상업용 부동산의 개발사업.

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1 상업용 부동산의 개발사업

2 목 차 1. 개발기획의 key word 2. 사업환경분석 3. 개발사례연구1 (리버타워 vs 로이어스타워) 4. 개발사례연구2 (JB MISO: 메디컬 전문빌딩) 5. 개발사례연구3 (Serviced Residence) 6. Serviced Residence운영상 법률적 문제 7. 개발사례연구4 (아파트단지내 상가) 8. 개발사례연구5 (주거용 오피스텔내 상가) 9. 개발사례연구6 (주거용 오피스텔)

3 1. 개발기획의 Key word 기획조사 기획주체 사업주체가 스스로 기획 ---> 전문가적 기획주체가 필요
기획작업의 scheme과 포인트 기본구상, 기본계획, 사업화계획단계 부동산사업의 trend분석 정치,경제, 사회동향의 파악, 기획마케팅의 중시 부동산사업을 위한 지역분석 부동산사업을 위한 지역분석(상권인구분석, 지역구조분석, 비교분석) 개발을 위한 조사 개발을 위한 부지조사 각종 공부, 측량, 부지경계, 지장물, 매장문화재 유무 등 권리관계의 조사 소유권, 용익물건, 지상권, 지역권, 점유권 및 담보물권 등 토지, 건물의 상세조사 부동산상황조사, 법적 조사, 경제적 상황조사 건축을 위한 조사 건축을 위한 부지조사 엔지니어링리포트(서류조사~현장관찰조사) 각종 건축관련 규제 등 용도지역지구, 지구단위계획, 부지와 도로의 조사 등 사업주체와 사업방법 사업주체와 사업목적 소유주체와 운영주체의 구별, 사업목적의 명확화 프로젝트팀과 사업운영조직 계획단계의 프로젝트팀, 사업의 종류, 규모, 형태에 따른 사업단계별 주체검토 사업방법의 채택 자력개발, 등가교환, 사업수탁, 토지신탁, 차지 방식 등의 비교검토 사업계획과 세무 수지계획과 초기투자 기획의 결론, 초기투자(총사업비)항목의 설정 자금계획과 자금조달 자기자금, 보증금, 차입금의 고려, 자금조달총액을 어떻게 설정할 것인가 시설관리와 운영 테넌트계획과 테넌트 영업 상업용건물의 존재가치를 소비자에게 어필

4 1. 개발기획의 Key word 개발프로젝트의 Trend 부동산사업의 Trend 정치,경제,사회동향 계획지 사업주 지역특성
Best solution 정치,경제,사회동향 기업경영에서 주주중시,Life style의 변화, 규제완화의 시대, 국제표준의 도입, IT혁명, 경기침체, 기업재생, 행정개혁, 도시재생, 환경중시, 산업구조변화, 안전방재에의 관심, 소자녀 고령화사회

5 1. 개발기획의 Key word ■ 사업 진행 경과 ■ 입주사 니즈에서 본 오피스빌딩의 상품기획검토 Map 입주사 니즈
입지개선 비용절감 기능충실 기업체제의 확립 ■ 빌딩관련 비용 임대료 감가상각비 운영관리비 ■ 토지관련 비용 토지구입비 토지임차료 ■ 분산오피스의 통합, 정비 ■ 동업종, 동일기능의 집적 ■ 기업status와의 정합 ■ 근로자의 편리성 출근의 편리성 지원시설의 유무 ■ 비즈니스의 편리성 고객대응 시장,서비스지역과의 일치 ■ 쾌적성 주위의 환경 부가가치 ■ 일반설비의 충실 수납공간 공조, 조명 공용설비 ■ 정보화대응 전기용량 배선처리 ■ 플래닝에의 대응 근무공간 Lay Out 동선계획 ■ 안전성 내진성 상품례 О 스켈톤임대 О 에네지효율빌딩 О 무기둥바닥 О OA 플로어 О 빌딩내외정보통신시스템 О 24시간 대응 О 시큐리티 О 지역공헌시설 О 안테나Shop О 쇼룸 О 소규모분할대응 О 소형오피스 О 분산오피스의 통폐합 О 오피스기능의 공유화 О 동업종집적(인테리전트시티 등) 비용의 적정배분 비용절감의 철저 빌딩주변환경중시 빌딩자체중시 입주사 니즈 ■ 사업 진행 경과

6 1. 개발기획의 Key word ■ 대규모 점포의 업태 및 운영기준 (유통산업발전법 시행령 제4조 및 제16조 제2항 관련)
업 태 정 의 시 장 다수의 점포에 도소매업 및 용역업이 혼재되어 있는 매장 대규모점포개설자가 매장을 분양한 경우에는 법 제13조제2항 각 호의 규정에 의한 요건을 갖춘 시장관리자가 구성되도록 조치하여야 한다 (매장면적 3천 제곱미터 이상) 대형점 상품을 통상의 소매가격보다 저렴한 가격으로 계속하여 소매하는 매장 할인점, 전문점, 편의점, 기타 양판점 등 매장을 100% 직영하여야 한다 매장을 분양할 수 없다 (매장면적 3천 제곱미터 이상) 백화점 다양한 상품을 구매할 수 있도록 현대적 판매시설과 소비자편익시설이 설치된 매장 직영 또는 임대형태로 운영되는 매장 매장면적의 30/100이상 직영하여야 한다 임차건물의 경우 매장면적의 30/100이상 직영하여야 한다 (매장면적 4천∼6천 제곱미터 이상) 쇼핑센터 다수의 대규모점포 또는 소매점포와 각종 편의시설이 일체적으로 설치된 매장 직영 또는 임대의 형태로 운영되는 매장 매장면적의 30/100이상 직영하여야 한다 임차건물의 경우 매장면적의 30/100이상 직영하여야 한다 (매장면적 4천∼6천 제곱미터 이상) 도매센터 동일 또는 유사한 상품을 도매위주로 판매하는 매장 임차건물의 경우 매장면적의 10/100이상 직영하여야 한다 매장을 분양할 수 없다 (매장면적 3천 제곱미터 이상) 기 타 대규모점포 시장 내지 도매센터에 해당하지 아니하는 대규모 점포

7 부유층이 다수 거주하는 상권의 교외도로변에 입지하는 전문점과 식당의 결합체 개념
1. 개발기획의 Key word – SC의 포지셔닝 ■ SC의 개념 디벨로퍼라고 불리는 경영주체가 중심이 되어 계획, 개발한 건물에 Key tenant로서 대형소매점, 보통은 대형슈퍼, 백화점과 tenant라고 불리는 다양성이 풍부한 소매전문점, 음식점, 서비스업이 포함되어 지역생활자에게 대량의 다양한 상품과 서비스를 제공하는 상업시설을 말함. ■ 상권의 크기에 의한 쇼핑센터의 구분 RSC(Regional형, 대상권), CSC(Community형, 중상권), NSC(Neighborhood형, 소상권) ■ SC의 유형(소비자가 갖는 가치관=SC가 제공하는 서비스를 기준으로 분류) Life style형 Entertainment형 Daily Service형 Value Service형 Up scale (고품질중시) 지향 비일상 일상지향 Value지향 Power center 시간소비형의 대표격 유명한 건축가에 의한 테마성있는 쇼핑공간을 지닌 SC 관광지입지형 SC 부유층이 다수 거주하는 상권의 교외도로변에 입지하는 전문점과 식당의 결합체 개념 Every Day Low Price 할인점 등

8 1. 개발기획의 Key word – 쇼핑몰의 형태 ■ SC는 몰의 형태에 따라 Closed Mall, Open Mall, Hybrid Mall로 구분 구 분 업 태 일반Mall (Closed Mall형 “몰”의 의미 : 무성한 나무숲과 벤치가 있고 간간이 그늘이 있는 산책로 보행자 통로를 사이에 두고 점포를 마주 대함 통로를 중심으로 매장공간을 건물 안쪽으로 형성(원형이나 면을 중시 상가 구성) 대부분의 대형쇼핑센터는 쇼핑몰 본래의 번화함을 형성하는 Closed 몰형태로 건립 Strip형 (Open mall형) 상가를 직선, L, U자 형태로 일렬 배치 상가 전면 주차장, 아케이드 형식의 개발된 덮개(Canopy)가 점포들의 전면 연결 매장공간은 바깥을 향하므로 대형 쇼핑센터에는 비적합, 규모가 작은 근린쇼핑센터에 적용 Galleria형 (hybrid mall형) 복도(Galleria)라는 말의 변형, 감상할 수 있는 분위기 내포 실용적인 상품만 전개하는 것이 아니라 패션을 의미, 나아가 첨단 라이프스타일, 첨단 패션 의미 패션상품의 감상을 더한 형태로 구매욕구를 높이는 호화 쇼핑센터

9 1. 개발기획의 Key word – 쇼핑몰의 유형 구 분 업 태 전문점센터 Specialty Center
구 분 업 태 전문점센터 Specialty Center Tenant Mix에 있어서 백화점을 핵점포(Anchor)로 두지 않고 전문점과 식당만으로 형성되는 쇼핑센터 비전형적인 쇼핑센터를 지칭 Outlet Center 아웃렛 스토어가 일정지역에 모여 형성된 상거래 단지(아울렛센터 또는 아웃렛몰) 특정 핵점포 없음 주거지역으로 가는 고속도로를 따라 휴양지 가까운 곳 또는 대도시로 부터 약 1시간 거리의 작은 도시에 밀집 Off-price Center 가장 빠르게 성장하고 있는 유형의 쇼핑센터(= discount center) 종합백화점 혹은 전문점에서 요구하는 가격보다 싼 가격으로 브랜드 상품을 파는 점포 Power Center 초지역형 소핑센터(super community center)로 대부문 할인점 또는 주택개량자재용품점과 같은 한 개 이상의 초강력 핵점포(super anchor)와 최소 4개의 특정 카테고리 핵심점포로 구성 소점포는 있으나 전체의 10-15%이상을 차지하지 않음 노천에 L자 또는 U자 모양으로 일렬 배열 부지면적은 최소 6,000평이상

10 1. 개발기획의 Key word – 쇼핑몰의 유형 구 분 업 태 Off-price Mega mall
구 분 업 태 Off-price Mega mall Outlet, off-price, 기타 다른 가격지향적인 소매업자들의 결합 대도시 외곽과 고속도로변에 위치, 첨차 대규모 entertainment시설과 결합하는 경향 대두 Urban Entertainment Center entertainment요소를 소매업과 결합, 상업용 부동산개발의 가장 최근 개념 entertainment(오락), dinning(먹거리), retailing(소매업)을 결합한 삼위일체의 시너지개념 기반 대규모 영화상영단지가 가장 보편적인 엔터테인먼트 흡인요소 Fashion Center 의류점, 의상실, 고급/고가의 맞춤전문점들이 입점한 쇼핑센터 품질과 취향, 가격에 의한 시장분할 선호 대부분 1개 이상의 작은 전문점 혹은 백화점이 있으며, 고급식당가도 포함 고급 마감재 사용, 소비자 통행이 작은데 위치, valet parking이나 지정주차 Festival Center 특별한 축제분위기 창출, UEC의 선조격 전문식당과 식음료 판매점이 가장 많은 비중 차지 시장측면에서는 광역형 쇼핑센터이나 백화점과 같은 핵점포가 없는 테마파크형 SC

11 1. 개발기획의 Key word – 할인점의 종류 구 분 업 태 특 징 대표적 기업 종합할인점 (종합DS)
구 분 업 태 특 징 대표적 기업 종합할인점 (종합DS) 의류, 일용잡화, 내구소비재 중심 GMS보다 대중적인 생활용품을 폭넓게 취급 철저한 셀프서비스, 저가격 대량판매 유행품과 일상용품 위주 다양한 제품군 취급, 종합이미지 식품 취급하지 않으며 적은 수의 브랜드 취급 저지가 지역에 입지 셀프서비스와 최소시설, 운영비 최소화 월마트 K마트 슈퍼센터 종합할인점에 식품부문 강화 종합할인점과 슈퍼마켓 개념 결합 식품/비식품/잡화르 한점포에서 원스톱쇼핑 식품부문의 강화를 통한 내점빈도 확대 월마트 카테고리킬러 특정상품에 보다 전문화된 가격할인 업태 특정 상품군 특화 한정된 상품군에서의 제품구색, 다양한 브랜드 확보 최소한 시설, 셀프서비스로 운영비절감 도시외곽에 입지 대형화, 체인화 토이저러스 아웃렛 제조업체나 소매점의 재고품이나 잔품을 초저가로 판매 공장인근에 입지 이월상품, 반품, 결함품 취급 중산층을 중심으로 유명브랜드를 저렴한 가격으로 판매 시어스 포토맥 회원제 도매클럽 회원제로 운영되는 창고형 할인업태 정상상품을 타 할인업태보다 저가로 판매, 한정된 품목만 취급 창고형태의 점포 식품과 잡화등 취급 교외지역 입지 샘스클럽 프라이스클럽 몽고메리워드 하이퍼마켓 일반적인 슈퍼마켓에 비식품류 강화한 초대형 가격할인 업태 대도시근교 입지 다양한 식품과 비식품 취급 카페테리아, 차량수리센터 등 편의시설 제공 까르프

12 1. 개발기획의 Key word – 할인점 및 기타 점포의 종류
구 분 업 태 특 징 양판점(GMS) General Merchandising Store 상품구성은 백화점과 비슷 할인점과 백화점의 중간성격 자사개발상품(PB : Private Brand)주력 가격은 할인점보다 다소 높게 책정 체인본부에서 일괄 매입 다품목 대량판매전략, 다점포화 추진 5km권내 15만명 이상 3,000평 - 5,000평 매장면적 편의점(CVS) Convenience 다품목 소량 취급 식료품, 편의품 중심, 일용잡화, 문방구, 신문 구비 제고회전이 빠른 식료품과 편의품 등의 한정제품 취급 연중무휴 24시간 영업 영업시간 1일 14시간이상, 년중 340일 이상 500m~1km궈내 1000세대이상 20~50평 슈퍼마켓(SM) Supermarket 정육점, 채소가게, 생선가게, 건식품 점 둥 식품을 취급하는 개별업종이 모여 업태화 단일경영체제 하에서 식료품 위주로 각종 상품을 진열하고 자기구매방식으로 운영되는 매장(한국수퍼체인협회 정의) 등장과정 : 상점가→ 시장 → 수퍼마켓 1km권내 1만명 이상 100~800평 Drug store (Dgs), 가전양판점, 자동차용품점, 스포츠용품점, 완구취미용품점, 대형서점, CD숍, 가구, 인테리어잡화, 캐쥬얼의류 신사복, 숙녀복, 원예용품점, 까페커피숍, 술집, 패밀리레스토랑, 패스트푸드점 등

13 2. 사업환경분석 ■ 분양쇼핑몰의 연도별 공급추이
■ 분양쇼핑몰의 연도별 공급추이 • 분양개시시점을 기준으로 공급추이를 보면 ’02년에 수도권에서 약 70만평, ’03년에 들어서면 굿모닝시티 사건 등의 악재를 만나 복합쇼핑몰시장이 위축되면서 34만 4천평 수준의 분양에 머물고 있음. • 사업시행자가 발표한 입주시점을 기준으로 보면 경기지역은 ’03년에 27만평이 준공되어 실질적인 공급이 가장 많은 반면에 서울지역은 ’04년에 25만평의 최대입주물량을 기록한 후 점차 줄어들 것으로 예상됨. 분양시점기준 공급량 추이(단위:평) 입점시점기준 공급량 추이(단위:평)

14 2. 사업환경분석 ■ 분양쇼핑몰의 분양가 수준 • 과거 5년간의 평당 평균 분양가가 높은 지역은 서울> 부산> 경기> 인천의 순으로 나타났으며, 서울의 경우 지하층의 분양가가 3층보다 높은 것으로 나타남. • 경기도내 쇼핑몰의 1층 분양가는 평당 2000만원내외의 수준을 유지하고 있는 반면에 서울은 ’00년의 평당 2,560만원에서 꾸준히 상승하여 ’03년에 평균 4,000만원을 넘어서고 있으며, 2층 또한 평당 3,000만원수준을 넘어선 것으로 나타남. 복합쇼핑몰의 평당 평균 분양가(단위:만원/평) 서울,경기의 평당 분양가 추이(단위:만원/평)

15 2. 사업환경분석 ■ 분양쇼핑몰의 분양가지수 • 최근 5년간 분양된 복합쇼핑몰의 층별 분양가지수를 살펴보면 아래의 도표와 같으며, 평당 분양금액이 가장 높은 서울지역의 경우 다른 지역보다 2∼5층, 지하층의 지수가 상대적으로 높게 나타나 1층이외의 상가에 대해서는 수요층이 두터운 것을 알 수 있음. • 수도권지역에서는 지하1층의 지수가 2층 다음으로 높은 수준을 보이고 있어 전철역과의 통행로 확보, 푸드코트 등의 기획으로 인한 지하층의 개발이 상가에서 점차 중요시되고 있음. 층별 분양 가격지수(기준 1층=100)

16 2. 사업환경분석 ■ 분양쇼핑몰의 미분양율 • 과거 4년간 완공된 쇼핑몰 58개동의 미분양율을 살펴보면 ’01년에 가장 낮은 미분양율을 나타낸 것으로 조사되었으며, 전체평균으로 보면 1층이 약 28%, 2층 37%, 지하층이 39%의 미분양율을 보이고 있음. • 40%미만의 미분양율은 나타낸 프로젝트는 약 63%, 40%를 초과하는 미분양율을 보인 프로젝트는 37%에 해당되어 프로젝트 10개중 약 3.7개는 준공까지 미분양물량을 보유하고 있는 것으로 조사됨(사업시행자가 정책적으로 상가활성화를 위해 보유한 복합영화관 등의 물량을 포함함) [완공된 복합쇼핑센터의 미분양율 추이( 미분양율= 미분양호수/전체호수*100)]

17 2. 사업환경분석 ■ 투자수익율의 추정(2004년 오피스*매장용 빌딩의 임대료조사 및 투자수익률 추계결과 보고서, 건설교통부]
강남지역의 소득수익율[연간순영업수익/자본가치(감정평가액) * 100(%) ] 은 ’04년 7월 1일 기준 오피스빌딩은 6.53%, 상가는 7.36%로 나타나고 있으나 이는 자본가치가 상가건물전체의 감정평가액(주로 원가법에 의한 가격)에 의해 결정되는 특징으로 인해 호별상가의 분양가격 등 실거래가격과는 어느 정도의 괴리가 예상되어 상가를 보유하면서 임대할 경우의 실질적인 운영수익률은 제시된 자료보다 다소 낮아질 것으로 추정됨.

18 2. 사업환경분석 ■ 부산 투자수익율의 추정(2004년 오피스*매장용 빌딩의 임대료조사 및 투자수익률 추계결과 보고서, 건설교통부] 오피스 매장용

19 3. 개발사례연구(리버타워 vs 로이어스타워)
■ 여의도 리버타워PJ 구 분 내 용 건축면적 2, ㎥ ( 평) 연면적 66, ㎡ (20, 평) 지상 : 45, ㎥ (13, 평) 지하 : 21, ㎥ ( 6,547.59평) 건폐율 67.90 % 용적율 % 주용도 근린생활, 공동주택, 업무, 운동, 판매시설 규모 지하7층~지상37층 구조 철골 및 철근콘크리트조 설계허가 계획상의 주차대수 총 553 대 - 지하 대 - 옥외 대 - 주차타워 210대(아파트용) 기타사항 전체건물 중 공동주택(10층~37층) 부분을 제외한 지하7층~지상9층 까지 굿윌 소유.

20 3. 개발사례연구(리버타워 vs 로이어스타워)
■ 여의도 리버타워PJ의 층별 용도별 면적현황

21 3. 개발사례연구(리버타워 vs 로이어스타워)
■ 리버타워PJ의 사업시행결과 여의도 리버타워 History 1996년 연덕건설이 신한종합건설에 시공을 맡기고 아파트 분양을 통해 수익을 얻기로 합의했지만, 외환위기때 분양이 안되자 양사간 법정분쟁으로 이어지면서 매각이 여러 차례 무산됨. ’02년 2월기준 건물은 준공되어 아파트는 분양이 완료되고 상가 및 스포츠센터는 부분 매각되어 일부 분양상가가 경매에 부쳐지는 등 상가활성화가 지지부진하고 권리관계가 복잡해짐. 최근 한국토지신탁이 매입해 공개매각을 함 (스포츠시설, 오피스, 오피스텔, 근린생활시설) 한국토지신탁 매각 지하2층 ~ 지상 9층 상가, 오피스텔, 오피스, 근린생활시설 690억원 매각추진하여 근린생활시설 일부만 매각됨. (월) 잔여분에 대하여 다시 공개매각을 실시함 여의도 리버타워 공개매각 가격 용 도 층 호수 계약면적 (평) 금액 (천원) 평당 매각가(천원) 스포츠시설 3~9층 1 5,109 25,792,155 5,048 오피스 4~6층 8 158 730,885 4,626 오피스텔 7~8층 16 103 440,938 4,281 근린생활시설 지하1층 5 333 2,147,734 6,450

22 3. 개발사례연구(리버타워 vs 로이어스타워)
■ 서초동 Lawyer’s Tower외 법조인전문빌딩 분양사례 |사업내용| |위 치 도| 구 분 내 용 목 적 서초동 Lawyer’s Tower 분양사업 위 치 서울특별시 서초구 서초동 외 2필지 대지면적 1, ㎡ / 평 용도지역 일반상업지역 용도지구 중심지 및 일반미관지구 주 용 도 업무시설 및 근린생활시설 건축개요 규 모 지상 14층 / 지하3층 건축면적 ㎡ / 평 연면적 12, ㎡ / 3,925.01평 건폐율 54.42%(법정 60%) 용적율 656.99%(법정 %) 조경면적 ㎡ / 77.25평 공개공지 ㎡ / 46.92평 주차대수 67대 (자주식 8대 / 기계식 59대) 사업특징 법률서비스업 종사자 (변호사 및 법무사) 전문 오피스 빌딩으로개발 사업 대상지 사업 대상지

23 3. 개발사례연구(리버타워 vs 로이어스타워)
■ 서초동 Lawyer’s Tower 층별/용도별 면적 단위 : ㎡ Lawyer’s Tower 층별면적 업무시설 근린생활시설 업무 시설 공용부 기계 /전기 주차장 근생 시설 361.84 246.17 115.67 743.68 628.14 115.54 779.74 615.60 664.20 548.44 696.06 216.17 1,185.76 62.77 215.24 740.01 138.55 29.19 628.75 120.98 424.87 25.26 57.61 1,061.92 454.95 450.85 94.99 61.13 F 업무시설 F 업무시설 F 업무시설 F 업무시설 F 업무시설 F 업무시설 F 업무시설 F 업무시설 F 업무시설 F 업무시설 F 업무시설 F 업무시설 F 근린생활시설 F 근린생활시설 지상층 B 근린생활시설 B 주 차 장 B 기계/전기 지하층

24 3. 개발사례연구(리버타워 vs 로이어스타워)
■ 인근 법률서비스 전문 오피스의 분양사례 ’04년 2월당시 로이어스타워인근에 법률서비스 전문 오피스 빌딩 분양사례는 6건으로 ’03년부터 이 지역내 변호사 및 법무사 사무실 전문의 오피스 빌딩 분양이 시작되어 2건(한승아스트라Ⅰ, LAW CENTER)은 당시 분양이 완료된 상태 였으며, 분양중에 있었음. 사업대상인 Lawyer’s Tower는 기 완료되거나 분양중인 오피스 빌딩에 비해 규모가 가장 컸음(연면적 3,925평) | 법률서비스 전문 오피스 분양현황 | 1 사업대상지 2 3 4 5 6 한승 아스트라Ⅰ 한승 아스트라Ⅱ 로센터 로펌타워 로펌 애비뉴 씨티 스케이프

25 | 유사분양사례에 의한 적정 분양가의 산정내역 |
3. 개발사례연구(리버타워 vs 로이어스타워) ■ 유사분양사례의 분양가와 로이어스타워 분양가의 추정 유사사례의 분양가를 기준으로 접근조건(도로, 대로변 현황), 가로조건(접근성, 법원이용편리성), 환경조건(편의시설 이용 등), 행정조건(용도지역 차이) 등의 비교요소를 통해 로이어스타워의 분양가를 추정함 유사분양사례에 의해 산정된 Lawyer’s Tower의 평당분양가 지하 : 1,244만원, 1층 : 4,036만원, 2층 : 1,640만원, 오피스(3층∼14층) : 1,341만원 | 유사분양사례에 의한 적정 분양가의 산정내역 | 구 분　 Lawyer's Tower 한승 아스트라Ⅰ 한승 아스트라Ⅱ LAW CENTER 로펌타워 로펌애비뉴 씨티 스케이프 평당 분양가 (만원) 지하 1,200 800 -- 1,300 1층 4,000 2,600 1,900 1,850 2,000 5,500 2층 1,410 1,360 1,250 2,500 오피스 1,550 1,170 1,150 종합계수 1 0.99 1.01 0.86 0.85 0.81 1.00 종합계수적용 평당분양가 산정 (만원) - 1,188 808 646 2,573 1,918 1,123 1,573 1,615 1,395 1,373 1,080 1,020 1,050 1,036 995 929 가중치(2층 이상) 0.30 0.15 0.05 가중치적용 평당분양가 산정 (만원) 1,244 594 650 4,036 1,286 2,750 1,640 419 206 162 51 52 750 1,341 155 50 46 465

26 3. 개발사례연구(리버타워 vs 로이어스타워)
■ 유사분양사례의 시사점 여의도 리버타워 법률서비스 전문 빌딩 아파트분양은 초기에 완료되었으나 오피스, 오피스텔, 근린생활시설, 스포츠시설 등은 IMF의 시장상황과 겹쳐 개별분양이 잘 안되고 시공사의 경영부진 등으로 권리관계가 복잡해지면서 구조조정전문회사가 매입함. 상가의 상당한 면적을 점하는 스포츠시설에 대한 처리방안이 위탁운영, 일괄매각 등 여러 대안을 놓고 표류하는 가운데 공실상태가 지속되면서 이 공백상태가 다른 부분에까지 파급되면서 상가활성화에 실패함. 준공후 미분양에 따른 공실상태는 자산가치에 치명적인 영향을 미쳐, 그간의 전반적인 부동산경기활황국면을 경험하면서도 공개매각가격이 평당 4~5백만 원 수준에 머무르고 있음. 법률서비스업 종사자 전문 오피스 빌딩이라는 전문적인 컨셉을 바탕으로 입지의 장점을 살린 점이 돋보임. 강남 테헤란로의 업무용 오피스텔의 분양가격이 800만원대에 머무르고 있을 때 전문적인 컨셉과 타깃마케팅을 통해 오피스빌딩의 분양가를 1,000만원~1,500만원대로 끌어 올린 특징을 지님 변호사수의 급증, 전용면적기준 20~30평의 수요자니즈에 맞는 상품공급으로 초기에 성공적인 분양율을 모두 실현한 프로젝트임. 프 로 젝 트 의 시 사 점 리버타워 프로젝트의 상업시설부문의 분양은 스포츠시설(4~6층)의 컨셉 여하가 분양성에 중요한 요소로 작용한 것으로 보임. 스포츠시설이라는 일반적인 접근과 달리 전문화되고 특화된 운동 및 관람시설(예, 오크우드지하의 격투기관람장, 쇼룸]처럼 명소로 자리매김될 수 있는 컨셉개발을 통해 조기에 일괄매각이 되었더라면 주변상가활성화에 기여했을 것임. 입지특성과 수요자의 니즈, 컨셉, 시장의 지원이 뒷받침될 때 높은 부가가치를 실현시키는 전문화된 빌딩이 성공