Program Management - Concepts of Project Delivery - 2011. 11. 09 건설사업관리특론 3 201121089 정 지 성

◈ Introduce Program Management 프로젝트 발주전략은 변화하고 있음 기술, 경제, 문화, 전통, 설계자의 구성, 도급자의 전문화, 발주자 조직의 성격 설계와 시공은 다수의 전문화된 하도급자에 의해 분리되고, 관리도 시공에서 분리됨 PgMr은 다양한 설계 및 시공 업체를 하나의 프로그램을 위해 조직해야 함 다양한 발주방식에서 다음의 의사결정 요소들이 중요함 1) 업체 선정 방법은? 2) 발주자와 업체 사이에 계약관계는? 3) 얼마나 많은 계약이 체결되어야 하는가? 4) 어떤 방식으로 지불하는가? 프로그램 레벨에서는 프로젝트와 프로그램에 관한 각 계약을 결정하는 것이 중요함 2

◈ Introduce Program Management 프로젝트의 문제를 해결하기 위한 다양한 발주방식이 고안됨 발주방식의 전략들은 전문적인 조직과 이들의 기술적 능력에 영향을 받음 3

1. Professions emerge and Project delivery concepts follow Program Management 1. Professions emerge and Project delivery concepts follow 19세기 산업화는 대형 건축물과 숙련된 건축가, 엔지니어의 수요를 증가시킴 2000 CM firm flourish. CM agency, CM-at risk, Project Management and Program Management become common 1980 CMAA Founded. Certification follows. 지속된 산업화로 하나의 프로젝트에 요구되는 하도급자의 수는 증가됨 CM firms emerge, management begins to separate from construction. 1960 Industrialization of construction continues. Air conditioning appears in buildings, subcontractors Proliferate. WWⅡ 증가된 하도급자를 관리하는 것이 요구되어짐 1920 Legislation passed to allow government to retain private AE companies instead of using government employees. WWⅠ 1880 AE firm flourish. Design-bid-build becomes common. MIT opens first American school of architecture. Civil war AIA founded. Licensing follows. 1840 Otis installs elevators. Industrialization affects building systems. Design separates from construction. 1820 Charles Bulfinch and Robert mills are first American-born architects. 1800 Thomas Jefferson designs University of Virginia. 4

2. Four key project decision Program Management 2. Four key project decision 건설산업의 여러 분야를 대변하는 기관들은 각자의 관점에서 최고의 발주방식을 선정함 건설산업이 개선되기 위해서는 다양한 요소에 대하여 고려해야 함 사업초기 발주자 요구사항(비용, 기간, etc.) 하도급자와 제조업자 사이에 계약상 문제 날씨, 물가변동, 정치적 압력, 계약절차 변화, etc. 최고의 발주전략은 설계와 같이 창의성이 필요함 ex) Fast-Track 프로젝트 조직을 구성하는 것은 리스크를 할당하는 것이 아니라 최소화시키는 것임 학계에서는 위와 같이 리스크를 최소화시키며, 참여자들이 최선을 다할 수 있는 프로젝트 팀을 형성하는 발주방식의 프로세스를 설계해야함 5

2. Four key project decision Program Management 2. Four key project decision 1) 관계 과거에 설계자는 설계와 시공의 경험이 없는 발주자를 대행함 ≒ Agent 변화에 따라 발주자는 지속적인 사업을 위하여 프로젝트 관리 전문가를 고용하게 됨 전문가는 자신의 책무를 인지하고 있음 설계자 : 설계, 계획 및 시방서를 제공하는 판매자로 인지 시공자 : 발주과정과 건설과정의 관리에 대행자로 편입 수준 높은 발주자는 다음과 같은 사항이 모두 충족되기를 원하게 됨 서비스와 제품 보증이 보장된 양질의 생산물 창조적이고 협력적인 관계 신뢰할 만한 품질과 합리적인 가격 6

2. Four key project decision Program Management 2. Four key project decision 2) 지불 방식 Target Price with incentives 도급자는 원가 가산방식의 실비를 받음. 목표가는 고정되고 도급자는 절감액 또는 초과 금액을 균등하게 분배함. Cost-Plus with a GMP 도급자는 원가가산방식으로 지불받음. 최대비용은 고정되고 초과 금액은 도급자가 부담함.. Unit-Price 도급자는 미리 결정된 단가의 금액을 지불받음 인테리어 공사는 확정금액방식으로, 추가 사항에 대한 공사는 단가계약을 취하는 방식임 7

2. Four key project decision Program Management 2. Four key project decision 3) 계약의 수 프로젝트 초기에 계약의 수는 발주방식에 따라 다양함 DB방식 : 단일회사 DBB방식 : 설계 및 시공 회사 CM-Agency : 약 40개 정도의 하도급자 및 자재, 장비, 인력 회사 직영공사 : 수백 개의 회사 설계와 시공을 통합발주 하지 않는다면, 간접비 할증을 제거할 수 있으며 전문제조업자와 전문건설업자 선정에 용이함 도급자 수가 증가하면 다음과 같은 특징이 나타날 수 있음 원가와 공기가 절감되고 품질이 향상됨 리스크와 관리 부담이 증가함 8

2. Four key project decision Program Management 2. Four key project decision 4) 선정기준 선정기준은 구매하려는 것에 의해 좌우됨 일반적 제품 – 가격에 의해 결정∙평가 됨 특수한 제품 – 자격에 근거하여 결정 됨 설계자는 자격에 중점을 두어 선정되고, 시공자는 건축물에 대한 가격에 근거하여 선정됨 현명한 발주자들은 시공자 관리능력이 프로젝트 성공에 중요하고, 자격심사를 통과한 도급자를 선정함 즉, 설계자와 시공자 선정에 가격 및 자격을 함께 고려함 9

3. Fast-Track and GMP Program Management Design Construction Time Saved $ <Fast-Track> 브리징 방식 + 패스트트랙 장점 : 프로젝트 팀은 완비된 시공도면 보다 더 빠르게 ‘프로젝트 정의’를 얻을 수 있음. 계약도서는 완전한 효력을 지님 단점 : 발주자는 착공승인전에 완전한 의견일치를 보증하기 위해 충분한 실시설계도서 완료승인 권한을 포기해야 함 Fast-Track은 CM-at-Risk, CM-Agency, DB방식 혹은 브리징 방식의 어떠한 프로세스와도 함께 적용될 수 있음 5

3. Fast-Track and GMP Program Management Fast-Track의 2가지 Risk 간단한 개념은 실시설계도서가 완료되기 전에 착공 발주자는 2가지 Risk 중 하나를 감수해야 함 1) 공사비용을 견적에 의존 CM이 프로젝트에 대한 다양한 리스크를 고려하여 정확한 견적과 충분한 예비비를 설정하여 프로젝트를 수행해야 함 2) 완료되지 않은 설계에 대한 견적금액을 수용 Fast-Track은 실비정산방식으로 수행되어야 하나, 우수한 조직은 프로젝트의 많은 부분을 정의함으로써 GMP계약을 가능토록 함 * GMP(Guaranteed Maximum Price) – AIA 「실비정산계약조건」 제5.2 The Maximum cost to the Owner, including the Cost of the Work and the Contractor‘s Fee, is guaranteed not to exceed the sum of oo dollars 공사원가와 시공자의 보수를 포함하여 발주처의 최대비용은 oo달러를 초과하지 않아야 한다. 11

4. Typical payment terms in a GMP Program Management 4. Typical payment terms in a GMP 발주자는 공사를 착수하기 전에 GMP를 요구함 Cost-plus-a-GMP 계약은 일반적으로 다음과 같은 내용을 포함 1) 간접비와 이윤을 위한 확정금액 Fast-Track은 실비정산방식이 아닌 총액방식 2) 상환 가능한 일반조건 일반조건은 프로젝트를 보조하기 위해 필요한 비영구적인 건설공사를 의미함 시공자는 보험, 현장사무소, 사무실 장비 등과 같이 일반관리비와 이윤이 제외된 실비를 상환받음 패스트트랙은 실비정산계약이라는 사실에도 불구하고, 간접비와 이윤의 보상체계는 전형적으로 공사비에 일정비율로 할증하거나 업무의 난이도에 따라 비 정산 하는 방식이 아닌 총액방식이다. 일반조건에 대한 입장 시공자 : 비용이 가변적이며 총 공사의 GMP에 의해서만 통제됨 발주자 : 일반조건에만 적용될 독립된 GMP를 요구 CMr : 작업 항목들을 하도급 또는 직영 계약할 수 있음 12

4. Typical payment terms in a GMP Program Management 4. Typical payment terms in a GMP 3) 하도급자 도급자는 공정률, 현장자재 등이 반영된 기성일정에 근거한 지급 일정을 하도급자들과 협의함 4) 예비비 시공자는 계약이 체결되지 않은 하도급계약에 대한 견적이 상이하다는 것을 인지하고 있음 예비비는 계획과 시방서의 모호한 부분과 공사 중에 발생할 수 있는 예측 불가능한 비용을 포함 프로젝트 초기의 GMP는 예비비를 상승시킴 예비비는 시공자의 GMP의 한 항목으로, 계약되지 않은 일의 비용을 정확히 예측하기 어려운 시공자의 입장을 반영 또한 예비비는 계획과 시방서의 모호한 부분과 공사 중에 발생할 수 있는 예측 불가능한 비용을 포함 발주자 또한 불가피하게 설계변경을 요구할 수도 있으므로 예비비를 고려해야 함 시공자의 예비비는 GMP 내에 포함되며 발주자의 예비비는 GMP와는 별개임 13

4. Typical payment terms in a GMP Program Management 4. Typical payment terms in a GMP 5) 자체수행공사 GMP방식 하에 시공자의 자체수행공사는 바람직하지 않음 도급자는 본공사에 대하여 모두에게 공평한 기회를 제공하고, 공정한 가격책정을 위해 입찰을 허용해야 함 6) 도급자 지급장비 GMP방식에서 시공자가 건설장비를 직접 제공하는 것은 바람직하지 않음 시공자의 자체수행공사는 이익의 상충을 일으키고, 프로젝트 회계를 혼란스럽게 함 도급자가 장비를 직접 제공하는 것은 다른 곳에 필요할 지라도 당해 현장에 장비를 위치시키므로써 비용을 증가시킬 우려가 있음 14

5-1. Arriving at a GMP – The wrong way Program Management 5-1. Arriving at a GMP – The wrong way 미완성 도면 및 시방서는 시공도서로서 부적절함 급하게 산정된 GMP는 다음과 같은 문제를 야기시킴 1) 과다견적 GMP 제시를 급하게 요구한다면 도급자는 과다한 비용 산정으로 리스크를 감당하려 할 것임 과다견적은 가치저하 협의와 업무범위 축소 등을 야기함 2) 친분관계에 의한 계약 도급자는 리스크를 감소시키기 위해 신용이 있는 하수급자를 정해진 금액으로 선정함 시공자의 자체수행공사는 이익의 상충을 일으키고, 프로젝트 회계를 혼란스럽게 함 도급자가 장비를 직접 제공하는 것은 다른 곳에 필요할 지라도 당해 현장에 장비를 위치시키므로써 비용을 증가시킬 우려가 있음 하수급자는 리스크를 감당하기 위해 견적가를 상승시키고, 높은 이윤을 포함시킴 3) 업무범위에 대한 분쟁 15

5-2. Arriving at a GMP – The right way Program Management 5-2. Arriving at a GMP – The right way 도급자가 체계적인 방법으로 하도급 계약을 체결하는 프로세스는 리스크를 낮추고, 발주자의 비용을 절감시킴 예비비의 규모는 실시설계도서의 완성도에 비래함 가장 바람직한 방법은 신중하게 입찰을 받고, 프로젝트의 주요한 계약이 체결되었을 때 GMP를 산정하는 것임 시공자의 자체수행공사는 이익의 상충을 일으키고, 프로젝트 회계를 혼란스럽게 함 도급자가 장비를 직접 제공하는 것은 다른 곳에 필요할 지라도 당해 현장에 장비를 위치시키므로써 비용을 증가시킬 우려가 있음 16

6. Shared savings Program Management 실비정산계약 GMP 보다 낮은 금액으로 계약될 경우, 시공자는 인센티브가 없을 것으로 우려함 도급자는 인센티브 획득을 위하여 GMP 이하로 비용을 절감하도록 노력함 ‘절감액 공유’는 도급자의 프로젝트 총 공사비와 GMP 사이에 차이로 정의됨 절감액 분배 조항이 있는 실비정산 GMP방식은 의도하지 않은 결과를 야기시킬 수도 있음 대부분 ‘절감액’은 대규모의 예비비를 협상하는 도급자의 능력과 미입찰된 하도급 계약가에 포함된 ‘개략적인 과다예산’에서 발생 도급자는 절감액의 공유조항에서 가능한 높게 예비비를 책정하려고 함 1) 비용절감에 대해서만 보상이 된다면 시공자의 목표와 맞지 않는 것이고, 프로젝트의 모든 목표를 위해 일하는 다른 팀과의 갈등을 유발시킴 2) 도급자가 비용 절감 대안을 제시했을 때, 다른 업체들은 그 도급자가 자신의 이익을 위해 프로젝트의 가치를 하락 시키는 것이라고 의심하게 됨 3) 절감액 공유조항은 다음과 같은 바람직하지 못한 결과를 야기시킴 1) 공유되지 않은, 편향된 목표 2) 무너진 신뢰 17

7. A Satisfaction Fee Program Management 성공보수는 단지 비용만이 아니라 모든 프로젝트의 목표에 적용할 수 있음 발주자는 도급자의 업무수행에 대한 만족도에 기반하여 성공보수를 분기별 등 정기적으로 나누어 지급해야 함 프로젝트에 대한 주기적인 검토는 팀에 대한 조치가 필요할 때 피드백을 얻기 위한 현명한 방법임 18

감사합니다!