울산 신천지구 도시개발사업 용역 제안서 2008. 11 영산대학교 부동산연구소.

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1 울산 신천지구 도시개발사업 용역 제안서 영산대학교 부동산연구소

2 신천지구 도시개발사업의 상업용지에 대한 Master Plan 수립 및 분양성 검토(Marketability) 용역 제안서를 제출합니다.
2008년 11월 영산대학교 부동산연구소 소장 심형석 교수

3 요 약 용역기간 및 주요내용 용역제안 금액 용역의 세부내용 2008.11~2009. 1(결과보고서 2008년 12월 납품)
요 약 용역기간 및 주요내용 ~ (결과보고서 2008년 12월 납품) 울산 신천지구 상업용지 Master Plan 수립 및 분양성 검토 용역제안 금액 \32,500,000원(부가세 별도) 용역의 세부내용 구분 주요 수행업무 비고 1단계 지역상권 및 유사사례 분석 개발 Concept 도출 수요추정 및 규모 설정 시설 도입의 타당성 검토 체비지 전략 분석 유망 Tenant 사전의향 조사 Key Tenant에 기반한 상권활성화 방안 문헌조사 자료조사 현장실사 설문조사 면담실사 2단계 (추후 협의) Key Tenant (Sub 및 Small Tenant 포함)와의 공동 Action Plan 수립 Tenant Mix 전략 제안 상업용지 매각 및 개발 컨설팅 마케팅 대행

4 목 차 과업의 이해 과업수행방법 및 Flow 과업수행조직 및 일정 과업수행비용 및 조건

5 Part 1· 과업의 이해

6 1. 과업의 배경 및 목표 분양성에 기반한 최적의 개발계획 수립과 사업화 방안을 위한 현실성 있는 대응전략 검토
신천지구 도시개발사업의 핵심성공요인은 상업용지 활용방안에 있음. 이를 위해서는 분양성과 현실성에 기반한 사업성 분석과 사업화 추진 방안이 필요함. 경쟁력 있는 Concept을 설정하여 개발주체의 수익성 극대화 도모 경쟁력 있는 도입기능 및 시설에 대한 타당성 검토 도입기능 및 시설의 규모, 수익성을 고려한 최적의 체비지 적지 분석 사전의향조사를 통한 Key Tenant의 입주가능성 검토 유망 Tenant에 대해 수요조사 등 공식적 채널을 활용한 사전 입점의향조사 실시 Key Tenant의 입주가능성에 근거한 랜드마크 빌딩 설계 Key Tenant와 함께 공동의 Action Plan을 수립하여 시너지 효과 극대화 추구

7 2. 과업의 범위(I) 공간적 범위 시간적 범위 1단계 : 2008년 11월 ~ 2009년 1월(3개월)
2단계 : 2009년 1월 ~ 사업종료 구분 위치 면적 비고 신천지구 울산광역시 북구 신천동 및 매곡동 일원 123,858㎡* * 약 37,467평

8 2. 과업의 범위(II) 내용적 범위 구분 주요 수행업무 비고 1단계 지역상권 및 유사사례 분석 개발 Concept 도출
수요추정 및 규모 설정 시설 도입의 타당성 검토 체비지 전략 분석 유망 Tenant 사전의향 조사 Key Tenant에 기반한 상권활성화 방안 문헌조사 자료조사 현장실사 설문조사 면담실사 2단계 (추후 협의) Key Tenant (Sub 및 Small Tenant 포함)와의 공동 Action Plan 수립 Tenant Mix 전략 제안 상업용지 매각 및 개발 컨설팅 마케팅 대행

9 Part II· 과업의 수행방법 및 Flow

10 1. 원전 주변지역 지원사업현황 2) 4개 원전주변지역 지원사업의 현황 및 성과 1. 과업수행의 기본방향
1. 원전 주변지역 지원사업현황 ) 4개 원전주변지역 지원사업의 현황 및 성과 1. 과업수행의 기본방향 1. 조사진행 Process 본 과업의 원활한 수행을 위해 TFT(Task Force Team)를 구성하여 관련회사와의 협업을 통한 최적의 결과물 도출 지역별로는 울산, 부산과 수도권을 망라한 조직을 구성함. 업종별로는 학계, 업계, 컨설팅계 등 시너지가 가능한 多 업종 참여 Project Manager는 지역별, 업종별 범위를 망라하여 과업을 선도할 수 있도록 선정 TFT내 서호 및 조합측 인력도 포함하여 현장감 유지 협업을 통한 즉각적 피드백 확보 갑과 을을 배제한 win-win형 시너지 추구 필요 시 워크샵 등을 통해 창의적 아이디어 도출 최종 보고회 前 워크샵 실시 고려 10 10 Copyright © by Seoul Marketing Research, Inc. All rights reserved.

11 환경변화에 대응한 지역 밀착형 개발 Concept 설정
2. 과업수행의 세부내용(I) 환경 및 사례분석 목적 사업지구 상권과 국내외 상업시설 동향 파악을 통해 개발컨셉 설정의 기초자료 확보 주요내용 지역 및 소비현황 분석 인구통계적 환경 분석 주요시설 및 개발계획 파악 도시개발 유사사례 분석 수행방법 문헌조사, 자료조사, 현장실사 환경변화에 대응한 지역 밀착형 개발 Concept 설정

12 2. 과업수행의 세부내용(II) 개발Concept도출 목적 주요내용 수행방법 분양성을 고려한 개발의 방향 확정
수요자 Benefit를 고려한 개발의 방향 설정과 차별화 모색 주요내용 개발의 방향 설정 지역밀착형 차별화 전략 모색 수요추정과 개발규모 설정 개략 분양성(Marketability) 검토 수행방법 자료조사, 현장실사, 면담실사 → 자체분석 분양성을 고려한 개발의 방향 확정

13 2. 과업수행의 세부내용(III) 타당성 검토 목적 주요내용 수행방법 수익성이 전제된 개발의 실현가능성 정립
물리적, 경제적, 법률적 실현가능성 분석 주요내용 도입기능 및 업종별 시설 검토 시설 도입의 물리적, 경제적, 법률적 타당성 분석 계획적, 개발적, 운영적 사례에 의한 적정배치전략 수립 수지 및 현금흐름 분석 수행방법 사례조사, 현장실사, 면담실사 → 자체추정 수익성이 전제된 개발의 실현가능성 정립

14 2. 과업수행의 세부내용(IV) 체비지 전략 분석 목적 주요내용 수행방법 수익성 확보전략 구축
수익실현을 위한 체비지 적정규모 및 적지 선정 주요내용 도입기능 및 업종별 시설 규모, 수익성, 시너지효과 검토 Key Tenant 도입의 가능성 검토 체비지 최적 적지 선정 체비지 선정에 따른 파급효과 분석 수행방법 사례조사, 현장실사, 면담실사 → 자체추정 수익성 확보전략 구축

15 2. 과업수행의 세부내용(V) 사전의향 조사 목적 주요내용 수행방법 개략적 Tenant Mix 전략 수립
Tenant 입점 가능성 파악을 통한 Master Plan의 적정성 및 사업의 실현가능성 확인 주요내용 유망 Tenant 선정 및 Screening 참여를 전제로 한 사전의향조사 및 연관자료 확보 Key Tenant 입주 가능성에 근거한 랜드마크 빌딩 설계 상권활성화 방안 수립 수행방법 사례조사, 면담조사 개략적 Tenant Mix 전략 수립

16 3. 과업수행 Flow 2 단 계 1 단 계 상업지 매각 및 개발 컨설팅 과업의 이해 환경 및 사례분석
개발 Concept 도출 타당성 검토 지역상권 분석 벤치마킹 사례 분석 개발방향 및 차별화 전략 수요 추정 및 규모 설정 분양성 검토 도입기능 및 시설 검토 시설도입의 타당성 분석 수지분석 상업지 매각 및 개발 컨설팅 Tenant Mix전략 사전의향 조사 체비지 전략 분석 유망 Tenant 선정 사전의향 조사 Key Tenant에 기반한 랜드마크 빌딩 설계 및 상권 활성화 방안 모색 도입기능 및 시설 검토 타당성 검토 적지 선정 참여형 Action Plan 수립 업종별, 규모별 Tenant Mix 전략 제안 2 단 계 1 단 계 추후 협의 통하여 별도 계약 후 진행

17 Part III· 과업수행조직 및 일정

18 1. 과업수행 조직 본 과업은 Master Plan 작성부문과 Tenant 의향파악 부문이 역할분담을 통해 상호 시너지효과를 일으켜야 함. 프로젝트 총괄 관리 (Project Management) 심형석 교수 프로젝트 자문단 (Quality Advisors) 프로젝트 실무 관리 (Project Director) 프로젝트 실무 운영 (Project Director) 프로젝트 연구진 (Project Staff)

19 2. 참여인력현황(I) [ 주요경력 ] 심형석 교수 [ 학력 ] 프로젝트 총괄 관리 (Project Management)
영산대학교 부동산∙금융학과 조교수 영산대학교 부동산연구소 소장 부동산 114 이사(지식경영센터 소장) 한국건설산업연구원 책임연구원 전국경제인연합회 참사(4급) 서울중앙우체국 임대심의위원 한국건설산업연구원 연구심의위원 울산도시공사 자문위원 (사)울산정책연구소 선임연구원 부산도시공사 자문위원 부산교통공사 사업개발 자문위원 부산연제구청 분양가심의위원(부위원장) 부산소비자연맹 전문위원 심형석 교수 [ 학력 ] 부산대학교 경영학과 박사(전공 : 부동산마케팅) 헬싱키경제경영대학원(핀란드) 경영학 석사(전공 : 경영전략) 연세대학교 경영학 학사(부전공 : 경제학)

20 3. 영산대학교 부동산연구소 특징 울산지역 최고, 유일의 부동산전문 연구기관 지역 내 다양한 컨설팅 프로젝트 수행
정기적 연구결과물 발표, 경상일보를 포함한 지역언론 자료 제공 및 게재 등 지역 내 다양한 컨설팅 프로젝트 수행 “울산 역세권 교육휴양형 복지도시 사업계획안” “울산혁신도시 유치타당성 검토” “분양가규제정책이 울산지역 부동산시장에 미치는 영향 분석”(국회 건설교통위원회) “W-Center 사업성 분석, 통합관리구조 수립” 등 마스터플랜 작성 이후 수반되는 다양한 현장작업 수행가능 Issue화 : 언론, 방송을 활용한 붐 조성 공개 및 신뢰 마케팅 : 각종 세미나 등 이벤트 개최 제휴마케팅 : GS건설과 함께 하는 고객음악회 등 울산지역의 올바른 투자문화 조성을 위한 다양한 이벤트 수행 : 울산 부동산 투자전략 세미나 : 울산 부동산시장 전망 세미나 : 울산광역시 도시주택계획의 이해와 부동산 시장 전망 세미나 등

21 4. 프로젝트 자문단 구성 및 활용 프로젝트 자문단 구성 활용방안 프로젝트 자문 Key Tenant 유치 타당성 검토
필요 시 Focus Group Meeting 수행 등 구분 자문단 비고 건설업계 GS건설 이상호 상무 공간 김원창 상무 등 학계 한국건설산업연구원 박용석 연구위원 등 부동산업계 CBRE 윤여신 이사 부동산114 심규석 본부장 등 커뮤니티 서울 – 연부동* 지역 – 한국공인중개사협회 울산지회 영산부동산포럼** 등 * 연세대학교를 졸업하고 부동산업계에 근무하는 100명 내외의 전문가 모임 ** 영산대학교 부동산대학원 재∙졸업생 중 부동산 업계에 직접 종사하는 60여명의 실무모임

22 5. 과업수행 일정 총 과업기간 : 2008년 11월 ~ 2009년 1월 (3개월간)
중간보고시점 : Master Plan 후 보고 최종보고시점 : 입주의향 및 분양 성 검토 후 보고 Month 11 12 1 Remark Week 2 3 4 5 환경 및 사례분석 ● 개발컨셉 도출 수요 및 규모 추정 타당성 검토 채비지 전략 분석 11월 4주차 중간보고 Tenant사전의향조사 12월 5주차 최종 보고 상권활성화 방안 최종납품

23 Part IV· 과업수행비용 및 조건

24 1. 과업수행 비용 과업수행 비용은 \32,500,000(부가세 별도)을 제안함. 구분 항목 단가 투입월 금액 인건비 PM
@500만원*1인 1月 5,000,000 원 PD∙PO @300만원*2인 2月 12,000,000 원 SC @200만원*2인 8,000,000 원 직접경비 인건비 20% 간접경비 및 일반관리비 인건비 10% 2,500,000 원 합계 32,500,000 원

25 2. 지급조건 용역계약 후 5일 이내 50%, 최종보고서 납품 후 5일 이내 50% 구분 지급조건 비율 금액 계약금
16,250,000 원 잔금 최종 보고서 납품 후 5일 이내 합계 100% 32,500,000 원

26 * 제안서 제출시 고려사항 간결하고 발주자가 원하는 핵심을 중심으로 사전에 발주자의 의도를 파악 제출 후에도 협의 지속
돈에 대한 이야기를 상세하고 명확하게 “어떻게 하겠다(내용)”를 자세히 기술 매력적으로