보금자리 주택의 추진 현황과 전망 - 현재의 주거 격차 완화, 미래의 주거 안전망 구축을 위하여 - 토지주택연구원 진미윤 수석연구원 토지주택연구원

주요 내용 보금자리 주택의 정책 목표 제도의 설계 구조 보금자리 주택의 추진 현황 현안 과제 실현 방안과 전망 토지주택연구원

1. 보금자리 주택의 정책 목표 1) 추진 배경 주택시장의 근본적 안정을 위해 주택 수요에 대응 - 총량적 수급은 크게 개선되었으나, 지역별 시장 불균형 심화 무주택 서민의 자가 보유 촉진을 위해 저렴한 주택공급 및 부담능력 완화 - 2008년 292만 가구의 무주택 서민의 50%를 우선 지원 도심내 공공임대주택 소요 가구 지원 및 사회적 통합 필요 - 외곽이 아닌 도심내 빈곤층 지원: 영구임대 재개 - 다양한 공공임대주택 유형 도입 토지주택연구원

1. 보금자리 주택의 정책 목표 1) 추진 배경 토지주택연구원

1. 보금자리 주택의 정책 목표 2) 보금자리 주택의 정의와 유형 보금자리 주택이란 공공이 재정 또는 국민주택기금을 지원받아 건설 또는 매입하여 분양 또는 임대를 목적으로 공급하는 주택을 말함 보금자리 주택 공공건설 보금자리 주택 임대 영구임대, 국민임대, 10년 임대, 분납임대, 장기전세 건설 보금자리 주택 매입 보금자리 주택 보금자리 주택 분양 국민주택기금융자금 미상환 임대주택 부도 임대주택 기존 주택 매입 건설 중에 있는 주택매입(시행자 제안시) 임대주택의 인수(도시재정비촉진을 위한 특별법 및 도시및주거환경정비법 미인수분) 토지주택연구원

1. 보금자리 주택의 정책 목표 3) 정책 목표 소득계층간 정책 소외감이 없도록 소득수준에 맞도록 다양한 주택을 공급함으로써, 서민(국민)이 원하는 곳에 값싸고 저렴한 주택을 신속하게 공급 - 법적 근거 및 재정 지원 ‘보금자리 주택건설 등에 관한 특별법’ - 공공분양: 서민 자가보유 촉진을 위해 85㎡이하의 중소형 저가 공급 - 공공임대: 국민임대주택 외 전세형, 분납형, 10년 임대 등 추가하고 영구임대주택 공급 재개 토지주택연구원

1. 보금자리 주택의 정책 목표 4) 정책 방향 도시내 근교 복합 개발(직주 근접, 기존도시 연계), 임대주택 위주에서 자가보유 촉진, 임대 다양화, 입주자 부담능력을 감안하여 저렴 공급 토지주택연구원

2. 제도의 설계 구조 1) 총량 구조: 물량 기준과 유형별 배분 기준 공공분양과 공공임대를 통합하여 150만호, 임대유형,기간,조건 다양화 토지주택연구원

2. 제도의 설계 구조 2) 소득계층별 지원 체계 최빈층에게는 영구임대, 소득 4분위이하는 국민임대, 내집 마련 전단계로 분납 임대, 전세임대, 저렴한 내집 마련 지원을 위해서는 공공분양 소득1분위 소득2분위 소득3분위 소득4분위 소득5분위 소득6분위 소득7분위 소득8분위 소득9분위 소득10분위 영구임대 국민 임대 분납 임대, 전세 임대 공공 분양 주거안전망 구축 내집 마련 촉진 주택가격 안정 보금자리 주택의 정책 대상 계층 토지주택연구원

2. 제도의 설계 구조 3) 조기 공급, 실거주 요건, 특별 및 우선 공급 제도 강화 사전 예약제: 현행 선분양 제도보다 1년 이상 조기 공급 효과 - 택지 지구계획 승인을 완료한 단지를 묶어서 개략 설계도, 규모, 호수 분양가 등을 일괄 제시하여, 내집 마련 조기 공급 효과, 복수의 단지를 비교함으로써 수요자 선호 반영 - 본 청약물량의 70-80% 수준. 예비당첨자는 거래 질서 확립을 위해 본 청약시 예약된 지위의 양도, 양수 금지 실 거주 요건 강화: 전매 제한 기간 5-7년 - GB내 보금자리 주택은 7년 (분양가가 주변 시세의 70%미만인 경우 10년) 토지주택연구원

2. 제도의 설계 구조 3) 조기 공급, 실거주 요건, 특별 및 우선 공급 제도 강화 보금자리 공공분양: 특별 공급 및 우선 공급 대상자 확대 - 특별공급 : 총호수의 65% 기관추천(국가유공자, 장애인 등) 15%, 3자녀 특별공급 10% 노부모 부양 5%, 신혼부부 15%, 생애최초 20%로 구성 - 일반공급: 총호수의 35% 보금자리 지구내 민간분양은 특별공급 23%, 일반 공급 77% 토지주택연구원

2. 제도의 설계 구조 4) 재정 지원 및 재원 분담 구조 2009-2018년간 150만호 주택건설 지원을 위해 10년간 105조원 (재정 12조, 기금 93조) 소요 예상 - 연간 10조원 사업규모 (재정 1.2조원) 구 분 연간 재원(억원) 연간 공급 기준 재정 기금 보금자리 주택 150만호 12,358억원 93,419억원 15만호 영구임대주택 (10만호) 5,281 - 1만호 국민임대주택 (40만호) 7,077 16,419 4만호 공공임대주택 (30만호) 21,000 3만호 공공분양주택 (70만호) 56,000 7만호 토지주택연구원

2. 제도의 설계 구조 4) 재정 지원 및 재원 분담 구조 재정 지원 기준 및 재원 분담 구조를 보면, 정부 재정 지원 비율이 높을수록 입주자 부담은 낮음 부담가능성(affordability) 문제와 연계 토지주택연구원

3. 보금자리 주택의 추진 현황 1) 개발 규모와 주택공급 호수 보금자리 15개 지구 37,997천㎡(1억 1,514만평). - 지구별 개발규모는 서울 서초 11만평, 광명시흥 526.3만평 규모 서울세곡2와 내곡은 23만평, 시흥 61만평, 남양주 진건 75.5만평 하남미사 165.5만평, 하남 강일 51.2만평 (하남은 216.7만평 규모) 총주택건설호수는 23.5만호, 이 중 보금자리 주택은 16.8만호 (71.5%) - 부문별 건설 현황을 보면, 시범지구는 공공부문 73.6%, 민간부문 26.4% 2차 지구는 공공부문 72.2%, 민간부문 27.8%. 토지주택연구원

3. 보금자리 주택의 추진 현황 토지주택연구원

3. 보금자리 주택의 추진 현황 1) 개발 규모와 주택공급 호수 - 보금자리 주택유형은, 시범지구가 공공분양 50.5%, 임대 49.5%. 2차 보금자리 지구는 48% 대비 52%. 3차 지구는 47.3% 대비 52.7% 토지주택연구원

3. 보금자리 주택의 추진 현황 2) 예상 분양가 및 임대료 수준 보금자리 시범지구: 분양가 상한금액 이내에서 주변 시세의 50% (서울 강남, 서초) – 70%(고양 원흥, 하남 미사) 수준으로 결정 보금자리 2차 지구: 서울 강남권 2개 지구는 주변 시세의 56-59%, (1,140만원-1,340만원), 그외 지역은 75-80% 수준(750만원-990만원) - 10년 임대주택 임대조건은 주변 전세가의 62-79% 수준 분납 임대주택 임대조건은 주변 전세가의 76-79% 수준 토지주택연구원

3. 보금자리 주택의 추진 현황 2) 예상 분양가 및 임대료 수준 보금자리 2차 지구 예상 분양가 및 임대료 수준 토지주택연구원

3. 보금자리 주택의 추진 현황 2) 예상 분양가 및 임대료 수준 신규 분양가와 기존 매매가 추이 비교 (자료: 부동산 114) 3.3㎡ 신규 분양가 3.3㎡ 기존 매매가 토지주택연구원

3. 보금자리 주택의 추진 현황 3) 사전예약 현황 및 청약경쟁률 보금자리 시범지구: 총분양분량의 80% 사전예약, 청약경쟁률 4.1:1 토지주택연구원

3. 보금자리 주택의 추진 현황 3) 사전예약 현황 및 청약경쟁률 시범지구 : 다자녀 특별공급 평균 9.7대 1의 청약률, 다자녀 및 노부모 우선공급 평균 3.7대 1, 노부모 부양 우선공급 1.8대 1 생애최초 특별공급 평균 6.0대 1, 신혼부부 19.8대 1 일반공급은 평균 3.2대 1. 2차 보금자리 지구 : 공공분양 이외에도 공공임대주택도 사전 예약 - 18,511호 (분양 14,497호, 공공임대 4,014호) - 공공분양 평균 1.96대 1의 청약률 - 10년 임대 1 대 1, 분납 임대 0.77 대 1 청약률 토지주택연구원

4. 현안 과제 1) 물량과 속도 조절론 향후 10년간(2009-2018) 150만호 (연평균 15만호)는 주택종합계획의 전국 주택수요 연간 40-43만호의 35-37%를 차지 - 고분양가의 민영주택에 비하여 그동안 공공주택 공급은 미미 - 공공주택은 주로 국민임대주택에 특화되어 공급된 특징  실제 분양가 상한제의 실효성이 크게 훼손한 상황에서 저렴한 공공분양 주택의 공급 확대는 시의 적절함. 주택시장 여건에 따라 공공과 민간은 상호 기능 보완 역할 지난 21년간(89~09) 공공과 민간의 주택시장 특징은 상호 보완기제로 역할을 하였고, 주택시장 침체, 하향기 때는 민간보다 공공의 역할이 큼 토지주택연구원

[그림 ] 주택가격 상승률과 민간부문 및 공공부문 주택건설 실적 비교 추이 4. 현안 과제 2) 참여 주체(민간, 공공)간의 관계 정립: 경합이 아닌 보완 [그림 ] 주택가격 상승률과 민간부문 및 공공부문 주택건설 실적 비교 추이 토지주택연구원

4. 현안 과제 2) 참여 주체(민간, 공공)간의 관계 정립: 경합이 아닌 보완 지난 21년간 민간부문의 주택시장 참여 비율은 평균 66.5%임 - ’08-’09년은 연간 주택건설 감소로 민간 물량도 감소 토지주택연구원

4. 현안 과제 3) 정책 소요는 충분, 수요는 부담능력에 따라 영향 보금자리 정책대상 가구 = (일반가구 ∩ 무주택가구 ∩ 소득5분위 이하) - 향후 소득 증가 요인, 신규 가구 증가, 주택멸실을 감안 - 정책대상 계층의 입주의사, 부담능력을 감안시 보금자리 주택수요는 전국 연간 19만호 예상 (국토해양부 연구용역 진행 중) * 현재 정책소요 가구 약 300만 가구, 이 중 50%만 입주능력을 갖추었다고 보더라도 150만호의 수요 예상 다만, 현재 보다 부담능력이 악화될 경우, 실 입주계층이 크게 위축될 수 있다는 점에서, 부담가능한 수준의 주택 공급이 수요 충족의 선제 요건임. 토지주택연구원

4. 현안 과제 4) 좋은 도시 만들기를 위한 노력 하남은 전체적으로 보금자리 지구 조성이 216.7만평 규모, 광명시흥은 하남은 전체적으로 보금자리 지구 조성이 216.7만평 규모, 광명시흥은 526.3만평, 시흥 기존 시가지내에도 61만평, 남양주의 경우 75만평규모 - 이들 도시의 도시 경쟁력은 보금자리 지구의 매력도와 연계 - 좋은 도시 만들기, 기존 도시와의 연계, 주변 도시와의 연계, 다양한 복합 시설들이 어우러진 살고 싶은 미래 도시로서의 기능을 갖출 수 있도록 해야 할 것임. 보상 및 주민 지원 대책에서도 기존의 공영택지개발 방식보다 선진화된 선 주민 대책, 순환 개발 등의 형태를 취해야 할 것임. 토지주택연구원

5. 실현 방안과 전망 1) 주택 공급을 통한 ‘safety net’의 한계 인식 공급자 보조 정책만으로는 구입 능력, 최초 부담 및 유지능력을 갖추지 못한 실수요 계층을 지원하는데는 여전히 한계  수요자 보조 정책의 중대성 점유 형태간 Balance 중요 - 자가 : 차가 = 60.3 = 39.7 - 차가 중 공공임대 : 민간 전월세 = 10 : 90 (장기공공임대주택 재고 비중: 4.2% (2009)). - 10년 장기 목표로 점진적으로 공공임대주택 재고를 확보할 수 있기 때문에 형평적 지원을 위해 주거빈곤(절대적, 상대적)이 시급한 계층에게 주택바우처와 같은 임대료 보조 정책 필요 토지주택연구원

5. 실현 방안과 전망 2) 자산 형성의 기반 조성 Home ownership 국가들 (미국, 영국, 남유럽 국가, 싱가포르 등)은 자가 소유를 사적 사회 안전망으로 활용하는 전략 구사 - 주택자산에 기반한 복지 정책 (housing-based welfare policies) 대두 전국 약700만 가구 이상 (주민등록 세대 1900만세대의 39%)이 아직 무주택 가구. 이 중 입주의사와 부담능력을 갖춘 자들이 보금자리 주택 수요층 - 공공분양 : 중산층 부흥 정책과 연계, 주택 자산의 민주화를 통한 사회 안정 - 공공임대 : 지나치게 낮은 임대료 수준은 오히려 빈곤층의 사회 참여를 저해  자산 형성 기틀 마련하고, work disincentive 방지, 빈곤의 섬, 세대 이전 등을 예방 토지주택연구원

5. 실현 방안과 전망 3) 주택 유형간 주택 필터링(housing filtering)과 순환 필요 신규 주택공급 효과 - 기존 주택재고 유형간 필터링 원활화로 전반적인 주거수준 향상 기대 Upgrading Upgrading 가구 Filtering down 더 낮은 소득계층이 해당 주택을 점유 Filtering down 더 낮은 소득계층이 해당 주택을 점유 토지주택연구원

5. 실현 방안과 전망 3) 주택 유형간 주택 필터링(housing filtering)과 순환 필요 공공임대주택 유형간 단절된 구조  순환 통로 마련 필요 - 영구임대주택 입주시에는 영구임대주택 신규 자격 - 국민임대주택 입주시에는 국민임대주택 신규 자격 (특별 공급 10%시, 영구임대주택 입주자는 3점 가점 부여) - 10년 임대주택도 임대 만기시 구매력 없으면, 구입 불가  공공임대주택 유형간 연계적 사다리 정책이 없음  내집 마련까지 가는 계단 형성, 사다리 구조 중요 (주택 마련과 주거 기회에 대한 다양한 옵션제 필요) 토지주택연구원

5. 실현 방안과 전망 4) 전 망 글로벌 주택정책의 키워드는 ‘부담능력’과 ‘주거 접근성’임 - 전체 가구의 ¼ 이하 가구가 전체 주택가격의 ¼ 이하에 해당하는 주택재고수  부담가능한 주택재고의 확보 - 주택시장의 참여 기회 제공, 점진적 주거 상향 이동, 집값 분할 구조, 생애최초 주택구입자에 대한 금융 지원  주거접근성 제고 G20 국가 위상에 맞는 글로벌 스탠다드로서의 보금자리 주택 육성 중요 - 다양한 공급 방식과 기법으로 저렴 공급에 역점, 주택바우처 등 수요자 보조 정책 병행 필요, 협력적, 참여적 정책으로 면모 강화 필요 토지주택연구원

5. 실현 방안과 전망 4) 전 망 지난 20-30년간 선진국들은 Housing Reform의 방향을 시장 원리 강화, 정부 개입 최소화 원칙으로 운영 - 규제 완화, 민간 참여, 수요자 보조 형태로의 정책 전환 - 주택 개혁의 목표는 주택 시스템의 경제적, 사회적 효율성 개선과 주거수준 격차 해소 - 자가점유율 증가: 서유럽 평균 65%, 90% 초과 국가들도 많음 양적 보급 확대(주택보급률, 천인당 주택수), 자가소유의 민주화 달성에 비하여 상대적 주거비 부담 심화 - 주택 담보 대출 부담 가중, 주거비 지출 급증 - 공공임대주택 신규 건설 축소, 민영화로 인한 취약층 주거 불안 - 이용가능한 주택은 늘었지만, 부담가능한 주택은 현저히 부족 토지주택연구원

5. 실현 방안과 전망 4) 전 망 2000년대 중후반, 그동안 복지 국가를 표방하고, 이후 신자유주의 노선을 취해 왔던 많은 선진국들은 어포더블 하우징 공급을 위해 공급 정책의 새로운 비전들을 제시 - 시장 만능적, 시장 우월적 가치 주의에서 점차 시장의 복지화 전략으로 노선을 수정 - 주택은 사회보장, 교육, 의료 제도와 함께 4대 사회 안전망 중의 하나라는 위상 재강화 토지주택연구원

5. 실현 방안과 전망 4) 전 망 저렴 주택공급을 위해 민관 파트너쉽 필요, 정부간 주거지원 및 협력체 형성 - 친서민 주택정책이 되기 위해서는 주택의 사업주체뿐 아니라 지역사회 참여. 민관 파트너쉽을 통한 기업의 사회적 역할 기대 지속적인 정책 홍보와 무주택 임차가구의 자발적 참여 유도 현재의 주거 불안은 미래 불안이기도 하며, 예방 정책과 자산 형성 정책의 지속적이고 일관된 정책 중요 토지주택연구원