기획 및 타당성 검토 (Planning & Feasibility Study)

1. 기획 1.1 기획의 정의 아이디어 창출을 통하여 프로젝트를 생성하는 작업으로 실체가 애매모호하고 법적으로 제도화되어 있지 않은 단계 – 무에서 유를 창조하는 생산적, 창조적 활동으로 전반적인 신선한 아이디어를 생명으로 함. ※건설프로젝트의 기획단계란 프로젝트가 발생할 경우 선정된 부지를 답사, 현황조사를 통하여 법적 요건을 충족시킬 수 있는 계획설계를 실시하고, 이를 통한 타당성검토를 통하여 의사 결정하는 단계 ※건설사업관리(CM)의 특화기술 활용 결정이 중요 - 타당성검토 (Feasibility Study) - 위험관리 (Risk Management) - 프로젝트 금융 (Project Financing) ※프로젝트 성패의 열쇠

1. 기획 1.2 기획의 프로세스 프로젝트 발의 기획 정보화 기획 실체화 기획 평가 및 확정 자료 수집 기획안 작성

1. 기획 1.2.1 프로젝트 발의 * 수요의 발생, 토지 활용에 대한 의지, 투자의욕, 시설노후화, 건설정책 등과 밀접한 관계 * 기획업무 : 주요자원(토지, 자금, 수요 등)의 부족한 부분의 확보대책 - 제안형 기획 : 개발지향적, 개략적 내용 * 프로젝트의 수행방향을 가장 적절하게 설명하는 것이 핵심 - 건축주의 의도, 철학, 사회적 기능, 경제적 상황의 파악 - 사업의 성장계획, 고용계획, 비용, 일정, 기능 등의 요구사항을 면담, 설문 등으로 확인하고 그 중요도 책정

1. 기획 1.2.2 기획 정보화 * 의사결정을 위한 필수자료 수집: 입지, 수요, 유사사례를 대상으로 사실정보의 수집과 분석 * 사실정보 : 용도에 따라 선택 - 1차 정보 : 개략적 정보 – 사업프로그램과 개발목표 수립 건축주의 특성/요구사항, 대지 현황, 법규검토, 개발여건/시장흐름 등 - 2차 정보 : 구체적 정보 – 건설프로그램 작성에 필요 물리적 환경분석, 기능분석, 형태조사/활동분석, 발주자 요구 등

1. 기획 (1) 입지 및 사회환경 조사 * 성패를 결정짓는 중요요소 중 하나 * 입지조건을 결정하는 업무 * 법적규제, 상위계획, 환경영향, 주민의식, 사회적, 경제적 동향 분석 (2) 수요 조사 * 건축을 성립시키는 기본조건 * 정확한 수요예측의 필요성 (3) 유사사례 조사 * 기획힌트의 대상 * 성공사례의 배경 조사 중요 * 벤치마킹 (Benchmarking)

1. 기획 1.2.3 기획 실체화 * 사업프로그램(사업계획) : 경영과 조직요소 – 부차적 공간과 기술요소 포함 - 경영요소 : 자금동원, 투자수익, 운영방식 – 사업계획, 소유/임대, 관리 운영, 설비갱신, 비용할당, 운영비용, 자금 조달 등 - 조직요소 : 발주자 합의 형성, 설계자 및 시공자 선정 등 – 사업주체, 설계자 선정, 시공자 선정, 수요자 모집, 조합설립, 사업수법 검토, 권리조정 등 * 건설프로그램(공간과 기술요소의 결합) : 공간과 기술요소 - 공간요소 : 토지의 이용과 배치, 공간요소 및 구성, 그레이드(건물주변의 지 반면), 성능, 이미지, 개략평면, 주재료 등 - 기술요소 : 기술조건, 구조구법, 설비, 시공, 공정 등

1. 기획 1.2.4 기획안의 평가 및 확정 * 기획안 : 실체화된 내용이 당초의 프로젝트 착수 시 목표 충족여부 검증 진행을 위한 추가적인 의사결정 필요 - 지속적인 대안의 충족성 필요 - 불충분시 기획 정보화로 다시 환원 - 지속적 불충분 시 중단 혹은 포기 * 대안 작성 및 평가 - 프로그램을 바탕으로 한 대안 제시 - 대안의 종합평가 및 민감도 분석 포함 * 제안 및 실행계획 - 필요사항과 문제점 명시 - 일정계획안, 계약도서 작성, 입찰문서 작성, 인허가 업무 계획안 등

2. 사업타당성 검토 (Feasibility Study) (1) 일반적 의미 ※의사 결정을 보조하기 위하여 제안된 사업의 긍정적/부정적인 면을 추출, 계량하여 목표에 대한 달성도를 평가하는 것. (2) 건설 개발 프로젝트에서의 의미 ※건설 기획과정 전반에 걸친 평가과정을 통한 의사결정 개발 초기단계의 설정목표를 만족시킬 수 있는 가를 평가. ※법적, 정치적, 환경적, 사회문화적, 물리적, 기술적 제약들과 자금이나 인력 등 범위내/제한된 시간적 범위 내에서의 가능성 검토. ※개발의 여부와 대안을 결정하는 의사 결정 과정.

타당성 조사를 하는 목적/대상 (1) 타당성 검토 목적 ※ 건설 사업 시 해당 사업에 대한 생존성(타당성)을 검토 하고 타당성이 없는 사업은 중단, 타당성이 있는 사업은 다음 단계로 진행. (2) 타당성 검토 대상 ※ 기존의 시설물을 확장 또는 개량. ※ 완전히 새로운 개발을 시도하는 시설물.

타당성 조사에 대한 기본적인 질문(5W1H) 1 2 3 6 4 5 When shall we build? (언제 건설할 것인가?) Who will plan, analyze and decide?    (누가 계획하고, 분석하고, 결정할 것인가?) Where shall we build? (어디에 건설할 것인가?) What type and quality of facility shall we build?    (어떤 형태와 품질의 시설을 건설할 것인가? How to manage from the beginning to the end?    (시작에서 끝까지 어떻게 관리할 것인가?) Why do we develop? (왜 개발하려고 하는가?)

절 차 (1) 분석목표의 확인 (2) 사업계획서 작성 (3) 시장 및 입지 분석 (4) 개발기본계획 작성 절 차 (1) 분석목표의 확인 (2) 사업계획서 작성 (3) 시장 및 입지 분석 (4) 개발기본계획 작성 (5) 경제 외적 타당성 검토 (6) 경제적 타당성 조사 (7) Risk 분석 및 대책 (8) 마케팅 전략 및 자금 조달계획 (9) 타당성 분석 보고서 작성 (10) 타당성 분석에 근거한 의사결정 (11) 진행상황 관리

타당성 분석(F/S)의 최초단계 : 분석대상의 선정 (1) 분석목표의 확인 타당성 분석(F/S)의 최초단계 : 분석대상의 선정 여러 대안  1개안 선정 단일 대안  사업성(경제성) 검토 특수 목적의 강제성 사업  손실비용 추정 차기 사업을 위한 예비적 분석 성격 분석목표에 따라 타당성 분석의 작업내용, 자료조사의 정도, 분석 구체성 등이 결정 (2) 사업계획서의 작성 기초 사업계획서 : 일반적인 기초 사항의 총체적 반영 사업 개요 / 입지 및 시장성 분석 사항 개발 기본 CONCEPT 경제외적 사항 (기술, 법규, 정치, 사회, 환경적 기능성 등) 조직 내부능력 재무분석 사항 수익성(경제성) 예측 사항 Marketing 및 자금조달 계획 사업추진 일정 및 조직, 운영계획 등

입지 및 시장성 정밀 분석 : 구체적 분석 및 검토 실시 (3) 시장 및 입지 분석 입지 및 시장성 정밀 분석 : 구체적 분석 및 검토 실시 분석내용 국가정책 차원 : 경제성장 및 긴축계획 등 반영 거시경제 분석 : 인구, 경기, 금리, 환율  수요공급 예측 지역경제 분석 : 인구, 경기  수요공급 예측 입지 및 시장 분석 : 지역/지구, 교통(도로, 철도, 공항, 항만 등), 상관 분석, 시설 별 시장분석, 유틸리티 시설(전력, 용수 등), 인허가 관계, 환경규제 등  수요공급 예측 분석(추정)방법 자료조사 : ☞ 국내외 경제 연구소 - 공공기관, 민간기업의 동향 ☞ 현지방문 - 주변의 개발 사례, 중개업소 등 각종 연구 이론의 활용 설문 조사 기타

(4) 개발기본계획 (5) 경제 외적 타당성 검토 분석 대안 정리 및 확정 : 개발 기본 컨셉 및 제반 시설계획 포함 경제적 분석 이전 단계 : 각종 제약성 검토 (기술, 법규, 정치, 사회, 재무, 환경 등) GUIDE : 경제성이 충족되어도, 제약 조건이 충족되지 못하면 사업추진 곤란 경제성 분석 : 제약 조건의 평가와 검토 내용을 포함 경제외적 제약 조건 기술 (Technical Feasibility) : 기술력 재무 (Financial Feasibility) : 자금력 법규 (Legal Feasibility) : 법적 능력(외국 컨설턴트 활용) 정치 (Political Feasibility) : 국내외 정치 상황 사회 (Social Feasibility) : 집단 이기주의 사상 환경 (Environment Feasibility) : 미래 환경예측 내부능력 (In-house Feasibility) : 관리능력 확보 기타사항

(6) 경제적 타당성 조사 Project의 수행결과 개발이익 또는 투자이익에 대한 검토 경제적 타당성 분석의 기본개념 Project의 수행결과 개발이익 또는 투자이익에 대한 검토 <경제성 분석의 기본 개념과 구성항목(경제지표)들의 수식> 부동산 개발 개발 이익 = 수입 비용 세금 - Payback Period (회수기간) Return On Investment (투자수익율) Net-Present Value (순현가) Benefit/Cost Ratio (이익비용율) Internal Rate of Return (내부수익율) Break-even Point (손익분기점) 기획비 토지비 설계비 시공비 판촉비 시간비용 (Discounting) 분양수입 목표 : 이윤 극대화

= - - 부동산 투자 투자 이익 수입 비용 세금 PP (회수기간) LC동안의 전체수입 임대료 잔존가치 기획비 ROI (투자수익율) 토지비 NPV (순현가) 설계비 B/C Ratio (이익비용율) 시공비 IRR (내부수익율) 운영비 BEP (손익분기점) 유지관리비 폐기처분비 시간비용(Discounting) 목표 : 이윤 극대화

(Social Environment Risk) 미래사업에 대한 기대이익이나, 투자이익에 영향을 주는 불확실성(Uncertainty)의 요소 7.2 RISK의 종류 외부적 RISK 외부적 위험 공사사고 자연재해 재해위험 (Disaster Risk) 사회환경 위험 (Social Environment Risk) 하도급체 도산 민원 인허가 법규변경 법적위험 (Regal Risk) 정치적 위험 (Political Risk) 노조 분쟁 정부정책 직접적 위험 간접적 위험

내부적 RISK 예측 가능한 위험 내부적 위험 예측 불가능한 위험 공사 이익 분양가 분양율 기 타 기 타 원자재 구매 추가비 기 타 기 타 원자재 구매 추가비 공기 지연비 파트너로 인한 손실비 공사사고 추가비 (인명,장비 등) 자연 재해비 이자율 금융비 인플레이션비 수익 위험 투자(비용) 위험 직접 공사비 간접 공사비 토지대금 설계, 감리비 분양경비 공과 및 부담금 일반관리비 제비용 및 수수료 예비비 위험분류 기 준

Risk와 수익의 상관관계 : High Risk High Return 미래상황에 대한 불확실성의 규모와 그에 대한 보상은 비례 기대수익률 C 25 15 A B 위험(표준편차) 민간투자개발사업의 불확실성 및 보상

(8) 마케팅 전략 및 자금 조달계획 마케팅 전략 상품 계획, 가격 계획, 마케팅 계획  판매예정량이나 예정이익액에 대한 목표설정  품질, 가격, 유형 등과 관련된 제품 계열의 결합방식 결정  현재시장 및 잠재시장의 존재와 그 규모의 확인  판매경로의 선택  판매촉진, 선전광고, 서비스정책 등의 설정 자금조달계획 프로젝트 소요비용을 어떻게 조달 할 것인가?  Cooperate Financing  Project Financing

(9) 타당성 분석 보고서 작성 사업계획에 대한 세밀한 검토내용을 종합적으로 분석, 평가한 보고서 타당성 분석의 최종 결과물로서 사업의 타당성 유무를 명확히 제시 앞서 분석한 내용을 정리하여 보고서 작성

(10) 타당성 분석에 근거한 의사결정 타당성 분석(F/S) 보고서에 근거하여 의사결정자(조직)가 사업추진여부에 대한 최종 판단을 내리는 단계 총체적 위험의 크기와 의사결정자(조직) 의 효용을 고려해야 함 사업추진여부 타당성 없음  중단, 연기, 수정 등 타당성 있음  사업추진

(11) 진행상황 관리 F/S에서 타당성 있음(사업추진)으로 결정되면 관리조직(사업관리팀 + PM/CM + 기획실)의 구성 본격적인 추진 및 Project의 전반적인 관리 일반기업(건설회사)의 경우 사업본부(사업팀)  업무 주관 기획(비서)실  협조, 조정, 통제 등의 기능 본 단계  자료축적 및 Feed-back의 단계 F/S의 예상과 실제상황을 비교분석하여 문제점을 찾아내고, 의사결정을 조정수정해 가는 단계 체계적인 자료 수집 미래 유사 프로젝트에 대한 자료의 활용방안 검토

타당성 조사의 한계성 (1) 불확실성의 문제 ※ 미래의 금리, 물가 등 유동적인 변수가 존재 (2) 자료수집의 어려움 ※ 자료의 제한성 ※ 자료의 불충분/불완전성 ※ 자료의 불비교성 (3) 비용의 한계 ※ 전문지식과 기술을 요하므로 조사비용이 많이 든다. ※ 장래의 사업집행 및 운영상태는 예기치 못한 상황 발생 ※ 극단적으로 다시 변수를 정해서 조사 할 수도 있다. ※ 새로운 타당성 조사는 지나친 비용의 소요를 가져온다.

타당성 조사 시 사용할 수 있는 유용한 도구 ▶대안의 선택: AHP(Analytic Hoerarchy Process) ※ 복잡한 문제를 계층화 ※ 이원비교를 통해 중요도 결정 ※ 문제를 분석/분해하여 구조화 ▶ Sensitivity Analysis: 민감도 분석 ※ 분석결과에 영향을 줄 수 있는 유동적인 변수를 대상으로 분석 ※ 다른 조건이 일정한 경우에 어느 한 투입요소가 변동할 때, 그 투자안의 산출요소(경제성분석결과)가 어느 정도 변동하는지를 분석