부동산경매 사례 분석

강의 개요 ※ 학습 목표 ※ 1강. 경매가 좋은 7가지 이유 7강~9강. 물건종별 현장조사 요령 2강. 경매정보 접근 방법 10강~11강. 보고서 작성 및 수익분석 기법 3강~4강. 관심물건 선정 방법 12강. 입찰 요령 5강~6강. 권리관계 및 임대차 관계 분석 13강. 경매성공 및 실패사례 ※ 학습 목표 ※ ☞ 점차 대중화 되고, 재테크 수단화 되고 있는 경매에 대한 적극적인 인식전환을 유도하고, ☞ 기 낙찰된 사례, 또는 진행되고 있는 경매물건 사례 분석을 통해 경매투자기법을 익히고 실전투자 에 응용할 수 있도록 함.

제 1 강 경매가 좋은 7가지 이유 학습 내용 첫째, 시세보다 싼 가격에 구입할 수 있다. 제 1 강 경매가 좋은 7가지 이유 학습 내용 첫째, 시세보다 싼 가격에 구입할 수 있다. 둘째, 물건정보가 빠르고 정확하며, 정보 접근성이 용이하다. 셋째, 매수(입찰)절차가 간편하고 안전하다. 넷째, 배타적이다. 다만 경쟁할 뿐이다. 다섯째, 사회경제에 기여하는 것이다. 여섯째, 부동산규제에서 비교적 자유롭다. 일곱째, 등기부등본이 말끔하게 정리된다.

첫째, 시세보다 싼 가격에 구입할 수 있다. 경매가 좋은 가장 큰 이유 1. 유찰시의 최저매각가율 구 분 최초 경매 1회 유찰 구 분 최초 경매 1회 유찰 (2회차 경매) 2회 유찰 (3회차 경매) 3회 유찰 (4회차 경매) 4회 유찰 (5회차 경매) 5회 유찰 (6회차 경매) 서울중앙지법외 27개 법원 100% 80% 64% 51.2% 40.96% 32.77% 인천지방법원외 24개 법원 70% 49% 34.3% 24.01% 16.81% 청주지방법원 충주지원 75% 56.25% 42.19% 31.64% 23.73%

첫째, 시세보다 싼 가격에 구입할 수 있다. 2. 종별 평균 낙찰가율(주택 경매시장 과열이 정점에 달했던 2006년 기준) 구 분 아파트 연립/ 다세대 주택 근린 업무 공장 숙박 시설 토지 기타 평균 전국 82.43% 77.91% 73.65% 55.91% 61.39% 68.16% 47.12% 82.73% 61.76% 68.91% 수도권 88.87% 80.31% 81.11% 62.18% 74.07% 77.09% 53.45% 82.20% 74.99% 75.83% 서울 89.28% 84.37% 83.31% 67.14% 73.27% 77.13% 65.42% 80.74% 65.07% 80.21% 용산구 104.13% 동대문구 84.69% 분당구 102.28% 양천구 95.33% 87.56% 공주/연기 108.9% 김포 90.91% 93.05% 파주 101.8% 과천 108.48% 104.8%

첫째, 시세보다 싼 가격에 구입할 수 있다. 3. 연도별 경매물건수 및 평균 낙찰가율(전국) 부양정책기 억제정책기 1997년 1998년 1999년 2000년 2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 부양정책기 억제정책기 10만 20만 30만 40만 50만 60만 54.3만 30.5만 46.7만 48.6만 46.0만 20% 40% 60% 80% 100% 120% 62.5% 70.1% 70.8% 66.6% 33.5만 42.5% 물건수 낙찰가율 68.9% 43.0만 * ’06년 10월말 현재 35.9만건

첫째, 시세보다 싼 가격에 구입할 수 있다. ※ 정책 기조에 따라 어떤 내용의 정책들이 쏟아져 나왔는가? [부양정책기] 1998년~2001년 ’97.12월: 외환위기관리체제 돌입, 경기침체 가속 ’98.6월: 부동산시장 개방 및 9월 이후 수도권 공공택지 분양가 전면 자율화 ’99.4월: 분양권 전매 제한 전면 철폐 ’01.7월: 부동산투자회사법(REITs) 시행 [억제정책기] 2002년~현재 ‘02년: 1.8/ 3.6/ 8.9/ 9.4안정대책 ‘03년: 5.23/ 9.5안정대책/ 10.29종합대책 ‘05년: 8.31대책 ‘06년: 3.30대책, 11.15대책 초기: 강남권 재건축아파트 타겟, 이후: 주택 및 토지 투기수요 억제에 중심 규제 강화: 투기과열지구, 투기지역, 토지거래허가구역 확대 및 주택거래신고제 시행 및 신고지역 확대, 토지전 매제한 강화 세제 강화: 종합부동산세 강화, 양도세실거래가 과세 주택담보대출규제: LTV 하향(은행, 보험: 60%→40%, 비은행 금융기관: 60~70%→50%), DTI 적용 대상 확대 (투기지역내 6억원 초과 아파트에서 수도권 투기과열지구로 확대 적용) 공급확대: 신도시 조기개발, 신규택지 확보, 신도시 및 국민임대주택단지의 용적률 상향 공공택지내 분양가 20~30% 인하

둘째, 물건정보가 빠르고 정확하며, 정보에 대한 접근이 용이하다. [경매물건정보를 제공하는 수단] 수 단 정보제공 시점 일간 신문 매각기일 14일전 공고 각 지방법원 일간경매정보 매각기일 10~12일전 발행(구독은 7~10일전 가능) 발행: 각 경매정보제공업체 인터넷경매정보 신문공고 시점과 동시에 자료 업데이트 각 경매정보제공업체, 대법원 경매사건목록 매각기일 7일전 각 지방법원 경매계 비치

둘째, 물건정보가 빠르고 정확하며, 정보에 대한 접근이 용이하다. [경매정보제공업체 탐방 및 정보 검색하기] 구 분 일간경매정보 인터넷 경매정보 경매 태인경매정보, 경매공매가이드, 지지옥션 디지털태인(부동산태인, www.taein.co.kr) 굿옥션(www.goodauction.co.kr) 인포케어(www.infocare.co.kr) 지지옥션(www.ggi.co.kr) 경매공매가이드(www.kyungmaeguide.co.kr) 대법원(www.courtaucion.go.kr) 등 공매 - 한국자산관리공사(www.onbid.co.kr)

셋째, 매수(입찰)절차가 간편하고 안전하다. 1. 입찰절차(도)

셋째, 매수(입찰)절차가 간편하고 안전하다. ※ 입찰시 준비 서류 [본인 직접 입찰시] 입찰보증금(최저매각가의 10%, 재매각사건의 경우 20%) 신분증 도장 [대리인 입찰시] 입찰보증금 대리인 신분증 및 도장 본인 인감증명서 본인 인감이 날인된 위임장 ※ 법인을 대리하여 입찰하는 경우 법인 등기부등ㆍ초본, 법인인감증명서, 법인인감이 날인된 위임장 첨부 ※ 법인이 입찰자인 경우 주민등록번호란에 사업자등록번호를 기재하여야 하므로 사업자증록 증 사본을 지참하거나 사업자등록번호를 적어가는 것이 필요

셋째, 매수(입찰)절차가 간편하고 안전하다. 2-1. 경매의 안전성 가. 경매입찰방식의 변화 ☞ 호가제 ⇒ 기일입찰제(93년 5월) ⇒ 부분적 기간입찰제(2004년 9월 창원지방법원 처음 도입) ☞ 기간입찰제: 2005년말 현재 11개 법원, 51개 경매계 진행 ☞ 경매절차의 투명성, 안전성 제고 나. 민사집행법의 제정 및 시행 ☞ 2002. 1.26 (법률 제6627호) 제정, 2002.7.1 시행 ☞ 제정 취지: 경매의 대중화, 경매절차의 신속 진행, 낙찰자 보호에 역점 ☞ 주요 내용: 배당요구 종기일을 첫 매각기일 이전으로 앞당겨 권리관계 조기 확정, 배당요구 철회 제한, 입찰보증금을 최저매각가의 10%로 완화, 항고시 보증금 공탁대상자 확대, 인도명 령대상자 확대, 대금지급기한제 도입, 공동매수신청요건 완화 등

셋째, 매수(입찰)절차가 간편하고 안전하다. 2-2. 경매의 안전성 다. 매물의 확실성 ☞ 법원이라는 공신력 있는 매개자를 통해 매각되는 것이므로 특별한 경우(변경, 연기, 취하 등) 을 제외하고는 매물이 중간에 사라지거나 가로채일 염려가 없다. 라. 경매단계별 하자처리기간의 부여(하자담보책임) 매각기일 매각결정 매각확정 (1개월) 대금납부 (1개월) 배당(종결) (7일) (7일) 매각불허가신청 즉시항고 대금감액, 매각허가취소 배당채권자에 담보책임 추급

넷째, 배타적이다. 다만 경쟁할 뿐이다. [입찰 과정의 배타성] [예측된 경쟁] [당락 결정] 수도권 경쟁률 주요지역 경쟁률 물건 선정 각 의 매 수 희 망 자 가 사 결 정 권리/임대차 분석 매수신청인 1 매수신청인 2 매수신청인 3 매수신청인 4 매수신청인 5 매수신청인 6 매수신청인 7 최 고 가 매 수 인 차 순 위 매 수 신 고 인   공부서류 발급 현장조사(시세 등) 투자가치 평가 매수신청 여부 ▪ 전체 평균: 6.04대 1 ▪ 아파트: 8.71대 1 ▪ 빌라: 7.04대 1 ▪ 주택: 4.45대 1 ▪ 서초구 아파트: 9.45대 1 ▪ 마포구 아파트: 12.25대 1 ▪ 양천구 빌라: 7.24대 1 ▪ 부천시 빌라: 9.17대 1 수도권 경쟁률 주요지역 경쟁률 매수가격 결정 [주택 경매시장과열 정점기(06.10월)의 입찰경쟁률임]

How? Why? 다섯째, 사회경제에 기여하는 것이다. [경매에 대한 인식의 변화] 과거의 경매....? 지금의 경매....? 꾼들만 한다. 어떻게 경매로? 싸지만 어렵다. 지금의 경매....? 대중화 되었다. 재테크 수단이다. 그다지 어렵지 않다. 이전만큼 싸지는 않다. How? 채무자, 임차인 등 점유자는 경매진행을 방해하기 보다는 오히려 물건에 대한 적극적 홍보나 협력을 통해 고가낙찰을 유도하는 것이 바람직 ※ 경매에 대한 적극적인 인식전환이 필요 경매란? 채권자와 채무자간 채무조정절차로서 경매제도의 적극 이용은 사회경제에 기여하는 것이다. ☞ 채권자? 채권조기회수에 의한 채권부실률 최소화 ☞ 채무자? 낙찰가액만큼 채 무 부담에서 해방 ☞ 낙찰자? 좋은 가격에 취득 ☞ 임차인? 거주불안 해소 Why?

여섯째, 부동산규제에서 비교적 자유롭다. 1. 부동산 관련 규제 규제 사항 규제 내용 적용 여부 일반 매매 경매 토지거래 허가구역 일정 규모 이상 취득시 토지거래허가 ◯ ☓ 매수인 자격제한 거주지역(토지소재 시/군), 거주기간(1년 이상) 제한 전매 제한 토지거래허가일로부터 농지 2년, 임야 3년, 개발사업용토지 4년 등 의무사용 취/등록세 실거래가 과세 개인간 주택거래시 인하 (취득세 1.0%, 등록세 1.0%)

여섯째, 부동산규제에서 비교적 자유롭다. 2. 토지거래허가를 받아야 하는 면적 기준 ☞ 토지거래허가구역 면적 - 20,096㎢(63억3천만평), 전국토의 20.9% ☞ 수도권중 제외지역 - 가평, 이천, 여주, 양평, 옹진, 연천 등 자연보존권역(2006년 말 기준)

일곱째, 등기부등본이 말끔하게 정리된다. 1. 취득 후 권리관계 청산 절차 ※ 일반거래시 ※ ※ 경매취득시 ※ ☞ 채권자-매도인-매수인간 기존에 설정된 권리 인수여부 협의 ⇒ 매매계약체결 ⇒ 대금납부 ⇒ 소유 권이전등기 ☞ 미협의된 권리는 등기부등본 잔류 ☞ 인수/소제여부는 임의적 협의 사항 ※ 경매취득시 ※ ☞ 협의 절차 X ⇒ 낙찰 ⇒ 대금납부 ⇒ 소유권이전등기촉탁 ⇒ 등기부상권리 강제 정리 ☞ 대금납부시 인수여부를 협의할 수 있는 권리를 제외한 모든 권리의 인수/소제 여부는 말소기준권리에 따른 강제적 청산 사항

말소기준권리: (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기 일곱째, 등기부등본이 말끔하게 정리된다. 2. 말소기준권리에 따른 권리의 소제와 인수 선순위 인수되는 권리 (인수주의) 전세권, 지상권, 지역권, 가처분, 환매등기, 임차권, 소유권이전청구권보전을 위한 가등기, 보증금의 일부 또는 전부를 배당받지 못하게 되는 대항력 있는 임차인 말소기준권리: (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기 후순위 소멸되는 권리 (소제주의) 전세권, 지상권, 지역권, 가처분, 환매등기, 가등기, 임차권, 가압류, 대항요건을 갖춘 임차인 ※ 말소기준권리와 상관없이 인수되는 권리들 - 등기부상의 권리: 예고등기, 전소유자의 가압류, 경매개시결정등기전에 청산절차를 마친 담보가 등기, 지상물 철거 및 토지반환청구를 목적으로 하는 가처분 - 등기부외적인 권리: 유치권, 법정지상권(건물, 입목), 분묘기지권, 체납관리비