주택행정 도시행정론.

Presentation on theme: "주택행정 도시행정론."— Presentation transcript:

1 주택행정 도시행정론

2 도시주택의 의의 개념 특성 한 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영 위할 수 있는 구조로 된 건축물 또는 건축물의 일부
내구성 위치의 고정성 공공서비스의 필요성: 상하수도, 전기, 가스, 도로 인근지역의 영향 정책에 의한 시장영향 가구소비의 큰 항목 재산으로서의 주택 생활거처: 은신처, 프라이버시의 장

3 종류 단독주택 다중주택: 단독주택으로서 다수가 사용하며 화장실 등은 공동사용하는 연면적 330m2 3층 이하 공관 다세대주택
통계연보: 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 비거주용건물내 주 택 재산세 부과의 대상: 단독주택, 농가주택, 연립주택, 아파트 건축물 부표에 의한 분류: 단독주택 다중주택: 단독주택으로서 다수가 사용하며 화장실 등은 공동사용하는 연면적 330m2 3층 이하 공관 다세대주택 연립주택 아파트

4 주택문제 주택문제의 제기 인구증가 및 대도시로의 인구집중 핵가족화/싱글족의 증가 현상 주택가격의 급격한 상승
중소규모 주택에 대한 수요 증가 주택가격의 급격한 상승 대도시의 주택공급 부족 대도시의 낮은 주택보급율 주택규모의 대형화

5 주택의 수요 양적측면 도시화 현상과 가구의 증가에 따른 신수요 불량, 노후주택의 철거에 따른 수요증가
주택의 투기적 매입, 건축 중인 미입주 건물 등에 의한 공가율 의 증가 천재지변, 각종 재해나 전쟁으로 인한 주택의 파괴에 따른 수 요증대 기존주택의 용도변화 외곽지역의 주택수요 증가(공장이전, 불량지구 개조) 기존 주택의 철거(도시재개발, 도시계획, 공공용지 확충) 질적측면 생활수준 향상에 따른 고급주택, 대형주택의 선호현상 주택구조의 변화에 따른 방수 및 주거면적의 증가 고급주택 선호에 따른 부대시설의 확충

6 주택의 공급 5대 원칙 공급의 주체 적법성의 원칙 적시성의 원칙 적량성의 원칙 적지성의 원칙 간소성의 원칙
공공기관: 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 주 택은행 등(비영리 차원에 중점) 민간부문: 자가건축, 공용주택, 조합, 직장, 부동산회 사

7 주택정책 목표와 이념

8 도시주택정책 정부개입 시장모형론: 복지모형론: 사유재산권 보장, 시장에 의한 효율적 배분
주택은 상품이 아닌 인간의 기본적 생활유지 필수 품 주택난 해소, 빈민구호, 주거비 부담의 완화, 주택 생산의 안정

9 국가별 주택체계와 정부개입 정도

10 주택공급에서 공공과 민간의 역할구분

11 우리나라의 주택종합계획 개 요 근거 : 주택법제7조 및 동법시행령 제8조 수립절차 * 장기계획(10년단위) 및 연차별 계획
국토해양부장관이 중앙행정기관 및 시·도지사에게 주택종합 계획에 반영되어야 할 정책 및 사업의 계획서 제출받음 → 주 택종합계획 수립 → 통보 * 장기계획(10년단위) 및 연차별 계획 * 장기계획(10년단위) 및 연차별 계획 주택정책의 기본목표 및 기본방향에 관한 사항 국민주택·임대주택의 건설 및 공급에 관한 사항 주택·택지의 수요·공급 및 관리에 관한 사항 주택자금의 조달 및 운용에 관한 사항 저소득자·무주택자 등 주거복지 관련사항등

12 주택정책의 목표 기본방향 주택부족 문제의 근원적 해소 주택시장 안정기조 유지 국민주거 수준의 향상
주택수요의 다양화에 대비한 공급계획을 수립 주거선호 및 가구구성의 변화 인구 증가율 둔화에 따른 친환경적인 주거단지 조성 주택시장의 기능을 강화 및 공정한 시장질서를 확립 민간 시장기능과 역할을 최대한 활용 공공부문은 저소득층 지원에 집중 공공임대의 공급 확대 및 최저주거기준 미달가구 지원 강화 저소득층의 주거욕구 증가 높은 주거비 부담에 대응 재건축을 통한 신규공급과 리모델링 등 개보수의 조화를 통한 적 정 재고의 유지 대량 공급된 공동주택의 노후화에 대비

13 연차별 공급계획 주택 공급계획 향후 10년(2003) 종합계획 시장의 연간 유효수요 44만호
저소득층을 위한 국민임대주택 등에 대한 추가적인 수요 등 을 포함하여 연평균 50만호의 주택을 공급 종합계획 전반기(’03～’07): 연평균 52만호 후반기(’08～’12): 연평균 48만호

14 지역별 공급계획 ‘03년부터 500만호를 공급하여 ’12년까지 주택보급 률은 116.7%, 인구 1천명당 주택수는 320호로 제고 수도권지역 54.3%인 271만호를 공급 ‘12년까지 주택보급률을 112.4% 인구 1천명당 주택수는 309호로 상향 비수도권지역 45.7%인 228만호를 공급 ‘12년까지 주택보급률은 120.8% 인구 1천명당 주택수는 332호로 제고

15 건설교통부의 소득계층별 지원방향

16 주택정책의 분류기준

17 주택의 정책수단(유형) 공급측면의 여과정책: 저소득계층이 고소득계층을 승계 수요측면에서의 보조금 정책:
조건 충분한 수의 주거단위 이용 가능 소득 상승 및 소득대비 임대료 하락과 무관 공급의 초과 공가에 대한 모든 가구의 접근가능성이 동일 수요측면에서의 보조금 정책: 집세보조 집주인에게 주는 직접보조금 임차인에게 주는 임대료 전표 소득보조: 집세보조를 통한 임차인의 소득을 높여주는 방식 규제측면에서 임대료 규제: Rent Control 문제점: 공급의 축소, 유지 및 보수 소홀, 임차가구들의 과 다한 주택서비스 소비 발생, 신규수요자들에게 불리

18 문제점 총량위주(예, 200만호 건설)의 공급정책으로 일관 지역별, 소득별 가구특성 불고려
규제위주의 투기억제대책과 경기부양책이 번갈아 시행되어 정책의 일관성이 결여 다세대 주택공급의 결과 지역주민 간의 갈등이 심화 민간부문에 의한 주택건설 시 건축허가 등의 행정절차가 지나치게 복잡하여 적시성 있는 주택공급이 곤란 주택정책이 상위경제 및 국토이용정책과 연관성이 있음에도 불구하고 연계성 없이 정책을 구사 소유하는 주택보다 거주하는 주택으로 국민적 의식이 변화하지 못함

19 시대별 주택정책의 기조

20

21 주택정책 관련 주요 법령

22

23 역대정부 주택정책 목표와 수단

24 전두환 정부 시절 주택정책 변화

25 노태우 정부시절 주택정책 변화

26 김영삼 정부 시절 주택정책 변화

27 노무현 정부 시절 주택정책 변화

28 역대 정부 주택정책의 성과

29 주택정책의 발전 도시불량주택 재개발 정책 전면철거(1950-65) 시민아파트의 건립(1965-72)
대규모 단지 조성( ): 성남 대단지 조성 양성화 및 현지개량사업( ) 주택개량 및 철거재개발( ) 1973 ‘주택개량촉진에관한임시조치법’ 불량주거지 내 국공유지 불하 자력재개발 방식이 주류(주민의 불만) 합동재개발사업(1983 이후) 도시재개발법: 토지소유자, 그들이 설립한 조합, 지방자치단체, 공사, 특수 법인 및 제3개발자 등이 시행자 시공자: 건설업자 장점: 고밀도 아파트 건립 가능, 많은 개발이익 발생, 토지이용의 고도화, 도시정비 용이, 사업기간 단축, 주민의견 수렴 단점: 건설업체의 초기 투자비용 전담 및 과다한 이윤추구, 현지주민의 정 착 어려움(경제능력 초과 아파트의 건립), 소수 주민에게 개발이익 배분, 부동산 투기, 세입자에 대한 보상 대책 미흡

30 주거환경개선사업(1989 이후) ‘도시 및 주거환경정비법’ 도시의 저소득주민 밀집지역 의 주거환경 개선이 목적
(현지주민의 재정착 유도) 주택의 건설, 건축물의 개량, 공공시설의 정비, 소득원의 개발 주체: 시장, 군수 및 이들이 지정한 주택공사 사업방식 현지개량 방식 주택소유주가 신축, 증축, 개량의 방법으로 자신의 주택을 개별적으로 개량 어느 정도 양호한 주거환경 지역 대상 법적 규제 완화 주택금융 이자 저리 융자 공동주택 건설방식 노후하고 불량한 주거지역을 전면 철거하고 공동주택 건립 철거 후 전면 재개발은 합동재개발과 유사 사업시행자가 공공이며 공급주택의 규모는 전용면적 85㎡이하로 하되, 시장· 군수가 인정하는 경우 총 건설호수의 10% 범위안에서 85㎡ 초과 주택 공급 가 능 장기 임대 및 영구 임대주택의 건립으로 주택소유주 및 세입자 수용건설기간 중 임시수용 대책 마련 사업비의 국고 또는 국민주택기금 조달 가능 주거환경개선사업은 구역 내의 토지등을 시행자로 지정된 주택공사가 수용(매 입 보상)하여 사업을 하게 됨으로 인해 그 개발로 생겨나는 개발이익금은 모두 대한주택공사 등으로 귀속

31 문제점 주민의견 반영 미흡 사업지구 지정의 기준이 모호 개량한 불량촌이 재불량촌화될 가능성 높음 정부지원의 미흡
세입자에게 주거지출에 대한 압박 가중 주택공사 등이 시행하는 주거환경개선사업은 토지 등을 주공에서 보상금을 지급하며 매입 이에 대한 감정평가 등을 하고 있지만 공익사업이라는 명목하에 공 시지가에서 약간의 보상이 더해짐 문제는 여기서부터 시작이 되는데 사실 보상금을 수령하고 아파트 가 지어지는 3 ~ 4 년 동안은 보상받은 돈으로 자가 이주를 하여야 하며, 아파트가 준공되고 사용승인이 떨어진 뒤에 입주시에는 보상 받은 돈으로 입주를 해야 함을 원칙 그러나 3~4 년 동안 상승한 일반 물가상승률과 지가 상승률을 감안 하게 되면 보상받은 돈으로는 입주비용이 모자라게 되는 점이 있어 원주민 정착률이 현저하게 떨어짐

32 임대주택의 유형

33 임대주택 유형별 특성

34 임대주택법상 임대주택의 차이점

35 임대주택법상 임대주택의 유형

36 공공임대주택 정책 정부가 지원하는 모든 주택공급 협의의 정부소유 주택을 의미(반민영 제외) 종류 주택공급에 따른 분류 국민주택
국민주택과 국가, 지자체, 대한주택공사 또는 지방공사가 건설하는 주택 중 85m 이하의 주택 민영주택 국민주택 등을 제외한 주택 공사 주택공급의 유형 국민임대주택 무주택 저소득층의 주거안정 목적, 장기간(30년) 임대, 분양전환 불가 공공임대주택 -5년(10년) 공공임대주택: 85m(전용 25.7평) 이하, 임대기간 종료 후 분양전환 -50년 공공임대주택: 영구임대주택 대체, 분양전환 않고 임대료만으로 거주 영구임대주택 89년 시행된 복지적 성격의 임대주택, 7-12평 규모, 기초생활수급자 와 같은 저소득층대상 공공분양주택 전용면적 85m 이하의 규모의 분양주택 민영주택 국민주택기금의 지원 없이 민간건설업자, 국가, 지자체, 대한주택공사 등이 공급하는 전용면적 85m 초과하는 주택

37 법적 근거에 따른 임대주택

38 한국의 임대주택제도의 문제점 차원 문제점 공급측면
주택공사, 지압자치단체, 주택건설업체, 건축주 등 공급주체는 많으나 공공임대주택 공급에 소극적 분양전환 기간(매입임대주택 3년, 공공임대주택 5년)이 있어 임대주택이라기보다 임대조건부 분양주택에 해당 지원측면 임대주택 건설에 막대한 비용 들어가나 회수에 장기간 소요 금융지원은 5년의 단기성 자금이며 자금조달구조가 경기의존적 임대주택자금이 공공임대주택에만 편중 규제측면 임대보증금과 임대료에 대한 규제가 과도하여 임대기간 중 적정수익을 내기가 힘듦 임대주택의 안정적 공급이 저해되며, 질적 관리 수준도 저하 관리측면 실제 입주자들 중에는 중상층 계층 존재 소득수준에 따른 순위구분이 고려되지 않아 저소득층의 주거안정 목적 저해 중상층 거주자의 경우 투기적 목적으로 변질 가능성 한국의 임대주택제도의 문제점

39

40