한국부동산정책의 성과와 과제 한국부동산정책의 성과와 과제 [특강 자료] 배문호(지역및도시계획학 박사) - 주택정책의 변천 과정을 중심으로 -

목차목차 Ⅰ 서 론 Ⅱ 주택정책의 변천과정 년대 년대 년대 년대 년대 년대 Ⅲ 향후 주택정책의 과제와 방향 - 패러다임의 변화에 따른 주택시장의 변화 - 고령화 사회 (2000 년 ) 의 노인주택문제, 주거복지 정책 - 1~2 인 가구 ( 독신, 맞벌이가구 ) 의 증가 와 주택문제 년대 주택정책 ( 박근혜 정부 ) 의 방향 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 2

Ⅰ. 序 論 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 3

개 요 우리나라는 민간자금에 의존한 주택공급 시스템을 취하면서도 정부가 주택시장을 통제하는 아주 독특한 특징이 있다. 1950년 6.25전쟁으로 주택은 재고의 1/3이 파괴되었으나 1960년대 이후 경제개발 중심의 압축성장(불균형성장이론)으로 산업화, 도시화 현상으로 도시 내 주택부족 사태 발생 ※ 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)의 비율 : 71%( 기준) 주택문제는 국민의 Basic Needs인 衣食住의 하나로서 정치, 경제, 사회적 관심이 높은 분야 (주거문화로!) 주택공급 측면에서 볼 때 자본주의 국가의 주택정책은 크게 - 유럽식(사회주택 공급), 미국식(시장 자율기능), Singapore식(국가 주도)으로 구분 이를 해결하기 위한 주택의 양적 공급 확대정책 시행으로 2011년 新주택보급률 102.3% 라는 기록적 성장, 주택의 유형도 단독주택 중심에서 '공동주택 ' 으로 다변화. ※ 발레리 졸레리(프랑스출신의 지리학자) : 『아파트 공화국』 전상인(서울대학교 환경대학원 교수) : 『아파트에 미치다』(한국사회의 주거사회학) 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 4

가족계획 구호의 변천사 가족계획 구호의 변천사 ’60 ∼ ’65 년 : 생각없이 낳다보면 거지 꼴을 못 면한다. ’65 ∼ 70 년 : 3, 3, 35운동( 3 명의 아이를 3살 터울로 35 세 이전에 낳자 ) 1970 년대 : 아들 · 딸 구별 말고 둘만 낳아 잘 기르자 1980 년대 : 둘도 많다 ! 여보 ! 우리 하나만 낳읍시다 하나씩만 낳아도 삼천리는 초만원 ! 낳을 생각 하기 전에 키울 생각 먼저하자 1990 년대 : 잘 키운 딸 하나, 열 아들 않 부럽다 아들바람 부모세대, 짝궁 없는 우리세대 2000 년대 : 아빠 ! 혼자는 싫어요. 엄마 ! 저도 동생을 갖고 싶어요. 자녀에게 물려줄 최고의 유산은 형제입니다 년대 : 출산장려 정책 적극 시행 ( 출산격려금 지급 ) 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 5

한국인의 평균수명 평균수명 ( 정의 ) - 사람이 태어나서 향후 얼마나 살 수 있는가의 평균기대 연수 - 당해 연도의 정상 인구수, 사망자수, 연령별 사망률을 감안하여 나타낸 추정수치임 - 평균수명표 (1970 년에는 63.2 세 ) - 평균수명의 연장은 개인의 소득과 소비행태 결정에 크게 영향을 미친다.(life cycle hypothesis) 구분 평균 - 남자 - 여자 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 6

住宅政策 變遷過程 Ⅱ. 住宅政策 變遷過程 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 7

1960년대 - - 휴전 후 이승만 정부하의 경제는 미국에 거의 의존하는 상태로서 정치·사회적으로 부패가 만연되다 '60년 4.19 학생혁명으로 정권이 붕괴 전쟁 중 남한의 주택재고 328만 가구의 1/3이 파괴, 1950년대 서울 청계천변의 판자집, 움막집 - - 전후 주택문제의 심각성을 인식한 이승만 대통령이 '53년도에 100만호 주택건설 담화문을 발표할 정도로 주택 상황이 악화됨 - '61년 박정희 장군이 “빈곤추방과 자립경제 확립”기치 아래 5.16 군사 쿠테타로 제3공화국 정부 수립한 이후 '62년부터 『경제개발 5개년 계획』을 수립하고, 산업화·공업화를 적극 추진 *노란 샤쓰 입은 사나이(61년, 한명숙), 가슴 아프게(67년, 남진), 섬마을 선생님, 흑산도 아가씨(67년, 이미자), 안개 낀 장충단 공원, 돌아가는 삼각지(67년, 배 호) 정치·경제·사회적 배경 전후 주택사정 100만호 건설 5개년 계획수립 정부와 UNKRA(유엔 한국부흥단)은 입주자 부담 50%, 원조기금 등 국가보조 50%로 100만호 건설 5개년 계획을 수립하였으나 자금조달의 비현실성으로 실행되지 못함 도시 주택문제 대두 - '60년대 들어서 공업화에 따른 농촌인구의 도시유입 가속화(이촌향도 현상 → 도시화) - 전체 주택의 36%가 천막집, 판잣집, 깡통집 등 노후 불량, 무허가 주택이 도심주변에 급증 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 8

정부가 공공주택을 지속적으로 공급할 필요성 인식하여 자본금 전액을 출자하여 대한주택공사 설립 조선주택영단(한국토지주택공사법 부칙 제9조) → 대한주택영단 → 대한주택공사 - - 1종 공영주택 : 중간 소득계층을 위해 주공이 건설하는 주택 - - 2종 공영주택 : 저소득근로자, 원호대상자, 국가유공자, 이재민 등을 위해 지방정부가 건설하는 주택 대한주택공사 설립 ( ) 당시의 공공주택 서울 성북구 종암아파트 (1958) 년 11월 착공식에 이승만 대통령 참석, 사유지上에 5층아파트 3개동 152세대 건립 마포아파트 단지 ('62-64) - - 단지개념의 우리나라 최초의 아파트는 주공이＇62년 건설한 마포아파트 - - 6층 개별난방(연탄온돌) 아파트로 공동주택단지의 효시 1960년대 - '98년 재건축(2개동 239세대) - - '91년 재건축으로 철거됨 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 9

당시 주공의 건설사업 - - 주공은 주로 13평 내외의 5층 계단식형으로 연탄온돌과 수세식 화장실을 갖춘 아파트 건설에 주력 - - 고층아파트는 주로 외국인용으로 건설(힐탑, 남산외인 등) - - 중산층용 아파트 건설은 한강맨션아파트 ('69착공)가 시초 ※ 한강맨션아파트 : 최초의 중앙난방시설, 시청에서 5km, 차로 10분으로 교통편리, 교육시설 완비, 27~55평, 강부자 등 연예인 대거 입주 주택정책 평가 - - 당시의 주택정책 : 주택부족 문제를 단편적으로 해결하려는 소극적 주택정책 년대 주공 및 지방정부에서 건설한 4만여 가구의 아파트는 이후 민간부분의 주택건설 시장 참여를 위한 기술적 토대가 됨 1960년대 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 10

- - '71년 대선에서 근소한 차이로 당선된 박정희 대통령은 ＇72년 전국에 계엄령을 선포하고 10월 유신을 단행, 간선제 대통령, 긴급조치, 노동운동 탄압, 경제성장에 주력, 공업화 * 아침이슬(71년, 양희은), 늦기 전에, 월남에서 돌아온 김상사, 님은 먼곳에(71년, 김추자) 님과 함께(72년, 남진), 제3 한강교(79년, 혜은이) - 국민들의 주택수요에 대한 더 많은 책임을 정부가 부담하는 계기 정치 · 경제 ·사회적 배경 유신체제(72년)가 주택부문에서 갖는 의미 당시의 주거환경 - - 도시화가 급격히 진행되면서 도시지역의 주택부족률이 1960년의 34%에서 46.3%로 오히려 악화 - - 도심지 내 절반 이상의 세대가 전세로 거주, - 합계출산율 4.5명 경기도 광주(現 성남시) 대단지 사건 ( ) 정부가 도시빈민계층의 주택문제에 관심을 갖게 된 계기 - - 배경 : 정부와 서울시는 도시미화 정책의 일환으로 경기 광주군 200만평의 단지를 조성해 50만명의 도시빈민(상계, 중계, 구로, 봉천, 시흥 등)을 이주하여 수용한다는 계획 세움 - - 문제점 : 도시에 필요한 기본적인 자급자족시설이 전혀 갖추어지지 않음, 불하대금 완납 요구로 불만 - - 결과 : 5만 명의 이주민들이 경찰서, 주유소, 차량방화로 주민과 경찰 100여명 부상, 다음날 내무부에서 후속대책 발표 ※ 이문열 장편소설(10권)『변경』에 소개됨 1970년대 - - 민심 수습을 위해 선거철에 무허가 주택 양성화 정책 시행 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 11

- - '72-81년까지 10년간 주택 150만호 건설계획을 효율적으로 추진하기 위해 『주택건설촉진법』을 제정 - 미국 대외원조기구인 AID로부터 공공차관 1천만 달러를 차입하여 반포아파트 1,490가구 건설 주택건설촉진법 제정 ('72.12) 차관을 도입한 반포아파트('73) :‘구반포’ 잠실아파트 ('75~ '78) 서울시가 상습수해지역을 매립하여 조성한 잠실 34만평을 주공이 매입하여 1만7천여 가구 건설 * 현대아파트 특혜분양 사건(탐욕의 문화) 반포 2,3단지 아파트 ('77 ~ '78) :‘신반포’ 주공 뿐 아니라 민간건설사도 아파트 시장에 적극 참여 민간주택업체의 성장 : 대림, 경남기업, 삼호주택, 삼익주택, 현대건설 등 '65년까지 주택업체는 국내 100대 기업에 하나도 들지 못했으나 '76년도에는 삼익주택이 89위에 84년에는 한양 20위, 삼호 73위, 라이프주택이 74위에 각각 등극하는 등 민간 주택업계가 급성장 1970년대 주택정책 평가 - - 장기 주택공급계획을 수립하고 주촉법을 제정하는 등 안정된 주택공급을 위한 제도적 장치 마련 - - 부동산투기(복부인)에 의한 부의 불균형 분배문제 대두되기 시작 1970년대 → 정부의 주택건설 승인제 → 강남개발의 시작을 알리는 중요한 계기가 된 단지 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 12

- - '79 박대통령의 죽음으로 인해 민주화 요구 및 노동운동이 분출하는 가운데 국보위(전두환)가 81년부터 10년간 『주택 5백만 호 건립계획』발표(무모한 계획) → 이후 축소됨 - - 새로운 파시즘의 도래 : 삼청교육대, 졸업정원제, 녹화사업, 아시안 게임, 올림픽 게임, 5공 청문회 돌아와요 부산항에, 단발머리, 고추잠자리, 창밖의 여자(조용필) '70년대 말 토지시장이 악화되고 대규모 아파트 건설을 위해 『 택지개발촉진법 』 제정 ('80.12) - 국회를 대신하는 국가보위비상입법의회에서 비전문가들에 의해 충분한 검토없이 통과 (개인의 재산권 침해하는 요소가 많음) 정치·경제 · 사회적 배경 공영택지개발 도입 ('80.12) : 토지구획정리사업 → 택지개발사업 경제호황과 주택·토지가격 급등 '80년대 중반 3저현상(저유가, 저환율, 저원자재) 및 국제행사('86 아시안게임, '88 서울올림픽) 통화팽창에 따른 부동산 붐 발생(86 ~88) 분양가 자율화 발표('88.12) - 실패 주택공급을 촉진하기 위해 자율화계획을 발표했으나 한달만에 주택가격이 40% 이상 상승하는 결과를 초래되어 전면 백지화, 박 승 당시 건설부 장관 중도하차 → 분양가 원가 연동제 시행('89년) 200만호 주택건설계획 ('87.12) '87.12 노태우 대통령 당선자(직선제 개헌 후 첫 대통령) :“200만호 주택건설계획” 발표 1980년대 ※ 서울시는 35개 토지구획지구 사업으로 완성된 도시이다.(돈암, 영동, 잠실, 가락지구 등) 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 13

우리나라 최초의 『사회주택』인 25만호의 영구임대주택 건설계획을 발표하여 최종 19만호 건설 - 택지소유상한제, 개발이익환수제, 토지초과이득세법 등 공개념 3법 제정 - 공시지가 제도 도입으로 지가 일원화(기준지가, 과세시가표준액, 기준시가, 감정가격) 영구임대주택건설 ('89.02) 토지공개념 도입 ('89.12) 1980년대 주택정책 평가 만호 주택건설 추진으로 건설경기 과열, 건설노임 인상, 제조업 근로자 부족 - - 일부 사업장에선 아파트 부실공사, 海沙사용 문제가 나타남 - - 주택가격의 급등으로 소외된 저소득계층을 위한 다양한 유형의 아파트 선보임 (영구임대, 근로복지, 사원임대, 공공임대, 공공분양 등) 제1기 신도시 계획('89 ~92) 양적 공급확대 위주의 200만호 주택건설정책을 펴고 제1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 건설하여 집값 안정에 기여하였으나 베드타운 및 교통문제 야기 1980년대 - 토지소유 편중 심화문제가 큰 사회적 쟁점이 된 시기 ※ 최초입주 : 서울 번동아파트 ('89.03 착공 → '90.11 최초입주) 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 14

- - '92년 김영삼 대통령이 당선되어 문민정부가 탄생 - - '98년의 김대중 대통령의 국민정부로 이어지는 시기 - - '97년말 IMF 외환위기를 맞아 경제 전반에 구조조정 바람 * 여명의 눈동자(91년), 난 알아요(92년, 서태지와 아이를), 모래시계(95년), 노래방, PC방 문화 - 200만호 건설, 여유자금의 부동산 시장 유입으로 건설경기가 과열되자 건설경기 진정대책 발표 정치 · 경제 ·사회적 배경 건설경기 진정대책 ('91.5) 주택시장 침체('93 ~ '97) 과도하게 팽창한 건설업은 금융실명제, 토지거래허가제, 부동산 구입자금 출처조사 등으로 '93년도부터 분양률이 저하되자 심한 경영난을 맞게 됨.(1,900개 건설사 부도) 분양가 전면자율화, 주택시장 다변화 - 건설업계의 자금난 및 연쇄부도, 분양가 자율화 요구 등으로 분양가 규제를 단계적으로 완화 → '99년 분양가 전면자율화 실시 - - 건설업계도 아파트 일변도에서 탈피, 오피스텔, 주상복합, 원룸, 전원주택 사업으로 다변화 모색 1990년대 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 15

- 경기도 용인지역의 난개발 시장(도시계획법 미적용) → 도시기반시설 부족 - '97년 말 IMF 외환위기를 맞아 주택가격이 급락하고, 대형건설업체가 유동성 위기에 직면함 준농림지 개발허용 및 난개발문제 IMF 외환위기 및 주택건설업 위기 ('97 ~ '98) 1990년대 주택정책 평가 - '93년 이후 경기침체의 여파로 건설업체 극심한 경영난 - - 정부의 주택정책은 건설업계 지원 및 부동산경기 활성화 위주의 정책을 폈으나, '97년도 IMF 경제위기로 부동산시장 전체가 큰 피해 봄 1990년대 - 주택건설촉진을 위해 준농림지역의 토지규제를 대폭 완화하자 나홀로 아파트 등장 - 대우, 동아, 경남기업, 쌍용의 유동성위기 - 한보, 한신공영 법정관리 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 16

년대 들어서면서 IMF 경제위기가 진정되면서 증시가 폭락하고 실질금리가 0%대로 떨어짐 - - 국민정부의 국민임대주택 건설사업과 참여정부의 신행정수도 및 제2기 신도시건설 등 굵직한 개발호재가 발표 - - '01년 김대중 대통령은 8.15 경축사에서 국민임대주택 20만호 건설계획 발표 → 이후 100만호 계획으로 확대 - 참여정부에서도 총 150만 가구의 임대주택건설 천명 정치 · 경제 · 사회적 배경 국민임대주택 100만호 건설계획 ('03 ~ 07) 도심지 다가구 매입임대주택 사업 ('04) - - 도심지내에 삶의 터전을 둔 도시 저소득층을 위해 일반 주택가의 다가구, 다세대 주택을 매입하여 임대 → '08년 1만 가구 로 확대, 현재도 지속되고 있는 주거복지 정책 사업 분양원가 공개논란 ('04) 시민단체를 중심으로 분양원가 공개주장 제기 → 정부는 관련 법령을 개정하여＇ 이후 사업승인 신청 분부터 적용, 자본주의 시장경제 논리에 반하는 정책 2000년대 - - 김대중 정부는 경기완화를 위해 주택규제 대폭 완화 → ‘05년 ~‘06년 주택가격 폭등의 원인 년, 합계출산율이 1.3명으로 사회가 인구구조를 유지하기 위한 대체출산율(2.1%)에 미달 - 저소득 서민의 주거안정에 기여하였으나 임대주택 단지 슬럼화, LH 부실의 원인으로 작용 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 17

- 수도권, 행정복합도시 후보지 주변 주택가격을 진정시키기 위해 투기지역 및 투기과열지구를 지정하고 부동산 안정대책 발표(' )이후 정부에서는 판교의 중대형평형 택지공급을 전면보류하고 2005년 8.31 종합부동산세를 도입하는 등 고강도 종합주동산 대책을 마련 (세금폭탄 논란) - 2기 신도시 개발(06년 전후) : 파주운정, 성남판교, 서울위례, 수원광교 등 11개 지구(43백만평, 65만호, 165만명 수용) - - 종전의 주택정책 기조를 이어받아 공공임대주택 건설 물량을 지속적으로 확대 - - 지역균형 발전이라는 미명하에 행복도시, 기업도시, 혁신도시 등 각종 개발사업이 발표 → 주택을 포함한 부동산 시장 불안정한 모습 - - 분양가 심사제, 분양가상한제, 택지원가 공개, 분양가 내역 공시, 토지임대부 및 환매조건부 주택 공급 등 강력한 정책시행으로 부동산 시장 진정됨 ‘05~ 06년 부동산 급등과 안정화 대책 2000년대 주택정책 평가 2000년대 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 18

이명박 정부는 2018년까지 보금자리주택 150만호 건설 추진( 대책)! 택지조성, 주택건설 중앙공기업 통합( ) 주택공사, 토지공사 ☞ LH(한국토지주택공사) 2010년대 → 분양70만호, 임대80만호(수도권 100만호, 지방50만호) - 영구임대 50년, 국민임대 30년, 장기전세 20년, 5년 ·10년·분납임대 - 보금자리주택건설특별법으로 G.B. 보금자리지구 6차에 걸쳐 21개 지구 지정 (서울, 경기, 인천에만 지정) → 유동성 위기(부채 138조원)로 공적 기능 축소(민간에 택지 공급 및 공공주택 공급에 차질) 임대주택 공급 승인 후 미착공 물량 과다 2013년은 박근혜정부의 탄생!! 일 제18대 대통령으로 박근혜 선출(최초의 여성대통령) 일 출범한 박근혜 정부는 어떠한 주택정책을 펼칠 것인가? ( 부동산 대책 발표, 장기 주택종합계획 수립) 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 19

제2차 장기(2013~2022) 주택종합계획 주택종합계획에 의한 정책추진방향 2010년대 → 비전 : “더 나은 주거환경, 행복한 주거생활” - 주택정책의 기본목표 : 주거복지 향상 주택수준 및 주거환경 개선 주택시장 안정 * 제1차 주택종합계획(2003~2012) : 주택법 제7조의 근거하여 최초 수립 - 보편적 주거복지 실현을 위한 촘촘한 주거안전망 구축 - 커뮤니티 중심의 살기 좋은 주거환경 조성 - 주택품질 제고를 위한 주택공급 및 관리 - 수요맞춤형 주택공급체계 구축 - 지속 가능한 주택시장 대응체계 확립 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 20

보편적 주거복지 - 임대 확대(공공주택 연 9만호 건설), 총 45만호 공급 - 매입임대, 전세 임대 연 4만호 확대, 총 20만호 공급 新 정부 주택정책은 어떤 것이 있는가? 新 정부 주택정책은 어떤 것이 있는가? 렌드푸어 대책 - 행복주택 20만호 프로젝트(사회초년생, 신혼부부, 대학생 주거불안 해소) 철도부지 등 토지비가 저렴하고 임대수요가 높은 지역에 아파트 등을 건설하여 시세의 1/2 ~ 1/3수준의 보즘금 및 임대료로 임대 - 목돈 안드는 전세 집주인이 전세보증금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달, 대출이자는 세입자가 납부(집주인 직접 대출에 따른 실효성 문제) 하우스푸어 대책 - 주택지분 매각제 : 하우스푸어가 소유주택의 일부 지분을 공공기관 등에 매각하고 매각지분에 대해 임대료를 지불하면서 계속 거주 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 21

Ⅲ. 향후 주택정책의 과제와 방향 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 22

Ⅲ. 향후 주택정책의 과제와 방향 3.1 주거복지정책(주거 빈곤계층 실태) - - 오늘날 고령화 문제는 세계적으로 심각한 문제로 대두(연금제도, 재정구조) - - 세계에서 유례가 없을 정도로 매우 빠른 속도로 고령화가 진행 년에는 우리나라도 20%(super-aged society)에 이를 것으로 전망 2000년대를 기점으로 주택보급률은 100%를 넘었으나 주거빈곤층이 약 50~60만 가구에 달하는 것으로 추정(2010년 인구주택총조사:주거환경이 열악한 가구가 57만 가구!) 고령화 현황 : 65세 이상 노인인구 비율(7% → 14% → 20%이상) 우리나라의 노인주거 문제 산업화, 도시화에 따른 핵가족화, 여성의 사회참여 확대에 따른 노인부양가구 감소 장기요양보험(2008) 및 기초노령연금(2014) 시행, 노인관련 주택산업 융성 3.2 고령화 사회의 노인주택 - 최저주거기준 제도 주택법에 도입 - 최근에 사회초년생, 신혼부부, 대학생 들의 주거불안 문제가 사회문제화됨. 고령화사회(2000) → 고령사회(2019) → 초고령사회(2026) 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 23

Ⅲ. 향후 주택정책의 과제와 방향 3.2 고령화 사회의 노인주택(계속) * 특징 : 노인과 가족의 동거를 장려하는 정책이 주를 차지하며, 노인복지관련 법률을 제정하는 정도에 그침 노인주거정책의 특징 및 문제점 노인주거 정책의 방향 적절한 서비스를 제공받을 수 있는 시스템 4원칙 견지 ① 주거의 연속성 (지금까지 살아왔던 환경과 비슷하게, 교류형 노인복지시설로!) ② 주거의 안정성 (안전하고 편리한 시설) ③ 주거의 건강성 (고령자의 건강유지, 휴양, 휴식) ④ 주거의 재활성 (주택내에서 요양, 재활 가능한 구조, care) → 실버타운 조성, 역모기지 제도(주택연금) 도입 * 노인복지시설의 문제점 ① 절대적인 수량 부족 ② 소득계층에 따른 다양한 시설 부족 ③ 노인층의 복지시설 기피현상, 도시외곽이나 시골지역에 위치(격리형 노인복지시설) 진료시설 등 노인을 위한 전용시설 미비 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 24

Ⅲ. 향후 주택정책의 과제와 방향 3.3 독신가구 및 맞벌이가구 주택 - - 일반가구의 평균가구원 수는 감소했고, 단독(1인)가구 및 1세대(부부)가구는 각각 증가, 3·4세대가구는 급격한 감소(평균가구원수 2.6명) → 큰 집보다 적당한 크기의 주택 선호로 변화 * 1인 가구 : 4.8%(1980년) → 15.5%(2000년), 원인 : 혼인율 감소, 이혼율 증가, 저출산, 독신 - 산업화 발달과 더불어 맞벌이가구도 크게 증가하는 추세 - 소득계층은 오히려 양극화 : 소수계층의 개별 주거취향에 부응하는 다양한 주택정책을 개발, 주택정책도 수요자 중심의 정책으로 전환, 공공임대주택의 다양화, 주택바우처 프로그램(주거급여), 토지임대부 분양주택, 사회적 약자(재개발 원주민, 노숙인, 장애인)의 주거복지 - - 일반국민들의 주택가치관도 “소유”에서 “거주”로 재정립(주거복지정책 시행) - - 국민의‘주택윤리’확립(주택은 이제 재산축적의 수단이 아니다!) - - 도시와 주택에 IT기술의 접목(U-City) - 가구구성의 변화는 주거환경의 다양한 변화를 요구(인텔리전트주택 설계 요구 → 상당부분 이미 실현) 년대 주택정책(박근혜 정부)의 방향 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 25

주택시장의 변화 주택시장의 변화와 방향성을 예측하기 위해서는 인구 구조의 변화의 특성을 먼저 이해해야 한다. 2010년 인구주택 총조사(통계청) - 인구증가율의 감소 (1970년 100만7천 명이던 출생아는 2010년 47만 명으로!) - 인구의 노령화 전 도시가 고령화사회 진입 : 65세 이상 인구가 11.3%(2013년 : 12.2%) 생산가능인구(15세~64세) 100명당 부양해야 하는 고령인구 비율 : 10.1명(2000년) → 14.8명(2010년) → 35.7명(2030년) - 가구수 증가 자년 출가 후 “빈 둥지(empty nest)”증가 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 26

주택시장의 패러다임 변화 국내인구의 급속한 저출산 고령화 추이는 베이비부머의 은퇴기와 맞물리면서 부동산 시장의 수요 형성에 많은 영향을 미치고 있다. (가처분소득의 감소는 부동산 시장의 수요 감소) 노령화에 따른 주택시장 변화의 또 다른 특징은 도심지역 선호현상이 강화되고 있다는 것이다. (은퇴이후 전원주택으로 돌아가기 보다는 병원, 생활편의시설이 잘 갖추어진 도심지 주택을 더 선호하고 있다.) 중대형 주택의 퇴조와 소형 주택 강세 현상(2006년 이후) - 가구수 증가, 단독가구 등 1~2인 가구의 증가, 기존 소형주택의 대규모 멸실(재건축 등), 2000년 이후 중대형 주택 위주의 공급에 따른 소형 주택 공급의 부족으로 2010년 이후 도시형생활주택의 공급 증가 주택보급률은 100%를 넘었지만 自家소유율은 60%, 700만가구가 무주택가구로 추정, 매매수요는 줄고 전세수요는 늘어나는 경향으로 가구수 증가로 장기적으로는 2025년까지 주택시장의 수요는 지속될 전망 김포대학 부동산경영학과 특강 ( ) 27

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