및 기업구조조정REITs(CR REITs)의 개념도 리츠(REITs)란 자금을 모집한 후 부동산등에 투자를 하고 운용수익을 투자자에게 배당하는 주식회사

8 4-1. 부동산펀드의 구조 (간접투자자산운용업법)
수탁회사 or 자산보관기관 일반사무관리회사 위탁수수료 자산보관 수수료 사무대행 투자자산 부동산, 부동산권리 투자증권, 파생상품, 간접투자증권 등 부동산펀드 (투자신탁 or 투자회사) 배당 임료 등 투자자 법인, 개인 투자 투자 상품판매지원 자산운용 수수료 자산운용회사 판매회사 부동산펀드란 자금을 모집한 후 부동산등에 투자를 하고 운용수익을 투자자에게 배당하는 자산운용업법상 간접투자기구로 투자신탁형 및 투자회사(주식회사)형이 있음

9 일반 , CR-REITs ,명목회사형 REITs
5. 부동산간접투자제도의 세부비교 구분 부동산투자회사(REITs) 부동산간접투자기구 형태 회사형(명목회사, 실체회사) 투자신탁형 투자회사형 주무관청 건설교통부, 금감위 재정경제부 최소 설립자본금 250억원 이상 없음 등록 자본금 1억원 이상 종류 일반 , CR-REITs ,명목회사형 REITs - 자산구성 부동산이 총자산의 70%이상 규제없음 운용자산 일반부동산에 70%이상 투자 부동산, 투자증권, 파생상품, 실물, 단기금융, 지상권, 임차권 등 자금대여 금지 순자산총액의 100%이내 가능 차입 자기자본의 200%까지 허용 순자산총액의 200%까지 허용 개발사업 자산총액의 30%이내 <예외로서 MBS, 개발사업관련 ABS 100%이내 투자 가능> 세제혜택 취등록세 50%감면, 법인세 면제(자기관리회사 제외) 취등록세 50%감면 배당가능이익의 90% 배당 시 법인세 감면혜택<투자회사> 일반사무관리회사 자본금 10역 등록시 자본금 20억 이상 필요 자산관리운용회사 자본금 70억 이상 100억 이상 전문인력 5인 이상 3인 이상 겸영 대통령령에 규정 예정 투자자문업, 투자일임업 가능 특징 자기자본(equity) 투자 중심 중장기 투자 Portfolio 구성 형태 유동성확보(공모시) 설립기간 및 절차에서 불리 프로젝트 대출(debt) 투자 중심 단기 투자 1 프로젝트 1 Fund 형태 유동성 제한 설립절차 용이

10 6. 부동산간접투자시장 규모현황 주 : 2003년 이후 부동산투자신탁시장 규모는 추정자료
자료 : 건설교통부, 한국은행, 각사 사업보고서 등 부동산간접투자시장의 현황과 전망. 하나금융경영연구소 양철원

11 6-1. 부동산펀드의 시장규모 주 : ’04년 6월부터 ’04년 12월까지 (7개월간) 1조2천여억원 판매(부동산에 투자한 특별자산펀드 포함)

12 7. 남겨진 문제 (중복규제) 같은 맥락의 제도 간접투자자산운용업법 간접투자기구 투자회사 부동산투자회사법 투자신탁
간접투자자산운용업법에 따른 회사형인 부동산투자회사는 종래의 부동산투자회사법을 근거로도 설립이 허용되고 있다. 이로 인해 부동산간접투자기구의 경우는 동일한 법적형태를 취하고 있으면서도 여전히 규제의 차이가 발생하고, 중복규제의 문제를 야기하고 있다. ( 간접투자자산운용업법에 대한 고찰, 오성근 )

13 상품분석- 현대경매부동산Ⅰ호 투자회사 간접투자자산운용업법 - 투자회사상품 자산운용회사 와이즈에셋자산운용㈜ 판매회사 현대증권㈜
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14 상품분석- 현대경매부동산Ⅰ호 투자회사 부동산 투자계획 1) 취득 후 개발이 용이하고 시가대비 저평가된 부동산 취득
- 시세대비 낮은 가격에 매물로 나온 부동산 중 개발이 용이한 부동산을 취득하여 수익 추구 2) 임대수익을 확보할 수 있는 부동산 취득 - 지속적으로 임대수익을 확보할 수 있는 부동산을 취득하여 실세금리 초과 수익률 획득 3) 경매, 공매를 통해 저평가된 부동산 취득 - 경매, 공매에 대한 전문 컨설팅 회사로부터 물건에 대한 정보를 제공받아 다각적인 검토 후 우량 물건 입찰에 참여하여 시세 차익 획득 추구 경매 컨설팅 회사 자산운용회사 경매, 공매 - 대상 물건 분석 - 우량 물건 발굴 입찰 참여

15 상품분석 – 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1호
간접투자자산운용업법 - 투자신탁상품

16 상품분석 – 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1호

17 상품분석 – ㈜코크렙제1호CR리츠 부동산투자회사법 부동산 투자현황