주택시장과 주택정책

I. 주택과 부동산 II. 주택시장의 추이 와 최근 동향 Ⅲ. 주택정책과 주요 이슈 IV. 국토교통 산업 정책

I. 주택과 부동산

만일 … 전세계 인구를 미국 텍 사스주에 수용한다 면 ? (Glaeser 도시 의 승리) – 미국 텍 사스 주 면 적: 696,241 km 2 – 세계 인구 70억 – 텍 사스에 전부 수용한다 면 1인당 약 100m 2 토지 사용가능 그 런 데 왜 미국 같 이 땅 이 넓은 나라에서도 주택가격이 문제가 되나? – 부동산은 도시의 문제 미국 국토 3%에 인구 79%가 거주 – 도시간 주택가격 격차 – 도시내 위치에 따른 주택가격 격차

Location, Location, Location 자료 : Ken Jones and Jim Simmons 'Location, Location, Location' 2nd ed. Nelson Canada

부동산과 부동산시장의 특성 부동산 (Real estate, property ): land and anything on it 토지 와 건물의 근본적인 차이 – 토지 한 나라/도시 전체의 토지공급: 고정적 특정 용도의 토지공급: 가변적 (용도 전환) – 건물: 공급이 장기적으로 가변적 부동산의 양 면 성 – 소비재 또는 생산요소 소득, 인구 및 인구구성 등이 수요 결 정 – 자산 다른 자산과의 상대적 수익률 등이 변수 6

우리나라 주택 및 부동산의 규모 Stock – 2012년 국민대차대조표: 부동산이 총자산의 74% 총자산 10,636조원 부동산 7,904조원 – 토지 5,604조원. 주거용건물 1,131조원, 비주거용건물1,169조원 – 주택 3,091조원, 비주거용건물과 부속토지 2,669조원 – 2014년 가계금융복지조사 가계자산의 67.8%가 부동산 (거주주택 36.0% 포함) Flow – GDP 대비 주택 투 자율 평균 5.15%, 2011년 3.4%, 2012년 3.2%, 2013 년 3.9%, 2014년 4.1% 7

8 - 국내 상업용 부동산 시장은 500조원 이상 규모로 추정 (12년, Prudential Real Estate Investors) 세계 13위, 아시아 지역 4위 ☞ 성장가능성이 큰 시장 (출처: PREI, “A Bird‘s Eye View of Global Real Estate Markets” Update의 추정치에 따라 NRI 작성) 부동산 시장 규모 와 성장 가능성

주택과 나라경제,세계경제 Houses that saved the world. 3/26/02 Trouble with the housing market. 3/22/07 World on the edge 10/4/08 What next? 9/18/08 9 Cover stories of the Economist

주요국가의 실질주택가격 추이

I. 주택시장의 추이 와 최근 동향

주택시장 동향 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 구 분구 분 매매가격 변동률 전세가격 변동률 주택 거래량 주택 인허가 노무현 정부 `035.74%-1.43% 미생산 58.5만호 ` ` ` 만건47.0 ` 이명박 정부 ` ` ` ` ` 現 정부 ` ` `

주택시장 동향 Ⅰ Ⅱ Ⅲ ’03~ ’07년 기간 급상승, 이후 정비사업, 신도시 개발 등으로 대체로 ’11까지 상승세 > ’13년 이후, 지속적인 규제 합리화, 취득세 항구인하, 공공분양주택 축소 등 주택시장 정상화 노력에 따라 상승세 전환 등 주택시장 활력회복 ’12년에는 유럽 재정위기, 뉴타운 사업조정 등 대내외 불확실성 증가로 인하여 주택시장에 대한 기대감 감소, DTI 규제완화 종료 등에 따라 매매가격이 하락세로 전환 1) 추세

주택시장 동향 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 여신심사 가이드라인, 공급과잉 우려, 경제여건 불확실성 등으로 ’15.12 이후 관망세 > ‘13.9월부터 지속된 상승세를 멈추고 ‘16.2~3월 보합세를 보였으나, 4월은 수도권 중심으로 기대감이 상승하며 전월대비 소폭 상승 > 4월 누계 매매가격 상승률은 0.06%로 ’14년 이후 최저 수준 (특히, 아파트 -0.03%) 2) 최근 동향

주택시장 동향 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 1) 추세 금융위기에 따른 매매가격 상승폭 축소로 ’08~’10년 주택거래량 지속 감소 > ’13년 이후 주택시장의 활력이 회복되어, 지속적으로 증가하고 있고, ’15년 주택거래량은 119.4만건으로 통계 집계 이래 최대치 특히, ’12년 거래량은 73.5만건으로 주택거래량을 집계한 이후 최소

주택시장 동향 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 2) 최근 동향 월간 거래량은 역대 최다였던 ’15년보다는 낮은 수준이나, 최근 5년평균에 근접한 수준으로 회복되는 추세 > 월간 주택거래량은 2월 이후 증가하고 있으며, 최근 5년평균 대비 거래량 감소율도 축소 (‘16.2월 ▵12.2% → 3월 ▵9.9% → 4월 ▵5.5%) > 4월 누계 거래량은 28.6만건으로 전년동기 대비 26.8% 감소하였으나, 최근 5년평균(29.7만건) 대비 3.7% 감소하여 예년과는 유사한 수준

주택시장 동향 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 1) 추세 금융위기에 따른 매매가격 상승폭 축소로 ’08～’09년 전세가격도 안정세 > ‘전세→월세’로의 구조전환, 저금리 기조 등 전세공급이 감소함에도 ’13년 이후 전세가격 상승률은 3～4% 수준으로 안정세 그러나 ’08～’10년 인허가 감소가 ’09～’11년 준공물량 감소로 이어져 ’10～’11년 전세가격이 큰 폭 상승

전세의 월세화 추이 18 자료 : 통계청 임대차시장에서 전세가 차지하는 비중은 1995년을 정점으로 감소 전세 월세 [전세, 월세 비중 추이(%)] 구분 ~4 계1,3211,3241,3731,4671, 전세비중(%)67.0%66.0%60.6%59.0% 월세비중(%)33.0%34.0%39.4%41.0% [전월세 거래(확정일자 부여) 현황] ( 천 건, %) 최근 전월세 거래중 월세 거래 비중 증가 추세

그간의 성과 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 1) 인허가 금융위기 영향, 미분양 증가(’09.3월 최고치 16.6만호)로 ’08~’10년 인허가 감소 주택시장 활력 회복에 따라 주택 인허가는 ’13년 이후 증가세, ’15년은 76.5만호로 통계 집계 이래 최대치

주택시장 동향 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 2) 미분양 ’16.1~2월 분양물량 감소로 3월 미분양은 전월 대비 1,258호 감소한 5.4만호 > 준공 후 미분양은 전월대비 104호(1.0%) 증가한 10,518호로 ‘05.11월(10,405호) 이후 최소수준 유지 구 분구 분 증감증감률 전 체전 체 61,09140,37932,22149,72461,51260,73755,10353,845 △ 1,258 △ 2.3% 준공후 21,75116,26710,79210,47710,51810,42210,41410, %

II. 주택정책과 주요 이슈

그간의 성과 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 1) 소득분위별 주거지원 정책 소득1분위2분위3분위4분위5분위6분위7분위8분위9분위10분위 경계값155만원232만원296만원347만원400만원458만원527만원607만원748만원- * 가구당 월평균 분위 경계값(‘15년 통계청 가계동향조사, 전체가구 2인이상) 주거 지원 정책 영구, 매입, 전세임대 국민임대 5년, 10년 공공임대 기업형 임대주택(뉴스테이) 주거급여 전세자금 대출 구입자금 대출 보편적 주거복지 실현을 위하여 소득수준에 따라 공공임대, 주거급여, 기금대출 등 맞춤형 주거지원 체계를 마련·시행 중 * 다만,공공임대 일부 물량은 소득계층별 입주자격 외에 장애인, 신혼부부 등 정책대상별 공급체계를 운용(소득기준 완화 등)하여 실제 지원대상이 넓게 분포

그간의 성과 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 1) ’16년 주거지원 현황 구분(단위:만가구)’13년’14년’15년’16년(계획) 공공임대 준공 주거급여 수급 기금 대출 구입자금 전월세자금 총계 무주택 서민가구 지원을 위해 공공임대주택 공급(준공), 주거급여 지급, 금융지원(구입 ․ 전월세자금) 등 총 114만가구 지원 (4.28 대책 포함) 공공임대는 건설 7만호, 매입·전세임대 5.5만호 등 12.5만호 공급(역대 최대 수준) (MB 정부 연평균(’08∼’12):연 9만 / 現 정부:(’13)8만(’14)10.2만(’15)12.4만) > 저소득 자가·임차가구의 주거비 지원을 위한 주거급여를 최대 81만 가구에 지원 * 주거급여 지급한도인 기준 임대료를 상향 조정(월평균 지원액 10.8만→11.3만원)하여 주거급여 지원 강화 > 최대 20.5만호에 저리의 구입(8.5만호)·전월세(12만호) 자금을 지원 >

그간의 성과 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 2) 주택기금 지원 실적 (디딤돌, 버팀목) ‘01~’15년 주택도시기금 구입전세자금으로 총 257.6만명, 105.8조원 지원 ’16년 4월까지 구입자금 2.3조원, 전세자금 1.5조원을 지원, 4.28대책에 따라 기금지원 수요가 더욱 증가할 것으로 예상

그간의 성과 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 3) 행복주택과 뉴스테이 (기업형 민간임대) 구 분구 분행복주택뉴스테이 개 념개 념 대학생, 신혼부부, 사회초년생 등을 위해 직 장 또는 학교 가까운 곳에 짓는 임대료가 저 렴한 공공임대주택 최대 8년 동안 거주할 수 있으며, 상승률 이 연 5% 이내로 장기간 안심하고 살 수 있는 민간임대주택 사업시행LH, 지자체 등 공공부문 민간 임대사업자 (주택기금이 뉴스테이 리츠에는 출자) 입주자격 도시근로자 월평균소득의 80~100% 이 하 제한없음 (통상 소득 3~9분위가 입주 가능) 입주대상 젊은계층 80%, 취약계층 20% (특화형 단지의 경우 비율 조정) 제한없음 주택규모1~2인 가구에 적합한 45㎡이하제한없음 (다양한 규모로 공급) 계 획 (사업승인 또는 부 지확보) `17년까지 사업승인 15만호`17년까지 부지확보 15만호 입주자 모집`15년 847호, `16년 1.1만호`15년 0.6만호, `16년 1.2만호 서민·중산층 주거안정을 위해 행복주택, 뉴스테이 등 다양한 임대주택을 공급 중

그간의 성과 Ⅰ Ⅱ Ⅲ `15년 인허가, 분양실적 증가 등에 따른 주택 공급과잉 우려 `15년 인허가는 76.5만호로 전년(51.5만호)대비 48.5% 증가 > `15년 분양승인은 52.5만호로 전년(34.5만호)대비 52.4% 증가 > 여신심사 가이드라인 시행 (수도권 2월, 지방 5월) 에 따른 주택시장 영향 여심심사 강화 주요내용 : 소득증빙 강화, 원칙적으로 분할상환 대출상환 적용 등 > 주택시장 (특히 지방 아파트 시장) 침체 여부 미국 금리인상, 여신심사 가이드라인 시행, 주택경기 불확실성 등의 영향으로 관망세 지속 (’16.2~3월 연속 보합세(0.00%) 이후 4월은 전월대비 소폭 상승(0.02%)으로 전환) > 전월세상한제 또는 계약갱신청구권 도입 주장 등 단기적으로 전월세가격 급등, 중장기적으로는 임대주택 공급 위축, 乙-乙 갈등 등 부작용 예상 > )현안

가계부 채와 주택담보대출 잔 액 추이 A. 소비자신용 ,089 1,207 가계부채 ,029 1,141 예금은행 가계대출 주택담보대출 비은행 가계대출 주택담보대출 신용카드대출 B. 주택담보대출 C. 명목 GDP 8761,1041,2651,3771,485 1,558 A/C (%) B/A (%) B/C (%) 자료 : 한국은행

* 가계부채 : 주담대 + 기타대출 + 판매신용 * 은행권 주담대 : 은행 재원으로 취급 하는 주택관련 ( 담보 + 보증부 ) 대출 * 집단대출 : 집단 중도금 + 이주비 ( 재건축 재개발 )+ 입주잔금 대출 * 기금 + 주금공 : 주택도시기금 구입‧전세자금대출 (32.2 조 ) + MBS 대출 잔액 ※ 다중채무자 (3 곳 이상 채무 ) 부채 370 조, 한계가구 부채 279 조 ( 파이낸셜 뉴스 ) 한국은행 가계신용 통계 개요 2015년 말

GDP 대비 주택담보대출 잔 액의 국제비교 29 우리나라 : 경제규모에 비해 가계대출은 많 지만 주택담보대출 작음 주택담보대출 중 주택구입 목적 대출이 50% 미 달

그간의 성과 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 신규 공급이 아직도 필요한가 ? 인구 1000 명당 주택 수, 1 인당 주거면적 노후주택 : 30 년 이상 주택 9.7%, 15~30 년 주택 35.8% 임대수요의 다양화 일본식 가격 붕괴가 일어날 수 있을까 ? 일본과 우리나라의 유사점과 차이점 인구증가율 감소와 고령화로 주택가격 하락이 지속될까 ? 인구증가세 둔화와 노령화 vs 소득증가 주택수요 패턴은 어떻게 변화할까 ? 자가 / 임대, 전세 / 월세, 아파트 / 비아파트, 중대형 / 소형 )중장기 이슈

일본 부동산가격 하락 사 례와 의 비교 31 일본한국 소득수준과 경제성장률 소득 30,000 달러 경제성장률 1% 대 20,000 달러 경제성장룰 3~4% 인구 및 인구구조 2005 년 인구 감소 시작 1994 년 고령사회 진입 2030 년까지 인구 증가 2018 년 고령사회 진입 전망 대도시권 주택보급률 1972 년에 100%2010 년 서울 / 수도권 100% 근접 주택담보대출 대상 담보비율 상한 기업 100% 근접 가계 60~70% 정책대응 과격한 금리인상, 신용감축 부실해소 지연 저금리 유지, 주택담보대출 규제 가격 상승폭 1985~91 6 대도시 주거지 200%, 상업용지 300% 서울 주택매매가격 1985~91 55%, 2001~2008, 84% 주택공급량가격하락기에도 공급 지속공급 축소

인구 고 령 화 와 주택수요, 주택가격 인구증가율하락과 노령화는 주택수요의 중요한 감소 요인 – Takats (2012): 한국을 22 개 선진국 중 2050 년까지 노령화로 인한 실 질주택가격 하락 가능성이 가장 높은 나라로 지목 – 실질주택가격의 인구 탄력성 =1.05, 실질주택가격의 노령인구 부양률 탄력성 =-0.68 다른 변수들의 중요성 – 인구가 아닌 가구가 주거수요 단위 – 실질소득 증가속도, 장래에 대한 기대 등 다른 변수가 중요 Takats (2012) 실질주택가격의 1 인당 실질소득 탄력성 =0.88 ( 모 형의 설명력 33%) – 노령화 정도가 비슷한 나라들의 주택가격 추이는 다양함 우리나라에서도 수도권은 인구 / 가구가 증가해도 최근 가격 하락, 지방은 상승 노령화가 주거 선호소비 및 자산 구성에 미치는 효과 – 일생주기가설에 따른 downsizing/ 주택 처분 현상은 서서히 일어남 ( 우리나라의 경우 70 세 이후 ) – 베이비부머 은퇴에 따른 주택가격 급락 가능성은 낮음 32

그간의 성과 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 자가보유율과 자가거주율 추이

그간의 성과 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 자가보유 세입자 /전체 자가보유가구 자가보유 세입자 /전체 세입자 전국 서울 최고 최저 인천인천 최고 최저 경기도 최고 최저 주택소유 와 거주의 분리현상

그간의 성과 Ⅰ Ⅱ Ⅲ ) 주택을 둘 러 싼 세대간 입장차이 청년층 임대주택 수용 의사가 장년층보다 높음 주택구입 소극적 ; 가격이 너무 높고 앞으로 오를 가능성 낮다는 인식 고용 및 소득 등 미래에 대한 불안 장년층 / 노령층 주택이 노후대비를 위한 가장 큰 기반 집값 하락에 대한 불안 주택자산의 현금화 필요성 정책 시사점 경제성장, 소득 / 고용 증대와의 연계성 집값 안정 정책 자가 / 임대주택 정책 청년, 노령층 주거취약 계층 지원

그간의 성과 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 세계 주요도시의 소득대비 주택가격 (PIR) 자료: Demographia (2015: 25).

그간의 성과 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 1. ’13년 주택보급률 및 자가점유율(%)2. 장기공공임대주택 재고율(%) 3. ’11년 주택 가격수준(PIR, %) * 서울(7.7) 4. ’14년 주거비부담정도(RIR, %) *서울:23.8%

IV. 국토교통산업

건설산업 경쟁력 강화 경쟁력 있는 산업생태계 구축공정한 시장질서 확립 기술 경쟁력 강화 입찰제도 개선 보증제도 개선 모니터링 강화 적격심사제 변별력 제고 300억 이상 공사 종합심사낙찰제 본격 시행 과도한 저가공사에 대한 보증거부 강화 부실기업의 고액보증에 대한 심사강화 공사실적 관리 세분화(’16.11) 생산체계 혁신 대규모 공사부터 글로벌 스탠다드에 부합하도록 개선 부실기업 조기경보시스템의 적발기능 강화(’16.10) 불공정 관행 개선 하자담보 책임기간 세분화(’16.12) 대금체불 최소화 국토부 산하 공사현장 대금지급 현황 상시모니터링 시스템 구축(’16.6) 상습체불업자는 명단공표(’16.11), 입찰시 불이익 시공능력평가 검증 강화, 신규 · 법위반 업체 윤리교육 실시(’16.7) 발주자가 상습체불 하도급자에게 계약변경 · 해지 요구 허용 기술평가방식 개선 건설인력 관리 연구개발 턴키 등 기술형 입찰시 총점차등 확대, 평가위원 전문성 검증 등 기술변별력 강화 건설기능인등급제 단계적 도입 선진국과 기술수준 비교평가, 중점 R&D 전략 마련 건설기준 개편 및 정보화 건설기준 코드 통합 · 개편(’16.6), 글로벌 평가기준에 따라 기술력 우위 업체를 선정하는 건설공사 시범사업 추진 BIM(3차원 설계시공) 적용 확대, 분야별 정책방향 Ⅱ Ⅰ Ⅲ

고용 비중은 높지만 부가가치와 산출량 기여도 낮음 종업원 수, 사무실 규모, 자본금, 영업 규모 영세 – 중개업 ; 미국의 52% – 주택임대업 : 45% 문제점 – 투자 비효율 – 시장 투명성과 신뢰도 낮음 40 한국일본미국영국 전산업 고용 대비 기여도 전산업 산출량 대비 기여도(‘95) 전산업 산출량 대비 기여도(‘11)

41 ▶ 거래안전 담보장치 (보증, 권원보험 등) 미정착 → 분쟁 및 소비자 피해 ▶ ‘ 복덕방 ’, ‘ 기획부동산 ’, ‘ 다운계약 ’ 등 부정적 이미지 → 낮은 신뢰도 ▶ 통계 및 정보공개 부족 (특히 상업 ∙ 업무용) → 낮은 투명성 (해외자본 유치에도 장애) (출처: 법무연수원(2015), 사법연감(2015) 부동산관련 민사 및 형사사건 기준)

부동산서비스산업 발전 방안

그간의 성과 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 자율 주행차드 론 새로운 사업모델 발굴을 목표로 시범사업 추진(’16~’17) 실도로 시험운행(’16.3) 시범 운행단지 지정(’16.7) 실험도시(K-city) 조성(’16.8) 세종-대전간 도로에 C-ITS 시범서비스 개시(’16.7) 안전규제 정비방안 마련 공간 정보해수담수화 스마트 시티제로에너지빌딩리 츠 자율주행 모니터링을 위한 통합운영센터 구축(’16.12) 군/국토부로 이원화된 비행허가 원스톱 처리시스템 구축(’16.12) 전국 임해산업단지 해수담수화 도입 마스터플랜 수립 자율주행차·드론 운행을 위한 3차원 정밀지도 구축 공간 빅데이터를 중심으로 부동산 · 교통 등 융합DB 구축 핵심기술 개발 R&D 집중 추진 국토관측 위성 2기 발사(’19)대비 국토위성정보 활용센터 설립 추진 UAE를 해외시장 진출 거점으로 활용 (공동연구 착수,’16.6) U-city법을 스마트도시법으로 확대 개편 각종 정보시스템 연계 · 통합추진 시민 체감형 서비스 발굴 · 보급 리츠 상장요건 완화 및 인센티브 확대 녹색건축 확산을 위한 인증제 정비 및 인센티브 확대 시범사업 확대(마을단위 시범 사업, 행복주택 패시브 설계 등) 앵커리츠를 통한 리츠 대형화 · 다각화 노후 공공건축물 대상 그린 리모델링 시범사업 추진 리츠 해외진출 확대(호텔리츠) 한중 공동연구소 설립 등 해외진출

감사합니다.