2011년 1학기 < 강의자료 > [ 부동산 투자론] 강사 : 구 효서 부동산 컨설팅학과 동 원 대 학 교

아카데미 부동산 투자론 저자: 강병기, 김형선, 노영학, 이수겸, 이정민 공저

제13강 부동산투자 실패사례

제1장 부동산시장 경기를 읽지못해 실패한 사례 제2장 급한 성격 탓에 부동산투자에 실패한

사례 `제1장. 부동산시장 경기를 읽지 못해 실패한 1. 사례제시 나투지씨는 부동산 투자와 관련하여 전문서적, 뉴스, 신문 등 여러 가지 분석을 거쳐 이 지역에 부동산가격이 오 른다는 소식을 듣고 부동산을 구입하면, 이상하게도 나투자씨와 구입한 지역의 지역의 부동산가격은 인상을 멈추 고 다른 지역의 가격이 오르거나, 심지어는 부동산 가격이 오른다 싶으면 정부정책이니 뭐니 해서 가격상승이 멈출 뿐만 아니라 설상가상으로 거래까지 뚝 끊겨 팔리지도 않 는다.

2. 사례 분석 부동산시장의 경기변동 파악 부동산시장 상황의 변동인 부동산경기변동은 부동산 시장을 구성하고 있는 부문별 부동산 시장의 가중평균치적인 성격에 불과하므로 지역별•부문별 부동산시장 을 세부적으로 파악할 필요가 있다. 일반적으로 주거용 부동산시장은 일반 경기변동에 역행하는 속성이 있고, 상업용과 공업용부동산은 일반경기에 동행하는 속성이 있다. 이를 가중평균하면 일반적으로 부동산시장은 일반경기에 후행하는 성향을 띠게 되는 것이다.

부동산경기의 규칙적인 변동 회복시장 상향시장 후퇴시장 하향시장 안정시장

3. 적용 이론 부동산투자에 적합한 시점 부동산가격을 상승시키는 3가지 요인 중 우리가 가장 확실하게 예측할 수 있는 것은 부동산에 대한 유용성의 증가나 감소이다. 즉 택지개발이나 지하철이 건설될 경우 동네에 대형 할인점이나 공원이 들어올 경우에도 내가 소유한 주택은 생활환경이 좋아짐에 따라 유용성이 증가할 것이다. 부동산투자에서 유효수요의 증가를 예측하기 위해 동원되는 기법은 경기의 순환변동을 예측하는 방법이다.

부동산 경기의 규칙적인 변동 부동산 시장의 경기변동 과정 부동산 경기변동은 일정한 기간마다 순환적 양상을 보이는 순환적 변동과 시장 외부의 충격(IMF, 전쟁, 금융실명제 등)에 의한 불규칙적 변동도 있다. 부동산 경기의 규칙적인 변동 불황 호황 정점 진폭 상향시장 후퇴시장 안정시장 도심지 양호한 접근성 많은 수요자 낮은 거래규모 저점 주기 주기 확장 수축

회복시장 - 부동산가격의 하락이 중단, 반전하여 가격이 상승하 기 시작한다. - 거래가 활기를 띠기 시작하고 금리는 낮고 자금에 여 유가 있기 때문에 부동산 투기가 고개를 들기 시작한 다. - 부동산시장에 고객의 출입이 증가하기 시작한다. - 과거의 사례가격은 새로운 거래가 기준가격이 되거 하한선이 된다. - 공실률이 감소하기 시작한다. - 부동산 전문활동은 매도자를 중시하는 경향으로 전 환된다. - 건축허가 신청건수가 점차 증가한다.

` 상향시장 후퇴시장 - 부동산가격은 지속적으로 상승하고 부동산투자나 투기도 활발해진다. - 과거의 사례가격은 새로운 거래의 하한선이 된다. - 부동산 전문활동은 매도자의 관리에 주안점을 둬야 한다. - 건축허가 건수의 큰 폭 증가와 함께 그 증가율의 계속적인 상승한다. 후퇴시장 - 부동산가격의 하락이 시작된다. - 거래가 한산해지며 금리는 높고 자금이 부족하여 부분적으로 부동산 활동이 침체하기 시작한다. - 부동산 전문활동은 매수자 중심으로 반전된다. - 일반경기와 병행하면 공실률 증가의 폭이 커진다. - 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 상한선이 된다.

` 하향시장 안정시장 - 장기화되면 규모가 큰 호화주택,신개발지의 택지가 타격을 입는다. - 부동산가격이 전반적으로 하락하고 특수한 경우 이외의 거래는 중단된다. - 장기화되면 규모가 큰 호화주택,신개발지의 택지가 타격을 입는다. - 부동산이 잘 팔리지 않고 금리는 높으며, 부동산을 소유하는 것은 하나의 부담으로 작용하여 때로는 파산을 가속화시키는 요인이 되기도 한다. - 과거의 사례가격은 새로운 거래의 상한선이 된다. - 부동산 전문 활동에서는 매수자에 주안점을 두어야 한다. 건축허가 신청건수가 크게 감소한다. 안정시장 * 안정시장은 부동산가격이 안정되어 있거나 가벼운 상승을 지속하는 시장을 말한다. - 주로 위치가 좋고 규모가 작은 주택이나 도심지 점포가 이에 한다. 예를 들어 도심지내 역세권에 위치한 소규모 아파트 등이 포함된다. - 안정시장에서의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격(신뢰할 수 있는 가격)이 된다.

` 부동산 경기변동의 특징 부동산 경기는 변동주기가 더 길다. 즉 부동산경기 순환은 약 18~20년을 주기로 하고 있다. 이것은 일반경기(Juglar Cycle)의 주기에 비해 약 2배에 해당하는 기간이다. 이는 부동산경기를 건축순환으로 보는 견해에 의한 주장이다. 부동산경기는 통상적으로 개별적·지역적 현상이다. 즉 부동산경기의 변동크기와 진폭은 국가나 도시마다 다르고 같은 도시라도 지역에 따라 다르다. 부동산 경기는 부분시장별로 변동의 시차가 존재한다. 즉 상업용·공업용 부동산경기는 일반경기와 대체로 일치하지만 주거용의 경우는 역순환 현상을 보이는 것이 일반적이다. * 참고: 우리나라의 부동산경기는 일반경기에 비해 약 6개월 정도 후행하며, 주식경기는 일반경기에 비해 약 6개월(또는 1년) 정도 선행한다는 연구결과가 많이 발표되었다.

사례 `제2장. 급한 성격 탓에 부동산투자에 실패한 1. 사례제시 나투자씨는 2002년 중개사무소를 통해 포천시에 1억원 짜리 창고용 임야 3,300㎡(1,000평)을 소개 받았다. 나투자씨는 현장실사 후 곧바로 매매계약을 체결하고 잔금도 지급했다. 나투자씨가 구입한 임야는 산꼭대기 쪽으로 한참 올라가 있는 급경사 부분에 위치한 것으로서 누가 봐도 투자대상으로는 부적정하다. 착오에 의해 매매계약의 취소가 가능하다고 하더라도 나무값 500만원 그리고 토지 매입비용 1억원에 대한 시간비용 등은 상당한 손실이 아닐 수 없다.

` 2. 사례분석 부동산투자 결정과정 투자목적 확정 투자환경 분석 투자방식 선정 투자대상물 선정 타당성 분석 투자 결정 ` 2. 사례분석 부동산투자 결정과정 투자목적 확정 투자환경 분석 투자방식 선정 투자대상물 선정 타당성 분석 투자 결정 사례의 해결 일반적으로 투자를 할 경우에는 타당성 분석은 필수적이라고 할 수 있는데 물리적·경제적·법적 타당성을 면밀히 따져봐야 하는 것이다.

` 3. 적용이론 부동산투자 결정결차 투자목적 확정 - 부동산투자자의 투자동기는 기대되는 현금수입, 인 ` 3. 적용이론 부동산투자 결정결차 투자목적 확정 - 부동산투자자의 투자동기는 기대되는 현금수입, 인 플레이션 헷지, 부동산가치의 상승, 상속이나 증여, 경영등 다양하다. 투자환경 분석 - 부동산투자에 영향을 미치는 투자환경에는 부동산시 장상황, 관련 법률 제도, 부동산금융, 세금 등 가격발 생요인에 변화를 가져오는 요인들이다. 투자방식 선정 - 투자목적에 맞는 투자방식을 선정한다. 투자 대상물 선정 - 투자대상물 선정은 도시선정  인근지역  대상물 의 순서대로 선정한다.

- 부동산에 대한 타당성분석은 기술적측면의 타당성분 석과 경제적 측면의 타당성 분석, 법률적 측면의 타 당성 분석이 필요하다. - 일반적으로 투자 타당성 분석 방법은 대상 부동산에 서 장래 기대되는 최소한도 수익률인 요구수익률을 비교하여 결정하거나(수익률분석법), 투자대상 부동 산의 투자가치와 구입 가격인 시장가치를 비교하여 결정한다(가치분석법) - 기대수익률 = 기대수익 / 시장가격 - 기대수익 = 소득수익 + 자본수익 - 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 - 투자가치 = 순수익 / 요구수익률 * 무위험률이란 투자 기간이 경과하면 당연히 달성될 수 있는 수익률을 의미하는 것으로 일반적으로 은행의 정기예금금리를 무위험률로 보고 있다.

비전문가가 시장을 손쉽게 시장가격을 조사할 수 있 는 매체는 다음과 같으며, 각 매체에 수록된 가격은 다음과 같은 특성을 지니고 있다. * 감정평가가격 조사 사이트  대법원 경매사이트( www.courtauction.go.kr)  한국자산관리공사 공매정보사이트 ( www.onbid.co.kr ) * 시세 사이트  부동산114( www.r114.co.kr )  닥터아파트( www.drapt.co.kr ) * 부동산 거래정보망 사이트  한국부동산중개업협회 부동산거래정보망 ( www.nareb.or.kr )  템커뮤니티 부동산거래정보망(www.ten.co.kr) * 부동산매물정보 사이트  다음, 야후 * 생활정보지 등 직거래 사이트 * 중개사무소 문의방법

투자 결정 - 하나 혹은 여러 투자 대상 부동산 중 가장 타당성이 높은 투자대상 부동산을 선택한다. 부동산투자실행 및 관리방법 사용·수익·처분권 확보 보유·운영·개발 등 부동산 매각·반환 소득세 등 사후처리

제14강 부동산투자 실패사례

제1장 면밀히 분석을 하지 못해 아파트 구입에 실패한 사례 제2장 세부적인 타당성 검토 없이 상가를 분양 받아 문제된 사례

실패한 사례 1. 사례 제시 `제1장. 면밀히 분석을 하지 못해 아파트 구입에 나투자씨는 전세를 끼고 아파트를 구입해 임대사업을 하면 상당한 양도차익이 발생할 것이라 생각했다. 딱히 마음에 들지 않지만 비교적 괜찮다고 생각한 아파트 3채를 구입하기로 하였다.

2. 사례 분석 아파트 구입시 유의해야 할 점 여러 가구가 벽, 바닥, 통로 등을 공유하고 있어 방음이나 방수, 프라이버시 침해로 인한 문제가 발생할 수 있다. 여러 세대가 주차장 및 기타 각종 편의시설을 공유하므로 유의하여야 한다. 단지 입구부터 각 세대까지 거리가 멀어 단지에서 가까운 곳에 생활편의시설이 밀집되지 않으면 생활에 불편이 발생할 수 있다. 소재지역이나 시공회사의 인지도는 아파트 가격에 영향을 미친다. 단지가 클수록 관리비의 절감 등이 있으므로 최소 500가구 이상은 되어야 한다.

3. 적용 이론 아파트에 대한 기초상식 다른 주택과의 차이점 주상복합 아파트 - 아파트가 소재한 용도지역 내에서 건축가용면적을 최대한 이용하고 있다. - 각종 편의시설과 교육, 문화시설 등을 배치하여 이 용편리를 도모할 수 있다. - 상업시설과 주거시설의 혼재로 인한 과다한 교통 량이 유발될 수 있다. - 일반 아파트보다 전용면적 비율이 매우 낮다. - 인공적 생활환경(환기 시스템이나 냉난방시스템) 가운데서 생활해야 한다.

일반아파트 구입 점검사항 아파트단지 환경에 대한 사항 조 건 항 목 단지진입도로 가로의 폭, 구조 등의 상태 접근조건 도심과 거리, 교통시설 상태 상가의 배치 상태 공공 및 편의시설의 배치상태 환경조건 기상조건 자연환경 사회환경 주변지역 토지의 상태

조건 항 목 환경조건 공급 및 처리시설의 상태 위험 및 혐오시설 재해발생의 위험성 공해발생의 위험성 행정조건 행정상의 규제정도 기타조건 기타

아파트 건물에 관한 사항 조건 항목 시공상태 전체건물의 기초, 벽체의 방습, 방음, 단열, 안정성 등 설계,설비 설계된 구조의 양부와 각종 설비 유무, 종류 등 노후도 준공시점, 입주시점 등 실제 경과연수 및 잔존내용년수 공용시설 주차시설규모, 집회실, 현관시설, 놀이시설, 노인정 등 세대수, 구성비 건물의 층수, 총세대수, 각 평형별 구성비 건물용도 대상 건물의 단일 • 복합용도 여부와 현재 이용 상태 관리체계 관리체계 및 관리현황

개별 동•호수에 관한 사항 조 건 항 목 동•호수별 효용 층별 효용 위치별 효용 (동일 층수에서의 차이) 소유지분 공용부분 전용사용권 유무 부지에 대한 지분면적 물리적 상태 관리(수선•유지) 상태 각실의 규모와 배치

주상복합아파트 구입 유의사항 - 건물내에서 독립적인 주거시설의 되어 있는 등 상업시 설과 주거시설의 구분이 명확한 곳이 좋다. - 가능한 한 전용면적 비율이 높은 곳을 선택한다. - 주거시설 공간 내 각종 생활시설과 주차시설, 부대시 설이 잘 갖추어진 곳을 선택한다. - 아파트의 쾌적성을 좌우하는 중앙집중형 습도•청정 조 절 시스템을 사전 점검한다.

받아 문제된 사례 1. 사례 제시 `제2장. 세부적인 타당성 검토없이 상가를 분양 나투자씨는 3,000만원의 여유자금으로 분양계약을 체결하였다. 상가입주일은 가까워지고 있는데 나투자씨가 분양받은 상가는 임대되지 않고 있었다. 입주초기에는 보증금 2,000만원에 임대료 월 100만원 정도로 낮춰서 임대하다 2~3년이 지난 후에 정상적인 임대료로 임대하면 될 것이라고 나투자씨를 안심시킨다.

` 2. 사례 분석 좋은 상권 판단 기준 입지선정 필수 점검요소 교통수단의 양호성 ` 2. 사례 분석 좋은 상권 판단 기준 교통수단의 양호성 인구 및 세대수(1,000세대 이상이면 좋다) 주택 및 거주자의 종류 인구유입시설(학교, 학원, 공원, 관청 등) 상권의 발전성(세대수의 증가, 전철역의 신설, 도로의 증설 등) 경쟁점포와의 경합성 입지선정 필수 점검요소 인근지역 점검 : 유동인구, 상가업종, 동종업종이 영업사태, 상권의 성장 가능성 수익성 점검 : 경쟁점포의 위치와 영업상태, 예상매출 및 순수익 발생정도, 고객수의 증가 가능성 등 상가건물 점검 : 상가의 폭과 넓이, 형태, 접면도로의 상태, 주차장 시설, 영업설비 등 가치점검: 적정 가격성, 자신의 자금능력, 관리비 및 공과금 정도

` 3. 적용 이론 입지선정 상권과 입지선정 - 상권이란 분양상가의 가망고객이 존재하는 범위로 배후지 ` 3. 적용 이론 입지선정 상권과 입지선정 - 상권이란 분양상가의 가망고객이 존재하는 범위로 배후지 혹은 상업지역이라고도 한다. 상권은 상업활동이 집중적으 로 이루어지는 지역으로 개별 상가별로도 형성되지만 하나 의 상업중심지도 일정한 상권을 형성하게 된다. - 분양상가에 투자하기 위해서는 우선 좋은 상업중심지를 찾 고 그 상업중심지 중 주변의 여러 상가와 대비했을 때 경쟁 력을 갖춘 상가건물을 선택해야 한 후 동일한 상가건물 안 에서도 자신의 투자목적에 가장 적합한 층수와 호수의 상가 를 선택해야 한다. - 이와 같이 특정한 투자대상 상가를 찾는 행위 전체를 입지 선정이라고 한다.

` 상권 분석방법 - 상권조사는 상권의 중심 또는 분양상가의 위치를 중심으로 1차 상권(고객의 75% 거주)과 2차상권(고객의 15% 거주 ), 3차상권(고객의 10% 거주)으로 나눠 그 범위 내에 있 는 경쟁점포(유사업종)를 표시한 약도를 그린 다음 업종과 상가 크기, 상호, 상품구성, 가격대 등 매출액에 영향을 주 는 제반요인에 대하여 조사하는 것을 말한다. - 이는 상가에 대한 수요 예측과 마케팅 전략 수립의 기초가 된다. - 상권분석을 통해 그 점포의 예상매출액을 산정하는 방법은 예를 들어 특정 분양상가의 상권 안에 2,000명의 고객이 거주하고 이들 고객의 가처분소득은 월50만원이며 가처분 소득 중 분양상가의 취급 품목에 대한 월 소비비율은 5%라 고 가정해보자. - 이 경우 가망고갱의 총 지출액은 ‘2,000명 X 50만원 X 5% = 5,000만원’이 된다.

` - 또한 상권 안에 분양 상가를 포함해 경쟁점포가 3개가 있는 데 총 점포면적이 100평이고 이중 분양상가의 면적이 30평 이라면 분양상가의 월 매출액은 ‘5,000만원 X 30/100 =1,500만원’으로 추정할 수 있다. 상권 판단 기준 - 교통수단에 따른 기준 * 보행고객 * 주택가 입지 : 분양상가 후보지를 중심으로 약 300미터 * 역 앞 번화가 입지 : 200미터 범위 * 상업지역 입지 : 100미터 범위 * 승용차 이용 고객 : 분양상가 후보지를 중심으로 약 1,000미터 - 인구 및 세대수 * 예정 상권 내 1,000세대 이상이면 좋다. * 동선(통행량, 유동구매층, 고정구매층)이 강해야 한다.

` - 주택 및 거주자의 종류 * 독신, 일반아파트, 맨션아파트 순으로 비율이 높은 상권 이 적합하다. * 젊은 맞벌이 부부, 학생, 서비스업 종업원 등이 많을수록 좋다. - 인구유입시설 : 대학 등 학교, 학원, 큰 병원, 도서관, 공원, 운동장, 관청, 쇼핑센터, 24시간 운영 시설(공장) 등이 인접 해 있으면 좋다. - 상권의 발전성 : 상권 안의 인구•세대수의 증가, 역의 신설, 도로의 신•증설과 확장, 학교신축, 기숙사, 아파트단지의 건 설 등 - 경쟁점포와의 경합성 : 대형점을 비롯한 경쟁되는 상가의 현 재 시점에서의 존재 여부나 장래의 출현 가능성 여부를 판단 해야 한다.

` 분양상가의 입지선정 기준 * 인근지역 점검요소 * 수익성 점검요소 * 상가건물 점검요소 * 가치 점검요소 분양상가는 지역내에서 동선이 특히 강하면서 고객이 방문하기 쉬운 최고의 입지가 되어야 한다. 다음에서 제시하는 것은 상품 판매를 기준으로 한 입지조건에 대한 일반적 지식으로 영업의 종류나 지역별 고객의 구매관습 등에 따라 각각 달라질 수 있음을 유의해야 한다. 경쟁점포와의 경합 * 일반적으로 접면도로를 기준으로 200m이내 동종업종 점 포가 없는 지역이나 반경 500m내에 동종업종 점포가 3개 이상 없는 지역과 같은 경합이 최소화 할 수 있는 지역을 선 택하는 것이 좋다.

` 고객 통행량 * 15분동안 30명 이상이고 상가의 배후에 예정 상권이 있는 곳이 좋다. * 고객의 동선이 2개 이상 합류하는 곳이 유리하다. * 사람이 실제 움직이는 생활동선 상에 입지하는 것이 유리하 며 출근이나 회합, 기타 특정지점을 향한 목적 동선은 피한 다. - 상가의 노출성(가시성) * 상가 건물이나 간판 등 상가의 외관이 고객의 눈에 잘띄는 곳에 위치하는 것이 유리하며 먼 곳에서도 발견이 용이한 것이 좋다. * 일반적으로 150미터 거리에서 상가나 간판이 확인되면 좋 * 노출성 판단은 가로수나 육교, 지하철역, 빌딩 등 가시성을 방해하는 요인들을 충분히 고려해야 한다.

` 상가건물의 상태 * 상가의 출입구가 넓고 길면 고객 흡인력이 좋다. * 일반적으로 상가는 20평 이상이고 상가 정면이 9m 이상 도로에 접하는 것이 좋다. * 고객의 통행 도로와 평행한 것이 유리하나 도로와 고저차가 있는 경우에는 도로의 위쪽 보다는 아래쪽이 유리하다. - 분양상가 유의사항 * 경쟁상가를 조사•분석해야 한다. * 고객들이 쉽게 상가에 올 수 있는 지 여부를 조사해야 한다. * 인근지역의 상업환경을 고려해야 한다. * 주변점포의 영업상태를 점검해야 한다. * 상권의 성숙도와 변화전망을 조사해야 한다. * 등록된 대규모 상가인지 여부를 조사해야 한다.

` 기타 분양상가의 경우 점검해야 할 사항 * 분양상가의 경우 시행자와 시공자, 소유자의 관계와 분양에 대한 안전장치를 확인해야 한다. 특히 토지소유자가 토지사 용승낙서만 내준 경우 사고가 발생될 가능성이 높고 분양대 금이 허술하게 관리될 경우에도 사고 발생 가능성이 높다. * 업종이 지정되어 분양되는 상가의 경우에는 분양이후에 업 종변경이 가능한지 여부를 확인해야 한다. * 배후지(상권)의 고객 숫자와 종류, 질을 참고하여 업종을 선 정하는 것이 필요하다. * 분양가격의 과다 여부를 판단해야 한다. * 상가의 영업별 허가에 문제가 있는 업종인지 주의해야 한다. * 남향이나 서향의 상점은 햇볕이 많이 들어 진열품이 변질될 가능성이 높은 점을 주의해야 한다.

` 지역별 상권의 특성 오피스(사무실) 상권 - 직장인들의 점심 및 저녁을 제공하는 외식 업종이 60% 이 상을 점유한다. - 직장인의 특성에 맞는 업종 선택이 중요하다. - 아침 대용 토스트 전문점, 도시락 전문점, 부대찌개 전문점 등이 유리하다. - 주말과 휴일에는 매상이 거의 없다는 사실을 고려해야 한다. - 빌딩 자체에 사내 식당이나 지하상가가 없는 곳이 좋다. - 상권의 성격상 퇴근 후의 매출이 큰 비중을 차지하므로 야 간 시간의 매상이 하루 매상의 50% 이상을 차지하는 업종 이어야 한다.

` 대학 상권 - 대학은 방학이 길어 여타 상권에 비해 비수기가 길다(인 건비가 많이 투입되는 업종은 피하는 것이 좋다). - 3월과 9월 새 학기가 시작될 때가 성수기이다. - 신세대들은 기념일을 챙기기 좋아하므로 특별한 날 매출을 올릴 수 있는 업종이 적합하다. - 저가의 박리다매 상품이나 서비스를 판매하는 업종이 어울 린다. - 친구의 구매가 친구를 끌어들이는 유인효과가 있으므로 철 저한 고객관리에 힘써야 한다. - 학생 수가 적어도 5,000명 이상은 되어야 안정적 상권이다

` 학교 주변 상권 - 판매 대상 소비자가 고정되어 있고 구매단위 역시 일정하므 로 학생들의 소비취향을 고려한 마케팅이 필요하다. - 학생들의 소비성향상 가장 큰 특징은 구매 반복성이 강하고 친구의 구매가 또 다른 친구의 구매로 이어져 몇 배의 매출 발생이 가능하다. - 학생용품 중심의 업종이 무난하다. - 여학교 앞은 팬시 전문점이나 음식점(예: 와플 전문점)등이 유리하다. - 등하교 시간에 집중적으로 구매가 발생하므로 이 시간대의 접근이 유리해야 한다.

` 아파트 지역 상권 - 생활 패턴이 유사하고 구매 행태가 거의 일정하다. - 아파트 단지 상가 이용률이 높으며 생필품 중심의 소비가 이루어진다. - 상가 전체가 생활밀착형 업종으로 구성되어 있으며 초지 투 자비가 많이 들지 않는 업종이 대부분이다. - 수요처가 고정적이고 안정적이기 때문에 일정한 수익을 보 장받을 수 있는 장점이 있어 초보사업가에도 적당하다. - 지역밀착형 업종으로 배달과 매장내 판매를 겸할 수 있는 업종이야 수익성이 보장될 가능성이 높다.

` - 아파트단지 상가는 업종을 남보다 먼저 선점해야 유리하다. 계획한 업종이 이미 입주해 있다면 분석을 철저하게 실시한 후 투자여부를 결정한다. - 아파트와 상가규모 비교가 필요하다.(1,500세대 이상은 되어야 상권 활성화 가능) - 진입로가 경사진 경우 낮은 쪽이 유리하다. - 주변에 백화점, 대형할인점이 있을 경우 중복되는 업종은 피한다. - 대형 쇼핑센터와는 반드시 1Km이상 거리를 두어야 한다.

` 상가 종류별 특징과 투자 유의점 중심상가 - 변화성, 수익성이 높은 상가가 고도로 집적하고 잇는 지역 - 행정기관, 기업, 금융기관의 사무소가 고도로 집적하고 있 는 지역 - 상가와 사무소가 복합하여 고도로 집적하고 있는 지역 - 유동인구의 유입이 손쉬운 위치여야 한다. - 분양가격이나 임대가격이 높으므로 자금 동원 능력을 감안 한 투자가 이루어져야 하나 무리한 투자는 상환능력 부족 등으로 인한 투자에 실패할 가능성도 크다. - 이미 활성화 되어 잇는 지역이므로 투자목적을 명확하게 한 다.

- 중심상가는 그 유형에 다라 전문(테마)상가와 주상복합상 가, 주주형 상가(지분제 상가)의 3가지로 구분되며, 그 유 형에 따라 상권분석에서 유의사항이 각각 다르다. * 첫째, 전문(테마) 상가(전문상가 혹은 테마상가)란 한 채 의 대형 건물에 유사한 품목의 상점이 밀집된 형태의 상 가를 의미한다.  투자경험이 부족한 경우에는 1~2층이나 지하 1층과 과 같이 고객 접근성이 양호한 층을 선택하는 것이 바 람직하고 기타 층을 선택할 때는 고객의 동선을 감안 하여 선정해야 한다.  신규분양하는 테마상가 모두가 영업이 활성화될 것이 라는 보장은 없으므로 분양광고 내용을 그대로 믿기 보다는 지역사정에 밝은 인근 지역의 상인들을 상대로 영업활성화에 대한 탐문조사를 하는 것이 바람직하다.

둘째, 주상복합상가란 주상복합건물에 위치한 상가를 말한다 * 둘째, 주상복합상가란 주상복합건물에 위치한 상가를 말한다.  주상복합건물은 주거공간 약 90%와 상업공간 10% 내외의 비율로 되어 있다.  건물에 고정적으로 상주하는 가망 고객의 숫자와 상가 앞을 지나다니는 유동인구의 유입가능성 여부도 판단 해봐야 한다. * 셋째, 주주형 상가 혹은 지분제 상가란 대형 쇼핑센터 등 상가를 건축하는 비용을 조달하기 위하여 주식 형태의 분 양권(지분)을 발행하여 소액투자자를 모집하고 완공 후 전문경영인이 상가를 운영하여 발생한 영업이익을 투자자 들에게 배당하는 형태의 상가투자 방식을 의미한다. 투자할만한 주주형 상가는 상권의 전망이 좋은 지역에 위 치하고 있으며 건축주나 시행자도 상당한 지분을 보유하 고 직접 운영에 참여해야 한다. 또한 상가 경영자는 대형 상가 경영에 많은 노하우가 있어야 하며 사업시행자의 업 무능력과 신뢰도 등이 사전에 검증되어야 한다.

` 근린지역 상가 - 근린상가는 주거지역에 인접한 도보생활권 안에 위치하여 지역주민의 일상생활에 필요한 상품이나 서비스를 공급하 는 상점이 밀집한 지역에 위치한 상가를 말한다. * 주민의 출근길 보다는 퇴근길 상권이 유리하다. 대부분 직장인들은 퇴근하면서 필요한 물품을 사는 경향이 높기 때문이다. * 초보투자자는 분양가가 비싸더라도 1~2층 상가를 선택 하는 것이 바람직하다. * 대규모 택지개발지구에서는 상업용지로 지정된 지역으로 서 아직 개발이 완료되지 않은 대로변 상가의 경우 상권 이 성숙함에 따라 가치가 높아질 수 있다. * 근린상가는 대부분 중소업체가 시공을 한다.

` 아파트단지 상가 - 아파트 단지 상가의 경우 아파트 거주 세대수가 영업을 좌 우하는 것으로 최소 600세대 이상이 되어야 한다. 전용면 적 85m²(25.7평) 이하 분포가 많은 경우 어린 자녀를 위 한 단지내 구매가 많아 유리하다. - 상가의 적정 규모는 가구당 상감면적이 0.99m²~ 1.65m²(0.3평 ~0.5평)이하라야 투자가치가 있다는 주 장도 있다. 예를 들어 아파트에 거주하는 가구가 1,000가 구일 경우 상가면적이 990m²~1,650m²(300평~500 평)을 넘지 않아야 한다는 것이다. - 아파트 단지 주민들의 소비특성도 감안해야 한다. - 아파트 단지 상가는 아파트단지 입주 초기에는 높은 임대료 를 받을 수 있으나 2년 정도가 지난 이후부터 점차 임대료 가 낮아지는 경우가 대부분이므로 최초로 분양을 받을 경우 유의해 야 한다.

` 오피스텔의 특징과 투자유의점 - 아파트 단지 상가는 대부분 생활밀착형으로 기본적으로 배 후 가구 수에 맞는 업종인 동시에 동일 상가에 업종이 중복 되지 않아야 한다. - 주민의 동선을 감안하여 분석해야 한다. - 인접한 대형상가와 고립된 독점상가가 유리하다. 오피스텔의 특징과 투자유의점 오피스텔(Officetel)이란 단어적으로는 사무실과 호텔을 겸 한 복합빌딩을 말하나 실제로는 사무실용 혹은 주거용으로 사용하는 건물로 인식되고 있다. - 첫째, 오피스텔은 상시 거주하는 공동주택이 아니기 때문에 일조권이나 부대복리시설 기준이 적용되지 않고, 건축물의 안전과 관련된 기준인 내진설계 기준, 위험물 및 위락시설과 복합건축 세대간 경계벽 내화구조, 거실로부터 피난계단까지 의 피난거리 및 단열기준 등이 공동주택보다 느슨하게 적용 되고 있어 가족단위의 거주에 부적합하며 불편이 많다.

` 둘째, 허가받지 않고 오피스텔의 사무구획별로 된 실을 모두 주거용 용도로 변경하여 사용할 경우에는 건축법 규정에 따라 처벌 받을 수 있다. 도한 현재 신문 등에 아파텔 또는 주거용 오피스텔이라고 광고되고 있는 것은 건축법령상 오피스텔에 해당하는 것으로 아파텔은 주거 기능을 강화하고 있으나 오피스텔에 대한 건축제한으로 인해 주거용으로 사용하기에는 일정한 한계가 존재할 수 밖에 없다. * 오피스텔의 가격의 적정성을 검토하기 위해서는 분양가격 을 전용면적으로 나눈 전용면적 평당 가격을 기준으로 다른 유사 규모 오피스텔과 비교하여 가격의 적정성을 확인한다. * 일반적으로 오피스텔은 아파트에 비해 환금성이 낮은 것으 로, 전매차익 보다는 임대수익을 목적으로 투자해야 하므로 임대수요가 풍부한 역세권이나 대학촌 주변을 선택해야 한 다. * 임대를 목적으로 한 경우 투자금액이 낮은 저층을 선택하는 것이 바람직하다.

` * 오피스텔의 주된 수요층은 사업가나 투자자이므로 일반 경 기의 흐름을 면밀하게 검토하고 예측하여 투자시기를 선정 한다. * 특징이 있는 오피스텔을 선택한다. * 사무형 오피스텔의 경우 심야시간의 냉,난방이 들어오지 않 거나 주차장 이용에 제한이 있는 경우도 있으므로 주거 목 적으로 오피스텔에 투자할 경우에는 유의해야 한다. * 사무형 오피스텔의 경우 입주자의 차량수에 비해 주차장이 협소한 경우가 많으므로 적정 주차용량을 검토함은 물론 주 차요금에 대해서도 조사해야 한다.

` * 주된 사용자가 대체로 젊은 계층임을 감안하여 통신인프라( 인터넷전용선, 위성방송 등)의 구축여부를 확인한다. * 주상복합건물과 함께 분양되는 오피스텔은 주거용 건물보 다 층수가 낮으며, 주거환경도 열악하므로 주거용 건물에 비해서 낮은 가격이 형성되는 점에 유의한다. * 오피스텔은 분양보증이 되지 않는 문제가 있으므로 시공사 와 시행사가 동일한지, 공사수행능력이 있고 자금력이 충분 한지 점검한다. * 최근에는 단층형 오피스텔을 복층형 오피스텔로 허위과장 광고를 하는 경우가 많기 때문에 복층형 오피스텔을 선택할 때는 복층형 허가를 받았는지 반드시 점검해야 한다.