투명하고 효율적인 관리주체 운영을 위한 공동주택관리 가이드 (판례)

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1 투명하고 효율적인 관리주체 운영을 위한 공동주택관리 가이드 (판례)
투명하고 효율적인 관리주체 운영을 위한 공동주택관리 가이드 (판례) 2014년 8월 한국주택관리연구원

2 Ⅵ. 판례 1. 자격 및 당사자능력 자격증대여로 인한 주택관리사보 자격취소처분의 적법성(행정심판례, 사건 , , 경기도지사) ○ 주택관리사 자격 취득에 필요한 경험을 쌓게 하여 준다는 말을 듣고 주택관리사보 자격증을 대여한 사실이 분명한 사안에서, 자격증대여에 따른 보수나 대가의 수수 여부는 자격증대여행위의 요건이 아니므로 자격증을 대여한 데 대하여 따로 보수를 받거나 대가를 받지 않았다는 이유만으로 주택관리사보 자격취소처분이 위법·부당하다고 할 수 없음 제3자의 주택관리사 청문거절회신 취소청구의 부적법성(행정심판례, 사건 , , 전라북도지사) ○ 주택관리사가 아닌 자가 청문의 실시 요청을 제기한 사실이 분명한 사안에서, 제3자의 민원 요구에 대하여 그 청문의 실시를 거절하는 내용의 회신을 한 것은 제3자의 권리‧의무나 법률상의 지위에 직접적인 변동을 가져오지 아니하는 것으로서 단순한 민원회신에 불과하다 할 것이므로, 제3자의 청구는 행정심판의 대상이 아닌 사항에 대하여 제기한 부적법한 심판청구라고 함

3 1. 자격 및 당사자능력 아파트 자치관리기구의 당사자능력 부인(서울지법 1997. 6. 13. 선고 96나33630 판결)
Ⅵ. 판례 1. 자격 및 당사자능력 아파트 자치관리기구의 당사자능력 부인(서울지법 선고 96나33630 판결) ○ 아파트 자치관리기구는 입주자대표회의의 지휘와 감독을 받으면서 관리비 징수 등 아파트 관리에 관한 업무를 실무적으로 집행할 뿐 독립적인 의사결정기관을 가지고 있지 아니하고, 대표자인 관리사무소장도 입주자대표회의에서 임명되며 그 구성원도 입주자대표회의에서 임명되는 직원들에 불과하므로 비법인 사단으로서 당사자능력을 가지고 있다고 볼 수 없음 아파트 관리사무소의 당사자능력 부인(서울지법 남부지원 선고 95가합12515 판결) ○ 아파트 관리사무소는 공동주택관리업자가 위탁관리계약에 의하여 아파트를 관리하기 위하여 설치한 관리기구에 불과하고, 그 관리사무소가 자신의 명의로 사업자등록을 하고 은행계좌 거래를 하며 관리사무소 직원의 갑종근로소득세를 납부하였으며 취업규칙 신고를 하였더라도, 이는 위탁관리계약에 의하여 공동주택관리업자의 회계와 별도로 아파트 관리비를 관리하기 위한 것이거나 근로기준법상의 취업규칙 신고의무에 따른 것으로서, 그러한 사실만으로는 그 관리사무소가 권리의무의 주체가 되는 실체를 갖추었다고 할 수 없다는 이유로 당사자능력을 부인함

4 Ⅵ. 판례 2. 조직관리 아파트 관리사무소에 대한 아파트 관리용역회사의 사업소세 납세의무 인정(대법원 선고 92누14182 판결) ○ 아파트 관리사무소의 관리사무소장 이하 직원들이 아파트 관리용역회사의 종업원이고 그 관리사무소는 관리용역회사가 아파트 관리사무를 수행하기 위하여 설치한 인적 물적 설비로서 계속하여 사업 또는 사무가 이루어지는 장소이며 직원들의 급여가 궁극적으로 관리용역회사에 의하여 지급된다면, 관리용역회사는 관리사무소의 사업주로서 종업원에게 급여를 지급하는 자에 해당하여 사업소세의 납세의무자임

5 Ⅵ. 판례 2. 조직관리 아파트 관리업자와 근로계약을 체결한 관리사무소 직원에 대하여 아파트 입주자대표회의가 근로기준법상 사용자로 인정되기 위한 요건(대법원 자 99마628 결정) ○ 아파트 입주자대표회의와 사이에 위수탁관리계약을 체결한 아파트 관리업자의 대리인인 관리소장이 관리사무소에서 근무하게 된 직원들과 근로계약을 체결하였다면 그 직원들은 아파트 관리업자의 피용인이라고 할 것이므로, 아파트 관리업자와 위수탁관리계약을 체결하였을 뿐인 아파트 입주자대표회의가 직원들에 대하여 임금지급의무가 있는 사용자로 인정되기 위하여는 그 직원들이 관리사무소장을 상대방으로 하여 체결한 근로계약이 형식적이고 명목적인 것에 지나지 않고, 직원들이 사실상 입주자대표회의와 종속적인 관계에서 그에게 근로를 제공하며, 입주자대표회의는 그 대가로 임금을 지급하는 사정 등이 존재하여 관리사무소 직원들과 입주자대표회의와 사이에 적어도 묵시적인 근로계약관계가 성립되어 있다고 평가되어야 함 ○ 아파트 입주자대표회의가 아파트 관리업자와 체결한 위수탁관리계약상의 지위에 기한 감독권의 범위를 넘어 일부 직원의 채용과 승진에 관여하거나 관리사무소 업무의 수행상태를 감독하기도 하고, 또 관리사무소 직원들의 근로조건인 임금, 복지비 등의 지급수준을 독자적으로 결정하여 오기는 하였으나, 관리업자 혹은 그를 대리한 관리사무소장이 근로계약 당사자로서 갖는 관리사무소 직원들에 대한 임면, 징계, 배치 등 인사권과 업무지휘명령권이 모두 배제 내지 형해화되어 그 직원들과 체결한 근로계약이 형식적인 것에 지나지 않는다고 할 수 없고, 또 입주자대표회의가 관리사무소 직원들의 업무내용을 정하고 그 업무수행 과정에 있어 구체적‧개별적인 지휘‧감독을 행하고 있다고 볼 수도 없는 경우, 입주자대표회의가 그 관리사무소 직원들과 근로계약관계에 있는 사용자라고 볼 수 없음

6 2. 조직관리 근로계약 갱신거절의 합리적 이유 부정(서울행정법원 2009. 9. 11. 선고 2009구합15470 판결)
Ⅵ. 판례 2. 조직관리 근로계약 갱신거절의 합리적 이유 부정(서울행정법원 선고 2009구합15470 판결) ○ 자치관리를 위하여 아파트 입주자대표회의에 고용된 아파트 관리소장과 같이 근로형태에 있어 근로자에게 비교적 재량권이 폭넓게 인정됨으로써 그 사용종속의 정도가 다른 일반 근로자에 비하여 비교적 완화되어 있는 경우에는 사용자와의 강한 신뢰관계를 기초로 하여서만 근로관계가 유지될 수밖에 없다고 할 것이어서, 만일 사용자와의 신뢰관계가 깨진 것으로 볼 만한 객관적으로 합리적인 사유가 있게 된 경우에는 그것이 통상의 근로관계에 있어서의 해고사유에 이를 정도는 아닐지라도 당해 근로관계는 사회통념상 더 이상 유지될 수 없게 되었다고 보아야 할 것임 ○ 아파트 관리소장의 근로관계에 위와 같은 특수성이 있다고 하더라도, 이를 동등한 당사자 사이에 이루어지는 계약으로서 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있는 민법상 위임계약과 완전히 같다고 볼 수는 없다고 할 것이고, 비록 아파트 관리소장에 대하여는 근로계약의 갱신거절의 합리적 이유가 비교적 폭넓게 인정될 수 있다고 하더라도 헌법에 따라 근로조건의 기준을 정함으로써 근로자의 기본적 생활을 보장, 향상시키며 균형 있는 국민경제의 발전을 꾀하는 것을 목적으로 하는 근로기준법의 취지에 비추어 보면, 관리업무 집행이나 그밖에 사항에 관하여 아파트 관리소장으로서의 직무수행에 아무런 문제가 없음에도 사용자의 자의적 판단에 의하여 임의로 계약갱신을 거부할 수 있다고 할 수는 없고, 아파트 관리소장에게 사용자와의 신뢰관계가 깨진 것에 관한 최소한의 귀책사유는 존재하여야 할 것임 ○ 아파트 관리주체로서의 업무를 집행함에 있어 별다른 문제점이 있었다고 보이지 않고, 그동안 입주자대표회의가 관리주체의 업무집행에 관하여 별다른 이의를 제기한 바 없으며, 입주자대표회의의 의결 또는 회장의 결재 등을 통하여 이를 뒷받침하여 온 점에 비추어 보면, 입주자대표회의에서 과반수의 찬성으로 재계약 거부를 결의하였다는 사정만으로 계약갱신을 거부할 합리적 이유가 있다고 볼 수 없음

7 Ⅵ. 판례 2. 조직관리 정리해고의 요건인 긴박한 경영상의 필요성의 판단기준 및 해고회피의 노력을 다한다는 의미(대법원 선고 99두202 판결) ○ 기업이 경영상의 필요에 의하여 근로자를 해고하는 이른바 정리해고의 정당성의 요건으로 요구되는 긴박한 경영상의 필요성이란, 기업의 일부 영업부문 내지 영업소의 수지만을 기준으로 할 것이 아니라 기업 전체의 경영사정을 종합적으로 검토하여 결정되어야 하며, 또 해고회피의 노력을 다하여야 한다는 것은 경영방침이나 작업방식의 합리화, 신규채용의 금지, 일시휴직, 희망퇴직의 활용 및 전근 등 사용자가 해고범위를 최소화하기 위하여 가능한 모든 조치를 취하는 것을 의미함 ○ 아파트 입주자대표회의의 감원요청이 있었다는 사정만으로는 그와 위탁관리계약을 체결한 아파트 관리용역 회사의 근로자에 대한 정리해고가 긴박한 경영상의 필요성과 해고회피의 노력을 다하였다고 인정할 수 없음

8 Ⅵ. 판례 3. 책임 집단행동에 의한 의사표시가 타인의 명예를 훼손하는 것이라도 위법성이 조각되거나 고의 또는 과실이 없어 불법행위 성립 부정(대법원 선고 94다35718 판결) ○ 집단행동이 민사상 불법행위를 구성하는 위법성을 갖는지 여부의 판단기준 : 공동의 이해관계를 갖는 다수의 사람들이 그들의 주장이나 목적을 관철할 의도 하에 한 집단행동이 민사상 불법행위를 구성하는 위법성을 갖는지 여부는, 그 집단행동의 구체적인 내용, 방법, 정도뿐만 아니라 이에 이른 동기나 목적, 경위, 상황 등을 침해이익과 함께 종합적으로 고려하여 그 집단행동이 사회통념상 용인될 만한 정도의 상당성이 있는지 여부에 의하여 판단하여야 함 ○ 다수인이 집단행동의 과정에서 자기들의 주장이나 목적을 반대 당사자에게 알리고 여론을 환기시키기 위한 의사표시의 수단으로서 유인물이나 벽보를 배포‧부착하는 등의 행위를 함에 있어, 그 유인물 등에 표현된 내용이 사실에 반하거나 타인의 명예를 훼손하는 경우, 그 유인물 등의 이용의 태양이나 표현된 내용이 타인의 자유로운 의사결정을 방해할 우려가 있다든지 타인의 재산에 대한 관리이용권을 침해하는 경우 등에 해당하지 않는 한 이를 위법하다고 할 수 없고, 나아가 유인물 등에 표현된 내용이 타인의 명예를 훼손하는 것이라고 하더라도 그 내용이 진실한 사실로서 오로지 공공의 이익에 관한 것인 때에는 위법성이 없다고 보아야 하며, 또 진실한 사실이라는 점이 증명되지 아니하였어도 그 행위자가 그 사실을 진실하다고 믿은 데 상당한 이유가 있는 경우에는 그 행위에 고의 또는 과실이 있다 할 수 없어 불법행위는 성립하지 아니함 ○ 아파트의 일부 주민들이 입주자대표회의의 아파트 위탁관리업체 선정결의를 철회할 것을 요구하면서 유인물을 제작‧배포하고, 현수막, 방송 등을 통하여 집단행동을 하는 과정에서 아파트 관리업무를 다소 방해하게 되었다 하더라도 그것이 사회통념상 용인될 만한 정도를 넘은 것이라고 보기는 어렵고, 또 같은 방법으로 의사를 표시하는 과정에서 결과적으로 관리업체의 명예‧신용을 침해하게 되었다 하더라도 이는 전적으로 아파트 주민의 공공의 이익을 위한 행동으로서 그 표시된 내용 또한 진실에 부합되거나 적어도 주민들이 이를 진실하다고 믿은 데 상당한 이유가 있다고 보아, 그 집단행동은 위법성이 없거나 고의 또는 과실이 있다고 할 수 없다는 이유로 불법행위의 성립을 부정함

9 Ⅵ. 판례 3. 책임 아파트 관리사무소 소속 직원인 전기기사가 안전수칙을 위반하여 일으킨 사고에 관하여 아파트 관리소장의 지휘‧감독상의 잘못 부정(대법원 선고 94다12746 판결) ○ 회사가 위탁관리를 맡고 있는 아파트 단지의 관리소장은 그 소속 직원들을 총괄적으로 지휘‧감독할 지위에 있기는 하나, 그 회사의 안전관리계획에 의하면 전기분야는 전기주임에게 안전관리세부계획의 수립과 시행책임을 분담시키는 것으로 규정하고 있고, 특히 인양기(콘도라)의 운용에 관하여 또다른 별도의 지침을 두어 관리소장의 운행지시에 따른 구체적 사항 및 유지보수까지 전기주임의 책임으로 규정하고 있다면, 아파트 관리소장에게 콘도라 운용업무 담당자인 전기주임이나 그 예하 전기기사들에게 콘도라의 운용에 관한 사항을 직접 지시‧감독할 책임이 있다고 볼 수는 없으므로, 전기주임의 직접 지휘‧감독 아래있는 전기기사가 콘도라 운행 도중 구체적인 안전수칙을 위반하여 일으킨 사고를 아파트의 관리소장의 지휘‧감독상의 무슨 잘못으로 인하여 발생한 사고라고 말할 수 없음

10 Ⅵ. 판례 3. 책임 아파트 입주자의 해외여행 중 세대 내 발생한 도난사고에 관하여 경비용역회사의 손해배상책임 부정(서울고법 선고 2005나60019 판결) ○ 아파트 입주자가 해외여행을 떠난 사이에 절도범이 침입하여 귀금속류를 절취한 사안에서, 아파트 입주자대표회의와 경비용역회사 사이의 경비용역계약 중 아파트 입주자는 현금이나 귀금속 등 주요 물품을 세대 안에 보관할 때에는 보관사실을 경비원에게 고지하고 확인을 시켜야 하며, 아파트 입주자가 고지의무를 결한 경우 물품 도난사고로 인한 손해에 대하여 경비용역회사가 책임을 지지 않는다는 내용의 면책규정이 입주자에게 부당하게 불리하거나 경비계약의 거래형태상 예상하기 어려운 조항이라고 단정하기 어렵다고 보아 경비용역회사의 입주자에 대한 손해배상책임을 부정함 아파트 지하주차장에서 발생한 도난사고에 관하여 아파트 관리회사의 손해배상책임 부정(서울지법 선고 98나17496 판결) ○ 아파트 지하주차장에서 발생한 자동차 카오디오 도난사고에 관하여 사고의 경위 및 절도범의 침투경위와 방법이 밝혀지지 아니한 경우, 아파트 관리업무위수탁계약에 의하여 대규모 아파트단지를 관리하는 회사의 경비원에게 경비상의 과실이 있다고 단정하기 어렵다는 이유로 아파트 관리회사의 손해배상책임을 부정함 아파트 관리회사의 손해배상책임 인정(대법원 선고 98다2617 판결) ○ 주민이 아파트 주차장에 이중 주차되어 있는 차량을 밀어 통로를 확보하던 중 차량이 경사면을 따라 구르자 이를 정지시키려다 그 차량에 치어 사망한 경우, 아파트 관리회사는 입주자대표회의와의 위수탁관리계약에 의하여 아파트 부대시설인 주차장에서의 차량 주차와 관련한 안전관리업무도 위탁받았다는 이유로 손해배상책임을 인정함

11 Ⅵ. 판례 3. 책임 아파트 관리회사의 선관주의의무 위반으로 인한 손해배상책임 인정(대법원 선고 96다22365 판결) ○ 아파트 입주자대표회의와 아파트 관리회사 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 아파트 관리회사로서는 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하고 입주자의 권익을 보호하기 위하여 선량한 관리자의 주의로써 관리 업무를 수행하여야 하는바, 아파트 관리회사가 아파트를 관리함에 있어서 공동설비 부분에 대한 전기요금 산정 방식이 변경되어 입주자가 다시 선택할 여지가 있음을 알게 되었으면, 비록 전기요금 산정 방식의 선택에 관한 최종적인 결정은 아파트 입주자대표회의가 책임질 사항이라고 하더라도, 어떤 방식이 입주자들에게 유리한지 검토하여 그 내용을 입주자대표회의에 알려 주는 등 입주자대표회의로 하여금 공동설비 부분에 대한 전기요금 산정 방식의 변경 여부에 관하여 합리적인 선택을 할 수 있도록 조치를 취할 의무가 있음 ○ 아파트 입주자대표회의와 아파트 관리계약을 체결한 관리회사가 한국전력공사로부터 전기요금 산정 방식에 관하여 두 가지의 방식 중 수요자의 선택에 따라 변경계약을 체결할 수 있다는 내용의 통보를 받고도 이를 입주자대표회의에 보고하지 아니하였을 뿐만 아니라 그 이후에도 기존의 전기공급계약 만기시까지 이를 그대로 방치하여 아파트 입주자에게 불리한 기존의 계약이 동일한 조건으로 자동 갱신된 경우, 아파트 관리회사에게 선량한 관리자로서의 주의의무 위반으로 인한 손해배상책임을 인정함

12 Ⅵ. 판례 3. 책임 종전에 아파트 전체에 일괄하여 체결하였던 화재보험의 계약기간 만료 후 새로운 계약을 체결하지 않은 동안 화재가 발생함으로써 개별 입주자가 보험혜택을 받지 못한 경우, 입주자대표회의 및 관리주체의 입주자에 대한 손해배상의무 인정(대법원 선고 2000다18073 판결) ○ 입주자대표회의 및 관리주체가 종전에 아파트 전체에 일괄하여 체결하였던 화재보험의 계약기간 만료 후 새로운 계약을 체결하지 않은 동안 화재가 발생함으로써 개별 입주자가 보험혜택을 받지 못한 경우, 관련 규정 및 아파트관리규약 등에 따르면 아파트 입주자를 위하여 화재보험계약을 체결하는 업무 자체는 관리주체에 부여된 것이지만, 관리주체가 계약을 체결하려면 먼저 입주자대표회의의 결의로 계약을 체결할 보험회사를 선정하여야 하므로, 입주자대표회의는 적정한 보험회사를 선정하여 관리주체로 하여금 입주자를 위하여 화재보험계약을 체결하도록 지도, 감독할 의무가 있고, 관리주체는 화재보험 계약기간이 만료되기 전에 입주자대표회의로 하여금 화재보험에 가입하도록 적극적으로 주의를 환기시키고, 나아가 화재보험계약에 관한 조언이나 정보를 제공함으로써 입주자대표회의로 하여금 화재보험기간이 만료되기 전에 보험회사를 선정하는 결의를 할 수 있도록 적절한 조치를 취할 의무가 있음에도 이러한 주의의무를 소홀히 함으로써 화재보험계약이 체결되지 않고 있던 중 화재가 발생하였고, 이로 인하여 개별 입주자가 화재보험금을 수령할 수 없게 되었으므로, 입주자대표회의 및 관리주체가 그 입주자에 대하여 손해배상의무가 있다고 봄

13 Ⅵ. 판례 3. 책임 아파트 공용부분의 하자로 인한 경비원의 사망에 관하여 입주자대표회의의 손해배상책임 인정(광주고법 선고 2001나1637 판결) ○ 주택관리업자가 아파트 입주자대표회의로부터 아파트 관리업무를 위탁받아 관리해오던 중 주택관리업자가 임명한 경비원이 아파트 공용부분인 지하실 계단의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 상해를 입고 사망에 이르게 된 경우, 아파트 입주자대표회의는 아파트 공용부분의 관리업무 부분에 관한 권리‧의무의 궁극적인 귀속주체로서, 관계법령과 자치관리규약이 정한 바에 따라 관리주체의 구성, 관리방법의 결정과 주택관리업자의 선정, 주택관리에 필요한 규정의 제정과 개정 및 의결사항에 대한 의결권의 적절한 행사를 통하여 관리주체는 물론 주택관리업자의 관리업무에 대하여까지도 전반적으로 견제‧감독하면서, 위‧수탁관리계약에 터잡아 아파트의 공용부분을 직접 점유하고 있던 주택관리업자를 통하여 아파트 지하실 계단을 간접 점유하고 있었다고 봄이 상당하므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 아파트 입주자대표회의는 민법 제758조제1항의 규정에 따라 그 직접 점유자와 같은 지위에 있는 것으로 볼 수 있는 주택관리업자에 의하여 임명된 경비원이 위 사고로 말미암아 입게 된 모든 손해를 배상할 의무가 있다고 함

14 Ⅵ. 판례 3. 책임 구 주택법 제98조제11호 위반죄가 성립하기 위해서는 구 주택법 제91조에 의한 시정명령이 적법해야 하는지 여부와 구 주택법 시행령 제51조제3항에 정한 ‘공동주택의 입주자등 외의 자로서 당해 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자’ 및 ‘법률상 보호되는 이익’의 의미(대법원 선고 2006도824 판결) ○ 행정청으로부터 구 주택법( 법률 제8863호로 개정되기 전의 것) 제91조에 의한 시정명령을 받고도 이를 위반하였다는 이유로 위 법 제98조제11호에 의한 처벌을 하기 위해서는 그 시정명령이 적법한 것이어야 하고, 그 시정명령이 위법하다고 인정되는 한 위 법 제98조제11호 위반죄는 성립하지 아니함 ○ 구 주택법 시행령( 대통령령 제19356호로 개정되기 전의 것) 제51조제3항의 문언 내용 및 입법 취지 등을 종합하면, ‘공동주택의 입주자 등 외의 자로서 당해 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자’는 공동주택의 입주자등 외의 자가 당해 공동주택의 관리에 관하여 법률상 또는 계약상의 권리 또는 법률상 보호되는 이익을 가진 사람을 의미하는바, 여기에서 말하는 ‘법률상 보호되는 이익’은 주택 관련 법규에 의하여 보호되는 직접적이고 구체적인 이익이 있는 경우를 말하고, 간접적이거나 사실적‧경제적 이해관계를 가지는데 불과한 경우는 여기에 해당하지 아니함 ○ 아파트 단지 내 상가 입점자의 권리를 침해한다는 이유로 관할 행정청이 입주자대표회의에 단지 내에서의 알뜰시장 개최를 금지하는 취지의 시정명령을 명하였음에도 알뜰시장의 개최를 강행한 사안에서, 공동주택관리규약에서 입주자등의 행위에 대한 관리주체의 동의기준을 정한 것이 단지 내 상가 입점자에게 알뜰시장의 개최금지를 요구할 수 있는 권리를 부여한 것으로 볼 수 없고, 알뜰시장 개최와 관련하여 단지 내 상가 입점자가 가지는 이해관계는 사실적‧경제적 이해관계에 불과할 뿐 법률상 보호되는 이익이 아니어서 위 시정명령이 적법하지 않다는 이유로, 구 주택법( 법률 제8863호로 개정되기 전의 것) 제98조제11호 위반죄의 성립을 부정함

15 Ⅵ. 판례 3. 책임 자치관리를 하는 아파트 승강기의 정기검사를 해태한 형사책임의 주체(대법원 선고 95도343 판결) ○ 아파트의 입주자들은 승강기의 공동소유자이기는 하나 법령에 의하여 관리책임을 면하므로 정기검사를 해태한 형사책임을 그들에게 지울 수 없음이 명백하고, 승강기의 관리책임을 지는 관리사무소는 승강기제조및관리에관한법률에서 정기검사를 해태한 형사책임의 주체로 규정된 승강기의 소유자나 관리업무를 대행하는 자에 해당한다고 볼 수 없어 같은 법률 위반죄의 처벌의 대상으로 삼을 수 없으며, 관리책임도 없는 입주자대표회의도 정기검사를 해태한 형사책임의 주체가 된다고 볼 수 없음 무자격자의 위법한 지출행위(대법원 선고 2003도4735 판결) ○ 관리비에 포함되는 공동주택의 관리업무를 행하기 위한 분담금 기타 경비로서 주택관리사등의 자격을 취득한 사람만이 그 지출업무를 수행할 수 있는 비용에 관하여 무자격자의 지출행위는 정당행위에 해당하지 않음 ○ 부녀회 등에서 위법한 예산지출에 관하여 의결한 경우, 그 의결에 따른 예산집행 행위는 횡령죄나 배임죄를 구성함

16 3. 책임 모욕죄의 성립 부정(부산지방법원 2009. 11. 5. 선고 2009노2161 판결)
Ⅵ. 판례 3. 책임 모욕죄의 성립 부정(부산지방법원 선고 2009노2161 판결) ○ 아파트 관리사무소장인 피고인이 관리사무소 내 회의실에서 아파트 동별 대표자 등 10여 명이 듣고 있는 가운데 입주자대표회의 회장에게 “말도 안 되는 소리 씨부리고 있네. 들고 차버릴라”라고 말하여 공연히 모욕하였다는 공소사실에 대하여, 회의의 개최 경위 및 내용, 회의 당시 참석자들과 피해자 사이의 대화 내용 및 분위기, 특히 참석자들의 해명요구에 대하여 피해자가 반응한 태도 등에 비추어 보면, 피고인의 위 발언이 비속어를 사용하여 다소 무례하거나 불손하게 느껴질 수 있기는 하지만, 객관적으로 피해자의 인격적 가치에 대한 사회적 평가를 훼손할 만한 모욕적 언사라고 단정하기는 어렵고, 설령 피고인의 위 발언이 피해자에 대한 경멸적 감정이 내포되어 있어 이를 모욕에 해당한다고 볼 여지가 있다고 하더라도, 회의에 임하는 피해자의 태도, 피고인이 위 발언을 하게 된 경위, 위 발언이 피고인의 발언 중에 차지하는 비중 및 모욕적 표현의 정도, 피고인의 발언을 전후한 피해자의 응대 내용 등 여러 사정을 고려할 때, 피고인의 행위는 사회상규에 위배되지 않는다고 봄이 상당하다는 이유로 무죄를 선고함

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18 Ⅵ. 판례 4. 회계관리 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설을 관리하고 관리비를 징수하기로 하는 약정이 있는 경우 관리비 부과 가능(대법원 선고 2011다17854 판결) ○ 주택법 제43조제1항과 그 시행령 제48조에서 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설을 공동주택 관리주체의 관리 대상에서 제외하도록 규정하고 있다고 하더라도, 입주자대표회의와 그 복리시설의 소유자 사이에 입주자대표회의가 관리규약 등에 의하여 그 복리시설을 관리하고 관리비를 징수하기로 약정한 경우에는 관리비를 부과할 수 있음 위탁관리시 관리비 채권의 귀속 주체로 입주자대표회의 인정(수원지법 선고 99나4587 판결) ○ 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하여 공동주택을 관리하게 하는 경우 관리비 징수는 주택관리업자의 업무에 속하는 것이기는 하나, 이러한 주택관리업자의 관리비 징수는 입주자대표회의로부터 그 징수업무를 위임받아 수행하는 데 지나지 아니하여 관리비 채권은 입주자대표회의에 귀속함

19 Ⅵ. 판례 4. 회계관리 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여 아파트 특별승계인의 승계 인정(대법원 선고 2001다8677 전원합의체 판결) ○ 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다'고 규정하고 있는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리‧의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조제1항 및 공동주택관리령 제9조제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리‧사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없음 ○ 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지‧관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지‧관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터 잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당함

20 5. 하자관리 하자의 의미(서울중앙지법 2006. 8. 29. 선고 2003가합56194 판결)
Ⅵ. 판례 5. 하자관리 하자의 의미(서울중앙지법 선고 2003가합56194 판결) ○ 주택법 제46조 제1항, 같은 법 시행령 제59조제1항 [별표 6], [별표 7]에 의하면, 보수의 대상인 하자는 ‘공사상의 잘못으로 인한 균열‧처짐‧비틀림‧침하‧파손‧붕괴‧누수‧누출, 작동 또는 기능불량, 부착‧접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능‧미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자’이므로, 결국 같은 법 제46조제1항의 규정에 의한 사업주체가 같은 조제2항의 하자보수보증금 예치의무를 이행하기 위하여 보증회사와 체결한 하자보수보증계약상 보증대상이 되는 하자는 미시공, 변경시공 그 자체가 아니라, 공사상의 잘못으로 인하여 건축물 또는 시설물 등의 기능상‧미관상‧안전상 지장을 초래할 수 있는 균열‧처짐 등의 현상이 발생한 것을 의미함 하자보수청구권에 갈음하는 손해배상청구권 행사 가능(의정부지방법원 고양지원 선고 2004가합3628 판결) ○ 입주자대표회의는 공동주택에 하자가 발생한 경우 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있고 이러한 하자보수청구권에는 그에 갈음하는 손해배상청구권도 포함되어 있는바, 입주자대표회의는 사업주체에 대하여 하자보수청구권에 갈음하는 손해배상청구권을 행사할 수 있음

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22 Ⅵ. 판례 6. 행위허가·신고 아파트 입주자의 공유가 아닌 복리시설에 해당하는 근린생활시설의 오피스텔 용도변경 불허(대법원 선고 2006두15004 판결) ○ 공동주택에 설치된 입주자 공유가 아닌 복리시설의 용도변경은 다른 용도의 부대‧복리시설로 변경하는 경우에 한하여 신고만으로 가능하다 할 것이고, 부대‧복리시설이 아닌 다른 시설로 용도변경하는 것은 ‘부대‧복리시설의 설치기준에 적합한 범위 안에서’의 용도변경에 해당된다고 볼 수 없으므로, 복리시설로서의 용도폐지가 선행되지 아니하는 한 허용되지 아니함 ○ 한편, 주택 단지 안에 건설된 주택 외의 시설이 부대‧복리시설에 해당하는지 여부는 당해 주택건설사업계획의 승인 당시의 주택건설규정에서 규정하고 있는 부대‧복리시설의 범위에 포함되는 시설인지 여부를 기준으로 판단하여야 할 것이고, 여기서 주택 외의 시설이라 함은 그것이 주택과 동일건축물로 건축되었는지 여부를 묻지 아니함 ○ 아파트 입주자의 공유가 아닌 복리시설에 해당하는 근린생활시설을 오피스텔로 용도변경하는 것은 ‘부대‧복리시설의 설치기준에 적합한 범위 안에서’의 용도변경에 해당한다고 볼 수 없어 허용되지 아니함

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24 유관기관 및 관련정보 법제처 www.moleg.go.kr - 국가법령정보 www.law.go.kr
- 생활법령정보 oneclick.law.go.kr 대법원 대한법률구조공단 공동주택관리정보시스템 장기수선계획 수립·조정시스템 중앙선거관리위원회 온라인 투표시스템 kvoting.go.kr 공동주택관리 관련 상담·조정 - 층간소음 이웃사이센터 - 우리家함께 행복지원센터 happyapt.molit.go.kr - 중앙환경분쟁조정위원회 edc.me.go.kr - 하자심사·분쟁조정위원회

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26 참고법률 성폭력범죄의 처벌 등에 관한 특례법 형사소송법 주택법 주택법시행령 주택법시행규칙 경기도 공동주택관리규약준칙 근로기준법
고용상 연령차별금지 및 고령자고용촉진에 관한 법률 어린이놀이시설 안전관리법 산업안전보건법 승강기시설 안전관리법 수도법 소방시설 설치‧유지 및 안전관리에 관한 법률 기간제 및 단시간근로자 보호 등에 관한 법률 남녀고용평등과 일‧가정 양립 지원에 관한 법률 성폭력범죄의 처벌 등에 관한 특례법 형사소송법

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28 투명하고 효율적인 관리주체 운영을 위한 공동주택관리 가이드
한국주택관리연구원 서울시 금천구 벚꽃로 호