2018-12-06 CM방식과 다른 방식과의 차이점 이 찬 식

목 차 1. CM 계약 방식의 개념 및 발전배경 2. CM 계약 방식의 유형 3. 건설계약방식의 특징 4. 건설 계약에 따른 관리주체

1. CM(Construction Management) 계약 방식의 개념 및 발전배경

CM의 정의 건설산업기본법 제 2조 미국 CM협회 2018-12-06 CM의 정의 “건설사업관리”라 함은 건설공사에 관한 기획, 타당성조사·분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가, 사후관리등에 관한 관리업무의 전부 또는 일부를 수행하는 것. 건설산업기본법 제 2조 건설사업의 구상단계부터 완성단계까지 전과정에 걸쳐 소정의 공기, 사업비, 품질을 얻기 위하여 전문적으로 관리하는 것. 미국 CM협회

2018-12-06 CM의 발전 배경 1950, 1960년대 미국은 국가 경제적인 상황의 변화와 건설수요의 팽창 및 대형화에 따라 공사수행의 단점(특히 공기측면)이 노출. 이에 따라 공사수행을 빠른 속도로 진척시킬 수 있는 효과적인 Design-Build 방식이 채용. 이러한 설계 병행 발주 및 단계별 발주가 빈번하여 건설공사의 기획 및 관리의 중요성 대두. 이에 따라 CM 계약 개념이 도입.

CM의 기능 및 역할 CM의 주요 기능 건설공사과정에서 발주자, 설계자, 시공자간의 적대적인 관계를 해결. 조정자로서의 역할과 원활한 의사소통의 매개자로서의 기능. Agency로서 역할. 프로젝트 수행 기간동안 발주자에게 조언제공. 발주자는 프로젝트 기간동안 설계 및 시공에 대한 수많은 의사결정을 하여야 함. 공사를 마쳤을 때 투자한 만큼 또는 그 이상의 이익을 얻을 것인가에 대한 조언 제공.

CM의 단계별 주요 역할 계획단계 : 사업계획의 수립·타당성분석 평가·투자의사결정 등을 통하여 최적의 설계 대안이 선정되도록 발주자에 조언. 설계단계 : 정확한 설계도서 검토·Value Engineering 등을 통하여 최적의 사업비 산정 및 금융조달 지원. 구매단계 : 입찰심사 평가 등을 통하여 최적의 도급자 선정 . 시공단계 : 과학화된 공정 원가 품질 안전 계약관리를 통하여 시공과정을 완벽하게 관리함과 동시에 적기에 적정비용이 투입되고 적정품질을 가진 목적물 완성. 유지보수단계 : 적정한 준공검사와 유지관리지침을 통한 최적상태 유지.

CM의 기본적인 기능 Project Integration Management Project/Contract Administration Project Scope Management Project Time Management Project Cost Management Project Quality Management Project Human Resource Management Project Communications management Project Risk Management Project Procurement Management Project Safety Management

CM 계약의 장·단점 CM계약의 장점 CMr(Construction Manager)의 기술적 조언과 설계 및 시공성 검토 등으로 프로젝트 모든 단계에 걸쳐 공법 및 기술의 활용이 다양. 공사비, 공사일정, 전반적인 공사 수행, 설계변경 등을 포함한 계약의 변경 등에 대해 CMr이 독립적으로 평가하여 발주자의 의사결정에 도움을 줌. 공사 전반에 걸쳐 설계자와 시공자 간에 원활한 의사 소통 가능. 단계적 시공을 통해 설계·시공기간을 단축시킬 수 있음. 전통적인 방법과 유사하게 가격경쟁을 유도할 수 있음. 설계, 입찰, 낙찰 과정에서 가치공학을 적용할 기회가 많음.

CM계약의 단점 단계적 시공이 시도될 경우 공사 초기에 전체 공사비를 예상하기 어려움. 예산이 한정되어 있고 공사비 증가가 예상될 경우 총액계약 등의 전통적 방식이 유리. 발주자는 신속히 의사결정을 내려야 할 책임이 있으며, 이것은 전체 공사의 성패를 좌우. 프로젝트 성패의 상당 부분이 CMr의 공사관리 능력에 좌우됨. CMr은 일반적으로 공사비와 공사 품질에 대한 책임을 지지 않음.

2. Construction Management 계약 방식의 유형

CM의 대표적인 2가지 유형 CM for fee 방식 순수한 의미에서의 CM 방식. CMr 또는 CM 회사가 발주자의 대행인(Agent)으로 업무를 수행. 서비스에 대한 수수료를 받고, 공사금액이나 품질에 대한 총괄적인 책임은 지지 않음. A/E : Architect / Engineer

CM at risk 방식 전문적인 일괄도급자가 공사를 수행하는 것과 같이 CMr 또는 CM 회사가 도급자들을 고용하거나, 직접 일부 또는 전부의 시공을 담당하며, 공사를 수행. CMr 또는 CM회사가 공사에서 발생하는 이윤을 취하고, 공사에 대해 전적인 책임을 짐. 전통적인 방식과 유사하고, 공사의 책임을 CMr이나 CM회사가 전담하므로, 전통적인 방식과 차이가 없는 것 같으나, CMr 또는 CM회사가 프로젝트 초기단계에서부터 프로젝트 계획을 주관하고, 발주자, 설계자, 도급자들을 포함한 모든 참여자를 조정.

2018-12-06 CM at risk 방식의 구조

ACM(Agency CM) 방식 CM 방식의 기본형태. CM은 발주자의 계약적인 Agent. 발주자는 모든 설계와 시공계약 수행. CM은 independent contractor로서 발주자에 대한 계약적 책임을 지지 않음. A : Agency 관계, C : independent Contractor 관계

XCM(Extended Service CM) 방식 CM이 고유의 CM 서비스 이외에 A/E나 시공자(Constructor)로서 서비스 하는 것을 허용. XCM의 다양한 유형은 최초에 계약된 CM 서비스에 하나 혹은 둘 이상의 추가 서비스를 포함.

Design-XCM Contractor-XCM 설계와 CM업무가 결합된 형태. CM 서비스를 제공하는 A/E에 의해서 이행되거나, A/E가 발주자와 CM 서비스를 위한 별도의 계약을 함. CM이 시공 계약을 보증함으로서 계약 서비스를 추가하는 것.

Contractor/Constructor-XCM

GMPCM 방식 계약 당시 타당성 있는 공사금액을 정해 놓고, 공사 수행의 능률을 극대화 시켜 최종공사비가 예상공사금액을 초과하지 않도록 하는 것. 예상공사금액을 절감하였거나 넘었을 경우 차이가 난 부분에 대하여 발주자와 CM에게 일정비율로 할당. CM회사는 일단 GMP가 주어지면 CM과 일반도급자의 이중역할 수행. CM은 도급 위험을 감수해야 하기 때문에, 통상 여러 가지 별개의 선택권을 통해서 위험을 경감시키게 됨. GMPCM은 명확한 도급 규정과 CM의 책임에 대한 상호의 이해가 긴요함. GMP : Guaranteed Maximum Price(공사비 최고한도액 설정)

GMPCM의 기본형 Constructor-GMP/XCM ACM 형태의 변형으로 발주자에게 프로젝트 완공에 필요한 최대 금액을 보증. Constructor-XCM과 GMPCM이 결합한 형태.

Constructor/Contractor-GMP/XCM Constructor/Contractor-XCM과 GMPCM이 결합한 형태. 전통적인 General Contracting System과 유사하지만, 발주자가 공사비에 은밀히 관여하는 점에서 차이가 있음. Contractor-XCM과 GMPCM이 결합한 형태.

OCM 방식(Owner form of CM) Owner-Design/Manage-CM 발주자를 기능상 CM의 위치에 둔 형태. 발주자 자체의 내부능력에 따라 CM 서비스를 제공하거나 A/E 서비스를 제공할 수 있음. 이러한 형태는 CM 서비스의 전체 또는 일부를 제공하는 발주자의 자체 조직에 의존. 발주자의 내부 조직에서 A/E와 CM 서비스를 제공.

Owner-Manage-CM Owner-Design-CM 설계는 외부 A/E에서 담당하고, 발주자의 내부 조직에서 CM업무 서비스. CM은 외부 기관에서 담당하고, 발주자의 내부 조직에서 A/E업무 서비스.

3. 건설 계약방식의 특징

전통적인 설계·시공 분리방식 건설사업에서 가장 보편적으로 채용되고 있는 전통적인 방식. 설계와 시공이 분리된 주체에 의해서 시행. 순차적 진행.(시공을 착수하기 전 설계가 완성) 계약자와 비교해서 발주자는 많은 위험(Risk)을 부담. A/E와 시공자의 업무가 명확히 분리.

설계·시공 분리방식의 장점 사례 다수. 총액 계약방식을 계약체결 이전에 예상 공사비의 총액 산출 가능. 단가 계약방식의 경우 공사물량의 변화에 따라 합당한 대금 지불 가능. 시공시 발주자의 참여도와 리스크가 최소. 발주자는 경쟁입찰을 통해 원가를 절감할 수 있음. 시공자는 신기술/신공법의 채용에 의한 공기단축 및 비용절감으로 이익을 최대화 할 수 있음. 시공자는 공사 수행시 각종 위험을 하도급자에게 이전할 수 있음.+

설계·시공 분리방식의 단점 분리 발주로 인해 설계단계에서 가치공학 적용 이나 시공성 향상이 불가능하여 기술혁신의 여지가 적음. 전체 사업기간이 타 방식 보다 더 소요. 발주자, 설계자, 시공자 등 3자간의 이해 상충으로 적대적 관계. 공사비의 증가가 불가피한 설계변경 또는 예상치 못한 현장사정으로 인해 고정가격 계약의 개념이 상실될 우려가 있음. 치열한 과당 수주경쟁은 비현실적인 입찰가를 유발시켜 부실공사의 원인이 될 수 있음. 시공자로서 어쩔 수 없는 외부환경 변화에 따른 위험을 시공자가 부담.

턴키(Turn-Key) 계약방식 원래 “건축주가 열쇠만 돌리면 쓸 수 있다”는 뜻에서 유래. 넓은 의미는 턴키 계약자가 시설물의 계획, 금융조달, 부지확보, 설계, 구매조달, 시공, 기계기구 설치, 시운전, 조업지도, 유지관리 등 모든 서비스를 제공. 우리 나라 법령은 “발주기관에서 제시한 기본계획 및 지침에 따라 입찰자가 설계와 시공을 일괄하여 입찰하는 것”을 의미. 총액(Stipulated Sum) 및 단가(Unit Price)계약이 일반적.

턴키 계약방식의 장점 발주자는 턴키 계약자의 뛰어난 프로세스 지식들을 제공받을 수 있음. 발주자에게 요구되는 설계, 시공 등 프로젝트 각 단계의 지휘, 조정 노력이 최소화. Fast Tracking 혹은 Phased Construction 을 통해 설계 및 시공 기간을 단축할 수 있음. 설계시 시공자의 경험과 전문지식을 충분히 반영할 수 있음. 턴기 계약자는 기술적, 관리적으로 유능한 사업관리자(PMr) 육성 가능. 턴키 계약자는 원가보상 계약시 최소한의 위험부담을 안으며, 총액계약시 사업에 대한 기획 및 조정 능력 발휘.

턴키 계약방식의 단점 시공이 어느 정도 단계에 이를 때까지 총투자 비용의 산정 불가능. 점검과 조정기능의 결여. 발주자의 참여기회 제한. 발주자는 턴키 업자에게 사업성패에 따른 위험부담의 확대와 비용에 상응하는 서비스를 요구할 수 있음. 턴키 계약자가 새로운 사업영역으로 진출하기 위해서는 막대한 마케팅 인원이 필요.

턴키 계약방식의 유형 (a) (b) (a) 형태가 일반적으로 발주자가 좋아하는 형태. D-B : Design-Build, GC : General Contractor

BOT(Build Operate Transfer) 방식 사업주가 수입을 수반한 공공 혹은 공익 프로젝트에서 필요한 자금을 조달하고 설계·엔지니어링,시공의 전부를 도급 받아 시설물을 완성한 후, 운영하여 발생한 수익금으로부터 투자금을 회수하고, 운영이 종료되면 발주자에게 양도하는 방식. 턴키 방식에 추가해서 자금조달과 공사 완료 후 일정 기간의 운영, 그 후의 양도까지로 구성됨. 발주자가 BOT 도급자에 대해서 운영수입을 어느 정도 보증하느냐가 핵심 사항임. 이해 당사자는 크게 정부, 프로젝트 전담회사, 채권자로 구분.

BOT 계약의 장점 사업시행자의 부채비율에 의한 부담을 최소화 할 수 있으므로, 외부차임으로부터 여러 가지 제한을 회피할 수 있음. 일반 건설에서는 불가능한 공적 금융기관의 참여를 유도할 수 있으며, 각종 규제조치를 피할 수 있음. 사업시행자, 자금 공여자, 시공자 및 제 3자간에 프로젝트로부터 발생하는 위험이 적절히 분산. 부외금융인 까닭으로 사업시행자의 회계 처리상 여러 가지 이점을 기대. 즉, 직간접적으로 제3자의 신용지원이 이루어 지더라도 대차대조표상에 부채형태로 나타나지 않음.

BOT 계약의 단점 다양한 이해관계가 있는 프로젝트 참여자간의 협상에 기초하기 때문에 복잡한 절차가 필요하고, 상대적으로 위험 배분 및 차입하는데 오랜 기간 필요. 대출기관이 부담하는 위험이 많기 때문에 높은 금융비용 수반. 금융기관은 프로젝트의 감독 및 통제 등 장기간의 지속적인 사후관리를 필요. 이미 결정된 대출조건의 수정이 어려움.

BOT 계약의 관계자 SPC : Special Purpose Company

BOT계약의 유형별 업무범위 BT BOOT BRT BOOST Fully Public Private BOO/ ROO BOT/ ROT LDO BTO CM BT : Build-Transfer BTO : Build-Transfer-Operate BOOST : Build-Own-Operate-Subsidize-Transfer LDO : Lease-Develop-Operate BRT : Build-Rent-Transfer BOT : Build-Operate-Transfer ROT : Rehabilitate-Operate-Transfer BOOT : Build-Own-Operate-Transfer Boo : Build-Operate-Own Roo : Rehabilitate-Operate-Own

4. 건설계약에 따른 관리 주체

건설공사의 진행방식 비교 전통적인 분리발주 방식 전통적인 계약방식은 설계 종료 후 시공을 하는 순차적인 방식. 설계자 선정 시공자 선정 시공 전통적인 계약방식은 설계 종료 후 시공을 하는 순차적인 방식.

턴키 계약 방식 CM 방식과 유사하게 중첩 시행 하지만, 관리의 주체가 계약자가 되는 방식. 턴키 사업자 선정 시공기획/검토 설계 시공 CM 방식과 유사하게 중첩 시행 하지만, 관리의 주체가 계약자가 되는 방식.

CM 계약 방식 설계자 선정 CM/시공자 선정 시공기획/검토 설계 시공 설계와 시공을 중첩하여 수행하는 방식.

프로젝트의 단계별 수행 범위 비교 설계시공분리발주 턴키 발주 CM 발주 Project Management 사업단계 구분 발주방식 기획단계 타당성분석 설계단계 발주단계 시공단계 시운전단계 운영단계 설계시공분리발주 턴키 발주 CM 발주 Project Management Program Management 민자사업발주(BOT)

프로젝트 관리 주체 비교 전통적인 분리발주 방식 턴키 방식 설계와 시공 등 직접생산활동 이외의 책임을 모두 발주자가 지는 형태. 발주자가 프로젝트 관리 및 사업의 성공 여부에 대한 모든 위험 부담을 짐. 턴키 방식 단일 시설물일 경우 프로젝트 관리의 주체는 턴키 계약자. 다중 시설물의 일부만 턴키 방식으로 할 경우, 프로젝트 관리주체는 발주자와 턴기 계약자. 발주자의 관리 인력은 다소 줄어드나 프로젝트 관리기능과 역할은 같음. 턴키 계약자 역시 프로젝트관리 역할을 하면서 발주자로부터 프로젝트관리에 대한 간섭을 받음.

CM 방식 BOT 방식 프로젝트 관리업무의 위탁범위에 따라 다양. 일부만을 위탁할 경우 사업성공의 여부는 발주자의 책임. 2018-12-06 CM 방식 프로젝트 관리업무의 위탁범위에 따라 다양. 일부만을 위탁할 경우 사업성공의 여부는 발주자의 책임. GMP 방식의 경우에도 CM에게 전적으로 책임을 전가하기에는 한계가 있지만, 발주자의 위험부담은 분리발주방식에 비해 상대적으로 적음. BOT 방식 프로젝트관리주체는 특수법인인 SPC가 됨. SPC는 일시적인 형태로 전문성을 가진 대규모 조직이나 인력을 단기간에 확보하기 어려우므로, 외부전문기관에 위탁하는 형태가 일반적임.