VENEZIA BUILDING 사 업 계 획 서 2005.

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1 VENEZIA BUILDING 사 업 계 획 서 2005

2 서 문 본 계획서는 서울특별시 000 에 위치한 일반상업지역내 기존 00 상권 중 가장 좋은 여건의
서 문 본 계획서는 서울특별시 에 위치한 일반상업지역내 기존 상권 중 가장 좋은 여건의 부지를 자체적으로 조사,분석하여 오피스텔 사업의 타당성을 검토하기 위하여 수립한 계획안으로 이 계획서를 제출합니다

3 목 차 contents 1. Project 개요 3. 분양전략 1)사업개요 1) 입지분석 2. 사업지 현황 1) 위치도
2)사업의 목적 3)사업의 진행 2. 사업지 현황 1) 위치도 2) 부지조건 3) 일반현황 4) 사회 환경 분석 5) 주변환경 분석 6) 교통 환경 분석 7) 사업지 종합 분석 3. 분양전략 1) 입지분석 2) S.W.A.T 분석 3) 층별 컨셉 및 MD 구성 4) 분양가 산정 사례 5) 분양전략 4. 결론 및 제언 첨부서류 : 건축설계개요 분양면적 및 가격표 수지분석표

4 VENEZIA VENEZIA 1. 사업개요 1) 사업의 개요 사 업 명 칭 대 지 위 치 지 역 지 구 대 지 면 적
건 축 면 적 연 면 적 용 적 률 건 폐 율 건 축 규 모

5 VENEZIA 2) 사업의 목적 본 사업 계획은 관광 특구인 00 권에 위치하고 있고 현재 상권 형성이 "명동.남대문.북창지역"과 함께 전국 최초로 2개의 관광 특구를 지닌 기초자치단체가 되었으며 00 에서는 관광 특구 활성화를 위해 기 수립된 관광 특구화 방안 및 진흥계획에 의거 단계적으로 관광 환경을 조성하는 것에 힘입어 00지역의 LANDMARK화 될 수 있는 개발계획을 수립함에 그 목적이 있다. 3) 사업의 진행 토 지 매 입 (계약체결) 시 행 사 사업계획수립 시공사 선정 설계변경및심의 상품기획 사전영업 착공 M/H 오픈 영업시작

6 VENEZIA 2. 사업지 현황 1) 위치도

7 VENEZIA 2) 부지조건 가. 입지분석 기능적 위치 지리적 위치 . 환경적 위치

8 VENEZIA 주거용 오피스텔 1가구 2주택에 걸림, 세제혜택 줄어든다는 점으로 인해 건설사들이 분양계획을
나. 시기분석 ● 국내 경기 –후반기에 일시적 공급물량 부족으로 하반기 시장회복세 기대 주거용 오피스텔 1가구 2주택에 걸림, 세제혜택 줄어든다는 점으로 인해 건설사들이 분양계획을 연기하는 상황으로 분양물량이 계속 감소세를 유지하고 있다. 지난 3년 간의 과다공급 등 어려운 시장상황을 뚫기 위한 서비스드 레지던스, 높은 층고, 내부 인테리어 강화 등 타계책이 제시되고 있다. 선시공 후분양제 도입으로 인해 후반기 공급물량 부족으로 인한 시장 회복세를 기대해 볼 수 있다. ● 당 사업지역 경기 당 사업지역은 금융, 무역,국영기업체 등이 집중되어 있고 기존 상권과 유동인구, 입지여건, 규모 ,브랜드화로 차별화를 감안하여 개발을 한다면 이용가치는 매우 높다. 금융,문화,예술,패션의 중심지인 00 권에 오피스텔은 가장 필요한 부분으로 특화된 개발 전략을 수립한다면 시중자금을 유입시키기가 수월하여 분양의 상승효과를 기대할 수 있을 것이다. 본 사업지는 이미 건축허가를 받은 상황이라 00 권역에서 전무후무한 오피스텔이 될 것이다.

9 VENEZIA 다. 오피스텔 시장 동향 지난해 6월 오피스텔 건축 규제에 이어 오는 4월23일부터 20실 이상 오피스텔의 후 분양제가 적용될 예정이어서 5월부터 사실상 오피스텔 공급이 끊길 전망이다. 이미 건축허가를 받아 분양중인 오피스텔을 제외하곤 앞으로 분양자체가 까다로워지기 때문이다. 건설교통부는 지난 11일 ‘건축물 분양에 관한 법률’ 시행령 및 시행규칙안을 통해 20실 이상 오피스텔의 경우 건설업자 2곳 이상의 연대보증을 받아 골조공사를 3분의 2이상 마친 뒤 해당 시·군·구청의 신고절차를 거쳐 분양하도록 했다. ◇오피스텔시장, 엎친데 덮친격=이미 지난해 6월 개정된 건축법 개정령에서도 오피스텔의 ▲업무시설 비율을 50%에서 70% 이상으로 확대하고 ▲온돌형 난방 금지, ▲화장실 3㎡(0.9평)규모 1개로 제한, ▲1.2m 이상 외부창에 난간 설치 등이 포함돼 있다. 여기에 서울시가 올해부터 오피스텔 분양 시 1실당 1대 이상의 주차시설 확보를 의무화함에 따라 오피스텔의 분양가 상승이 불가피할 전망이다. 이처럼 오피스텔에 대한 각종 규제여파와 공급과잉으로 건축허가를 받지 않은 오피스텔 사업의 경우 사업포기가 불가피할 전망이다. 주거용 오피스텔 1가구 2주택에 걸림, 세제혜택 줄어든다는 점으로 인해 건설사들이 분양계획을 연기하는 상황으로 분양물량이 계속 감소세를 유지하고 있다. 선 시공 후 분양제 도입으로 인해 후반기 공급물량 부족으로 인한 시장 회복세를 기대해 볼 수 있다.

10 VENEZIA VENEZIA ▶ 아파트,오피스텔 및 상가 시장 현황 라. 부동산 시장 동향
▶ 지난 몇 년 동안 높은 주택가격 상승, 정부의 지속적인 투기 억제 대책 및 가격 안정 대책 시행, 향후 국내외 경제 환경에 대한 불확실한 증가 등 으로 인해 주택 수요가 점차 감소하고 있음 ▶ 그러나, 주식시장의 침체, 예금금리, 하향 안정화 추세 등으로 인해 시중의 유동자금이 대체 투자 처를 찾지 못하고 있어, 여전히 부동산 시장으로 의 유입을 시도하고 있음 ▶ 신축주택 및 주택규모 확대 등의 실수요자 중심의 부동산 수요가 지속되고, 임대수익을 바탕으로 투자를 접근하는 가 수요자가 시장으로 계속적 으로 유입하고 있음 ▶ 주택가격 안정화 대책 발표 후 부동산 투자 시장은 단기적으로 조정 국면을 지나 안정화 국면에 들어서고 있음 ▶ 아파트,오피스텔 및 상가 시장 현황 ▪ 임대시장 회복 기미, 분양권 상승폭 둔화 ▪ 아파트 시장 공급 과잉에 따라 투자자의 NEEDS 에 맞는 컨셉 개발 필요 ▪ 불황기에는 대형 평형대보다는 임대 수익 회전이 빠르고 투자부담도 적은 소형 평형대가 투자자의 관심을 끌 것으로 전망

11 VENEZIA VENEZIA 3) 일반현황 ● 인구수 항 목 주민등록 인구 세대수 통ㆍ반 조직 면적 동 별 계 남 여 통 반
2004年 11月 30日 現在 항 목 주민등록 인구 세대수 통ㆍ반 조직 면적 동 별 계 남 여 통 반 (㎢) 133,093 66,501 66,592 54,422 247  1,590  9.97  ● 주택수

12 VENEZIA VENEZIA ● 주요사업 ▶ 지역개발 가속화 ▶ 지역경제 활성화

13 VENEZIA 4) 사회환경 주거권 문화권 경제권 환경권

14 VENEZIA 5) 주변 환경 분석 구 분 내 용 상권구조 지역,지구 중심권 상권기능의 활성화 오피스텔 공급 부족

15 VENEZIA VENEZIA 5) 주변환경 분석 ● ●

16 VENEZIA 6) 교통 환경 분석 구 분 광역적 미시적 비 고 버스 접근성 ○ 버스정류장이 5분 이내에 접해있고
구 분 광역적 미시적 비 고 버스 접근성 ○ 버스정류장이 5분 이내에 접해있고 버스노선이 직접 통과함으로 접근이 용이함 자가용 접근성 계획지가 40M 도로와 인접해 있어 접근이 용이함 도보 접근성 00 역 일대 상업지역 중심에 위치하고 있어 접근이 용이함 ● 사업지 종합 분석 구 분 내 용 종합분석

17 VENEZIA VENEZIA 을지로입구 6) 교통환경 분석-지하철역 주변 ▶ ● 지하철2호선 00역 주변 ▶
    을지로입구      VENEZIA VENEZIA 6) 교통환경 분석-지하철역 주변 ● 지하철2호선 00역 주변 ▶ ▶ ● 지하철4호선 00역 주변 ▶ ▶

18 VENEZIA VENEZIA 7) 사업지 종합분석

19 VENEZIA VENEZIA 3. 분양 전략 1) 입지분석 입지여건 ▶ 교통여건 편의시설 공공시설 기타환경

20 VENEZIA VENEZIA 2) S.W.A.T 분석 ▶ 강 점 STRENGTH 약 점 WEAKNESS 기 회
강 점 STRENGTH ▶ 약 점 WEAKNESS 기 회 OPPORTUNITY 위 험 THREAT

21 VENEZIA VENEZIA 가. 사업자 측면 규 모 강 점 기 회 나. 입주자 측면 교 통 생 활 편 리

22 VENEZIA VENEZIA 향후 발전가능성, 프리미엄에 대한 확신 다. 입지적인 측면 라. 상품적인 측면 완벽한 도시기반이
구축된 최고의 상업지구 향후 발전가능성, 프리미엄에 대한 확신 서울 최고의 핵심상권인 명동권역에 위치 생활기반 및 교통여건이 매우 좋은 곳 최고의 오피스텔 NEW LEADER를 위한 기대심리 극대화! 라. 상품적인 측면 지금까지 경험하지 못했던 최고의 품격과 쾌적한 실내환경 고분양가에 대한 당위성 설명 비교될 수 없는 우리만의 강점 부각 철저한 타겟 성향 분석 제품에 특별한 가치를 부여하고 차별화, 품질 우위를 통해

23 VENEZIA 마. 이미지 측면 바. 투자자 측면 000 권역에는 없는 최고의 오피스텔 브랜드차별화 방안
고급제품의 인식을 브랜드구분을 통해 가치를 인식하고 소비자 입장에서 입주만으로도 자부심을 느낄 수 있도록 일반 오피스텔과의 제품 연계성을 최대한 줄이고 새로운 제품의 고급 이미지를 부여하여 Target에게 보여지지 않는 당당함을 인식시킴 바. 투자자 측면 VENEZIA만이 가능한 최고의 수익율 제시 및 보장 수익성 차별화 방안 주상복합이나 오피스텔 시설 절대 부족으로 독점적인 위치 확보 금융,업무,쇼핑,예술의 중심지로 절대상권 중소형 평형 중심의 상승 일반 오피스텔과의 제품 연계성을 최대한 줄이고 새로운 제품의 투자 이미지를 부여하여 Target에게 보여지지 않는 당당함을 인식시킴

24 VENEZIA 3) 층별 컨셉 및 MD 구성 가. 건축개요 사 업 명 VENEZIA BUILDING 사 업 개 요
사 업 명 VENEZIA BUILDING 사 업 개 요 대 지 위 치 지 역 지 구 도 로 현 황 용 도 대 지 면 적 건 설 규 모 규 모 구조 건 축 면 적 연 면 적 지상층 연면적 지하층 연면적 건폐율, 용적률 세 대 수 기 타 주 차 대 수 조 경 면 적 공 개 공 지 승 강 설 비 정 화 조

25 VENEZIA 나. 층별업종구성 및 적정분양가 층수 평당 분양가격 10F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F
평당 분양가격 10F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F B1F 지하4층~지하2층 주차장 지하1층 근린생활시설 지상1층 근린생활시설 2층 근린생활시설 3층 근린생활시설 4층 업무시설 (오피스) 5층 업무시설 (오피스텔) 6층 업무시설 (오피스텔) 7층 업무시설 (오피스텔) 8층 업무시설 (오피스텔) 9층 업무시설 (오피스텔) 10층 업무시설 (오피스텔)

26 VENEZIA 다. 층별 면적 개요 층 별 용 도 층별 바닥면적 근린생활시설 업무시설 ㎡ 오피스 오피스텔 지하4층
층 별 용 도 층별 바닥면적 근린생활시설 업무시설 ㎡ 오피스 오피스텔 지하4층 주차장,기계,전기실 지하3층 주차장,창고 지하2층 지하1층 소계 지상1층 2층 3층 4층 업무시설(오피스) 5층 업무시설(오피스텔) 6층 7층 8층 9층 10층 지붕층 연면적 제외 옥탑층 연면적제외 합계

27 VENEZIA 라. 분양 면적표 층수 TYPE 실수 전용율 (%) 전용면적 분양면적 ㎡ 평 지하1층 근린생활 지상1층 2층
3층 소 계 4층 오피스 5층 오피스텔 6층 7층 8층 9층 10층 합 계

28 VENEZIA 마. 사업추진현황 및 일정표 구분 내용 2005년 2006년 2007년 05 06 07 08 09 10 11
12 01 03 토지매입 토지계약 명도이전 건축설계 허가신청 착공신청 분 양 분양승인 M/H 건립 M/H 오픈 분양계약 입 주 시공계약 공사착공 준공검사 입주준비

29 VENEZIA 4) 분양가 산정 사례 가. 적정 분양가 산정
산 정 방 법 1. 사업부지가 속해 있는 지역의 인근 시세조사는 인터넷과 현장조사를 병행하여 실시 2. 적정분양가 산정 방법은 유사사례 비교에 의한 비교법 적용 3. 분양가 산정은 원가적 측면의 적산법도 적용함이 타당하나 초기 계획단계이기 때문에 이를 배제 4. 위협적 외부요인에 따라 분양성 제고를 위한 주변 시세 적용 5. 입지적 여건 및 최초 분양에 따른 적정 분양가 산정 6. 현재 지역 경기를 고려한 현실적 분양가 산정 사 업 지 현 황 1. 계획지 주변은 경제,문화,유통,금융,쇼핑의 중추기능을 담당하고 있슴 2. 유동인구를 통한 집객과 현재 형성되어 있는 상권 그리고 주변 및 배후 지역에 가장 부합되는 오피스텔 및 상가를 신축 유치함이 타당하다고 사료됨 3. 계획지에 테마상가와 오피스텔이 건립될 경우 입지 및 상권 특성상 주변 상가와의 경쟁에서 확실한 우위를 접할 수 있을 것으로 예상됨 4. 최대 규모의 오피스텔,상가가 같이 공존하는 장점으로 인한 고정적인 수익이 보장되고 더불어 상가와 함께 시너지효과가 극대화 될 것으로 예상됨

30 VENEZIA 나. 분양 사례 ● 오피스텔명 주 소 용 도 평 형 분 포 총 층 총 가 구 수 시공사/시행사 전 용 율
나. 분양 사례 ● 오피스텔명 주 소 용 도 평 형 분 포 총 층 총 가 구 수 시공사/시행사 전 용 율 입 주 일 냉난방방식 주 요 시 설 지 하 철 특 징 사 항 평 형 매매가(만원) 전세가(만원)

31 VENEZIA VENEZIA 다. 오피스텔 시세- 분양권 ● ● 소 재 지 주 용 도 입 주 일 평 형 실 평 매 매 가
  소 재 지   주 용 도   입 주 일   평 형   실 평   매 매 가   분 양 가   세 대 수 평 형 분 포   총 세 대 수   건 설 회 사   주 변 시 설   냉난방시설   시 설   소 재 지   주 용 도   입 주 일   평 형   실 평   매 매 가   분 양 가   세 대 수 평 형 분 포   총 세 대 수   건 설 회 사   주 변 시 설   냉난방시설   시 설

32 VENEZIA VENEZIA 라. 주변 상가 분양 사례 ● 상 가 명 주 소 구 분 형 태 규 모 연 면 적 시행사/시공사
 주 소 구 분 형 태  규 모 연 면 적 시행사/시공사  입주예정일 총 점 포 수  특 징 건 축 허 가 층 분양가(만원) 권장업종 B1 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F

33 VENEZIA VENEZIA ● ● 상 가 명 주 소 지역 지구 구 분 규 모 연 면 적 시행사/시공사 입점 예정일 특 징
 주 소 지역 지구 구 분  규 모 연 면 적 시행사/시공사  입점 예정일  특 징 건축허가 상 가 명  주 소 지역 지구 구 분  규 모 연 면 적 시행사/시공사  입점 예정일  특 징 현 황 층 분양가(만원) 권장업종 B1 1F 2F 층 분양가(만원) 권장업종 B1 1F 2F

34 VENEZIA의 핵심 Point 를 Target 에게 최고의 상품 가치로 인식 될 수 있도록
5) 분양 전략 가. 개발 CONCEPT VENEZIA의 핵심 Point 를 Target 에게 최고의 상품 가치로 인식 될 수 있도록 분양전략 추진 가장 앞서가는 개념 최상의 생활공간 웰빙족이 느낄 수 있는 최상의 개념으로 현재의 흐름 속에 우리의 Target에게 가장 빠르고 쉽게 인식되도록 웰빙의 편리한 생활, 고급스럽고 품격 있는 최상의 생활혜택을 가져다 주도록 VENEZIA의 핵이며 분양전략의 지표 LAND MARK 전략 기념비적 오피스텔로 각인

35 VENEZIA 나. TARGET설정 - 구매력 확보계층으로 부동산 투자자 지 역 별
분양전략에 앞서 현 부동산 분양시장의 핵심 KEYWORDS 안정성 + 신뢰성 + 가치성 + 운영회사의 도덕성을 요구 이러한 시장 환경의 변화와 부합하는 분양전략을 제안 실행하는 것이 가장 중요 지 역 별 특 성 연 령 별 직 업 별 - 1차 : 서울 - 2차 : 인천,일산,경기 - 구매력 확보계층으로 부동산 투자자 - 소액 투자로 노후를 보장 받고 싶은 정년 퇴직층 - 독립된 삶을 영위하는 젊은층 - 시내권에 직장을 둔 오피스텔 - 웰빙을 추구하는 웰빙족 투자자 입주자 - 입주자 : 20대 후반~30대 - 투자자 : 50대 초반~60대 - 인근지역 사업체 근무자 자영사업가 - 전문직 및 자유전문직 종사자 명예퇴직자 등

36 VENEZIA 분양영업 실수요자 잠재호의자 임대사업자 투 자 자 다. 분양전략
사업지의 기회 및 강점요인을 활용하여 주변상권과 현지 고객,외부고객 BOOM-UP을 통한 분양 완료와 더불어 우수고객 발굴을 통한 차별화와 영업활성화를 목적으로 함 우호적,호의적 신뢰를 가진 대기자 들에게 정확한 정보를 주기적으로 제공, 추가분양에 대한 가능성을 확보함과 임대수요로 전환가능 인근 업무용 사무실, 상가들과의 비교 우위성 검증된 시행사의 다양한 지원책 제시 사업에 대한 PORTFOLIO 제안 인근 지역 유 경험자와 지명도를 가진 상인들을 개별 면담 진행 상인들의 필연적인 대인관계를 적극적 활용 실수요자 잠재호의자 임대사업자 투 자 자 분양영업 ▶ 분양초기에 BOOM-UP ▶ 다양한 인적자원 활용 ▶ AFTER SERVICE가 아닌 BEFORE SERVICE 개념의 영업정책 최적의 투자 유망 ITEM 부각 최소의 비용으로 투자가능 신뢰할 수 있는 시행사

37 VENEZIA VENEZIA 분양영업 광 고 홍 보 전체 KEYWORD
인근 지역 상인 및 투자자들에게 사업의 안정성과 신뢰를 심어주는 것 대내외 지면 중심의 광고활동과 병행하여 주변지역 상인과 투자자 들에게 직접적인 홍보활동으로 인지 지역 상인과 투자자들에게는 EVENTS & THEME PARK 조성을 주제로 한 홍보활동 상인,투자자들에게 직영점직영대리점의 추가적인 확보 가능성을 알림 4대 매체 중 신문 잡지를 중심으로 직,간접광고 중심 직접 광고 후에는 PR기사를 곁들여서 관심자에게 인지도 사업초기에 VISION과 VALUE 중심의 광고 이후에는 사업의 진행관계를 여러 각도로 디룬 PR기사로 광고 분양영업 광 고 홍 보 전체 KEYWORD 사업개시 후 현장 펜스 설치부터 분양영업부서의 배치와 더불어 외부 고객들의 주요 동선부위를 광고,홍보공간으로 활용가능 하도록 배려 또한 MODEL HOUSE를 제작하여 주변 상인들에게 자주 노출될 수 있도록 고려

38 VENEZIA 라. 마케팅 전략 ▪ 평형대의 종합 상가 ( 문화 및 건강 접목 )로 개발 : 근린상가 판매 애로 극복
점 포 구 성 ▪ 평형대의 종합 상가 ( 문화 및 건강 접목 )로 개발 : 근린상가 판매 애로 극복 ▪ 소형 평형대로 분양 : 분양가의 저렴, 실수요자가 원할 경우 2점포를 묶어서 점포 구성 ▪ 층별 세분화된 M/D 구성 홍 보 ▪ 구매층의 호기심을 자극하는 절제되고 신비스러운 이미지 광고 분양,문의 등의 단어 생략 – 구전 홍보 효과 유도 ▪ 현장 대형 현수막 활용, 홍보매체 활용은 나중에 활용 – 컨셉과 비젼만 제시 금액 및 내용 비노출 ▪ 주거부분 (아파트) 과 판매시설 (상가) 단계별 홍보 영 업 ▪ 관련업 종사자, 소비자 관심 유발 유도 및 청약 접수 ▪ 분양시 주변 상황을 고려 아래의 방법을 탄력적으로 운영 - 비공개 분양 : 소수의 고객 대상 영업 (관련 종사자 : DM/TM) - 공 개 분 양 : 청약으로 초기 BOOM 조성 (투기적 수요 유발) M / H ▪ 판매 업종 SAMPLE HOUSE 설치 ▪ 업무시설 부분과 판매부분의 상담 이원화

39 VENEZIA VENEZIA 마. 분양방법의 접근 구 분 구비요건 장 점 단 점 선착순 계약방식 - 투자심리 위축,저조시
구 분 구비요건 장 점 단 점 선착순 계약방식 - 투자심리 위축,저조시 - 적정분양가 책정이 필수임 - 부동산마케팅 전문인력 요구됨 - 전문 영업력과 노하우가 필요함 - 다양한 판매기법활용가능 - 부동산 경기 위축시 에도 전략에 따른 성공가능성 - 수요자 경쟁심리 유발효과 - 영업인력의 조직력 과 추진력이 요구됨 분 양 - 선착순 계약 등기분양으로 우선 청약을 활용하여 대고객 사업 이미지 및 관심도 극대화 분양 활성화 - 전문마케팅 인력을 활용 적극적인 분양영업을 실시 - 영업조직력을 활용 적극적 투자자 및 실수요자 유치

40 VENEZIA VENEZIA D+ 1M 50%이상 D+ 2M 35%이상 D+ 3M 15%이상 바. 분양목표 분 양 목 적 청약
VENEZIA BUILDING 오피스텔 및 상가분양을 단 시간에 100퍼센트 목표달성을 하기 위해 시간과 비용을 절감하며 공격적인 영업활동을 할 수 있도록 하기 위한 세부 실천계획과 지침을 마련 하는데 그 목적이 있다. 청약 200%이상 D+ 1M 50%이상 D+ 2M 35%이상 D+ 3M 15%이상 정식 계약

41 VENEZIA 계약 50% D-1M ~ D+1M 분양 1단계 세 부 계 획 비 고 1. 분양계획수립,검토,수정
비 고 1. 분양계획수립,검토,수정 2. 홍보전략점검,상황판단, 예산수립 효과적 사용점검, 실시, 수정, 추가실시 3. 분양인원 확보,배치,교육, 점검지시 결과분석 4. 자금의 효율적 사용, 5. 고객관리의 체계화, 성향분석, 지역경제동향 분석 효과적인 상담방법의 연구 6. 근무기강의 강화 가. 분양성패의 결과가 판명되는 시기 나. 각종계획의 재점검, 과감한 시도 다. 분양인원의 사기고취, 목표달성유도 라. 근무의욕고취, 동기부여 성과급 지급 및 풍부한 시상 마. 기타 성과도출을 위한 방안강구 계약 50% D-1M ~ D+1M

42 VENEZIA 분양 1단계 실시사항 구분 1 단계 2 단계 3 단계 과제 분양예지1 분양예지2 분양고지 요인
-. 최상의 편리함 생활편의시설 및 근린생활시설 -. 최고의 인테리어 및 설비 -. 최고의 투자가치 (주변의 개발 현황과 편리한 주거 및 상업지역) -. 입지 및 환경의 우위성 -. 분양 및 집중고지 -. 새로운 초대 -. 분양공급사항에 관한 집중고지 목표 -. 새롭고 신선한 이미지 제고 -. 사업지에 대한 친밀감 및 기대감 형성 -. 분양 이슈화 -. 기대와 관심집중 -. 분양 활성화

43 VENEZIA VENEZIA 계약 35% 실 시 사 항 D+1M ~ D+2M 분양 2단계 세 부 계 획 비 고
비 고 1. 1단계 결과 분석, 계획수정 2. 영업수단 재 가동 잔 여분 처리 노력 3. 고객접근의 횟수를 증가 (수시로 시내 전역홍보) 4. 가망고객의 내방유도 추진 (1인 10명 이상) 가. 잔여분 처리기간 나. 시기적으로 분양요원의 사기가 저하되는 시점 - 사기부양책 강구실시 다. 고객에 대한 공격적 마케팅 방안연구 교육실시 라. 분양직원 1인,1팀에 일정고객 책임 할당제 실시 및 독려 실 시 사 항 계약 35% D+1M ~ D+2M 1.분양극대화 – 영업활성화 분양주력 2,계약자관리 -정기적 인사안내장 -사업진행사항 브리핑 -신규고객 유치 주력 3. 주요사업홍보 및 사업 진행

44 VENEZIA VENEZIA 분양 완료 D+2M ~D+3M 잔여분 분양 분양 3단계 세 부 계 획 비 고
비 고 1. 잔여분의 신속 과감한 처리 - (리스크의 방지에 전력을 투구) 가격조정, 세무상담, 사업정보제공상담 등 2. 하자발생부분의 철저한 예방 - 재 분양 처리에 만전을 기함 3. 분야요원의 정신재무장, 신상파악을 통한 생활대책 등에 대한 고충처리 4. 임대정보제공, 융자 등의 조건을 최대한 활용 가. 분양가격의 여유(탄력화) 나. 계약자와의 지속적인 접촉으로 자금 등의 애로시항을 상담하여 RISK 예방 다. 우수한 직원에 대한 차기 사업의 참여 기회 등을 제공 D+2M ~D+3M 분양 완료 잔여분 분양

45 VENEZIA 마. 분양조직도 시 행 사 분양대행사 본 부 장 총무.경리 기획.조정 1팀장 2팀장 1 2 3 4 5 6 3팀장
- 분양조직은 각 팀별로 독립 부서제 형식으로 운영 전체적인 팀들의 COORDINATION은 본부장이 지휘하며 각 팀별로 기획.홍보.영업팀을 이루어서 분양 활동을 진행. - 각 팀장은 관련 업계 베테랑으로 구성 시 행 사 분양대행사 본 부 장 1명 총무.경리 기획.조정 4명 1팀장 2팀장 1 2 3 4 5 6 3팀장 4팀장 1 2 3 4 5 6 5팀장 5명 1 1 1 2 2 2 3 3 3 30명 4 4 4 5 5 5 6 6 6 전체 40명

46 VENEZIA VENEZIA 4. 결론 및 제언