울산신천지구 도시개발사업 Consulting Proposal 2008. 10..

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1 울산신천지구 도시개발사업 Consulting Proposal

2 북구 도시개발사업의 지지부진 유일한 중심상업지구 금융위기로 타개책 마련 필요 체비지 전략이 핵심 핵심인력과의 우호적 관계로 수주에 유리 조합과 00엔지니어링으로 이원화된 발주 구조

3 제출문 신천지구 도시개발조합 귀하 신천지구 도시개발사업 상업용지 개발계획 연구 제안서를 제출하는 바입니다. 2008년 10월
신천지구 도시개발사업 상업용지 개발계획 연구 제안서를 제출하는 바입니다. 2008년 10월 영산대학교 부동산연구소

4 Contents I II III IV V Page - 3 과업의 이해 과업의 핵심과제 검토 5 과업수행방법 및 FLOW 6
11 과업수행조직 및 일정 V 15 과업수행 비용

5 I. 과업의 이해 1. 과업의 배경 2. 과업의 목표 최적의 개발계획 수립 최적 Concept 제시 사업타당성 분석
신천지구 도시개발 조합은 울산광역시 북구 신천동 일원에 환지방식에 의한 도시개발 사업을 추진 중에 있음. 전체부지의 34.4%에 해당하는 12,872평의 활용방안이 사업의 C.S.F(핵심성공요인)임 이를 위하여 수요분석을 통한 개발 Concept을 수립하고, 사업타당성 분석과 사업화 방안을 수립하는 과정이 필요함. 나아가 유망 테넌트 유치를 위한 사전의향조사도 병행되어야 함. 2. 과업의 목표 당해 과업의 목표는 사업대상지에 대한 최적의 Concept을 설정하고, 사업타당성 분석 및 사업화 계획을 작성하는 것임. 최적의 개발계획 수립 최적 Concept 제시 사업타당성 분석 사업추진자료 활용 사업환경 분석 수요/공급 분석 사례연구 개발컨셉 수립 사업타당성분석

6 I. 과업의 이해 3. 과업의 범위 (1) 공간적 범위 (2) 시간적 범위 (3) 내용적 범위 구분 위치 면적 비고 신천지구
울산광역시 북구 신천동 및 매곡동 일원 약 37,467평 (2) 시간적 범위 1단계 : 2008년 10월 ~ 2009년 1월 (3개월 간) (3) 내용적 범위 구분 주요 수행업무 주요조사 1단계 1. 개발환경분석 (입지, 교통, 법규, 상권분석 등) 2. 시장환경분석 (상업,업무,주거,숙박 등) (수요/공급분석) 3. 유사사례분석 (국내 외 유사사례_Landmark Building 포함) 4. 개발컨셉 제시 (테마의 설정, 개발규모) 5. 개략적 타당성 분석 (투자비 산정, 수입산정, 현금흐름 분석 등) 부지 및 입지 환경 조사 국내외 사례조사 수요조사 사전의향 조사 2단계 (추후 협의) Anchor Tenants 의향조사 상업용지 매매 상업용지 개발 컨설팅 금융자문 및 주선 의향조사

7 II. 과업의 핵심 검토사항 1. 핵심 검토사항 개발컨셉 수립 및 사업타당성 검토 성공적인 도시개발
성공적인 개발을 위해서는 현재 부지의 최 유효 이용방안을 수요와 사업성을 바탕으로 적극 검토해야 하며, 이렇게 마련된 Master Plan을 바탕으로 향후 사업실행 및 관련기관 협의자료로 활용 개발컨셉 수립 및 사업타당성 검토 관계기관 협의 & 상업용지 매각 성공적인 도시개발 개발환경 분석 시장환경 분석 유사사례분석 (Landmark Building 포함) 수요분석 도입시설 결정 - 업무시설 - 상업시설 - 주거시설 - 숙박시설 시설의 규모 설정 시설 Concept 및 배치계획 직영, 임대, 매각시설 분류 사업성 분석 (수익성 극대)

8 III. 과업수행방법 및 FLOW 가. 과업수행계획 흐름도 2 단 계 1 단 계 성공적 사업 과업의 이해 개발환경분석
본 과업의 효율적 수행과 실행가능성을 높이기 위해 다음과 같은 구체적인 방법으로 과업을 수행할 것임 과업의 이해 개발환경분석 시장환경분석 유사사례 분석 과업의 범위 및 방법에 대한 이해 입지, 교통, 법규, 상권분석 도입시설의 시장환경 분석 수요분석 공급분석 국내외 유사사례 분석 성공적 사업 사업실행계획 사업타당성 분석 개발컨셉 제시 - 개략적 개발규모 개략적 업종구성 사전의향조사 Anchor Tenants 의향조사 상업용지 매매 상업용지 개발 컨설팅 금융자문 및 주선 투자비 산정 수입 산정 현금흐름 분석 등 2 단 계 1 단 계 추후 협의 통하여 별도 계약 후 진행

9 III. 과업수행방법 및 FLOW 나. 과업수행계획 과업의 성공 과업의 범위 과업의 배경 과업의 목적 (1) 과업의 이해
당사는 본 프로젝트를 위한 태스크 포스팀(Task Force Team)을 구성하고, 관련회사와 함께 협업(co-working)을 함으로써 프로젝트의 목적과 범위에 대하여 확실히 이해하여 과업의 성공을 도모함. 과업의 성공 과업의 범위 과업의 배경 과업의 목적

10 III. 과업수행방법 및 FLOW 나. 과업수행계획 (2) 개발환경/시장환경 분석 및 유사사례 분석 개발환경분석 시장환경분석
유사사례분석 (2) 개발환경/시장환경 분석 및 유사사례 분석 연구 과제 연구 내용 입지환경 인구 및 산업환경 교통환경 부동산 시장환경 법적,제도적 환경 상권현황 및 전망 SWOT 분석 도입시설 스크리닝 도입시설 별 시장환경 수요분석 공급분석 사례별 특징 및 개요 성공 및 실패요인 시설별 차별화 방안 포지셔닝 연구 결과 대상지의 강점 및 약점, 기회 요인 및 위협요인에 대한 분석 약점 및 위협 요인에 대한 보완방안 수립 강점 및 기회 요인에 대한 활성화 방안 수립 개발환경 분석을 통한 도입시설의 스크리닝 도입시설별 시장환경분석을 통한 경쟁력 분석 수요 및 공급 분석 사전의향조사 국내외 유사사례 분석을 통한 성공 및 실패요인 분석 분석을 통한 대상지 시설의 포지셔닝 수립

11 III. 과업수행방법 및 FLOW 나. 과업수행계획 개발컨셉 제시 및 최유효방안 설정 (3) 개발컨셉
전 단계에서 조사/분석된 종합 분석 내용을 토대로 여러가지 대안별 개발 시나리오를 작성 Main Theme 개발 Theme ALT-1 시장환경 측면의 잠재력 개략적 Scenario 사업환경분석 물리적 환경 측면의 잠재력 개발 Theme ALT-2 Sub Theme 개발컨셉 제시 및 최유효방안 설정

12 III. 과업수행방법 및 FLOW 나. 과업수행계획 (4) 사업성 분석
사업성 분석은 본 개발계획에 가장 적절한 모델을 개발하여 내부와 외부 요인들을 고려하여 분석함. 외부 환경 분석 FLOW 내부 사업환경분석 수요조사 외생 변수 추정 유사사례 분석 의사결정 변수 수립 평가지표 설정 개발모델 사업성 분석 Model 수립 현금흐름 개발 모델 평가

13 Ⅳ. 과업수행조직 및 일정 1. 과업수행조직 부동산연구소 컨설턴트는 본 과업을 수행하기 위한 전문적인 지식을 가진 태스크 포스팀(TFTeam)을 구성하여 과업을 추진 프로젝트 총괄 관리 (Project Management) 심형석 교수 프로젝트 자문단 (Quality Advisors) 프로젝트 실무 관리 (Project Director) 프로젝트 실무 운영 (Project Director) 프로젝트 연구진 (Project Staff)

14 Ⅳ. 과업수행조직 및 일정 ◆ 과업수행인원 [ 주요경력 ] [ 학력 ] 프로젝트 총괄 관리
(Project Management) [ 주요경력 ] 영산대학교 부동산∙금융학과 조교수 영산대학교 부동산연구소 소장 부동산 114 이사 한국건설산업연구원 책임연구원 전국경제인연합회 참사(4급) 서울중앙우체국 임대심의위원 한국건설산업연구원 연구심의위원 울산도시공사 자문위원 (사)울산정책연구소 선임연구원 부산도시공사 자문위원 부산교통공사 사업개발 자문위원 부산연제구청 분양가심의위원(부위원장) 부산소비자연맹 전문위원 심형석 교수 [ 학력 ] 부산대학교 경영학과 박사 헬싱키경제경영대학원(핀란드) 경영학 석사 연세대학교 경영학 학사

15 Ⅳ. 과업수행조직 및 일정 2. 영산대학교 부동산연구소 장점 울산지역 최고의 부동산전문연구기관
경상일보를 포함한 지역언론 자료 제공 및 게재 등 울산지역 내 다양한 컨설팅 프로젝트 수행 울산 역세권 교육휴양형 복지도시 사업계획안 울산혁신도시 유치타당성 검토 분양가규제정책이 울산지역 부동산시장에 미치는 영향 분석(국회 건설교통위원회) W-Center 등 마스터플랜 작성 이후 수반되는 다양한 현장작업 수행가능 Issue화 : 언론, 방송을 활용한 붐 조성 공개 및 신뢰 마케팅 : 각종 세미나 등 이벤트 개최 제휴마케팅 : GS건설과 함께 하는 고객음악회 울산지역 올바른 투자문화 조성을 위한 다양한 이벤트 수행 : 울산 부동산 투자전략 세미나 : 울산 부동산시장 전망 세미나 : 울산광역시 도시주택계획의 이해와 부동산 시장 전망 세미나 등

16 Ⅳ. 과업수행조직 및 일정 3. 프로젝트 자문단 구성 및 활용방안 프로젝트 자문단 구성
건축업계 : GS건설, 대우건설, 공간 등 부동산업계 : CBRE, 부동산114 등 모임 : 서울 – 연부동, 지역 – 한국공인중개사협회 울산지회, 영산부동산포럼 등 활용방안 프로젝트 자문 Key Tenant 유치 타당성 검토 필요 시 Focus Group Meeting 수행 등 * 연세대학교를 졸업하고 부동산업계에 근무하는 60명의 전문가 모임 ** 영산대학교 부동산대학원 재∙졸업생 중 부동산업계에 직접 종사하는 60여명의 실무모임

17 (Landmark Building포함)
Ⅳ. 과업수행조직 및 일정 4. 과업수행일정 총 과업기간 : 2008년 10월 ~ 2009년 1월 (3개월간) 중간보고시점 Space Program, MD Plan 보고 및 설계팀 전달 최종보고시점 Feasibility Study (사업성 분석) 보고 Month 10 11 12 1 Remark Week 3 4 2 5 프로젝트 이해 ● 기초환경분석 시장환경분석 수요공급분석 Concept & MD 11월 4주차 중간보고 MD & 사업성 분석 (Landmark Building포함) 12월 5주차 최종 보고 수정보완 최종납품

18 Ⅴ. 과업수행비용 과업수행비용 및 지급일정 구분 단가 투입월 금액 인건비(PM) @500만원*1인 3月 15,000,000 원
(V.A.T 별도) 구분 단가 투입월 금액 인건비(PM) @500만원*1인 3月 15,000,000 원 인건비(PD,PO) @300만원*2인 2月 12,000,000 원 인건비(SC) @200만원*2인 자문비 @100만원*3인 6,000,000 원 부대비용 및 예비비 3,000,000 원 합계 48,000,000 원 구분 지급조건 비율 금액 계약금 계약 후 즉시 30% 14,400,000 원 중도금 중간보고 후 즉시 40% 19,200,000 원 잔금 최종 보고서 납품 후 즉시 합계 100% 48,000,000 원