부동산개발과 자금조달 2003. 10. 22 손 진 수 ( 명지전문대학 부동산경영과 )

목 차 Contents Page Ⅰ. 부동산개발사업의 개념과 절차 2 Ⅱ. 부동산개발사업과 자금조달 11 목 차 Contents Page Ⅰ. 부동산개발사업의 개념과 절차 Ⅱ. 부동산개발사업과 자금조달 Ⅲ. 프로젝트 파이낸싱 Ⅳ. 부동산신탁제도 Ⅴ. 금융기관의 프로젝트 금융 Ⅵ. 기타 부동산개발 금융 방식 Ⅶ. REITs와 부동산 금융 Ⅷ. 시사점 2 11 15 20 28 37 43 50

Ⅰ. 부동산개발사업의 개념과 절차

Ⅰ. 부동산개발사업의 개념과 절차 (1) 부동산개발사업의 개념과 분류 □ 의미 : 개발이라는 과정을 통하여 부동산의 가치를 증대하는 사업 - 개발은 부동산의 현재 상태를 변화시키는 것 • 개발의 대부분은 신축 - 재건축, 재개발 포함 • 건축법적 용어로 보면 증축, 개축, 대수선 등을 포함 - 리모델링 • 형질변경, 대지조성사업, 택지개발사업 등과 같은 토목차원의 시공도 포함 - 가치증대는 개발을 통하여 부가가치를 높이는 것 : 각종 수익으로 표현(사업이익, 공사이익 등) ⇒ 증가된 가치는 개발업자(developer, 민간개발에서는 시행자), 시공사, 소유자, 이용자 등이 향유 : 분배의 예술! □ 개발주체에 따른 분류    -  공공개발 : 도시계획사업, 택지개발사업, 단지(산업,관광,농공)개발사업, 지방자치단체 개발사업등     -  민간개발 : 주촉법에 의한 주택건설사업, 재건축사업, 주상복합, 오피스, 쇼핑몰 개발사업 등 - 민관합동개발 : 지자체 사업, 사회간접자본시설 민자유치사업 등    ⇒ 흐름 - 민간의 참여가 강화되는 방향 : 도시개발법 제정, SOC 민간자본 참여    ⇒ 최근 공공의 역할이 강화되는 방향 : 준농림지 폐지, 신도시, 뉴타운 등

Ⅰ. 부동산개발사업의 개념과 절차 □ 접근방법에 따른 분류 - 주어진 토지의 개발 아이디어 - 개발 아이디어에 맞는 토지의 물색 □ 부동산개발의 종류 : 도시개발/법적 측면    ◦ 신개발사업제도    - 토지의 형질변경            - 일단의 주택지 조성사업     - 택지개발사업    - 주택건설용 대지조성사업   - 아파트지구 건설사업        - 토지구획정리사업   - 산업단지                  - 유통단지, 관광단지    ◦ 재개발사업제도    - 도심재개발사업             - 주택재개발사업             - 주거환경개선사업   - 재건축사업                 - 공장재건축사업             - 시장재건축사업    - 취락구조개선사업

Ⅰ. 부동산개발사업의 개념과 절차 (2) 부동산개발의 주요 과정 □ 개발과정의 고민 □ 일본 부동산개발업자의 업무 내용     ◦ How to find the right parcel of land for the development - 적정한 토지의 선정    ◦ How to structure and negotiate the land purchase - 토지 매입 협상 및 구조    ◦ How to prepare market studies and analyze the market - 시장 분석    ◦ How to handle the zoning precess - 토지이용 : MD, 용도, 규모    ◦ How to design the product for the proper market – 상품 설계    ◦ How to prepare and analyze the development costs and operating proforma - 개발비용 분석 및 조달    ◦ How to obtain construction and permanent financing - 건설비용 조달    ◦ How to raise the necessary equity that in requierd - 자기자본 조달    ◦ How to administrate and coordinate the development process - 전과정의 조정    ◦ How to handle the accounting process - 회계처리    ◦ How to contract and oversee the construction process - 공사계약 및 관리    ◦ How to bring the product to the market - 상품 판매 : 분양, 임대    ◦ How to manage the property during leaes-up and after completion - 준공후 관리(임대) 방안    ◦ When and how to dispose of the property - 자산의 매각 : 시기, 방법    ※ 출처 : Zuckerman, H.A., Blevins, G.D., Real Estate Development-Workbook and Manual, Prentice-hall, 1991. □ 일본 부동산개발업자의 업무 내용 ① 개발의 기획ㆍ입안 ② 부동산(토지 또는 건물)의 매수 / 토지권리자와의 조정 ③ 개발 소요자금의 조달 ④ 개발의 실행

토 지 취 득 분 양 임 대 마 케 팅 착 공 사 준 입 주 관 리 운 영 Ⅰ. 부동산개발사업의 개념과 절차 Page 6 □ 민간의 개발사업 절차 개념도 토 지 취 득 기획, 분석 -경쟁력 분석 가격 분석 분양성 분석 수요 분석 등 자금 -자기자금 -외부조달 -금융조건 등 분 양 임 대 마 케 팅 착 공 사 준 입 주 관 리 운 영 통합 의사결정 건설시공 -도급조건 -시공사 역할 인허가 -설계 -기간 -용적율 -용도 등

※ 도시개발론, 대한국토도시계획학회편, 2002:237에서 재인용. Ⅰ. 부동산개발사업의 개념과 절차 Page 7 □ 택지개발사업 주요 절차 지구지정단계 계획단계 시행단계 택지수급계획 수립 택지개발계획 수립 공사 시행 (시행자) (시행자) 예정지구 조사 택지개발계획 승인 - 집단에너지공급 협의 공사준공 및 준공검사 (시행자) (건설교통부장관,시도지사) 실시계획 수립 (지구단위계획 수립) 인구 및 교통영향평가 에너지사용계획 협의 환경영향평가 협의 지하매설물 협의 사업 준공 및 보고 예정지구 건의 (시행자) (시행자 →건교부장관) 준공지구 관리 (지구단위계획) 예정지구 및 시행자 지정 관계기관장 협의 지자체 의견 청취 주택정책심의위원회 심의 (시장군수) 실시계획 승인 택지공급계획 수립(시행자) (건설교통부장관) 택지공급 승인(시도지사) (시도지사) 택지공급(시행자) ※ 도시개발론, 대한국토도시계획학회편, 2002:237에서 재인용. 택지 사용(실수요자)

사 전 개 발 구 상 Ⅰ. 부동산개발사업의 개념과 절차 프로젝트 목표 확립 주요 개발문제 확인과 정의 □ 개발 프로젝트 프로세스 상세분석 : 기획 중심형 Ⅰ.초기계획 단계 Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 행정적 목표 ; 보조기능, 동기부여 프로젝트 목표 확립 사 전 개 발 구 상 주요 개발문제 확인과 정의 ; 규제, 임대, 토지 작업, 공공구역 관련조건, 행정, 환경 재정적 목표 ; 투자수준, 기대수익 장애요인 개발목표 ; 시기, 시장상태 상품 이미지, 상품 타입 수집 개발팀 ; 재정적/개발 자문, 개발자 토지계획자, 법률고문, 경제 전문가, 적절한 인력 가능한 목표 ; 관련 수준, 운영 사전 자료 수집

Ⅰ. 부동산개발사업의 개념과 절차 Ⅱ. 타당성 분석 단계 자료수집 자료 분석 및 평가 개 발 구 상 수 정 최 종 적 인 개 Ⅲ Ⅳ Ⅴ 자료수집 자료 분석 및 평가 입지평가 시장분석 경제분석 수요분석 경쟁분석 공급계획 투자환경 개 발 구 상 수 정 미래수요 최 종 적 인 개 발 구 상 연간 점유율, 임대율, 판매 미래공급 편익시설 규모 산정 시장별 입지조건평가 건축가, 계획가 선정 초기 토지이용 /시설 계획 성과 예측 재무 타당성 분석 최 종 개 발 프 로 그 램 단 계 최종 토지이용 계획 점유수준 임대수입 수입/비용 추정 초기 개발비용 예측 초기 재무 분석 세금 고려 민감도분석 초기 프로젝트, 자금 산정,자본 채무, 소유권 시간, 자금 출처/용도

부동산 개발 사업에서의 부가가치 창출은 상품기획 요소 (Location, Product, Timing)와 Ⅰ. 부동산개발사업의 개념과 절차 Page 10 Ⅰ, Ⅱ Ⅲ. 수행 단계 Ⅳ.건설단계 Ⅴ. 운영단계 토지작업 임대 환경 관련 서류 준비 공공자금 지원 공공개발 인허가사항 설계자, 기술자 선정 마케팅, 광고회사 선정 자금 조달시 필요 서류 개발 스케줄 수립 최종 프로젝트 비용 산정 마스터 플랜 프 로 젝 트 자 금 조 달 최종설계와 처리 CM 선정 인허가 입찰준비 하도급 계약 건물 분양/임대계약 등록 마케팅 시설운영 운영계약 수립 관리 마케팅 이윤창출 부동산 개발 사업에서의 부가가치 창출은 상품기획 요소 (Location, Product, Timing)와 함께 자금 조달 구조(Financing System)에 의하여 상당한 영향을 받음

Ⅱ. 부동산개발사업과 자금조달

Ⅱ. 부동산개발사업과 자금조달 (1) 민간의 부동산개발사업과 자금조달 □ 조달금융의 대상 : 토지비와 건축비 - 시행자 + 시공사 + 금융기관 분담 - 선분양에 따른 소비자 부담 □ 프로젝트 총비용(total project cost)의 5-30%정도 선투입 - 민간 디벨로퍼의 경우 총비용의 5% 내외 선투입 - 제도권사업의 경우 총비용의 30%정도 선투입 : SOC사업, 외국계 투자사업 □ 민간 디벨로퍼는 초기 투입비 마련이 관건 - 토지비 계약금 - 인허가비용 : 설계비 등 - 운영비, 토지세금 등 □ 초기 투입비 조달 방안 - 자기자금 : 여유자금, seed money - 대출(금리) : 금융기관 신용 및 담보대출, 지인 등의 대출, 사채 - 투자(지분+금리) : 투자액 선회수, 일정이자, 사(전)후 지분 □ 단계별 자금조달 - 1차 : 고액의 금리, 지분 – 사채, 투자자, 유사금융기관 등 - 2차 : 토지비 + 운영비, 일부 상환, 대환

(2) IMF 이전 부동산개발금융의 일반적 특징 Ⅱ. 부동산개발사업과 자금조달 ※ 부지계약 방식 ① 계약금 10% + (중도금) + 잔금       ② 100% 토지비 지급       ③ 인허가 조건 가계약(약정)      ④ 연부(1년, 2년, 3년)      ⑤ 사후정산 : 공동사업 개념 (2) IMF 이전 부동산개발금융의 일반적 특징 - 기업(대부분 건설회사)신용에 의한 차입자금으로 조달 ㆍ 건설회사 차입후 대여 ㆍ 시행자 차입에 지급보증후 자금조달 중개 - 시행사 + 시공사

Ⅱ. 부동산개발사업과 자금조달 (3) IMF 이후 부동산개발금융의 변화 (4) 부동산 개발금융의 확장, 발전 ㆍ 건설회사의 재무구조 약화 : 건설산업의 직간접금융비율 감소 ㆍ 대여사업구조 약화 - IMF이후 금융과 건설/부동산분야의 통합 - 기업금융에서 프로젝트 (한정)금융으로의 변화 (4) 부동산 개발금융의 확장, 발전 - 프로젝트의 자산과 신용을 담보로 하는 프로젝트 파이낸싱 확대 → SOC 민자유치사업 - 유사 프로젝트 파이낸싱 상품의 발전 : 담보대출, 보증, 리스크전가 구조 ㆍ 부동산신탁과 프로젝트대출 ㆍ 금융기관의 프로젝트 파이낸싱 ㆍ 금융기관의 부동산투자신탁 ㆍ 기타 프로젝트 파이낸싱으로 불리우는 상품들 - 상장, 소액투자자모집에 의한 자금 조달 → 개발형 REITs

Ⅲ. 프로젝트 파이낸싱

Ⅲ. 프로젝트 파이낸싱 (1) 프로젝트 파이낸싱의 개념 및 특징 □ 개념 : 기업금융(Corporate finance)에 대응되는 금융방식 → 전당포 금융 ① 차입자의 전체재산과 신용을 바탕 : 프로젝트의 수익과 설비 등 관련자산에만 의존 ② 단일 은행의 자금제공이 일반적 : 여러 금융기관의 자금제공단체(Consortium of Lending Bank)를 통한 자금제공이 일반적 ③ 프로젝트의 위험을 분산 혹은 감소시키기 위해 건설업자, 사업주, 토지 및 재료공급자, 개발 산출물 구매자, 관련 정부 등의 다양한 이해관계자의 보증과 금융참여가 이뤄짐 ④ 대주가 원리금상환을 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 거의 의존하는 금융방식 □ 특징 - Non-Recourse Financing / Off-Balance Sheet Financing - 위험(Risk)의 분담 - 대규모 사업, SOC사업 등에 적용 : 민간투자유치 □ 단점 - 비용(업무추진비, 보험료 등 포함)이 일반 상업적 파이낸싱 보다 더 많이 소요 - 파이낸싱 계약과 운영계약을 작성하는데 많은 인내가 필요

사업주(Sponsor) : 시공자 consortium 지 급 신 탁 계 정(escrow account) Ⅲ. 프로젝트 파이낸싱 (2) 사회간접자본(SOC : social overhead capital) 민간자본 유치 □ 사업 구조 사업주(Sponsor) : 시공자 consortium 정부                       협약 출자 : 자본금 보증 / 보험 사 업 시 행 회 사 (Project Company) 대 주 단 (은행 consortium) Syndication loan 이용/통행 건설 보 험 료 원 리 금 상 환 보 증 료 수요자(이용자) 시공자 이용료(통행료) 건설비 지 급 신 탁 계 정(escrow account)

Ⅲ. 프로젝트 파이낸싱 □ 사례 : 인천국제공항고속도로 민자사업                       ○ 규 모 : 인천시 중구 운서동∼고양시 강매동間 연장 40.2km, 왕복 6~10차로 ○ 사업기간 - 건 설 : 1995.11.29 ∼ 2000.11.20 ( 5년) - 운 영 : 2000.11.21 ∼ 2030.12.31 (30년) ○ 민간 총 투자비 : 1조 4,652억원 - 자기자본 : 4,342억원 (29.6%), 출자사 11개사 - 차 입 금 : 1조 310억원 (70.4%), 12개 금융기관

Ⅲ. 프로젝트 파이낸싱 (3) 사회간접자본 민간투자 개발방식의 특징 ○ 국가 고시사업과 민간제안사업 ○ 국가가 수익율 보장 ⇒ 보장범위 축소추세 - 기본수익율 : 14-17% ⇒ 12% - 보장범위 : 수익의 90-110% ⇒ 운영기간에 따라 점감 ○ 상대적 고수익성과 시공물량확보로 시공사간 경쟁 치열 ○ 정부와 사업자간 협상 : 민관합작사업 ○ 대규모개발사업에 적용 가능 ○ 분양형이 아닌 선투자후 관리운영형 방식 ○ 금융기관 민간개발분양형사업의 프로젝트 파이낸싱에 적용 ○ 향후 주도적인 개발의 모델 : 이해자다수, 금융중심, 운영형

Ⅳ. 부동산 신탁제도

□ 연도별 토지신탁사업 진행 현황 (단위 : 건수, 억원) Ⅳ. 부동산 신탁제도 (1) 신탁회사 및 신탁상품 □ 상품 - 소유권이전 : 개발신탁, 처분신탁, 담보신탁, 관리신탁 - 국공유지신탁 □ 신탁회사 설립 구 분 국민자산 신탁 생보 부동산신탁 대한 토지신탁 KB 한국 코레트신탁 설립인가일 2001.4.4 1998.12.8 1997.12.1 1996.7.12 1996.3.5 1991.4.13 □ 연도별 토지신탁사업 진행 현황 (단위 : 건수, 억원) 구 분 1995년 1996년 1997년 1998년 1999년 2000년 2001년 수주건수 25 82 163 33 15 14 31 진행건수 27 99 256 275 267 258 232 차입금 1,229 4,836 18,547 28,110 28,975 31,887 24,524

Ⅳ. 부동산 신탁제도 □ 토지(개발)신탁 구조 구입자 (임차인) ⑥ 분양(임대) ⑦ 처분대금 (임료) ⑩ 소유권 토지소유자 디벨로퍼 (위탁자 겸 소유자) ① 신탁 신 탁 회 사 (수탁자) ③ 공사발주 건 설 회 사 ② 수익권증서교부 ⑤ 대금지불 매매 ⑧ 배당 신탁재산 (토지, 건물) ⑩ 신탁재산 ⑨ 건물인도 ⑧ 상환 ④ 자금조달 금융기관

Ⅳ. 부동산 신탁제도 (2) 부동산 신탁제도의 주요 특징 – 자금조달 측면 □ 기본적으로 토지 소유자가 토지 부담 – 토지비 없음 □ 대부분의 토지(개발)신탁사업은 매수자가 의뢰 – 토지비 발생 □ 토지비 : 시공사 대여나 금융기관 대출 - 부동산신탁사는 금융기관 추천 및 담보(질권)제공 □ 사업비(건축비)는 신탁회사 자체 자금이나 신용으로 조달 □ 담보는 신탁수익권에 질권 설정 □ 부동산신탁사가 시행자 □ 경쟁력 : 시공비 인하와 신탁수수료간의 균형 – 시행자 성향

Ⅳ. 부동산 신탁제도 (3) 한국과 일본의 토지신탁사업 특성 구 분 한국 일본 토지신탁사업(건수) 291 1,819 사업비 구 분 한국 일본 토지신탁사업(건수) 291 1,819 사업비 112,390억원 16,843억엔 건당 사업비 386.2억원 9.3억엔 대지면적 6,131,584㎡ 7,494,040㎡ 건당 대지면적 21,070㎡ 4,120㎡ 개발연상면적 15,519,423㎡ 5,111,797㎡ 건당 연상면적 53,331㎡ 2,810㎡ ※ 한국의 경우 1998. 6. 30 기준, 일본의 경우 1991. 3. 31 기준 구 분 분양(처분)형 임대형 합계 비고 한 국 244 47 291 1998.6.30 기준 진행 개발신탁 사업건수 % 83.85 16.15 100.00 일 본 124 2,150 2,274 1995.3.31 누적 개발신탁 계약건수 5.45 94.55

Ⅳ. 부동산 신탁제도 (4) 부동산신탁회사의 프로젝트 대출 □ 개념 - 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)형태의 대출제도 - 관리처분신탁을 활용 → 등기부등본상 제한물권이 설정되지 않음 - 개발사업의 시행자가 부동산신탁회사를 통해 부동산 개발에 필요한 자금을 조달하고, 부동산 개 발과정을 통해 발생하는 수익금을 부동산신탁회사에서 공정하게 관리하여 조달된 자금을 안정적 으로 상환하게 되는 대출제도의 일종 □ (주)생보부동산신탁의 대출대상 선정 조건 ① 대출대상은 수익성이 인정되고 우량 건설사가 시공하는 개발사업 ② 개발자금은 부동산신탁회사를 통해 대출금융기관으로부터 조달되며, 대출규모는 개발사업 매출 액의 20% ∼ 30% 이내 ③ 대출금리, 대출기간 등 자세한 대출조건은 개발사업의 내용에 따라 부동산신탁회사와 대출금융 기관이 협의하여 결정 ④ 개발사업의 시행자는 부동산신탁회사와 관리신탁계약 및 자금관리 대리사무 계약을 체결하게 되며, 부동산신탁회사는 조달된 개발자금의 대출원리금이 상환될 때 까지 개발수익금(분양 또는 임대수익금)을 관리

취급은행 (은행 계정) 취급은행 부동산담보신탁 (신탁계정) 위탁자 SPC 대출취급은행 (타행) 투자자 Ⅳ. 부동산 신탁제도 (5) 은행의 부동산신탁(담보신탁) 취급은행 (은행 계정) 취급은행 부동산담보신탁 (신탁계정) ③제2종 수익증서 ⑤신용보강 (신용공여, CP매입약정) ②부동산담보신탁 위탁자 SPC ③제1종수익증서(담보제공) ④대출양도 ⑦발행대금 ⑥ABS발행 ①대출취급 ⑧양도대금 대출취급은행 (타행) 투자자

□ 2001년부터 은행에서 기업의 자산유동화를 위해 담보신탁 위주로 취급 Ⅳ. 부동산 신탁제도 □ 기업의 자금조달 수단으로 사용 □ 2001년부터 은행에서 기업의 자산유동화를 위해 담보신탁 위주로 취급 □ 2003.3 기준 조흥, 우리, 제일, 하나, 외환, 신한, 한미 등 7개 은행에서 취급 ■ 은행의 부동산신탁 수탁규모 추이 (단위 : 억원, %, %p ) 구분  1999말(A) 2000말 2001말 2002말 2003.3말(B) 증감(B-A) 수탁액 2 1,207 16,571 20,288 20,286 재산신탁에 대한 비중(%)  (0.0) (0.5) (2.9) (3.5)  

Ⅴ. 금융기관의 프로젝트 금융

(1) 금융기관의 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱 Ⅴ. 금융기관의 프로젝트 금융 (1) 금융기관의 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱 구조 신탁회사 시 행 사 시 공 사 토지담보신탁 수익권증서발급 - 우선수익자:대주단 - 수익자 : 시행사 도급계약체결 대주단 주간사은행 대출계약 -분양계약관리 -분양수입관리 분양업무 대행 광고/홍보 업무 자금관리계약 대리사무계약 분양대행사 분양대행계약 책임준공보증 - 사업토지확보 - 인허가취득 - 사업민원처리

Ⅴ. 금융기관의 프로젝트 금융 ■ 국내 은행의 프로젝트 파이낸싱 실적 추이 (단위 : 억원, %) 구분 2000중 2001중 ■ 국내 은행의 프로젝트 파이낸싱 실적 추이 (단위 : 억원, %)  구분 2000중  2001중  2002중  2003.상반기중 비중(%) 합계 12,927 100.0 23,478 59,595 33,886 시중은행 지방은행 특수은행 9,599   1,100 2,228 74.3 8.5 17.2 13,018   680 9,780 55.4 2.9 41.7 45,942 2,330 11,324 77.1 3.9 19.0 24,510 2,430 6,946 72.3 7.2 20.5 SOC관련 부동산개발 기업인수금융 프로젝트대출    (신디케이션)    (ABL)    (ABS) 5,658 - 6,979 290 43.8 54.0 2.2 14,860 1,806 2,388 4,424 2,524 450 1,450 63.3 7.7 10.2 18.8 10.8 1.9 6.2 10,451 28,004 11,114 10,026 4,666 2,880 2,480 17.5 47.0 18.6 16.8 7.8 4.8 4.2 2,765 18,007 5,624 7,490 3,690 2,000 1,800 8.2 53.1 16.6 22.1 10.9 5.9 5.3 주) 기간중 신규약정액이며 해외부문 제외 ※ 자료 : 한국은행, 2003.9.5 (http://www.bok.or.kr)

주) 프로젝트 파이낸싱은 평균 약정금리, 대출금리는 신규취급 금리 Ⅴ. 금융기관의 프로젝트 금융 ■ 프로젝트 파이낸싱과 일반 대출 비교 (단위 : 억원, %, %p)  구 분 2000(A) 2001 2002 2003.6(B)    B-A PF평균취급금리(C) 9.97 9.10 8.13 7.53 -2.44 기업대출평균금리(D) 8.18 7.49 6.50 6.27 -1.91      C - D  1.79 1.61 1.63 1.26 -0.53 주) 프로젝트 파이낸싱은 평균 약정금리, 대출금리는 신규취급 금리 구 분  2000 2001 2002 2003.상 대출취급액 4,640 15,796 43,380 26,527 이자 및 수수료 수입 수수료수입 평균 수수료율 441 210 4.5 1,024 305 1.5 2,353 589 0.9 1,414 415 0.4 실 수익률 19.0 13.0 10.8 10.7 주) 실수익률 = 이자 및 수수료 수입 / 당해연도 대출취급액의 평잔 PF중 고정이하 여신 비율 0.7 5건, 589억 일반여신중 고정이하 여신비율 2.5 국내은행 평균 ※ 자료 : 한국은행, 2003.9.5 (http://www.bok.or.kr)

(2) 금융기관의 부동산투자신탁(불특정금전신탁) Ⅴ. 금융기관의 프로젝트 금융 (2) 금융기관의 부동산투자신탁(불특정금전신탁) 구조 기관투자자 기관투자자 기관투자자 개인투자자 금전신탁 배당 신 탁 계 정 (부동산 투자신탁) 원리금 회수 책임시공 책임분양 시공보증 자금관리 및 통제 대출 업 무 약 정 공사도급계약 시 행 사 시 공 사

Ⅴ. 금융기관의 프로젝트 금융 상품의 주요 특징 - 실행과정상 - 1개사업=1개 펀드 원칙 : 개별 펀드간 자금이동 불허 - 은행은 기본약관을 만들어 금융감독원의 승인을 필요로 함 - 잘 팔리는 상품 : 거의 모든 금융기관의 취급상품 ◦ 조흥,우리,외환,국민,한미,하나,대구,산업,기업등 9개 은행에서 영위 - 지역 확대 ◦ 서울중심 → 수도권(신도시), 지방대도시 확대 ◦ 72개 대출사업중 서울이 42건, 수도권 21건, 대구 4건, 부산 3건, 광주 2건 - 용도 확대 ◦ 대부분 대규모 아파트사업 → 주상복합, 오피스텔, 판매시설로 확대 - 높은 배당실적 ◦ 2002년 설정펀드의 평균배당률 7.3% : 장부가 신탁상품(5.7%), 2000년(10.3%) ◦ 배당률 하락 : 7% (청산된 6개 펀드 세전배당수익율 : 9.23 ∼ 12.30%) - 경쟁과 risk 증가 : 금융기관간 경쟁 - 자산운용법

Ⅴ. 금융기관의 프로젝트 금융 ■ 관련 기사 ⊙ 산업은행이 오는 24일부터 부동산투자신탁 9호 290억원을 선착순 판매한다. 그러나 1000만원이라도 가입하려면 그야말로 '하늘의 별따기'다. 산업은행 관계자는 "이미 각 영업점에서 우수고객을 대상으로 250억원 이상 예약을 받아둔 상태"라며 "지금 통장에 돈을 넣고 지점장에게 부탁하면 다음달 10호가 나왔을 때나 가입할 수 있을 것"이라고 말했다. 부동산투자신탁은 연 4%대인 정기예금보다 1.5~2.0%포인트 높은 연 6.0~7.5% 수익이 나기 때문에 돈이 몰리고 있다. 지난달 28일 우리은행에서 종로구 숭인동 오피스텔에 투자하는 부동산투자신탁 130억원을 판매했을 때는 은행 문을 열자마자 불과 3분여만에 판매가 마감됐다. 한국은행은 지난해 12월 은행의 예금상품의 평균 금리가 연 3.97%라고 발표했다. 일반 이자소득세와 주민세 등 세금 16.5%를 감안하면 은행에 예금해 실제로 받을 수 있는 금리는 연 3.32%에 불과하다. 그러나 지난해 12월 소비자물가상승률은 3.7%. 그냥 은행에 예금만했다가는 앉아서 손해를 본다는 얘기다.(매일경제신문, 2003.2.12) ⊙ 산업은행 윤태화 부동산금융팀장은 "투자처인 수원 권선동 대우건설 오피스텔은 위치가 좋아 투자가치가 높고 창원시 두산건설 쇼핑몰은 매출액대비 투자규모가 작아 안전하다"고 말했다.(연합, 2003.2.12)

Ⅴ. 금융기관의 프로젝트 금융 ■ 청산된 상품의 수익율 ■ 2002년 발매 상품의 수익율 구분 상품명 규모(억원) 청산일 예상수익율 배당률 투자대상 국민은행 1호 130 2002.1.24 12.0 12.13 문정동 대우아파트 2호 320 2001.9.4 11.0 11.00 문래동 재개발아파트 3호 300 2002.3.4 12.09 4호 180 11.28 용인 죽전지구아파트 하나은행 90 2001.9.25 12.3 12.30 산본 금정동 쌍용아파트 70 2001.10.23 9.2 9.23 상봉동 태영아파트 ■ 2002년 발매 상품의 수익율 구분 상품명 규모(억원) 만기(개월) 예상수익율 투자대상 국민 16호 180 15 7.25 논현동 대우아이빌오피스텔 하나 7호 140 17 7.50 남양주 덕소 쌍용아파트 8호 400 9-24 6.50-7.20 삼성동 중앙하이츠빌리지 한빛 10호 100 13 7-7.5 서초동 대우 오피스텔 11호 50 19 서초동 대우오피스텔 기업 1호 25 5.5 7.2 안양 센트럴파크 오피스텔 2호 7.5 ※ 자료 : 중앙일보, 2002.3.17

Ⅴ. 금융기관의 프로젝트 금융 ■ 은행권의 부동산투자신탁 수탁 추이 구 분 2000말 (A) 2001말 2002말 (단위 : 억원, 개, 개월, %, %p ) 구 분  2000말 (A) 2001말 2002말 2003.3말 (B) 증감 (B-A) 수  탁  액  1,747 (0.2) 6,669 (0.8) 12,474 (1.7) 11,912 10,165   펀  드  수1) 5 35 82 81 76   <신  규> <5> <32> <68> <6> 신 탁 기 간2)3) 14 18 17 4 운용수익률2)4) 9.99 7.80 7.59 8.10 △1.89 자 산 운 용2) (대출/ABS매입) 100/0 54/46 35/65 51/49 - ※ 주 : 1) 실적펀드 기준        2) 당해연도 신규펀드 기준      3) 가중평균만기 기준        4) 연율 기준            5) (   )내는 금전신탁에 대한 비중 자료 : 한국은행

Ⅵ. 기타 부동산개발 금융방식

(1) 한국토지공사 프로젝트 파이낸싱 – 죽전에서 동백, 화성, 판교 등으로 확대 Ⅵ. 기타 부동산개발 금융 방식 (1) 한국토지공사 프로젝트 파이낸싱 – 죽전에서 동백, 화성, 판교 등으로 확대 민관합동사업 수의계약

Ⅵ. 기타 부동산개발 금융 방식 □ 용인죽전지구 특별설계지구 프로젝트 파이낸싱 한국토지공사의 용인죽전택지개발지구 특별설계단지(3만평)내 상업용지(15,000평) 개발사업 전체지구에 대한 중심상업기능 수행, 고가차도 및 철로 관통, 단지내 전철이 추가신설 예정 공사는 상업용지를 현물출자하고 민간기업들이 건축자금을 투자하는 공공·민간 합작투자 → 그린시티 설립 대형할인점, 테마상가와 오락시설 등을 갖춘 복합상가시설로 개발

Ⅵ. 기타 부동산개발 금융 방식 □ 용인동백지구 중심상업용지 프로젝트 파이낸싱 사업명 : 한국토지공사의 용인동백택지개발지구 용인동백 테마형 쇼핑몰 PF사업 사업면적 : 용인동백 택지개발사업지구내 중심상업용지 3개 블럭 13,514평 (상업용지 12,159평, 주차장 1,355평) 건축연면적 : 52,250평 - 추정사업비 : 3,071억원 - 도입시설 : 쇼핑몰, 할인점, 영화관, 스포츠센타, 클리닉센타, F&B, 콘서트홀, 기타 근생시설 등 민간 컨소시엄 (대덕건설, 포스코건설, 한국까르푸)과 공동으로 자본금을 출자하여 2003.5.9 프로젝트 회사인 (주)쥬네브 설립 2004. 1월 착공 예정 - 2005. 12월 준공 예정

(2) 민간의 BOT 방식 프로젝트 파이낸싱 사례 Ⅵ. 기타 부동산개발 금융 방식 (2) 민간의 BOT 방식 프로젝트 파이낸싱 사례 한국무역협회 호텔매출의 3.5%(적자시)~6%(흑자전환시) 부지 임차료 납부 대지면적 1,061.67평 장기 임대(10년 기본임대+10년씩 2회 연장 가능) 경영위탁계약 시공 한무컨벤션 삼성물산 건설부문 오크우드 아시아 퍼시픽 위탁수수료 : 매출의 7% 로열티 : 매출의 3.5% 평당공사비 400만원 시설자금대출 5년거치 20년 이내 10%(우대금리+스프레드, 3개월 변동) 산업은행 740억원 하나은행 300억원 대출 산업은행 하나은행 2001년 12월에 open한 외국인 전용 호텔식 서비스아파트 한무컨벤션이 30년 장기 임차 후 사업운영권을 한국무역협회에 이양하는 사업구조

Real Estate Tax Revenue Ⅵ. 기타 부동산개발 금융 방식 - 28 - (3) TIF(tax increment financing) - 개발후 세수입 증대 예상액을 담보로 채권발행하여 사업비(토지비, 개발비) 조달 - 재개발, 재건축, 나대지 및 유휴지 개발, 산업단지 조성, 도시내 상업지역의 활성화, 환경개선, 중·저소득자용 주택건설사업 등에 적용 - 사업기간 : 8년 – 25년까지 다양 Real Estate Tax Revenue From EAV base Total Real Estate Tax Revenue From Total EAV Tax Revenue $ 5 10 15 20 TIF 실시 23 년 종료 ㅇ 과정 용지매입 → TID(tax increment district) 지정 → 인프라 시설 제공 → 용도변경 → 매각 Real Estate Tax Revenue From Increased EAV

Ⅵ. REITs 와 부동산 금융

Ⅶ. REITs와 부동산 금융 (1) CR-REITs 현황 구분 교보메리츠퍼스트 코크렙1호 케이원 코크렙2호 자본금(억원) 840 1,330 500 560 자본모집 일반공모 사모(기관) 존속기한 5년 인가일 2002.1.2 2002.5.23 2002.10.7 2002.10.30 상장일 2002.1.30 2002.5.30 2002.11.11. 공모경쟁율 1.04:1 2.06:1 사모 10.26:1 자산관리회사 ㈜JW에셋 ㈜코람코 한국토지신탁 예상배당수익률(%) 8.04% 9.57% 9.81% 11.49% 주요자산 대한항공연수원, 사원아파트 한화빌딩,대한빌딩,대아빌딩 신송빌딩, 디오센타, 리젠트화재보험빌딩 신원빌딩, 하나로빌딩 배당수익율 자료 : 대우증권(2003) 부동산시장분석 1호 참조.

Ⅶ. REITs와 부동산 금융 구분 리얼티코리아1호 유레스메리츠1호 코크렙3호 자본금(억원) 660 500 680 자본모집 일반공모 존속기한 5년 인가일 2003.4.29 2003.8.20 상장일 2003.5.13 공모경쟁율 1.1:1 2.06:1 10.26:1 자산관리회사 리얼티어드바이저스코리아 ㈜JW에셋 ㈜코람코 주요 자산 엠바이엔, 세이백화점, 로즈데일 빌딩 (주)유레스 노원점, 성남점, 대전점, 한신스포츠센터, (주)장유워터피아 한화증권빌딩, 대우아이빌 상가 예상배당수익률(%) 11.67% 10.14% 10.62%

Ⅶ. REITs와 부동산 금융 (2) REITs와 수익율 □ 수익율 제고 방향 ◆ 운용수익율(배당률) 제고 - 싼 구입가격 : 구조조정의 강도와 연계 - 높은 운영수익 : 임대관리, 시설관리, 회계관리, 마케팅 등 - 높은 매각가격 ◆ 주식 가격 상승 : 일반 경기, 부동산경기 등 □ 미국의 REITs 주식 수익률 변화 구 분 1997년 1998년 1999년 2000년 2001년 2002년 수익율(%) 18.9 -18.8 -6.5 25.9 15.5 5.2

Ⅶ. REITs와 부동산 금융 (3) REITs = 주식 - 안정주 - 고배당주 : 8% → 9.57% → 11.67% □ 주가비교 □ 2001년 배당액/시가 비교

□ 현재는 준공된 건물 운용형 중심에서 영역확대중 Ⅶ. REITs와 부동산 금융 (4) REITs와 개발사업 및 부동산금융 □ 현재는 준공된 건물 운용형 중심에서 영역확대중 ▪ 오피스 중심 → 판매시설, 근생시설 등으로 영역 확대 ▪ 부동산관리, 운영, 임대, 마케팅에 대한 노하우 축적 단계 : out-sourcing 중심 □ 경험의 축적 필요 ▪ 미국 REITs도 초기에는 파산 경험하며 수십년의 정비과정속에서 성장, 발전 ▪ 호주 LPT제도는 90년대 들어서 단순운영 및 매각형태에서 개발방식으로 발전 □ 개발형에 대한 필요성 증가 ▪ 매물의 한계, 수익율 증대 필요성 및 리스크 증가에 대응 ▪ 개발과의 접목 : 사모방식, 미활성화 대응 등 □ 리츠와 부동산금융 ▪ 부동산운용사업에 대한 자금조달방안의 하나 : 개발사업과 연계 ▪ 개발영역 확대시 지분제 투자방식으로 활용

□ 호주의 Development REITs 사례 ⊙ BT Sydney Development Trust ⊙ 400 George Street Tower 개발 - 51,000㎡ commercial building, Sydney CBD ⊙ 1996에 시작, 1999년 리츠사에 매각으로 완료 ⊙ 사업성(예측) - Completion value : A$471m - Forecast development costs : A$343m - Development profit : A$128m - 예상수익율 : 20.1%/annum ⊙ Funding - Equity : A$300m - Debt : A$ 38m - Rent : A$ 5m ⊙ 실제수익율 : IRR 9.7%

Ⅷ. 시사점

(1) 시공사의 역할 감소와 프로젝트 금융의 활성화 Ⅷ. 시사점 (1) 시공사의 역할 감소와 프로젝트 금융의 활성화 - 시공사의 토지비 등 사업비 조달 역할 감소 - 금융기관의 역할 증대 : 부동산신탁, 기업대출, 프로젝트 파이낸싱 ▶ 현재는 시공사에 리스크 전가 구조가 대세 - 책임준공, 이자 지급보증, 채무인수 ▶ 다양한 구조로 변화 - 금융기관과 시공사가 리스크를 분담 - 시공사 전체 자금 조달, 금융기관 리스크 전체 부담 구 분 시행사 시공사 금융기관 장 점 자금조달분야 확대 분양성 증가 프로젝트 분리 가능 자금조달부담 감소 대규모자금 운용 신사업분야 진출 단 점 자금회전성 감소 이해관계자 증가 수익 감소 최종리스크 부담 자금관리권 축소 경쟁 증가 리스크 증가 경기변동에 민감

유지보수/임차인 서비스/매각/소유주서비스 Ⅷ. 시사점 (2) 새로운 업무 기회의 파생 – 장기적인 수익창출 사업으로의 접근 ○ 다양한 개발관련 금융상품과 제도의 등장에 따른 활용 - 제도권, 비제도권에서 자금조달에 대한 새로운 대안 및 기회의 증가 ○ 개발/분양과 자산관리업무의 결합 기존 사업영역 신규 진출 영역 부지 선정 및 매입 자금 조달 시공 준공 입주 임대 임대관리 유지보수/임차인 서비스/매각/소유주서비스 리모 델링 재건축 매각 기존사업의 특화/강화 임대/중개 건물유지보수 임차인서비스 리모델링 자산관리 신규사업 진출 수직적 통합 수평적 통합 개발/자문 기능의 강화 건설 CM

Ⅷ. 시사점 (3) 경쟁력 강화 ○ 2003년 부동산개발 시장 특성 - 풍부한 유동성과 저금리 기조 지속 : 풍부한 투자 수요 - 강력한 부동산시장 억제책 : 공개념 도입, 세제 강화, 자금통제 등 - 기타 투자대안마련의 어려움 : 정부의 딜레마 ○ 경쟁력 제고 - 장기적 준비 : 공공택지 개발시장 진입, 장기적 인허가 수용 - 토지확보 능력 및 복잡한 이해관계 정리 능력 - 독특한 아이템 개발 또는 분양/마케팅 - 비용절감 : 신공법, CM - 체계화된 네트웤 : 금융 네트웤, 부지선택 네트웤 등

○ 삼성경제연구소 분석(2003.5.24 일본 버블경제의 교훈) Ⅷ. 시사점 ○ 삼성경제연구소 분석(2003.5.24 일본 버블경제의 교훈) - 2001년말 257조인 단기부동자금이 2003년 4월말 현재 387조원 - 2003년 3월 현재 서울시내 아파트의 시가총액은 298조 6,248억원 - 주택가격의 60%까지 대출받을 경우 주택시장에 추가로 투입될 수 있는 자금액은 668조원 ○ 금리 하락 및 지속 추세 자료 : 한국은행

Ⅷ. 시사점 ▣ 건설사, "은행돈 빌리기 어렵다“(머니투데이, 2003/08/29) ▣ 건설사, "은행돈 빌리기 어렵다“(머니투데이, 2003/08/29) "은행돈 빌리기 어려워요." 최근 건설사들은 높아진 은행 문턱 때문에 고민이다. 최근 부동산 경기가 위축되면서 시중은행들이 건설사에 대한 프로젝트 파이낸싱 비중을 대폭 줄여 사업 추진에 곤란을 겪고 있는 것. 28일 건설업계에 따르면 부동산 시장이 활황이던 지난해까지만해도 시중 은행들이 아파트, 주상복합, 오피스텔, 쇼핑몰 등 모든 개발사업 프로젝트 파이낸싱에 적극 나섰으나 올들어 심사 기준을 강화하는 등 보수적인 자세를 취하고 있다. 프로젝트 파이낸싱 계약 성사 비율도 지난해 대비 절반 가까이 줄었다. 대형건설사에 비해 신용등급이나 자금력이 떨어지는 중소 건설사는 상황이 더 어렵다. 현재 적용되는 프로젝트 파이낸싱의 대부분은 사업장별 조건보다는 시공사의 신용등급 등을 담보로 이뤄지는 경우가 많기 때문. 이에따라 신용도가 떨어지는 시행사나 중소업체는 사업을 개발해도 부지매입 등에 필요한 자금을 빌릴 수 없어 포기하는 사례가 늘고 있다. 우림건설 권영태 상무는 "은행의 프로젝트 파이낸싱 조건이 까다로워지면서 추진하는 프로젝트 건수가 지난해 대비 30% 정도 줄었다"면서 "자체 자금으로 사업을 추진할 경우 현금흐름 면에서 압박 받을 확률이 높기 때문에 사업 검토 자체가 부담스러운게 사실"이라고 말했다. 쌍용건설 주택사업부 김재석 차장은 "지난해 프로젝트 파이낸싱 계약 체결 확률이 90% 이상이었다면 올해는 50% 수준"이라며 "정부의 부동산 규제책과 발맞춰 은행에서도 지나칠 정도로 몸을 사리고 있다"고 밝혔다. 김 차장은 "심사 기준이 까다로워지면서 파이낸싱에 실패할 것에 대비해 동일한 프로젝트를 여러 은행에 동시에 제시, 중복 추진하기도 한다"고 털어놨다. 한편 금융권에서는 부동산 경기 침체로 분양 및 사업성이 떨어지는데 무리하게 나설 필요가 있냐는 반응이다. 우리은행 신탁팀 천경우 차장은 "지난해에 비해 부동산 경기가 크게 위축된데다 5.23 조치 후 투자 수요가 급감한 것으로 판단, 분양성이 떨어지는 사업은 보수적으로 접근하고 있다"면서 "부동산 신탁상품 규모를 기준으로 따져볼 때 건설 관련 프로젝트 파이낸싱은 지난해 취급액의 절반 수준도 안된다"고 설명했다. 천 차장은 이어 "현재로선 정부 정책이나 시장 분위기에 따라 파이낸싱 성사 여부를 결정할 수밖에 없다"며 "건설업체들도 구태의연한 주상복합이나 오피스텔 외에 사업성이 우수한 부동산 상품 개발에 노력할 필요가 있다"고 지적했다.

< 자산별 투자수익률의 변동추이 > Ⅷ. 시사점 ○ 투자대안의 부재에 따른 아파트 선호 < 자산별 투자수익률의 변동추이 > < 구입 예정 부동산의 종류 > 자료 : 국토연구원, 2003.7.4, 2003년 하반기 부동산시장 전망 자료 : 한국은행, 2003.6.24, 소비자동향조사결과

Ⅷ. 시사점 서울 강남 아파트 값이 계속 오르고 있다. 정부 정책도 효과가 없다. 수요에 비해 공급이 부족한 까닭이다. 아파트를 지을 땅이 부족하다는 얘기다. 이런대도 강남에 땅이 많다고 주장하는 사람이 있다. 아파트 시행업체인 DK건설 김 정모(金廷模·40·사진)사장이다. “땅은 구하는 것이 아니라 만드는 것입니다.” 언뜻 이해가 가지 않는다. 그는 실적으로 자신의 말을 증명한다. DK건설은 내달 초 서울 8차 동시분양에 서초구 서초동 예술의 전당 맞은 편에 238가구를 내놓는다. 시공사는 대림산업으로 서울 강남에서 200가구 이상 전 가구를 일반분양하기는 올 들어 처음이다. 김 사장은 단독주택 등으로 이뤄진 이 곳의 60개 필지를 모두 사들였다. 그는 이미 분양한 2개 단지를 포함, 예술의 전당과 서울고등학교 사이 단독주택지를 5개 단지 700여 가구의 아파트촌으로 바꾸고 있다. 이 회사는 수십 개 작은 땅들을 매입하는 방법으로 서울 강남 서초구에서만 8개 단지 1000여 가구를 공급했다. 수십, 수백 명의 지주(地主) 전원으로부터 땅을 사들이기는 쉽지 않다. 용지매입이 시행사(디벨로퍼)의 경쟁력이라는 얘기다. 시세의 수십 배를 요구하는 땅주인들이 적지 않다. 소문을 듣고 집을 산 후 팔지 않겠다고 버티는 사람도 있다. 이른 바 ‘알박기’다. 김 사장은 100번 넘게 집 주인을 만나 설득한 적도 많다. 집을 팔지 않으려는 할머니와는 몇 달간 말동무를 해드리기도 한다. 그는 “재건축이 아닌 일반 아파트 부지로 서울 강남에서 3만여 평을 개발할 수 있다”고 장담했다. 김 사장은 “이미 1만 평을 개발했고 앞으로 2만 평의 아파트 용지를 만들 것”이라며 용지매입에 자신감을 내비쳤다. 그는 “방치하면 낙후지역이 될 곳을 깔끔한 아파트 단지로 개발하는 일이므로 보람도 크다”고 말했다. 자료 : 동아일보, 2003.8.24

Ⅷ. 시사점 (4) 새로운 전문가의 요구 ○ 부동산과 금융 : 협력과 경쟁관계 ○ 새로운 업역의 지속적인 창출 구 분 ○ 부동산과 금융 : 협력과 경쟁관계 ○ 새로운 업역의 지속적인 창출 구 분 금융 → 부동산 부동산 → 금융 평 가 펀드평가, 부동산평가, 주식평가 감정평가, 사업(부동산)평가, DDR 분 야 증권회사, 외국(계) 회사, 회계, 금융 FM, 건설, 부동산신탁, 건설금융, RM 전문가 회계사, analyst, 자산관리사 자산운용전문인력 빌딩관리사, developer, PM 자산운용전문인력, CCIM, PB

Ⅷ. 시사점 (5) 디벨로퍼와의 관계 설정 □ 디벨로퍼 종류(미국) – 금융의 확대 - Merchant Builder : (선)분양    - Land Developer : 택지개발업자 - Speculative Developer – Building to Own : 소유후 운영수익 - Fee Developer : 시행대행(PM) - Renovators and Converters : 부가가치, 리모델링 □ 디벨로퍼의 능력 인정 및 양성 - 외줄타기, 모험가, 기업가, 혁신가 - 디벨로퍼의 이미지 쇄신 - 1회적, 투기적 개발사업(시행사) → 지속기업으로서의 디벨로퍼 - 홀대와 유대