실거래가격을 활용한 유사가격권 구분방법 연구

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1 실거래가격을 활용한 유사가격권 구분방법 연구
실거래가격을 활용한 유사가격권 구분방법 연구 한 국 감 정 원 부동산연구원 김 봉 준

2 목 차 서 론 Ⅰ 유사가격권의 개념 및 필요성 Ⅱ 유사가격권의 구분방안 Ⅲ. 결론 및 시사점 Ⅳ

3 Ⅰ. 서 론 배경 목적 정확성 공시가격 균형성 현실화 효율성

4 Ⅰ. 서 론 연구수행 절차

5 Ⅱ. 유사가격권의 개념 및 필요성 1. 유사가격권의 개념 예시- 구로구 (주거지역-주거용)
공간ㆍ지리적 인접성과 상관없이 토지특성이 동일하고 유사한 가격을 형성하는 토지들간의 권역 예시- 구로구 (주거지역-주거용)

6 Ⅱ. 유사가격권의 개념 및 필요성 지가구획화 기반의 유사가격권 구분 2. 유사가격권의 필요성 균형성 효율성 근접도 표준지 지가
제고 시가 근접도 비교표준지 선정의 편의성/적정성 표준지 배분관리 효율성

7 Ⅱ. 유사가격권의 개념 및 필요성 2. 유사가격권의 필요성 1) 지가의 균형성 제고 가 격 가격 표준지(1) 개별지(1)
개별지(2) HIGH LOW 표준지(2) 개별지(3) 개별지4) 가 격 가격

8 Ⅱ. 유사가격권의 개념 및 필요성 2. 유사가격권의 필요성 2) 시가 근접도 제공
’89년 제도 도입이후 25년이 경과한 지금 현실화율은 50~80% 수준

9 Ⅱ. 유사가격권의 개념 및 필요성 2. 유사가격권의 필요성 3) 표준지 배분관리의 효율성 유사가격권 표준지+표본지 연계

10 Ⅱ. 유사가격권의 개념 및 필요성 2. 유사가격권의 필요성 4) 비교표준지 선정의 편의성과 적정성 주거-주거용 표준지 밀도
주거-상업용 표준지 밀도

11 Ⅲ. 유사가격권 구분방안 1. 유사가격권 구분방법 및 절차 1) 유사가격권 구분방법 지가구획화 방안 지가추정 모형(크리깅)
지가수준별 유사가격권 구분 표준지 배분 설계 지가수준별 필지 분류 지역별 적정구분 비율 결정(1%,5%,10%등)표준지 배분 설례 통계적 지가 수준 분석 용도지역 및 이용상황 등 주요항목별 지가수준 분석 지가추정 모형(크리깅)

12 Ⅲ. 유사가격권 구분방안 1. 유사가격권 구분방법 및 절차 1) 유사가격권 구분방법 지가추정 모형(크리깅)의 정교화 필요
크리깅은 지리적 거리에 기반한 가격추정방식으로 용도지역, 이용상황 등 토지특성요인을 정확히 반영하지 못하는 한계가 있음 특정필지의 면적이 광범위할 경우, 1개의 필지에 다수의 가격이 산정될 수 있음

13 Ⅲ. 유사가격권 구분방안 1. 유사가격권 구분방법 및 절차 2) 유사가격권 구분절차 지가수준 분석 및 구획
용도지역 이용상황 가격수준분석 지가구획화 1 ㎡ 당 100만원대(평당 330만원) 유사가격권 구분 지가구획 수준별 유사가격권 선정 ㎡ 당 25만원대 가격권 세분화 비교 표준지 선정 실거래가 존재 실거래가 미존재 표준지 또는 개별지 中 중위수 값 선정 실거래가 中 중위수 값 선정 지가 산정 및 검토 유사가격권별 지가 산정 균현성, 시가반영도 검토 비준표 작성단위 설정

14 Ⅲ. 유사가격권 구분방안 2. 유사가격권의 구분 1) 지가수준 및 구획(주거-주거) 구 분 가격수준 필지수 제1지가구획
구 분 가격수준 필지수 제1지가구획 만원 483 제2지가구획 만원 8,607 제3지가구획 만원 5,904 제4지가구획 만원 946 합계 15,940

15 Ⅲ. 유사가격권 구분방안 2. 유사가격권의 구분 1) 지가수준 및 구획(주거-상업) 구분 가격수준 필요 최소 필지수
제1지가구획 234 제2지가구획 1,551 제3지가구획 1,462 제4지가구획 1,006 제5지가구획 452 제6지가구획 356 제7지가구획 323 합계 5,384

16 Ⅲ. 유사가격권 구분방안 2. 유사가격권의 구분 1) 주거-주거 구분 유사 가격권 가격수준 필지수 제1지가구획 1-1
25-50 1 1-2 9 1-3 44 1-4 68 1-5 361 제2지가구획 2-1 904 2-2 1,838 2-3 2,354 2-4 3,511 제3지가구획 3-1 2,952 3-2 1,577 3-3 873 3-4 502 제4지가구획 4-1 644 4-2 110 4-3 4-4 66 4-5 31 4-6 10 4-7 4-8 8 합 계 15,940 1) 주거-주거

17 Ⅲ. 유사가격권 구분방안 2. 유사가격권의 구분 1) 주거-상업 구분 유사 가격권 가격수준 필지수 제1지가구획 1-1
1 1-2 16 1-3 84 1-4 133 제2지가구획 2-1 312 2-2 358 2-3 388 2-4 493 제3지가구획 3-1 354 3-2 424 3-3 364 3-4 320 제4지가구획 4-1 232 4-2 207 4-3 208 4-4 359 제5지가구획 5-1 166 5-2 116 5-3 82 5-4 88 구분 유사 가격권 가격수준 필지수 6-2 116 6-3 52 6-4 128 제7지가구획 7-1 92 7-2 82 7-3 39 7-4 22 7-5 14 7-6 7-7 7-8 12 7-9 8 7-10 11 7-11 7-12 3 7-13 7-14 1 합계 5,384

18 Ⅲ. 유사가격권 구분방안 3.비교표준지 선정 1) 주거-주거 구분 유사가격권 가격수준 개별필지수 현행 표준지수
최소 활용 표준지수 제1지가구획 1-1 25-50 1 1-2 9 1-3 44 2 1-4 68 1-5 361 6 제2지가구획 2-1 904 19 2-2 1,838 45 2-3 2,354 72 2-4 3,511 115 제3지구획 3-1 2,952 104 3-2 1,577 57 3-3 873 31 3-4 502 18 제4지가구획 4-1 644 20 4-2 110 4-3 4-4 66 3 4-5 4-6 10 4-7 4-8 8 합계 15,940 496 21 1) 주거-주거

19 Ⅲ. 유사가격권 구분방안 3.비교표준지 선정 2) 주거-상업 : 구로구 주거-상업 개별필지수 현행표준지수 최소 활용 표준지수
　구로구 주거-상업 개별필지수 현행표준지수 최소 활용 표준지수 제1지가구획 1-1 1 1-2 16 1-3 84 2 1-4 133 5 제2지가구획 2-1 312 11 2-2 358 18 2-3 388 17 2-4 493 25 제3지가구획 3-1 354 3-2 424 24 3-3 364 3-4 320 14 제4지가구획 4-1 232 4-2 207 13 4-3 208 4-4 359 제5지가구획 5-1 166 7 5-2 116 10 5-3 82 3 5-4 88 4 제6지가구획 6-1 60 6-2 6-3 52 6-4 128 제7지가구획1) 7-1 92 : 7-13 7-14 합계 5,384 274 38 2) 주거-상업

20 Ⅲ. 유사가격권 구분방안 4.지가산정 및 균형성 검토 1) 주거-주거 지가구획 유사가격권 가격수준 Count Mean
Maximum Median Minimum 제1지가구획 1-1 25-50 1 406,638 1-2 9 1,086,727 1,127,558 1,105,119 1,049,756 1-3 44 1,467,760 1,545,717 1,485,695 1,279,629 1-4 68 1,524,500 2,107,104 1,520,125 1,309,414 1-5 361 2,051,739 2,845,822 2,039,073 1,689,040 제2지가구획 2-1 904 2,211,066 2,455,133 2,202,626 1,950,897 2-2 1838 2,595,431 2,911,681 2,593,154 2,250,464 2-3 2354 2,746,243 3,042,188 2,737,722 2,325,747 2-4 3511 2,764,471 3,121,272 2,773,307 2,302,253 제3지구획 3-1 2952 3,070,348 3,264,925 3,078,358 2,925,671 3-2 1577 3,383,726 3,629,411 3,363,032 3,197,545 3-3 873 3,532,711 3,822,181 3,529,165 3,315,469 3-4 502 3,917,543 4,075,863 3,919,054 3,690,760 제4지가구획 4-1 644 4,217,069 4,864,350 4,216,670 3,806,782 4-2 110 4,361,821 4,491,414 4,375,997 4,250,170 4-3 4,673,509 4,930,288 4,649,022 4,238,978 4-4 66 4,902,394 5,119,563 5,065,100 4,425,154 4-5 31 5,236,235 5,553,692 5,349,887 4,648,676 4-6 10 5,494,798 5,833,119 5,451,513 4-7 5,588,468 5,684,443 5,567,978 5,536,070 4-8 8 5,962,847 6,252,963 5,837,344

21 Ⅲ. 유사가격권 구분방안 4.지가산정 및 균형성 검토 1) 주거-주거 표준지와 개별지간 균형성 지가차이 공시지가1)
(개별공지가-표준지가) 산정지가2) (유사가격권의 산정지가-표준지가) 15% 이상 2.79 0.00 5~15% 9.98 1.62 -5~5% 60.76 93.26 -5~-15% 21.30 5.10 -15% 이하 5.20 주) 1)은 (개별공시지가-표준지공시지가)/표준지공시지가 × 100 2)는 유사가격권에 의한 (개별지 산정지가-표준지공시지가)/표준지 공시지가×100

22 Ⅲ. 유사가격권 구분방안 4.지가산정 및 균형성 검토 1) 주거-주거 유사가격권 산정지가의 균형성
가격수준 산정지가 CV 공시지가 CV 제1지가구획 1-1 25-50 - 1-2 3.06 10.32 1-3 3.42 5.82 1-4 5.80 9.18 1-5 6.09 10.71 제2지가구획 2-1 4.10 8.60 2-2 4.05 9.43 2-3 4.72 9.21 2-4 4.14 8.15 구분 유사가격권 가격수준 산정지가 CV 공시지가 CV 제3지가구획 3-1 2.28 8.28 3-2 2.19 10.17 3-3 2.41 8.94 3-4 2.10 9.33 제4지가구획 4-1 2.92 8.00 4-2 1.45 7.89 4-3 4.26 5.78 4-4 4.41 4.43 4-5 3.70 1.01 4-6 2.18 1.22 4-7 0.85 5.80 4-8 3.17 7.24 주) 제4지가 구획의 4-5권역과 4-6권역의 변동계수는 공시지가에 비해 적게 나타나고 있으나, 가격수준을 보다 세분화 하여 표준지를 재설정 하면 변동계수는 줄어들 수 있음

23 Ⅲ. 유사가격권 구분방안 4.지가산정 및 균형성 검토 1) 주거-상업 지가구획 유사가격권 가격수준 Count Mean
Maximum Median Minimum 제1지가구획 1-1 1 1,823,777 1-2 16 2,482,716 2,670,792 2,497,685 2,184,201 1-3 84 2,693,644 2,993,664 2,675,246 2,424,774 1-4 133 3,010,095 3,243,978 2,972,577 2,826,528 제2지가구획 2-1 312 3,126,331 3,296,113 3,124,155 2,798,586 2-2 358 3,363,458 3,636,240 3,369,360 3,105,816 2-3 388 3,556,416 3,795,099 3,543,033 3,157,158 2-4 493 3,739,942 4,009,528 3,738,203 3,468,436 제3지가구획 3-1 354 4,021,687 4,142,079 4,020,253 3,821,231 3-2 424 4,315,578 4,540,095 4,323,900 4,066,628 3-3 364 4,665,341 4,875,382 4,643,221 4,504,853 3-4 320 4,924,848 5,373,796 4,885,269 4,739,688 제4지가구획 4-1 232 4,969,446 5,169,403 5,018,838 4,506,712 4-2 207 5,478,013 5,960,317 5,418,470 5,093,362 4-3 208 5,597,849 5,873,556 5,591,174 5,311,615 4-4 359 5,902,465 6,129,402 5,950,876 5,655,712

24 Ⅲ. 유사가격권 구분방안 4.지가산정 및 균형성 검토 1) 주거-상업 지가구획 유사가격권 가격수준 Count Mean
Maximum Median Minimum 제5지가구획 5-1 166 6,054,060 6,255,368 6,010,060 5,764,751 5-2 116 6,277,838 6,588,784 6,272,016 5,955,247 5-3 82 6,650,196 6,796,146 6,662,888 6,388,377 5-4 88 6,697,038 6,968,173 6,694,911 6,494,064 제6지가구획 6-1 60 7,050,022 7,267,599 7,049,571 6,764,567 6-2 7,337,930 7,555,901 7,331,468 7,110,028 6-3 52 7,858,489 8,105,798 7,792,552 7,714,627 6-4 128 7,926,473 8,213,070 7,971,509 7,661,154 제7지가구획 7-1 92 8,254,086 9,339,040 8,168,495 7,269,960 7-2 8,229,026 9,371,969 8,260,550 6,888,798 7-3 39 8,919,049 10,261,373 8,648,186 8,077,920 7-4 22 9,027,985 9,428,408 9,062,051 8,198,999 7-5 14 9,498,344 10,931,695 9,583,654 8,529,452 7-6 9,966,503 10,460,620 10,409,191 9,298,329 7-7 9,826,447 10,677,226 9,677,615 8,846,844 7-8 12 10,269,875 10,830,683 10,250,468 8,928,209 7-9 8 10,098,940 7-10 11 10,266,066 10,350,073 10,290,389 9,963,154 7-11 10,797,681 11,496,326 10,529,700 7-12 3 11,141,513 11,506,808 10,958,865 7-13 10,871,915 11,056,185 10,503,376 7-14 1 11,343,359

25 Ⅲ. 유사가격권 구분방안 4.지가산정 및 균형성 검토 1) 주거-상업 표준지와 개별지간 균형성 지가차이 공시지가 산정지가
15% 이상 1.85 0.14 5~15% 7.07 15.53 -5~5% 64.17 72.71 -5~-15% 23.40 11.6 -15% 이하 3.60 0.1

26 Ⅲ. 유사가격권 구분방안 4.지가산정 및 균형성 검토 1) 주거-상업 유사가격권 산정지가의 균형성 지가구획 유사권역 가격수준
산정지가 CV 공시지가 CV 제5지가구획 5-1 1.49 8.67 5-2 1.44 8.28 5-3 1.28 6.24 5-4 1.47 7.70 제6지가구획 6-1 1.69 6.78 6-2 1.30 4.14 6-3 1.80 4.24 6-4 1.29 4.26 제7지가구획 7-1 5.14 1.76 7-2 5.94 1.84 7-3 6.28 0.99 7-4 4.35 0.88 7-5 6.17 0.66 7-6 5.64 0.94 7-7 4.40 3.93 7-8 5.40 0.78 7-9 - 0.17 7-10 0.81 7-11 4.05 0.40 7-12 2.84 0.58 7-13 2.94 7-14 1) 주거-상업 유사가격권 산정지가의 균형성 지가구획 유사권역 가격수준 산정지가 CV 공시지가 CV 제1지가구획 1-1 - 1-2 4.55 11.09 1-3 3.89 10.43 1-4 4.03 8.51 제2지가구획 2-1 2.32 6.67 2-2 2.49 8.20 2-3 2.09 8.68 2-4 2.18 7.47 제3지가구획 3-1 1.29 9.44 3-2 1.57 7.84 3-3 1.70 8.05 3-4 1.98 8.41 제4지가구획 4-1 3.02 9.65 4-2 3.06 12.79 4-3 1.61 7.86 4-4 1.24 5.83 주) 제7지가 구획 은 주거-주거 유사가격권의 4-5권역과 4-6권역과 마찬가지로 지역적 사정 및 가격수정의 분포 등을 고려하여 가격권을 세분하고, 표준지를 새로이 선정하는 작업과정을 통해 균형성 확보가 가능

27 Ⅳ. 결론 및 시사점 지가유사가격권 구분방법 검토 유사가격권 단기적 측면 유사가격권 장기적 측면 지가의 균형성제고
시가반영도 제고 표준지 배분관리 효율성 공시지가 표준지와 지가변동률 표본지를 연계하는 기초자료 활용 : 공시지가 표준지 및 지가변동률 표본지 분포의 적정성 제고 유사가격권 단기적 측면 공시지가 제도 선진화가 정착되면, 실거래가 기반 대량평가 모형 구축 : 토지특성 조사방식 개선, 실거래가 신고제도 개선, 비준표 작성체계 개선, 과련제도 및 법규연계방안 등 유사가격권 장기적 측면