1. 대구지역 분양시장 동향 수성구, 달서구를 중심으로 한 APT 공급물량 집중화 현상

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1 1. 대구지역 분양시장 동향 수성구, 달서구를 중심으로 한 APT 공급물량 집중화 현상
수성구 : 대구시 대표적 우수학군 및 생활환경 우수 - 주거선호지역 인기 달서구 : 신규택지개발 건설에 따른 APT 분양물량 집중 - 기존 도심의 APT 사업부지 부족 및 난 개발 영향으로 신규 택지개발지의 쾌적함 가격 Merit 및 추가 상승 가능한 지역으로의 이전 수요자 수혜 동구 : 지하철 1호선을 중심으로 한 ‘동호지구’,’율하지구’의 역세권 택지개발지구를 중심으로 주택공급 역세권 + 가격 Merit + 쾌적성 등의 장점으로 경산,영천,하양 지역의 직장 출퇴근 수요자들에게 인기를 얻음. 대구 수성구 일부 투자자들의 투자상품으로 인식 – 저렴한 분양가(동호지구 아름다운 나날의 경우 초기 분양가는 평당 360만원선) 투기과열지구 지정 이후 대구시 APT 분양시장이 급격히 악화 되었으나 2004년 12월 분양권 전매 완화조치 이후 전매물건이 소진되면서 대구 지역 주택시장 회복세.  04년 하반기 침체된 재건축 시장이 05년 들어 점차 활기를 띠며 아파트 가격을 주도하는 현상의 영향 받음.  재건축 시장의 활기에 따라 이주세대 증가, 인근지역 APT 수요 급등도 원인.  APT 매매가격의 상승세는 신규공급 APT의 높은 분양가로 인한 영향 및 봄 이사철에 따른 수요 영향.  2004년12월 계약 1년후 전매허용 단지들의 전화문의 점차 증가추세 보임. 대구지역은 APT 분양시장이 실제보다 고가로 형성되어 있음에도 불구하고 신규 분양상품의 분양가 상승세는 지속  소비자들의 불만 고조 및 분양가 추가 상승과 제한적인 분양권 전매를 기대하는 투기수요 등장 등 부작용 발생.  최근 분양상품은 평형이 대형화(40평형 이상), 고급화(옵션 및 마감재)경향이 강하여 분양가 상승 요인으로 작용. 브랜드 인지도 뚜렷하고, 지역대표업체의 브랜드가 강세를 보임 (분양가 및 분양율 영향)

2 2. 동구 분양현황 1. 동호지구 구 분 아름다운 나날 1차 아름다운 나날 2차 아름다운 나날 3차 상록 아이투빌 대경 넥스빌
위 치 동호지구 동호동 세대수 782세대 830세대 1,140세대 357세대 446세대 평형/세대수 22평형 396세대 31평형 830세대 31평형 1,140세대 31평형 357세대 29평형 172세대 31평형 386세대 32평형 274세대 매매 평균평당가 489만원 31평형 516만원 31평형 500만원 31평형 484만원 483만원 508만원 492만원 입주시기 비 고 - 2002년 분양 당시 31평형 기준 평당 평균 360만원선의 분양가가 입주시점 이후 현재 31평형 기준 평당평균 508만원 선으로 형성되어 40%의 상승율을 보이고 있다. - 이중 20평형대는 공급물량 대비 수요자가 많아 인기가 좋은 상태이며, 전세 및 매물도 없는 실정임. - 단지 전체가 남향 배치로 되어있으며, 향에 민감한 대구지역에서는 보기 드물어 전체적인 평가가 좋음 - 1차의 경우 임대아파트로 계획되어있던 것을 일반분양으로 전환했다는 것이 전체적인 단지의 이미지 상승 저해 요인으로 작용함. - 안심역,각산역의 더블 역세권과 단지 내 교육시설 및 지구 내 상업시설(e-mart, 더블록 아울렛) 인접양호로 수요자 꾸준함. - 입주시점 임박해서 분양권 프리미엄이 31평형 기준 3,000만원 형성 되었으며, 입주후 2,000만원의 추가 프리미엄 형성됨. - 외부에서 보는 동호택지지구는 소규모 자본으로 시세차익을 많이 본 투자지역으로 평가됨. - 전체적인 단지규모는 크나, 공무원 임대 아파트로 되어있고, 711세대는 공무원에 게만 임대됨. - 일반분양분 357세대 역시 일반 분양분 세대수도 적고, 임대 APT라는 인식이 전체적 가격 상승을 저해하는 요소로 작용. - 단지의 규모가 적어 대단지인 영조보다 가격이 낮게 형성됨. - 동호지구 내에서는 영조단지가 가격을 선도해가는 추세.

3 2. 동구 분양현황 2. 사업지 주변 분양권 (롯데캐슬 레전드,신일 해피트리) 구 분 롯데캐슬 레전드 신일 해피트리 위 치
신서동 521-5 신서동 513-1 세대수 619세대 (50% 이자후불제) 588세대 (50% 이자후불제) 평형/세대수 23평형 66세대 34평형(남향) 425세대 33평형(동향) 161세대 34평형(동향) 114세대 33평형(남향) 254세대 46평형 138세대 47평형(남향) 49세대 분양 평당가 474만원 500만원 490만원 515만원 555만원 552만원 분양 / 입주 / / 비 고 - 분양율 90% 이상 (20평형은 초기 마감됨. 30~40평형은 동향에 해당하는 호실만 남아있는 상태) - 동호지구 거주자의 단기 투자자화로 초기 계약율 상승. - 브랜드 경쟁력으로 동호지구 수요자 흡입 - 46평형의 경우 50%는 실수요자로 파악됨(동호,율하 택지지구 등의 보상 수혜자 다수 존재. 주변 대형평형 부재) - 입지 면에서 우수하다는 평가가 지배적이며, 향후 입주시점에서는 프리미엄이 많이 형성 될 것이라는 기대심리 내재 - 동향에 해당하는 라인에 대해서는 분양가의 차이를 둠 - 동호지역의 거주자 대부분은 새로운 아파트에 거주하기를 희망하며, 이에 충족하는 분양상품이 롯데와 신일 이라는 주변 이야기 있음. - 마감자재가 고급스럽다는 평가 다수. - 플러스옵션제(34평형 370만원, 47평형 390만원) 적용시 롯데캐슬보다 분양가 높음.(40평대 기준 평당 560만원선) - 지역정서를 감안한 향별 가격지수 차등 적용 - 현재 대외적으로 100% 분양마감으로 밝히지만, 동향의 경우 저층부에 한해 미분양 물량 다수 존재 - 롯데와 마찬가지로 동호지구의 수요자들이 투자자화 되어 향후 프리미엄을 기대 하며 계약을 많이 했음. - 주요 수요자 분포를 보면 동구 80%, 영천/경산/하양 10%, 그외 10% 분포 - 대구지하철1호선 안심역 역세권의 영향 및 e-마트 인접 등의 이유로 향후 동호택지지구보다 가격상승이 더 높을 것이라는 기대심리 작용

4 ⑤ ① ⑥ ④ ② ③ 2. 동구 분양현황 3. 사업지 주변 분양예정 상품 및 개발현황 사업대상지 신일해피트리 롯데레전드
공무원 APT 예정부지 ⑤ 신서택지개발지구 130여만평 규모 2006년 토지 수용 계획 대우푸르지오 평형:30~40평형 평당:500만원선 분양시기:7~8월 ① 사업대상지 ⑥ ④ 신일해피트리 대구선 철도 금강동 이남으로 이전계획 2005년12월 예정 괴전동 빌라촌 옆 APT 지구 계획 ② 롯데레전드 ③ 동호택지개발 옆 APT 지구 계획 안심공단  주거단지 개발

5 3. 사업지 주변시세 1. 동호지구 현물시세 평형별 평당가격 현황 (만원) 평형별 분포현황 20평형대 30평형대 아파트명 위치
입주년도 평형 평형별 세대수 전용면적 매매가 평당가 하한가 상한가 평균가 영조 1단지 신서동 543 22 396 17.74 10,000 11,500 455 523 489 31 386 25.61 14,500 17,000 468 548 508 영조 2단지 신서동 540 830 15,000 484 516 영조 3단지 신서동 561 1140 25.60 14,000 452 500

6 3. 사업지 주변시세 2. 신서동 현물시세 평형별 평당가격 현황 (만원) 평형별 분포현황 30평형대 20평형대 아파트명 위치
입주년도 평형 평형별 세대수 전용면적 매매가 평당가 하한가 상한가 보라 신서동 855 1993 22 34 18.14 4,300 4,600 195 209 27 32 20.91 5,800 6,000 215 222 29 33 24.75 6,400 207 221 신서녹원맨션 신서동 812-1 20 156 16.06 4,000 5,000 200 250 25 90 21.04 5,500 220 30 24 25.68 7,000 7,500 233 신서청구타운 신서동 811 210 18.15 6,200 258 292 150 25.7 8,500 10,000 266 313

7 3. 사업지 주변시세 3. 각산동 현물시세 평형별 평당가격 현황 (만원) 평형별 분포현황 10평형대 30평형대 20평형대
평형별 평당가격 현황 (만원) 평형별 분포현황 10평형대 30평형대 20평형대 아파트명 위치 입주년도 평형 평형별 세대수 전용면적 매매가 평당가 하한가 상한가 금강진우 각산동 404-1 24 90 18.13 5,700 6,100 238 254 50 18.09 성지비둘기 각산동 27 5 5,800 6,000 215 222 28 80 207 218 29 6,300 217 안심효성타운 각산동 383-1 23 168 17.94 248 274 68 21.19 6,500 6,700 241 31 156 25.59 7,500 7,700 242

8 3. 사업지 주변시세 4. 분양권 시세(롯데 레전드, 신일 해피트리) 평형별 평당가격 현황 (만원) 평형별 분포현황 20평형대
평형별 평당가격 현황 (만원) 평형별 분포현황 20평형대 40평형대 30평형대 아파트명 위치 입주년도 평형 평형별세대수 분양가 분양평당가 롯데캐슬 레전드 신서동 521-5 23 66 10,900 474 33(동) 161 16,500 500 33(남) 254 16,995 515 46 138 25,560 555 신일 해피트리 신서동 513-1 34(남) 425 16,800 34(동) 114 16,690 490 47(남) 49 25,960 552

9 3. 사업지 주변시세 5. 권역별 비교 2 평 형 3 평 형 2 평 형 3 평 형 2 평 형 3 평 형 2 평 형 3 평 형
- 본 사업지가 속한 신서동의 30평형 평균평당가 기준 동호지구 동일 평형 평균평당가 대비 53% 수준을 보이고 있음. - 대구선을 기점으로 동호지구,롯데레전드,신일해피트리 권역과 신서동,각산동 권역으로 주거생활 권역을 나눌 수 있으며, 소비자 주거선호지가 우수한 대구선 남부 지역의 가격이 대구선 북부 지역(본 사업지 속함)보다 월등히 높게 형성되어있음.  안심역의 초역세권, E-마트의 쇼핑시설, 동호지구 內 교육시설 양호 등 주거 인프라가 우수한 점이 주거 메리트로 작용함. 또한, 대구 도심지역과 비교 상대적으로 저평가 되어있던 APT 시장의 낮은 분양가로 인한 외부 실수요자 및 투자자 유입으로 공급 물량대비 수요자 풍부, 이에 따른 신서동 內 APT의 분양가 상승으로 이어짐. - 본 사업지가 속한 대구선 북부권역은 북측의 경부고속도로의 소음문제와, 대구선 철도의 단절 및 안심역과의 이격거리, 빌라촌으로 이루어진 주거슬럼화 등으로 동호지구 및 도심에서의 주거 선호지역 인식 부재로 인한 가격 상승의 한계성 드러냄. - 그간 동호지구 및 주변의 APT 가격 상승에도 불구하고 상승폭이 작았던 주거입지에 대한 취약점 극복 필요 (가격적 Merit 및 마감재,인테리어 고급화 등) 2 평 형 3 평 형 2 평 형 3 평 형 2 평 형 3 평 형 2 평 형 3 평 형 4 평 형 3 평 형 4 평 형

10 3. 사업지 주변시세 동호지구 비교항목 지수 신서동 비교항목 지수 분양권 비교항목 지수(롯데,신일)
- 권역별 비교항목 (학군,세대수,역세권,쇼핑,브랜드,가격)으로 비교해볼 때 동호지구는 브랜드에서만 열세를 보일 뿐 타 항목의 경우 고른 분포를 나타내고 있으며, 최근 분양한 롯데,신일의 경우는 세대수에서만 동호지구대비 열세를 나타낼 뿐 타 항목에서는 오히려 동호지구보다 높은 점수를 보여주고 있다. 본 사업지가 속한 신서동의 경우는 세대수,가격,브랜드의 열세가 주거 선호도의 열세로 작용하여 크게 수요자를 끌어들일 만한 이슈 항목이 없을 뿐만 아니라, 최근 분양한 롯데,신일의 경우 최대 장점인 초역세권 및 쇼핑시설에 크게 뒤쳐지는 입지로 인해 크게 비교되는 상황이 되었음. - 학군,역세권,쇼핑의 절대입지적 요인들을 제외한 세대수,가격,브랜드의 가변적 요소들을 상향시키는 방법이 향후 분양성에도 영향을 미칠 것으로 사료됨. ※ 각 비교항목 요소는 항목별 최대수를 100으로 책정한 뒤 각 비교 요소를 최대수의 절대값으로 변환한 것임.

11 3. 사업지 주변시세 입주년도별 가격상승율 추이 동호지구 內 공급 아파트 (2004.1월 기준) 신 서 녹 원 성 지 비 둘
동호지구 內 공급 아파트 (2004.1월 기준) 신 서 녹 원 성 지 비 둘 기 보 라 안 심 효 타 운 금 강 진 우 청 구 대 경 넥 스 빌 아 름 다 나 날 1차 상 록 이 투 2차 3차 - 2003년 동호지구 입주시점을 계기로 신서동 아파트 가격은 평당 400만원대를 넘어섰지만, 이는 동호지구 및 역세권에 속한 일부 아파트에게만 해당되는 것이며, 입지,브랜드,교통,학군 등의 복합적인 요소들을 반영한 요소들이 아파트 가격 형성에 크게 작용함. - 아름다운나날의 경우 1,2,3차에 걸쳐 기 공급된 대경,상록 상품보다 저렴한 가격으로 공급하여 크게 인기를 끌었으며, 입주후에는 기 형성된 아파트 가격까지 치솟으면서 동호지구 프리미엄 형성의 견인차 역할을 하게 됨. - 1995년 공급된 안심효성타운의 경우 반야월 공단과의 이격거리로 인한 주거쾌적성과 대단지로 가격상승을 보이기도 했으나, 이후 공급된 APT들의 지역적 비 주거선호지 인식의 한계를 극복하지 못하여 이후의 APT 가격 상승으로는 연계되지 못함.

12 3. 사업지 주변시세 아파트별 평당분양가 상승 변화
- 동호지구 內 공급된 APT의 시장가격은 공급과 수요의 조절로 현재 500만원 초반가격으로 이루어져 있으며, 이는 소비자에게 느껴지는 체감 가격이라 가정할 때 초기 분양가에 상관없이 전체적으로 시장가격인 500만원 내외에서 가격이 조절되는 경향을 보이고 있음.  이런 현상은 동호지구만이 아닌 대구시 전체의 추세이며, 기존가격이 분양가와 동일화 되어가는 현상을 보임 (실수요자의 부동산 투기화 우려됨) - 그러나 신서동 기존 APT의 경우를 보면, 가격 상승율이 전무하지는 않았지만, 인접한 동호지구의 소비자 적정가격선인 평당 500만원선에는 크게 미치지 못하는 가격선을 형성하고 있음. 이는 앞서 언급한 비교항목 중 역세권,브랜드,학군,쇼핑,세대수 등의 개별 요소적 한계성이 가격상승의 걸림돌로 작용한 것이라 할 수 있음.

13 3. 사업지 주변시세 주거선호지역별 가격 비교 사업대상지 ① ② ③ ④

14 ① ② ③ ④ 3. 사업지 주변시세 구 분 지역명 입주시기 세대수 입주시 평당가 현재 매매평당가 비 고 각산동
구 분 지역명 입주시기 세대수 입주시 평당가 현재 매매평당가 비 고 ① 각산동 1992~1996년 921세대 @ 244만원 @ 240만원 - 신서동과 비슷한 입지로 신서동 보다 주거환경 면에서 열세로 인식됨 (남측의 공단, 대구선, 북측의 경부고속도로 등) - 향후 공무원아파트 및 동부경찰서 이전계획 있으나, 입지적 한계 극복하기는 어려울 듯 사료됨. - 대구선이 이전 하여도 인식전환은 쉽지 않을 듯 사료됨. ② 신서동 1990~1997년 729세대 @ 241만원 @ 259만원 - 대구선과 경부고속도로 사이의 주거단지로 소음 문제 및 주변 학교 부재로 주거 비선호지역 인식 강함. - 동호지구 개발에 따른 수요자 이탈로 슬럼화 가중 - 동호지구에 편입되지 못한 세대들이 가격에 밀려 찾는 곳으로 인식되어 있음. ③ (분양권) 2007년 초 입주예정 1,207세대 분양평당가 @ 512만원 - e-mart, 더블록 등 쇼핑시설 인접 및 안심역 초역세권으로 동호지구와 더불어 동구 최고의 주거선호지역 급부상. - 롯데건설의 1군 브랜드 입주로 향후 프리미엄 기대심리 고조 - 안심연료단지 및 시멘트관련시설 이주시 주거밸트화 가능성으로 개발기대심리 풍부. ④ 동호지구 2003~2004년 3,555세대 @ 412만원 @ 496만원 - 택지지구, 대단지(3,500세대), 초,중,고교 단지내 위치 등의 주거환경 우수. - 초역세권 (각산역, 안심역) 이용 가능. - 서측 공단 이전후 주거단지 개발진행시 율하지구와 맞물려 동구의 주거중심지 발전 가능 내재.

15 기초 평당가 : 롯데캐슬레전드 33평 기준 5,150천원/평
3. 사업지 주변시세 6. 적정 분양가 제안(안) ▶ 신서동 롯데캐슬 레전드와 당사업 아파트와의 보정치 비교 구 분 평가항목 평가기준 가중 치수 롯데 캐슬 당 사업 아파트 A B C D E 1 1.2 1.1 0.9 0.8 부지 특성 단지규모 세대수 5 O 조망권 시야개방정도 10 지형지세 평탄함,남북고저,남향 계 25 0.916 환경 여건 지역이미지 지역선호도 교육여건 도보권내 학군위치 교통여건 노선버스,진입,경전철 소음원유무 철도소음, 차량소음 주변경관 경관요소 유무(산,강 등) 편의시설 쇼핑,의료,공무,공원 등 50 단지 배치 / 세대 평면 마감수준 고급마감재, 빌트인 등 평면구성 BAY, 공간설계 부대시설 헬스시설, 커뮤너티공간 2.5 단지배치 남향배치, 조경배치 등 15 0.956 시공 회사 인지도 브랜드인지도, 안전성 합 계 100 0.922 보정결과 롯데캐슬레전드 분양권 시세 대비 92.20% 기초 평당가 기초 평당가 : 롯데캐슬레전드 33평 기준 5,150천원/평 46평 기준 5,550천원/평 입지/주거환경을 감안한 가격보정 사업성 및 분양성을 고려한 적정 보정율 적용 마케팅 전략 및 시설 특화에 따라 탄력적 적용 추후 세부적인 검토 필요 의 브랜드 이미지 가치 적용 33평 기초 평당가 5,150천원 * 보정지수 92.20% 46평 기초 평당가 5,550천원 * 보정지수 92.20% 32평형 - 평당 4,748천원/평 48평형 - 평당 5,117천원/평

16 3. 사업지 주변시세 32평형 - 평당 4,600천원/평 48평형 - 평당 5,078천원/평
▶ 신서동 신일 해피트리와 당사업 아파트와의 보정치 비교 구 분 평가항목 평가기준 가중 치수 롯데 캐슬 당 사업 아파트 A B C D E 1 1.2 1.1 0.9 0.8 부지 특성 단지규모 세대수 5 O 조망권 시야개방정도 10 지형지세 평탄함,남북고저,남향 계 25 0.833 환경 여건 지역이미지 지역선호도 교육여건 도보권내 학군위치 교통여건 노선버스,진입,경전철 소음원유무 철도소음, 차량소음 주변경관 경관요소 유무(산,강 등) 편의시설 쇼핑,의료,공무,공원 등 50 0.916 단지 배치 / 세대 평면 마감수준 고급마감재, 빌트인 등 평면구성 BAY, 공간설계 부대시설 헬스시설, 커뮤너티공간 2.5 단지배치 남향배치, 조경배치 등 15 0.931 시공 회사 인지도 브랜드인지도, 안전성 합 계 100 0.92 보정결과 신일 해피트리 분양권 시세 대비 92.00% 기초 평당가 기초 평당가 : 신일해피트리 34평 기준 5,000천원/평 47평 기준 5,520천원/평 입지/주거환경을 감안한 가격보정 사업성 및 분양성을 고려한 적정 보정율 적용 마케팅 전략 및 시설 특화에 따라 탄력적 적용 추후 세부적인 검토 필요 의 브랜드 이미지 가치 적용 33평 기초 평당가 5,000천원 * 보정지수 92.00% 46평 기초 평당가 5,520천원 * 보정지수 92.00% 32평형 - 평당 4,600천원/평 48평형 - 평당 5,078천원/평

17 사업지 인근 비교상품의 분양시점 차이에 대한 물가상승율 및 분양권 전매제한 완화조치에 대한 기대심리 반영
3. 사업지 주변시세 분양가 산출 내역 분양가 산정 30평형대 40평형대 Ⅰ 동호택지지구 평당평균가격 5,000 - Ⅱ 사업지 인근 비교상품 분양가 보정 -1 롯데캐슬 레전드 4,748 5,117 Ⅲ 사업지 인근 비교상품 분양가 보정 -2 신일 해피트리 4,600 5,078 분양 평당가 산출 [ (Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ) / n ] 4,782 5,098 사업지 인근 비교상품의 분양시점 차이에 대한 물가상승율 및 분양권 전매제한 완화조치에 대한 기대심리 반영 구 분 보수적 공격적 30평형대 40평형대 적정 분양가 예측 5,000천원/평 5,300천원/평 5,200천원/평 5,500천원/평 소 결 산출 분양가는 남향을 기준으로 함. 플옵션 시행 시 가격 최종 분양가격은 분양시점의 부동산 경기상황과 상품성, 그리고 기타 외부요인에 따라 가감될 수 있음

18 대우 푸르지오 분양시점(7~8월) 이전이 가장 적합할 것으로 사료됨.
4. 분양시기 제안 ※ 적정 분양시기 제안(안) 동부여자고교 좌측면 대우 푸르지오 공급예정 (2005년 7~8월 예정) 세대수 : 1,500여세대, 평형구성 : 30~40평형대, 평당가 : 500만원선 예상.  롯데,신일의 경우 동구 자체 수요자 및 동호지구 內 수요자들이 대거 몰린 점을 감안해 볼 때, 향후 공급되는 상품 역시 지역 내 수요자가 몰릴 것으로 예상됨에 따라, 한정된 수요자들을 발굴해서 유효 고객화 하는 것이 분양성에 크게 작용 할 것으로 전망됨.  또한 대우 푸르지오의 경우 마감재 및 지역 내 브랜드 인지도 등을 감안할 때 본 상품 공급보다 선행되어 공급이 될 경우 지역 내 수요자들이 대거 몰릴 것으로 전망되며, 가격 또한 현재 동호지구 시세보다 저렴하게 예상되고 있어 본 상품의 분양시기를 앞당겨 분양하는 것이 입지 및 주거환경이 비슷한 대우 상품과의 분양경쟁에서 우위를 선점할 것이라 사료됨. 지역 내 여러 곳이 지구단위로 APT 개발을 준비 중에 있는 것으로 조사됨에 따라 향후 APT 공급과잉에 따른 수요자 발굴의 한계를 드러내기 전에 타 상품보다 서둘러 분양 하는 것이 지역 내 시장 선점을 위해서도 중요할 것이라 사료됨. 롯데 레전드, 신일 해피트리의 분양으로 지역 내 실수요자 및 투자자들의 관심 증폭을 연계할 수 있는 적절한 상품이 필요한 시기라 사료되며, 타상품 및 투자심리가 위축되기 전에 상품을 공급하여 분양시장의 분위기를 이어나가는 것도 분양성 재고에 도움이 될 것이라 사료됨. 대구시 수성구,달서구의 미분양 상품이 해소되며, 고가의 신규 분양상품이 공급되는 시점의 저렴한 투자상품 개념으로 공급되는 것도 무리가 없을 것으로 사료됨. 대우 푸르지오 분양시점(7~8월) 이전이 가장 적합할 것으로 사료됨.

19 5. 사업진행시 고려사항 ※ 사업진행시 고려사항 대구지역에서 동구는 아파트 값이 싼 곳으로 주변 도심 및 부도심의 수요자들에게 인식되어지는 곳임  도심지역과의 가격 차이가 곧 경쟁력으로 작용하며, 차이가 적어질 수록 외부 수요자들의 관심도 저하될 것으로 사료됨.  동호지구의 영조아름다운 나날의 저렴한 분양가가 현재 동호지구를 대표하는 가격이 된 것처럼, 지역 내 수요자들 역시 싼 곳에 대한 수요 Merit 다수 존재. 새로운 마감재 및 인테리어에 민감하며, 새로운 상품으로의 주거 이전 수요가 많기 때문에 아파트 공급시 내부 인테리어 및 마감재, 빌트인 상품등의 고급화에도 치중해야 할 것으로 사료됨 대구지역은 전통적으로 ‘남향’에 대한 선호도가 특별함.  반대로 ‘동향’에 대한 거부감도 특별하여 신규분양 상품의 경우 남향/동향의 가격 차이를 두어 분양하는 곳도 있으며, 가격적인 가벼움으로 향에 대한 거부감을 보완하려 해도 만회가 되지 않는 지역이 대구지역 정서임. 롯데,신일의 경우 동구 이외의 지역에서 유입된 투자자는 전체 계약자의 15% 정도이며, 본 사업 및 신규 분양상품에 있어서도 비슷한 수치를 나타낼 것으로 평가됨.  가격적 Merit가 큰 지역이며, 전철개통에 따른 출,퇴근 거리의 장거리화도 주요한 원인이라 할 수 있겠음. 대구지역의 아파트 선호 평가 기준은  향 > 위치 > 내부구조 > 마감재 > 교육,교통 등으로 조사되었음. 시공사 선정에 있어서도 지역내 브랜드 인지도가 높은 시공사를 선정하는 것도 분양성에 적잖이 작용할 것으로 사료됨. 동호지구 內 20평형대가 큰 인기를 끌고 있는 점을 감안해 볼 때 본 사업지 역시 대형평형 보다는 실수요자가 풍부한 평형대로의 평형조정이 고려되어야 할 것으로 사료됨. 본 사업지 북측의 신서택지개발지구가 개발계획 중에 있으며, 2006년부터 단계적 토지 수용이 들어간다고 함. (유동자금 풍부에 따른 대체 투자상품 호재 예상)