공동주택의 관리제도와 법령의 체계 요 약 공동주택관리제도 전문강사 김 쾌 식 주택관리사 / 신지식인(주택관리부문) <1> 공동주택 관리법령의 체계 1. 공동주택 관리 법령의 체계와 제도의 변화 2. 공동주택의 관리제도란? 3. 공동주택의 관리와 주택법령의 골격 가. 주택법의 적용의 범위 나. 행위허가 및 신고의 기준「 라. 공동주택 관리규약의 준칙 마. 사업주체의 직접관리와 관리권의 인계 바. 입주자대표회의 구성과 운영 사. 공동주택의 관리기구의 구성과 역할 아. 공동주택 관리비 등 자. 하자담보책임제도 차. 장기수선계획 및 충담금 적립 카. 안전관리계획과 안전점검 타. 재해.재난 및 안전사고등에 대한 신속한 보상제도 모든 공동주택 단지 투명하고 선명하면서 효율적인 관리를 위하여 1. 단지가 깨끗하게 청소되고 2. 관리에 수반된 계약사무나 회계의 처리가 깔끔하고 3. 입주자등의 기분이 상큼하도록 공동체가 활성화 되어야 한다.

공동주택의 관리제도와 법령의 체계 <2> 공동주택 관리제도의 기능과 구성체계 1. 공동주택의 관리 절차등 2. 관리주체의 업무와 대표회의의 구성 3. 관리규약의 제.개정과 공동질서의 유지 4. 관리비의 징수.관리.지출과 관리비의 사용내역 공개 5. 공동주택에 수반된 용어의 정의 참고 1. 공동주택관리규약의 제정 및 변경 2. 동별대표자의 선출과 결격사유 3. 임원의 선출과 입주자대표회의의 구성 4. 선거관리위원회의 구성과 운영 5. 관리주체의 업무와 배상책임 및 면책범위 6. 관리소장의 업무등 7. 주택관리업자 및 사업자의 선정과 계약의 체결 8. 관리비 채권의 특별승계 의무와 공유자의 주거환경 보호 9. 재해.재난 및 안전사공등에 대한 책임

공동주택 관리제도의 기능과 구성체계 <3> 관리기구의 구성과 관리사무소의 역할 1. 공동주택 관리기구의 구성 2. 사업주체로부터 관리업무의 인수.인계 3. 관리주체의 업무등 4. 자치관리기구의 구성 참고 1. 관리기구의 조직 구성 2. 관리의 대상물 3. 관리기구의 구성의 목적 <4> 입주자대표회의의 구성과 운영 1. 입주자대표회의의 구성 2. 입주자대표회의의 운영과 임원의 업무등 3. 입주자대표회의의 의결사항 참고 1. 입주자대표회의의 구성절차 중 발생된 예상치 못한 사례 2. 입주자대표회의의 구성원의 의결정족수 3. 입주자대표회의는 사단법인의 법리가 적용되어, 영속되는 의제법인

공동주택의 관리제도와 법령의 체계 <5> 법령에서 위임한 고시와 준칙의 법적 효력의 기준 1. 사법은 사인과 사인간의 법률관계를 규율하는 법 2. 공법은 행정주체와 사인간의 법률관계를 규율하는 법 3. 공법에 기인한 고시나 준칙의 효력 4. 국가와 지방자치단체의 기본적 업무 참고 1. 정부의 고시나 준칙등이 법적 효력을 갖추려면 법적요건을 갖추어야 한다. 2. 정부의 고시나 준칙을 위반하였다. 하여 무효나 취소가 되는 것은 아니다. 3. 정부의 고시나 준칙등은 입주자 상호간의 이해를 조정하기 위하여 제.개정되는 것이다. 4. 법규명령이 구속력을 갖추기 위한 요건에 관한 대법원의 판례

공동주택의 관리제도와 법령의 체계 <6> 공동생활에 수반된 입주자등의 분쟁의 중재와 해결방안 1. 층간소음 중재위원회의 설치 및 운영 2. 관리규약상 분쟁의 중재를 위한 규정 3. 살인을 부른 ‘층간소음 갈등’ 이웃간 배려로 풀자 4. 창 밖을 보는 두 사람 가. 갈등의 속성은 무엇인가 나. 말보다 자세와 태도가 상대방의 마음을 움직이게 한다. 다. 상대방의 마음을 움직이게 하려면 배려가 있어야 한다. 마. 인간의 활동과 보상의 법칙

<1> 공동주택의 관련 법령의 체계 <1> 공동주택 관련 법령의 체계 1. 주택법령의 체계와 공동주택 관리제도의 변화 가. 주택법령의 변화 1) 공영주택법(63. 11. 30.) : 법률(1), 령(1), 규칙(1) - 지방자치단체와 주택공사의 공영주택 개발 촉진 2) 주택건설촉진법(72. 12. 30. : 법률(1), 대통령령(시행령, 건설기준등에 관한 규정, 공동주택관리 령), 부령 (시행규칙, 건설기준등에 관한 규칙, 공급에 관한 규칙, 공동주택 관리규칙) - 주택건설을 촉진하고자 민간주택 건설업 활성화 - 1984년 집합건물법, 임대주택법이 주택건설촉진법에서 분리되어 독립법으로 신설됨 3) 주택법(2003. 5. 29.) : 법률(1), 대통령령(시행령, 건설기준등에 관한 규정), 부령(시행규칙, 건 설 기준등 에 관한 규칙, 공급에 관한 규칙,) - 신도시 난개발등으로 인한 관리비 부담의 중대성을 인식, 장기적인 주택의 관리를 위한 장수명 화와 안전관리계획에 의한 건물관리의 중요성 제고 나. 법령의 내용과 성격 1) 법 : 관련 업무에 대한 근거와 위임사무에 대한 근거(국회) 2) 령 : 법에서 정한 집행에 수반되는 국민. 관련업등에 대한 집행근거등 (결정 : 대통령(국무회의) / 입주자, 입주자대표회의, 선관위, 관리비, 장기수선계획, 안전관리계 획 및 관리규약 준칙등에 정할 공동주택의 절서유지를 위한 강제 규정등) 3) 규칙 : 관련기관의 실질적인 업무집행에 수반되는 보고의 기준과 신고 서식.양식등(결정 : 장관/ 관리주체 신고양식, 신고 및 등록기준등 업무 절차에 수반되는 법령 실천 규정)

<1> 공동주택의 관련 법령의 체계 󰁿 <1> 공동주택의 관련 법령의 체계 주택건설촉진법(72. 12. 30) 시 행 령 주택건설기준등에 관한규정(91. 1. 15) 공동주택관리령 (79. 11. 20.) 시행규칙 관한규칙 주택공급에관한규칙 (78. 5. 10.) 공동주택관리규칙 주 택 법(2003. 5. 29.) 시 행 령 주택건설기준등에 관한 규정 시행규칙 관한 규칙 주택공급에 관한 규칙

1. 주택법령의 체계와 공동주택 관리제도의 변화 다. 주택관리업자 및 사업자 선정지침(2013-365호) (효력 요건 : 입주자대표회의의 의결 승인/ 지침 별표4- 2호) <공정하고, 투명하며, 객관적인 방법으로 입주자등이 원하는 적정한 업자를 선정 / 같은 값이라 면 최저가(최고가)로 하라는 것이지, 무조건 최저가(최고가) 업체를 사업자로 선정하라는 것이 아니다.> 시행령 제52조 제4항(관리업자선정) 시행령 제55조 제4항(사업자선정) 라. 공동주택 관리규약 준칙(효력요건 : 입주자등 과반수의 서면동의) 입주자대표회의의 구성과 운영, 선거관리위 위원회 구성과 운영(법제44조 및 령제57조) 1) 입주자 및 사용자 보호와 주거생활의 질서를 유지 2) 공동주택 회계처리의 기준(관리비 징수.수입.지출을 위한 공용부분의 관리비의 부담과 배분의 기 준을 운용) 3) 주택관리업자의 책임과 위.수탁관리계약서의 표준화 시급(책임 없는 위탁관리로 관리업자에게 면 죄부를 주고 있어, 건전한 공동주택관리제도의 발전을 방치하고 있다.) 마. 지방자치단체 : 공동주택의 관리에 수반된 잘못을 시정하게 하는 감독기관 공동주택 지원조례에 의한 비용지원(노후시설 보수 및 공동생활의 보호와 커뮤니티 활성화 등) - 공동주택 단지의 관리주체와 입주자대표회의 및 자생단체등에 대한 관리업무의 조사. 보고 요구 등 감독권 행사

1. 주택법령의 체계와 공동주택 관리제도의 변화 바. 공동주택 관리제도에 대한 이해 1) 주거시설과 인간의 생활의 변화 집(住)은 함께 먹고 자는 식구(食口)들의 생활공간으로, 음식을 만드는 공간과 휴식과 수면을 취할 수 있는 공간으로 크게 구분 된다. 음식을 만드는 공간인 부엌은 시대에 따라 크게 변해왔다. 주거 공간의 변화, 그 가운데 특히 부엌의 변화는 인간 생활에 큰 영향을 끼쳤다. 이 혁명을 일으킨 것이 아파트라는 주거공간이다. 즉 부엌과 침실로 분리되어 있던 주거공간을 거실을 통하여 부엌과 침실을 연결함으로 거실 중심문화로 변화한 것이다.   구석기 시대 이전 부터 인류는 동굴안에 불을 피워 추위와 어둠을 이겨 내고, 불에 음식을 익혀 먹었다. 동굴이 없는 곳에서는 불을 피운 자리주 변에 막집을 지었다. 불이 음식물을 익히는데 사용되었음을 감안하면, 이 때부터 부엌의 역사가 시작되었다고 할 수 있다. 또한 불을 피워놓은 곳 이 음식을 만들어 먹고 사람들이 잠도 자며 머물 수 있는 공간이 되었으니, 이곳이 곧 집의 시작이 된 셈이다. 즉 인류가 사는 집은 불을 피우는 부엌을 중심으로 형성되어 왔다고 할 수 있다. 따라서, 불을 지켜야 함으로 수렵과 사냥으로 이동하든 인류가 정착 생 활을 하게 되고, 정착생활을 하면서, 먹고 버린 열매나 뿌리에서 새로운 싹이 돋아나 새로운 열매와 뿌리를 남기고, 사냥한 동물을 후일 먹이 감으로 사용하기 위하여 우리에 가두어 두었는데, 이 동물이 새끼를 낳아 이를 기르는 과정에서 수렵과 사냥으로 유목하던 인류의 조상들은 이동 생활에서 정착생활을 하게 됨으로 불을 지켜야 하고, 또 사냥과 열매나 뿌리를 채취하여 이를 정착지 인근에 심어 경작을 하는 농경과 가축을 사육하게 됨으로 풍부한 식량을 구할 수 있었고, 정착생활을 함으로 튼튼한 동굴이나 움막을 지어 외부의 맹수나 독충으로부터 무리를 보호할 수 있었고, 날로 먹던 먹이에서 구워먹음으로 다양한 부위를 먹을 수 있어 식량이 늘어나고 영양소를 골고루 섭취함으로 인하여 급속히 인류가 증가하였다.

1. 주택법령의 체계와 공동주택 관리제도의 변화 사. 공동주택(아파트) 건설의 역사 1) 공동주택 관리의 기준에 대한 효시 인슐라(insula)라고 불렸던 당시의 아파트는 5층 정도의 높이에 1층에 는 상가가 있고 2,3,4,5층에 살 림집이 있어, 마치 요즘의 상가주택과 비 슷한 주상복합 건물이다. 당시 로마는 빈부격차가 심하여 부자들은 도 무스(domus)라고 하는 널찍한 단독주택을 짓고 살면서 세를 받기위한 목적으로 불량 인슐라를 지어 문제가 많았다. 날림 공사도 많았을 뿐 아니라 세를 많이 받기위해 무리하게 8층의 고 층건물을 지었다가 무너 지는 사례도 있었고, 부동산 투기가 사회문제가 되기도 했다. 그러다가 A.D 64년, 유명한 로마 대화재가 발생한다. 화재는 6일이나 지속되며, 로마시내의 절반을 태워버렸고, 이에 네로황제는 시가지를 새로 정비하면서 몇가지 원칙을 세웠다. 1. 모든 시가지는 격자형으로 만들되 각 블록에는 소방도로를 두며, 2. 블록내의 인슐라는 부실을 방지하기 위해 7층이하로 건축할 것, 3. 화재의 확산을 방지하기 위해 인슐라는 서로30피트의 이격거리를 둘것, 4. 각인슐라는 화재시에 다른 세대로 대피할 수 있도록 베란다를 설치 할 것등이었는데, 이것들은 이천년이 지난 지금도 지켜지고 있다. 역자 주) : 인슐라가 건설되었던 가장 큰 이유는 패전국들은 침략전쟁 으로 인하여, 주거시설이 불태워지고, 그 국가를 폐허로 만들었다. 당시 로마제국의 침략전쟁으로 용병을 모집하고, 또, 다른 침략전쟁을 위한 소비재의 생산과 용병이 필요한 로마로 몰려들어 그 유민들 을 흡수하고 수용하는 과정에서 로마의 귀족들은 부패하고 백성들은 게을러지기 시작하였고 그 과정에서 인슐라가 중요 역할을 했던 것이다. 그리고 세계적인 민족의 대이동이 시작된 것이다

1. 주택법령의 체계와 공동주택 관리제도의 변화 2) 우리나라 아파트 건설의 역사를 살펴보면, 최초의 아파트에 대한 설은 다양하다. 비교적 초기의 아파트는 일제 강 점기의 것으로 미꾸니 상사가 지은 미꾸니 아파트도 있고 (이것은 사실 아파트라고 하기보다는 사원용 숙소인데 형식이 공동주택의 특성을 가 지고 있는 것이다) 초기의 것으로 앞에서 이야기한 혜화 아파트도 있다. 일단 유림아파트에 대한 소개를 한다 ★ 유림(儒林)아파트는 일본인 도요다(豊田種雄)가 서울 충정로 3가 250-6 번지에 4층으로 (5층은 가건 물) 1930년 건립한 것이다. 연면적은 1,050 평으로 당초에는 도요다 아파트로 명명하여, 아파트로 사 용하다가 이후 호텔로 용도를 변경하였다. 이 아파트는 우리나라 일제부터 해방 이후 까지의 혼란한 정국을 몸으로 같이 겪어온 역사를 가지고 있다. 이 건 물의 변천과정은 마치 우리 해방 전후사의 아픈 상처를 보여주는 듯하다. - 주소 서대문구 충정로 3가 250-6 - 지상 4층 건평 1,050평, 15평 - 35평까지 총 52가구 ☆ 대한민국의 최초의 아파트는 중앙산업(주)이 1957년 11월 서울 성북구 종암동 고려대학교 옆에 건설 한 17평형 규모의 종암아파트. 아파트라는 용어가 생소했던 1950년대에 장안의 화젯거리였으며 준 공식에 이승만 대통령이 참석할 정도였다. ☆ 최초의 아파트 단지는 주택공사가 1964년 11월 마포형무소의 농장으로 사용됐던 마포 아파트 단지 (마포구 도화동 일대). 이 아파트 단지는 당 시 영화 촬영 장소로도 인기가 높았으며, 우리나라 아파트 의 본격적인 관심을 불러일으킨 곳이기도 하다. ☆ 최초의 고층아파트는 주택공사가 1967년 3월부터 1968년 10월까지 한남 동 단국대 인근에 지은 힐 탑아파트. 주한 외국인용으로 건설된 이 아파 트는 그 동안 5층 남짓에 그쳤던 아파트들과는 달리 11 층의 높이로 건설 돼 서울의 명물이 됐다. ☆ 최초로 모델하우스가 이용된 아파트는 주택공사가 1969년 10월부터 1970 년 9월까지 용산구 동부 이촌동 한강변을 끼고 건설한 한강맨션아파트이다.

1. 주택법령의 체계와 공동주택 관리제도의 변화 사. 공동주택 관리제도의 변화 1) 주택관리업자(주택관리인) 제도의 변화 - 1. 주택건설촉진법(72. 12. 30. 주택의 관리방법의 기준과 건설의 촉진) 제38조 ②입주자가 자치적으로 관리하는 경우 이외의 주택관리는 주택관리업자(이하 "주택관 리인"이라 한다)가 관리한다. 2. 주택건설촉진법제39조(주택관리인) ①주택관리인이 되고자 하는 자는 주택관리인 면허를 받아야 한다. 3. 1979년 공동주택관리령 제정 공동주택 관리제도가 체계화하기 시작 4. 1984년도 임대주택법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 별도로 분리 6. 아파트비리의 근절목적으로 관리업자 및 사업자 선정지침의 고시 7. 위탁관리업자가 단독으로 주택건설사업이 가능하도록 주택사업자 등록 기준 개선 자본금 5억원 및 해당 기술인력 확보시(임대.분양.관리사업 가능) 2) 주택관리사 제도의 도입과 의무배치 ▪ 1987년 12월 4일 주택건설촉진법제39조의3(주택관리사의 업무)과 제39조의4(주택관리사 자격 시험)가 신설되고, 공동주택관리령 제25조(1989. 9. 5) 신설하면서, 주택관리사의 의무배치제도가 도입되었다. ▪ 1990년 제1회 주택관리사(보)시험을 치루게 되었고, 1995년 1월 1일부터 주택관리사의 의무배치 제도가 시행 ▪ 1997년 1월 1일부터 주택관리사와 (보)로 구분하여 채용을 의무화 ▪ 1998년 12월 31일 주택관리사 자격시험제도를 주택관리사의 시험을 경력 인정제도로 전환

2. 공동주택의 관리제도란? 2. 공동주택의 관리제도란? 가. 쾌적한 주거환경의 조성과 안전한 관리를 위한 단지내 질서유지 - 모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리(헌법 제35조) - 국가. 지자체는 국민이 쾌적하고 살기좋은 주거생활 확보(주택법3조) 공동주택이 쾌적하고 안전하게 관리 될 수 있도록, 입주자등이 입주자대표회의를 구성하여(법43조) 지 자체에 신고하도록 하였으며, 이들이 자치관리 또는 위탁관리하게 하고, 관리주체(사업주체, 자치관리 시 대표회의, 주택관리업자, 임대사업자)는 주택관리사를 관리소장으로 배치(법제55조)하여 이들이 지 휘.총괄하게 한 제도. 나. 공동주택의 효율적인 관리와 이를 위반시 법령으로 시정을 강제하는 제도 - 국가 및 지방자치단체의 장은 입주자대표회의, 관리주체, 공동주택의 관리사무소장등에게 공동주택관 리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를 위하여, 소속 공무원으로 하여금 영업소·관리사무소등에 출입 하여 공동주택의 시설·장부·서류등을 조사 또는 검사하여 잘못이 있으면 시정하게 하는 제도(법제59조, 제90조) 다. 입주자 상호간의 이해관계를 조정하는 절차와 이를 통제하는 제도 - 모든 공동주택 단지의 궁국적인 관리목적은 입주자 및 사용자의 쾌적한 주거환경의 보호를 위하여, 상호 이해관계가 상반된 입주자등의 공동주택의 사용에 수반된 공동의 이해관계를 처리하는 절차와 공적 질 서유지가 필요하여 법령으로 관리방법과 절차를 제한하여 통제하는 제도

3. 공동주택의 관리방법와 주택법령의 골격 가. 주택법의 적용의 범위 1) 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택(부 대 및 복리시설 포함), 단독 주택 20호, 공동주택 20세대 2) 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택은 행위허가, 관리주체의 업무, 관 리주체의 동의 등 일부에 한 하여 적용 3) 건축법에 의한 건축물로서 주택법시행령 제46조에서 정한 범위는 주택법 을 적용 나. 행위허가 및 신고의 기준 「주택법 시행령」별표 3에서 정함(공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준 (제47조제1항관련)  1) 공동주택의 입주자ㆍ사용자 또는 관리주체가 공동주택을 다른 용도에 사 용 하거나 파손 또는 훼손 등의 행위를 하고자 하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ 구청장의 허가를 받거나 또는 신고하여야 함 2) 다만, 경미한 사항은 제외 - 창틀ㆍ문틀의 교체 - 세대내 천장ㆍ벽ㆍ바닥의 마감재 교체 - 급ㆍ배수관 등 배관설비의 교체 - 난방방식의 변경(시설물 파손ㆍ철거 제외) 다. 공동관리와 구분관리 1,500(300세대 미만 포함 예외/ 1,799세대)세대 이하로 인근단지와 공동관 리를 하거나, 대단지를 구분하여, 500세대 이상으로 구분관리 관리할 수 있다.

3. 공동주택의 관리방법와 주택법령의 골격 라. 공동주택 관리규약의 준칙 시ㆍ도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유 지를 위하여 공동주택의 관 리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택 관리규약의 준칙을 정하여야 함 입주자 및 사용자는 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정하며, 입 주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있음 마. 사업주체의 직접관리와 관리권의 인계 1) 사업주체의 관리의무와 관리요구 ▪ 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 직접관리 ▪ 주택법 제16조의 규정 및 건축법제11조에 의거 건축한 아래의 공동주택 - 300세대 이상의 공동주택 - 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 - 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택 - 집합건물로서 150세대 이상 주거시설이 혼재된 주거시설 ▪ 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주 예정세대수 등 사실 통지, 자치관리 또는 위 탁 관리 요구 2) 사업주체 주택관리업자 선정 등 ▪ 입주자대표회의로부터 관리방법 결정통지가 없거나 자치관리기수의 구 성이 없는 때에는 주택관리 업자 선정하고 입주자에게 통지 ▪ 사업주체의 관리기간은 자치관리기구가 구성되거나 입주자 등에 의하여 주택관리업자가 선정될 때 까지 임 ▪ 사업주체는 자치관리기구가 구성되거나 주택관리업자가 선정된 경우에 는 설계도서등 관리업무 인 수ㆍ인계

3. 공동주택의 관리방법와 주택법령의 골격 바. 입주자대표회의 구성과 운영 바. 입주자대표회의 구성과 운영 1) 입주자는 사업주체의 요구를 받은 날부터 3월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 관리방법을 결정, 사업주체 통지 및 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고 2) 입주자대표회의의 구성ㆍ운영 - 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자로 구성 - 선출공고일 현재 주택단지안에서 주민등록을 마친 후 6월이상 거주자 (최초 제외)로 선출제한 - 동별 대표자중에서 임원을 선출하되, 3인이상의 이사 및 1인이상의 감사로 구성 (최소 4인 이상) 3) 입주자대표회의의 의결사항(구성원 과반수의 찬성) - 관리규약 개정 제안 및 제규정의 제정 - 입주자대표회의는 관리비등 예산의 확정, - 공용부분의 사용기준 등의 중요한 공동주택의 결정사항을 의결 - 관리방법의 결정 등의 제안(입주자 과반수의 찬성 동의) 입주자대표회의 또는 입주자등의 1/10이상이 제안 - 주택관리업자의 선정과 공동주택 위.수탁관리계약 - 사업자(공사 및 용역업자의 선정)선정의 사전 승인(지침 별표4) 사. 공동주택의 관리기구의 구성과 역할 1) 자치관리기구의 구성 ▪ 입주자대표회의는 자치관리를 하고자 하는 때에는 사업주체의 요구일부 터 6월이내 관리사무 소장을 구성원 과반수의 찬성으로 선임하고 자치관 리기구〔별표4〕를 구성 ▪ 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받으며, 동별 대표자는 자치 관리기구의 직원을 겸 할 수 없음

3. 공동주택의 관리방법와 주택법령의 골격 2) 관리주체의 업무 ▪ 자치관리사무소장ㆍ사업주체ㆍ주택관리업자, 임대사업자인 관리주체의 업무는 다음 과 같음 - 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리 - 공동주택단지안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기수거 - 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행 - 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리 - 관리규약으로 정한 사항의 집행 - 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 등 3) 관리현황의 공개 ▪ 관리주체는 다음 사항을 입주자등에게 전자우편으로 통지하거나, 정부가 운영(k- apt 시스템)에 공개하여야 함 - 입주자대표회의의 소집 및 그 회의에서 의결한 사항 - 관리비등의 부과내역 등 - 관리업자 및 사업자 선정 절차와 그 결과 4) 위탁관리시는 자치관리에 준하는 관리기구를 관리업자가 구성 주택관리업자 직원인사·노무관리등의 업무수행에 부당하게 간섭 금지 아. 공동주택 관리비 등 1) 관리비 ▪ 공동주택의 입주자 및 사용자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필 요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 함

3. 공동주택의 관리방법와 주택법령의 골격 ▪ 관리비는 일반관리비ㆍ청소비 등의 비목〔별표5〕으로 하고, 월별금액 의 합계액으로 함 ▪ 관리과정에서 발생되는 채권의 특별승계 의무(집합건물법 제18조) 관리비 채권은 소유자 및 특별승계인에게 미친다. 다만, 사용료는 예외로 한다. 2) 사용료 ▪ 전기, 수도, 가스등의 납부대행 1. 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다) 2. 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다) 3. 가스사용료 4. 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비 5. 정화조오물수수료 6. 생활폐기물수수료 7. 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료 8. 입주자대표회의의 운영비 9. 선거관리위원회의 운영경비 10. 주민운동시설, 인양기 등 공용시설물의 사용료를 해당 시설의 사용자 에게 따로 부과할 수 있다. 3) 관리비용의 지방자치 단체의 지원 ▪ 지방자체단체의 장은 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 의하여 관리주체가 수행하는 관리업무의 수행에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있음

3. 공동주택의 관리방법와 주택법령의 골격 자. 하자담보책임제도 1) 담보책임 ▪ 사업주체는 공동주택의 사용승인일(임시사용승인일)부터 공동주택의 내 력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 담보책임 ▪ 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열ㆍ침하ㆍ파손 등의 하자 가 발생한 때에는 입주자 등 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 함 ▪ 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력구조별 및 시설공사별 하자담보 책임기간은 별표6 및 별표7에서 정함 2) 하자보수 등 ▪ 입주자등은 하자가 발생한 때에는 사업주체에 대하여 하자보수를 요구 할 수 있음 ▪ 사업주체는 요구받은 날부터 3일이내에 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 보수계획을 통보하여야 함 ▪ 사업주체는 하자보수요구에 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의와 협 의하여 하자판정을 의뢰할 수 있음 ▪ 입주자대표회의등은 사업주체의 보수 또는 보수계획을 통보하지 아니하 거나 통보한 계획을 이행하지 아니하는 경우에는 하자보수보증금을 사 용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있음 ▪ 하자보수보증금 : 사업주체는 사용검사신청시 사용검사권자의 명의로 건축비의 100분의3에 해당하는 금액을 하자보수보증금으로 예치

3. 공동주택의 관리방법와 주택법령의 골격 차. 장기수선충담금 등 1) 장기수선계획 ▪ 다음에 해당하는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 당해 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사를 신청하는 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 당해 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 함 - 300세대 이상의 공동주택 - 승강기가 설치된 공동주택 - 중앙집중식 난방방식의 공동주택 ▪ 관리주체는 장기수선계획을 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기 수선계획에 의하여 주요시설을 교체하거나 보수하여야 함 ▪ 장기수선계획의 수립기준은 건물외부 지붕ㆍ외벽등, 건물내부 천장ㆍ내 벽등임 2) 장기수선충당금의 적립 ▪ 관리주체는 장기수선계획에 의하여 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수 에 필요한 장기수선충당금을 당해 주택의 소유자로부터 징수하여 적립 - 충당금의 요율은 공동주택 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규 약으로 정하고, 적립금액은 장기수 선계획에서 정함 - 충당금의 사용은 수선계획에 의하되, 사용절차는 관리규약으로 정함

3. 공동주택의 관리방법와 주택법령의 골격 카. 안전관리계획과 안전점검 1) 안전관리계획 및 교육 ▪ 관리주체는 당해 공동주택의 시설물로 인한 안전사고를 예방하기 위하여 고압가스등의 시설에 대한 안전관리계획을 수립하고 이에 따라 시설물별 로 안전관리자 및 안전관리책임자를 선정하여 이를 시 행하여야 함 ▪ 시설의 안전관리에 관한 기준 및 진단사항은 규칙 별표 6에서 정함 ▪ 공동주택단지안의 각종 안전사고 예방과 방범을 하기 위하여 경비업무에 종사하는 자와 안전관리계획 에 의하여 시설물 안전관리책임자로 선정된 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 실시하는 방범교육 및 안전 교육을 받아야 함 ▪ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 방범교육 및 안전교육을 다음의 기관 또는 법인에 게 위임 또는 위탁하여 실시 할 수 있음 - 방범교육 : 관할 경찰서장 - 소방에 관한 안전교육 : 관할 소방서장 - 시설물에 관한 안전교육 : 위탁받은 시설물 관련 협회 2) 안전점검 ▪ 관리주체는 공동주택의 기능 및 안전을 유지하기 위하여 안전점검을 실시하여야 함 ▪ 관리주체는 안전점검의 결과 건축물의 구조.설비의 안전도가 취약하여 위해의 우려가 있는 때에는 시 장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 사실을 보고하고, 당해 시설의 이용제한 또는 보수 등 필요한 조치를 하여야 함

3. 공동주택의 관리방법와 주택법령의 골격 타. 재해. 재난 및 안전사고등에 대한 신속한 보상제도 1) 공동주택의 관리에 대한 범위와 책임 가) 관리책임 및 비용부담 - 제74조【전용부분의 관리책임】전용부분은 입주자등의 책임과 부담으 로 관리한다. - 제75조【공용부분의 관리책임】관리주체는 공용부분을 관리하고, 그 관리에 필요한 비용은 영 제58조제1항․제2항 및 제3항(세대에서 개별 적으로 사용하는 사용료는 제외한다)에 따라 관리비등으로 입주자등 이 부담한다. 나) 입주자등의 배상책임(전유부분)등 관리규약 제15조【배상책임 등】① 입주자등이 고의 또는 과실로 공 동주택의 공용부분․부대․복리시설 및 다른 입주자등의 전유부분을 훼손하였을 경우에는 원상을 회복하거나 보수에 필요한 비용을 부담하여야 한다. 이 경우 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손 해를 배상하여야 한다. ② 입주자등이 소유 또는 점유하는 전유부분의 시설 등에서 누수․ 누출등으로 타 입주자등의 시설 또는 관리주체에게 피해를 입혔을 경우 원상회복을 위한 공사등에 협조하고 이에 배상할 책임이 있 다. ③ 관리주체는 입주자등이 거주하는 공동주택의 전유부분에 출입하 여 건물을 점검하거나 수리하는 과정에서 전유부분에 설치된 시설 등을 훼손한 경우 지체 없이 원상복구하여야 한다. 이 경우 입주자 등은 관리주체의 출입을 거부함으로서 제3자에게 손해를 끼쳤을 경 우 그 손해를 배상하여야 한다. 다) 입주자대표회의의 배상책임(공용부분)등 관리규약 제31조【입주자대표회의의 의무와 책임】① 입주자대표회의 의 구성원은 영 제51조제1항 및 같은 법 시행규칙 제21조에 따른 업무를 선량한 관리자의 주의로써 수행하여야 한다. ② 입주자대표회의의 구성원은 고의 또는 과실로 인하여 입주자 등에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. ③ 입주자대표회의는 관리주체의 업무에 대하여 감사 및 감독을 실시하되, 그 업무를 부당하게 간섭하거나 대행하여서는 아니 된 다.

3. 공동주택의 관리방법와 주택법령의 골격 라) 관리주체의 배상책임 및 보증 관리규약 준칙제51조【관리주체의 책임 및 의무】① 관리주체는 그 업무를 선량한 관리자의 주의로서 집행할 책임과 의무가 있 다. ② 회장은 관리주체의 대표자로부터 제1항에 따른 의무를 질 것 을 서약하는 서약서를 징구하여 보관하여야 한다. ③ 관리주체와 그 직원은 업무와 관련하여 고의 또는 과실로 인하 여 입주자등 또는 제3자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배 상할 책임이 있다. 2) 민법상 불법행위로 인한 피해자의 손해배상 책임 가) 제750조 (불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에 게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 나) 제751조(재산이외의 손해의 배상) ①타인의 신체, 자유 또는 명예를 해하거나 기타 정신상고통을 가한 자는 재산이외의 손해에 대하여도 배상할 책임이 있다. ②법원은 전항의 손해배상을 정기금채무로 지급할 것을 명할 수 있 고 그 이행을 확보하기 위하여 상당한 담보의 제공을 명할 수 있다. 다) 제755조(감독자의 책임) ① 다른 자에게 손해를 가한 사람이 제753조 또는 제754조에 따라 책임이 없는 경우에는 그를 감독할 법정의무가 있는 자가 그 손해를 배상할 책임이 있다. 다만, 감독의무를 게을리하 지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다. ② 감독의무자를 갈음하여 제753조 또는 제754조에 따라 책임이 없 는 사람을 감독하는 자도 제1항의 책임이 있다.

3. 공동주택의 관리방법와 주택법령의 골격 라) 제756조(사용자의 배상책임) ①타인을 사용하여 어느 사무에 종사하 게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 사용자가 피용자의 선임 및 그 사무감독 에 상당한 주의를 한 때 또 는 상당한 주의를 하여도 손해가 있을 경 우에는 그러하지 아니하다. ②사용자에 가름하여 그 사무를 감독하는 자도 전항의 책임이 있다. ③전2항의 경우에 사용자 또는 감독자는 피용자에 대하여 구상권을 행사 할 수 있다. 마) 제757조(도급인의 책임) 도급인은 수급인이 그 일에 관하여 제삼자 에게 가한 손해를 배상할 책임이 없다. 그러나 도급 또는 지시에 관하여 도급인에게 중대한 과실이 있는 때에는 그러하지 아니하다. 바) 제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임) ①공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자 가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필 요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다. ②전항의 규정은 수목의 재식 또는 보존에 하자있는 경우에 준용 한다. ③전2항의 경우에 점유자 또는 소유자는 그 손해의 원인에 대한 책임있는 자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다. 사) 제761조(정당방위, 긴급피난) ①타인의 불법행위에 대하여 자기 또 는 제삼자의 이익을 방위하기 위하여 부득이 타인에게 손해를 가 한 자는 배상할 책임이 없다. 그러나 피해자는 불법행위에 대하여 손해의 배상을 청구할 수 있다. ②전항의 규정은 급박한 위난을 피하기 위하여 부득이 타인에게 손해를 가한 경우에 준용한다.

3. 공동주택의 관리방법와 주택법령의 골격 3) 공동주택의 관리사고에 대한 법적책임 가) 관리주체의 배상책임 한계 및 면책 범위(관리업자의 선관 의무 서 약서 및 2인이상의 연대보증서 또는 계약 이행보증 보험증권 제 출) - 위탁관리계약서(표준)제17조 (관리상의 책임한계 ) ①위탁관리에 관한 을(위탁관리회사)의 책임한계는 갑(입주자대표회의)의 공동주 택의 공용부분과 그 부대시설 및 복리시설에 한하며, 그 사유는 다음 각 호와 같다. 1. 을 또는 을의 고용인이 고의 또는 중대한 과실로 인하여 건물 또는 시설물에 손해를 입혔을 때 2. 을 또는 을의 고용인이 고의 또는 중대한 과실로 인하여 입주 자․ 사용자에게 손해를 입혔을 때 3. 을 또는 을의 고용인이 고의 또는 중대한 과실로 인하여 안전 사고나 금전사고를 입혔을 때 ② 제1항에도 불구하고 갑이 영 제51조제5항의 규정에 위반하여 을의 직원 인사․노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭한 경우 사용자 배상책임은 갑이 진다. - 위탁관리계약서(표준)제18조 (면책사항) 을은 갑 또는 입주자가 다 음 각 호에 명시된 손해를 입었을 때에는 그 변상의 책임을 지지 않는다. 1. 천재지변 또는 불가항력적인 사고 2. 갑이 영 제51조제5항의 규정에 위반한 때 3. 갑(입주자대표회의) 및 입주자의 귀책으로 발생하는 사고 4. 제3자에 의한 고의 또는 과실에 의한 사고 및 손해 나) 관리사무소장의 손해배상책임 - 1) 주택법제55조의2(관리사무소장의 손해배상책임) ① 주택관리사 등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자 에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있 다.

3. 공동주택의 관리방법와 주택법령의 골격 ② 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택관리사등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제81조의2에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. ③ 주택관리사등은 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 보 증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관 리사무소장으로 배치된 날에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 보증보험등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다. 1. 입주자대표회의를 대표하는 자 2. 임대주택은 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자 3. 입주자대표회의가 없는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 ④ 제2항에 따라 공탁한 공탁금은 주택관리사등이 해당 공동주택 의 관리사무소장의 직책을 사임하거나 그 직에서 해임된 날 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다. <개정 2010.4.5> - 2) 주택법시행령제72조의2(손해배상책임의 보장) ① 법 제55조제1항 에 따라 관리사무소장으로 배치된 주택관리사등은 법 제55조의2제1 항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 다음 각 호의 구분에 따 른 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여 야 한다. 1. 500세대 미만의 공동주택 : 3천만원 2. 500세대 이상의 공동주택 : 5천만원 - 3) 민법 제734조 (사무관리의 내용) ①의무없이 타인을 위하여 사 무를 관리하는 자는 그 사무의 성질에 좇아 가장 본인에게 이익되 는 방법으로 이를 관리하여야 한다. ②관리자가 본인의 의사를 알거나 알 수 있는 때에는 그 의사에 적 합하도록 관리하여야 한다. ③관리자가 전2항의 규정에 위반하여 사무를 관리한 경우에는 과실 없는 때에도 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 그 관리 행위가 공공의 이익에 적합한 때에는 중대한 과실이 없으면 배상할 책임이 없다.

3. 공동주택의 관리방법와 주택법령의 골격 다) 민법758조에의한 예상치 못한 사고시 처리를 위한 소유자(사용자/ 입주자대표회의) 조치사항 - 1) 관리규약 준칙제50조【보험료 등】관리주체(대행)는 영 제58조 제3항 제7호의 규정에서 정하는 "공동주택 단지 내 건물 전체 를 대상"으로 하는 다음 각 호의 보험등을 가입하여야 한다. 1. 건물․가재도구 및 전기시설 등에 대한 화재보험계약 2. 승강기․어린이놀이터시설․도서관 및 운동시설 등의 안전사고 에 대한 보험계약 3. 그 밖에 재해 및 재난에 따른 사고에 대한 보험계약 - 2) 화재 및 재해예방을 위한 의무보험 가입제도 도입 라) 제3자에게 손해를 끼친 입주자등 손해배상 의무제도 - 1) 주택법제55조의2(관리소장의 배상책임) 관리소장의 손해배상 책 임을 위한 보증증서 또는 공제가입 확인서 제출(입주자대표회의) - 2) 관리직원의 신원보증서 제출(관리주체) - 3) 입주자대표회의, 관리주체, 입주자등은 민법제750조의 불법행위에 대한 배상을 위한 제756조(사용자 배상책임), 민법제758조(공작물 등 점유자 및 소유자 무과실 배상책임) - 4) 관리규약 제15조【배상책임 등】① 입주자등이 고의 또는 과실로 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상 ② 누수․.누출등으로 다른 입주자등의 시설 또는 공용부분에 피해 를 입혔을 경우는 손해를 배상 ③ 관리주체는 전용부분에 설치된 시설 등을 훼손한 경우에는 지 체없이 원상복구 ④ 입주자등은 관리주체의 출입을 거부하여 제3자에게 손해를 끼 쳤을 경우에는 그 손해를 배상할 책임 - 5) 관리규약제57조【관리주체의 책임 및 의무】② 관리주체와 그 직원은 업무와 관련하여 고의 또는 과실로 인하여 입주자등 또 는 제3자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임

모든 공동주택 단지 투명하고 선명하면서 효율적인 관리를 위하여 1. 단지가 깨끗하게 청소되고 3. 공동주택의 관리방법와 주택법령의 골격 마) 공동주택관리 회계처리기준 공동주택관리 회계처리기준 제11조(채권·채무의 소멸시기) ① 채 권·채무의 회계처리상 소멸시기는 민법 등 관계법령에서 정하는 소멸시효에 따른다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 소멸시효 완성전 이라도 입주자대표회의의 승인을 받아 당해 채권이 소멸한 것으로 처리할 수 있다. 1. 채무자의 소재가 불분명하고 압류할 수 있는 재산의 가격이 강 제집행비용 및 우선채권의 합계액 을 초과하지 아니한 때 2. 채무자가 사망하고 그 상속재산의 가액이 강제집행비용 및 우선 채권의 합계액을 초과하지 아니한 때 3. 채권액이 추심비용보다 소액일 때 4. 그 밖에 부득이한 사유가 있는 경우로서 입주자대표회의의 의결 한 경우 모든 공동주택 단지 투명하고 선명하면서 효율적인 관리를 위하여 1. 단지가 깨끗하게 청소되고 2. 관리에 수반된 계약사무나 회계의 처리가 깔끔해야하고 3. 입주자등의 기분이 상큼하도록 공동체가 활성화 되어야 한다.

공동주택 관리제도의 기능과 구성체계 <2> 공동주택 관리제도의 기능과 구성체계 1. 주택법제42조(공동주택의 관리 등) ① 관리주체는 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다.(입주자대표회의는 의결기구로서 관리사무소를 통하여 집행하는 의결기구이다.) ② 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우 에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기 준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. 2. 주택법제43조(관리주체 등) ① 대통령령으로 정하는 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다. ② 입주자는 제1항에 해당하는 공동주택을 제4항에 따라 자치관리하거나 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다. ③ 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 3 주택법제44조(공동주택관리규약) ① 시·도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활 의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되 는 공동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 한다)의 준칙을 정하여야 한다. ② 입주자와 사용자는 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다.(입주자등의 과반수의 서면동의가 있어야 효력이 있다.) ③ 관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다.

공동주택 관리제도의 기능과 구성체계 4. 주택법제45조(관리비) ① 제43조제1항에 해당하는 공동주택의 입주자 및 사용자는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 한다. ③ 제1항에 따른 공동주택의 관리주체는 입주자 및 사용자가 납부하는 대통령령으로 정하는 사용료 등을 입주자 및 사용자를 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있다.(체납관리시 분쟁의 대상이 됨) ④ 제1항에 따른 공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 내역(47개 항목)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공개하여야 한다.  <개정 2010.4.5> 가. 제2항에 따른 관리비 1. 일반관리비 2. 청소비 3. 경비비 4. 소독비 5. 승강기유지비 5의2. 지능형 홈네트워크 설비 유지비(설치된 경우만 해당) 6. 난방비(난방열량계에 의하여 산정한 난방비) 7. 급탕비 8. 수선유지비(냉·난방시설의 청소비를 포함한다) 9. 위탁관리수수료 나. 관리비와 구분하여 징수할 항목 1. 장기수선충당금 3. 안전진단 실시비용

공동주택 관리제도의 기능과 구성체계 2. 제3항에 따른 사용료 등 1. 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다) 2. 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다) 3. 가스사용료 4. 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비 5. 정화조오물수수료 6. 생활폐기물수수료 7. 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료 8. 입주자대표회의의 운영비 9. 선거관리위원회의 운영경비 ④ 관리주체는 주민운동시설, 인양기 등 공용시설물의 사용료를 해당 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있다. ⑨ 법 제45조제4항제4호에 따라 공개되어야 하는 사항은 제52조제4항에 따른 주택관리업자와 제55조의4에 따른 사업자의 선정에 관한 다음 각 호의 사항을 말한다.<2013.3.23> 1. 입찰공고 내용 2. 선정결과 내용 3. 그 밖에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항 4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

관리비 세부항목 47개 항목 운영방법 ※ 투명한 아파트 관리를 위하여, 관리비 전면 공개하여야 하나 이를 하지 않아 민원이 발생되고 있어 회계과목을 통일하고자 시행령 별표 5에 따라, 관리비 공개 항목이 27개에서 47개로 세분화 하여, 2013. 10. 1.부터 시행하려고 하였으나, 년말 결산등 회계 결산등에 문제가 발생될 소지가 있어 이를 2014. 1. 1.부터 세분화 하여 적용할 수 있도록 변경되었으니 이를 참고하여 회계처리를 하여 주시가 바라며, 이는 전산프로그램 운용회사와 연계되어 프로그램 개정 작업 진행중임을 참고하여 주시기 바랍니다. 관리비 세부항목 47개 항목 운영방법 ①(회계 프로그램 업체) 회계 계정과목을 47개 항목으로 매핑 단 지 회계계정(>=47개) 회계프로그램 업체〔별표 5〕세부항목 (예) A 계정과목(급여1) 관리비 항목 1(급여) B 계정과목(급여2) C 계정과목(수당1) 관리비 항목 2(제수당) D 계정과목(수당2) ☞ 단지에서의 회계 계정과목이 〔별표 5〕세부항목 47개 보다 세분화되어 있는 경우, 회계 계정과목을 47개 항목에 연계

관리비 세부항목 47개 항목 운영방법 ☞ 단지에서의 회계 계정과목이 〔회계 프로그램 업체〕회계 계정과목을 27개 항목에서 ☞ 단지에서의 회계 계정과목이 〔회계 프로그램 업체〕회계 계정과목을 27개 항목에서 47개 항목으로 매핑 단 지 회계계정 ( 27개) 단지 조치사항(세분화) 회계 프로그램 업체 [별표 5] 세부항목 (예) 급 여 관리비 항목 1(급여) A 과목(급여 +제수당) 제 수당 관리비 항목 2(제수당) 상 여 관리비항목 3(상여금) 5. 공동주택에 관련된 용어의 정의 □ 주택법령 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "주택"이란? 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)과 단독주택(다가구주택 포함)으로 구분 2. "준주택"이란 ? 기숙사, 고시원, 노인복지주택, 오피스텔) 3. 도시형 생활주택이란 ? 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택 가 원룸형 주택을 제외한 주택 다만, 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.  

공동주택에 관련된 용어의 정의 나. 원룸형 주택: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 공동주택에 관련된 용어의 정의 나. 원룸형 주택: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 (1) 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것 (2) 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용 면적이 30제곱미터 이상인 경우 두 개의 공간으로 구성할 수 있다. (3) 세대별 주거전용면적은 14제곱미터 이상 50제곱미터 이하일 것 (4) 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것 4. "국민주택"이란? 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터(34평형) 이하인 주택 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 5. 「보금자리주택」이란? : 서민층 보호를 위하여 마련한 장기 임대주택과 영구 임대주택 6. "부대시설"이란? 주택에 딸린 다음 각 목의 시설 또는 설비를 말한다. 가. 주차장, 관리사무소, 담장 및 주택단지 안의 도로 나. 「건축법」제2조제1항제4호에 따른 건축설비 다. 설비에 준하는 설비와 비슷한 것으로서 국토교통부령으로 정하는 시설 또는 설비

공동주택에 관련된 용어의 정의 7. "복리시설"이란 어린이 놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설과 그 밖에 입주자 등의 생활복리를 위하여 대통령 령으로 정하는 공동시설 8. "입주자"란 다음 각 목의 구분에 따른 자를 말한다. 가. 주택을 공급받는 자 나. 제54조 및 제57조의 경우 : 주택의 소유자 다. 제42조부터 제45조까지, 제55조 및 제59조의 경우: 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬) 9. "사용자"란 : 주택을 임차하여 사용하는 자 등을 말한다. 10. "관리주체"란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다. 가. 제43조제4항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장 나. 제43조제6항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체(입주자과반수가 입주할 때 까지 관리) 다. 제53조제1항에 따른 주택관리업자 라. 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자

공동주택에 관련된 용어의 정의 □ 주택건설기준 등에 관한 규정」제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 공동주택에 관련된 용어의 정의 □ 주택건설기준 등에 관한 규정」제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 5. "주민운동시설"이라 함은 거주자의 체육활동을 위하여 설치하는 옥외·옥내운동시설(「체육시설 의 설치·이용에 관한 법률」에 의한 신고체육시설업에 해당하는 시설을 포함한다)·생활체육시설 기타 이와 유사한 시설을 말한다. 9. "시·군지역"이라 함은 「수도권 정비계획법」에 의한 수도권외의 지역중 인구 20만 미만의 시지 역과 군지역을 말한다. □「주택공급에 관한 규칙」제2조(정의) 4. "공급"이라 함은 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제38조의 적용대상이 되는 주택 및 복리시설을 분양 또는 임대하는 것을 말한다. 8. "세대주"라 함은 세대별 주민등록표상에 배우자, 직계존속(제11조의2 또는 제12조에 따라 입주 자를 선정하는 경우에는 배우자의 직계존속을 포함한다) 또는 직계비속인 세대원으로 이루어진 세 대의 세대주를 말한다. 다만, 세대별 주민등록표상에 배우자 및 직계존ㆍ비속인 세대원이 없는 세 대주(이하 "단독세대주"라 한다)로서 20세 이상인 자는 세대주로 본다. 10. "주택공급면적"이라 함은 사업주체가 공급하는 주택의 면적으로서 「건축법 시행령」 제119조제 1항제3호의 규정에 의한 바닥면적에 산입되는 면적을 말한다.

참고 1 공동주택관리규약의 제정 및 변경 □ 시행령제57조(관리규약의 준칙) ①법 제44조제1항에 따라 시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 이 경우 공동주택의 입주자등 외의 자의 기본적인 권리를 침해하는 사항이 포함되어서는 아니 된다. □ 당해 공동주택 관리규약의 제 / 개정의 목적 관리규약이란 투명하고 공정한 공동주택 관리를 위한 입주자 상호간의 약속인 오랜 전통으로 이어저 온 향약과 국가가 국민의 쾌적한 주거환경의 보호를 위한 절차와 공동주택 단지내의 질서의 기준을 제시한 것이다. <공동주택 관리규약의 기본 골격> 1. 입주자등의 권리 및 의무 2. 입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임 3. 선거관리위원회의 구성·운영등에 관한 사항(독립기구) 4. 입주자대표회의의 소집절차 및 의결사항 5. 입주자대표회의의 운영비의 용도 및 사용금액의 기준 6. 자치관리기구의 구성·운영 및 소속 직원의 자격요건·인사·보수·책임 7. 주택관리업자의 선정 및 위·수탁관리계약(입주자등 인사권 개입 불가) 8. 입주자, 입주자대표회의, 선거관리위원회, 관리주체는 상호 불간섭 및 업무방해 금지 9. 입주자대표회의 또는 관리주체가 작성·보관하는 자료의 종류 및 그 열람방법 등에 관한 사항 10. 입주자등의 건축등의 사용에 수반된 행위에 대한 관리주체의 동의기준 11. 관리비예치금의 관리 및 운용방법 12. 관리비등의 세대별부담액 산정방법 및 징수·보관·예치·사용절차 13. 관리비등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과 (집합건물법제18조의 의한 소유자 부담 및 채권 승계) 14. 장기수선계획과 충당금의 요율 및 사용절차 15. 회계처리기준·회계관리 및 회계감사에 관한 사항

16. 회계관계 임직원의 책임 및 의무(재정보증에 관한 사항을 포함한다) 17. 시설물의 안전관리계획의 수립 및 안전점검 국토해양부 관리규약 개정 지침 (2013. 7. 1.) 500세대 이상 공동주택의 회장․감사의 간선제 선출 관련 ㅇ (유의사항) 아래조문은 필요한 단지에서만 적용 ㅇ (조문안) 제**조【입주자대표회의 회장과 감사의 간선제 선출】영 제50조제6항 단서에 따라, 입주자대표회의 회장과 감사의 후보자가 없거나 선거 후 선출된 사람이 없을 경우에 회장과 감사는 영 제50조제5항에 따른 방법으로 선출한다 ☞ 500세대 이상을 표시할 필요가 있음.(----- 단서에 따라, 500세대 이상의 입주자대표회의 회장과 감사의---) <당해 공동주택 관리규약의 제정과 개정> [관리규약의 개정] 공동주택관리규약은 「경기도 공동주택관리규약 준칙(이하 “경기도 준칙”이라 함)」을 참조하여 개정하는 것이며, 개정안의 제안서에는 개정 목적, 개정안의 취지, 종전의 관리규약과 달라진 내용, 경기도 준칙과 달라진 내용 등을 작성하여 입주자대표회의 또는 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 결정하는 것임.(서면동의) 5. [유의사항] 해당 공동주택관리규약을 주택법, 같은 법 시행령, 같은 법 시행규칙, 주택관리 관련고시 및 민법 등 관계법령에 위반하여 정한 경우에는 그 위반된 부분은 효력이 없는 것임.(대표회의 자체 해석 불가) 6. [규약 신고] 공동주택관리규약을 개정한 때에는 입주자대표회의를 대표하는 자가 개정한 날로부터 30일 이내에 경기도 준칙과 달리 정한사항을 별도로 표기하여 시장ㆍ군수에게 신고해야 함.

참고 2 동별대표자의 선출과 결격사유 □ 동별 대표자 선출 선거구(영 제50조제1항) ㅇ 동별비례수에 의하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출하며, 단지의 사정에 따라, 선거구를 2개동이상을 묶거나 통로 또는 층별로 할 수 있다. □ 동별 대표자 출마 자격(영 제50조제3항) ㅇ 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 따른 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다) 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말 한다) □ 동별 대표자의 임기(영 제50조제8항) ㅇ 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 중임할 수 있다. □ 동별 대표자의 결격사유(영 제50조제4항) ㅇ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다. 1. 미성년자, 금치산자 및 한정치산자 2. 파산자로서 복권되지 아니한 사람 3. 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람 4. 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람 5. 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니한 사람 6. 제50조의2제2항에 따른 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람을 포함 한다 □ 동별 대표자의 선출방법(영 제50조제3항) ㅇ 선거구 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출 1. 입후보자가 2명 이상인 경우 : 다득표자를 선출 2. 입후보자가 1명인 경우: 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자의 과반수 찬성으로 선출

동별대표자의 선출과 결격사유 2. 대리인(배우자 및 직계존비속)이 동대표후보자 자격상실시 소유자의 동대표 출마 자격에 영향을 7. 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속 8. 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원 9. 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람 10. 영 제58조제1항부터 제5항까지의 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(이하 "관리비등"이라 한다)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람 ◯ 결격사유(법령에서 규정) 관리규약 추가 불가, 동대표 및 임원 해임(규약에서 정함)조항은 규약으로 추가 할 수 있다.   ◯ 소유자를 대리하는 배우자 및 직계 존비속의 대리시, 소유자의 동별대표자 후보자의 결격 사유가 대리인에 게도 결격사유가 영향을 미치는지? 또는 대리인 자격상실시 소유자도 자격이 상실되는지? 소유자가 동대표자격 상실 또는 동대표자격이 없는 경우, 대리인도 동별대표자의 결격사유가 된다. (법제 처 법령 해석‘12. 05.) 소유자 -> 대리 -> 배우자(직계존비속) = 원래 권한이 없음으로 대리인도 자격이 당연 상실된다. 2. 대리인(배우자 및 직계존비속)이 동대표후보자 자격상실시 소유자의 동대표 출마 자격에 영향을 미 치지 않음으로 소유자는 동대표자격이 상실되지 않는다. 배우자 -> 자격상실 = 본인에게 영향이 없음(주 권리자의 권리는 독립적임) 참고 3 임원 선출과 입주자대표회의의 구성 □ 입주자대표회의는 회장1명, 이사2명이상 감사1명이상으로 구성하여야 함으로 최소 4인이상이 되어 야 하며, 동별비례에 의하여 선출되는 구성원수를 총원으로 한다. 다만, 2/3이상이 선출되었을 경우 그 선출된 인원을 정원으로 하여 선출된 인원의 과반수로 의결한다.(영 제50조제1항)

□ 임원 출마 자격(영 제50조제5항) ㅇ 선출된 동별 대표자   □ 임원 선출 방법 ㅇ 500세대 미만 공동주택(영 제50조제5항) - 선출된 동별 대표자 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수의 찬성으로 임원 선출 ㅇ 500세대 이상 공동주택(영 제50조제5항) 이사는 선출된 동별대표자 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수의 찬성으로 선출 - 회장과 감사는 전체 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출 1. 후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출 2. 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출 국토해양부 관리규약 개정 지침 (2013. 7. 1.) 500세대 이상 공동주택의 회장․감사의 간선제 선출 관련 ㅇ (유의사항) 아래조문은 필요한 단지에서만 적용 ㅇ (조문안) 제**조【입주자대표회의 회장과 감사의 간선제 선출】영 제50조제6항 단서에 따라, 입주자대표회의 회장과 감사의 후보자가 없거나 선거 후 선출된 사람이 없을 경우에 회장과 감사는 영 제50조제5항에 따른 방법으로 선출한다. ☞ 500세대 이상을 표시할 필요가 있음. (------ 단서에 따라, 500세대 이상의 입주자대표회의 회장과 감사의------)

참고 4 선거관리위원회 구성과 운영 □ 선거관리위원회 구성(영 제50조의2제2항) ㅇ 위원장을 포함하여 5명(500세대 미만 공동주택의 경우에는 3명) 이상 9명 이하로 구성(경기도는 선거관리위원회를 독립기구로 하고 선관위원 공개 모집, 서울시는 입주자대표회장이 관리규약에서 정하는 방법에 따라, 선거관리위원을 위촉하도록 관리규약 준칙에서 정하고 있음) □ 선거관리위원회 위원장 선출(영 제50조의2제2항) ㅇ 위원장은 위촉된 위원중에서 호선하여 결정 □ 선거관리위원회 의사결정(영 제50조의2제4항) ㅇ 선거관리위원회 구성원 과반수의 찬성으로 결정 (선거관리규정으로 정한 경우 가부동수 일 때 선관위원장이 결정할 수 있다.) ㅇ 선거위원회의 행정사무는 관리주체가 지원 □ 선거관리위원회의 결격사유(영 제50조의2제2항) ㅇ 동별 대표자 임기 중에 사퇴한 사람 ㅇ 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람으로서 사퇴할 당시의 임기가 끝나지 아니한 사람 ㅇ 연임제한 규정 없음(계속 연임할 수 있다.는 얘기임) □ 선거관리에 수반된 세부사항은 관리규약 정함 관리규약(준칙)제34조【위원위촉 및 구성] ② 위원회의 위원은 입주자등 중 희망하는 자를 다음 각 호에 따라 선거관리위원장이 공개모집하여 위촉한다. 다만, 500세대 이상 공동주택의 경우에는 영 제50조의2 제3항에 따라 선거관리위원회 소속 직원 1명을 위원으로 우선 위촉할 수 있다.(제3자의 위촉으로 객관성과 분쟁해소)

선거관리위원회 구성과 운영 1. 선거관리위원회 위원(이하 “선거관리위원”이라 한다) 공개 모집 공고문은 신청자 접수 7일전(긴급을 요 하는 경우 3일)에 전체 입주자등이 알 수 있도록 게시판과 홈페이지 등에 공고하여야 한다. 2. 공개모집을 위한 공고문에는 다음 각 목을 포함하여야 한다. 가. 신청자 접수기간 및 장소 나. 선거관리위원 신청 자격 다. 모집 인원 초과 시 위원 선정 결정 방법 3. 모집인원이 초과된 경우 공개추첨을 원칙으로 한다. ④ 위원회가 구성되지 아니하는 경우, 제2항 및 제3항에도 불구하고 시장․ 군수 또는 구청장은 학식과 사회경 험이 풍부한 자 중에서 위원을 위촉할 수 있으며, 입주자등은 이에 따라야 한다. ⑤ 위원회는 그 구성원 과반수의 찬성으로 그 의사를 결정한다. 제36조【업무】위원회의 업무는 다음 각 호와 같다. 1. 선거관리규정의 제정․개정(입주자대표회의 과반수 동의를 얻어야 한다) 2. 동별 대표자의 선출 및 해임에 관한 선거관리업무 3. 입주자대표회의의 회장․감사의 선출 및 해임에 관한 선거관리업무(500세대 미만은 제외) 4. 영 제50조제4항 각 호에 따른 동별 대표자 결격사유의 확인 5. 이 규약의 개정에 관한 선거관리업무(서면동의 방법 등을 포함한다) 6. 공동주택의 관리방법의 결정에 관한 선거관리업무(서면동의 방법 등을 포함한다) 7. 별지 제4호 서식에 따른 회장 및 감사, 별지 제5호 서식에 따른 동별 대표자의 당선증을 각각 교부하는 업무 8. 동별 대표자 및 임원의 사퇴접수 처리(심리는 불가 X) 9. 선거관리 관련 서류의 관리주체 인계에 관한 사항 10. 그 밖에 선거관리에 관한 업무

관리주체의 업무와 배상책임 및 면책범위 참고 5 관리주체의 업무와 배상책임 및 면책범위 관리규약제37조【선거관리위원회 운영】 ① 위원장은 위원회를 대표하고, 그 업무를 총괄한다. ② 위원장이 유고시에는 위원 중에서 연장자가 그 직무를 대행하여 수행한다. ③ 위원이 궐위된 경우에는 30일 이내 제34조제2항에 따라 입주자등 중에서 희망하는 자를 공개모집하여 선거관리위원장(선거관리위원장이 없는 경우 입주자대표회의 회장, 관리사무소장 순서로 위촉 업무를 대행한다) 이 위촉하며, 신청자가 없는 경우 제34조 제3항에 따른다. ④ 위원회의 행정사무는 관리주체가 지원하며, 위원회에서 회의를 개최한 때에는 그 회의록을 작성하여 관리주체가 보관․관리하도록 통보하여야 한다.(선거관련 관리사무소에 접수된 때는 선관위에 접수된 것이 된다.) 참고 5 관리주체의 업무와 배상책임 및 면책범위 1. 주택법시행령제55조(관리주체의 업무등) ① 법 제43조제7항의 규정에 의하여 관리주체는 다음 각호의 업무를 행한다. 이 경우 필요한 범위안에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다. 1. 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리 2. 공동주택단지안의 경비·청소·소독 및 쓰레기수거 3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행 4. 장기수선충당금의 징수·적립 및 관리 5. 관리규약으로 정한 사항의 집행 6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 7. 그 밖에 국토교통부령이 정하는 사항

관리주체의 업무와 배상책임 및 면책범위 2. 공동주택 관리 위. 수탁관리 계약서(관리규약 준칙 별첨3 / 규약 제49조) ② 관리주체는 월별로 관리비등과 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설·복리시설의 사용료 등 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입을 말한다. 이하 같다)의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성(재무제표등 정산보고서)하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하여야 한다.  <개정 2010.7.6> ③ 관리주체는 공동주택의 입주자등이 제2항에 해당하는 정보와 제55조의2 및 제55조의3에 해당하는 정보의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바(1건 신청주의)에 따라 이에 응하여야 한다. 다만, 다음 각호의 정보는 그러하지 아니하다.  <신설 2010. 7. 6.> 1. 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보 2. 감사·입찰계약·인사관리·의사결정과정 또는 내부검토 과정에 있는 사항등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보 2. 공동주택 관리 위. 수탁관리 계약서(관리규약 준칙 별첨3 / 규약 제49조) 제7조(관리비예치금의 사용) ① 갑은 을에게 공동주택의 관리에 소요되는 운전자금인 관리비예치금의 사용을 승인한다. ② 을은 다른 주택관리업자 1인의 연대보증서를 갑에게 제출하여야 한다. 제9조(책임한계) ① 위탁관리에 관한 을의 책임한계는 주택법령에 정한 사항 외에 갑의 공동주택의 공용부분등에 한하며, 그 사유는 다음 각 호와 같다. 1. 을 또는 을의 고용인이 고의 또는 중대한 과실로 인하여 건물 또는 시설물에 손해를 입혔을 때 2. 을 또는 을의 고용인이 고의 또는 중대한 과실로 인하여 입주자등에게 손해를 입혔을 때 3. 을 또는 을의 고용인이 고의 또는 중대한 과실로 인하여 안전사고나 금전사고를 입혔을 때

관리주체의 업무와 배상책임 및 면책범위 ② 제1항에도 불구하고 갑이 영 제51조제5항의 규정에 위반하여 을의 직원인사․노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭한 경우 사용자 배상책임은 갑이 진다. 제10조(면책사항) 을은 갑 또는 입주자등이 다음 각 호에 명시된 손해를 입었을 때에는 그 변상의 책임을 지지 않는다. 1. 천재지변 또는 불가항력적인 사고 2. 갑이 영 제51조제5항의 규정을 위반한 때 3. 갑 및 입주자등의 귀책으로 발생하는 사고 4. 제3자에 의한 고의 또는 과실에 의한 사고 및 손해 3. 주택관리업자의 업무(위.수탁계약서 및 관리업자선정지침) 가. 자치관리기구에 준하는 관리기구의 구성 나. 관리에 수반된 업무과정의 책임과 면책사항 다. 자치관리에 준하는 감사의 수검(관리소장이 대행인으로서 집행) 4. 대표회의의 승인사항(사전승인)(관리소장이 대행인으로서 집행) 가. 예산(계약금액을 말한다) 및 결산에 관한 사항 나. 추가경정예산(계약금액의 인상을 말한다)의 편성에 관한 사항 다. 예산 외의 집행에 관한 사항 라. 관리사무소의 인원 조정에 관한 사항 마. 기타 갑과 을이 협의한 사항 5. 매월 또는 분기별로 보고사항(관리소장이 대행인으로서 보고) 가. 관리비 부과 및 징수현황 나. 회계연도말 결산 보고에 관한 사항 다. 주택법령에 의한 장기수선계획 및 시설물 안전진단 등 라. 기타 관리업무에 관한 특별한 사항 또는 중대한 사고

관리주체의 업무와 배상책임 및 면책범위 참고 6 관리사무소장의 업무등 6. 관리업체 선정시 관리운영계획서에 제안한 사항 및 주택관리업자 선정치짐에 의하여, 입찰 내역서에 포함한 사항(관리업무지침등 행정지도, 직원교육 및 업무확인지도, 기술업무 지원 및 장비지원계획 등 ※ 적격심사제의 목적이기도 함 참고 6 관리사무소장의 업무등 1. 주택법제55조(관리사무소장의 업무 등) ① 제43조제1항에 따른 공동주택을 관리하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제56조제2항에 따른 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 세대수 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 제56조제1항에 따른 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있다. 1. 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한한다) 2. 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자 3. 제43조제6항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체 4. 주택관리업자 ② 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위하여 다음 각 호의 업무를 집행한다. 1. 입주자대표회의에서 의결하는 다음 각 목의 업무 가. 공동주택의 운영·관리·유지·보수·교체·개량 .리모델링에 관한 업무 나. 가목의 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경 비의 청구·수령·지출 및 그 금원을 관리하는 업무 2. 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다

참고 6 관리사무소장의 업무등 3. 제43조제7항제3호에 따른 관리주체의 업무를 지휘.총괄 4. 그 밖에 공동주택관리에 관하여 국토교통부령르 정하는 업무 ③ 관리사무소장은 제2항제1호가목 및 나목과 관련하여 입주자대표회의를 대리하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다. 관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하여야 한다 ⑤ 관리사무소장은 그 배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 배치 내용과 직인을 변경할 때에도 또한 같다. 2. 제55조의2(관리사무소장의 손해배상책임) ① 주택관리사등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.(입주자.입주자대표회의, 관리주체, 관리직원, 용역업자, 가해자도 손해배상책임이 있다.) ② 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택관리사등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제81조의2에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. ③ 주택관리사등은 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다. <신설 2010.4.5> 1. 입주자대표회의를 대표하는 자 2. 임대주택은 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자 3. 입주자대표회의가 없는 경우에는 시장·군수·구청장 ④ 제2항에 따라 공탁한 공탁금은 주택관리사등이 해당 공동주택의 관리사무소장의 직책을 사임하거나 그 직에서 해임된 날 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다. <개정 2010.4.5>

관리사무소장의 업무등 3. 시행령제72조(관리사무소장의 배치) ① 법 제55조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 세대수"란 500세대를 말한다. ② 법 제55조제1항 각 호의 자는 관리사무소장의 보조자로서 주택관리사등을 배치할 수 있다. 4. 시행령제72조의2(손해배상책임의 보장) ① 법 제55조제1항에 따라 관리사무소장으로 배치된 주택관리사등은 법 제55조의2제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. 1. 500세대 미만의 공동주택 : 3천만원 2. 500세대 이상의 공동주택 : 5천만원 5. 시행령제72조의3(보증설정의 변경) ① 법 제55조의2제3항에 따라 관리사무소장의 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 조치(이하 "보증설정"이라 한다)를 주택관리사등은 그 보증설정을 다른 보증설정으로 변경하려는 경우에는 보증설정의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증설정을 하여야 한다. <개정 2010.7.6> ② 공제 또는 보증보험에 가입한 주택관리사등으로서 보증기간이 만료되어 다시 보증설정을 하려는 자는 그 보증기간 만료일까지 다시 보증설정을 하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에 따라 보증설정을 한 경우에는 해당 보증설정을 입증하는 서류를 법 제55조의2제3항에 따라 제출하여야 한다. ※ 입주자, 입주자대표회의, 관리직원 및 가해자도 배상책임이 있음 재난, 재해 및 안전사고등의 발생시 피해자 보호를 위한 화재보험 및 소유자 배상책임보험(민법758 조 소유자는 과실이 없어도 상대방이 피해가 발생하면 책임이 있음)과 법률보험등 종합보험에 가입

<3> 관리기구의 구성과 관리사무소의 역할 <3> 관리기구의 구성과 관리사무소의 역할 <3> 관리기구의 구성과 관리사무소의 역할 1. 주택법시행령제53조(공동주택관리기구) ①법 제43조제4항 본문의 규정에 의하여 구성하는 자치관리기구가 갖추어야 하는 기술인력 및 장비는 별표 4와 같다. ②자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는다. ③입주자대표회의는 자치관리기구의 관리사무소장을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선임한다. ④입주자대표회의는 선임된 관리사무소장이 해임, 그 밖의 사유로 결원이 된 때에는 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 새로운 관리사무소장을 선임하여야 한다. <신설 2007.3.16> ⑤입주자대표회의의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없다. <개정20 07. 3.16> ⑥제1항의 규정은 자치관리기구가 아닌 공동주택관리기구가 갖추어야 하는 기술인력 및 장비의 요건에 관하여 이를 준용한다. <개정 2007.3.16> ⑦ 제52조제2항에 따라 공동관리하거나 구분관리하는 경우에는 공동관리 또는 구분관리 단위별로 공동주택관리기구를 설치하여야 한다. <신설 2010.7.6> 2. 주택법시행령제54조(관리업무의 인수·인계) ①사업주체는 법 제43조제6항 각 호 외의 부분 본문에 따라 관리업무를 자치관리기구 또는 주택관리업자에게 인계하는 때에는 인수·인계서를 작성하여 다음 각호의 서류를 인계하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의를 대표하는 자의 참관 하에 인수자와 인계자가 인수·인계서에 각각 서명·날인하여야 한다. <개정 2012.3.13, 2013.1.9> 1. 설계도서·장비내역·장기수선계획 및 안전관리계획 2. 관리비·사용료의 부과·징수현황 및 이에 관한 회계서류 3. 법 제51조의 규정에 의한 장기수선충당금(이하 "장기수선충당금"이라 한다)의 적립현황

관리기구의 구성과 관리사무소의 역할 4. 관리비예치금의 내역 5. 관리규약 그 밖에 관리업무에 필요한 사항 관리기구의 구성과 관리사무소의 역할 4. 관리비예치금의 내역 5. 관리규약 그 밖에 관리업무에 필요한 사항 ② 법 제43조제6항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 1개월을 말한다. ③ 법 제43조제6항 각 호 외의 부분 단서에 따른 관리주체의 관리기간은 자치관리기구가 구성되거나 입 주자등에 의하여 주택관리업자가 선정될 때까지로 한다. 3. 주택법시행령제55조(관리주체의 업무 등) ①법 제43조제7항의 규정에 의하여 관리주체는 다음 각호의 업무를 행한다. 이 경우 필요한 범위안에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다. 1. 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리 2. 공동주택단지안의 경비·청소·소독 및 쓰레기수거 3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행 4. 장기수선충당금의 징수·적립 및 관리 5. 관리규약으로 정한 사항의 집행 6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 7. 그 밖에 국토교통부령이 정하는 사항 ② 관리주체는 월별로 관리비등과 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설·복리시설의 사용료 등 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입을 말한다. 이하 같다)의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하여야 한다. <개정 2010.7.6>

관리기구의 구성과 관리사무소의 역할 ③ 관리주체는 공동주택의 입주자등이 제2항에 해당하는 정보와 제55조의2 및 제55조의3에 해당하는 정보의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 정보는 그러하지 아니하다. <신설 2010.7.6> 1. 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보 2. 감사·입찰계약·인사관리·의사결정과정 또는 내부검토과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보 4. 주택법시행규칙 제25조(관리주체의 업무) 영 제55조제1항제7호에서 "국토교통부령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다. 1. 공동주택관리업무의 공개ㆍ홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도ㆍ계몽 2. 입주자등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택단지안의 토지ㆍ부대시설 및 복리시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치 3. 공동주택단지안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치 5. 관리규약 제6장(자치관리 기구) (위탁관리시도 이에 준하는 관리기구가 구성되어야 한다.) 가. 관리규약제40조【자치관리기구의 구성】① 입주자등이 자치관리로 결정하는 경우에는 의결기구인 입주자대표회의와 집행기구인 관리주체(자치관리기구의 대표자인 관리사무소장을 말한다)를 둔다. ② 관리주체는 영 제53조제1항 및 제6항(별표 4)에 따라 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 하며, 기술인력은 주택법령 또는 다른 법령에서 겸임을 허용하는 경우를 제외하고 겸임 배치를 하여서는 아니 된다.

관리기구의 구성과 관리사무소의 역할 <4> 입주자대표회의의 구성과 운영 관리기구의 구성과 관리사무소의 역할 나. 관리규약제41조【관리사무소장의 선임】① 입주자대표회의는 법 제43조제4항에 따라 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장을 그 구성원 과반수의 찬성을 얻어 선임하여야 한다. ② 관리사무소장이 법 제57조제1항 각 호의 어느 하나에 따른 자격취소 및 자격정지 등에 해당하는 행위를 한 때에는 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 관리사무소장을 해임할 수 있다. 다. 관리규약 제42조【직원의 자격 요건】다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 자치관리기구의 직원(관리사무소장을 포함한다)이 될 수 없다. 1. 관계법령에 따른 법정자격을 보유하는 업무의 자격을 소지하지 아니한 자 2. 입주자대표회의의 구성원 또는 그 구성원의 배우자나 직계존비속 라. 제43조【인사․보수․책임】이 규약에 정하지 아니한 자치관리기구 직원의 담당업무와 인사․보수 및 책임 등은 근로기준법에 따라 취업규칙 또는 인사규정 등으로 정한다. <4> 입주자대표회의의 구성과 운영 1. 주택법시행령제50조(입주자대표회의의 구성 등) ①법 제43조제7항제2호에 따라 입주자대표회의 구성하되 ③동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다) 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말한다) 중에서 다음 각 호의 구분에 따라 선거구 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출한다.

입주자대표회의의 구성과 운영 ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다. 1. 미성년자, 금치산자 및 한정치산자 2. 파산자로서 복권되지 아니한 사람 3. 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람 4. 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람 5. 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람 6. 제50조의2제2항에 따른 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람을 포함한다) 7. 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속 8. 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원 9. 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람 10. 제58조제1항부터 제5항까지의 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(이하 "관리비등"이라 한다)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람 ◯ 결격조항은 추가 불가, 해임조항은 규약으로 정할 경우 추가 할 수 있다. ⑤ 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 다음 각 호의 임원을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출하여야 한다.(아무리 작아도 4인 이상으로 구성) 1. 회장 1명 2. 감사 1명 이상(감사는 독립기관이 아니다.) 3. 이사 2명 이상

입주자대표회의의 구성과 운영 ⑥ 제5항에도 불구하고 500세대 이상인 공동주택은 다음 각 호의 구분에 따라 전체 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 동별 대표자 중에서 회장과 감사를 선출한다. ⑦ 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 중임할 수 있다. 2. 시행규칙제21조(입주자대표회의 임원의 업무범위 등) ③회장은 입주자대표회의를 대표하고, 그 회의의 의장이 된다. ④이사는 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때에는 관리규약에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행한다.(이사중 연장자 또는 선출) ⑤감사는 관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금 등의 부과ㆍ징수ㆍ지출ㆍ보관 등 회계관계업무와 관리업무전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사한다. 3. 주택법시행령제51조(입주자대표회의의 의결사항 등)①입주자대표회의는 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결한다. <개정 2006.2.24, 2010.7.6> 1. 관리규약 개정안의 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함한다. 이하 같다) 1의2. 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정·개정 및 폐지 1의3. 공동주택 관리방법의 제안 2. 제58조에 따른 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다) 2의2. 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정 2의3. 제58조에 따른 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인 2의4. 제58조에 따른 관리비등의 결산의 승인 3. 단지안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기 준

입주자대표회의의 구성과 운영 4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항 5. 법 제47조제1항에 따른 장기수선계획(이하 "장기수선계획"이라 한다)에 따른 공동주택의 공용부 분의 보수·교체 및 개량 5의2. 제47조제1항에 따른 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안 6. 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행 7. 장기수선계획 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획(이하 "안전관리계획"이라 한다)의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다) 8. 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정(자생단체등 이해가 상반된 사항 ) 8의2. 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항 9. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항 ②입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 회장은 해당일부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집하여야 하고, 회장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 회장의 직무를 대행한다. <개정 2010. 7. 6> 1. 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때 2. 입주자등의 10분의 1 이상이 요청하는 때 ③입주자대표회의가 제1항에 따른 사항을 의결할 때에는 공동주택의 입주자등이 아닌 자로서 해당 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의 권리를 침해하여서는 아니된다. <개정 2010.7.6> ④입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야 한다.

입주자대표회의 구성 절차 진행중 발생된 예상치 못한 사례 ⑤입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의 직원인사·노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭하여서는 아니된다. 참고 1 입주자대표회의 구성 절차 진행중 발생된 예상치 못한 사례 입주자대표회의가 구성이 되지 못한 원인 분석 동별대표자 선출결과 (총원 23명중 11명이 동별대표자로 선출 됨) 1. 동별대표자 복수로 경선되어 선출된 동 : 5명(다수 득표자 선출) 2. 단수로 단독 후보로 선출된 동 : 6명(해당동 입주자 과반수의 찬성투표로 선출/ 기간내 과반수 찬 성 득표하지 못하면 선거 무효가 됨) 3. 위와 같은 경우 총 23개동 총원23명중 선출된 동별대표자 합계 11명으로 총원의 과반수에 미달하 여 입주자대표회의를 구성할 수 없음 ※ 특정동 경선후보등록자가, 당해 아파트관리규약 제20조【동별대표자 등의 해임등】에 해당되어 후보 자격이 취소되었으나 문제발생 ⑥ 동별대표자의 결격사유는 영 제50조제4항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다.(동별대표자로 선출 이후에도 다음 각호의 해당사항이 확인이 되면 선거관리위원회의는 절차없이 그 자격을 상실함을 즉시 공고 하여야 한다.)<신설 2010. 7. 6> 11. 겸임금지(선거관리위원, 자생단체 임원)에 해당( 배우자나 직계존비속인자 포함) 되는 자 중 3개월이 경과(선거 공고일 기준) 되지 아니한 사람. ※ 겸직이란 어떤 직책이 확정되기 전에는 겸직이 아니다. ,

입주자대표회의 구성 절차 진행중 발생된 예상치 못한 사례 참고 1 입주자대표회의 구성 절차 진행중 발생된 예상치 못한 사례   위와 같은 내용을 가진 000아파트의 관리규약에 따라 부득이 선거관리위원회은 자생단체 임원의 남편인 00동의 동별대표자 후보자의 지위를 박탈하였으나 자격을 박탈 당한 당사자가 국토해양부의 질의결과 후보의 자격이 있다.는 회신을 받아 이의신청을 제기함으로, 이를 감독청인 000구청에서 관리규약이 법령을 위반함으로 동별대표자의 자격 박탈은 무효라는 행정지도를 받음.(위 사유로 동별대표자 선거가 중단되어 아래 일정이 중단됨) 가. 동별대표자 후보자 등록기간 : 2013. 1. 5. ~ 1. 12. 18:00까지 마. 선거 운동기간 : 2013. 1. 13. 06:00 ~ 1. 19. 24:00 사. 동별대표자 당선인 확정공고 : 2013. 1. 25. 18:00이전 단지내의 분쟁을 원치 않는 민원인의 동대표 후보자의 사임으로 분쟁은 일단락이 되었으나, 이 결과로 선출된 동대표가 총원23명중 11명만 확정되어 입주자대표회의체가 구성되지 못함(선거일정 지연으로 인하여...) , 1. 입주자대표회의 구성 일정 공고사항 공고문 제16호“라”호 규정에 따라 아래와 같이 선거일정을 변경함. 가. 동별대표자 후보자 등록기간 : 2013. 1. 5. ~ 1. 12. 18:00까지 나. 동별대표자 후보자 등록장소(관리사무소) : 서무계 다. 동별대표자 후보자 등록서류 : 기 공지한 소정양식 라. 동별대표자 선거인 명부 작성 및 열람 일시. 장소 : 2013. 1. 7. 09:00 ~ 2013. 1. 15. 18:00(관리사무소 서무계) 마. 선거 운동기간 : 2013. 1. 13. 06:00 ~ 1. 19. 24:00

입주자대표회의 구성 절차 진행중 발생된 예상치 못한 사례 참고 1 입주자대표회의 구성 절차 진행중 발생된 예상치 못한 사례   바. 동별대표자 선거일 : 2013. 1. 20. 09:00 ~ 20:00까지(대표회의실) (1) 단독후보는 투표함이 2013. 1. 20. 오전 10:00까지(투표소에 도착하여야 함) (2) 추가 등록하는 단일후보는 투표함이 2013. 1. 23. 18:00까지 관리사무소로 함이 도착하여야 함. 사. 동별대표자 당선인 확정공고 : 2013. 1. 25. 18:00이전 아. 회장. 감사 후보자 선출 선거공고 : 2013. 1. 28. 18:00 자. 회장. 감사후보자 등록기간 : 2013. 1. 28. ~ 1. 31. 18:00 차. 회장. 감사 선출 선거인 명부 열람 : 2013. 1. 28. ~ 2. 3. 18:00 카. 회장 감사 선출 선거일 : 2013. 2. 5. 07:00~ 19:00 타. 회장. 감사 당선인 확정공고 : 2013. 2. 8. 18:00 파. 그 밖에 영 제50조의2제4항에 따른 관리규약 및 선거관리위원회 규정 으로 결정함   2. 2013년 1월 20일 동별대표자 선출 선거 결과 총원 20명중 동별대표자가 9명 만 선출되어, 전체 20명 입주자대표회의 구성원중 의사결정 정족수인 과반수(11명) 미달로 의사결정을 할 수 없음으로 입주자대표회의 구성을 위한 입주자대표회장과 감사의 선출을 위한 직선선출 공고등 임원을 선출 할 수 없음. , 참고 2 입주자대표회의 구성원의 의결정족수의 요건(해석 사례) 현재 국토교통부의 동별대표자의 선출과 입주자대표회의 구성과 관련한 유권해석은 입주자대표회의의 구성의 어려움을 고려하여 해석하고 있는 것을 사료됨   유권해석의 근거로 주택법시행령 제50조제5항에서 .... 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다)라고 규정하고 있으므로 이를 근거로 해당 조항 외에 다른 조문에서도 구성원 문구의 뜻을 제50조제5항의 구성원 개념으로 해석하여 3분의 2 이상이 선출되어 있다면 그 선출된 인원을 구성원으로 보아 과반수 인원을 산정하는 것으로 유권해석하고 있음을 알려드립니다.

입주자대표회의 구성원의 의결정족수의 요건(해석 사례) 참고 2 입주자대표회의 구성원의 의결정족수의 요건(해석 사례) 또한 입주자대표회의 운영을 위한 최소한의 의사 및 의결정족수로는 관리규약에서 정한 구성원 과반수만 있으면 구성된 것으로 보아 운영이 가능하다고 유권해석하고 있습니다. <예: 관리규약에서 정한 정원이 10명이면 최소 6명이 선출된 경우에는 입주자대표회의가 구성된 것으로 보고, 전원참석, 전원찬성으로 의결이 가능하다고 보고 있음.(이 경우 6명 미만의 경우는 구성자체가 되지 않은 것으로 봄)  만약 8명이 선출되었다면 제50조제5항의 구성원 개념을 적용하여 3분의 2 이상이므로 8명을 구성원으로 보아 5명을 과반수로 봄 작성자 00000 등록일 2013-09-24 (원문내용)   1. 민원요지   금액이 월 35,461,760(연간 425,541,120원)인 경비용역의 사업자를 입찰로 선정하지 않고, 정원이 10명인 입주자대표회의에서 7명이 참가하여 그 중 5명 찬성으로 계약기간이 만료된 기존 사업자를 수의계약으로 재선정한 것이 적법한지 여부 2. 답변 주택관리업자 및 사업자 선정지침(제2012-600호, 2012. 9.11) [별표2] 제5호에서는 계약기간이 만료되는 기존 사업자의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약을 하는 것이 필요하다고 주택법 시행령 제51조에서 정한 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 경우 기존 사업자와 수의계약으로 재계약을 할 수 있으며, 이 경우 금액에 따른 제한을 두고 있지는 않습니다. 따라서 질의의 기존 경비사업자를 전술한 절차에 따라 수의계약으로 재계약할 수 있을 것입니다.

다만, 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결해야 하는 것이므로 해당 공동주택의 동별 대표자가 10명 모두 선출되어 있다면 5명의 찬성은 과반수에 미달하므로 적법한 의결이 아닐 것이나, 주택법 시행령 제50조제5항에서 정하는 바에 따라 3분의 2 이상의 동별대표자가 선출되었다면 선출된 인원을 구성원으로 보는 것이므로 귀 공동주택의 동별 대표자가 7명 이상 9명 이하 선출되어 있다면 5명 찬성은 구성원 과반수의 찬성에 해당되므로 질의의 의결은 적법할 것으로 판단됩니다. 감사합니다. 끝. 참고 3 입주자 대표회의의 법인격에 대한 성격 □ 입주자대표회의는 사단법인의 법리가 적용되고 의제법인으로 보기 때문에 법적 당사자 능력을 가지며, 영구 존속되는 조직임을 있어 서는 안 된다. 주택법시행령에서 정하는 입주자대표회의의 구성 정족수인 4인 이상의 동별대표자가 선출되지 않았다 하더라도, 기존에 구성되어 있는 입주자대표회의가 자동 해산되는 것이 아니다. 다만, 입주자대표회의 구성원 4인 이상이 되어야 하기 때문에 그 기능이 정지된다.고 보아야 할 것이다. 다만, 최초의 구성시는 동별대표자가 구성 총원의 과반수이상 또는 그 규모이하라 하더라도 4인이상(이사3인 감사1인)이 되지 않으면, 입주자대표회의는 구성되지 않는다. 또한, 입주자대표회의는 비사단법인의 권리능력 (소송과 재산의 취득에 권리능력 인정)을 인정받고 있어, 민사소송법 제52조 법인이 아닌 사단이나 재단은 그 대표자 또는 관리인이 있을 때, 그 이름으로 당사자가 될 수 있다. (권리능력인정) 또한, 부동산등기법 제30조(법인 아닌 사단등의 등기신청인) ①종중, 문중 기타 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단이나 재단에 속하는 부동산의 등기에 관하여서는 그 사단 또는 재단을 등기권리자 또는 등기의무자로 한다. ②제1항의 등기는 그 사단 또는 재단의 명의로 그 대표자 또는 관리인이 이를 신청한다.<개정 1983. 12. 31>

<5> 법.령에서 위임한 고시와 준칙의 법적 효력의 기준 공동주택의 관리제도는 국가의 공권력의 확보와 공동주택단지내에서 입주자 상호간의 이해관계를 통제하여 단지내에서 공익성을 확보하기 위한 공동질서를 유지하면서 입주자 및 사용자의 쾌적한 주거환경의 보호하여, 상호 이해관계가 상반된 입주자등의 공동주택의 사용에 수반된 공동의 이해관계를 처리하는 절차와 공적 질서유지가 필요하여 법령으로 관리방법과 절차를 제한하여 통제하는 제도로서 법령에서 정하는 위임제도를 활용하여 질서유지와 이해관계를 조정하기 위하여 위임제도를 두고 있다.   모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리(헌법 제35조) 국가. 지자체는 국민이 쾌적하고 살기좋은 주거생활 확보할 의무(주택법3조) 관리주체 및 입주자등은 이 법령에서 정하는 바에 따라야 하며, 입주자 등은입주자대표회의를 구성하여 지자체에 신고하도록 하였으며, 이들이 자치관리 또는 위탁관리하게 하고, 관리주체는 주택관리사를 관리소장으로 의무배치하여 이들이 관리업무의 집행을 지휘.총괄하게 한 제도. 국가 및 지방자치단체의 장은 입주자대표회의, 관리주체, 공동주택의 관리사무소장등에게 공동주택관리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를 위하여, 소속 공무원으로 하여금 영업소·관리사무소등에 출입하여 공동주택의 시설·장부·서류등을 조사 또는 검사하여 잘못이 있으면 시정하게 하는 제도(법제59조, 제90조) 1. 사법은 사인과 사인간의 법률관계를 규율하는 법으로 사익적 평등적 규율과 사인 상호간의 이익 조정을 규율하는 법이다. 따라서 법적 구속력은 임의적이며 관계법으로서는 민법과 민사특별법(임대차보호법, 가등기 담보에 관한 법률, 집합건물법등,)이 있다.

<5> 법.령에서 위임한 고시와 준칙의 법적 효력의 기준 민법제1조(법원) 민사에 관하여 법률에 규정이 없으면 관습법에 의하고 관습법(관리규약등)이 없으면 조리(합리적인 조정등)에 의한다. 제2조(신의성실) ①권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. ②권리는 남용하지 못 한다.라고 정하고 있으며,   2. 공법은 행정주체와 사인간 법률관계를 규정한 법으로서 권력적 지배, 복종관계, 공익추구, 국가적, 정치적 규율등을 말한다. 법적 구속력은 강제적이며, 관계법으로는 헌법, 형법, 행정법, 토지의 이용에 관한 법, 건축물의 건설 및 공급과 관리에 관한 법령등이 여기에 속한다. 특히, 주택법 제42조에서 관리주체와 입주자등은 이 법령에 따라 공동주택을 관리하여야 한다.고 규정하고, 주택법제43조의 제3항에서 입주자는 사업주체로부터 관리권의 인수를 요구 받은 날부 터 3개월이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업 주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.라고 제4항에 따라 자치관리 하거나 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.라고 강제하고 있다. 국가는 공동주택의 주거생활 과정에서 발생할 수 있는 여러 사인간의 평등적 규율과 사익의 추구 과정에서 발생할 수 있는 상호간의 이익을 강제적으로 제한한 것이 공공적 질서를 유지하기 위한 절차와 방법을 정한 것이 주택법령상의 공동주택 관리제도인 것이다. 가. 공동주택의 관리제도란? 공동주택 입주자등의 공공질서의 유지와 공동의 이익을 위하여 국민의 권리보호를 위한 행정주체에게 역할과 임무를 부여한 것이다. 그 내용을 살펴보면, 1) 모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지고 있다. (헌 법 제35조) 2) 국가. 지자체는 국민의 쾌적하고 살기 좋은 주거생활 확보하여야 한다. (주택법 제3조

<5> 법.령에서 위임한 고시와 준칙의 법적 효력의 기준   나. 위의 법령의 근거에 따라, 국가와 지자체는 공동주택이 쾌적하고 안전하게 관리 될 수 있도록, 입주자등이 입주자대표회의를 구성하여(법제43조) 지자체에 신고하도록 하였으며, 이들이 자치관리 또는 위탁관리하게 하고, 관리주체는 주택관리사를 관리소장으로 배치(법 제55조)하여, 이들이 지휘.총괄하고, 입주자대표회의, 관리주체, 공동주택의 관리사무소장등에게 공동주택관리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를 위하여 관리에 수반된 책임과 선량한 관리자의 주의로서 관리할 것을 명령한 것이며 이를 확인하기 위하여, 소속 공무원으로 하여금 영업소·관리사무소등에 출입하여 공동주택의 시설·장부·서류등을 조사 또는 검사하여 잘못이 있으면 시정하게 하여(법제59조, 제90조), 모든 공동주택 단지의 궁국적인 관리목적은 입주자 및 사용자의 쾌적한 주거환경의 보호하고, 상호 이해관계가 상반된 입주자등의 공동주택의 사용에 수반된 공동의 이해관계를 처리하는 절차와 공적 질서유지를 위하여 법령으로 관리방법과 절차를 제한하여 통제하는 제도라고 할 수 있다. 3. 공법에 기인한 정부의 고시(관리업자 및 사업자 선정지침)나 공동관리규약의 준칙는 강제규정이지만, 법적 구속력을 가진 효력규정은 아니라 할 것이다. 가. 앞에서 말한 바와 같이 공동주택에서 관리규약의 준칙이나 주택관리업자 및 사업자의 선정지침에서 정한 절차를 밟으라.고 한 목적은 최소한 이 지침대로 일을 처리하면, 절차의 객관적인 정당성이나 투명성이 보장된다고 보았기 때문이다. 나아가 입주자 또는 입주자대표회의에서 공동주택관리규약의 개정이나 주택관리업자 선정이나 사업자 선정의 절차에 대한 나름의 규정을 제정하고, 그에 따라 일을 진행하는 것이 매우 어렵기 때문에 정부가 준칙이나 고시로서 정한 지침의 강제적인 부분이 입주자대표회의의 의사결정이 기준이 되도록 지침을 제시한 것이다.

<5> 법.령에서 위임한 고시와 준칙의 법적 효력의 기준   나. 입주자대표회의가 주택법제42조에 의한 입주자등의 권리를 대위하는 과정에서 대위권자로서 관리업무의 수행을 위한 의사결정을 하는 과정에서 법령이나 고시 및 준칙에서 정하는 절차를 따르면서, 사안에 따라 객관적인 공정성과 투명성이 확보되었다면 이 지침이나 준칙을 일부 위반하는 절차상의 하자가 있더라도 이 지침이나 준칙을 반드시 따라야 하는 것이 아니라는 결론에 이르게 된다. 4. 국가와 지방자치단체는 기본적 업무중 국가의 기본적 구성요건인 국토내의 토지를 관리하기 위하여, 국토기본법에서 토지의 이용과 제한을 정하고, 도시의 균형적인 개발을 위하여 도시계획법에서 정하는 기본적인 절차와 계획에 따라 도시를 설계하며, 부동산의 개발, 중개, 거래, 자산으로서의 이용관리 하는 방법을 정하고 있으며, 도시의 개발과 건축물을 건축하는 과정에서 건축물의 하자에 대하여 적용하는 건축물의 범위는 다음 각 호와 같다. 가. 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 분양 을 목적으로 건설한 다음 각목의 건축물 1) 20세대 이상의 공동주택 2) 20호 이상의 단독주택 나. 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 다 음의 건축물 1) 19세대 미만의 공동주택 2) 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물 중 주택부분 다. 그 밖에 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 건축물 중 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조 및 제1조의2에 따른 집합건물로 구분하여 하자 여부를 판단하며, 건축법에 의하여 건축된 건축물로서 구분소유권의 목적물이 10개 이상인 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 규정에 따라 관리인을 선임하여야 하며, 구분소유권의 소유자는 소유권의 취득과 사용. 수익. 관리. 보전. 처분하는 과정에서 소유물의 기본적 권리와 의무에 대한 관계 법령을 적용받게 되며, 또한, 건축법은 건축물의 건축의 기준과 건축물의 안전에 대하여 건물의 관리 및 이용을 제한하는 법이며, 주택법은 공동주택의 관리를 위하여 행정법으로서 건축법에 우선하는 법령으로서, 국민의 쾌적한 주거환경의 확보와 주거환경개선을 위하여

<5> 법.령에서 위임한 고시와 준칙의 법적 효력의 기준   주택법제3조에서 국민의 주거안정을 위한 위무를 국가에 부여하였고, 국가는 다시, 이 법에서 사업계획승인을 받아 공급한 공동주택은 동법 제42조에서 입주자. 사용자. 입주자대표회의, 관리주체는 이 법에서 정하는 바에 따라 관리하도록 하였으며, 또한, 동법 제43조제3항에서 입주자등은 입주자대표회의를 의무적으로 구성하여 입주자대표회의가 대의기관으로 주택법시행령 제51조에서 정하는 의사결정을 하게하고, 동법시행령 제48조에서 정하는 규모의 공동주택은 의무적으로 자치관리 또는 주택관리업자에 의하여 의무적으로 관리하도록 하면서, 주택법령에 따라 관리하여야 할 범위를 주택법시행령 제46조에서 규정하고 있다. 참고 1 정부의 고시나, 준칙등이 법적효력을 갖추려면, 법적요건을 갖추어야 한다. 공동주택 관리규약의 효력요건은 입주자등의 과반수의 서면동의가 되어야 하며, 주택관리업자 및 사업자의 선정지침에 의한 법적 효력요건은 입주자대표회의의 의사결정을 구성원 정족수에 비례하여 법령 또는 당해 관리규약으로 정하는 의결정족수를 충족하고 그 충족된 정족수에 의한 사전 의사결정이 있어야 한다.   이러한 의사결정 절차를 두고, 정부의 행정해석은 강행규정을 위반하면, 주택법제59조 및 101조에 따라 시정명령 또는 과태료의 처벌을 할 수 있다.고 하고 일부 입주자등는 강행규정을 위반하였으니, 입주자대표회의의 결정이 무효라고 주장하는 민원인과 의사결정에 하자가 없다.는 입주자대표회의 또는 분쟁 당사자간 법적효력을 두고 분쟁이 발생되고 있다. 정부의 준칙이나, 표준안, 고시, 지침은 강행규정이기는 하나 효력규정은 아니다. 일반 입주자등이 이를 이해하지 못함으로 분쟁이 발생되는 것이다. 그 기준은 공동주택관리규약은 입주자등의 과반수의 서면동의가 됨으로서 법적효력이 발생되는 것이며, 관리에 수반된 제 운영규정의 제정과 입주자대표회의의 의사결정은 구성원의 의결정족수 규정에 따라 적법하게 의사결정이 되는 것이 법적효력의 근거가 되는 요건이다.

준칙이나 고시를 위반하여다.하여 무효나 취소가 되는 것이 아니다.   이 분쟁을 방지하기 위하여, 가장 선행되어야 할 수단이 이 공동주택의 관리규약 제.개정은 주택법시행령 제57조에서 정한 근거 규정에 따른 준칙에 준거하여 입주자등의 권리를 제한하지 못하도록 강제한 제한사항은 강제규정을 따르고, 기타 단지에 특성에 맞도록 수정할 수 있는 개선안이나 입주자등의 의무를 완화하는 것은 임의규정으로 허용을 하고 있는 것이다.   따라서, 그 과정에서 단지에 불필요한 사항은 삭제를 하고, 필요한 사항은 추가적으로 삽입하면서 준칙을 고려하여, 객관적인 판단에 따라, 투명하고, 공정하며, 형평에 따라야 하며, 단지의 운영이나 주택관리업자 및 사업자의 선정을 위한 입주자대표회의의 의사결정은 정부가 정한 법령(법.령.규칙)과 행정명령(준칙, 표준안, 고시, 지침, 시정명령등), 공무원의 지도 취지에 적합하여야 하는데 이를 위반시는 절차상의 하자로 인하여, 과태료의 대상이 될 수 있다. 또한 사법의 판단에 따라 의사결정이 무효, 취소, 효력정지, 손해배상의 원인이 되기도 하는데, 이 판단의 기준은 객관적이고, 투명하고, 공정하고, 입주자등이 원하는 방향으로 결정하는 과정에서 강행규정을 위반한 중요한 하자가 없다.면, 의사결정 자체가 무효나 취소가 되는 것은 아니다. 다만, 이러한 결정이 효력이 정지되거나, 취소나 무효가 되려면 아래의 판례에서 보는 바와 같이 별도의 사법부의 판단(판결)이 있어야 한다. 하기 때문에 행정법규와 사법부의 판단는 강행규정과 사실적 행위의 판단에 따라 달라 질 수가 있는 것이다.   참고 2 준칙이나 고시를 위반하여다.하여 무효나 취소가 되는 것이 아니다.   정부의 고시나 준칙에서 상위 법령에서 위임한 사항을 해하지 않는 범위에서 얼마나 투명하고 공정하며 입주자가 원하는 방향으로 관리업자를 선정하였는가? 또는 입주자대표회의가 의사결정 과정에서 어떤 흠결이 있는가?에 따라 그 결과가 무효. 또는 취소의 사유가 되며, 효력의 존재와 부존재 및 집행의 정지를 구하는 가처분이나 자격이나 효력이 있음을 확인하는 확인의 소등 재판상 다툼에 있어, 원고 및 피고나 채권자 및 채무자인 소송당사자가 얼마나 사실을 직시하고 변론준비를 하여, 재판상 주장을 하는가.에 따라 재판상 다툼은 승소 또는 패소가 결정되는 것이다. 그리고, 특히, 주의할 것은 법령에 명시되거나 판례가 있다. 하더라도 이를 재판상 원용하거나 주장하지 않으면 재판장은 이를 심리하지 않는 즉 잠자는 자의 권리는 보호하지 않는다.는 사실을 명심하기 바란다.

공동주택의 관리과정에서 발생되는 분쟁의 사례들은 입주자대표회의 관계자나 입주자등과 대화의 결여로 인한 오해와 관계 법령을 잘 몰랐거나 관리규약과 제규정의 제정 목적과 입주자대표회의의 의결이 관련 법령의 개인적 사견에 따른 자의적 해석으로 인한 오류와 특정인이 이해관계가 개입되거나 사심으로 인한 비리의 의혹등이 제기 되는 경우와 관리규약의 준칙을 무시하거나 준칙을 법규범으로 알고 무조건 따르지 않았다.고 법령위반이라 하여 분쟁이 발생되면 이를 상호해결하지 못하고, 소송으로 가게 된다.   관리규약의 준칙이나 주택관리업자의 선정 및 사업자의 선정 지침인 고시는 입주자의 권리.의무와 관리규약의 개정의 준거와 기준이 되는 근거이고, 관리규약의 개정이나, 관리업자나 용역업자의 선정과정에서 사정변경의 부득이한 경우가 발생되기도 한다. 중앙선거관리위원회의 선거관리규정 역시 기준에 불과하다. 하지만 강행규정으로 이를 위반시 처벌을 받게 된다. 준칙이나 고시를 맹신하거나, 강행규정임에도 이를 따르지 않아도 된다.고 개인적 편견으로 법령이나 준칙과 고시, 행정명령을 자의적으로 유리하게 해석하여, 법령이나, 관리규약에서 정한 절차을 무시하거나 입주자대표회의가 절차상 하자 있는 의사결정을 하고 관리업자 또는 사업자를 선정하는 등의 법령해석의 오류로 업자선정의 절차의 흠결이 발생되고, 동별대표자를 선출하거나 해임하는 과정에서 동대표의 선출.해임 절차에 하자가 발생된다. 이러한 경우는 입주자대표회의의 의사결정 과정에서 의사결정과 관계 법령, 관리규약 및 관련 규정을 잘못 제.개정하거나 잘못된 입주자대표회의의 결정으로 인하여, 입주자대표회의의 의결이나 관리업자의 선정계약이 실효되거나, 무효나 취소가 되거나, 효력이 정지되거나 그 권리가 존재하거나 부존재가 되는 등의 문제가 발생될 수 있다. 공동주택으로 특성으로 이웃간 분쟁이 발생하면, 이를 해결하는 과정에서 합리적인 흠결의 치유와 의사소통을 통한 합의, 배려등이 되어야 하나, 이의 부재가 서로 감정의 골이 깊은 감정싸움으로 이어져 상호 명예을 훼손하거나 모욕하기 시작하면서, 분쟁과 법정 다툼으로 이어져, 또 다른 한편은 재판결과에 승복하지 않고 다시 항소하여, 상급심의 재판이 진행되는 등으로 가산을 탕진하고 아파트는 분열되는 골 깊은 주민으로 외면당하는 저들만의 분쟁과 시비의 원인이 된다.    

정부의 고시나 준칙등은 입주자 상호간의 이해를 조정하기 위한 것 참고 3 정부의 고시나 준칙등은 입주자 상호간의 이해를 조정하기 위한 것 정부의 고시등 지침은 강제규정으로 관리규약의 개정이나 동별대표자의 의사결정 및 선임.해임이나 관리업자 및 사업자의 선정에 있어, 사익적 평등적 규율과 사인 상호간의 이익 조정이 미흡하다 보면, 마찰이 발생되어 분쟁이 일으나기 때문에 국가는 공동주택의 공용부분을 공동 사용하는 특성으로 하여, 공동주택관리에 공개념을 도입하고 준거를 제시한 것이다.   주택법령의 실제적인 집행에 수반되어 공동생활에 필요한 입주자등의 이해가 상반될 수 있는 생활의 관리에 수반된 상린의 관계와 그리고 입주자 및 사용자가 주거생활을 하는 과정에서 필요한 전기와 난방, 물의 공급과 폐수의 처리, 그리고 생활 쓰레기의 처리등 시설물을 유지.관리 및 보전을 하는데 필요한 업무의 수행 방법과 그 집행절차를 규정하고, 각 세대간의 칸막이인 경계벽과 각 층간의 윗집의 바닥과 아랫집의 천정이 하나로 되어 있어, 윗집의 아이들 뛰노는 소리와 고성의 노래와 악기의 연주, 운동기구의 소리와 개 짖는 소리, 윗세대에서 아래로 흐르는 물의 사용, 아래에서 위로 오르는 매연과 냄새 등, 주거생활 과정에서 발생되는 크고 작은 여러 가지 예상치 못한 소음, 또는 누수, 화재사고 또는 예상되는 사용상 실수 또는 과실로 인하여, 이웃과 상호간 이해관계의 충돌이 발생되는 분쟁과 이를 해소하여야 하나 인간은 개인의 성격과 특성과 생활방법이 다르기 때문에 상호 이해관계가 다른 특성에도 불구하고 동일한 방법으로 공동주거 시설을 이용하여야 하는 특성상 이웃간 피치 못하는 분쟁과 민원이 발생되고 이를 국가나 지방자치단체는 해소를 하여야 하는데 부득이 입주자상호간의 이해를 조정하기 위하여 관리규약의 준칙과 사업자선정의 지침등을 제정하여 이를 통하여 공통의 생활방식을 제공함으로써 분쟁을 해소하려고 한 것이다.     이 공동주거시설을 같이 사용하고 더불어 살아가는 공동체마을 특성상 공동체활동을 통하여 서로 양보하고 인내하면서, 공동생활에 따른 피치 못할 상린(서로 조심하고 양보하면서 참아야 할 법률로서 정한 한계)관계를 이해하면서 생활하여야 공동생활에 따른 분쟁과 갈등을 풀어 갈 수 있기에

법규명령이 구속력을 갖기 위한 요건에 관한 대법원 판례 아파트마을을 가꾸기 위하여 공동주택의 관리규약을 입주자의 과반수의 서면동의로서 정하고, 관리에 수반되는 제규정은 입주자대표회의에서 제정하되 입주자등의 의견을 수렴하도록 하였으며, 통상의 관리에 수반되는 의사결정은 입주자대표회의가 하고, 그 집행은 관리주체가 하되, 감사가 관리주체의 업무에 대하여 감사 감독하여 다시 입주자대표회의에 보고하게 하고 그 결과에 따라, 입주자대표회의는 다시 의사결정을 통하여 관리주체에 대하여, 다시 관리.통제 및 감독하는 마을공동체활동이 필요하도록 법령을 정리하여 이 절차에 적합한 경우 법규범으로서 규범성을 인정한 가장 근본적인 이유이기도 하다.   참고 4 법규명령이 구속력을 갖기 위한 요건에 관한 대법원 판례  대법원판례 : 1999.11.26, 97누1347( “고시”가 법규명령으로서 구속력을 갖기 위한 요건 )   일반적으로 행정 각부의 장이 정하는 고시라 하더라도 그것이 “특히 법령의 규정에서 특정 행정기관에게 법령 내용의 구체적 사항을 정할 수 있는 권한을 부여함으로써 그 법령 내용을 보충하는 기능을 가질 경우”에는 그 형식과 상관없이 근거 법령 규정과 결합하여 대외적으로 구속력이 있는 법규명령으로서의 효력을 가지는 것이나, 이는 어디까지나 법령의 위임에 따라 그 법령 규정을 보충하는 기능을 가지는 점에 근거하여 예외적으로 인정되는 효력이다. 그러므로 “특정 고시가 비록 법령에 근거를 둔 것이라고 하더라도 그 규정내용이 법령의 위임 범위를 벗어난 것일 경우”에는 위와 같은 법규명령으로서의 대외적 구속력을 인정할 여지는 없다. ☞ 법원의 판결사례 1 주택관리업자 및 사업자 선정지침은 강행규정으로 효력규정은 아니다. 창원지방법원 제11민사부 결정(사건 2012카합411 입찰절차중지등 가처분) 주 문 1. 채무자는 2012. 7. 25.자 주택관리업자 선정 공고에 따른 입찰절차를 중지하고, 위 입찰에 응찰한 업체 중에서 낙찰자를 선정하거나 그 낙찰자와 위․수탁관리계약을 체결하여서는 아니 된다. 2. 소송비용은 채무자가 부담한다.   이 유 기초사실 이 사건 기록 및 심문 전체의 취지를 종합하면, 다음의 각 사실이 소명된다.

가. 채무자는 창원시 의창구 ○○동 ○○소재 ○○아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 관리하던 기존 업체와의 계약이 종료됨을 기화로 새로운 주택관리업자를 선정하기 위하여 2011. 11. 1. 국토해양부의 공동주택관리정보시스템 입찰 공고란에 제한경쟁입찰방식에 의한 ‘주택관리업자 선정 입찰 공고’(이하 '이 사건 공고‘라 한다)를 하였다.   나. 채권자는 위 입찰 공고에 따른 입찰에 응하여, 2011. 11. 28. 채무자와 이 사건 아파트의 관리업무 위탁에 관하여 계약기간을 2011. 12. 1.부터 2013. 11. 30.까지로 하는 위탁관리계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하여 그 무렵부터 이 사건 아파트의 관리업무를 수행하고 있다. 다. 채무자는 2012. 7. 초순경 창원시 의창구청장으로부터 채무자가 이 사건 공고에 따라 이 사건 계약을 체결한 것은 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’(이하 ‘이 사건 선정지침’이라 한다) 제3조 제1항 별표1(입찰의 종류 및 방법), 제12조 제1항 별표4(최저낙찰제), 제27조 제2항(우편접수시간)의 각 규정 사항을 위반한 것으로써, 이 사건 선정지침을 준수하여 주택관리업자를 재선정할 것을 명하는 내용의 시정명령을 통보(이하 ‘창원시 의창구청장의 시정명령’이라 한다)받았다. 라. 이에 채무자는 2012. 7. 23. 채권자에게 창원시 의창구청장의 시정명령에 따라 이 사건 계약은 무효처리 되었다는 내용의 위탁관리 종료 통보를 하고, 같은 달 25. 입찰마감일을 2012. 8. 8.로 하는 이 사건 아파트의 주택관리업자 선정을 위한 입찰 공고문을 국토해양부 공동주택관리정보시스템 입찰 공고란에 공고하였다. 2. 채권자의 주장 및 그에 대한 판단 가. 채권자의 주장 채권자는, 채무자가 이 사건 선정지침을 위반하여 이 사건 공고를 한 사실이 없어 이 사건 공고 및 이에 따라 이루어진 이 사건 계약에 아무런 하자가 없고, 설령 이 사건 공고가 창원시 의창구청장의 시정명령과 같이 이 사건 선정지침을 위반한 하자가 있다 하더라도, 그와 같은 하자는 주택관리업자 선정 과정에서의 투명성과 공정성이 현저히 침해될 정도의 중대한 하자에 해당하지 아니하므로, 채권자와 채무자 사이에 체결된 이 사건 계약은 유효하다는 취지로 주장한다.  

법규명령이 구속력을 갖기 위한 요건에 관한 대법원 판례 참고 4 법규명령이 구속력을 갖기 위한 요건에 관한 대법원 판례 이 유 기초사실 이 사건 기록 및 심문 전체의 취지를 종합하면, 다음의 각 사실이 소명된다. 가. 채무자는 창원시 의창구 ○○동 ○○소재 ○○아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 관리하던 기존 업체와의 계약이 종료됨을 기화로 새로운 주택관리업자를 선정하기 위하여 2011. 11. 1. 국토해양부의 공동주택관리정보시스템 입찰 공고란에 제한경쟁입찰방식에 의한 ‘주택관리업자 선정 입찰 공고’(이하 '이 사건 공고‘라 한다)를 하였다.   나. 채권자는 위 입찰 공고에 따른 입찰에 응하여, 2011. 11. 28. 채무자와 이 사건 아파트의 관리업무 위탁에 관하여 계약기간을 2011. 12. 1.부터 2013. 11. 30.까지로 하는 위탁관리계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하여 그 무렵부터 이 사건 아파트의 관리업무를 수행하고 있다. 다. 채무자는 2012. 7. 초순경 창원시 의창구청장으로부터 채무자가 이 사건 공고에 따라 이 사건 계약을 체결한 것은 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’(이하 ‘이 사건 선정지침’이라 한다) 제3조 제1항 별표1(입찰의 종류 및 방법), 제12조 제1항 별표4(최저낙찰제), 제27조 제2항(우편접수시간)의 각 규정 사항을 위반한 것으로써, 이 사건 선정지침을 준수하여 주택관리업자를 재선정할 것을 명하는 내용의 시정명령을 통보(이하 ‘창원시 의창구청장의 시정명령’이라 한다)받았다. 라. 이에 채무자는 2012. 7. 23. 채권자에게 창원시 의창구청장의 시정명령에 따라 이 사건 계약은 무효처리 되었다는 내용의 위탁관리 종료 통보를 하고, 같은 달 25. 입찰마감일을 2012. 8. 8.로 하는 이 사건 아파트의 주택관리업자 선정을 위한 입찰 공고문을 국토해양부 공동주택관리정보시스템 입찰 공고란에 공고하였다. 2. 채권자의 주장 및 그에 대한 판단 가. 채권자의 주장 채권자는, 채무자가 이 사건 선정지침을 위반하여 이 사건 공고를 한 사실이 없어 이 사건 공고 및 이에 따라 이루어진 이 사건 계약에 아무런 하자가 없고, 설령 이 사건 공고가 창원시 의창구청장의 시정명령과 같이 이 사건 선정지침을 위반한 하자가 있다 하더라도,  

법규명령이 구속력을 갖기 위한 요건에 관한 대법원 판례 참고 4 법규명령이 구속력을 갖기 위한 요건에 관한 대법원 판례 나. 판단 1) 그러므로 이 사건 계약이 유효한지 여부에 관하여 보건대, 채무자의 이 사건 공고가 창원시 의창구청장의 시정명령과 같이 이 사건 선정지침 제3조 제1항 별표1, 제12조 제1항 별표4, 제27조 제2항의 각 규정을 위반한 하자가 있다 하더라도, 주택관리업자의 선정과 관련된 사항을 규정하고 있는 위 각 규정이 강행규정으로서 효력규정이라고까지 볼 수는 없어, 이 사건 공고에 따라 이루어진 채권자와 채무자 사이의 이 사건 계약의 사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없다 할 것이다. 따라서 채무자가 채권자와 사이에 이 사건 계약을 체결함에 있어 이 사건 선정지첨 상의 위 각 규정을 위반한 사실이 있다 하여도 그것만으로는 이 사건 계약이 무효가 된다고 할 수는 없어, 이 사건 계약은 유효하다고 할 것이다.   또한 설사, 채무자의 채권자에 대한 2012. 7. 23.자 위탁관리 종료 통보를 이 사건 계약의 해제 의사표시라고 선해하여, 채무자의 위 해제의 의사표시로 인하여, 이 사건 계약이 적법하게 해제된 것으로 볼 수 있는지 여부에 관하여 살펴보아도, 채권자가 이 사건 계약에 따른 의무를 위반하는 등 기타 해제 사유가 존재한다고 볼 만한 아무런 사정이 존재하지 아니하여, 채무자의 위 해제는 효력이 없으므로, 이 사건 계약은 유효하게 존속한다고 할 것이다. 2) 따라서 채권자와 채무자 사이의 이 사건 계약은 여전히 효력이 있어, 채권자는 이 사건 아파트의 위탁관리업자의 지위에 있다 할 것이므로, 채권자로서는 채무자의 2012. 7. 25.자 주택관리업자 선정 공고에 따른 입찰절차를 중지를 구할 피 보전권리 및 보전의 필요성 또한 인정된다.  

<6> 공동생활에 수반된 분쟁의 중재와 해결방안 1. 층간소음중재위원회의 설치 및 운영 가. 아이들의 쇼파에서 뛰노는 소리와 가구등을 끄는 소리가 민원의70%를 차지 어른 발꿈치 소리 / 52.4db 식탁등 가구 끄는 소리 / 61.5db 쇼파에서 뛰어 내리는 소리 64.5db 나. 소음 허용기준(층간소음 측정 및 평가방법 : 2013. 6. 14. 개정) 현행 : 주간 / 55db 야간 45db 개정 : 주간 / 40db 야간 35db 순간 : 주간 / 55db 야간 50db 2. 관리규약상 분쟁의 중재를 위한 규정 분쟁조정위원회의의 설치 및 분쟁 중재활동(규약 개정)은 이웃간 대화를 통 하여, 개인의 감정과 갈등을 상호 조정할 수 있는 공동체활성화을 위한 수단 가. 관리규약 제49조【관리주체의 동의기준】 나. 관리규약 제51조【세대 간 생활소음】 다. 관리규약 제52조【보험료 등】 화재 및 재해 예방을 위한 의무보험 가입제도 도입 : 영제58조제3항제7 호에 따라 "공동주택등"에서 발생하는 안전사고로 인한 입주자등의 피해 보상을 위하여 다음 각 호의 보험 등을 가입하여야 한다. 1. 화재보험 2. 시설물사고보험 3. 그 밖에 재해 및 재난에 따른 안전사고에 대한 (소유자배상) 보험(관 리주체는 책임한계와 면책사항을 계약으로 정하고 있으며, 소유자는 무 과실배상책임(소유자 배상보험등에 가입하여 분쟁을 사전에 방지)

<6> 공동생활에 수반된 분쟁의 중재와 해결방안   3. 살인 부른‘층간소음 갈등’이웃간 배려로 풀자 무서운 이웃… 층간소음으로 윗집 방화 및 칼부림 형제 살해 법률적 해결책 미비…"개인분쟁 아닌 사회문제로 비화" 4. 창 밖을 보는 두 사람 두 사람이 똑같은 창살을 통해서 밖을 내다 본다. 한 사람은 진흙을 보고 다른 사람은 별을 본다.

<6> 공동생활에 수반된 분쟁의 중재와 해결방안 비슷한 조건의 비슷한 인생이라도 내 마음속에 어떻게 받아들이느냐에 따라 행복해지고, 불행해집니다.   전혀 다른 인생이라도 생각을 바꾸면 불행이 행복으로, 행복이 불행으로 바뀌게 됩니다. 진흙은 비가 오면 진흙탕물속에 만신창이가 되고 ^^ 질그릇을 빗으면 행복한 생활의 도구가 된다. 별을 보고 꿈을 꾸면 행복의 나라로 가고 ^^ 현실속에서 별을 따 오겠다.고 허황된 생각을 하면 불행의 늪으로 빠진다. 칼은 우리에게 필수 불가결한 생활의 도구이다. 칼과 혀를 잘 사용하면 인생을 즐겁게 하지만, ^^ 잘못 사용하면 흉기가 되고 인생을 망치고 만다. 행복과 불행 글자 한자가 내 생각에 따라 ~~ 내 인생을 좌우하거늘 ~~

<6> 공동생활에 수반된 분쟁의 중재와 해결방안 가. 갈등의 속성은 무엇인가? 갈등은 인간이기 때문에 서로 생활하는 공간에는 항상 존재한다. 인간이 사회생활을 하면서 상호의존적인 관계에서 끓임 없이 일어날 수 있는 결과는 바로 갈등이다. 갈등의 원인은 실체적인 현상이라기보다는, 당사자들의 마음속에 있는 욕구와 일치하지 않거나 오해가 생길 때, 혹은 몇가지 보이지 않는 무형의 요소들 때문에 발생한다. 갈등은 사회와 개인이라는 또는 상대방과 나라는 두 당사자가 똑같은 목적이나 결과를 위해 함께 일할 때나 서로 완전히 다른 해결책을 원할 때도 일어날 수 있다. 이러한 갈등의 원인을 원만히 해결하는데 중요한 역할을 할 수 있는 것이 상대방을 향한 호소와 조력을 얻기 위한 협상이다. 실제로 상대방의 신뢰와 동의를 얻지 못하는 동기는 결국 갈등 때문에 만들어 진다. 우리는 갈등을 제거하는 하는 것이 아니라, 갈등의 파괴적인 측면을 통제해 생산적인 측면을 강조함으로서 이를 잘 관리하는 법을 배우는데 협상전략과 전술을 활용하여 슬기롭게 우리의 당면과제를 해결할 수 있어야 한다. 따라서, 커뮤니케이션을 통한 인간의 생존과 바람직한 사회생활을 영위하기 위해 외부적으로 나타내는 의사표시 과정에서 전달과 수용, 또는 반응을 행하는 상방이라는 2개의 주체와 그러한 교류작용을 연결하는 매개물인 인간의 언어를 비롯해 몸짓· 표정· 장식· 냄새등 다양한 형태의 행위자 간의 능동적인 해석과 상호작용이 바탕이 되어 일어나는 말로 하는 것보다, 말 뒤에 숨어 있는 인간관계를 개선하여야 한다.

<6> 공동생활에 수반된 분쟁의 중재와 해결방안 열길 물속은 알아도, 한길 사람의 마음속은 모른다.는 말이 있다. 상대방의 의도, 즉 숨은 뜻을 알아야 한다.는 말이다. 편견과 선입견이 바탕이 된 사람의 관계는 거미줄 같이 엮어져 있어, 인간관계의 신뢰를 형성하는 가장 중요한 요인이 상대방의 감정이 내재된 편견과 선입견이라는 원인물질에 따라 내가 평가 당하고 있다.는 간과할 수 없는 사실 앞에 우리는 직면하고 있다. 나. 말보다 자세와 태도가 상대방의 마음을 움직이게 한다. 말로 하는 것보다, 말하는 사람의 자세와 태도가 상대방의 마음을 움직이게 하는 핵심이다. 사람의 관계는 거미줄 같이 엮어져 있어, 인간관계의 신뢰를 형성하는 가장 중요한 요인이 상대방의 감정이 내재된 선입견이나 편견이라는 원인물질이 나를 인정하게 하고 신뢰할 수 있도록 할 수 있다면, 상대방의 선입견이나 편견으로부터 나의 신망을 더욱 두터이 하고 나에 대한 불신을 걷어 내어 상대방의 마음을 돌려야 한다. 우리는 생활과정에서 무한한 인간관계가 형성되는데 나에게 잘해 주면 당연 상대방이 나에 대하여 배려와 관심을 가지고 있다는 선입견이 생기게 되는 것이다. 칭찬을 하게 되면 상대방에 대하여 격려가 되고, 배려가 되어 상대방이 자신이 생기고 희망을 가지면서 나에 대하여 긍정적인 생각을 하게 되어 나에게 더 잘하고 더 생각하게 된다. 다. 상대방의 마음을 움직이게 하려면 1) 대화에 임할 때, 특징을 가지고 갈등해소에 임하는 것도 중요한 것 같다, 허브 코헨이라는 사람은 미국에서 정치인, 경영인, 영업사원 등 설득에 능한 사람들의 특징을 다음과 같이 요약한다. 가) 상대가 선택하기 쉽도록 복잡한 개념을 쉬운 말로 풀어 설명한다. 나) 미래에 대한 낙관적인 생각을 가지고 있다. 다) 이웃집 아저씨나 아가씨 같은 평범한 사람의 이미지를 가지고 있다. 라) 다정다감하고 겸손하며 가식이 없다. 마) 자신을 낮출 줄 아는 유머감각이 있고 인간미가 넘친다.

<6> 공동생활에 수반된 분쟁의 중재와 해결방안 2) 갈등해결을 위한 대화 다음과 같은 방법은 눈 여겨 둘만한 것이다. 첫째, 문제의 해결이 끝날 때, 가급적이면 상대방이‘자기가 잘했다’고 생각하게 만드는 것이 좋다. 둘째, 상대방의 요구를 들어줄 때는 단번에 들어주기 보다는 조금 주저(그래야 어려운 것을 얻어내었고 상대방이 자신을 배려하였다. 고 생각하게 된다.)하는 것이 좋다. 그러나 일의 처리는 깔끔하게(왜 그런가?) 셋째, 같은 맥락에서 항상 상대방을 칭찬하는 것도 좋은 방법이다.(왜 상대방을 칭찬하는 것이 좋은 방법인가?) 세상의 진리는 서로 통하기 때문에 칭찬이라는 프리즘을 통해서도 세상을 움직이는 방식의 하나를 발견할 수 있다. “어떻게 행동하는가? 가 무엇을 말하는가 보다, 대부분의 사람들은 메시지보다는 메시지를 전달하는 사람의 매너에 더 큰 영향을 받는다. 라. 인간의 활동과 보상의 원칙 인간은 사적자치의 주된 권리행사로 분류되는 물질적 권리인 부동산과 동산 즉 재산권에 대한 소유의 권리는 그 대상물을 취득, 사용, 수익, 보수, 관리, 보전, 처분할 권리와 이 과정에서 권리를 행사하는 개인재산권의 목적물로 인하여, 타인에게 피해를 주었을 경우 그 피해를 배상할 의무를 민법제750조에서 두고 있다. 소유자는 본인의 과실이 없더라고 피해자가 피해 사실을 입증하여, 피해배상을 요구한 때는 배상할 책임이 있다.고 정하고 있으며, 그 책임이 민법제758조에 의한 무과실 배상책임이며, 점유자 및 사용자는 민법756조에 의한 관리상 선량한 관리자의 주의의무가 부여되어 있는데, 관리과정에서 고의가 있거나, 관리를 소홀히 하거나 게을리 하여, 타인에게 손해를 입혔을 경우 그 배상할 책임이 있으며, 그 책임범위는 계약에 의하여 정하는데 책임한계와 면책사항으로 나타난다.

<6> 공동생활에 수반된 분쟁의 중재와 해결방안 특히, 국가는 국민의 생활을 보호할 책임을 가지고 있다.고 하겠다. 국가는 국민의 행복을 위한 책임과제의 하나로서, 공동주택에 대하여 국민의 주거환경의 불편을 해소하고 분쟁을 방지하기 위한 주거환경을 보호하여야 하는데, 그 의무를 규정한 것이 주택법제3조이다. 이에 따라, 구분소유자의 가족으로 구성되는 입주자와 점유자인 사용자등의 권리와 의무중 하나가, 공용부분의 관리에 대한 이 법에서 정하는 의무에 따라야 할 책임이며, 공동주택의 관리에 대한 입주자등의 권한중 공용부분의 관리에 대하여, 그 권한을 주택법제42조에서 정하는 방법에 따라 관리하여야 한다.라고 하고, 동법시행령 제46조에서 주택법을 적용 받아야 할 주택과 그 적용 대상주택의 범위와 내용을 정하고, 또한 동법시행령제48조에서 의무적으로 관리하여야 대상 공동주택의 규모를 정하고 있는데, 그 규모에 해당하는 공동주택은 의무관리의 대상이 된다. 의무관리의 대상단지는 공용부분의 관리를 위한 의사결정은 입주자대표회의에서 주택법시행령 제51조에 정한 의결절차에 따라, 의사결정 권한을 입주자등을 대위하도록 대위권을 부여 하였고, 동법제55조에서는 공용부분의 관리에 대한 집행은 관리주체에게 주택법제43조에 정하는 방법에 따라, 동법시행령 제55조와 동법시행령 제5장에서 정하는 관리방법으로 관리하도록 위임하였고, 입주자대표회의나 관리주체에게 위임된 그 업무의 집행이나 의사결정에 대한 집행의 수행과 의사결정에 대하여, 재심의 청구등는 주택법제55조에서 정한, 단지에 배치신고 된 주택관리사(보)를 관리사무소장으로 하는 자치관리기구, 위탁관리업자에게 위임한 경우에는 위탁관리업자의 업무를 동법시행규칙제32조에 의해 단지에 배치된 관리사무소장이 감독. 총괄하도록 하고 있음으로 그들로 하여금, 법정대리하게 한 것이 공동주택의 관리제도인 것이다. 또한 공동주택의 관리과정에서 발생되는 개인 재산권이 기인된 채권에 대하여, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 적용하는데 이 법제18조에 구분소유자는 소유권의 권리관계와 관리에 수반된 채권. 채무와 체납관리비의 징수의 근거가 되고 있으며, 공동사용 부분인 공유지분의 사용과 관리과정에서 사용자 상호간 이해관계가 상반되고 생활 패턴이 다름으로 하여, 분쟁이 자주 발생되고 이해관계가 복잡하여 짐에 따라, 공동생활과정에서 피치 못할 공용부분의 관리와 사용에 수반되는 상린관계를 규율하고 정하기 위하여, 국가는 공동주택의 관리에 있어 주택법 제3조에서 정하는 목적을 달성하기 위하여 공적개념을 도입한 것이다.

첨 부 1. 제 차 입주자대표회의(정기. 임시) 회의록 2. 입주자대표회의 회의진행 절차에 관한 기준 3 첨 부 1. 제 차 입주자대표회의(정기.임시) 회의록 2. 입주자대표회의 회의진행 절차에 관한 기준 3. 정부 공개 홈페이지 공개(47개) 계정과목 2013. 11. 30. 공동주택관리제도 전문강사 : 김 쾌 식 주택관리사 / 신지식인(주택관리부문) e-메일 : kskim3210@hanmail.net 헨드폰 : 010-4144-4120

참고 <1> 입주자대표회의 안건의 접수 및 처리 - 안건이 등록되면 대표회장(의장)의 결재를 받고, 안건 접수대장에 기재한 후 위원이 제출한 안건은 관리사무소장에게 보고한다. - 대표회장(의장)은 제안된 안건을 적어도 회의소집 전에 각 위원에 배부한다. 이 경우 회의소집 통지문을 발송 때에 함께 배부함을 원칙으로 한다. - 위원이 임시회의 소집 요구 없이 안건만 제안하였을 경우에는 의장과 관리사무소장이 협의 하여 안건의 시급성 및 중요성 여부를 판단한 후 임시회 개최일을 결정한다. 경미한 안건인 경우 여러 개를 모아서 같이 처리할 수 있다.

참고 <2> 입주자대표회의의 회의진행 절차 - 다음 표는 회의 개회부터 산회 및 폐회할 때까지의 과정을 나타낸 것이다.

참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 공개항목(47개) 부과기준(설명) 구 분 대항목 중항목 영 별표 5의 세항목 * 추천계정과목은< > 로 표기 공 용 관 리 비 일 반 인 건 □ 인건비란 급여, 제수당, 상여, 퇴직금, 산재보험료, 고용보험료, 국민연금, 국민건강보험료 및 식대 등 복리후생비 등을 말한다. 1. 급여 ☜ 세항목 <급여> ☜ 추천 회계계정과목 미화원과 경비원을 제외한 관리사무소 직원에 대해 급여 지급기준에 의해 지급하는 급여를 말한다. ☞ 주의사항 : 경비원의 급여는 경비비에 포함되고 청소원의 급여는 청소비에 포함 2. 제수당 <제수당> 제수당이란 급여지급 기준에 의거하여 발생하는 인건비 중 기본급여 이외의 모든 개별수당을 총칭한다. 실무에서는 자격수당(주택관리사, 전기기사, 소방안전관리관리자, 방화관리자 등), 직책수당, 근속수당, 회계담당수당(출납수당), 야간근무수당, 휴일근무수당 등이 있다. ☞ 단지에서 관리사무소장 등 업무추진비를 지급한다면 제수당에 포함 ☞ 수당 지급을 위해 충당금을 설정, 운용한다면(예 : 연차수당충당금) 제수당에 포함 3. 상여금 <상여금> 정기적으로 지급하는 상여금과 특별성과에 지급하는 특별 상여금 등을 말한다. ☞ 주의사항 : 단지에 따라 실무에서 지급되는 명절 떡값, 하계 휴가비는 복리후생비로 분류

참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 공개항목(47개) 부과기준(설명) 구 분 대항목 중항목 영 별표 5의 세항목 추천계정과목은 < > 로 표기 4. 퇴직금 <퇴직금> 근로기준법에 의거하여 직원 퇴직 시 지급될 퇴직급여충당금상당액을 계상하여 이를 월할 안분하여 충당금으로 설정하는 경우에 발생하는 비용 계상액을 말한다. ☞ 관련법규에 의거, 퇴직연금을 납부한다면 퇴직금에 포함 5. 산재보험료 <산재보험료> 산재보험료를 말한다. 6. 고용보험료 <고용보험료> 고용보험료 중 사업자분을 말한다. 7. 국민연금 <국민연금> 국민연금 중 사업자분을 말한다. 8. 국민건강 보험료 <건강보험료> 국민건강보험료 중 사업자분을 말한다. 9. 식대 등 복리후생비 <식대 등 복리후생비> 관리사무소 직원의 근로환경 개선과 근무의욕의 향상 등을 위해 지출하는 비용 등을 말한다. 실무상 복리후생비에는 식대, 회식비, 경조사비, 체력단련비, 명절 떡값, 하계 휴가비 등이 있다.

참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 공개항목(47개) 부과기준(설명) 구 분 대항목 중항목 영 별표 5의 세항목 * 추천계정과목은 < > 로 표기 제사무비 □ 제사무비란 관리사무소에서 직접 사용하는 행정 또는 사무용품 구입비용 등을 말하며, 일반사무용품비, 도서인쇄비, 교통통신비(여비교통비), 소모품비 등이 있다. 10.일반 사무용품비 10-1. <비품 등 구입비> 관리사무소에서 사용하는 행정 또는 사무용품비를 말한다. 10-1. 비품 등 구입비 : 컴퓨터, 복사기, 프린터, 가구류(책상, 테이블, 캐비넷 등) 등 10-2. 사무용품 소모품비 : 복사지, 문구류, 프린터 또는 복사기의 토너 등 소모품 비용 ☞ 주의사항 : 실무에서 “일반사무용품비”와 “관리용품구입비”(23)구분이 모호할 때가 많으나, 관리사무소에서 사용되는 물품구입비는 “일반사무용품비”로, 기계․전기실 또는 경비실에서 사용되는 물품구입비는 “관리용품구입비”로 구분하는 것이 타당 ☞ 필요 시 컴퓨터, 복사기, 프린터 등의 감가상각 처리를 위해 “사무용품 감가상각비” 계정과목을 일반사무용품비 내 신설, 추가도 가능 10-2. <사무용품 소모품비> 11. 도서인쇄비 <도서인쇄비> 전산 프로그램(회계 프로그램, 관리비 고지서 인쇄 등 포함) 사용료, 인쇄비, 신문구독료, 도서구입비, 인장제작비, 사진현상비, 복사비 등이 있다.

참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 공개항목(47개) 부과기준(설명) 구 분 대항목 중항목 영 별표 5의 세항목 * 추천계정과목은 < > 로 표기 12. 교통통신비 등 <여비교통비> 관리사무소 업무 수행을 위해 외부 출장 시 지급된 여비와 교통비 발생액을 말하며, 일반적으로는 대중교통비 등이 해당한다. ☞ 주의사항 : 개인차량을 업무용으로 이용한 경우에는 주차비와 연료비 상당액 등을 교통통신비(여비교통비)로 처리가능하다. 통신비는 여비교통비로 처리하지 않고 제세공과금의 통신료로 처리 제세공과금 (관리기구 사용) □ 제세공과금이란 관리기구가 사용한 전기료, 통신료, 우편료 및 관리기구에 부과된 세금과 공과금 등을 말한다. 13. 전기료 <공과금중 전기료> 공동전기료에 포함되지 않는 전기료 등을 의미(실무상으로는 거의 없는 것으로 파악) ☞ 주의사항 : 공동 전기료에 포함되는 경우에는 관리비가 아니라 사용료 중 전기료로 처리 14. 통신료 <통신료> 관리사무소 업무용 전화료, 인터넷 사용료, 무전기 이용 시 전파 사용료 등을 말한다. 15. 우편료 <우편료> 관리기구에서 사용한 우편등기료, 택배비 등을 말한다 16. 세금 등 <제세공과금 등> 세금, 공과금, 노인정의 개별 난방비 등 기타사항 ☞ 주의사항 : 노인정 개별난방비는 관리소 지원이면 포함, 아니면 개별 사용료 처리

참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 공개항목(47개) 부과기준(설명) 구 분 대항목 중항목 영 별표 5의 세항목 * 추천계정과목은 < > 로 표기 17. 피복비 <피복비> 관리업무 수행을 위하여 동절기와 하절기용 근무복과 작업복 등을 구입하는 경우 소요되는 비용을 말한다. ☞ 주의사항 : 미화원과 경비원의 피복비는 포함하지 않음(청소비와 경비비에 각각 포함) 18. 교육훈련비 <교육훈련비> 관리사무소 직원에 대한 법정교육 참가비 및 관리효율, 관리비 절감 등을 위한 직무향상 교육 등에 소요되는 비용을 말한다. 차량유지비 (관리기구) 19. 연료비 <연료비> 관리기구에서 운영하는 차량의 연료비를 말한다 ☞ 주의사항 : 비상발전기에 사용되는 연료비는 수선유지비로 분류하는 것이 타당 20. 수리비 <수리비> 관리기구에서 운영하는 차량의 수리비를 말한다 21. 보험료 <보험료> 관리기구에서 운영하는 차량의 보험료를 말한다 22. 차량유지에 직접 소요되는 비용 <기타차량유지비> 관리기구에서 운영하는 차량에 발생하는 기타 모든 비용(주차료, 통행료, 검사비 등 포함)을 말한다.

참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 공개항목(47개) 부과기준(설명) 구 분 대항목 중항목 영 별표 5의 세항목 * 추천계정과목은 < > 로 표기 그밖의 부대비용 23. 관리 용품 구입비 10-1.<공․ 기구 등 구입비> 기계, 전기실 또는 경비실에서 사용하는 물품 구입비를 말함다. 10-1. 공기구 등 구입비 : 공구, 기구(제설기, 조경 소독기구 등) 등(다만, 컴퓨터, 프린터, 복사기 등이 기계, 전기실에서 사용된다 하더라도 이는 일반사무용품비로 분류) 10-2. 관리용품 소모품비 : 장갑, 공용부분 전등, 제설용 염화칼슘, 공구용 오일 등 ☞ 필요 시 공구, 기구 등의 감가상각 처리를 위해 “관리용품 감가상각비” 계정과목을 관리용품구입비 내 신설, 추가도 가능 10-2. <관 리 용품 소모품비> 24. 회계감사비 <전문가자문비 등> 회계감사비, 변호사․법무사․노무사 수임료 등 전문가의 자문(감사) 비용 ☞ 필요 시 “회계감사비”, “그 외 전문가자문비”등으로 계정과목을 세분화하여 운용도 가능 25. 그 밖에 관리 업무에 소요되는 비용 <잡비> 송금수수료, 인지대 등 기타 발생하는 지출을 말한다

참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 공개항목(47개) 부과기준(설명) 구 분 대항목 중항목 영 별표 5의 세항목 * 추천계정과목은 < > 로 표기 26. 청소비 <청소비> (용역시에는 용역금액, 직영시에는 청소원인건비, 피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요되는 비용) 청소비란 용역 시에는 용역업체와 계약된 금액, 직영 시에는 청소원의 인건비, 피복비, 청소용품비 등 청소작업에 직접 소요되는 경비를 말한다. ☞ 주의사항 : 직영으로 청소업무를 수행하는 단지의 경우, 청소원에 대한 4대 보험의 사업주 부담분 등은 청소비에 포함한다. 27. 경비비 <경비비> (용역시에는 용역금액, 직영시에는 경비원 인건비, 피복비 등 경비에 직접 소요된 비용) 경비비란 공동주택 단지의 공용부분에 대한 경비업무 수행 시 필요한 비용으로, 용역 시에는 용역금액, 직영 시에는 경비원 인건비와 피복비, 경비용품비 등 경비에 직접 소요되는 비용을 말한다. ☞ 주의사항 : 직영으로 경비업무를 수행하는 단지의 경우, 경비원에 대한 4대 보험의 사업주 부담분 등은 경비비에 포함한다. 28. 소독비 <소독비> (용역시에는 용역금액, 직영시에는 소독용품비 등 소독에 직접 소요된 비용) 소독비란 소독 작업을 수행할 경우, 용역 시에는 용역금액, 직영 시에는 소독요원 인건비, 피복비, 약품비, 소독용품 등 소독작업에 직접 소요된 비용을 말한다. 29. 승강기유지비 <승강기유지비> (용역시에는 용역금액, 직영시에는 제부대비, 자재비 등 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함) 승강기유지비란 용역 시에는 용역금액, 직영 시에는 자재 및 인건비, 제부대비 등을 말한다. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함한다. ☞ 주의사항 : 승강기의 효율성을 높이거나 고장발생 시 소요되는 제 비용을 실무에서 수선유지비로 처리하는 경우가 많으나, 승강기유지비로 처리하여야 한다. ☞ 주의사항 : 승강기 운행에 소요되는 전기료는 관리비중 승강기유지비가 아니라 사용료 중 전기료임

참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 공개항목(47개) 부과기준(설명) 구 분 대항목 중항목 영 별표 5의 세항목 * 추천계정과목은 < > 로 표기 30. 지능형홈네트워크설비유지비 <지능형홈네트워크설비유지비> (용역시에는 용역금액, 직영시에는 지능형 홈네트워크 설비관련 인건비, 자재비 등 지능형 홈네트워크 설비의 유지 및 관리에 직접 소요되는 비용. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함) 용역 시에는 용역금액, 직영 시에는 지능형 홈네크워크 설비 관련 인건비, 자재비 등 지능형 홈네트워크 설비의 유지 및 관리에 직접 소요되는 비용. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함한다. 수선유지비 31. 장기수선계획에서 제외되는 공용부분의 수선⋅보수에 소요되는 비용으로 보수용역 시에는 용역금액, 직영시에는 자재 및 인건비 <수선비> 장기수선계획에서 제외되는 공용부분의 수선⋅보수에 소요되는 비용으로 보수용역 시에는 용역금액, 직영시에는 자재 및 인건비 32. 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비 (냉난방시설의 청소비, 소화기충약비 등) <시설유지비> 어린이놀이시설 안전검사비, 수질검사비, 승강기안전점검비용, 전기안전관리비(대행료), 소방안전관리비(대행료),전기시설물 안전검사비 등을 말한다. 33. 건축물의 안전점검비용 <안전점검비> 건축물의 안전점검 비용을 말한다

참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 공개항목(47개) 부과기준(설명) 구 분 대항목 중항목 영 별표 5의 세항목 * 추천계정과목은 < > 로 표기 34. 재난 및 재해 등의 예방에 따른 비용 <재해예방비> 재난 및 재해를 예방하기 위해 지출하는 비용 35. 위탁관리수수료 <위탁관리수수료> (주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 경우로서 입주자대표회의와 주택관리업자 간의 계약으로 정한 월간비용) 주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 경우로서 입주자대표회의와 주택관리자 간의 계약으로 정한 월간비용을 말한다. 개별 사용료 36. 난방비 <난방비> (사용량 포함) * 난방 및 급탕에 소요된 원가(유류대, 난방비 및 급탕용수비)에서 급탕비를 뺀 금액 난방비는 난방 유형에 불구하고(중앙집중식, 지역난방 등) 모든 형태의 난방비를 말한다 37. 급탕비 <급탕비>(사용량 포함, 급탕용 유류대 및 급탕용수비) 급탕비란 급탕용 유류대 및 급탕용수비를 말한다. 38. 가스사용료 <가스사용료> 취사에 사용하는 가스나 개별난방 시 사용하는 가스에 대한 사용료를 말한다 ☞ 주의사항 : 중앙집중식 난방방식에서 가스를 연료로 사용하면 사용된 가스료는 난방비로 분류 주 : 36(난방비), 37(급탕비)는 주택법령상 관리비이나, 실질적으로 개별 사용료 성격인 점, 타단지와의 금액 비교를 위한 분류목적 등을 감안하여 개별 사용료로 분류하였음

참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 참고 <3> 관리비 계정과목 변경에 따른 안내 공개항목(47개) 부과기준(설명) 구 분 대항목 중항목 영 별표 5의 세항목 * 추천계정과목은 < > 로 표기 39. 전기료 <전기료> (사용량 포함) 한전에서 부과하는 전기요금 40. 수도료 <수도료> 수도사업소에서 부과하는 수도요금 41. 정화조오물수수료 <정화조오물수수료> 매년 정화조 청소 시 발생하는 수수료를 말한다 ☞ 주의사항 : 정화조시설 유지관리 대행비는 수선유지비 42. 생활폐기물수수료 <생활폐기물수수료> 음식물 수거업체의 수거비용을 말한다. 43. 입주자대표회의 운영비 <입주자대표회의 운영비> 관리규약으로 정한, 입주자대표회의 운영 비용(회의 관련 비용 포함) 44. 건물보험료(종합보험료) <건물보험료> 건물 화재보험과 승강기, 어린이놀이시설, 지하주차장, 독서실 운동시설 등에 소요되는 보험료를 말한다. 45. 선거관리위원회 운영비 <선거관리위원회 운영비> 관리규약으로 정한, 선거관리위원회 운영 비용 46. 장기수선충당금(매월 적립액/㎡) <장기수선충당금> 관리주체가 매월 입주자에게 부과 징수하는 장기수선충당금을 말한다. 47. 잡수입 <잡수입> 옥상 중계기 설치에 따른 수입, 재활용품 매각수입, 알뜰시장 운영수입, 광고 수입 등 공동주택관리와 관련하여 발생하는 제반 수입