스마트 시티빌 브리핑 자료 2011. 05 (주)참좋은집 1.

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1 스마트 시티빌 브리핑 자료 (주)참좋은집 1

2 1. 도시형 생활주택이란? → 쉽게 말해, 점차 늘어나는 1~2인 가구에 대비해 구분 등기 가능한 소형 원룸형 주택임. 정의
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 도시지역 내에서 주택법 제 16조에 따라 사업계획승인을 얻어 국민주택규모 (1세대당 주거전용면적 85㎡이하)에 해당하는 주택을 20세대 이상 300세대 미만의 규모로 건설하는 주택을 말하며 단지형 다세대주택, 원룸형주택, 기숙사형 주택으로 유형을 구분함. → 쉽게 말해, 점차 늘어나는 1~2인 가구에 대비해 구분 등기 가능한 소형 원룸형 주택임. 정의 수요 공급 분양성 1인~2인가구는 통계청 장래인구추계 자료에 의하면 2030년 35.7%의 증가 추계 서민과 1인~2인가구의 수요에 대응하기 위해 수요가 있는곳에 “필요한 사람”에게 공급하기 위한 목적 공급예상되는 규모는 60 ㎡ (2009년62,301세대가 공급)2005년 대비 31%감소추세 원인은 사업수지 부족 소액으로 투자할수 있는 원룸형의 경우 최근 새로운 재테크 수단으로 각광받고 있어 적정분양가로 성공적인 분양 진행중 도시형 생활주택이란? 수요는 있는가? 공급은 어떠한가? 수익은 있는가? 서민과 1인~2인가구의 수요에 대응하기 위해 수요가 있는곳에 “필요한 사람”에게 공급하기 위한 목적 1인~2인가구는 통계청 장래인구추계 자료에 의하면 2030년 35.7%의 증가 추계 공급예상되는 규모는 60 ㎡ (2009년62,301세대가 공급)2005년 대비 31%감소추세 원인은 사업수지 부족 - 2 -

3 참고. 도심형 생활주택 / 고시원 / 오피스텔의 차이점과 특징 구분 도시형 생활주택 고시원 오피스텔
용도 공동주택 2종 근린생활시설 업무시설 주차기준 60~120㎡당 1대 (주차장 완화구역에선 200㎡당 1대) 134㎡당 1대 0.5~0.8가구당 1대 건설기준 전용면적 12~50㎡ 욕실, 주방 설치 가능 주출입구까지 3번꺽임 불가 가로, 세로 50㎝ 창문 1개 이상 설치 ( 월 개정) 욕실 설치 기준 폐지 업무시설 비율규정 폐지 전용출입구 설치 규정 폐지 전용면적 85㎡ 이하는 바닥난방 허용 특징 전용율 65~70% 20㎡ 이하 주택은 1가구 다주택 해당 안됨 분양 및 구분 등기 가능 지분등기 방식으로 분양 분양 받을 경우 매매, 용도 변경시 재산권 행사 불편 전용율 50%내외 - 3 -

4 소형임대주택의 변신 '도시형생활주택' 과연 무엇일까
참고. 도심형 생활주택 관련 기사내용 [1] 소형임대주택의 변신 '도시형생활주택' 과연 무엇일까 [아시아경제 오진희 기자 ]부동산 불황기 시세차익보다는 고정적인 임대수익을 낼 수 있는 상품들에 투자자들의 관심이 몰리고 있다. 특히 최근 사업자 기준과 주차장 기준 등 규제를 완화한 도시형생활주택은 1~2인 가구를 대상으로 한 임대사업으로 퇴직을 앞두고 있는 개인, 사업시행을 원하는 법인, 임대관리업에 관심있는 회사, 대출로 자금조달을 하겠다는 은행권 등 다양한 주체들의 주목을 받고 있다. 20~30대 싱글족들에겐 새로운 주거지로, 50~60대 중장년층에겐 안정적인 재테크 수단으로 각광받고 있는 도시형생활주택은 과연 무엇이고 어떻게 투자해야 할까? ◇도시형생활주택 종류와 사업방식은=지난해 11월 정부는 도시형생활주택의 활성화를 위해 주차대수 설치 기준을 세대당 1대에서 전용면적기준으로 변경했다. 원룸형으로 지을경우 전용면적 60㎡당 1대가 적용된다. 이는 대략 세대당 0.25대 수준과 같다. 상업 준주거지역인 경우는 120㎡당 1대, 주차장 완화지역은 200㎡당 1대다. 이와같이 주차장을 많이 만들 필요가 없어, 임대사업에서 공사비도 줄이고 그만큼 수익성도 높아진 것이다.　 사업승인요건도 지난 7월부터 30가구 미만까지는 주택건설사업 등록증이 없는 개인이라도 자유롭게 도시형생활주택을 건설할 수 있게 했다. 기존에는 20가구 이상 짓기 위해서는 사업등록을 해야 사업시행이 가능했었다. 따라서 해당 사업자는 건축허가만 받게 돼 기간단축 및 비용절감을 기대할 수 있게 됐다.　 30가구 이상 짓기 위해서는 주택건설사업자로 등록돼야 하며 자본금 3억이상, 건축분야 기술자 1인이상, 사무실 면적 33㎡ 이상을 보유해야 한다. 　 준주택으로 분류되는 고시원이나 오피스텔과 달리 도시형생활주택은 2가구 이상 150가구 미만의 공동주택이다. 종류로는 원룸과 단지형으로 나눠지며, 각각 전용면적 기준 12~50㎡, 85㎡이하로 구분된다. 단지형은 다시 1개동 바닥면적합계로 다세대, 연립을 구분하는데 다세대가 660㎡(200평)이하라면 연립은 그 이상이다. 욕실과 주방을 설치할 수 있고 지하에 주택건립은 불과하다.　 강남이냐 비강남권이냐에 따라 수익률이 어느 정도 차이가 날수 있지만 대략 8~9% 수준을 기대할 수 있다고 전문가들은 전한다. 평균 전용 20㎡ 기준 보증금 1000만원에 월세 55만~65만원 수준이다. 　 도시형생활주택의 사업방식을 대략 구분해 보면, 우선 건물주가 토지를 매입하고 신축해 임대를 놓는 방법이 있고, 처음부터 분양만 하는 방법이 있다. 분양시 구분등기가 가능하다. 　 단위 : 만원 / (평균시세) ◇투자시 주의해야할 점은=도시형생활주택이라고 해서 항상 장미빛 미래만을 제시하는 것은 아닐 것이다. 부동산 전문가들은 특정상품이 항상 호황기를 누릴 수는 없다고 말한다.　 통계청 자료에 따르면 2015년까지 1인가구가 전체 가구수의 20.74%에서 2030년에는 23.71%까지 올라갈 전망이다. 당분간은 공급이 수요를 따라가지 못하더라도 소형주택이 많이 건립되다보면 언젠가는 가격하락과 공실이 생길 수 있다고 전문가들은 지적한다. 더욱이 주변에 비슷한 다가구, 다세대 주택 또는 도시형생활주택 등이 많을 경우에는 임대료 약세를 겪을 소지도 있다.　 또 소형주택 선호분위기에 편승해 입지를 고려하지 않고 투자를 할 경우, 취약한 임차수요로 수익률이 약해지거나 물건을 팔 때 쉽지 않을 수 있기 때문에 주의해야 한다. 　 전용면적 21㎡ 이상의 도시형생활주택을 분양받았다면 다주택자로 분류될 수 있다는 것도 명심해야 한다. 해당 투자자는 매각할 때 양도소득세도 내야 한다. 도시형생활주택의 활성화를 위해 소형주거의 규제가 완화되면서 준주택으로 분류되는 고시원, 원룸텔 등 역시 우후죽순 1인가구를 대상으로 공급되고 있는 실정이다. 하지만 고시원은 지분등기방식으로 분양돼 토지소유권만 인정되며 공유지분자의 동의하에 매매와 용도변경이 가능해 재산권행사에서 불리하다. 　 최근 고시원 역시 도시형생활주택처럼 주방이 들어가는 독립된 주거라고 과대광고를 하는 경우가 있는데 이같은 물건들은 향후 매각할 때 문제가 생길 수 있어 잘 살펴야 한다고 전문가들은 조언한다. 오진희 기자 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제( 무단전재 배포금지> - 4 -

5 참고. 도심형 생활주택 관련 기사내용 [2] 오피스텔·원룸 임대 유망 '역세권·소형·저층' 노려라… 전재호 조선경제i ['실질금리 마이너스 시대'의 재테크] 부동산 '수익형 부동산' 전성시대…. 年6~7% 수익 가능해 인기… 오피스텔 등 청약도 뜨거워 …..아파트처럼 저층이 싸지만 임대료는 고층과 차이 없어 바야흐로 '수익형 부동산' 전성시대다. 집값이 과거처럼 단기간에 많이 오를 것이라는 기대가 약해지면서 일반 아파트보다 적은 비용을 투자해 꾸준히 수익을 얻을 수 있는 '수익형 부동산'에 대한 관심이 어느 때보다 높아졌다. 수익형 부동산은 시세 차익을 얻긴 어려워도 은행 이자보다 2배 이상 높은 연 6~7% 안팎의 수익률을 기대할 수 있는 게 장점으로 꼽힌다. ◆수익형 부동산은 저층이 유리 임대 수익보다는 시세 차익에 대한 기대가 큰 아파트는 중간층 이상을 '로열층(사람들이 선호하는 층)'으로 분류한다. 그러나 임대 수익을 목적으로 오피스텔을 선택한다면 저층을 선택하는 게 유리하다고 전문가들은 조언한다. 조망에 대한 개념이 중요해지면서 건설사들은 층에 따라 분양가를 차등한다. 저층일수록 조망이 떨어져 찾는 사람이 적기 때문에 가격을 낮춰서 파는 게 일반적이다. 오피스텔이나 원룸도 저층이 저렴하지만, 임대료는 고층과 큰 차이가 없어 임대 수익에서는 더 이득이다. 실제 지난 2005년 준공된 서울 서초구 서초동의 26㎡(7.9평)짜리 오피스텔은 2층은 7450만원, 15층은 8140만원에 분양했지만, 지금은 보증금 1000만원에 월세 60만원으로 똑같이 임대료가 책정돼 있다. ◆수도권 외곽이 수익률 높아 수익형 부동산의 가장 큰 적은 '공실(空室)'이다. 빈방으로 놀리는 기간이 길어질수록 연간 수익률은 떨어지기 때문에 전문가들은 수요가 많은 역세권이나 소형을 선택하는 게 안전하다고 조언한다. 수익률은 서울 도심보다는 수도권 외곽이 더 높다. 서울 강남이나 지하철 2호선 서울대입구역 주변은 임대 수익률(월세에 12를 곱하고 매매가격에서 보증금을 뺀 금액으로 나눈 것)이 5% 중반대다. 매매가격이 1억2000만원쯤이라면 보증금 1000만원에 월세 50만원 정도에 시세가 형성돼 있다. 서울에서도 동작구 신대방동, 은평구 역촌동은 1억원 중반대 오피스텔의 경우 임대 수익률이 7%까지 나온다. 경기 안산·고양·시흥시, 인천의 남동·연수구 등은 수익률이 연 8~10% 수준이다. 안산시 단원구 고잔동의 6000만원짜리 43㎡(13평) 원룸은 보증금 500만원, 월세 35만~40만원 정도를 받을 수 있다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "외곽으로 갈수록 수익률은 좋아지지만, 거주지에서 너무 멀면 임차인 관리가 어렵다는 점은 감안해야 한다"고 말했다. ◆세금 감안한 실질 수익률 따져봐야 수익형 부동산은 잘 고를 경우 주식보다 안정적이고 은행보다 수익률이 좋지만, 따져봐야 할 점들도 많다. 우선 오피스텔은 아파트와 달리 취득·등록세 감면대상이 아니어서 매매가격의 4.6%를 내야 한다. 또 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용한다면 종합부동산세 과세 대상이 되고 아파트 1채를 보유하고 있다면 1가구 2주택으로 양도세도 무거워진다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장도 "공실률이나 중개수수료 등을 감안하면 건설사들이 제시하는 목표 수익률보다 실제 수익은 줄어들 수 있다"고 설명했다.도시형 생활주택은 보기엔 원룸과 비슷하지만, 주택법의 적용을 받는 주택이어서 기존 1주택 보유자가 공시가격 1억원 이상, 전용면적 21㎡(6.4평) 이상의 도시형 생활주택을 분양받으면 1가구 2주택자로 양도세 중과대상이 된다. 원룸은 기존의 건물을 리모델링해서 분양하는 사례가 많은데 지분등기인지 구분등기인지를 확인해야 한다. 지분등기는 정확한 위치 없이 '0분의 0' 형태로 지분만 표시한 것이다. 반면 구분등기는 00층, 00호, 00㎡로 위치가 나온 것인데, 나중에 매매할 때 훨씬 팔기가 쉽다. 단위 : 만원 / (평균시세) - 5 -

6 참고. 기사자료 원문 - 6 -

7 참고. 기사자료 원문 - 7 -

8 임대 선호도가 높은 8~10평형대 상품 구성 / 임대수요 풍부한 간석 오거리 지역
2. 동암 스마트 시티빌 사업 개요 임대 선호도가 높은 8~10평형대 상품 구성 / 임대수요 풍부한 간석 오거리 지역 사업개요 및 배치도 구분 내용 대지위치 인천광역시 부평구 십정동 482-2번지 지역지구 준주거지역,제1종지구단위계획구역 대지면적 324.80㎡ (98.252평) 건축면적/연면적 192.76㎡ (58.39평) / 1,192.76㎡ (360.80평) 건폐율/용적률 59.43% / % 건축규모 지상1층 ~ 지상8층 1개동 총 77세대 세대구성 기타 풀옵션설치 / 동암역 및 인천지하철2호선 간석오거리역 도보 3분 층별 용도 세대 1층 상 가 - 주차장 2층 공동주택(도시형생활주택 11 3층 4층 5층 오피스 13 6층 7층 9 - 8 -

9 동암역 , 간석오거리역(인천지하철 1호선) 과 도보 3분거리 위치
3. 동암 스마트 시티빌 입지 환경 동암역 , 간석오거리역(인천지하철 1호선) 과 도보 3분거리 위치 동암역 과 간석오거리역이 도보권 제2경인고속도로 남동 IC 차량 10분내진입 외곽순환도로-과천~의왕간고속도로- 양재대로 통해 강남 1시간~1시간30분 소요 교통 스마트시티빌 인천 중앙도서관이 도보권에 위치 간석,석촌초교, 구월,상인천중교, 인제고교 등 역에서3분거리 교육 사업지 생활 인천시청,남동구청 등 주요 행정기관 인접 신세계,롯데백화점, 킴스클럽, 홈플러스, 까르푸, 길병원, 인천문화예술회관 등 다양한 생할편의시설 인근 역에서3분거리 중앙공원이 도보거리에 있으며, 인천대공원, 구월체육공원, 월드컵문학경기장, 올림픽 공원 등이 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있슴. 기타 - 9 -

10 오피스 도시형생활주택 4. 스마트 시티빌 호수별 상황판 7층 701 702 703 704 705 706 707~709 6층
601 602 603 604 605 606 607~613 5층 501 502 503 504 505 506 507~513 도시형생활주택 4층 401 402 403 404 405 406 407~411 3층 301 302 303 304 305 306 307~311 2층 201 202 203 204 205 206 207~211 1층 상가/주차장 - 10 -

11 참고. 동암,간석동인근 소형 오피스텔 임대 시세 - 11 - 오피스텔명 건축규모 입주년도 총세대수 매매가 평당가 전세가 보증금
* 면적은 전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적 + 지하주차장면적 입니다. (자료출처:아파트투유, 등록일 : , 단위:만원) 오피스텔명 건축규모 입주년도 총세대수 분양평형 매매가 평당가 전세가 보증금 월세 (m2) 평 간석오피앙 지하3층~지상15층 2007.4 192 36 10.89 6,250 574 4,250 500 40 39 11.80 6,750 572 45 46 13.92 7,650 550 5,000 50 도시에창 2007.1 293 44 13.31 6,850 515 4,750 47 14.22 7,100 499 리더스타워 2006.7 601 38 11.50 6,000 522 4,000 35 42 12.71 492 4,200 37 41 12.40 504 13.61 6,700 4,400 3,750 1,000 27 32 4,300 364 2,500 30 6,350 538 7,150 563 72 21.78 10,500 482 55 374 300 - 11 -

12 스마트 시티빌 구분등기 가능 개별 냉,난방 및 최저의 관리비 수도, 전기 개별 계량기 설치 10. 스마트 시티빌 특장점
소액 투자가 가능한 최근 새로운 재테크 수단 개별 냉,난방 및 최저의 관리비 소형 아파트와 똑같은 퍼펙트한 공간 창조 전담관리실 CCTV 설치 안전한 생활환경 10. 스마트 시티빌 특장점 “안전성과 임대수익 다 누리는 도시형 생확주택” 폭발적으로 증가하는 1인~2인 가구에 비해 소형 평형대 공급이 절대적으로 부족 베란다, 첨단가전, 고급 주방가전까지 아파트의 장점을 그대로 살린 미래형 주거공간 - 12 -

13 * 동 암 역 주변 버스경로 1번출구 동암남부역 531.532.532-1.533.535.536.537 2번출구 동암역 7-1
동암남부역 2번출구 동암역 동암역 동암역 좌103. 좌111 좌700 좌700-1 동암역 좌111 좌700 좌700-1

14 - 임대사업자 등록 후 사업자등록(1채만으로도 임대사업 가능) – 임대사업자등록(시,구청)
도시형 생활주택 스마트 시티 빌 혜택 재산세 면제 – 임대목적 2채이상(12평이하) 부가세 면제 – 전용 12평이하 서울외 지역 3채이상 5년이상 임대시 종부세 면제 양도세 중과대상 배제 장기보유시 특별공제 - 임대사업자 등록 후 사업자등록(1채만으로도 임대사업 가능) – 임대사업자등록(시,구청) (신청시,신분증,계약서(등기부) ) 사업자취/등록세 면제 - 전용 18평이하 (관할세무소) 신청시,신분증,임대사업자 등록증

15 투 자 수 익 율 / 임 대 대출 국민은행55%~

16 스마트 시티 빌 특장점[내부사진]

17 스마트 시티 빌 특장점[내부사진]

18 unIt

19 인천 현황 및 전망 인천시 인구 변화 추이 인천시 세대 변화 추이
20011년 이후 인구수는 매년 약 1%의 증가추세를 보이고 있으나, 세대수는 매년 약 3%의 증가추세를 보이고 있는 지역으로 현재 세대구성은 약 2.7명으로 소형, 단독가구수의 비율이 높은 지역입니다. 인천시 인구 변화 추이 인천시 세대 변화 추이 [단위 : 명] [단위 : 세대] 연 도 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2009 2010 분기 인구수 2,562,321 2,581,557 2,596,102 2,601,278 2,610,715 2,632,178 2,663,854 2,710,040 2,738,644 세대수 829,164 845,739 872,057 891,606 908,673 933,686 965,302 995,712 1,012,444

20 인천 현황 및 전망 미분양 주택 물량 전입 인구 추이 (누적)
인천시는 국내 대도시 중 울산과 함께 지속적인 인구 유입이 되고 있는 지역이며, 인구유입으로 인한 주택수요 증가로 인천시의 미분양 주택 물량은 서울 및 타 광역시에 비해 낮은 편이며, 인천시는 타 대도시에 비해 상대적으로 안정적인 주택시장입니다. 미분양 주택 물량 전입 인구 추이 (누적) ＊출처 : 국토해양부, 전국 미분양 주택수, 2008년 2월. 통계청, 시도별 인구이동추이, 2008년 6월

21 인천 현황 및 전망 인천시 3도심, 5부도심 개발 전략 인천시 주요 개발 지역 현황 인천시 주요 사업 계획
인천시는 중장기적으로 3도심, 5부도심 개발 전략을 마련하여 각 도심과 부도심을 중심으로 중점 개발하고 있으며, 경제자유구역 개발을 통한 투자 유치와 다수 사업계획으로 향후 발전가치와 투자가치가 높은 지역입니다. 인천시 3도심, 5부도심 개발 전략 인천시 주요 개발 지역 현황 구 분 송 도 영 종 청 라 예상 인구 253,000명 169,000명 90,000명 투자 유치 31조 5,683억원 2조 1,580억원 6조 8,827억원 개발 컨셉 국제업무 지식기반(IT&BT) 혁신클러스터 공항지원 항공물류 관광 및 레저 국제금융 테마파크(로봇랜드) 스포츠.레저 화훼단지 인천시 주요 사업 계획 구 분 생산 유발 부가가치 유발 고용 유발 경제자유구역 개발 312조원 128조원 484만명 구도심 지역균형발전사업 41조원 17조원 46만명 2009년 인천세계도시축전 개최 1조 1,508억원 5,269억원 1만명 2014년 아시아게임 유치 12조 9천억원 5조 6천억원 27만명 도심(3) : 송도,연수 / 중동,주안,구월 / 부평,계약 부도심(5) : 청라, 영종, 검단, 가좌, 강화 ＊출처 ; 인천시, 인천지역 개발사업 현황,