2007년 건설 및 부동산 경기 전망 산업전망 세미나 백성준 (한국건설산업연구원 연구위원)

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1 2007년 건설 및 부동산 경기 전망 산업전망 세미나 백성준 (한국건설산업연구원 연구위원) 2007. 1. 4
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2 건 설 경 기 전 망 총괄표 2006년 건설 및 부동산 시장 동향 2007년 건설 및 부동산 시장 전망
목 차 건 설 경 기 전 망 총괄표 2006년 건설 및 부동산 시장 동향 2007년 건설 및 부동산 시장 전망 전망의 시사점과 정책과제 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

3 I. 총괄표 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

4 건설산업 총괄표 최근 건설산업 동향 O 선행지표 : 건설수주, 건축착공면적(건축허가면적) O 동행지표 : 건설기성, 건설투자
증감률(전년비) 2002 2003 2004 2005 2006.1∼10 건설수주(경상) 22.6 23.2 -7.7 5.1 0.9 건설기성(경상) 11.2 16.6 11.1 5.7 4.7 건설투자(불변) 5.3 7.9 1.1 0.4 -1.71) 건축착공면적 48.6 3.6 -16.2 -7.8 -1.7 2006년 및 2007년 전망 O 국내시장 : 건설수주 감소, 건설투자 소폭 증가 O 해외시장 : 건설수주 증가지속 / 중동 및 베트남, 중국, 카자흐스탄 등 활발할 것으로 예상 구 분 단위 국내 건설수주(경상) 국내 건설투자(불변) 해외 건설수주(경상) 2006 2007 실적 및 전망 조원 99.8 95.7 116.2 116.8 억불 160 180 전년대비 증감률 % 0.4% -4.0% -1.7% 0.5% 47.3% 12.5% Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

5 II. 2006년 건설 및 부동산 시장 동향

6 국내 건설수주는 급등락, 해외 건설수주는 상승세
단기 건설시장 동향 국내 건설수주는 급등락, 해외 건설수주는 상승세 국내수주는 2003년 이후 급등락, 해외수주는 2004년 이후 증가세 2006년 1~10월 국내 건설수주 0.9% 증가, 재개발 수주의 급증(195.7%) 건설수주가 건설투자로 연결되지 못하여 1/4~3/4분기 건설투자 1.7% 감소 < 국내외 건설수주액 추이 > < 선행지표 및 동행지표 추이 > 자료 : 대한건설협회, 해외건설협회 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

7 건설수주 및 건설투자 감소세 지속 건설시장 장기 추세 및 순환변동
GDP대비 건설투자 : ’90년대 20~23%  ‘00년이후 16~18% -> ‘06년 15%대 건설투자 순환변동 추이 : 2003년 3/4분기 이후 하강세 지속 건설수주도 명목가격으로 90조원대이나 불변가격으로는 70조원대 : ’97년에 미달 < 명목 및 불변 건설수주 추이 > < 건설투자 순환변동 추이 > 자료 : 대한건설협회, 2006년은 한국건설산업연구원 추정치 자료 : 한국은행, 한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

8 < 2006년 주요 지역별 주택매매가격 상승률 > < 아파트 매매가격 전년동월비 추이 >
주택 매매가격의 지속적 상승 2006년 11월 기준 2005년 가격 상승률 초과 지역별 차별화가 지속되고 있으며 지난해에 이어 높은 가격 상승률 기록 2006년 11월 현재 전국적으로 9.6% 상승하여 2005년 상승률을 크게 넘어섬. 수도권 16.6%를 기록하고 있으며, 6개 광역시는 3.2% 상승, 부산과 대전은 오히려 하락 9월 이후 주택가격이 다시 상승. 이는 재건축 가격의 상승이 크게 나타나고 있기 때문 < 2006년 주요 지역별 주택매매가격 상승률 > < 아파트 매매가격 전년동월비 추이 > 자료 : 한국건설산업연구원, 부동산114 자료 : 국민은행 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

9 수도권을 중심으로 높은 상승세 시현 주택 전세가격 상승국면
주택전세가격은 2006년 들어 전년동월대비 4~5% 수준의 높은 상승세 지속 2006년 11월 현재 전년말 대비 5.9% 상승, 서울 9.1%, 수도권 9.4%, 광역시 3.3% 국지적인 상승과 매물부족으로 인해 체감상승률은 매우 높은 상태 전세수요 증대, 월세 선호(수익성 임대 전환, 매도시기 조정), 지난 9월 계절적 요인까지 겹치며 크게 상승 < 주택 전세가격 증감률 추이 > < 지역별 전세가격 증감률 > Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

10 수도권과는 차별화된 수급여건, 규제는 획일화 지방 주택시장 위축
지방은 수도권에 비해 수요층이 엷고, 주택 수요 여력도 상당히 소진된 상태 지방 공급감소, 수도권 공급증가 현상 지속 주택건설실적 1999년 지방 비중은 41.5%, 2004년 이후 수도권 초과, 2006년 68.7% 올해 들어 지방 분양시장이 급격히 위축되면서 미분양 급증(지방은 1998년 9월 수준) 지방의 미분양은 2006년 9월 기준 7만호를 넘어서 전체 미분양의 89.3% 수준 < 주택건설실적 추이 > < 미분양 호수 추이 > 건설실적 전국 수도권 서울 지방 지방비중 1999 404,715 237,454 61,460 167,981 41.5  2000 433,488 240,985 96,936 192,503 44.4  2001 529,854 304,396 116,590 225,458 42.6  2002 666,541 376,248 159,767 290,293 43.6  2003 585,382 297,289 115,755 288,093 49.2  2004 463,800 205,719 58,122 258,081 55.6  2005 463,641 197,901 51,797 265,740 57.3  327,292 102,449 27,504 224,843 68.7 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

11 수도권 주택매매가격 상승, 시장안정화 의지 지속
정부의 시장 규제 지속 수도권 주택매매가격 상승, 시장안정화 의지 지속 주택가격이 수도권을 중심으로 상승세를 지속하며, 시장안정화 기조도 지속 8.31 대책 후속으로 3.30 대책이 발표되었으며 주택담보대출 규제가 추가로 시행 8.31대책과 3.30대책과 관련된 주요 법률안이 개정되었으며, 점차 시행되고 있음 6월부터 실거래가 신고제와 실거래가 등기부 기재제도가 정착 투기수요 억제를 위한 보유세 합리화(종합부동산세, 12월), 양도세 강화도 시행 재건축 개발부담금(9월) 및 기반시설 부담금(7월) 부과, 주택담보대출 등 금융요건 강화 향후에도 지속적인 시장안정화 기조는 지속될 전망 최근 지방주택시장의 지속적 침체로 정상화를 위한 노력이 지속되고 있음 수도권의 가격 불안으로 시장안정화 기조 지속될 수 밖에 없을 전망 : 원가공개, 분양가 규제, 반값 아파트 논의 등 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

12 III. 2007년 건설 및 부동산 시장 전망

13 < 재건축.재개발 수주 전년비 증감률 추이 >
2007년 건설시장 전망의 쟁점(1) 재개발 수주 감소 예상 2003년 이후 재건축.재개발 수주가 주택수주에서 30~40% 차지 : 17.4조원(’03)-> 8.6조원(’04)->13.4조원(’05)->14.3조원(’06.9)-> ??(’07) 2005년 하반기부터 재개발 수주 급증 : 공동시행 허용, 조합설립 이후 시공사 선정 : ’06년 1~10월 12.2조원, ’05년 1~10월 4.1조원 -> 8.1조원 순증 < 재건축.재개발 수주 전년비 증감률 추이 > < 기성 진척률 > 구  분 재건축 재개발 재건축. 2003 35.6 9.2 29.0 2004 42.6 27.5 40.6 2005 12.0 2.3 2006 0.4 0.0 00-05년 31.6 13.1 27.1 자료 : 대한건설협회 자료 : 금감원 전자공시시스템(DART) Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

14 < 최저가 낙찰제 대상 공사의 낙찰률 추이 > < 최저가 낙찰제 시행후 수주감소액 추정 >
2007년 건설시장 전망의 쟁점(2) 최저가 낙찰제 확대 ‘01년 1000억원 이상 PQ대상공사 최저가낙찰제 도입, ‘04년 500억원이상 PQ대상공사 ‘06년 300억원 이상 모든 공공공사 대상 -> 저가심의 장치 불구하고 50%대 저가낙찰 ’06년 1~9월 수주감소액 : ’06년 평균낙찰률과 최저가 시행직전 낙찰률 차이-> 6,039억원 실적공사비 적용, 낙찰률 하향조정 -> 수익성 저하요인, 원가절감 절실 < 최저가 낙찰제 대상 공사의 낙찰률 추이 > < 최저가 낙찰제 시행후 수주감소액 추정 > 구  분 ’06.1~9 감소액 건수 건당 감소액 억원 751 15 50 억원 1,979 20 99 1000억원 이상 3,309 14 236 합계 6,039 49 123 자료 : 대한건설협회, 조달청 자료 : 대한건설협회,조달청 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

15 < BTL 사업 연도별 고시규모 >
2007년 건설시장 전망의 쟁점(3) 건설부문 예산(안) 및 민자사업 확대 예산증액 3.6조원 / 재정투자 1.4조원, 민간투자 2.2조원 -> 재정은 완성공사 배정 2007년 BTL 고시 : 일반철도가 압도적(5.2조원) : (고시기준) 6.2조원(’05)-> 8.3조원(’06)-> 9.9조원(’07) : (집행기준) 0.1조원(’05)-> 1.5조원(’06)-> 3.5조원(’07) < 공공부문 건설예산(안) > < BTL 사업 연도별 고시규모 > 구  분 2006 2007(안) 증감률 합계 48.7 52.3 7.4 재정투자 44.4 45.8 3.2 민간투자사업 4.3 6.5 51.2 BTO 2.8 3.0 7.1 BTL 1.5 3.5 133.3 자료 : 기획예산처, BTO/BTL 집행기준 자료 : 기획예산처 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

16 < 주택매매가격과 시중금리 추이 > < 주택가격 증가율과 담보대출 증가 추이 >
2007년 부동산 시장 쟁점 _ 저금리(4) 외환위기 이후 일반경기와 유사한 추세 저금리 기조는 외환위기 이후 유래없는 주택매매가격 상승에 매우 결정적인 역할 저금리는 금융대출과 밀접한 연계. 높은 가격상승에도 수요를 지속적으로 상승시킴 외환위기를 기점으로 주택매매가격과 이자율은 명확한 부의 상관관계 외환위기 이후 이자율과 주택매매가격과의 상관관계 -0.9로서 높은 유의성을 보이고 있음 최근 콜금리 동결 등에서 보듯 향후 전반적인 경제여건을 감안하여 금리인상은 신중론 우세 < 주택매매가격과 시중금리 추이 > < 주택가격 증가율과 담보대출 증가 추이 > Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

17 세제로 인한 영향을 적을 것이나 향후 지속적인 부담요인으로 작용
2007년 부동산 시장 쟁점_부동산 세제(5) 세제로 인한 영향을 적을 것이나 향후 지속적인 부담요인으로 작용 주택가격에 영향을 미치는 변수중 하나는 세제의 변화에 따른 다주택 보유자의 대응 당초 예상과 달리 주택 매매가격 하락 현상이 나타나고 있지 않는 원인으로 다주택 및 고가주택보유자의 주택매매 시점 탐색, 거래동결 효과를 지적할 수 있음 종합부동산세의 과표적용률이 지난해 보다 20%p 상승하였고, 세대별 합산과세, 세부담 증가 상한선 인상으로 다주택자나 고가주택 보유자의 세부담이 크게 증가 대표적인 거래세인 양도세의 경우 2007년 부터 1가구 2주택자가 주택을 매도할 경우 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 50%로 상향 과세부담 증가로 인해 다주택자의 매물이 나오고는 있으나 당초 기대에는 미치지 못함 9월 판교분양 종료, 가을 이사철 등 가격 상승기가 지난 후를 매도시점을 판단한 것도 작용 최근 수도권의 주택가격이 급등하면서 또 다시 2007년으로 매매시기 조정 2007년에도 여전히 높은 양도세, 아직은 감당할 만한 보유세, 대선으로 인한 기대감 등으로 시장의 매물은 크게 늘지 않을 전망 그러나 지속적인 과표적용률의 상향, 주택가격상승 등에 의한 세금 증가는 고가주택 및 다주택 보유자에게도 부담으로 작용할 수 있음 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

18 건설수주 4.0% 감소한 95.7조원(명목가격) 2007년 건설수주 전망
2006년은 재개발 수주의 증가로 0.4% 증가한 99.8조원 2007년에는 재개발 수주 물량 감소, 비주거용 회복 부진, 완성공사 위주의 예산배정 등의 영향으로 4.0% 감소한 95.7조원 공공 : 민자전환으로 감소, 토목 : 민자사업, 토지개량, 기반시설조성 등으로 증가 < 건설수주 전망 > Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

19 건설투자 0.5%증가한 116.8조원(불변가격) 2007년 건설투자 전망
2006년 건설투자는 재건축.재개발 사업지연, 지방 미분양사태 등으로 1.7% 감소 2007년 건축부문 감소에도 불구하고 토목부문의 증가로 0.5% 증가한 116.8조원 건축 : 건축착공면적의 10분기 감소에 따른 건축투자 감소로 0.3% 감소 토목 : 국도 및 일반철도의 완성공사 위주 예산 집행 및 행복도시 등의 기반시설 조성 < 건설투자 전망 > Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

20 정부규제로 인해 토지의 수익성 크게 하락, 2007년 1% 내외 상승에 그칠 듯
2007년 토지 시장 정부규제로 인해 토지의 수익성 크게 하락, 2007년 1% 내외 상승에 그칠 듯 토지시장은 지난 8.31 대책 이후 크게 위축된 상태 지속 2007년부터 부과되는 부재지주 토지에 대한 양도세 중과, 토지거래 허가구역 등과 같은 규제로 크게 위축 혁신도시 및 기업도시, 재개발에 대한 기대감으로 국지적인 상승 가능성은 있으나 전반적으로는 위축 지속 토지가격은 2005년도에 4.7% 수준의 상승률을 나타낸 뒤 2007년에는 상승폭이 크게 둔화되어 1% 내외의 상승에 그칠 전망 토지가격의 안정세와 더불어 토지거래량의 위축도 지속 < 지가 변동률 추이 및 전망 > 구분 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 (e) 상반기 하반기(e) 변동률 -13.6 2.94 0.67 2.31 8.98 3.43 3.86 5.0 2.76 1.86 1.0내외 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

21 주택가격 상승 및 하락 요인 상존, 지방과 수도권 차별화 불가피
2007년 주택시장(1) 주택가격 상승 및 하락 요인 상존, 지방과 수도권 차별화 불가피 주요 변수 방향 주택시장에 미치는 영향 매 매 전 세 GDP 실물경기 하락 ↘ 금리 저금리 기조 지속 ↗ 정부정책방향 부동산 시장 안정기조 유지 주택금융시장동향 금리동결, 주택자금 대출 규제 전세자금 대출 규모 확대 입주물량 수도권 : 부족, 지방 : 충분 수도권 : ↗, 지방 : ↘ 주택공급 인구구조 변화 30～40대(주택수요층)의 높은 비중 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

22 주택 매매가격 1.5% 상승, 주택 전세가격 3.3% 상승 2007년 주택 시장(2)
주택 매매가격은 물가상승률 수준의 상승률을 유지할 것으로 보이며 지방 주택시장은 하락하여 전국적으로 1.5%의 상승에 그칠 전망 저금리 기조, 잠재수요층이 많은 인구구조 등은 구조적인 상승요인 정부의 시장안정화 기조 지속, 높은 수준의 아파트 가격 수준, 낮은 전세매매비율 등은 가격 상승폭을 크게 제한할 전망 주택 전세가격은 2006년 모두 상승하였으나 수요층의 차별화, 공급물량의 차별화로 인해 지방의 전세가격 상승률은 크게 낮아질 전망 < 아파트 가격 추이 및 전망 > 구 분 2004년 2005년 2006년 2007년 (e) 1/4 2/4 3/4 4/4(e) 연간(e) 매매 가격 전  국 -2.1 4.0 1.4 2.4 0.9 2.0 6.9 1.5 서  울 -1.4 6.3 2.6 3.8 10.9 3.2 전세 -5.0 3.0 1.6 1.0 1.1 5.4 3.3 -7.2 2.3 1.8 8.3 4.6 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

23 IV. 전망의 시사점 및 정책과제

24 잠재성장률 회복과 경기 조절 필요 국가경쟁력 확보와 건설투자 확대
선진국에 비해 여전히 부족한 SOC 스톡 : 세계 중위권 수준 GDP 대비 12%대의 물류비, 산업생산성 격차 확대, 잠재성장률 저하 SOC투자는 장기간 소요되므로 적기 투자가 주효, GDP대비 3% 이상의 투자 경기조절 차원에서도 건설투자 확대 필요 : 지방 건설경기 및 내수 침체 극복 자료 : 국토연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

25 < 수도권과 지방 소재 업체 수주비중 추이 > < 기업규모별 국내 건설수주 비중 추이 >
정책과제 _ 양극화 해소 건실한 중소건설업체 보호 및 경쟁력 확보 위한 지원 지방소재 업체 수주비중 2001년 41.2% 차지했으나 2006년 상반기 25.2% 불과 1~30위 수주비중 크게 증가 : 2003년후 재건축사업 급증, 2005년 턴키대안 및 BTL 영향 중소건설기업 육성방안의 실효성 제고 및 지방 주택경기 침체 극복을 위한 활성화 대책수립 무자격 부실업체 퇴출과 중소건설업체의 신시장 개척 지원 등 < 수도권과 지방 소재 업체 수주비중 추이 > < 기업규모별 국내 건설수주 비중 추이 > 자료 : 대한건설협회 자료 : 대한건설협회 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

26 < 기업규모별 공공시장 수주 영역 > < 공공시장 수주 형태별 비중 추이 >
정책과제 _ 합리적 입.낙찰제도 개선 실효성 있는 제도개선 통해 Best Value 추구 공공시장 내 기업규모별 수주영역 특화 양상 : 대형업체 턴키대안 / 중위권 최저가 등 최저가 낙찰제 공사의 낙찰률 예정가격의 60% 내외 -> 실효성있는 제도개선 필요 : 확대에 앞서 제도 정착할 수 있는 여건정비, 저가심의제 추가 개선 등 턴키/대안입찰제도 중견.중소업체 수주기회 확대, 설계보상비 증액 등 Best Value 도입 등으로 입.낙찰제도 선진화 < 기업규모별 공공시장 수주 영역 > < 공공시장 수주 형태별 비중 추이 > 자료 : 대한건설협회 자료 : 대한건설협회(2005년이후 설계심의일 기준) Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

27 정책과제 _ 시장 친화적 부동산 정책 시장기능의 정상적 작동 부동산 거래 활성화 수도권 지속적인 공급확대 필요
보유세가 강화되었으나 양도세가 지나치게 높아 시장 거래 동결에 따른 부작용 발생 고가주택기준 상향조정 및 장기보유특별공제율 조정 등 양도세율 조정 필요 수요억제책은 단기적으로 시장에 영향을 미침 수요가 있는 지역의 공급확대만이 장기적인 시장안정 가능 시장기능의 정상적 작동 지방 규제 합리화 수도권과 다른 수급 여건 수도권과 동일한 규제 적용은 부작용 커질 수 있음 해제요건 갖춘 투기지역해제/ 맞춤형규제/ 공급계획 재조정 필요 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK