건설경제연구실 실장 두 성 규 『2013년』 『2013년』 주택·부동산시장 전망 2012. 12. 11. © Copyright CERIK 2012.

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1 건설경제연구실 실장 두 성 규 『2013년』 『2013년』 주택·부동산시장 전망 2012. 12. 11. © Copyright CERIK 2012

2 1 CERIK | I. 2013년 전망의 주요 변수 II. 2013년 시장 전망 III. 전망의 시사점과 정책과제 Table of Contents

3 거시경제 1

4 3 CERIK | 유럽 재정위기 지속 미국 재정절벽 (Fiscal Cliff) 브라질 내수확대 등 BRICs 경기부양 중국 새 지도부의 경기부양 기대 (거시경제) 선진국의 위기와 신흥국의 부양책 공존  2013년 세계경제 상저하고, 3% 초 중반대의 경제성장률 예상 유럽재정위기의 진행 방향, 미국 재정절벽(Fiscal Cliff) 위험, 중국 새 지도부의 경제정책 방향 등 주요 이슈  2013년 국내 경제도 세계경제의 흐름과 같은 패턴 예상 (단위 : %) 자료 : IMF, 2012, 10, World Economic Outlook.

5 주택을 구입해야지. 내부변수 : 수요 1

6 5 CERIK | (수요) 가격조정 최고치 대비 12.3% 하락  ’12년 8월 실거래가격은 최고치(’08년 6월) 대비 12.3% 하락 대형(135㎡초과) 최고치 대비 26.9% 하락, 소형(60 ㎡이하) 최고치 대비 9.7% 하락 재고량 적은 도심지역 제외하고 수도권 전역 하락 주 : ’12년 8월 수치는 잠정치임. 자료 : 국토해양부 (2006.1 = 100, 단위 : %) 주 : 규모별 지수는 확정치만 발표되어 7월까지의 자료임 자료 : 국토해양부 (단위 : %) -12.3%

7 6 CERIK |  수도권 아파트 매매 대비 ‘전세 비율’ 지속 상승 52.2% 수준 주택구입부담지수도 낮아져 구매 여건 개선 취득세 인하 효과로 10월 이후 거래량 반등 예상 (단위 : %) 자료 : 부동산114㈜ (수요) 매매 대비 전세가격비 상승, 거래량 반등 (단위 : 호, %) 자료 : 국토해양부, 국민은행

8 7 CERIK |  국토연, 수도권 주택시장 소비심리지수 3개원 연속 반등 108.3p  한은, 주택∙상가가치전망 4개월만에 반등, 여전히 100p 이하 주 : 지수가 100을 넘으면 전월에 비해 시장상황이 더 나아질 것이란 응답자가 많음을 의미함. 자료 : 국토연구원 (수요) 심리지수 기관별 방향성 달라 주 : 지수가 100이상(이하)이면 긍정(부정)적인 답변을 한 소비자가 부정(긍정)적인 답변을 한 소비자보다 많다는 의미 자료 : 한국은행

9 8 CERIK |  전년 대비 26만여 가구 증가 예상되나, 증감 가구수 지속 감소 ’10년 : 31만 가구, ’11년 : 33만 가구, ’12년 : 26만 가구, ’13년 : 26만 가구  가구주 연령 50세 이상에서만 신규 가구 발생 (단위 : 가구) (수요) 가구수 증가 둔화, 고령 가구만 증가 (단위 : 가구) 자료 : 통계청, 추계가구 구분2011년2012년2013년 전체327,668263,674255,653 20세 미만15,448-225-1,180 20-29세-9,417-25,940-10,955 30-39세-57,442-59,724-71,308 40-49세-22,613-27,284-25,557 50-59세206,991188,270161,720 60-64세41,96739,47245,237 65세 이상152,734149,105157,696 자료 : 통계청, 추계가구

10 내부변수 : 공급 및 거래 및 거래 1

11 10 CERIK |  수도권 가격 하락, 지방 상승세 둔화에도 인허가 증가  정책적 요인에 의해 공급시장의 ‘자율적 기능 약화’ 상황 기 계획된 대규모 공급 계획, 전월세 시장 안정을 위한 자금 지원 등 (공급) 매매가격 하락, 상승세 둔화에도 공급 지속 (단위 : 호, %) 주 : 2012년 인허가 실적은 1～9월까지 전년 동기비 15.0% 증가하여 전년 대비 10% 증가를 가정함. 2012년 가격은 9월까지의 가격 변동률임. 자료 : 국토해양부, 부동산114(주) (단위 : 호, %) 주 : 2012년 인허가 실적은 1～9월까지 전년 동기비 33.7% 증가하여 전년 대비 30% 증가를 가정함. 2012년 가격은 9월까지의 가격 변동률임. 국민은행지수는 5개광역시와 기타지방 지수가 2003년 9월 이후로 발표되어 부동산114(주) 자료를 사용함. 자료 : 국토해양부, 부동산114(주)

12 11 CERIK |  ‘12.1~8월까지 7만 6,546호(전체 주택 인허가 중 23.8%) ’10년부터 급증, ’12년.1~8월 전년 동기대비 77.0% 증가세  ’12년 들어 수도권과 5개 광역시에서 인허가 비중 30% 상회  임대차시장 단기적 안정 기여, 시장침체에도 공급지속 역효과 (단위 : 호, %) (공급) 도시형 생활주택 급증 주 : 2012년은 1~8월 물량임. 자료 : 국토해양부 (단위 : 호, %) 자료 : 국토해양부 구분 2011 년 2012 년 (1 ～ 8 월 ) 도시형 생활 주택 인허가 전체 주택 인 허가 중 도시 형 생활주택 비율 인허가 전체 주택 인 허가 중 도시 형 샐활주택 비율 수도권 49,06618.0 45,78633.3 5 개 광역시 22,93023.2 18,10430.3 기타 지방 11,8636.6 12,65610.2 전국 83,85915.3 76,54623.8

13 12 CERIK |  2/4분기 서울지역 오피스 공실률 4.0% 기록 2011년 상반기 3% 이후 2011년 4/4분기 부터 상승 서울 전역에서 공실률 상승(신규 물량 증가로 노후 중소형 빌딩 중심 공실률 증가)  ~2/4분기 오피스 임대료 상승(전년 대비 2.8%), 실질은 보합 신규 임대시 혜택 고려하면 사실상 보합세(서울 전지역 전분기 대비 0.5%상승 불과) (단위 : %) (거래) 오피스 서울지역 공실률 상승 임대료 보합 자료 : 메이트플러스 (단위 : 원 /3.3 ㎡ ) 자료 : 메이트플러스

14 13 CERIK |  (거래) 매장용 빌딩(상가) 공실률 상승 투자수익률 상승세 둔화 ( 단위 : %) 구분전체서울부산대구인천광주대전울산 2005 년 10.2 7.2 14.2 13.8 11.7 14.6 8.9 19.3 2006 년 10.6 7.7 15.0 11.3 17.3 15.6 9.5 14.9 2007 년 11.6 8.3 15.4 14.9 18.7 9.6 19.1 2008 년 10.4 6.5 15.2 13.6 13.7 15.8 12.9 16.4 2009 년 10.57.112.613.315.414.813.816.5 2010 년 9.65.312.317.215.512.413.613.7 2011 년 7.85.210.013.712.69.68.311.4 2012 년 1/4 분기 9.26.511.515.914.010.49.713.4 2/4 분기 9.36.311.116.913.810.910.615.3 3/4 분기 9.26.411.016.514.511.69.514.5 자료 : 국토해양부, 연도별․분기별 오피스․매장용 빌딩 임대료 조사 및 투자수익률 추계 결과 보고서 ( 단위 : %) 구분전체서울부산대구인천광주대전울산 2005 년 8.710.76.26.06.74.310.95.2 2006 년 8.19.75.77.27.43.58.96.0 2007 년 8.210.15.56.67.33.97.96.1 2008 년 10.914.16.97.310.65.39.66.5 2009 년 5.26.24.74.45.32.73.83.1 2010 년 6.97.56.75.96.35.56.64.0 2011 년 6.7 6.8 7.4 6.0 7.1 5.3 6.5 5.2 2012 년 1/4 분기 1.81.91.81.71.61.31.11.8 2/4 분기 1.6 1.8 1.4 1.5 2.1 3/4 분기 0.5 1.31.00.1-0.10.40.7 자료 : 국토해양부, 연도별․분기별 오피스․매장용 빌딩 임대료 조사 및 투자수익률 추계 결과 보고서

15 14 CERIK |  ~2/4분기 비주거용 거래량 전년 대비 감소 상업 업무용 2011년 이후 평년 수준, 2012년 ¼분기 이후 감소세 공업용 2010년 4/4분기 이후 평년 수준 상회, 증가세는 둔화 기타 건물은 2011년부터 감소세, 2012년 2/4분기 들어 전년 동기대비 17.1% 급감 (단위 : 동(호)) (거래) 비주거용 건물 (상업 업무용 공업용 기타) 모두 거래 감소 자료 : 온나라포털 (단위 : 동(호)) 자료 : 온나라포털

16 15 CERIK |  수도권, 지방 모두 분양물량 증가하면 분양률 낮아져  수도권 분양률 2006년 2/4분기 조사 이래 가장 낮아 지방 2011년 상반기 70% 수준, 2012년 60%로 낮아져 (단위 : 호, %) (공급) 분양물량 증가하면, 분양률 낮아져 자료 : 대한주택보증, 공동주택시장정보, 각 분기별 보고서 (단위 : 호, %) 자료 : 대한주택보증, 공동주택시장정보, 각 분기별 보고서

17 16 CERIK | (공급) 공급 많은 지역, 매매가격 하락폭도 커 자료 : 부동산114(주) 자료 : 부동산114(주)

18 17 CERIK | (공급) 경기 남부, 서북부 2013년까지 입주 지속 자료 : 부동산114(주)

19 내부변수 : 금융 1

20 19 CERIK |  2차례 기준금리 인하에 따라 주택담보대출 금리도 인하  가계대출 연체율은 지속 상승 하여 금융위기보다 높은 수준 2012년 8월말 : 주담보 0.91%, 집단대출 1.90% (금융) 기존대출, 금리 인하에도 연체율은 상승 (단위 : %) 자료 : 한국은행 (단위 : %) 자료 : 금융감독원

21 20 CERIK | (금융) 연립∙다세대, 경매건수 56.4% 증가 (단위 : %) 자료 : 2012년 10월 3일자 기준 대법원 법원경매정보 (단위 : %) 구분수도권서울경기인천 전체25.621.814.667.7 아파트12.117.63.946.6 연립 ․ 다세대 56.430.149.989.2 단독 ․ 다가구22.820.626.013.8 주 : 매각가율 = (매각가/감정가) × 100 자료 : 2012년 10월 3일자 기준 대법원 법원경매정보  수도권 법원 경매 건수 전년 동기 대비 25.6% 증가 인천(67.7%), 연립∙다세대주택(56.4%) 증가폭 두드러져 매각가율 74.4%까지 낮아져

22 21 CERIK | (금융) PF부실처리 내년까지 이어질 듯 (단위 : %) 자료 : 금융감독원 연체율 보도자료 (단위 : %) 자료 : 2012년 국정감사 자료 1 차 PF 정상화뱅크 2 차 PF 정상화뱅크  PF정상화뱅크 효과 단기에 그치고, 신규부실채권 발생 국내은행 부실PF 3.1조원, 저축은행 1.6조원  건설업 기업채권 연체율 상승 등 부실문제 내년까지 지속 예상 구분규모비율 대출잔액 31,113 100.0 부실채권 16,207 52.1 올해 대출만기 24,562 78.9 수도권 21,803 70.1 경기 10,919 35.1 서울 7,121 22.9 인천 3,763 12.1

23 내부변수 : 정책 2

24 23 CERIK | (정책) 공약 유사하나, 시장 파급력 다를 듯  주거복지 유사, 정책 운영 속도∙중요도 차이로 시장 영향력 달라 재정조달 방식, 기존 주택시장의 구조적 모습을 고려할 때 속도는 다를 듯 우리나라 주택시장은 ‘전세제도’로 매매시장과 임대차시장이 복합적으로 상호 작용을 해옴. 따라서, 정책 방향성 전환에 따른 속도조절은 중요한 과제 자료 : 각 대선캠프 홈페이지, 한국경제(2012년 10월 25일자), 매일경제(2012년 10월 25일자)  소유주택 지분 매각제도 도입  집주인 대출전환으로 세입자 전세보증금 부담 완화  철도 부지 위에 임대주택 5년간 20만 가구 건설  주택역모기지론 50대로 확대  개인회생기간 5년 → 3년 단축  채무자의 최소주거권 보장-압류 불가 ‘힐링통장’ 도입  연 25% 초과금지 이자제한법 개정  공정대출법, 공정채권추심법 제정  주택대출 구조를 고정금리와 장기대출에 인센티브 부여

25 24 CERIK | (정책) 주택 관련 부실 처리 방식 2013년 주요 이슈 부동산 금융 관련 부실의 처리 방식  2013년 단기적으로는 일명 ‘하우스푸어’로 대변되는 주택 및 부동산 금융 관련 부실의 처리 방식 주요 이슈 예상 주택담보대출의 연체율 상승, 경매건수 증가 등 금융 관련 부실의 문제가 지속되고 있어 처리방식 및 규모 등에 대한 문제가 2013 년의 주요한 이슈가 될 것으로 예상됨. 자가 보유 지원 정책과 임대차 시장 안정 정책 사이의 균형점  중장기적으로는 자가 보유 지원 정책과 임대차 시장 안정 정책 사이의 균형점을 찾는 것이 주요한 과제가 될 것임. 세부적인 수요 측면에서는 고령화 사회를 대비한 주택․부동산 시장 정책 방향, 저소득계층의 주거복지 문제, 공급측면에서는 일정 수준의 재고가 확보된 현 상황에서 노후주택 정비 방식에 대한 새로운 해법 제시가 필요한 상황임. 주택정책 수단으로는 공급확대 방식의 지속과 자금지원 방식으로 선회 사이의 균형도 시장에 미치는 영향력이 클 것으로 판단됨.

26 25 CERIK | (국제비교) 거시경제 안정, 공급 조정 주요 변수 구분캐나다영국미국일본한국(수도권) GDP 성장률 안정적 성장세불안한 흐름경기불황 지속장기침체성장세 둔화 가격 및 공급 - 공급시차에 의한 공급 감 소, 가격 상승 지속 - 시장 자율 및 정책적 공급 조정 후 가격 상승 - 시장 자율적 공급 조 정 후, 가격 상승 - 단기적 비탄력적, 장 기적 탄력적 공급 감 소 => 가격 하락 - 금융위기 직후 단기 공급 감소 후 증가, 가격 하락 평가 - 선진국 중 하락폭 가장 적고 가장 빠른 반등 - 경제 성장세를 바탕으로 안정적 고용시장 형성 - 미국과 유사한 주택금융 구조나 민간주도로 형성. 금융위기 이후 위기 대응 능력 높아 - 거시경제 보합세 - 토지이용 규제 심해 공급과 가격과의 상 관관계 커 계획적으 로 조절 가능 - 주택 대출 상품 세계 에서 가장 유연성이 높은 것으로 평가되 어 위기대응력 높아 - 선진국 중 가장 하락 폭이 큰 국가 중 하 나로 조정시간도 5 년 이상 장기화 - 압류물건 급증하여 저가 매물 공급 지속 - 세제지원, 주택금융 지원 등 다수의 지원 책 전개 - 21년간 장기 침체 지 속 중 - 가격 급등 이후 정책 금리 급속 인상, 대 출총량 규제 등 정책 적 버블붕괴 촉진 - 신축주택에 대한 선 호도가 강해 가격 하 락에도 공급이 지속 되는 역할 ?

27 I. 2013년 전망의 주요 변수 II. 2013년 시장 전망 III. 전망의 시사점 Table of Contents

28 27 CERIK | (공급) 인허가 40만호, 분양 25만호  ‘12년 58만호, ’13년 40만호 수준으로 예상 2012년 인허가 실적은 58만호 수준으로 예상 이례적인 증가세 지속 2013년에는 도시형 생활주택 자금 지원 종료, 지방시장 둔화세 가속 등을 고려할 때 큰 폭 감소하는 40만호 수준에 그칠 것으로 예상 인허가 구 분2008년2009년2010년2011년2012년2013년 합계371,285381,787386,542549,594580,000400,000 공공부문141,160168,300138,315115,349120,000100,000 민간부문230,125213,487248,227434,245460,000300,000 (단위 : 호) 자료 : 국토해양부, 2012~2013년은 한국건설산업연구원 추정치임. 분양  ‘13년 분양(승인)물량은 25만호 수준으로 전망 구분2007년2008년2009년2010년2011년2012년2013년 전국 296,823 255,134 201,098 200,958 284,923 310,000 250,000 (단위 : 호) 자료 : 국토해양부, 2012~2013년은 한국건설산업연구원 추정치임.

29 28 CERIK | (공급) 준공, 아파트 감소하나 아파트외 급증  ‘13년 주택 준공물량은 40만호 수준 전망 수도권 전년 수준 예상되며, 지방은 아파트를 중심으로 증가 인허가 증가세를 고려할 때 아파트외 준공물량이 2012년보다 확대되면서 준공물량 증가를 견인할 것으로 예상됨.  ‘13년 아파트 준공물량 19만호 수준 예상 수도권 감소 지방 증가 (호)(호) 구분 2012년2013년 전체주택아파트아파트외전체주택아파트아파트외 전국35.017.018.040.019.021.0 수도권20.011.09.020.09.011.0 지방15.06.09.020.010.0 자료 : 국토해양부, 2012~2013년은 한국건설산업연구원 추정치임.

30 29 CERIK |  ’13년 입주물량 수도권 1만 7천여호 수준(전년 대비 129.6% 증가) 전망 ‘07년~ 감소추세, ’11년과 ’12년 주택경기 침체 영향으로 크게 증가 ‘지방은 2013년과 ’14년 지속적으로 증가 전망  연간 임대수익률은 지속적으로 하락 예상 오피스텔은 주로 임대용으로 이용(투자수익률은 자본수익률보다 임대수익률 중심) 연간 임대수익률 전국 6.0%대, 서울 5.9%~5.5%대, 지방도 하락 추이 (단위 : 호) (공급) 오피스텔 입주물량 2013년 크게 증가 예상 자료 : 부동산114 (단위 : %) 자료 : 부동산114 오피스텔 입주물량 추이 ( 단위 : 호 )

31 30 CERIK |  서울지역 오피스 공급 145만 ㎡ 전망(전년 대비 21.5%증가) ‘12년 오피스 공급은 여의도 마포지역 중심 119만 ㎡ (전년 대비 기14.8%증가) ‘13년에도 전년 대비 2배 수준까지 공급증가 전망 ☞ 오피스 시장 약세 전망 ‘14년까지 공급물량(‘09년 이후) 증가지속 예상으로 당분간 약세 전망  Prime급 오피스 중심으로 공급 확대, 노후 중소형 공실률 상승과 임대료 약세 전망 ~’11년 신규 오피스 25%이상 중소형, ‘12년 이후 프라임급 과반수 이상 공급 ’13년 이후 프라임급 비중 80%이상까지 확대 예상(노후 중소형 ’15년까지 고전 예상) (단위 : ㎡ ) (공급) 서울 오피스 2013년까지 공급증가 지속 전망 자료 : 메이트플러스 (단위 : ㎡ ) 자료 : 메이트플러스

32 31 CERIK | (매매) 수도권 약보합, 지방 강보합 (단위 : 전기말 대비, %) 주 : 주택가격은 국민은행의 주택종합가격지수를 활용하였음. 구분 2010년2011년 2012년 2013년 1/4분기2/4분기3/4분기4/4분기연간 e) 수도권-1.70.5-0.4-0.7-0.4-2.5약보합 지방6.014.01.41.00.30.23.0강보합  수도권은 약보합세로 예상되나, 거시경제 회복상황에 따라 상저하고의 흐름을 보일 것으로 전망됨. 가격에 비탄력적인 공급물량의 지속과 부실처리에 따른 영향  지방은 호황세가 빠르게 둔화되면서 강보합세가 예상됨. 수도권과 달리 상고하저의 모습을 보일 것으로 판단됨. 주택가격 상승세가 빠르게 둔화되고 다수의 공급 물량이 예정되어 부담으로 작용

33 32 CERIK | (전세) 전국적으로 4% 상승  전국 전세시장은 도시형 생활주택 등 소형주택의 입주가 증가하면서 2012년 수준인 4% 상승이 전망됨. 전체 주택의 입주물량은 풍부할 것으로 전망되며 전반적인 주택 전세가격은 올해 수준의 상승을 유지할 것으로 판단됨. 또한, 지방의 아파트 입주물량이 크게 증가하여 지방 전세가격 안정에 도움을 줄 것으로 기대됨. 다만, 수도권 아파트 입주물량 감소세로 수도권 아파트를 중심으로 전세가격 불안요인이 존재함. 또한, 매매가격 상승세 둔화에 따른 전세 압박 요인도 존재하여 수도권 아파트 시장은 올해보다 상승세가 확대될 가능성이 높음. (단위 : 전기말 대비, %) 주 : 주택가격은 국민은행의 주택종합가격지수를 활용하였음. 구분 2010년2011년 2012년 2013년 1/4분기2/4분기3/4분기4/4분기연간 e) 전국7.112.31.10.70.61.43.84.0

34 I. 2013년 전망의 주요 변수 II. 2013년 시장 전망 III. 전망의 시사점 Table of Contents

35 34 CERIK | 공급, 금융, 세제 등 정책적 전환 필요 최근 공급증가에는 정책적 요인이 큰 영향을 미치고 있어 공공 주도의 공급 조절 필요 공급조절 공급 세제 금융 취득세뿐 아니라 부동산 관련 세제에 대한 종합적인 검토 필요 시점 세제개편 가계부실 처리를 위한 지원 문제, PF관련 문제 등 종합 계획을 통해 시장 불안감 불식시켜야 금융부실처리

36 35 CERIK |  국내 주택시장의 구조 변화와 향후 정책 방향  35  분양시장의 구조변화대응( 分讓住宅 ) - 양적 공급에서 질적 수준 제고로 - 민간부문 주택공급 활성화  주택관리 강화와 정비( 住宅管理 ) - 주택관리 선진화 위한 체계적 정비 - 뉴타운 사업 연착륙과 새로운 발전 - 공동주택 리모델링 활성화 - 노령화에 대응한 스마트 정책 마련  수요맞춤형 ‘주거복지’의 실현( 住居安定 ) - 공공임대주택 재고 확보 - 민간임대주택 사업 활성화 - 서민의 거주지원 확대`  주택보급률 100% 상회 및 시장 구조변화  실수요 위주의 주택시장 재편과 임대수요 증 증가  주택수요의 점진적인 감소세 지속  1,2인 가구 증가에 따른 소형 수요 증가  베이비부머 은퇴자 급증에 따른 주택수요 변화  고소득층 대상 고급주택 수요 및 저소득층 대상 주거복지 수요 동시 증가  도심내 노후 주거지역의 정비사업 수요 지속 증가  향후 리모델링 대상 아파트 급증 주택시장의 구조적 변화향후 주택정책의 변화 방향 최근 주택시장 구조적 변화 감안 정책 변화 필요

37 36 CERIK |  양적 공급에서 질적 공급으로 전환  36  자유로운 주택의 구매 및 유통 체계로 정비  양도세율 등 부동산 세제 정상화 필요 현행 신축주택에 적용되는 ‘주택공급규칙’은 공공 및 민간 부분으로 이원화, 민간부분 규제는 점진적 폐지 필요 중산층 자가 보유 확대를 위해 장기 모기지 상품의 활성화 (소비자 금융여건 개선 필요) 양도세율을 다른 소득세율에 준하여 정상화 다주택 보유 억제 대신 임대소득에 대한 과세체계 정비 실제 거주 목적 주택구입자나 공적 목적 참여 주택소비자 에게 다양한 세제상의 인센티브 제공  민간부분과 공공부분의 주택공급 역할 재편 주택시장의 장기적 안정적 공급체계 유지 위해,  ☞ ‘민간은 분양주택에, 공공은 임대주택 공급에’ 보금자리 주택은 주택시장 정상화 위해, → 임대주택 위주, 분양은 소형 국한  주택경기 호황기 도입된 ‘분양가상한제’ 폐지 주택경기 호황기에 가격 조절수단으로 도입되어 상황이 변한 지금 부작용 많아 폐지 필요 주택관리기본법, 주택관리센터 등 변화대응 제도개선 주택공급과 관리 융복합 움직임 활착될 수 있도록 공공관리제 개선과 매몰비용 합리적 정리 제도개선 임대주택 등 주거복지의 소득계층별 대응 필요 단순 임대주택 공급 확대가 아닌 현실적 목표 설정 소득계층별 지원 프로그램 마련 및 지속적 집행 구체적 정책방안은 소통, 조화, 균형을 갖춘 방향으로

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