제 5 장 도시개발의 구상과 기획

개발구상 개발목표와 전략 공공부문은 도시개발을 통해 주민 또는 시민 즉, 공공의 편익을 증진 민간부문은 기업의 수익을 극대화하는 것을 목표 최근에는 이 두 가지의 상반된 주체의 목적이 함 목적성을 띠는 것으로 수렴되는 경향

개발구상 전략수립에 고려되어야 할 사항 개발대상지의 분석: 부지를 포함한 주변지역의 기반시설(infrastructure), 부지경계선, 지형, 지세, 정부의 부지에 대한 각종 규제, 토지이용계획 등 재무적 기준: 자금조달의 지분구조, 수익발생의 현금흐름, 최종 개발상품을 보유할 것인지 아니면 매매를 할 것인지, 자금의 환원, 부채 등에 대한 스케줄과 자금의 량 등 기본구상: 사회적 목표, 재무적 목표, 비즈니스 계획 등

개발구상 전략수립에 고려되어야 할 사항 재무적 타당성 분석: 개발의 목표, 전문가의 의견, 입지, 시장분석, 경쟁시설 분석, 분양성, 개발팀의 의견, 재무적 타당성분석, 사전기획, 트렌드, 디자인, 개발기본계획 등의 종합적 분석 지분구조: 단순 주식회사, 부분투자자, 합작형태의 회사구조, 입주자 수요, 재무적 투자자, 일반주주, 창업투자회사 등 최종성과품으로서의 개발상품: 주거용, 업무용, 산업용, 역사문화용, 판매용, 숙박용, 그리고 혼합상품 등

개발상품과 마케팅 전략 개발상품의 종류 주거시설(residential) - 임대용 주거시설- 단독주택(single family), 연립주택(duplex, Triplex, quadraplex), 조립식 이동주택(mobile homes), 차량주택용 대지(mobile lot rentals), 아파트(multi-family apartments), 단기 숙박용 주택(weekly rental apartments, single foom occupancies(SRO)) - 분양주택상품은 개발자가 개발완료가 되면 바로 일반 입주자에게 팔거나, 임대를 목적으로 주택을 구입하는 주택임대업자에게 팔기 위하여 개발하는 상품

개발상품과 마케팅 전략 개발상품의 종류 상업시설(commercial) - 비즈니스를 위한 공간을 제공하는 시설 - 비즈니스 활동을 직간접적으로 하는 시설, 창고, 매장, 숙박시설 - 판매시설, 업무용시설, 산업용시설 및 숙박시설, 기타 - 판매시설(retail)- 편의점, 근린상점, 생활권 상점, 지역상점, 전문상점 - 업무용시설- 권역, 지역, 국가규모 등으로 규모에 따라 구분 - 산업용 시설- 우리나라에서는 산업단지 또는 공업단지로 불리며 일정한 규모로 조성되어 규모의 경제를 추구 - 숙박용 시설- 모텔, 호텔

개발상품과 마케팅 전략 마케팅 전략(marketing strategy) 개발사업에 있어서 마케팅 전략은 개발된 또는 개발될 상품을 최고의 가격으로 가장 빠른 시일 내에 판매하는 것을 목적 첫째, 사업설명회 등 다양한 마케팅 방법을 활용하여 가망고객을 대상으로 홍보효과를 극대화 하고, MGM(members get members) 등 마케팅 전략을 구사하여 분양의 붐(boom)을 조성 둘째, 시나리오별로 차별화된 분양전략을 구사 셋째, 최적의 상품 구성을 기획

개발여건 분석 입지분석 입지분석은 개발의 컨셉을 사업화하기 위한 일련의 타당성 분석 과정 가운데 가장 먼저수행 물리적 요인: 지질, 지형, 위치 및 경관, 지장물, 위험물, 기반시설, 환경, 개발여건 지리적 요인: 접근성 등 교통환경, 부지 주변 지역의 자연지리적 요인 및 인문사회적 요인 법적․제도적 요인: 중앙정부 및 지방자치단체 차원의 각종 규제와 지원정책, 지역의 정서 경제적 요인: 지가, 지역민의 소득 수준, 고용여건

개발여건 분석 물리적 여건 분석 토지공부분석에서는 부지의 위치, 규모, 부지의 형상 소유자, 지가, 지적현황, 지목현황, 부지에 적용되는 토지이용규제 등을 분석 토지대장, 도시계획확인원 등을 관공서에서 열람하거나 교부받아 자료를 구득 기반시설특성분석은 전력, 통신, 상하수도, 가스, 교통 등 부지의 기반시설들의 현황을 파악

개발여건 분석 지리적 여건 분석 부지 자체가 아닌 그 부지가 속해 있는 좀 더 넓은 범위인 지역단위의 여건 지역특성분석에서는 인구, 인구구성비, 인구밀도, 인구증가율, 가구 수, 가구 구성원, 가구증가율, 학력수준, 직업, 거주형태, 소득수준, 생활환경, 역사문화적 환경 등을 분석 접근성 분석은 입지에서 가장 중요한 요인인 교통을 분석하는 것으로, 주요 간선도로, 차선 수, 폭, 속도지역, 일일교통량, 과밀지점 및 과밀도, 물리적 도로조건, 철도, 공항, 항만 등을 분석

개발여건 분석 법적 ․ 제도적 여건 분석 도시기본계획, 도시관리계획, 지구단위계획 등 도시계획 국토개발계획의 최상위계획부터 지구단위계획까지 해당되는 규제의 내용을 분석 경제적 여건 분석 지가와 해당지역민의 소득 수준, 구매력, 지역경제, 산업구조, 지방재정, 건축동향, 부동산거래 기타 권리분석 개발대상 부지 내의 소유권, 임차권 등에 대한 각종 권리 분석

개발계획의 수립 토지이용 및 시설계획 장래 예상되는 제반활동 등을 예측하고 이에 따른 토지공간 수요를 추정하여 이를 합리적으로 배치, 유도하는 계획 당해 토지의 물리적 효용성, 공간적 기능에 따라 그 토지가 가장 유효하게 사용될 수 있도록 용도를 배분하는 계획 안정성 : 자연재해, 사고, 화재 등으로부터의 안정성 확보 보건성 : 환경오염으로부터의 보호, 적정한 일조 및 통풍 확보 편의성 : 제 기능간의 원활한 연계로 시간 및 비용의 절감 쾌적성 : 경관적 요소, 문화적 특성 등을 고려한 쾌적성 확보 경제성 : 개발 및 관리주체와 주민이 부담할 시간 및 비용의 최소화

개발계획의 수립 토지이용 및 시설계획의 수립과정 1) 문제인식 토지이용계획을 수립하는 동기와 기존의 토지이용에 어떤 문제가 있고 계획을 통하여 무엇을 해결해야 할 것인가를 인식 2) 현황조사 및 자료수집 • 자연환경조사 : 현지조사를 통하여 기후, 지형·지세, 지하수, 토양, 수계, 동·식물상, 토지이용현황, 재해우려지역과 발생빈도, 보존해야 할 경관, 개발 가능지 등을 조사 • 인문환경조사 : 국토건설종합계획, 수도권정비계획, 도건설종합계획, 도시기본계획 등의 관련 상위계획 및 인근지역의 개발계획 등의 조사 및 관련자료 수집 • 기타 자료수집 및 조사 : 개발대상지 및 모도시 등의 역사, 풍토, 문화 등 관련자료 수집 및 지구내 문화재 소재여부, 교통시설 등의 현황조사

개발계획의 수립 토지이용 및 시설계획의 수립과정 3) 조사자료의 분석 및 종합 • 수집된 자연, 인문, 기타 현황자료를 면밀히 분석하여 계획대상지에 대한 최적의 토지이용방향, 보존해야 할 매력적 환경, 개발가능지 등과 계획의 제한요소, 개발 불능지 등의 문제점들을 종합, 정리하여 토지이용계획의 기초자료로 사용 4) 미래예측 • 미래상황에 대처할 수 있도록 토지에 대한 각종 용도별 수요를 추정 5) 계획목표의 설정 • 계획대상지의 규모, 성격, 시설과 환경의 수준 등 개발방향을 제시 • 계획인구, 개발밀도, 주요시설지표 등이 설정

개발계획의 수립 토지이용 및 시설계획의 수립과정 6) 용도별 면적배분 • 토지이용 용도구분 • 적정 개발밀도의 설정 • 용도별 면적배분 7) 용도별 적지분석 • 계획대상지의 자연생태계와 인문, 사회적 지역특성을 분석하여 계획대상지가 어떤 용도로 사용될 잠재적 가치가 있는가를 분석 8) 토지이용계획안 작성 • 용도별 토지의 적정배치, 보완적 용도간의 연계와 상충된 용도간의 분리, 밀도별로 용도를 세분화시키고 이들의 적정배치를 계획

개발계획의 수립 토지이용 및 시설계획의 수립과정 9) 대안의 평가와 선정 • 작성된 계획안이 기술적, 정책적, 사회적 및 기타 계획기분의 관점에서 계획목표를 어느 정도 수행할 것인가를 예측하고 대안들을 서로 비교, 평가하며 그러한 평가를 근거로 가장 적절한 대안을 선정 10) 대안의 수정과 최종안 결정 • 평가 시에 문제가 되었던 부분을 보완하여 선정된 대안을 수정하고, 최종적인 토지이용계획안으로 결정

용도별 적정면적 산정기준 용도별 면적산정 과정 용도별 소요면적 예측 용도별 가용토지면적 산출 적정면적 예측 용도별 적정면적 결정

용도별 적정면적 산정기준 주거용지 면적산정 • 상정(想定) 인구밀도에 의한 방법 여기서,

용도별 적정면적 산정기준 주택수와 1호당 부지면적에 의한 방법 주거용지 면적산정 - 주거지 면적 = 주택용지×1/(1-혼합율) - 주택용지 = 주택부지면적×1/(1-공공용지율) - 주택부지면적 = 주택수×주택1호당 부지면적 - 주택수 = 계획인구/가구당 인구

용도별 적정면적 산정기준 산업용지 면적산정 이용인구에 의한 방법 여기서,

용도별 적정면적 산정기준 산업용지 면적산정 원단위에 의한 방법 상업부지면적=∑업종별종업원수×1인당바닥면적 ×(1/평균건축상면적)×(1/평균건폐율)  

용도별 배치기준 기본방향 • 도시기본계획상의 용도배분계획에 따라 배치 • 상충되는 용도는 분리, 상호 보완적인 용도는 집적시켜 배치 • 고밀, 중밀, 저밀지역을 균형있게 배치 • 도시적 공간과 자연적 공간이 조화된 공간구성이 되도록 계획 • 가로망계획과 병행하여 간선도로계획에 따라 공간활동을 구분하고 각 공간별 토지이용의 효율화를 도모 • 주변지역과 조화를 이루고 무리없이 연계

용도별 배치기준 주거용지 배치기준 ① 일반적 배치기준 • 단독주택용지: 주변의 단독택지와 접한 위치에 배치 • 연립주택용지: 고지대, 계단식 토지이용, 주변지역과의 완충역할, 아파트건설에는 부적합한 소규모택지, 고도제한지역, 도시스카이라인 보전상 필요한 지역 등에 배치 • 아파트용지는: 각종 제한사항이 적은 지역에 배치 • 준주거용지: 대규모 상업지역과 주거지역과의 완충역할이 필요한 지역, 도시기본계획상 상업지역이 없고 근린생활시설용지로는 주민의 생활에 불편이 예상되는 지역에 배치 • 근린생활시설용지: 집단적인 단독주택지, 주변과 연계하여 상가형성이 필요한 지역에 배치

용도별 배치기준 주거용지 배치기준 ② 고밀주택용지 배치기준 • 지가가 높고 접근성이 좋으며 공공편익시설과 상업지역에 인접한 지역, 전철·버스 등 대중교통수단에의 접근성이 좋으면서 대량으로 발생하는 교통수요를 원활히 처리할 수 있는 지역 • 비교적 평탄한 지형으로서 생활편익시설로의 접근이 용이한 지역 • 중심상업지역 주변지역으로서 도시성이 강조되어야 할 지역

용도별 배치기준 주거용지 배치기준 ③ 저밀주택용지 배치기준 • 중심상업지역으로부터 떨어진 지역 • 지가가 낮은 지역 • 구릉지로서 자연지형의 스카이라인을 보존해야 할 지역 • 고밀도로 개발할 경우 자연환경의 파과가 심각해져 산사태와 생태계 훼손의 우려가 있는 지역 • 거주민이 대중교통수단보다 자기 스스로 교통수단을 해결할 수 있고 경제적 여유가 있는 지역

용도별 배치기준 상업용지 배치기준 ① 일반적 배치기준 • 도시기본계획상의 규모 및 위치를 반영하여 배치 • 가능한 한 노선상업지역을 지양하고 집단적으로 배치 • 당해 도시의 경제권 및 생활권의 규모와 구조를 감안하여 상업·업무·기타시설 등을 집단적으로 배치할 필요가 있는 지역에 배치 • 도로, 철도, 지하철 등의 교통체계 현황과 계획을 감안하여 배치 • 유통상업시설은 사람과 화물의 유통체계를 정확히 파악한 뒤 서비스대상지역의 교통체계와 연관하여 배치

용도별 배치기준 상업용지 배치기준 ② 중심상업용지 배치기준 • 해당 도시 특유의 역사적 배경과 발전추세를 충분히 고려할 것 • 계획대상 지구내 모든 지역으로부터 접근이 용이하고 교통수단의 이용이 편리한 지역 • 고밀, 고층화에 적합한 지형적 조건과 지반을 갖추고 있으면서 주차 및 휴식을 위한 오픈스페이스 확보가 용이한 지역 • 지나치게 선적인 확산을 억제하고 업무기능과 서비스기능이 서로 근접할 수 있도록 최소한의 평탄한 면적을 확보할 수 있는 지역 • 인접한 타 용도와의 사이에 간선도로나 녹지, 하천 등이 있는 지역

용도별 배치기준 상업용지 배치기준 ③ 지구중심 상업용지 배치기준 • 주요간선도로의 교차지점으로서 통과교통보다 집산하는 교통의 중심지 기능을 수행하는 지역 • 상업, 유흥음식, 위락, 금융 및 사무기능을 집단적으로 수용할 수 있는 지형적 조건을 갖춘 지역 • 전철과 같은 대량교통수단의 환승지점 또는 자체에 기종점을 둔 통행발생이 많은 지역

용도별 배치기준 상업용지 배치기준 ④ 근린상업용지 배치기준 • 주요간선도로보다는 보조간선도로에 인접해 있으면서 주차, 화물적재 등이 용이한 지역 • 타 지역이나 화물터미널, 도매시장과 같은 유통기지로부터 주거지로 진입하는 보조간선도로와 집분산도로가 서로 만나는 지역 • 근린생활권의 주민들이 간선도로의 횡단없이 도보로 접근할 수 있으며 소규모 휴식공간과 같이 배치할 수 있는 지역 • 타 용도공간과 완전히 분리시키기보다는 중·고밀도 주거지역과 혼재시켜 개발 가능한 지역 • 버스, 전철과 같은 대중교통수단의 정류장, 전철역과 함께 복합적으로 개발 할 수 있는 지역 • 경사지는 공사비 증가, 소규모 근린상업지에서는 상업시설 배치가 어려운 점등을 감안하여 평탄한 지형에 배치

획지, 가구 분할 및 건축계획 획지, 가구 분할 및 건축계획 1. 획지 및 가구분할 1) 획지 분할 및 계획 - 경제적 개념으로 일단의 다른 토지와 구별되어 가격수준이 비슷한 토지군 - 권리를 구분하기 위해 법적인 효력을 갖고 있는 필지와는 다르다. 2) 가구분할 - 가구는 이웃하여 서로 교차하는 4개의 도로로 둘러싸여 있고, 통과교통이 이용하는 다른 도로에 의해서도 끊이지 않는 도시 내의 하나의 구획으로 소가구와 대가구로 구분할 - 소가구의 구성은 개별획지로의 공공서비스시설을 유효적절하게 공급할 수 있도록 가로망과 획지와의 결합관계를 설정해주는 계획이며, 대가구구성은 가구의 내부 생활공간을 조성하기 위한 소가구 배치계획

획지, 가구 분할 및 건축계획 획지, 가구 분할 및 건축계획 2. 건축계획 - 건축기획은 건물의 공간 소용량을 산정하여 공간 프로그램(space program)을 작성 - 기본설계는 시공단가를 계산할 수 있을 수준으로 설계조서 및 설계도면을 작성하는 것 - 실시설계는 시공을 위해 작성하는 최종적인 설계조서 및 설계도면