(jjang@mail.mail.ac.kr) 부동산개발론 부지 확보 및 분석 손 진 수 (jjang@mail.mail.ac.kr)

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1 (jjang@mail.mail.ac.kr)
부동산개발론 부지 확보 및 분석 손 진 수

2 토지가격 및 주택가격 상승률 추이 (단위 : %)
1. 들어가기 : 땅이 없다? – 개발사업 부지의 부족 △ IMF이후 용지(매입)팀 구조조정 △ 준농림지 개발 규제 및 각종 개발 규제 강화 △ 의 부동산개발 황금기에 따른 개발가능 부지 대부분 분양 △ 2003년까지 건설회사 자체 보유 또는 비축토지 고갈 △ 시행사의 대규모 등장 및 자본 축적 △ 토지확보전 전개 : 경쟁 증가 및 가격 상승 토지가격 및 주택가격 상승률 추이 (단위 : %) 자료 : 국민은행, 한국토지공사

3 ○ 택지확보에 대한 경쟁 치열 공동택지 당첨 갈수록 '로또'. 풍동지구 2필지 청약경쟁 186대1 (한경, ) 택지난이 심화되면서 토지공사나 주택공사가 공급하는 공동주택지 경쟁률이 천정부지로 치솟고 있다 일 대한주택공사에 따르면 지난 11일 접수마감한 경기도 고양시 풍동택지개발지구 2개 블럭 공개청약의 경쟁률이 평균 186대 1을 기록했다. 분양가가 평당 4백만원을 훌쩍 넘었음에도 불구하고 이날 청약에는 모두 372개 업체가 몰렸다. 청약증거금이 C2블럭(15,982평,734가구) 35억5천만원, C3블럭(13,101평, 596가구) 30억원 등인 점을 감안하면 모두 1조2천3백억원의 천문학적인 청약증거금이 몰렸다. 중견건설업체인 D사 관계자는 "국토의 계획및 이용에 관한 법률의 시행으로인해 수도권에서 아파트를 지을 수 있는 땅이 거의 없어졌다"며 "분양가가 높더라도 울며겨자먹기식으로 택지개발 지구의 공동주택 용지를 신청할 수밖에 없다"고 말했다. 이에 앞서 지난 3일 당첨자를 발표한 경기도 김포 장기택지개발지구 공동주택지의 청약 경쟁률도 최고 97대 1을 기록했다. 4개 블럭 모집에 모두 289개 업체가 참여해 평균 경쟁률은 74대 1에 달했고 가장 인기가 있었던 5블럭은 97대 1의 최고 경쟁률을 나타냈다. 장기지구에 몰린 청약 증거금은 4천3백억원에 달했다. 수도권외 택지지구에서도 청약열기가 뜨겁긴 마찬가지이다. 지난 6일 당첨업체를 가린 광주광역시 북구 동림지구 4블록에는 102개 업체가 경쟁을 펼쳤다. 업계에선 주택보급률이 1백%를 훨씬 웃도는 호남권에서 택지지구 경쟁률이 1백대 1을 넘었다는 점을 이례적으로 받아들이고 있다. 한국토지공사 인천지사 관계자는 "건설업체들이 당첨확률을 높이기 위해 설립한 페이퍼컴퍼니의 청약을 원천적으로 막았음에도 많은 업체들이 몰렸다"며 "업체들의 공동주택지 확보전쟁이 갈수록 치열해지고 있음을 피부로 느끼고 있다"고 말했다.

4 2. 개발사업과 부지 확보 과정 부지 조사 분석, 의사결정 협상 계약 공사 및 분양 문제해결 * 사업방식 * 매입단가범위
* 매입면적 * 매입가능성 (기간) * 사업가능성 (인허가) 매입기준 브로커 개별협상 계약조건 협상시한 인허가관계 공사관계 분양관계 공부 조사 현장

5 3. 토지 조사 및 분석 ※ 토지분석의 8원칙 ① 용도분석 : 토지이용확인원(시, 군, 구)
② 구조분석 : 지형도,지적도,임야도(시, 군, 구) / 임장활동 ③ 가치분석 : 공시지가확인원(시,군,구) / 임장활동 ④ 권리분석 : 등기부등본(등기소) / 토지대장(시,군,구) ⑤ 법규분석 : 개발관련법(국토이용관리법, 도시계획법등) ⑥ 입지분석 : 통계분석 / 임장활동 ⑦ 상권분석 : 통계분석 / 수학적 분석 / 임장활동 ⑧ 시장분석(경쟁분석) : 통계분석 / 임장활동   ※ 토지분석 6원칙 : 입지, 상권, 시장분석(타당성 분석)을 입지분석으로 포함하여 기존의 용도, 구조, 가치, 권리분석, 법률분석과 함께 토지분석의 6원칙이라 함   ※ 내부환경분석과 외부환경분석     ꋪ내부환경분석 : 용도, 가치, 구조, 권리       ꋪ외부환경분석 : 법률, 입지, 상권, 시장 출처 : 현대건설 이종규, 강의자료

6 □ 용도 분석 - 토지이용계획확인서 분석 건축 가능한 용도 건폐율 용적률 층수, 높이 기부채납 부분 각종 개발제한 사항 등
개략적인 사업성 분석도 가능

7 □ 구조 분석 - 토지의 형태에 대한 분석 모양, 가로세로비율 맹지, 진입로 확보 경사도, 식생, 자연배수, 토지지지력
지적도 : 토지모양, 인접토지와의 관계 지형도 : 지표면의 형태, 고저, 기복, 수계, 도로, 철도, 취락의 위치 등 현장 확인과 연계 필수 구분 담당 부서 확인 사항 토지이용계획 확인서 시군구청 지적과 대지의 지번, 지목, 방위, 형상, 도로현황, 도시계획사항을 확인 지적(임야)도 지번, 면적, 지목, 토지 형상 지형도 지번, 등고선 토지대장 지번, 면적, 소유자를 확인 등기부 등본 시군구 등기소 토지 및 건물로 구분 소유권 및 권리관계 확인(표제부, 갑구, 을구) 건축물 관리대장 건축물의 건립년도, 용도, 면적, 층수, 건폐율, 용적률, 호별 전용면적 및 공용면적 확인

8 □ 가치 분석 매입(임대) 가능 가격 공시지가, 개별지가, 감정가격, 인근 거래가격, 호가(asking price)
부지의 최대 지불가격 : 개발법에 의한 부가가치 반영 가격

9 □ 권리 분석 등기부등본 확인 ᆞ 갑구 : 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기, 경매기입 등기 등
ᆞ 을구 : 저당권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 점유권 등 온전히 진정한 소유권을 이전받을 수 있는가? 소유자 검토 : 진정한 소유자 근저당권 압류, 가압류 가처분 예고등기, 경매기입등기, 환매특약등기, 대위등기 등 등기부등본에 없는 제한물권 ᆞ 법정지상권 ᆞ 유치권 ᆞ 분묘기지권

10 □ 외부 환경 분석 법규분석(권리분석과 병행) 입지분석 상권분석 시장분석 구분 주요 점검 사항 내부환경
도시계획법상 용도지역, 건폐율과 용적율, 인접 토지의 용도 접면도로 상황 : 부지에 접하는 도로면과의 관계(도로폭, 포장여부 등) 건축선 및 대지면적, 경사도, 토양, 배수, 토지의 모양, 지형, 경관 상수도, 하수도, 전기, 가스, 정보통신시설(전신, 전화) 현지사진촬영 : 건물이나 수목의 존재여부, 기타 공부와 현장 차이 확인 외부환경 대중교통 및 자동차 접근성, 주차장, 교통량, 소음, 간선도로, 진입도로개설 가능성 치안, 소방, 동사무소, 쓰레기, 학교, 의료시설, 개발부담금, 조세 주변 건물 건축계획, 편의시설, 혐오시설(고압선, 쓰레기처리장, 충전소, 묘지 등) 인접지와의 경계 확인, 인근 거주자의 의사 확인 장래의 용도지역 등 법적, 행정적, 물리적, 경제적 환경변화 가능성 개발에 대한 주민의식

11 □ 현장 조사 대상 목적물의 일정반경내의 모든 도로, 시설 등을 답사
목적물외 거주자, 중개업소, 개발지 등에 대한 다양한 조사 필요 토지의 잠재력 확인 : 자주, 오래, 개발에 대한 영감 점검사항 조사 사항 환경쾌적성 공원녹지, 환경오염, 지하매설, 묘지, 쓰레기, 혐오시설 등 시설접근성 공공편의시설, 위락시설, 교육시설, 상수도, 하수도, 기타의 인프라 시설 개발밀도관리구역,기반시설부담구역 교통편리성 교통량, 소음, 간선도로, 진입도로개설가능성 획지효율성 건축선및 대지면적, 경사도, 토양,배수,지하매설 변화가능성 장래의 용도지역등 법적,행정적,물리적,경제적 환경변화 가능성 출처 : 김지훈, 부동산114 강의자료

12 □ 기타 부지 분석 토지분석 전문 컨설팅업체 풍수지리적 접근 토지의 잠재력 확인 현장 중심 시간이 부족한 상태에서의 분석

13 ※ 부지선택기준(일반적 고려사항) 구분 주요 기준 도시계획적 특성
도시계획법상 용도지역 / 건폐율과 용적율 / 인접 토지의 용도 물리적 특성 토지의 크기 / 모양 / 지형 및 토양 / 경관 편의시설 상수도 / 하수도 / 전기 / 가스 / 정보통신시설(전신, 전화) 교통 대중교통 접근성(버스, 지하철) / 자동차 접근성 / 진출입 / 주차장 환경 자연환경(대기, 수질, 소음) / 녹지환경(공원, 녹지공간) / 문화환경 공공서비스 공동서비스(치안, 소방, 동사무소) / 쓰레기 / 학교 / 의료시설 / 개발부담금 / 조세 개발에 대한 주민의식 적극적 / 중립적 / 비판적 출처 : 노태욱, 부동산개발론, 부연사, 2002, 159쪽

14 ※ 토지 매입시 검토사항 : 준농림지역 아파트 개발 사례
∇ 기초적 확인 - 토지이용계획(도시계획) - 지적사항 - 권리분석 - 법규분석(국토이용관리법, 도시계획법, 도시개발법 등 적용포함) - 분양성 검토(기초적) ∇ 토지매입조건 검토 - 일정면적 이상 . 도시계획 구역 내(목적상품에 따른 최소 면적 이상) . 준농림 지역(기본계획 미수립) . 기본계획 수립(재정비 외 지역) - 일정기간 내 - 제한된 가격범위(사업성 범위) - 합리적인 대금지불 조건(토지 가격과 사업위험 정도에 따른 지불조건)

15 ∇ 거시적 인허가 검토 ► 부지의 위치와 형태에 따른 목적상품의 합목적성(법외적인 요인) ► 토지이용계획(도시계획)에 관한 적법성 - 도시계획구역 내 . 도시계획과 목적상품 적용타당성 . 지구단위계획 수립 및 타당성 . 도시계획 용도에 따른 용적율, 건폐율, 층수 및 기타 제약조건 - 기본계획 수립지역 중 재정비 미 수립지역 . 기본계획에 부합하는 세부 개발계획 수립 * (도시개발법 적용불가(도시계획 심의) 가능성 상존) - 기본계획 수립 외 지역 . 국변 가능성 검토 ► 도시개발지구 지정가능성 검토 - 도시계획구역 : 도시계획 목적과 부합되는 계획(3,000평 이상) - 기본계획 수립지역 : 기본계획과 부합된 계획수립(10만평 이상) - 기본계획 수립 외 지역 : 준농림지역을 대상으로(10만평 이상)

16 - 상, 하수도의 확보(상부도 보호권역 특별 확인) - 전기, 가스, 난방방식 - 군사협의사항(특정지역에 한함)
∇ 미시적 인허가 검토 - 토지이용계획의 적합성(단지 내) - 녹지 및 공원계획 수립 - 문화재 보호관련 사전적 지표조사 - 진입도로 확보 - 주변환경과의 조화(건축심의) - 교통체계(교통영향 평가대상) - 주차장의 확보계획 - 학교용지의 확보(교육청 협의) - 상, 하수도의 확보(상부도 보호권역 특별 확인) - 전기, 가스, 난방방식 - 군사협의사항(특정지역에 한함) - 공사의 나이도 (경사도, 토목량, 지질, 공사 접근성 등) - 인허가 및 공사에 따른 민원 출처 : 창우종합건설 마용성, 강의자료

17 4. 사업 부지 확보 □ 개발사업부지 접근 방법 아이디어(사업성) ⇒ 부지 - 테헤란로 이면도로의 주거용오피스텔 개발
아이디어(사업성) ⇒ 부지 - 테헤란로 이면도로의 주거용오피스텔 개발 - 선릉 남쪽의 빌라사업지 - 서울에서 판교방향으로의 전원주택지(단지) - 압구정동의 상가 - 주5일제에 따른 서울인근의 전원주택, 펜션단지 등 부지 ⇒ 아이디어 - 일반적인 부지 분석과정 - 부지분석, 사업성 분석, 자금조달, 매입

18 능동개발 수동개발 지역 분석 입지 분석 상품 기획 타당성 분석 토지 확보 인허가 착공, 시공 마케팅 정산, 종료 토지정보 취득
Page 18 능동개발 (개발주체가 사업성이 있는 곳을 선정후 개발) 수동개발 (토지주나 개발기획자들이 일정 토지에 개발기획후 개발업자에게 제시) 지역 분석 입지 분석 상품 기획 타당성 분석 토지 확보 인허가 착공, 시공 마케팅 정산, 종료 토지정보 취득 지역 분석 입지 분석 상품 기획 타당성 평가 인허가 착공, 시공 마케팅 정산, 종료 자료 : 최영진외, 2004, 부동산개발 이론과 실무, 중앙일보조인스랜드, pp

19 □ 사업부지 정보 Network ∇ 광고(공개모집) : 신문, 잡지, 매체, 인터넷, GIS(지리정보시스템)
∇ 인맥 : 지인, 공인중개업소, 토지주, 관공서 등 ∇ 공개입찰 정보 : 매각공고(토지공사 매각 등), 경매, 공매등 ∇ 토지취급기관 : 회계법인(M&A), 감정평가사 및 감정평가법인 ∇ 시행(예정)사 ∇ 토지수집전문가 out-sourcing : 동양고속건설(예) ∇ 자금조달자 : 금융기관, 부동산신탁회사, 건설회사 ∇ 계획수립자 : 국토계획, 도시계획, 지구단위계획, 도로계획 등

20 □ 부지 계약 1. 일반계약 계약금 계약성립의 증거로서 지급되는 증약금, 위약금,
계약의 해제권을 유보하는 해약금(특약이 없는 한) 중도금 이행의 착수, 계약의 확정 계약해제 불가 원칙 예외) 당사자 합의, 법정 및 약정 해제사유 잔금 물건의 인도, 등기이전서류교부 및 등기이전과 동시이행 2. 교환계약 사업부지매입의 최소화 절세(등가교환, 차액정산교환 시 토지가액의 표시) 3. 관련 조세 검토

21 □ 다양한 부지 계약 방식 ∇ 방법 1 : 자체매입사업 (건설회사, 디벨로퍼) ① 100% 토지비 지급
       ① 100% 토지비 지급        ② 10% 지급 + (중도금) + 잔금        ③ 인허가 조건 가계약        ④ 연부(1년, 2년, 3년) : 토지공사부지의 경우 5년 분납        ⑤ 사후정산 ∇ 방법 2 : 지주공동사업(공동책임)        ① 도급제        ② 분양불제        ③ 지분제 ∇ 방법 3 : 위탁사업        ① 단순 위탁사업 : PM(시행대행)        ② 부동산신탁사업

22 ○ 토지매입 방식별 특징 구분 완전매입 조건부매입 분할매입 사후정산매입 개념 토지대금 100%지급 및 소유권 이전
약정 또는 계약후 계약금 지급후 인허가 조건이나 기타 조건 충족시 대금 지급 보통 장기간 토지대금 분할 납부 사업종료시 정산 거래주체 민간, 법인, 공기업+디벨로퍼 민간,법인+디벨로퍼 공기관+디벨로퍼 지주공동사업 ○ 은평구 녹번동 국립보건원(식품의약품안전청 건물 포함, 보건복지부) 부지 - 토지 31,116평, 건물 31개동 - 매매가액 2,023억 5,400만원(서울시 매입) : 평당 650만원 수준 - 2008년까지 5년간 균등분할 납부 - 2009년 이전 완료 지구단위계획구역으로 지정해 전용 공연장이나 공공주택, 공공청사 부지 등으로 활용 예정

23 ○ 토지공사의 매각조건 : 노량진시장(2004년) ∇ 도시계획, 인허가 : 매수자가 적정용도로 사용 ∇ 임차인 명도 : 매수자 해결 ∇ 명도 : 현상대로 명도 ∇ 건물 가등기 인수 : 임대료 선납부시 이전 ∇ 2년 분납

24 ○ 월마트 부지 매입 조건 (2003. 3) ○ 롯데마트 부지 매입 조건 (2003. 2) ∇ 토지면적 : 1,500평 내외
∇ 10년 장기 임대, 매매 ∇ 지역 : 수도권 지역 ∇ 1㎞이내에 인구 6-10만 : 아파트 단지 ∇ 용도지역 : 일반주거 지역 수준 ∇ 1개월간 독점권 부여 ∇ 수수료 : 매입/임대금액의 1% 내외 ○ 롯데마트 부지 매입 조건 ( ) ∇ 면적 : 대지면적 4,200평, 최소 3,000평 ∇ 지역 : 수도권 및 지방대도시 ∇ 가로 150m 이상, 세로 90m 이상 직사각형 모양 ∇ 2-3개의 도로와 인접 ∇ 용도지역 : 일반주거, 준주거, 준공업, 자연녹지 지역 ∇ 공개공지 : 대지면적의 10% 이상 ∇ 조경면적 : 대지면적의 15% 이상 ∇ 대지후퇴(set-back) : 대지경계선에서 3-6m 이상 ∇ 수수료 : 매입가격의 1% 내외

25 ※ 미국의 토지개발(Land Development)시 부지 계약 방식
∇ 1 : 토지비 완납방식 - 토지를 현금으로 매입후 건축비용 및 이자부담을 대출로 확보 ∇ 2 : 지주공동개발 방식 - 토지비계약금납부후 저당대출로 매각자가 수령 - 공사비는 매수자가 대출로 확보 - 매각잔금은 공사비보다 후순위로 사업후에 회수 ∇ 3 : PF(Project Financing) 방식 - 매수자는 토지 계약금 지급 - 토지비와 공사비를 감정가에 의해 일정비율로 대출    ※ 출처 : 신창득외 역, 부동산금융과 투자, 부연사, 2000:618.

26 ○ 미국의 토지개발(Land Development)시 토지개발과정과 Option 계약
1단계 매수사전협의 2단계 Option기간 3단계 개발기간 4단계 판매기간 현장실사 예비 시장조사 예비 견적 토질조사 설계용역 타당성 분석, 감정평가 개발전략 시공사 협의 및 입찰 인허가 신청 매출 협의 토지 매입 대출 실행 부지조성공사 착공 재무 통제 시공사, 컨설팅사, 정부와의 협의 조정 마케팅 계획 실행 건축업자와의 협조 건축업자와 설계, 조정ᆞ협의 시설 관리    ▶ Option 계약 : 토지매매약정, 토지계약의 배타적 우선권(exclusive) 개념 - 개발업자가 미래에 특정한 가격에 살수 있는 권리이되, 의무는 없음 - 지주에게 대가 지급 : 약정금 – 계약시 계약금의 일부로 전환, 이행보증금 - 일정 Option 기간을 얻어 2단계 조사 실시 - 장기계약시 전매차익 발생 가능 ⇒ 한국은 별로 없음 : 토지공급자 경쟁시장, 합리적 토지소유자 전제    ※ 출처 : 신창득외 역, 부동산금융과 투자, 부연사, 2000:

27 - 경쟁의 존재 : 수요자 경쟁, 독점권 획득 어려움 - 매수 능력 - 진실성
□ 부지 매입 협상 가치(가격) 매입의 범위 협상가능시한 갑과 을의 관계 전체의 객관적 기준설정제시 상대의 요구조건 상대의 애로 파악 협의 수용시 상대의 이익 협의 불가시 상대의 불이익 trade-off 어려운 것 일수록 먼저 장기적 배려 아군과 적군 매수인의 주관적가치 P* 매도인의 주관적 가치 기간경과 ∇ 협상시 고려사항 - 경쟁의 존재 : 수요자 경쟁, 독점권 획득 어려움 - 매수 능력 - 진실성

28 □ 부지 매입 전략 ∇ 선투입비 최소화 - 조건부 잔금 : 사업승인부, 용적률 승인부 등
∇ 사업에 필요한 최소 규모의 토지 계약 ∇ 사업부지 전체 동시 계약 - 가등기, 가처분 등 제한물권자 합의 후 계약 ∇ 수인 공유, 종중, 총유, 학교용지 등 매입시 별도 법률 자문 ∇ 계약해지시 자금회수조치 ∇ 부동산신탁제도 활용 : 관리(처분)신탁 등 소유형태 지분처분 공동소유물 기타 공유 각자 지분의 처분,수익 등 자유 균등한 것으로 추정 지분변동의 해석 공유자 전원의 동의 공유물분할협의 측량→분할→공유물분할계약 (권리/의무자)→등기 합유 전원의 동의 조합의 재산 총유 지분 없음 사원총회의 결의 권리능력없는 사단, 종중 대표자 명의신탁

29 ○ 일반적인 다수필지 매수 우선순위 ⓐ 구역내에서 가장 가격이 낮은 필지의 토지 ⓑ 가급적 대형 필지 또는 소유자들간의 조합형태로 통일된 필지매수 우선 ⓒ 보안에 유리한 토지 ⓓ 인접토지 매수와 연계되어 거래가 가능한 토지 ⓔ 고가의 토지와 보안에 문제가 있는 소유자 및 종중토지 등은 마무리단계에서 결정

30 ○ 일반적인 토지소유자의 토지매각시 입장    ⓐ 토지소유자가 시장우위에 있어 가격을 높게 받을 수 있으며, 매도조건도 유리하게 할 수 있다고 판단한다.    ⓑ 토지소유자는 자기 토지를 객관적인 측면보다는 주관적으로 판단하여 상대적으로 높은 가치를 부여한다.    ⓒ 토지소유자는 일단 매각하기로 의사결정을 하면 비싸게 파는 것과 전체 대금을 안전하게 수령할 방안에 대해서만 관심을 둔다.    ⓓ 최소한 인근의 토지와 동일하거나 높은 가격에 팔기를 원한다.    ⓔ 소위 알박기와 같이 매도에 시간을 오래 끌수록 더 높은 가격을 받을 수 있다고 생각한다.    ⓕ 토지소유자는 매수자가 토지자체의 문제이외에 개발사업과 관련한 사항과 연관되어 매매대금 지급조건이 복잡하게 제시되는 것을 원하지 않는다.    ⓖ 토지소유자가 개발사업을 하고자 하는 매수자와 합리적인 의사결정을 하기 위해서는 개발사업에 대한 이해가 증가되어야 하며, 이에는 상당한 기간이 필요하다. 이러한 이해가 어느 수준에 도달하면 전에는 높은 가격을 제시하는 매수자를 선호하였으나 점차 합리적인 가격과 지급조건을 제시하는 신뢰할만한 매수자를 선호하게 된다.     ⓗ 토지소유자는 개발자가 개발을 통해 얻을 이익의 수준이 어느 정도인지에 대하여 개략적으로나마 이해하고 있으며, 이 예상개발이익이 토지소유자에게 더 많이 배분되기를 희망한다. 즉, 토지소유자도 개발사업이나 부동산시장 동향에 대해 때에 따라서는 전문가 수준의 지식을 갖고 있는 경우가 많다.

31 ○ 다수 소유자와의 전체 계약이 불가능 한 경우 등 사업 추진이 불가능할 시, 계약을 해제하고 지급된 자금을 완전하게 조속한 시일내에 회수하는 방법
주요 내용 및 특징 특약사항 사업대상 전체부지에 대한 토지매입조건부 계약 전체부지 매입 불가 등 사업불가시의 계약해제조건 자금회수상의 어려움 통장 운영 공동명의통장 혹은 단독명의 통장에 양측 도장의 날인시 출금가능 분쟁시 자금회수 불가 질권설정 토지대금 입금예금통장에 대한 질권설정계약 전체부지의 계약시까지 질권계약 해제 불가 번거러운 절차의 설득시 어려움 에스크로우(Escrow)제도 제3자의 거래대금 보관 지급수행 완전거래 및 물건 및 권원상 하자가 있는 경우 예치계약금 등 이용 제거 부동산중개업법 §19의2 (~권고할 수 있다) 수수료등 추가비용

32 5. 토지매매계약서 분석 ∇ 표준적인 토지매매계약서, 부동산매매계약서, 토지임대계약서
∇ 한국토지공사 용지매매계약서(매입신청 유의사항) ∇ 민간 매매계약서 : 법인대 법인 ∇ 처분신탁에 의한 매매약정서

33 6. 종합 및 시사점 ▣ 토지분석과 매입에 있어서의 경쟁력 ▽ 분석능력과 분석의 시간 : 빠르게, 정확하게 ▽ 분석결과와 확신
▽ 비교가능한 다양한 부지 네트워크 확보 ▽ 공공개발 정보, 민간의 대형 개발 및 거래사례 정보 비축 ▽ 의사결정 능력 : 시간, 자금 등 ▽ 망각 능력?

34 ○ 토지 확보 능력 서울 강남 아파트 값이 계속 오르고 있다. 정부 정책도 효과가 없다. 수요에 비해 공급이 부족한 까닭이다. 아파트를 지을 땅이 부족하다는 얘기다. 이런대도 강남에 땅이 많다고 주장하는 사람이 있다. 아파트 시행업체인 DK건설 김정모(金廷模·40)사장이다. “땅은 구하는 것이 아니라 만드는 것입니다.” 언뜻 이해가 가지 않는다. 그는 실적으로 자신의 말을 증명한다. DK건설은 내달 초 서울 8차 동시분양에 서초구 서초동 예술의 전당 맞은 편에 238가구를 내놓는다. 시공사는 대림산업으로 서울 강남에서 200가구 이상 전 가구를 일반분양하기는 올 들어 처음이다. 김 사장은 단독주택 등으로 이뤄진 이 곳의 60개 필지를 모두 사들였다. 그는 이미 분양한 2개 단지를 포함, 예술의 전당과 서울고등학교 사이 단독주택지를 5개 단지 700여 가구의 아파트촌으로 바꾸고 있다. 이 회사는 수십 개 작은 땅들을 매입하는 방법으로 서울 강남 서초구에서만 8개 단지 1000여 가구를 공급했다. 수십, 수백 명의 지주(地主) 전원으로부터 땅을 사들이기는 쉽지 않다. 용지매입이 시행사(디벨로퍼)의 경쟁력이라는 얘기다. 시세의 수십 배를 요구하는 땅주인들이 적지 않다. 소문을 듣고 집을 산 후 팔지 않겠다고 버티는 사람도 있다. 이른 바 ‘알박기’다. 김 사장은 100번 넘게 집 주인을 만나 설득한 적도 많다. 집을 팔지 않으려는 할머니와는 몇 달간 말동무를 해드리기도 한다. 그는 “재건축이 아닌 일반 아파트 부지로 서울 강남에서 3만여 평을 개발할 수 있다”고 장담했다. 김 사장은 “이미 1만 평을 개발했고 앞으로 2만 평의 아파트 용지를 만들 것”이라며 용지매입에 자신감을 내비쳤다. 그는 “방치하면 낙후지역이 될 곳을 깔끔한 아파트 단지로 개발하는 일이므로 보람도 크다”고 말했다. 자료 : 동아일보,

35 ▣ 종합 ∇ 개발사업의 실질적인 시작 ∇ 토지현황조사부터 사업성 확보까지 분석 가능 ∇ 결정전 분석사항과 결정후 분석사항 분리
∇ 토지의 잠재력을 확신할 수 있는가? : 현장조사, 느낌, 풍수지리 ∇ 확실하게 살 수 있는 것인가? : 다단계거래 ∇ 의사결정 : 선택, 포기, 유보, 전달, 비축 등 ∇ 접근방법 : 사업 부지인가, 재테크용 매입인가? ※ 진정한 주인?