부동산 개발 사업 절차

부동산개발과정 모형 1단계 아이디어 2단계 타당성 분석 3단계 건설 4단계 부동산마케팅과 관리 Page 2 시장수요 분석 및 사업 가능성 확인 법적, 물리적, 재무적 타당성 예비(개괄) 검토 관련 전문가와 협의 가설계 실시 부지 물색 및 부지 선정 2단계 타당성 분석 외부에 시장분석과 타당성 분석 의뢰 타당성 여부 판단 3단계 건설 최종설계 및 시공계약 자금조달, 분양조건결정 인허가과정 회계시스템 구축 4단계 부동산마케팅과 관리 운영인력 배치 및 마케팅 준공 및 입주 자산의 경제적 수명 연장 및 가치 상승 노력 투자자의 포트폴리오 고려

부동산개발과정 8단계 모형 1단계 : 아이디어의 수립(Inception of an Idea) Page 3 부동산개발과정 8단계 모형    1단계 : 아이디어의 수립(Inception of an Idea)    2단계 : 아이디어의 수정, 정비(Refinement of the Idea)    3단계 : 타당성 분석(Feasibility)    4단계 : 계약협상(Contract Negotiation)    5단계 : 각종 공식계약 체결(Formal Commitment)    6단계 : 건설(Construction)    7단계 : 준공 및 입주(Completion and Formal Opening)    8단계 : 자산 및 포트폴리오 관리(Property, Asset and Portfolio Management)

부동산개발사업의 절차 기획단계 사업화단계 실행단계 완성단계 Page 4 토지접수 토지분석 ↔ 내외부 환경 분석 토지분석 ↔ 내외부 환경 분석 개발 concept 설정 사업화단계 사업 아이템 결정 사업규모 결정 사업방법 결정 자금조달 결정 사업타당성 검토 사업계획서 수립 실행단계 사업계획 확정 설계 인허가 시공 분양 완성단계 준공 및 입주 정산

사업화단계 세부 추진절차 사업아이템 결정 사업규모 결정 사업방법 결정 자금조달방법 결정 사업타당성 검토 사업계획 수립 Page 5 사업화단계 세부 추진절차 사업아이템 결정 주택, 상가, 오피스, 오피스텔, 복합단지, 리조트, SOC 등 1,2,3단계 스크린후 확정 사업규모 결정 용적률, 건폐율, 녹지비율, 감보율, 공공시설비율, 기부체납 등 공급측면의 규모 결정 수요측면의 규모 사업방법 결정 사업구조 : 자체, 공동, 수탁, 제안 지분율 : 도급, 지분, 이익 확정부 등 마케팅 방법 : 상품, 분양(일괄/부분/직영/대행), 시기 등 자금조달방법 결정 자본비율(자기/타인), 조달방법(분양/펀드), 약정금리, 상환조건 등 사업타당성 검토 입지 측면 : 최적안(최유효이용) 선정, 입지분석, 상권분석 시장 측면 : 분양가, 분양시기,수요분석 등 수익 측면 : 투입비, 수입, 수익률, 금융비용 등 재무 측면 : IRR, NPV, ROI, 투자수익률, 레버리지, 지분환원 등 사업계획 수립 토지주, 자본주, 건설사, 인허가 등

능동개발과 수동개발의 절차 능동개발 수동개발 지역 분석 입지 분석 상품 기획 타당성 분석 토지 확보 인허가 착공, 시공 마케팅 Page 6 능동개발과 수동개발의 절차 능동개발 (개발주체가 사업성이 있는 곳을 선정후 개발) 수동개발 (토지주나 개발기획자들이 일정 토지에 개발기획후 개발업자에게 제시) 지역 분석 입지 분석 상품 기획 타당성 분석 토지 확보 인허가 착공, 시공 마케팅 정산, 종료 토지정보 취득 지역 분석 입지 분석 상품 기획 타당성 평가 인허가 착공, 시공 마케팅 정산, 종료

개발 프로젝트 프로세스 상세분석 : 기획 중심형 Page 7 개발 프로젝트 프로세스 상세분석 : 기획 중심형 Ⅰ.초기계획 단계 Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 행정적 목표 ; 보조기능, 동기부여 프로젝트 목표 확립 사 전 개 발 구 상 주요 개발문제 확인과 정의 ; 규제, 임대, 토지 작업, 공공구역 관련조건, 행정, 환경 재정적 목표 ; 투자수준, 기대수익 장애요인 개발목표 ; 시기, 시장상태 상품 이미지, 상품 타입 수집 개발팀 ; 재정적/개발 자문, 개발자 토지계획자, 법률고문, 경제 전문가, 적절한 인력 가능한 목표 ; 관련 수준, 운영 사전 자료 수집

Ⅱ. 타당성 분석 단계 Page 8 자료수집 자료 분석 및 평가 개 발 구 상 수 정 최 종 적 인 개 발 구 상 편익시설 Ⅰ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 자료수집 자료 분석 및 평가 입지평가 시장분석 경제분석 수요분석 경쟁분석 공급계획 투자환경 개 발 구 상 수 정 미래수요 최 종 적 인 개 발 구 상 연간 점유율, 임대율, 판매 미래공급 편익시설 규모 산정 시장별 입지조건평가 건축가, 계획가 선정 초기 토지이용 /시설 계획 성과 예측 재무 타당성 분석 최 종 개 발 프 로 그 램 단 계 최종 토지이용 계획 점유수준 임대수입 수입/비용 추정 초기 개발비용 예측 초기 재무 분석 세금 고려 민감도분석 초기 프로젝트, 자금 산정,자본 채무, 소유권 시간, 자금 출처/용도

부동산 개발 사업에서의 부가가치 창출은 상품기획 요소 (Location, Product, Timing)와 Page 9 Ⅰ, Ⅱ Ⅲ. 수행 단계 Ⅳ.건설단계 Ⅴ. 운영단계 토지작업 임대 환경 관련 서류 준비 공공자금 지원 공공개발 인허가사항 설계자, 기술자 선정 마케팅, 광고회사 선정 자금 조달시 필요 서류 개발 스케줄 수립 최종 프로젝트 비용 산정 마스터 플랜 프 로 젝 트 자 금 조 달 최종설계와 처리 CM 선정 인허가 입찰준비 하도급 계약 건물 분양/임대계약 등록 마케팅 시설운영 운영계약 수립 관리 마케팅 이윤창출 부동산 개발 사업에서의 부가가치 창출은 상품기획 요소 (Location, Product, Timing)와 함께 자금 조달 구조(Financing System)에 의하여 상당한 영향을 받음

임대주택사업의 분석단계 Page 10 부동산A/M Acquisition (계속) 임대사업 초기 타당성 분석 주요업무 초기 목표수립 자료수집 평가 운영성과 예측 재무분석 행정적 재정적 개 발 ⇒ 실현가능한 수준 입 지 시 장 경 제 수 요 경 쟁 공급계획 투자활성 수요예측 공급예측 입지분석 점유수준 분양수준 수입추정 비용추정 자금조달방안 민감도 분석 사 전 개 발 구 상 개 발 구 상 선 개 발 구 상 선 최 종 안 KSF 시장분석 및 예측능력 시장분석 상품기획 Location 우량 사업지 확보 Product Trend 분석 시장분석 Trend 분석 Timing 수요예측

시설물 운영관리 (Outsourcing) Page 11 부동산A/M 수집 소유권 판매 임대사업 수행단계 건설단계 운영단계 최종매각 주요업무 토지작업 인허가 자금조달 스케줄 수립 Master Plan 최종설계확정 CM선정 등록 개발종료 Building Management - 유지/보수 - 입주자관리 Financing Management - 예산안수립 - 회계기준 정비 Estate Management Leasing/ Retention 보유 매각 Remodelling Leasing Package - 임대가격 - Schedule - 홍보/마케팅 KSF 우량사업지 확보 자금조달 마케팅 조직구성 건설리스크관리 (CM) 시설물 운영관리 (Outsourcing) Cashflow 관리기법 시장분석 및 전망 Location 우량사업지 확보 Product 니즈분석 시장분석 Timing 시장분석

공공택지개발사업 주요 절차 지구지정단계 계획단계 시행단계 Page 12 택지수급계획 수립 택지개발계획 수립 공사 시행 (시행자) (시행자) 예정지구 조사 택지개발계획 승인 - 집단에너지공급 협의 공사준공 및 준공검사 (시행자) (건설교통부장관,시도지사) 사업 준공 및 보고 예정지구 건의 실시계획 수립 (지구단위계획 수립) 인구 및 교통영향평가 에너지사용계획 협의 환경영향평가 협의 지하매설물 협의 (시행자) (시행자 →건교부장관) 준공지구 관리 (지구단위계획) 예정지구 및 시행자 지정 관계기관장 협의 지자체 의견 청취 주택정책심의위원회 심의 (시장군수) 실시계획 승인 택지공급계획 수립(시행자) (건설교통부장관) 택지공급 승인(시도지사) (시도지사) 택지공급(시행자) 택지 사용(실수요자)

사업추진 일정 Page 13 1단계 사업 2단계 사업 3단계 사업 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 11 12 4 8 6 10 12 12 1단계 사업 1단계 분양착수 주거용지 분양완료 1단계 APT분양 1단계 APT입주 1단계 산업 단지 입주 시작 지원용지 분양완료 산업용지 분양 완료 2단계 사업 2단계 산업용지 분양시작(예정) 주거용지 분양시작(예정) 3단계 사업

상업위락시설 분양추진 일정 Page 14 경쟁 사업지 1 차 분양 예상 시점 대안1 2001 2007 2002 2003 2004 2005 2006 11 6 9 10 12 12 경쟁 사업지 공동주택지분양 시작 상업용지분양 시작 상업용지분양 시작 1 차 주택,산업,산업지원용지1차분 분양 산업용지입주 1차 APT입주 분양 예상 시점 주거용지 분양개시 분양완료 준공완료 단지입주완료시점 유통시설 용지 지원시설 용지 산업용지 근생용지 관광/위락시설 용지 상업/업무 용지 7 9 10 12 4 6 3 7 10 7 9 4 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

분양 일정 계획 Page 15 구분 D - 3 MON D - 2 D - 1 D + 0 D + 1 D + 2 D + 3 4 광고 운영 계획 신문 광고 시 안 검 토 확 정 광 고 기사 광고 전단지 배 포 현수막 설 치 D/M 발송 발 송 교육 운영 계획 영업직원 선발 및 교육 선 교 육 및 사 전 영 업 활 동 나래이터 선발 및 교육 주부모니터 선발 및 교육 분양 및 공사 계획 M/H 제작 건 립 O P E N 청약 접수(순위) 순 위 접 수 계약 체결 계 약 신 청 금 반 환 공사 착공 착 공 설계변경 변 경 문제점 분석 및 대책 수립 분석 상 대책 특기사항 ▪ 허가가 나있는 상태이므로 계약과 동시 착공 가능 ▪ M/H 준비되면 바로 분양 가능

Page 16 구분 D - 3 MON D - 2 D - 1 D + 0 D + 1 D + 2 D + 3 D + 4 D + 5 1 광고 운영 계획 신문 광고 시 안 검 토 확 정 광 고 기사 광고 전단지 배 포 현수막 설 치 에드벌룬 D/M 발송 발 송 교육 운영 계획 영업직원 선발 및 교육 선 교 육 및 사 전 영 업 활 동 나래이터 선발 및 교육 주부모니터 선발 및 교육 영업 운영 계획 M/H 설립 계 약 O P E N 청약 접수(순위) 순 위 접 수 계약 체결 신 청 금 반 환 문제점 분석 및 대책 수립 분석 상 대책 특기사항 ▪ M/H OPEN 일을 D day로 잡음

민간의 부동산개발사업 과정 개념도 토 지 취 득 분 양 임 대 착 공 사 준 입 주 관 리 운 영 Page 17 기획, 분석 -경쟁력 분석 가격 분석 분양성 분석 수요 분석 등 자금 -자기자금 -외부조달 -금융조건 등 분 양 임 대 착 공 사 준 입 주 관 리 운 영 통합 TEAM 건설시공 -도급조건 -시공사 역할 인허가 -설계 -기간 -용적율 -용도 등

▣ 정리 및 시사점 ⊙ 시작은 토지확보? - 아이디어, 토지소유, 투자자금 ⊙ 기획과 분석의 중요성 Page 18 ▣ 정리 및 시사점 ⊙ 시작은 토지확보? - 아이디어, 토지소유, 투자자금 ⊙ 기획과 분석의 중요성 – 창의성, 틈새시장, 지속적(장기적) 관심(전망) - 수요/공급, 시장, 사업구조에 대한 확신 - 충분한 분석과 적기의 의사결정 갈등 ⊙ 부동산개발은 과정(Process) - 복합과정 : feedback, 팀프로젝트, 배분원리 작용 - 완료까지 장기적 과정 – 인내력, 다양한 변수 - 사업초기에 중요과정 결정 ⊙ 논의점 - 시작의 아이디어는 어떻게 얻는가? - 개발과정에서 가장 중요하다고 생각되는 부분은?